DERECHO

REGISTRAL

QUE ES EL REGISTRO?
El registro es una institucin jurdica concreta

y de la vida prctica
Sus funciones, son facilitar la prueba de los
derechos, brindar informacin relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones
Es un instituto de paz jurdica, de estabilidad
social, de tranquilidad ciudadana en el mbito
patrimonial
Es una figura de seguridad jurdica CON
JUSTICIA

FINALIDAD Y COMO LA LOGRA

La finalidad del registro de la propiedad es

robustecer la seguridad jurdica con justiciadel trfico patrimonial sobre los bienes
inmuebles
Y cmo se logra esta finalidad?
El registro otorga publicidad a ciertos
derechos con lo cual crece el grado de
seguridad de los terceros en orden a las
relaciones jurdicas en general, en cuanto
evita que negocios y actos queden ocultos

TIPOS DE REGISTROS
De

Seguridad Jurdica. presentan como

caractersticas esenciales la existencia de un
control de legalidad o calificacin, conexin entre
los asientos registrales, carcter documental
pblico de sus asientos, oponibilidad o eficacia
de sus datos y cognoscibilidad general
De Informacin Administrativa. constituyen
archivos o colecciones de datos, generalmente
de uso interno de la administracin, con efectos
estadsticos, fiscales, etc.

REGISTROS
ADMINISTRATIVOS
En

el Registro Administrativo prima el

Principio de Simplificacin Administrativa
consagrado principalmente en la Ley de
Procedimiento Administrativo, que a su vez se
funda en la presuncin de veracidad del dicho
del usuario, efectundose controles a
posteriori
Guarda determinada informacin para sus
propios fines

REGISTROS
ADMINISTRATIVOS
El

Registro llamado Administrativo busca

archivar determinados datos tiles para la
misma administracin y no tanto para los
particulares
Los Registros de informacin Administrativa
estn destinados a la Administracin,
dotandole de informacin para el desarrollo de
sus diversas actividades junto a las clsicas
de polica, fomento y servicio pblico,etc

REGISTROS DE
SEGURIDAD
Genera la posibilidad de conocer las diversas

situaciones jurdicas que contiene

El efecto fundamental del Registro Jurdico es
producir cognoscibilidad general respecto de
terceros y su finalidad es brindar seguridad
jurdica
Los Registros de Seguridad Jurdica estn
destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a sus relaciones jurdicas

REGISTROS DE SEGURIDAD
JURIDICA
Son necesariamente pblicos la publicidad

es su esencia misma -, mientras que

Registros de Informacin Administrativa
son
necesariamente
pblicos
caracterstica fundamental es el archivo
datos, pues estos han de servir para
actuacin administrativa

los
no
su
de
la

REGISTROS DE SEGURIDAD
JURIDICA
En el Registro Jurdico, el control que efecta

es a priori, a travs de la calificacin

registral consagrada en el art. 2011 del Cdigo
Civil. Esta norma establece la obligacin del
Registrador de calificar, antes de admitir el
acto o contrato al Registro, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulte de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.

SEGURIDAD JURIDICA
La seguridad jurdica conjuntamente con la

justicia y el bien comn, constituyen uno de

los fines del Derecho. Sin embargo, el
cumplimiento de estos fines slo se explica en
tanto el hombre se relaciona con otros
individuos, ya que a lo que tiende el Derecho
es a crear un determinado orden social,
propiciando dentro de l, cierto tipo de
conducta
que
tienda
a
satisfacer,
precisamente aquellos fines perseguidos por el
Derecho

SEGURIDAD JURIDICA

Seguridad jurdica es aquella certeza que proviene

de la ley.
Principio consustancial al estado constitucional de
derecho,
implcitamente
reconocido
en
la
Constitucin. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
Valor superior contenido en el espritu garantista de
la carta fundamental que se proyecta hacia todo el
ordenamiento jurdico y busca asegurar al individuo
una expectativa razonablemente fundada respecto
de cual ser la actuacin de los poderes pblicos y
en general de toda la colectividad, al desenvolverse
dentro de los causes del derecho y la legalidad.
(expediente 016-2002-AI/TC)

SEGURIDAD JURIDICA Y DERECHO

DE PROPIEDAD
Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad

en los trminos que nuestra Constitucin lo

reconoce y promueve, no es suficiente ser titular
por una cuestin de simple conviccin, sino que es
imprescindibie poder oponer la titularidad de dicho
derecho frente a terceros y tener la oportunidad de
generar a partir de la seguridad jurdica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas
que a ella le son consubstanciales. Es decir, es
necesario que el Estado cree las garantas que
permitan institucionalizar el Derecho.

SEGURIDAD JURIDICA Y REGISTRO

La inscripcin del derecho de propiedad en un

registro pblico, es el medio a travs del cual, el

derecho trasciende su condicin de tal y se
convierte en una garanta institucional para la
creacin de riqueza, y por ende, para el desarrollo
econmico de las sociedades, tanto a nivel
individual como colectivo.
Los individuos que cuentan con un ttulo de
propiedad registrado poseen una especial ventaja
frente a aquellos que no cuentan con la inscripcin.
Los que ostentan un ttulo inscrito cuentan con un
derecho de propiedad oponible erga omnes, razn
por la cual ser ms difcil despojarlos de su
propiedad.

SEGURIDAD JURIDICA
ESTATICA
La

seguridad esttica est

proteger al derechohabiente
derecho frente a turbaciones
terceros, que se inmiscuyan
desconocer su titularidad.

destinada a
o titular del
o ataques de
o traten de

SEGURIDAD JURIDICA DINAMICA

La seguridad dinmica o de trfico procura brindar

proteccin a los terceros que se ven involucrados

en la circulacin de la riqueza, aspecto ste ltimo
que se proyecta en dos vertientes: proteccin de
los acreedores del enajenante, que pueden ver
burlados la garanta de este crdito con
enajenaciones fraudulentas; y proteccin a los
adquirientes, que no deben estar expuestos a la
sorpresa de que el bien que se le transmite se
encuentre gravado, embargado o simplemente no
pertenezca al transferente

SISTEMAS REGISTRALES
Sistema es el conjunto de normas, reglas o

principios
racionalmente
ligados
entre,
respecto de una ciencia o materia.
Sistema Registral, es el conjunto de normas,
reglas o principios racionalmente ligados
entre si que regulan una organizacin registral
determinada.
Segn la doctrina aceptada, los sistemas
registrales se denominan por el nombre del
pas de origen que les dio el nombre, v.gr.
sistema francs, alemn, australiano, espaol,
inclusive sistema registral peruano .

SISTEMAS REGISTRALES
La inscripcin constitutiva. Consiste en que la inscripcin

es un requisito para que tenga lugar la transferencia o

constitucin del derecho real. En consecuencia, en la
inscripcin
constitutiva,
gracias
a
ella
queda
perfeccionada la transmisin, constituido el derecho
real.
La inscripcin declarativa. Se limita a publicar un cambio
ya sucedido independientemente del registro. En esta la
inscripcin basta el titulo para la transmisin mobiliaria,
es decir el consentimiento. Se le da esta denominacin
porque reconoce la preexistencia de los derechos reales
de los que toma nota para su oportuna publicidad y
dems efectos que establecen las leyes.

SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
En el sistema registral peruano, la inscripcin tiene por

objeto dar publicidad a los actos o derechos inscritos en

registros, oponibilidad a terceros y otras previsiones que
contemplan las leyes.
En rigor, la oponibilidad a terceros es el producto de la
publicidad, que emana del asiento y que se cumple con
la exhibicin de ste o con la expedicin de certificados e
informes.
Doctrinarios, estiman que como la caracterstica de los
derechos reales es su oponibilidad a terceros, si sta
recin comienza con la inscripcin slo sern derechos
reales los que estn registrados. Una cosa es la
constitucin de un derecho y otra distinta son sus efectos
con relacin a terceros

SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
En nuestro sistema registral peruano, impera

la inscripcin declarativa, es decir, el derecho

nace fuera del registro, pero acude al registro
solamente para conseguir oponibilidad.
Los nicos casos constitutivos de derechos o
que corresponde a la inscripcin constitutiva
son: la hipoteca y el patrimonio familiar.actos ad solemnitatem. Ahora se ha
incorporado segn la Ley 29560 el registro de
las uniones de hecho

TECNICA REGISTRAL

La tcnica registral, se refiere a la forma o modo de

llevarse los libros o tomos y/o fichas, o actualmente

partidas electrnicas, en los diversos Registros que
comprende el Sistema Nacional de los Registros
Pblicos, entre estos tenemos:
Folio Personal, por medio de esta tcnica los asientos

se llevan por orden cronolgico de ingreso de los ttulos

al Diario y los ndices son ordenados en consideracin a
los nombres de los titulares de los derechos.
Folio Real, consiste en la ordenacin, sea de los ttulos
o de los derecho reales por los inmuebles sobre los que
recaen, es decir supone la individualizacin de los
asientos registrales tomando como base los inmuebles.
A cada inmueble se le asigna una partida, y en este
registro particular se extiende toda su historia.

SISTEMA REGISTRAL
FRANCES
Este sistema fue estructurado principalmente por la Ley de

Transcripciones de 1855, se le conoce como el de la

Transcripcin o de la Clandestinidad de los derechos y solo
implica una simple condicin o requisito necesario para
oponer el derecho inscrito a los terceros
El sistema francs concepta al derecho de propiedad
absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden
establecer limitaciones a este derecho, y con un concepto
individualista se asevera que el propietario puede disponer
de sus bienes inmuebles libremente, sin limitaciones al
ejercicio de sus derechos
Se caracteriza por el predominio del titulo, es decir de la
voluntad individual para crear, modificar transmitir o
extinguir derechos sobre inmuebles, siendo conocido los
contratos solamente por las partes, careciendo en
consecuencia de publicidad registral.

SISTEMA REGISTRAL
FRANCES
Caractersticas:
El derecho de propiedad es eminentemente individual y

absoluto.
La transferencia dominial y la constitucin de derechos
reales, se realiza por el simple consentimiento de las partes,
primando la voluntad y no siendo necesaria la inscripcin en
el Registro.
Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por
las partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que
se le denomina Sistemas de la Clandestinidad o
Transcripcin
Actualmente los ttulos ya no se transcriben o copian, sino
que el Conservador de Hipotecas, se limita a formar
volmenes con los documentos presentados.

SISTEMA ALEMAN
La organizacin del Registro Inmobiliario Alemn se

perfecciona en forma definitiva en el Cdigo Civil de

1900, sustentndose en dos principios fundamentales, el
Catastro y el Registro territorial, estos elementos se
vinculan
estrechamente,
guardando
concordancia
perfecta, el primero representa el aspecto fsico de la
propiedad o sea la descripcin material de la tierra y el
segundo, revela al aspecto jurdico de la propiedad; no
obstante que contempla el dominio de los inmuebles
desde dos puntos de vista, al parecer diferentes, ambos
concurren a demostrar la verdad sobre la existencia y
garanta del derecho, siendo comn denominador su
carcter publico.

SISTEMA ALEMAN
El Cdigo, seala en forma precisa los derechos que se

encuentran sujetos a inscripcin, tales como son: el

dominio, la superficie, la servidumbre, el retracto, el
derecho de usufructo y los gravmenes hipotecarios
sobre derechos registrales.
El Cdigo establece que la propiedad inmueble se
transmite, por el consentimiento unido a la inscripcin
en el registro.
La formalidad de la inscripcin es requisito sine qua-nom
para transferir la propiedad y constituir derechos reales.
Sino se verifica la inscripcin, el adquiriente del bien o
del derecho real tiene un simple derecho personal
contra el enajenante o propietario solo para conseguir
que se extienda la inscripcin.

SISTEMA ALEMAN
Caracteristicas:
Se sustenta en el Catastro y el Registro Territorial.
La propiedad inmueble se transmite por el consentimiento unido
a la inscripcin en el Registro.
La formalidad de la inscripcin es requisito para transferir la
propiedad y constituir derechos reales.
La inscripcin acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real
inmobiliario y puede oponerlo erga onmes.
El derecho inscrito concede al titular accin imprescriptible para
reclamar el bien.
El adquiriente del dominio, no puede transferirlo, ni gravarlo, sin
que previamente inscriba su titulo de adquisicin.
La inscripcin tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere
de quien aparece en el registro como dueo de la finca, adquiere
vlidamente, aunque el dato que publica el folio sea errneo.

SISTEMA AUSTRALIANO
Tambin llamado Acta Torrens o Sistema Torrens, fue

ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de

Registrador General de Australia del Sur, a mediados del
siglo XIX. Fue aplicado por primera vez, en virtud de la
real Property Act. 1858, segn el cual, el proceso
enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es
suficiente que los contratantes llenen un impreso de
modelo oficial y lo remitan, junto con el titulo, a la
oficina del registro, el mismo que es objeto de
calificacin por el registrador quien expedir un nuevo
titulo que atribuir la propiedad como adquirida por la
simple ocupacin y que har fe en cuanto a la realidad
fsica y jurdica de la finca.

SISTEMA AUSTRALIANO
La caracterstica fundamental del sistema es la

separacin total del contrato causal y sus efectos

reales en el negocio jurdico de transmision de
inmuebles. El proceso de inmatriculacion, se traduce
en un titulo real inatacable, que es la misma
inscripcin, la cual, una vez realizada, se
desentiende de la causa obligacional y no puede
invalidarse
Este sistema se funda en la ficcin jurdica de que,
en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve
al Estado, que la toma de manos del vendedor
anulando el titulo de est y hace una nueva
concesin al comprador, entregndole un nuevo
certificado o ttulo real.

SISTEMA AUSTRALIANO
Caractersticas:
El proceso de enajenacin es sumamente simplificado, pues se llena

un formulario impreso y se adjunta el titulo, y se remite al Registro,

quien expedir un nuevo titulo.
La inscripcin es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva
absoluta.
Existe separacin total entre el contrato causal y de sus efectos reales
en el negocio jurdico de transmision dominial
El proceso de inmatricualcion, se traduce en un titulo real inatacable.
Cada titulo que suscribe el registrador va liberado de todo posible vicio
que tuviera la adquisicin, el instrumento y las partes contratantes.
La fuerza probatoria es absoluta y contra su contenido no puede
prosperar accin alguna
Se funda en la ficcin jurdica de que, en las sucesivas enajenaciones,
la titularidad vuelve al Estado, que la toma de las manos del vendedor
y entrega uno nuevo al comprador.
Se adopta un sistema de seguro para posibles daos y perjuicios que
ocasionen las inscripciones.

SISTEMA REGISTRAL
ESPAOL

El ordenamiento registral espaol fue establecido en

su sustancia por la ley Hipotecaria de 1861.

La inscripcin es declarativa de los derechos y su
objetivo es, simplemente, la informacin a terceros,
pero un acto inscrito obtiene una presuncin de
exactitud juris tantum que debe ser destruida para
invalidarlo, a su vez los terceros que adquieren de
buena de un derecho, que conste perfecto en el
registro, pueden apoyarse en la fe publica registral
que legitima el derecho hacindolo inatacable.
La inscripcin
de los derechos de dominio es
facultativa, pero es obligatorio para la constitucin del
derecho real de hipoteca, es decir existe tal garanta
en tanto y en cuanto la misma este inscrita en el
Registro.

SISTEMA REGISTRAL
ESPAOL
Caractersticas:
La transmision de un bien requiere de justa causa o titulo

y la entrega de la cosa o tradicin.

La inscripcin es declarativa de los derechos y su objetivo
es, simplemente, la informacin a terceros.
Un acto inscrito obtiene una presuncin de exactitud
Juris Tabntum, que debe ser destruida para invalidarlo.
Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe publica
registral que legitima el derecho hacindolo inatacable.
La inscripcin de los derechos de dominio es facultativa,
pero la constitucin de hipotecas obligatoria.