VALUACIN CATASTRAL

REGISTRO DE
ESPECIALSTA EN
VALUACIN INMOBILIARIA
IGECEM

Marco Juridico

Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos

Constitucin Poltica del Estado Libre y

Soberano de Mxico

Cdigo Financiero del

Estado de Mxico y
Municipios

Reglamento del Ttulo

Quinto del Cdigo
Financiero del Estado de
Mxico y Municipios

Manual Catastral del Estado

de Mxico

Artculo
58.La valuacin
catastral de inmuebles en el Estado deber atender a las

caractersticas predominantes que se presenten dentro de la

delimitacin territorial denominada rea homognea, por tanto, los
propietarios o poseedores de inmuebles para efectos de declarar su
valor catastral ante el Ayuntamiento, se sujetarn a lo dispuesto por el
Cdigo, a las caractersticas de reas homogneas y tipologas de
construccin establecidas en este Reglamento y a las tablas de Valores
Unitarios de Suelo y Construcciones aprobadas por la Legislatura y
publicadas en el peridico oficial Gaceta del Gobierno.

Artculo
59.-catastral de los inmuebles se determinar sumando al valor
El valor
catastral del terreno, el valor catastral de la construccin o
construcciones existentes en el predio.

VALOR CATASTRAL DEL TERRENO

El valor catastral del terreno se calcular mediante la aplicacin de la siguiente
frmula:

VCT = SP ((VUS (FFe x FFo x FI x FA x FT x FPx FR))

Donde:
VCT = Valor catastral del terreno.
SP
=Superficie total de terreno del inmueble
de que se trate.
VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la
Legislatura.
FF
= Factor de frente.
FF
= Factor de fondo.
FI
= Factor de irregularidad.
FA
= Factor de rea.
FT
= Factor de topografa.
FP
= Factor de posicin dentro de la
manzana catastral.
FR
= Factor de restriccin

VALOR CATASTRAL DE LA
CONSTRUCCIN

El valor total catastral de la construccin, ser la suma de los

valores determinados individualmente para cada una de las
edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologas
que correspondan, mediante la aplicacin de la siguiente
frmula:
VCC

= SC ((VUC (FEC x FGC x FN))

Donde:
VCC = Valor catastral de la construccin.
SC
= Superficie de la (s) construccin (s) existente (s) en el
inmueble de que se trate.
VUC = Valor unitario de construccin aprobado por la H.
Legislatura, de la (s) tipologa (s) que corresponda.
FEC = Factor de edad de la construccin.
FGC = Factor de grado de conservacin de la construccin.
FN
= Factor de nmero de niveles edificados

FACTOR DE
FRENTE
Artculo 60.- Los factores de mrito o demrito a que se refiere el artculo anterior y el

199 del Cdigo, aplicables para efectos de la valuacin catastral del terreno, respecto del
frente, del fondo, de irregularidad, de rea, de topografa, de posicin dentro de la
manzana y de restriccin, se definen y determinan como sigue:
El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya
longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y ser el resultado de dividir la
longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la
longitud de frente mnima establecida en los ordenamientos jurdicos aplicables en
esta materia, conforme a la siguiente frmula:

FFe = Fe / 3.50

Donde:
Ffe = Factor de frente.
Fe = Longitud del frente del inmueble.
Tratndose de inmuebles cuya longitud de frente sea mayor de
3.50 metros lineales, se aplicar 1.00 como factor de frente.
En ningn caso el factor de frente aplicable podr ser inferior a
0.50.

10.00
CALLE

CALLE

22.50
CALLE

6.00
CALLE

2.10
CALLE

37.86
CALLE

FACTOR DE
FONDO
El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya
El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya
longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al rea
homognea de su ubicacin y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el
cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base
entre la longitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente
frmula:
FFo = 0.60 + ((FoB / Fo) x 0.40)
Donde:
Ffo = Factor de fondo.
FoB = Longitud del fondo base.
Fo
= Longitud del fondo del inmueble.

Tratndose de inmuebles cuya longitud de fondo sea menor o igual a la del

fondo base que corresponda al rea homognea de su ubicacin, se aplicar
1.00 como factor de fondo.

25.00
CALLE
46.17
CALLE

10.50
CALLE

34.87
CALLE

25.25
CALLE
26.10
CALLE

21.51

37.70

CALLE

CALLE

CALLE
CALLE

86.27

18.37

CALLE
52.17
CALLE

FACTOR DE IRREGULARIDAD
El factor de irregularidad (FI) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles
que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento
ptimo de la superficie total del predio.
Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficie
denominada rea inscrita, definida como la mxima superficie determinada
por la suma de las reas de hasta dos rectngulos trazados a partir del frente
o de cualquiera de los lados, considerando siempre puntos interiores y
colindantes del predio en estudio.
En los casos de los predios que tengan forma de paralelogramos regulares, el
rea inscrita deber corresponder al rea total del predio y se aplicar 1.00
como factor de irregularidad.
Cuando los predios presenten formas irregulares, se dividirn en dos o ms
fracciones, una y hasta dos regulares en forma de rectangular cuya suma ser
el rea inscrita y el resto de las fracciones se denominarn reas no regulares,
por lo que en todo caso, el rea inscrita calculada deber ser inferior a la
superficie total del predio

FACTOR DE
IRREGULARIDAD

El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir la mitad

de la superficie determinada como rea inscrita entre la superficie del inmueble de que se
trate, conforme a la siguiente frmula:

FI = 0.50 + ((AI / 2) / SP)

Donde:
FI = Factor de irregularidad.
AI =rea inscrita del inmueble.
SP = Superficie total de terreno
del inmueble de que se trate.

Tratndose de inmuebles cuya

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE
CALLE
CALLE

CALLE

CALLE

FACTOR DE
AREA
El factor de rea (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya

El factor de rea (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya

superficie de terreno sea mayor a la del rea base que corresponda al rea
homognea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante
0.70, el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del rea
base entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente
frmula:

FA = 0.70 + ((AB / SP) x 0.30)

Donde:
FA = Factor de rea.
AB = rea base del rea homognea de ubicacin del
inmueble.
SP =Superficie de terreno del inmueble de que se
trate.
Tratndose de inmuebles cuya superficie de terreno sea menor o igual a la del
rea base que corresponda al rea homognea de su ubicacin, se aplicar
1.00 como factor de rea.

Directorio

ARTCULO IV.4.1.2. DEL MANUAL

CATASTRAL DEL ESTADO DE MXICO,
GRFICOS DE TERRENOS
Con la finalidad de aportar los elementos
necesarios para apoyar la determinacin de los
factores de mrito o de demrito aplicables al
terreno, analizados ampliamente en al apartado
anterior, en este se presentan varios ejemplos
grficos que permitirn ilustrar los elementos
que intervienen en la definicin directa o en el
clculo de los factores referidos.

Directorio

1. GEOMETRA.-Por este aspecto los terrenos

se clasifican en dos grandes grupos, regulares e
irregulares, atendiendo a las consideraciones
siguientes:

Directorio

1.a. Predios Regulares.- Son los de forma de cuadrilteros

con uno o mas frentes, cuyos ngulos no difieran de ms o
menos 10 del ngulo recto, as tambin aquellos cuadrilteros
que presenten uno o ms ancones que no excedan en ms de
1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con poancoupes que no
excedan en ms de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores
no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto de las
perpendiculares trazadas a los alineamientos.

Se consideran tambin como predios regulares, los polgonos

con un solo frente que sean divisibles totalmente en
cuadrilteros regulares.

Directorio

90

90

90
90

CALLE
CALLE
100
80 80 80
80

100
CALLE

100
100
CALLE

90 90
90CALLE
90
90 90
80
100
CALLE

CALLE

90 90

9090

EJEMPLOS

ANCON
90

90

9090
80
90
100
ANCON ANCON
90

90

90

80

100
90

CALLE
CALLE
CALLE

FACTOR DE TOPOGRAFA
El factor de topografa (FT) demerita el valor catastral de aquellos
inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo,
rugosidad, elevacin o hundimiento, respecto al nivel de la banqueta
o de la vialidad de acceso.
Para calcular este factor de topografa se requiere determinar
previamente la altura (H) en metros lineales o fraccin, medida en el
punto ms escarpado, hundido o elevado del predio con relacin al
nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso.
El factor aplicable ser el resultado de restar a la unidad el cociente
que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en
el prrafo anterior, entre la longitud del fondo de predio de que se
trate, conforme a la siguiente frmula:

FACTOR DE TOPOGRAFA
FT = 1.00 ((H / 2) / Fo)
Donde:
FT = Factor de topografa.
H = Altura de la escarpa, elevacin o hundimiento, respecto al nivel de
banqueta o de la vialidad de acceso.
Fo =Longitud del fondo del inmueble de que se trate.

Tratndose de inmuebles que el total de la superficie del terreno se encuentre

al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso, o que por topografa natural
las vialidades presenten pendiente en el sentido longitudinal al acceso del
inmueble, se aplicar 1.00 como factor de topografa.
En ningn caso el factor de topografa aplicable podr ser inferior a 0.50.

CALLE

Fo
H
CALLE

Fo
H

FACTOR DE POSICIN
El factor de posicin (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble
atendiendo a la ubicacin que ocupa dentro de la manzana, conforme a la
tabla siguiente:
POSICIN

FACTOR APLICABLE

Interior

0.50

Intermedio

1.00

Esquina

1.10

Frentes no contiguos

1.10

Cabecero

1.20

Manzanero

1.30

A los inmuebles localizados en posicin interior, se

aplicar 1.00 para los factores de frente, de fondo,
de irregularidad, de rea y de topografa.

CALLE NICOLAS BRAVO

CALLE MELCHOR OCAMPO

CALLE PEDRO MORENO

CALLE INDEPENDENCIA
INTERIOR
FRENTES NO CONTIGUOS

CALLE PORFIRIO DIAZ

ESQUINERO
AV. MIGUEL HIDALGO
MANZANERO
INTERMEDIO
CABECERO

CALLE IGNACIO ALLENDE

FACTOR DE RESTRICCIN
Factor restriccin (FR) demerita el valor catastral de aquellos
inmuebles que parte de su superficie presenta un impedimento,
limitacin reduccin impuesta por autoridad competente, que
disminuye las posibilidades de aprovechamiento ptimo de la
superficie total del predio.
Para calcular este factor es necesario ubicar previamente el inmueble
para comprobar contiene una superficie denominada rea de
restriccin; la cual deber ser delimitada y dictaminada por la
autoridad en la materia.
Definida la superficie determinada como rea de restriccin del
predio en estudio, sta se le restar a su superficie total, resultando
el rea aprovechable.
En los casos de inmuebles que presenten superficies de restriccin
que los divida en dos o ms fracciones, el rea aprovechable (AA),
ser la suma de las fracciones libres de restricciones, misma que en
todo caso deber ser inferior a la superficie total del predio.

FACTOR DE
RESTRICCION
El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado
de dividir entre 2 la superficie determinada como rea aprovechable y
al resultado dividirlo entre la entre la superficie total del inmueble de
que se trate, conforme a la siguiente frmula:
FR = 0.50 + ((AA / 2) / SP)
Donde:
FR = Factor restriccin
AA = rea aprovechable del inmueble
SP = Superficie total de terreno del
inmueble de que se trate

A los inmuebles localizados en posicin

interior, se aplicar 1.00 para los
factores de frente, de fondo, de
irregularidad, de rea, de topografa y de
restriccin.
Cuando la superficie total de un
inmueble se localice en rea de
restriccin, no tiene rea aprovechable,
por lo que se aplicar 0.50 como factor
de restriccin.
Para efectos de la valuacin catastral, en
ningn caso el factor total de demrito
aplicable al terreno podr ser inferior a
0.50, an cuando as resulte el producto

Normatividad

DETERMINACIN DEL FACTOR DE RESTRICCIN

EJEMPLO:

2.0
0
6.00

10.0
0

Restriccin de
construccin por
futura ampliacin de
calle (Determinado
por la autoridad
competente)

FR
=
0.50
+
((AA/2)/SP)
FR
=
0.50
+
((48.00/2)/60)
FR = 0.50 + (24/60)
FR = 0.50 + 0.40
FR = 0.90

FACTORES DE
CONSTRUCCIN
Artculo 61.- Los factores en mrito o demrito a que se refieren los artculos

Artculo 61.- Los factores en mrito o demrito a que se refieren los artculos
59 del presente Reglamento y 200 del Cdigo, aplicables para efectos de la
valuacin catastral de las construcciones, respecto a la edad, al nmero de
niveles y al grado de conservacin, se definen y determinan como sigue:
El factor de edad de la construccin (FEC) demerita el valor de las edificaciones
atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y
considera el nmero de aos transcurridos desde la construccin inicial o ltimo
mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el clculo del
valor catastral.
Para determinar el factor de edad de la construccin se requiere conocer
adems del periodo transcurrido desde la construccin inicial o ltima
remodelacin realizada, el nmero de aos de vida econmica o vida til de la
edificacin, que es variable dependiendo de la tipologa de construccin que
corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demrito
anual es variable y est en funcin de los mismos elementos, como se indica
en el siguiente cuadro:

Directorio

FACTOR DE EDAD DE LA CONSTRUCCIN

El factor aplicable se determinar considerando la tipologa de la construccin
relacionada con el nmero de aos de vida econmica o vida til de la edificacin y
el coeficiente de demrito anual que le corresponda del inmueble de que se trate,
conforme al cuadro anterior, aplicando la siguiente frmula general:

FEC =

1.00 (ACI x CDA)

Donde:

FEC
ACI

= Factor de edad de la construccin.

= Nmero de aos de la edificacin desde la construccin inicial o ltima
remodelacin realizada.
CDA =Coeficiente de demrito anual de la edificacin atendiendo a la vida til de
cada tipologa de construccin.
En caso de que el nmero de aos de la edificacin desde la
construccin inicial o ltima remodelacin realizada sea mayor
al nmero de aos de vida econmica o vida til que le
corresponde atendiendo a la tipologa asignada, se aplicar
0.60 como factor de edad de la construccin.

TABLA DE FACTOR EDAD

TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCION

HA1

HA2

HA3

EB1

ED1

EG1

EL1

IA1
HB1
IB2

IA2
HB2
IB3

IA3
HB3
IG2

IF1
HC1
II1

EC2
HC2
IJ2

ED2
HC3
IK3

EG2
CA1
QA1

EE1
CA2
QA2

EA2

EC3

EC4

EH3

EI1

EJ2

IK3

EL3

HD1
IL1
QH2
HE1

HD2
QB3
QH3
HE2

HD3
QC1
QJ1
HE3

CB1
QC2
QK2
CC1

CB2
QC3
EH4
CC2

CB3
QE2
EK3
CC3

IC1
QF1
EK4
ID1

IC2
QF2
CF1
ID2

IM2

QI1

QI2

QI3

CF4

HF1

HF2

HF3

HG1

HG2

CE2

CE3

QL1

QL2

QL3

HG3

CD1

CD2

EF2
CA3
QE1

EL2
IB1
EA1

IC3
QG3
CF2
ID3

IH3
QH1
CF3
IH4

CD3

AOS DE
VIDA
TIL

COEFICIENT
E DE
DEMERITO
ANUAL

15

0.02667

20

0.02000

40

0.01000

60

0.00667

70

0.00571

80

0.00500

CE1

TABLA DE FACTOR EDAD NUEVAS

TIPOLOGAS

AOS DE
VIDA TIL

COEFICIENTE
DE DEMERITO
ANUAL

60 AOS

0.00667

QD4 OFICINA MUY ALTA

70 AOS

0.00571

EM1 CANCHA CESPED BAJA

15 AOS

0.02667

EN1 GRADAS MEDIA

CONCRETO

20 AOS

0.02000

TIPOLOGA
QD1 OFICINA BAJA
QD2 OFICINA MEDIA
QD3 OFICINA ALTA

Directorio

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIN DE LA

CONSTRUCCIN
El factor por grado de conservacin (FGC) demerita el valor de
las construcciones considerando el nivel de deterioro que
presenta la edificacin, en relacin con el mantenimiento que se
le ha proporcionado.
Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla.

Directorio

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIN DE LA

CONSTRUCCIN
GRADO DE

FACTOR
APLICABLE

CONSERVACIN
1

Muy bueno

FGC
1.000

Bueno

0.875

Medio

0.750

Malo

0.400

Muy malo

0.250

Ruinoso

0.080

Directorio

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIN DE LA

CONSTRUCCIN
Para efectos de identificar los grados
de conservacin indicados, se atender a lo
siguiente:

Muy
bueno.Cuando los elementos constructivos de la edificacin y los acabados interiores y

exteriores no presentan deterioro alguno; su mantenimiento es general y permanente o

se realiza en periodos inferiores a un ao. En esta clasificacin quedan comprendidas las
edificaciones nuevas.

Muy bueno.- Bueno.Medio.Cuando los elementos constructivos de la edificacin y los acabados interiores y

exteriores presentan deterioros leves; su mantenimiento es general y se realiza en

periodos comprendidos entre uno y tres aos.

Malo.
-Cuando los elementos constructivos de la edificacin y los acabados interiores y

exteriores presentan deterioros importantes; su mantenimiento es parcial y se realiza en

periodos superiores a los seis aos.

Muy
malo.Cuando los elementos constructivos de la edificacin y los acabados interiores y

exteriores presentan deterioros graves, no se le ha realizado mantenimiento alguno,

estando en importante riesgo su habitabilidad.

Ruinos
o.Cuando
los elementos constructivos de la edificacin y los acabados interiores y
exteriores presentan deterioros irreversibles, por lo que no son susceptibles de
recuperacin y no es habitable en ninguno de sus componentes.

En caso de que algn inmueble presente grados de conservacin muy malo o ruinoso, no se aplicarn los
factores de edad de la construccin y de nmero de niveles.

Directorio

FACTOR DE NMERO DE NIVELES DE LA

CONSTRUCCIN
El factor de nmero de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya
edificacin tenga ms de dos niveles.
El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al
restar dos al nmero de niveles de la edificacin del inmueble de que se trate y
este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente
frmula:

FN = 1.00 + ((NN - 2) x 0.002)

Donde:
FN = Factor de nmero de niveles.
NN =Nmero de niveles de la edificacin del inmueble de que se trate.
Tratndose de inmuebles, cuya edificacin tenga uno o dos niveles, se
aplicar 1.00 como factor de nmero de niveles.

Directorio

Para determinar el valor catastral en un edificio, si este

esta constituido por diferentes bloques asociados a
diferentes tipologas (usos, clases y categoras), se deber
aplicar el valor unitario de construccin que a cada unidad
le corresponda de conformidad con la tabla aprobada y
para efectos de premiar a cada unidad del edificio en
estudio por el factor de nmero de niveles, se aplicar a
todas las unidades el factor determinado para la totalidad
de niveles existentes, conforme a la frmula general
establecida.

Directorio

FACTORES DE CONSTRUCCIN
Para efectos de la valuacin catastral, el factor
total de demrito aplicable a las construcciones
no podr ser inferior a 0.40, an cuando as
resulte el producto de los factores de mrito o
de demrito establecidos en este artculo, con
excepcin de los casos de construcciones con
grados de conservacin muy malo o ruinoso, en
los que se aplicarn directamente los factores
indicados en la tabla correspondiente.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO

DEL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN CONDOMINIO

Artculo 62.- Sern considerados inmuebles en condominio aquellos que

renan las condiciones y caractersticas establecidas en el Cdigo
Administrativo del Estado de Mxico y en la Ley que regula el Rgimen de
Propiedad en Condominio en el Estado de Mxico.
Artculo 63.- Para efecto de la valuacin catastral de las unidades que
constituyen un inmueble en condominio, cuando se haga referencia a los
siguientes trminos, se entender por:
Condmino: A la persona fsica o moral propietaria participativa exclusiva de
uno o ms pisos, departamentos, viviendas, naves o locales de un inmueble
en condominio destinado a uso habitacional, industrial, comercial o de
servicios, as como propietaria de un rea privativa de terreno en el caso de
condominios en su modalidad horizontal; y copropietaria de los terrenos,
construcciones e instalaciones de uso comn en cualquier modalidad.
rea privativa de terreno (TP).- A la superficie de terreno del inmueble en
condominio, sobre la cul cada condmino tiene derecho de propiedad y uso
exclusivo. Este elemento es determinable solo para condominios en su
modalidad horizontal.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
rea privativa de construccin (CP).- A la superficie de la
construccin o construcciones sobre las cules cada condmino tiene
derecho de propiedad y uso exclusivo.
Indiviso o pro indiviso (PIN).- Al porcentaje determinado para cada
unidad condominal que representa a las superficies de los terrenos,
construcciones e instalaciones de uso comn del inmueble en
condominio, sobre las cuales cada condmino tiene obligaciones y
derechos de copropiedad.
Para efectos de valuacin catastral, los indivisos aplicables
sern los siguientes:
Los establecidos en la memoria descriptiva del inmueble en condominio,
autorizada por autoridad competente.
Los determinados de comn acuerdo por los condminos en asamblea
general, dejando constancia en un acta circunstanciada formulada para
tales efectos.
Los determinados por las autoridades catastrales, cuando se carezca de
la informacin referida en los dos incisos anteriores, conforme a lo
siguiente:

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
Tratndose de condominios en su modalidad horizontal, el indiviso
que corresponda a cada unidad condominal ser el resultado de
dividir el rea privativa del terreno de cada unidad, entre la suma de
todas las reas privativas de terreno existentes, conforme a la
siguiente frmula:

PIN

= (TP / TP) x 100

Donde:
PIN = Indiviso o pro indiviso.
TP
= Superficie del rea privativa de terreno de cada unidad.
TP = Suma de las reas privativas de terreno de todas las unidades.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
Tratndose de condominios en su modalidad vertical, el indiviso se
obtiene al dividir el rea privativa de construccin de cada unidad, entre
la suma de todas las reas privativas de construccin existentes,
conforme a la siguiente frmula:

PIN=

(CP / CP) x 100

Donde:
PIN = Indiviso o pro indiviso.
CP
= Superficie del rea privativa de construccin de cada
unidad.
CP = Suma de las reas privativas de construccin de todas las
unidades.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
Tratndose de condominios en su modalidad mixto, el indiviso por unidad
condominal se determinar dividiendo el rea privativa de terreno en
caso de las partes horizontales o el rea privativa de construccin en
caso de las partes verticales, entre la suma de todas las reas privativas
de terreno y de todas las reas privativas de construccin, conforme a la
siguiente frmula:
PIN =
Donde:

(TP o CP / (TP + CP)) x 100

PIN = Indiviso o pro indiviso.

TP
= Superficie del rea privativa de terreno de cada
unidad.
CP
= Superficie del rea privativa de construccin de
cada unidad.
TP = Suma de las reas privativas de terreno de todas
las unidades.
CP =Suma de las reas privativas de construccin de
todas las unidades.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
rea comn del terreno (TC).- A la superficie de terreno del inmueble
en condominio destinada al uso y servicio general de todos los
condminos y se obtiene al restar de la superficie total de terreno del
inmueble en condominio, la superficie total de las reas privativas,
conforme a la siguiente frmula:

TC = TT - TP
Donde:
TC = rea comn del terreno.
TT = Superficie total del inmueble en condominio.
TP = Suma de las reas privativas de terreno de todas
las unidades.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
rea comn de construccin (CC).- A la superficie, volumen, longitud
o unidades de medida aplicables a las construcciones o instalaciones
existentes en el inmueble en condominio, sobre las cuales tienen
derecho de uso y servicio general todos los condminos, determinada
conforme a la siguiente frmula:
CC =

CT - CP

Donde:
CC = rea comn de construccin.
CT = Superficie total de las construcciones existentes en el
inmueble en condominio.
CP = Suma de las reas privativas de construccin de todas las
unidades.

Directorio

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
Artculo 64.- El valor catastral de las unidades que constituyen un
inmueble en condominio se determinar de la siguiente manera:
Tratndose de condominios en su modalidad horizontal, se aplicar la
siguiente frmula:
VCUH

VCTP + VCTC + VCCP + VCCC

Donde
VCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio
horizontal.
VCTP = Valor catastral del rea privativa de terreno.
VCTC = Valor catastral del rea comn de terreno.
VCCP = Valor catastral del rea privativa de construccin.
VCCC = Valor catastral del rea comn de construccin.

VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN

CONDOMINIO
En el caso de condominios en su modalidad vertical, se aplicar la
siguiente frmula:
VCUV

VCTC + VCCP + VCCC

Donde
VCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio
vertical.
VCTC =Valor catastral del rea comn de terreno.
VCCP = Valor catastral del rea privativa de
construccin.
VCCC = Valor catastral del rea comn de construccin.

Reformas

ORDENAMIENTO LEGAL:
TITULO QUINTO DEL CDIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MXICO Y
MUNICIPIOS. DEL CATASTRO
ARTCULO 175.
Los propietarios o poseedores de inmuebles, independientemente del rgimen
jurdico de propiedad, ubicados en territorio del Estado, incluyendo las
Dependencias y Entidades Pblicas, estn obligados a inscribirlos ante el
catastro del Ayuntamiento, mediante manifestacin que presenten de acuerdo
al procedimiento establecido en el Manual Catastral, en los formatos
autorizados por el IGECEM, precisando las superficies del terreno y de la
construccin, su ubicacin, y uso de suelo, si es a ttulo de propietario o
poseedor y dems datos solicitados, exhibiendo la documentacin requerida
para estos efectos.
Cuando se adquiera, fusione, subdivida, lotifique, relotifique, fraccione, cambie
de uso de suelo un inmueble mediante autorizacin que emita la autoridad
competente, o se modifique la superficie de terreno o construccin, cualquiera
que sea la causa, es necesario actualizar los datos tcnicos, administrativos y el
valor catastral del padrn municipal, y en su caso asignar claves e inscribirlos,
para tal efecto, los propietarios o poseedores de esos inmuebles debern
declarar ante el Ayuntamiento dentro de los treinta das siguientes a la
fecha en que se haya otorgado la autorizacin correspondiente, las
modificaciones antes enunciadas, mediante manifestacin catastral que
presenten en los formatos autorizados debiendo presentar como soporte
tcnico un avalo catastral que ser practicado y emitido por el IGECEM o por
especialista en valuacin inmobiliaria con registro vigente expedido por el

Directorio

ESPECIALISTAS EN VALUACIN INMOBILIARIA

ART. 68 REGISTRO
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.

VIII.
IX.
X.
XI.

Requisitos
I. Ser ciudadano mexicano por nacimiento o naturalizacin, en pleno ejercicio de
sus derechos
II. Solicitud por escrito dirigida al Director General del IGECEM
III. Documento que acredite el grado acadmico de especialidad o maestra en
valuacin
IV. Constancia de residencia efectiva en el Estado de Mxico, cuando menos
durante los seis ltimos meses
V. Constancia de vigencia de afiliacin emitida por una Asociacin, Instituto o
Colegio de especialistas en valuacin inmobiliaria, radicada y registrada en el
Estado de Mxico.
VI. Certificacin que acredite la actualizacin de conocimientos para la prctica
de valuacin inmobiliaria catastral, expedida por la Asociacin, Instituto o Colegio
de profesionales especialistas en valuacin inmobiliaria radicada y registrada en
el Estado de Mxico
VII. Currculum Vital
VIII. Tres fotografas recientes a color, tamao infantil
IX. Copia del comprobante de pago por concepto de la expedicin del registro
X. Demostrar experiencia profesional y actualizacin de conocimientos en
materia de valuacin catastral, a travs de los medio y criterios que determine el
IGECEM

Normatividad

REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CDIGO

FINANCIERO
CAPTULO SEXTO. SECCIN PRIMERA. DEL REGISTRO

ARTCULO 69. RENOVACIN

I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.

Solicitud por escrito dirigida al C. Director General del IGECEM

Validacin del IGECEM de haber participado en la practica de avalos en
materia catastral, durante los doce meses anteriores a la fecha de la
solicitud de renovacin
Constancia de vigencia de afiliacin emitida por una Asociacin, Instituto
o Colegio de Especialistas en valuacin inmobiliaria, radicada y registrada
en el Estado de Mxico
Tres fotografas recientes a color, tamao infantil
Copia del comprobante de pago por concepto de renovacin del registro
Documento que acredite el grado acadmico de especialidad o maestra
en valuacin inmobiliaria
Demostrar experiencia profesional y actualizacin de conocimientos en
materia
de valuacin
a travs de
mediosinmobiliaria,
y criterios que
ARTCULO
71. catastral
Los especialistas
en los
valuacin
dentro de
determine
el das
IGECEM
los 30
hbiles previos a la terminacin de su vigencia, debern
presentar al IGECEM la solicitud de registro o su renovacin, que
estarn sujetos a la aprobacin por parte de la Direccin de Catastro,
previo anlisis de la documentacin presentada.

Normatividad

REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CDIGO

FINANCIERO
CAPTULO SEXTO, SECCIN SEGUNDA. DE SUS
OBLIGACIONES

ARTCULO 78.
Los especialistas en valuacin inmobiliaria
estn obligados a proporcionar al IGECEM, copia de los
avalos catastrales emitidos en papelera oficial, practicados
durante el periodo de un mes calendario y de los documentos
que acrediten la propiedad o posesin de los inmuebles
materia de los avalos dentro de los 10 das hbiles del
mes siguiente a de la fecha de su emisin.
FOTOS
CALCULO REA
INSCRITA
SUPERFICIES

Normatividad

REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CDIGO

FINANCIERO
CAPTULO SEXTO, SECCIN SEGUNDA. DE SUS
OBLIGACIONES

ARTCULO 78.
El IGECEM revisar mensualmente los avalos que practiquen
los especialistas en valuacin inmobiliaria a efecto de verificar
que fueron elaborados con los datos tcnicos requeridos para
actualizar el registro alfanumrico y conforme a las polticas,
normas, formatos, papelera, metodologa y procedimientos
establecidos en este reglamento y en el manual Catastral y
los remitir a los respectivos ayuntamientos para su revisin,
validacin y en su caso, la actualizacin del padrn Catastral.
1 copia
avalo

extra

del

Normatividad

REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CDIGO

FINANCIERO
CAPTULO SEXTO, SECCIN SEGUNDA. DE SUS
OBLIGACIONES

ARTCULO 78.
Cuando el Catastro municipal detecte alguna inconsistencia
en cualquiera de los aspectos indicados en el prrafo anterior
que sea considerada como grave lo informara al IGECEM,
dentro de los 5 das siguientes contados a partir de la fecha
de recepcin a efecto que se determine lo conducente.
Tratndose de los respaldos de las bases de Datos que
correspondan a los avalos practicados, los especialistas en
valuacin inmobiliaria debern remitirlos al IGECEM dentro de
los 10 primeros das hbiles de los meses de ENERO, ABRIL,
JULIO y OCTUBRE de cada ao.
Oficio
o
escrito
informativo

Directorio

Subdirector Tcnico de Catastro.

T.C.U. Leandro Snchez Ramrez.
Tel: 01722-2140737 Ext. 129
leandro.sanchez@edomex.gob.mx
Jefe de Departamento de Valuacin Catastral.
Arq. Laura Balderas Rivera
Tel: 01722-2140737 Ext. 142
bal_riv@yahoo.com.mx
Hctor Morales Poblete
Tel: 01722-2140737 Ext. 132

POR SU ATENCIN

GRACIAS