SANEAMIENTO

FISICO-LEGAL
DE PREDIOS URBANOS
EXPOSITOR

ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

GENERALIDADES

SITUACIN LEGAL ACTUAL DE LOS

PREDIOS URBANOS
Sin saneamiento fsico - legal.
Con saneamiento fsico - legal parcial.
Con saneamiento fsico - legal integral.

LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

Dominio sobre el inmueble.

Comprador.
Vendedor.
Cargas y gravmenes.
Bloqueo registral.

BLOQUEO REGISTRAL
Decreto Ley N 18278 -Ley N 26481
Es una especie de anotacin
preventiva que se efecta
en la partida o asiento
registral
de
un
bien
inmueble, cuya realizacin
impide la inscripcin de
todo
acto
o
contrato
respecto de ese inmueble
cuando sea posterior a la
anotacin del bloqueo y
durante la vigencia del
mismo;
teniendo
por
finalidad
asegurar
la
efectividad de la inscripcin
definitiva
del
derecho
reconocido pero an no
consumado.

MARCO
INSTITUCIONAL DE
REFERENCIA

MUNICIPIOS
NOTARIAS
REGISTROS DE PREDIOS
*REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
* REGISTRO PREDIAL URBANO
SERPAR
CUERPO GENERAL DE BOMBEROS
VOLUNTARIOS DEL PERU
* INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA CIVIL
* INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA

SUNARP (Superintendencia Nacional de

los Registros Pblicos)
GOBIERNOS REGIONALES
MUNICIPALIDADES PROVINCIALES,
DISTRITALES Y METROPOLITANA DE LIMA
INSTITUTO GEOGRAFICO NACIONAL

NORMATIVIDAD
VIGENTE

LEY N 27157
Ley de Regularizacin de Edificaciones,
del procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Comn.
(Publicada el 20 de Julio de 1999).
REGLAMENTO DE LA LEY N 27157
Aprobado por
008-2000-MTC

Decreto

Supremo

(Publicado el 17 de Febrero del 2000).

LEY N 27333
Ley complementaria a la Ley N 26662,
Ley de Asuntos No Contenciosos de
Competencia
Notarial,
para
la
Regularizacin de Edificaciones.
(Publicado el 27 de Julio del 2000).
REGLAMENTO DEL INDICE DE
VERIFICADORES
DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolucin N 188 2004 SUNARP
SN
(Publicado el 13 de Mayo del 2004).

MODIFICACION
DEL
REGLAMENTO
DEL
INDICE DE VERIFICADORES
DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolucin N 220 - 2004 SUNARP SN
(Publicado el 02 de Junio del 2004).
LEY N 27755
Ley que crea el Registro de Predios a
cargo de Registros Pblicos de Lima y
Callao.
(Publicado el 14 de Junio del 2002).

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES
DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolucin N 097 2013 SUNARP SN
(Publicada el 03 de Mayo del 2013)
TEXTO UNICO Y ORDENADO DEL
REGLAMENTO DE LA LEY N 27157
Decreto supremo N 035-2006- Vivienda
(Publicado el 08 de Noviembre del 2006)

PROCEDIMIENTOS
SIMPLIFICADO
DE
DECLARATORIA
FABRICA
E
INDEPENDIZACION
PARA
LA
CONSTRUCCION DE NUEVAS UNIDADES
INMOBILIARIAS EN AIRES
Decreto Supremo N 036-2006-VIVIENDA
(Publicado el 08 de Noviembre del 2006)
TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY
N 27157

(Publicado el 8 de Noviembre del 2006)

LEY N 29090
Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones
(Publicado el 25 de setiembre del 2007)

REGLAMENTO DE LICENCIAS DE
HABILITACION URBANA Y LICENCIAS DE
EDIFICACION
Decreto supremo N 024-2008- VIVIENDA
(Publicado el 27 de Setiembre del 2008)
REGLAMENTO DE LOS REVISORES URBANOS.
Decreto supremo N 025-2008- VIVIENDA
(Publicado el 27 de Setiembre del 2008)
REGLAMENTO DE VERIFICACIN
ADMINISTRATIVA
Y TECNICA.
Decreto supremo N 026-2008- VIVIENDA
(Publicado el 27 de setiembre del 2008)

LEY N 29300- PRIMERA MODIFICACIN

A LA
LEY N 29090
(Publicado el 17 de setiembre del 2008)
LEY N 29476 / SEGUNDA MODIFICACION
A LA
LEY N 29090
(Publicada el 18 de Diciembre del 2009)
LEY N 29566 / MEJORA EL CLIMA DE
INVERSION
(Publicada el 28 de Julio del 2010)

DECRETO LEY N 18278 DEL 19 MAYO

1970
Primera legislacin que regulaba el Bloqueo
registral
LEY N 26481 DEL 15 DE JUNIO 1995
(Ley Modificatoria del D.L N 18278)

DECLARATORIA
DE FABRICA

DECLARATORIA DE FABRICA VIA ADMINISTRATIVA

LEY DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES:
TRAMITE REGULAR Y VIA REGULARIZACION- LEY N 29090

LEY N 29090
OBJETO DE LA LEY
Tiene
por
objeto
establecer la regulacin
jurdica
de
los
procedimientos
administrativos para la
obtencin de las licencias
de habilitacin urbana y
de edificacin, con la
finalidad de facilitar y
promover
la
inversin
inmobiliaria

LEY N 29476

(Publicada el 18 de Diciembre del 2009)

LEY QUE MODIFICA Y COMPLEMENTA LA LEY N
29090.
Artculo 1.- Se modifica el primer artculo de la Ley N
29090, en los siguientes trminos:
Articulo 1.- Objetivo de la Ley.
La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulacin
jurdica de los procedimientos administrativos para la
obtencin de las licencias de habilitacin urbana y de
edificacin; seguimiento, supervisin y fiscalizacin
en la ejecucin de los respectivos proyectos, en un
marco que garantice la seguridad privada y pblica.

Artculo 2.-

Se incorpora un ltimo
prrafo al artculo 2 de la Ley N
29090.
Artculo 2 .- mbito de aplicacin
Todos los procedimientos establecidos
en la presente Ley estn sujetos al
silencio administrativo positivo, de
acuerdo a lo dispuesto en la Ley N
29060, Ley del Silencio Administrativo.

Artculo 4.- Se modifica los numerales 6.1 y 6.2 del

punto 6 del artculo 4 de la Ley N 29090.
Artculo 4.- Actores y responsabilidades
6. Los Revisores Urbanos
6.1 Los Revisores Urbanos
Son profesionales registrados y autorizados para
verificar que los proyectos de habilitacin
urbana y/o edificacin, de los interesados que se
acojan a la Modalidad C para el otorgamiento de
la licencias que establece la presente Ley,
cumplan con las disposiciones urbansticas y/o
edificatorias que regulan el predio materia de
trmite, de conformidad con las normas de
acondicionamiento territorial y/o desarrollo
urbano, el Reglamento Nacional de Edificaciones
y otras normas que sean de competencia para el
proyecto. Emiten el informe tcnico de su
especialidad para la obtencin de la respectiva
licencia de habilitacin o de edificacin.

Artculo 5.- Se modifica el punto 7 del artculo 4 de la Ley

N 29090
Artculo 4.- Actores y responsabilidades
7. Delegados Ad hoc
Son representantes Ad hoc los acreditados por instituciones,
con funciones especificas para la calificacin de proyectos de
habilitacin urbana y edificacin ante la Comisin Tcnica,
ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal
competente.
Las instituciones con funciones especficas acreditan
Delegados Ad hoc en los siguientes casos:
()

Instituto Nacional de Defensa Civil- INDECI,

para proyectos de edificaciones de uso residencial
mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10) y
para aquellas habilitaciones urbanas que se
ubiquen o que se encuentren prximas a zonas de
riesgo.
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del
Per CGBVP, para proyectos de edificacin de
uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las
edificaciones establecidas en las modalidades C y
D, de uso diferente al residencial y de concurrencia
masiva de pblico

Artculo 6.- Se modifica el punto 9 del artculo 4 de la Ley N

29090.
Artculo 4.- Actores y responsabilidades
9. Las Municipalidades
Las municipalidades distritales, en el mbito de su
jurisdiccin, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito del
Cercado, tienen competencia para la aprobacin de
proyectos de habilitacin urbana y de edificacin.
Corresponde a las municipalidades, conforme su
jurisdiccin,
competencias
y
atribuciones,
el
seguimiento, supervisin y fiscalizacin en la ejecucin
de los proyectos contemplados en las diversas
modalidades establecidas en la presente Ley.

Artculo 7.- Se modifica el artculo 10

de la Ley N 29090.
Artculo 10.- Modalidades de
aprobacin
Para la obtencin de las licencias de
habilitacin o de edificacin, existen
cuatro modalidades:

MODALIDAD A:
Aprobacin automtica con firma de
profesionales
El cargo de ingreso del expediente
constituye la licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva; y a partir de ese
momento se pueden iniciar las obras.
Se sujetan a esta modalidad:
La construccin de una vivienda
unifamiliar
de
hasta
120
m2
construidos, siempre que constituya
la nica edificacin en el lote.
La ampliacin de una vivienda
unifamiliar, cuya edificacin original
cuente con licencia de construccin o
declaratoria de fbrica y la sumatoria
del rea construida de ambas no
supere los 200.00 m2

La
remodelacin
de
una
vivienda
unifamiliar, sin modificacin estructural,
cambio de uso ni aumento de rea
construida.
La construccin de cercos de ms de 20m
de longitud, siempre que el inmueble no
se encuentre bajo el rgimen en que
coexistan
secciones
de
propiedad
exclusiva y propiedad comn.
La demolicin total de edificaciones
menores de cinco pisos de altura,
siempre que no requieran el uso de
explosivos.
Las ampliaciones consideradas obras
menores, segn lo establecido en el
Reglamento nacional de Edificaciones
Las obras de carcter militar de las
fuerzas armadas y las de carcter policial
de la Polica Nacional del Per, as como
los establecimientos penitenciarios que
debern ejecutarse con sujecin a los
Planes de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano.

NO ESTAN CONSIDERADOS EN ESTA

MODALIDAD
Las obras de edificacin en bienes inmuebles
que constituyan Patrimonio Cultural de la
nacin, declarado por el INC.
Las edificaciones que requieran la ejecucin de
stanos o semistanos o una profundidad de
excavacin mayor a 1.50 m colindantes con
edificaciones existentes.
En dicho caso debe tramitarse la licencia de
edificacin bajo la Modalidad B.

MODALIDAD B:
Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso constituye una licencia

temporal que permite, a partir
de ese
momento, iniciar las obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de
hasta 15 das tiles para la verificacin
administrativa del expediente en el caso de
edificaciones y de 20 das para el caso de
habilitaciones urbanas.
Despus de la verificacin sin observaciones,
se otorga la licencia definitiva que autoriza la
construccin de la ejecucin de las obras de
habilitacin urbana o de edificacin.

Se sujetan a esta modalidad:

Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar,
multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar o
multifamiliar de hasta 05 pisos, siempre que el proyecto
tenga un mximo de 3,000.00 m2 de rea construida.
Las obras de ampliacin o remodelacin de una
edificacin existente, con modificacin estructural,
aumento de rea construida o cambio de uso. Asimismo,
las demoliciones parciales.
La construccin de cercos en que el inmueble se
encuentre bajo el rgimen en que coexistan secciones
de propiedad exclusiva y propiedad comn.

NO ESTAN CONSIDERADOS EN ESTA

MODALIDAD

Las habilitaciones urbanas y

edificaciones que constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural de
la Nacin, declarado por el INC.

MODALIDAD C:
Aprobacin con evaluacin previa
de proyecto por Revisores Urbanos
o Comisiones Tcnicas

En el caso de que el interesado

opte por los Revisores Urbanos, el
cargo de ingreso
constituye
la
respectiva licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva; y a partir de
ese momento se podrn iniciar las
obras.
En el caso de que el interesado
opte por la Comisin Tcnica, la
municipalidad
convocar a la
comisin en un plazo no mayor a 5
das tiles. La comisin dispondr de
un plazo de 20 das tiles para las
edificaciones y de 40 das tiles para
las habilitaciones urbanas para la
evaluacin correspondiente

La Comisin Tcnica no puede formular nuevas

observaciones, sobre aspectos no observados
inicialmente, bajo responsabilidad.
Se sujetan a esta modalidad:
Las edificaciones para fines de vivienda
multifamiliar, quinta o condominios que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de 05 pisos y/o ms
de 3,000.00 m2 de rea construida.
Las edificaciones para fines diferentes de vivienda
a excepcin de las previstas en la Modalidad D.
Las edificaciones de uso mixto con vivienda.

Las intervenciones que se desarrollen en bienes

culturales inmuebles previamente declarados.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales,
centros de diversin y salas de espectculos, que
individualmente o en conjunto cuenten con un
mximo de 30,000.00 m2 de rea construida.
Las edificaciones para mercados que cuente con un
mximo de 15,000.00 m2 de rea construida.
Locales para espectculos deportivos de hasta
20,000 ocupantes.
Todas las dems edificaciones que no se encuentren
contempladas en las modalidades A, B y D.

MODALIDAD D:
Aprobacin con evaluacin previa de Comisin
Tcnica

La municipalidad convocar a la Comisin Tcnica

en un plazo no mayor a 5 das tiles. La comisin
dispondr de un plazo de 20 das tiles para las
edificaciones y de 40 das tiles para las
habilitaciones
urbanas
para
la
evaluacin
correspondiente.
La Comisin Tcnica no puede formular nuevas
observaciones, sobre aspectos no
observados
inicialmente, bajo responsabilidad.

Se sujetan a esta modalidad:

Las edificaciones para fines de industria.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales,
centros de diversin y salas de espectculos, que
individualmente o en conjunto cuenten con ms de
30,000.00 m2 de rea construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de
15,000.00 m2 de rea construida.
Locales para espectculos deportivos de ms de 20,000
ocupantes.
Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje,
establecimientos de expendio de combustibles y
terminales de transporte.

Artculo 8.- Se modifica el ltimo prrafo del artculo 11 de la

Ley N 29090
Articulo 11.- Vigencia
()
Los informes tcnicos de los Revisores Urbanos y los dictmenes
de las Comisiones Tcnicas tienen una vigencia de treinta y seis
(36) meses.
Artculo 11.- SE MODIFICA EL ARTCULO 25 DE LA LEY N
29090

Artculo 25.- Requisitos

Los requisitos para solicitar una licencia de edificacin, que
forman el expediente, son los siguientes:

PARA LA MODALIDAD A:
FUE, consignando los datos requeridos en l.
Copia literal de dominio expedida por el registro de
predios. En caso de demoliciones parciales o totales,
debe contar con el rubro de cargas y gravmenes sin
limitaciones; caso contrario debe acreditar la
autorizacin del acreedor.
En caso que el solicitante de la licencia de edificacin
no sea el propietario del predio, debe acreditar la
representacin del titular.
Si el solicitante es una persona jurdica se
acompaara vigencia de poder correspondiente.

Documentacin Tcnica
Compuesta por:
Plano de ubicacin, planos de arquitectura, estructuras,
instalaciones sanitarias e instalaciones elctricas.
Boleta de habilitacin de los profesionales que suscriben la
documentacin tcnica.
Esta documentacin debe ser presentada en original y una (1)
copia.
Tambin se puede optar por un proyecto del banco de proyectos de
la municipalidad.
Para el caso de edificaciones, ampliaciones, modificaciones as
como obras menores no mayores a 30m2, solo se deben presentar:
plano de ubicacin y arquitectura, y boleta de habilitacin.
Esta documentacin debe ser presentada en original y una (1)
copia.
Comprobante de pago de la licencia de edificacin.

PARA LA MODALIDAD B:
FUE, consignando los datos requeridos en l.
Copia literal de dominio expedida por el registro de
predios.
En caso que el solicitante de la licencia de edificacin no
sea el propietario del predio, debe acreditar la
representacin del titular.
Si el solicitante es una persona jurdica se acompaara
vigencia de poder correspondiente.
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios
Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva
de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de
vivienda.

Documentacin Tcnica
Compuesta por:
Plano de ubicacin, planos de arquitectura, estructuras,
instalaciones sanitarias e instalaciones elctricas y otras de ser
el caso.
Esta documentacin debe ser presentada en original y una (1)
copia.
Se adjuntara, asimismo, la Pliza CAR (Todo Riesgo
Contratista), o el seguro de accidentes contra terceros segn
las caractersticas de la obra a ejecutarse. La pliza debe estar
vigente durante todo el periodo de ejecucin de la obra y es
exigida por la municipalidad el da previo al inicio de las obras.
En los casos de remodelacin, ampliacin o demoliciones
parciales, se exigir la declaratoria de edificacin.
Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben la
documentacin tcnica.
Comprobante de pago por el derecho correspondiente.

PARA LAS MODALIDADES C y D:

FUE, consignando los datos requeridos en l.
Copia literal de dominio expedida por el registro de
predios.
En caso que el solicitante de la licencia de
edificacin no sea el propietario del predio, debe
acreditar la representacin del titular.
Si el solicitante es una persona jurdica se
acompaara vigencia de poder.
Certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios
Certificado de factibilidad de servicios para obra
nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al
de vivienda.

Documentacin Tcnica compuesta por:

Plano de ubicacin, planos de arquitectura,
estructuras,
instalaciones
sanitarias
e
instalaciones elctricas y otras de ser el caso.
Como parte del proyecto de estructuras, segn
sea el caso, se debe presentar plano de
sostenimiento de excavaciones, asimismo el
estudio de mecnica de suelos de acuerdo a las
caractersticas de las obras y segn los casos
que establece el reglamento.
Asimismo, se debe presentar como parte del
proyecto de arquitectura el plano de seguridad
y evacuacin cuando se requiera la intervencin
de los delegados Ad hoc de INDECI o CGBVP.

Esta documentacin debe ser presentada en

original y una (1) copia.
Se adjuntara, asimismo, la Pliza CAR (Todo
Riesgo Contratista), segn las caractersticas de
la obra a ejecutarse, con una cobertura por
daos materiales y personales a terceros, como
complemento al Seguro Complementario de
Trabajo de Riesgo. La pliza debe estar vigente
durante todo el periodo de ejecucin de la obra
y es exigida por la municipalidad el da previo al
inicio de las obras. En los casos de
remodelacin,
ampliacin
o
demoliciones
parciales, se exigir la declaratoria de
edificacin.

Boletas de habilitacin de los

profesionales que suscriben
la documentacin tcnica.
Estudio de impacto
ambiental y vial, en los casos
que se requiera, de acuerdo
al R.N.E.
Informe tcnico favorable de
los Revisores Urbanos para la
Modalidad C o dictamen de
la Comisin Tcnica para las
Modalidades C y D, segn
corresponda.
Comprobante de pago de
licencia de edificacin.

Artculo 12.- Se modifica el artculo 28 de la

Ley N 29090
Artculo 28.- Conformidad de obra
Una vez concluidas las obras de edificacin,
quien las realice efecta una descripcin de las
condiciones tcnicas y caractersticas de la obra
ejecutada, la cual se denomina declaratoria de
fbrica. Este documento, acompaado con los
planos o grficos correspondientes, motiva la
solicitud de conformidad de las mismas, para lo
cual debe presentar, ante la municipalidad los
siguientes documentos en original y copia:

PARA LA MODALIDAD A:
FUE, debidamente sellado con la recepcin y el nmero de
expediente asignado, es decir, la licencia de edificacin.
En caso de que el titular del derecho a edificar sea una
persona distinta a quien inicio el procedimiento de edificacin,
debe presentar los documentos sealados para la Modalidad
A, en los literales b. o c., segn corresponda.
En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario
del predio, debe acreditar la representacin del titular.
En los casos de persona jurdica, se acompaara vigencia de
poder.

Documentacin Tcnica compuesta por:

Plano de ubicacin, planos en planta de la
obra ejecutada y declaratoria de fbrica. En
el caso de ampliaciones o remodelaciones de
inmuebles que cuenten con licencia o
declaratoria de fabrica anterior, el plano de
planta desarrollado sobre copia del plano de
la edificacin anterior, con indicacin de las
obras nuevas ejecutadas.
Comprobante de pago por el derecho
correspondiente.

PARA LA MODALIDAD B, C y D:
FUE, debidamente sellado con la recepcin y el nmero
de expediente asignado, es decir, la licencia de
edificacin.
En caso de que el titular del derecho a edificar sea una
persona distinta a quien inicio el procedimiento de
edificacin, debe presentar los documentos sealados en
los incisos b. o c. del artculo 16, segn corresponda.
En caso de que quien solicite la licencia no sea el
propietario del predio, debe acreditar la representacin
del titular.

Documentacin Tcnica compuesta por:

Plano de replanteo en obra de los planos de
arquitectura y declaratoria de fabrica otorgada
por el constructor, en original y cuatro (4)
copias impresas mas una (1) copia digital.
Boletas de habilitacin de los profesionales
que suscriben la documentacin tcnica.
Comprobante de pago por el derecho de
conformidad de obras.

Todos los requisitos tienen la condicin de

declaracin
jurada de las personas que lo
suscriben.
Para el caso de la Modalidad A, el funcionario
municipal sella y firma cada uno de los
documentos presentados, originales y copias.
Este acto constituye la conformidad de obra de
la edificacin y autoriza la inscripcin registral
de la declaratoria de fbrica.
Para el caso de las Modalidades B, C y D, el
funcionario municipal remite el expediente al
rgano municipal encargado del control urbano
para que en un plazo no mayor de 15 das
efecte las siguientes acciones:

Verificar que los planos de replanteo en obra del

proyecto arquitectnico y la declaratoria de
fbrica correspondan a la licencia otorgada.
Efectuar la inspeccin de las obras ejecutadas.
Anotar, suscribir y sellar en el Formulario nico
la conformidad. Este acto constituye la
conformidad de obra de edificacin y la
declaratoria de fbrica. Documentos que dan
mrito a su inscripcin registral.
Transcurridos los quince (15) das calendario, sin
que se otorge la conformidad, se aplica el
silencio administrativo positivo.

Artculo 13.- Se modifica el artculo 29 de la Ley N 29090

Articulo 29.- Del registro
29.1 De la inscripcin preventiva
PRE DECLARATORIA DE FBRICA
Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente
la anotacin preventiva de la pre declaratoria de fbrica, la
misma que tendr vigencia por un (1) ao.
Cuando se solicita la pre declaratoria de fbrica de una
unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el
mismo acto, la respectiva pre independizacin y pre
reglamento interno.

29.2 De la inscripcin declaratoria de fbrica

El formulario, una vez sellado, tiene calidad de
instrumento pblico y constituye titulo suficiente
para inscribir la respectiva declaratoria de fbrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el formulario debe
contener la especificacin de los bienes y servicios
comunes y de propiedad exclusiva,
independizacin, reglamento interno y junta de
propietarios, que se inscribe en el registro
respectivo.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
PRIMERA.- Declaratoria de Edificacin
La declaratoria de fbrica, a partir de la vigencia de
la presente Ley, se denomina declaratoria de
edificacin,
considerndose
valida
la
documentacin emitida por los gobiernos locales y
entidades vinculadas al procedimiento de obtencin
de licencia, que contenga tal denominacin.

LEY N 29566

LEY QUE MODIFICA DIVERSAS

DISPOSICIONES
CON EL OBJETO DE MEJORAR EL
CLIMA DE
INVERSION Y FACILITAR EL
CUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS

Artculo 1.- Objeto de la Ley

La presente ley tiene por objeto
modificar diversas disposiciones con
rango de ley a fin de mejorar el clima de
inversin y facilitar el cumplimiento de
obligaciones tributarias.
Artculo 5.- Eliminacin de requisitos
para solicitar licencias de edificacin y
de funcionamiento
En la tramitacin de cualquiera de las
modalidades de licencias de edificacin
contempladas en el articulo 25 de la
Ley N 29090 (Ley de Regulacin de
Habilitaciones
Urbanas
y
de
Edificaciones y de funcionamiento), no
ser exigible la presentacin de los
siguientes documentos:

a) Copia literal de dominio, correspondiendo a

la municipalidad respectiva efectuar la
verificacin a travs del portal web de la
Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos (Sunarp).
b) Certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios.
c) Boletas de habilitacin de los profesionales
que intervienen en el trmite.
d) Documentos
que
por
su
naturaleza
municipal se encuentren en los archivos del
gobierno local.

Artculo 6.- Habilitacin de profesionales y de proyectos

La habilitacin de los profesionales ingenieros y arquitectos que
intervienen en proyectos, obras de habilitacin urbana o edificacin,
conformidad de obra y en general cualquier trmite regulado en la
Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, se acredita mediante una declaracin jurada de dichos
profesionales, la que deber ser verificada a travs del padrn en el
portal web del colegio profesional respectivo, quedando eliminada y
prohibida la exigencia de boletas y constancias de habilidad o
habilitacin profesional, as como de habilitacin de proyectos.
Artculo 7.- Comunicacin de transferencias de dominio
A efectos del Impuesto Predial, al que se refiere el Texto nico
Ordenado de la Ley de Tributacin Municipal, aprobado por Decreto
Supremo N 156-2004-EF, los notarios se encuentran facultados para
comunicar a la municipalidad respectiva, previa solicitud de las
partes, las transferencias de dominio de predios con el fin de que la
autoridad
tributaria
de
dicha
municipalidad
realice
la
correspondiente alta y baja de los contribuyentes del impuesto.
La comunicacin deber ser efectuada por el notario dentro del plazo
establecido en el literal b) del artculo 14 de la referida Ley,
computado a partir de la recepcin de la respectiva minuta, y
sustituye la declaracin jurada exigida por el citado artculo.

DECLARATORIA DE FABRICA
VIA REGULARIZACION

LEY N 27157
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento
para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn.

5.1 OBJETIVOS
- EL saneamiento de la titulacin de las diversas
Unidades Inmobiliarias que regula la Ley.
- EL procedimiento de Declaratoria de Fabrica Va
Regularizacin.
- EL rgimen de las Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.

 5.2
ALCANCES DE LA LEY
N 27157

TIENE POR FINALIDAD

NORMAR:
LA REGULARIZACION
DE
DECLARATORIA DE FABRICA de
los
inmuebles tales
como:
Unidades
Inmobiliarias
de
Propiedad
Exclusiva,
departamentos
en
edificio,
edificaciones en quintas, casas
en copropiedad, edificaciones en
centros y galeras comerciales,
entre otros.

5.3 DECLARATORIA DE FBRICA

Es el reconocimiento legal de la existencia
de cualquier tipo de edificacin sujeta al
reglamento de la ley N 27157.
Se realiza mediante una de declaracin del
propietario, que cumple las formalidades y
trmites establecidos por la Ley.

5.4 TIPOS:

Declaratoria de Fbrica va Regularizacin

Declaratoria de Fbrica va minuta

6.0 REGLAMENTO DE LA LEY N 27157

(Aprobado por Decreto Supremo N 008 2000 MTC)

SECCION PRELIMINAR
Articulo 1.- mbito de Aplicacin
El presente Reglamento es nico y su
aplicacin es obligatoria a nivel
nacional para las edificaciones
levantadas en predios urbanos.
Comprende la Regularizacin de
Declaratoria de Fabrica y el Rgimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn.

Articulo 2.- Definiciones

Para los efectos de este Reglamento se
considera como:
- rea Techada:
El rea encerrada por el permetro de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios
con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyeccin de vigas, cornisas, jardinera y
otros elementos arquitectnicos elevados que
no constituyen techos.

rea Libre:
En el primer piso, el rea resultante de la
diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso de la edificacin. En los
pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el rea ocupada y el rea
techada del piso correspondiente.
Los porcentajes que fijan los parmetros
estn referidos al rea libre del primer piso.
rea Ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que
incluye reas techadas y libres, cercos, etc.

Casco habitable:
La
edificacin
que
cuenta con estructuras,
muros, falsos pisos y/o
contrapisos,
techos,
instalaciones elctricas
y sanitarias, aparatos
sanitarios, puertas y
ventanas
exteriores,
puerta de bao, y
acabados
exteriores
con
excepcin
de
pintura.

Parmetros Urbansticos y Edificatorios :

Las
disposiciones
que
determinan
la
normativa
urbanstica
y
los
ndices
edificatorios regulados por los respectivos
planes urbanos o proyectos urbansticos
integrales. La normativa urbanstica est
referida a la clasificacin del territorio urbano
y de las reas de actuacin urbanstica, a la
zonificacin, a los ndices de usos compatibles
y a las densidades; mientras que los ndices
edificatorios estn referidos al coeficiente de
edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo
de rea libre, los retiros y el ndice de
estacionamientos, entre otros.

Pre-declaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el registro
pblico respectivo, de un proyecto de
declaratoria de fbrica elaborada a partir de
los planos de obra y especificaciones tcnicas
que cuentan con aprobacin municipal.
Saneamiento de Titulacin:
Es el tramite destinado a obtener la titulacin
o acreditacin de la propiedad del terreno
sobre el que se levanta la edificacin a
regularizar, a fin de hacerla idnea para su
acceso al registro. Comprende los trmites de
declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio o de formacin de ttulos supletorios.

Verificador responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado,
inscrito en el ndice de verificadores a
cargo de SUNARP o el RPU, segn el
mbito de su competencia; quien, bajo su
responsabilidad profesional, organiza y
tramita el expediente de regularizacin,
constata la existencia y caractersticas de
la edificacin, el cumplimiento de las
normas y parmetros urbansticos y
edificatorios, y confirma que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a
la realidad fsica del terreno y edificacin

OTRAS PRECISIONES
Precisase el significado de los siguientes
trminos definidos por la ley:
Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de
dos o ms personas en los derechos de
propiedad de una misma cosa, mueble o
inmueble.
Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas de otro ndole y
servicios comunes.

Casas en quintas:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman un conjunto continuo de viviendas
unifamiliares construido sobre un terreno
urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje
de acceso desde la va pblica en calidad de bien
comn.
Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para
uso residencial, comercial, industrial o mixto,
ubicado en una edificacin de ms de un piso que
cuenta con bienes y servicios comunes.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva,
susceptibles de independizacin, edificadas sobre un
terreno de propiedad comn.

Tiendas en centros y galeras comerciales o

campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman una edificacin de uno o ms
pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.
Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos si edificar, las edificaciones,
los aires o las secciones de cualesquiera de
ellos que sean factibles de independizar, y
cuyos
derechos
sean
susceptibles
de
inscripcin en el Registro Pblico respectivo.

7.0 LEY N 27333

LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662.LEY DE ASUNTOS NO

CONTENCIOSOS
DE
COMPETENCIA
NOTARIAL,
PARA
LA
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES.
Precisa la funcin y responsabilidad de los notarios y
de los verificadores, y posibilita
la realizacin a nivel
notarial de algunos tramites de saneamiento fsico legal.

Articulo 1.- De los alcances de la presente Ley

La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de
Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se rige por las
disposiciones de dicha ley, por lo dispuesto en las Leyes N 26002,
Ley del Notariado y N 26662, Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contencioso y sus modificaciones, en lo que resulte
aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157, su
reglamento y la presente Ley.

Articulo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157

2.1 Precisase que la certificacin y verificacin de la
documentacin que se adjunta al formulario registral a
que se refiere el prrafo 5.1 del Artculo 5 de la Ley
N
27157 es la constatacin efectuada por el notario
respecto de la existencia y legalidad de dicha
documentacin.
El Notario no incurrir en responsabilidad si es inducido
a error debido a la actuacin maliciosa de los
interesados, siempre y cuando haya tomado todas las
medidas en el proceso de verificacin respecto a la
legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos
que la Ley N 27157 exige la intervencin de un
verificador, ste asume responsabilidad respecto a la
veracidad de la informacin tcnica que verifica as con
su conformidad con las normas tcnicas y urbanas
correspondientes.

Articulo 9.- De la regularizacin de declaratorias de

fbrica
Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se
acojan al procedimiento de regularizacin de la
declaratoria, al amparo del Titulo I de la Ley N
27157, tendrn derecho a la condonacin de las
multas,
recargos,
moras,
intereses
u
otras
sanciones, por aportaciones al Sistema de Seguridad
Social y derechos municipales por la licencia de
construccin, no abonados oportunamente.
Articulo 10.- De la comunicacin a la municipalidad
La comunicacin a que se refiere la primera
disposicin final de la Ley N 27157 ser efectuada
por el registro pblico correspondiente, una vez
efectuada la inscripcin respectiva

8.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA

REGULARIZACION LEY N 27157

8.1 DEFINICION
Es aquella que se tramita
directamente ante Registros
Pblicos, empleando para tal
efecto los Formularios
Registrales FOR, cumpliendo con
las formalidades exigidas por la
ley.

8.2 AMBITO DE APLICACIN

SECCIN PRIMERA
(Reglamento)

Artculo 3 .-

Objeto y vigencia

La presente seccin norma el trmite de

regularizacin
de
las
edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de
Julio de 1999, sin contar con la respectiva
licencia y/o conformidad de obra, o que
carezcan, en su caso, de declaratoria de
fbrica,
reglamento
interno
y/o
la
correspondiente independizacin .

8.3 TUO DE LA LEY N 27157

Artculo 4 .-Regularizacin
Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripcin, de la edificaciones existentes sobre:
a)Predios urbanos.
b)Terrenos que cuenten, con la aprobacin de su proyecto de
habilitacin urbana con construccin simultnea
c)Predios ubicados en zonas consolidadas que se encuentren
como urbanos en la municipalidad correspondiente e
inscritos como rsticos en el registro de predios.
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de
titulacin y su inscripcin, as como la inscripcin del
reglamento interno, la junta de propietarios y la
independizacin de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR,
suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador
Responsable y certificada por el notario.

Artculo 13 .Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia
de discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimtricas, con los que figuran en la partida
registral del predio; as como, transgresiones a la normativa
urbanstica o de edificacin, las har constar en el Informe
Tcnico de Verificacin como observaciones.
13.2Tratndose de densidad neta y coeficiente de edificacin,
formular observacin solamente en los casos en que los
ndices reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin
excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En caso del rea
libre, solo observar si ella es inferior en ms del 25% del
porcentaje reglamentario.
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio
monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre
otras, las har constar como observaciones, precisando su
naturaleza y efectos.

Artculo 14 .-Responsabilidad de los verificadores

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite,
as
como la de correspondencia entre los planos y la realidad fsica del
predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni
de
la estabilidad estructural de la edificacin regularizada.
Artculo 15 .-Sanciones
Si se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podr
imponer las siguientes sanciones:
a)Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de
seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b)Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o
a la tercera suspensin por falta leve.
c)Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional,
que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del
colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del
Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta implique
comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

ARTCULO 33 .- Discrepancias en reas

y/o linderos
33.1 Cuando la observacin en el informe tcnico se refiera a la
existencia de discrepancia entre el rea real del terreno, sus
medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuran en la
partida registral del predio; el registrador inscribir la
declaratoria de fbrica, siempre que el rea real del terreno
no sea mayor de la que figura en el Registro.
Asimismo, inscribir como carga la discrepancia existente.
33.2 Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no
existe superposicin de reas, podr solicitarse la anotacin
preventiva de la fbrica, la misma que tendr una vigencia de
un ao prorrogable por un ao ms.

8.4 DOCUMENTACIN PREVIA

REQUERIDA
Ttulo de propiedad, CRI del predio.
Planos de distribucin y de ubicacin.
Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios.
Formulario Oficial Registral del caso
(FOR).
Copia de los DNI de los intervinientes.

8.5 METODOLOGA A SEGUIR

Estudio de la documentacin Tcnica Legal.

Inspeccin Ocular del Inmueble.
Obtencin Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios.
Procesamiento de informacin TcnicoLegal en
Formulario Registral.
Elaboracin del informe Tcnico de Verificacin.
Preparacin del Expediente de Declaratoria de
Fbrica.
Legalizacin de documentos en Notaria.
Presentacin
Pblicos.

de

expediente

Registros

8.6 EXPEDIENTE TCNICO - LEGAL

Solicitud de inscripcin de ttulo.
Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios.
Plano de Ubicacin, tres copias
Planos de distribucin, tres copias
Formulario Registral, tres copias
Informe Tcnico de Verificacin, tres copias
Copias de documentos de Identidad de
Intervinientes.
Copia de la credencial del verificador.

8.7 TRAMITACIN DEL

EXPEDIENTE
LEGALIZACIN DE FIRMAS DE PLANOS Y
FORMULARIOS.
PRE LIQUIDACIN REGISTRAL.
PAGO DE DERECHOS DE PRESENTACIN.
INGRESO DEL EXPEDIENTE A
REGISTROS PUBLICOS
LEVANTAMIENTO DE OBSERVACIONES,
DE SER EL CASO.
PAGO DE LIQUIDACIN.
INSCRIPCIN DEL TITULO.

LEGALIZACION
DE FIRMAS DE
PLANOS Y
FORMULARIOS

INGRESO DE
EXPEDIENTE A
REGISTROS
PUBLICOS

PAGO POR
DERECHO
DE
PRESENTACIN

PRELIQUIDACION
REGISTRAL

LEVANTAMIENTO
DE
OBSERVACIONES
DE SER EL CASO

PAGO DE
LIQUIDACION

INSCRIPCION DEL
TITULO

9.0 FORMULARIOS REGISTRALES SUNARP

LEY N 27157

FORMULARIOREGISTRALN1
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O REGULARIZACION DE LA
EDIFICACIN DE UNA UNIDAD DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.
FORMULARIOREGISTRALN2
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O REGULARIZACION DE
LAS
EDIFICACIONES
DE
DEPARTAMENTOS
EN
EDIFICIO.

FORMULARIO REGISTRAL N 3
INSCRIPCIN
DE
PROPIEDAD
Y/O
REGULARIZACIONDELASEDIFICACIONES
ENQUINTAS,CASASENCOPROPIEDADY
OTRASUNIDADESCONBIENESCOMUNES.

FORMULARIO REGISTRAL N 4
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O
REGULARIZACIONDELASEDIFICACIONES
ENCENTROSYGALERIASCOMERCIALES
OCAMPOSFERIALESDEUNSOLOPISO.

FORMULARIO REGISTAL N 5
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O
REGULARIZACION DE LAS
EDIFICACIONESENCENTROSY
GALERIASCOMERCIALESOCAMPOS
FERIALESDEMASDEUNPISO.

FORMULARIO REGISTRAL N 6
PRIMERAINSCRIPCINDEDOMINIOY/O
REGULARIZACIONDELASEDIFICACIONES
DEUNIDADESINMOBILIARIASCOMPLEJAS.
FORMULARIO REGISTRAL N 7
INSCRIPCINDEPROPIEDADDETERRENOS
QUENOCUENTENCONEDIFICACIONES.

9.1 FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 1
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS NATURALES

ANEXO N 2
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS JURIDICAS

ANEXO N 3
DE LOS PROPIETARIOS Y DE SUS SECCIONES DE
PROPIEDAD
EXCLUSIVA
ANEXO N 4
CONSTATACION DE FABRICA
ANEXO N 5
DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN LA EDIFICACION

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 6
DE LAS REAS COMUNES A TODA LA EDIFICACION

ANEXO N 7
INDEPENDIZACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
ANEXO N 8
DE LAS REAS COMUNES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
ANEXO N 9
BIENES COMUNES DE LA EDIFICACION

ANEXO N 10
SERVICIOS COMUNES DE LA EDIFICACION

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 11
REGLAMENTOS INTERNOS Y JUNTAS DE PROPIETARIOS

ANEXO N 12
PROPIETARIOS INTERVINIENTES EN LA APROBACIN Y/
O ADHESIN DEL REGLAMENTO INTERNO

ANEXO N 13
COPROPIEDAD

ANEXO N 14
CONSTATACION DE FABRICA DE LAS UNIDADES
ANEXO N 15
FIRMA DE LOS SOLICITANTES

10. EL INFORME TCNICO DE

VERIFICACIN
Contenido del Informe Tcnico de
Verificacin

El Verificador Responsable emite el

Informe Tcnico de Verificacin,
segn el formato que se aprueba
conjuntamente con el presente
reglamento, que contiene la
constancia de:
- La ubicacin del terreno
- El rea, linderos y medidas

El cumplimiento de los parmetros

urbansticos y edificadores aplicables
al predio
- Las caractersticas arquitectnicas,
estructurales y de las instalaciones.
- De ser el caso, la identificacin de las
acciones de propiedad exclusiva y
sus reas.
(Articulo 12 del reglamento)

REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES

DEL REGISTRO DE PREDIOS

ConceptoyOrganizacindelndice

El ndice de Verificadores es un registro de

informacin administrativa respecto de los
profesionales autorizados para suscribir los
Formularios Registrales, planos y dems
documentos tcnicos que se acompaan a este.
El ndice de Verificadores se organiza mediante
un sistema automtico de procesamiento de
datos.
(Articulo 2)

DefinicionesPrevias
Modificacin de Artculos del Reglamento del ndice de
Verificadores del Registro de Predios
Se modifican los Artculos 3, 4, 6 y 24 del Reglamento
del ndice de Verificadores del Registro de Predios,
aprobado por Resolucin N 1888-2004-SUNARP /SN, los
que quedan redactados con el siguiente texto:

Artculo 3.- Definiciones Previas

- INDICE: El ndice de Verificadores.
- PROFESIONALES: Los arquitectos, ingenieros civiles,
ingenieros agrnomos, ingenieros agrcolas, ingenieros
gegrafos y abogados que renan los requisitos
establecidos en este Reglamento para ingresar a la
Seccin respectiva de ndice.
- REGISTRO: Registro de predios.
- FORMULARIO REGISTRAL: Aquel documento que de
acuerdo con el Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios requiere la intervencin del verificador.

Articulo 4.- ndice por Zonas

Cada Zona Registral tendr a su cargo el ndice de Verificadores, el
mismo que estar integrado por las siguientes Secciones:
a) Seccin de Verificadores Comunes;
b) Seccin de Verificadores Ad Hoc
c)Seccin de Verificadores Legales.

En la Seccin de Verificadores Comunes slo podrn inscribirse

los arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrnomos,
ingenieros agrcolas e ingenieros gegrafos.

En la Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley

N 27157, se inscribirn los arquitectos o ingenieros que sean
acreditados como tales por las entidades mencionadas en el Art.
11 del Reglamento de la Ley N 27157.
En la Seccin de Verificadores Legales se inscribirn los
abogados que certifiquen los formularios registrales de posesin
y sus anexos.

Artculo 6.- Requisitos

Para la inscripcin del profesional en el ndice de Verificadores,
se requiere que:
a)Se encuentre en plena capacidad de ejercicio de sus
derechos civiles.
b) Tenga titulo de abogado, arquitecto o ingeniero civil,
agrnomo, agrcola o gegrafo, expedido por universidad
peruana o revalidado conforme a ley.
Si se trata de un Verificador Ad Hoc, podr tener titulo de
ingeniero de otra especialidad.
c)Sea un miembro hbil de un Colegio de Abogados, Colegio
de Arquitectos del Per o Colegio de Ingenieros del Per,
segn corresponda.
d)No haya sido condenado ni se halle procesado por la
comisin de delito doloso.
e)No haya sido inhabilitado en ninguno de los ndices a cargo
del Registro; y
f)
No se encuentre en estado de insolvencia o quiebra.

Articulo 24.- Funciones del verificador

Es funcin y obligacin del Verificador, al suscribir el
Formulario Registral, planos, memoria descriptiva y dems
documentos en los que intervenga, certificar lo siguiente:
a) La exactitud del rea, linderos y medidas perimtricas
que aparezcan en el Formulario Registral, en los planos
respectivos, memoria descriptiva y dems documentos
que requieran de su intervencin;
b) La concordancia entre la realidad fsica y la informacin
contenida en la documentacin presentada;
c)Que los predios cumplan con las normas de zonificacin
y dems normas tcnicas sobre edificaciones;
d) En los casos de desmembracin de los predios urbanos
inscritos, que el rea de los predios resultantes no sea
menor que el rea mnima de habitabilidad;
e) Las dems funciones que establezcan las normas
legales pertinentes.

VERIFICADOR AD HOC

El verificador Ad Hoc ejerce

su funcin como especialista
y
representante
de
cualquiera de las entidades
llamadas por la Ley para la
proteccin del
patrimonio
monumental, arqueolgico,
natural y a la seguridad,
entre otras. Necesariamente
acta
en
calidad
de
verificador pblico.

FUNCIONES

Emite informe en nombre y representacin de

la entidad que lo autoriza, sujetndose a las
normas que, para tal efecto, ella establezca
respecto de las edificaciones sometidas al mbito
de control de la misma.
Dicho informe, con las observaciones sobre los
aspectos tcnicos de su competencia, se
extender en el formato de informe Tcnico de
Verificacin Ad Hoc.

DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION

INSPECCI
ON
OCULAR
DEL
INMUEBL
E

ACTUALIZAC
ION DE
PLANOS Y
ESTUDIOS
DE
ANTECEDEN
TES
REGISTRALE
S

CERTIFICA
DO DE
PARAMETR
OS
URBANISTI
COS

LLENADO
FORMULA
RIO FOR +
INFORME
TCNICO
DE
VERIFICAC
IN

LEGALIZAC
ION DE
FIRMAS EN
NOTARIA

PRESENTA
CION
EXPEDIENT
E AL
REGISTRO
S PREDIOS

INSCRIPCIO
N DE
DECLARATO
RIA DE
FABRICA EN
EL
REGISTROS
DE PREDIOS

PANORAMA GENERAL DEL SANEAMIENTO

FISICO-LEGAL
(DECLARATORIA DE
FABRICA)
LEY 21757, LEY 29090, LEY 29476

REGULARIZACION DE
EDIFICACIONES
Hasta 20 Julio
1999

TRAMITE
ADMINISTRATIVO EN
MUNICIPIO

A partir de 21
Julio 1999

DECLARATORIA DE FABRICA
Inscripcin en Registros
Pblicos

INDEPENDIZACION

REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD
DEFINICION
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de
una edificacin o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y
bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con
un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

OBJETIVOS
Seccionarunedificiomatrizoconjuntodeedificios,conlafinalidadde
transferirlasseccionesdepropiedadexclusivaresultantesapropietarios
diferentes.
TIPOS
Lasunidadesinmobiliariasquecomprendenbienesdepropiedadexclusiva
ydepropiedadcomn,reguladasporelreglamentodelaleyN27157son:
Edificiodedepartamentosdeusoresidencial,comercial,industrialo
mixto.
Quintas
Casasencopropiedad.
Centrosygalerascomercialesocamposferiales.
Otrasunidadesinmobiliariasconbienescomunes.

REQUISITO PREVIO:
Declaratoria de Fbrica del Inmueble a independizar.
EL

EXPEDIENTE

TECNICO DE INDEPENDIZACION

Planos de independizacin.
Memoria descriptiva de la independizacin.
Reglamento interno

TRAMITACION DEL EXPEDIENTE

Va Solicitud Registral.
Va Minuta Escritura Pblica.

REGIMENES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN E
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

OPCION DE REGIMEN
Al momento de solicitar la inscripcin del
Reglamento Interno, el o los propietarios de
las secciones exclusivas debern optar entre
los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b)Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una
misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.
(Articulo 127)

REGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD

Definicin

El rgimen de Independizacin y Copropiedad

supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad
exclusiva
susceptibles
de
ser
independizadas y bienes de uso comn, sujetas al
rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva comprende necesariamente el terreno
que ocupa cada una.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de
las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los
incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este
Reglamento, siempre y cuando estn conformadas
por secciones de un solo piso o que, de contar con
mas de un piso, pertenecen a un mismo propietario
y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la
seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
(Articulo 128)

Participacin en la propiedad de los bienes

comunes
La participacin en los bienes comunes es un
derecho accesorio a cada unidad o seccin
de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es
determinado en el Reglamento Interno y se
establecer atendiendo a criterios
razonables, como el rea ocupada de las
secciones exclusivas, la ubicacin de estas,
los usos a los que estn destinados, etc.
(Articulo 130)

Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn
destinarse a cualquier uso permitido por las normas
vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en
el Reglamento Interno.
(Articulo 131)
Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria
De propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la
conforman, la participacin en los bienes de propiedad
comn y los derechos de uso, transito o servidumbres
que la afecten, los que son inseparables de la misma.
(Articulo 132)

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES

Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles,
establecido en el Reglamento Interno:

salvo

pacto

en

contrario

a)El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos
o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se
constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos
y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la
instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin
comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de
propiedad exclusiva.

e)Los sistemas de instalaciones para agua, desage,

electricidad, eliminacin de basura y otros servicios
que no estn destinados a una seccin en particular.
f)Los patios, pozos de los, ductos de ventilacin,
salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.
g)Los
estacionamientos
reglamentariamente.
h) Aquellos que se
Reglamento Interno.
(Articulo 134)

sealen

como

exigidos
tales

en

el

Actos de disposicin de bienes comunes

La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de
cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o
limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser
transferidos, deber ser autorizado por la Junta de Propietarios
mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando
menos las dos terceras partes de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos
mencionados en el primer prrafo no contravengan los
parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de
edificaciones vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de
seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los
derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.
(Articulo 135)

Obras en bienes comunes

Las obras que se ejecuten en bienes comunes,
requieren autorizacin expresa de la Junta de
Propietarios, adoptado por mayora simple si
estn
destinadas
a
su
conservacin
o
mantenimiento, y por mayora calificada si
estn destinadas a algn fin que implique la
modificacin o limitacin de su uso. Estas
obras debern obtener, obligatoriamente,
Licencia de Obra antes de su ejecucin.
(Articulo 136)

Servicios comunes
Son servicios comunes, entre otros:
a)La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas
y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas
de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de
los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o
reposicin de los bienes comunes o de sus partes.
b)La administracin de la edificacin.
c)La guardiana, la jardinera y portera.
d)Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin
en
conjunto.

La eliminacin de basura.
f)La
administracin
de
las
playas
de
estacionamiento.
g)Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.
Los servicios sealados en el inciso a) son
obligatorios para todas las edificaciones sujetas a
las
disposiciones de este ttulo. Los dems servicios,
una
vez establecidos por acuerdo de la Junta de
Propietarios, tambin son obligatorios.
(Articulo 137)

Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a)Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios
comunes
indicados
en
el
articulo
anterior,
cargas,
responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea
susceptible de individualizacin.
b)Cualquier otro
Propietarios.

extraordinario

acordado

por

la

Junta

de

El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los

porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en
cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el
numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o
accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son
necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los
bienes comunes.
(Articulo 138)

REGLAMENTO INTERNO

DEFINICION
Es el Instrumento Jurdico que regula el funcionamiento de
unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn, cuando pertenecen a propietarios distintos.
Es elaborado por el promotor o constructor o en su caso, por los
propietarios con arreglo a lo estipulado en la normatividad
vigente.

TIPOS
Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias
con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad
Comn.
Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias
con Secciones Independizadas y reas Comunes en copropiedad

PARTES
Aspectos Generales.
Unidad Inmobiliaria (Ubicacin, descripcin y
uso).
Secciones de Propiedad Exclusiva.
reas y bienes de propiedad Comn.
Servicios Comunes.
Participacin en las reas y bienes comunes.
Derechos y obligaciones de los propietarios.
Junta de Propietarios.

PORCENTAJESDEPARTICIPACION
Laparticipacinenlosbienescomunesesunderecho
accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y
correspondeejercerloalpropietariodelamisma.
El porcentaje es determinado en el Reglamento
Interno; y se establecer atendiendo a criterios
razonables como el rea ocupada de las secciones
exclusiva, la ubicaron de estas, los usos a que estn
destinadasyotros.

PANORAMA GLOBAL DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE

PREDIOS URBANOS

SANEAMIENTO
DELA
TITULACION

LEY N
27157
LEY N
29090
LEY N
29476

DEPARATMENTOS EN
EDIFICIOS.
QUINTAS.
CASAS EN COPROPIEDAD.
CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES
CAMPOS FERIALES.
OTRAS Unid. CON BIENES
COMUNES Y BIENES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA..
REGISTRO DE
PROPIEDAD
INMUEBLE O

DECLARACIN DE
FABRICA

REGIMEN LEGAL
UNIDADES
INMOBILIARIAS EN LA
QUE COEXISTEN BIENES
DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN
TITULACION

REGISTRO DE
PREDIAL URBANO

INDEPENDIZACION O
COPROPIEDAD
BIENES DE PROPIEDAD
COMUN
SERVICIOS
COMUNES
REGLAMENTO
INTERNO
COPROPIEDA
D

JUNTA DE
PROPIETARIOS

REGISTRO DE
PERSONAS
JURDICAS

MUCHAS GRACIAS!

ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

TELEF. : 2653347 CEL.: 999722766

MAIL:
akropolisrl@hotmail.com