El mtodo del valor futuro

El valor futuro se basa en el valor equivalente de todos los flujos de

entrada y alida de efectivo, al final del horizonte de planeacin
(periodo de estudio), a una tasa de inters que, por lo general, es la
TREMA(Tasa de rendimiento mnima atractiva). Asimismo, el VF de un
proyecto es equivalente a su VP; es decir,
VF = VP(F/P, i%, N).
Si VF 0 para un proyecto equivale a su VP, debe tener justificacin
econmica

El mtodo del valor anual

El valor anual (VA) de un proyecto es la serie equivalente anual de cantidades en
dlares para un periodo establecido de estudio, que es equivalente a los flujos de
entrada y salida de efectivo, con una tasa de inters que por lo general es la TREMA
Entonces, el VA de un proyecto es el equivalente de los ingresos o ahorros anuales
(R) menos sus egresos anuales (E), menos su cantidad equivalente de la
recuperacin de capital (RC), lo cual se define en la ecuacin
RC (i%) = I (A / P, i%, N) S(A / F, i%, N).
Para el periodo de estudio, N, que por lo general se expresa en aos, se calcula el
valor equivalente anual de R, E y RC
.

En forma de ecuacin, el VA, que es funcin de i%, es:

VA (i%) = R E RC(i%)

Asimismo, es importante observar que el VA de un proyecto es equivalente

a sus VP y VF. Esto es,
VA = VP(A / P, i%, N),
VA = VF(A / F, i%, N).

Monto de la recuperacin
El monto de la recuperacin de capital (RC) para un proyecto es el costo
uniforme equivalente anual del capital invertido. Se trata de una
cantidad anual que cubre los dos conceptos siguientes:

1. Prdida de valor del activo;

2. Inters sobre el capital invertido (a la TREMA).

Por ejemplo, si se supone prdida de valor uniforme, se obtiene que el monto

equivalente de la RC anual es de $2,310, como se ilustra en la tabla 4.2.

Existen varias frmulas convenientes por medio de las cuales puede calcularse el
monto (costo) de la RC
RC (i%) = I (A / P, i%, N) S(A / F, i%, N),
Donde

I = inversin inicial para el proyecto,

S = valor de rescate (mercado) al final del periodo de estudio,

N = periodo de estudio del proyecto.

Si se aplica la ecuacin, al ejemplo de la tabla 4.2, el monto de la RC es

RC (10%) = $10,000(A/P, 10%, 5) $2,000(A/F, 10%, 5)
= $10,000(0.2638) 2,000(0.1638) = $2,310.

Otra forma de calcular el monto de la RC consiste en agregar un monto de

fondo de amortizacin anual (o depsito) al inters sobre la inversin
original. As,

RC (i%) = (I S)(A/F, i%, N) + I (i%).

Al aplicar esta ecuacion al ejemplo de la tabla 4.2, el monto de la RC es

RC (10%) = ($10,000 $2,000)(A/F, 10%, 5) + $10,000(10%).

= $8,000(0.1638) + $10,000(0.10)= $2,310.

Una forma ms de calcular el monto de la RC es agregar el costo equivalente

anual de la prdida uniforme de valor de la inversin al inters sobre el valor de
rescate:

RC(i%) = (I S)(A/P, i%, N) + S(i%).

Al aplicarla al ejemplo anterior,

RC(10%) = ($10,000 $2,000)(A/P, 10%, 5) + $2,000(10%)

= $8,000(0.2638) + $2,000(0.10) = $2,310.

EJEMPLO

Una compaa de inversiones estudia la construccin de un complejo de 25

departamentos en una ciudad en expansin. Debido al potencial de crecimiento a
largo plazo de la ciudad, se percibe que la empresa podra lograr un promedio
del 90% en la ocupacin anual del complejo. Si los siguientes datos estimados
tienen una exactitud razonable, cul es la renta mensual mnima que debera
cobrarse si se desea una TREMA del 12% (anual)?
(Utilice el mtodo del VA).

Costo de inversin del terreno $50,000

Costo de inversin de la construccin $225,000

Periodo de estudio N 20 aos

Renta por unidad por mes

Gastos de mantenimiento por unidad por mes $35

Impuestos a la propiedad y seguros por ao 10% de la inversin inicial total

SOLUCIN

El procedimiento para resolver este problema consiste en determinar primero el

VA equivalente de todos los costos con la TREMA del 12% anual. Para ganar
exactamente el 12% sobre este proyecto, el ingreso anual por concepto de renta,
ajustado por la ocupacin del 90%, debe ser igual al VA de los costos:

Costo de la inversin inicial = $50,000 + $225,000 = $275,000

Impuestos y seguros/ao = 0.1($275,000) = $27,500

Gastos de mantenimiento/ao = $35(12 25)(0.9) = $9,450

Costo de RC/ao [ecuacin 4.5] = $275,000(A/P, 12%, 20) $50,000(A/F, 12%,

20)= $36,123.

(Se supone que la inversin en el terreno se recupera al final del ao 20 y que el

mantenimiento anual es directamente proporcional a la tasa de ocupacin).
Entonces,
VA(de los costos) = $27,500 + $9,450 + $36,123 = $73,073

Por lo tanto, la renta mnima que se requiere es igual a $73,073, y con la

capitalizacin anual (M = 1) el monto de la renta mensual,