VALUACION

DE ESTABLECIMIENTOS
INDUSTRIALES

VALUACIONES TECNICAS
1. Definiciones:
- Valoracin
- Valor

2. Aplicaciones
3. Procedimiento de Valuacin
4. Ejemplo
Inmateriales

Valuacin

Bienes

Materiales

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Valuacin - Valoracin:
Determinar el valor de una cosa en un cierto momento y

con un objetivo determinado. Tiene consecuencias juridicas

y fundamentos tcnicos.
Arte de estimar en su justa medida monetaria el deseo ser
propietario de bienes especficos para fines determinados
Valor (econmico): Es la relacin o proporcin que se

establece entre los bienes posedos por distintas personas y

que pueden se cambiados entre s. Se define entre el
comprador y vendedor teniendo en cuenta cada uno su
conocimiento del objeto del cambio. Cuanto esta dispuesto
a dar la sociedad. ( Ver definicin de bienes Art. 2311 cc,
Art. 2312 cc y Suc.)

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Valoracion Ordinaria: El valor se determina por acuerdo

entre el comprador y vendedor de acuerdo a su
conocimiento del objeto de cambio.
Valoracin Oficial: se realiza por tasadores especialmente
calificados pertenecientes a organismos e instituciones
reconocidas oficialmente. ( Tribunales de Tasaciones,
Juntas de valuaciones, Banco Nacin, Banco Hipotecario,
Peritos, Etc.)
Valoracin Tecnolgica o de Ingeniera: Es el arte de
estimar el valor de bienes especficos que requieren un
conocimiento y criterio profesional en materia de ingeniera
(Instalaciones
industriales,
obras
de
ingeniera,
maquinarias, Servicios pblicos, etc.)

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Relacin Coste-Valor:
Precio: Es la cantidad de dinero pagada por el comprador al

vendedor de una propiedad o bien. Valor pecuniario en que

se estima una cosa.
Coste: Es el precio pagado ms todo otro gasto ocasionado

al comprador por la adquisicin de la cosa deseada. El coste

no es necesariamente igual al valor del bien.
Valor: es una medida de la posibilidad de intercambio de

bienes pertenecientes a distintas personas. Es nico,

objetivo, privativo del bien examinado, igual que sus
caractersticas intrnsicas ( forma, dimensiones, etc.)

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Justo Valor: estimacin del valor de una propiedad que

pueda considerarse razonable para las partes interesadas.

Valor Venal o de Mercado: establecido en mercado pblico

por las transacciones realizadas en forma voluntaria.

Valor de Reposicin o Sustitucin: lo que costara

reemplazar la propiedad o los servicios prestados por ella,

por otra propiedad u otros servicios equiparables e
igualmente satisfactorios en un momento determinado.
Valor en Acciones y Obligaciones: valor de mercado de

empresas. Adquisicin por ttulos.

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Valor de expropiacin:

determinado como indemnizacin

por el organismo que lo realiza, segn la ley.

Valor o Monto Imponible o Atribuido:

porcentaje de la
valuacin fiscal sobre el cual se aplican alcuotas
impositivas.

Valor Comercial: Precio pagado por el comprador cerrando

una operacin, puede o no coincidir con el valor de

mercado.
Valor Ganancial: Valor actual de las probables ganancias

netas futuras.

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Valor Fiscal:
Es el determinado por el estado
generalmente sobre inmuebles, automotores y barcos para
la aplicacin de tasas impositivas.
Valor de Libros( o de inventario): El determinado en los
libros contables
Valor residual: Valor del bien al final de su vida til
Amortizacin: Prdida del valor del bien desde el punto
de vista contable, debido a causales fsicas y funcionales.

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Depreciacin: prdida del valor de una cosa por uso y paso

del tiempo

Valor actual: es el valor de una cosa en una fecha

determinada

Valor Fsico: Se denomina a la inversin material, el costo

solamente no representa el valor de un bien.

Valor Funcional: Es el resultado de la utilidad de acuerdo al

destino del bien. Deprecia o aprecia el costo.

Lo material y lo funcional se complementan y ambas calidades

estn sujetas a una devaluacin a travs del tiempo.

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Otras Definiciones:
Propiedad Fsica: la parte de la empresa que existe

materialmente (tierras, edificios, maquinarias, etc.).

Propiedad Inmaterial: parte de la empresa que no tiene

existencia fsica (patentes, contratos, marcas, financiacin).

VALUACIONES TECNICAS
Definiciones

Valor de Reposicin: estimacin de lo que costara

reemplazar la propiedad por otra de similares caractersticas
en el momento de realizarse la valuacin

Costo de Origen: Corresponde al monto requerido para

adquirir la cosa en su momento. Es un dato histrico y
generalmente desconocido.

VALUACIONES TECNICAS
Aplicaciones

Servicios Pblicos: fijacin de tarifas

Fusiones, escisiones y transferencias de sociedades
Constitucion de derechos reales sobre bienes.
Administracin: valoracin de propiedades de Personas

fsicas o jurdicas.
Imposicin Fiscal: Impuestos Municipales, Provinciales y

Nacionales ad valorem.
Venta, expropiacin y sucesiones: en una venta, traspaso, o

cambio de dueo de un negocio sirve para fijar las bases de la

negociacin.
Seguros

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valuacin

Se debe conocer con qu objeto se realiza y en qu consiste la propiedad que

se va a valorar - Las bases dependen del fin.
1. Determinacin del objeto, de las partes interesadas, fecha y lugar de la
valoracin.
2. Descripcin de la propiedad especfica que se ha de valorar - Estudio de
clasificaciones geogrfica y funcional, FOT, FOS, mejoras incorporadas,
Restricciones civiles y administrativas, inspecciones in situ, etc.
3. Tasacin de todas las propiedades separadas, tangibles e intangibles. Es decir,
terreno, edificio, maquinarias, instalaciones y bienes inmateriales.
4. Ponderacin del valor de toda empresa o propiedad como conjunto funcional.
Utilizar coeficientes.
5. Determinacin del valor global final de la empresa o propiedad, ponderando
cada evidencia en su justo y exacto peso

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

Trabajos Preliminares, Inventarios y Clasificacin de Bienes.

1.Determinacin de la propiedad a valorar - objetivo.
2. Examen preliminar de la empresa. Antecedentes y circunstancias
que rodean la fundacin de la empresa, su historia, peridicos
financieros. Planificacin de la valoracin - Dividir la propiedad
en adecuadas secciones.
3. Realizar inventario completo y determinacin de los bienes.
4. Resumir inventario por secciones geogrficas. Clasificar
unidades similares por tipo, dimensin, edad, marca.
Comprobar amortizacin de la empresa sobre los bienes.
Hay que tener presente que no es posible enunciar leyes generales o normas
especficas que se apliquen en cualquier caso a tratarse.

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

Estimacin de la Vida til. Es el perodo de tiempo desde la

construccin o fabricacin hasta la fecha de caducidad
cualquiera sea la causa. Se mide en aos. (no hay que confundir
la fecha de fabricacin con la fecha de alta en el inventario)
Retirada de los Bienes: separacin del servicio til.
Puede ser: 1. Remocin Fsica.
2. Sin uso en su puesto.
Causa:
1. Condiciones Fsicas (accidentes, deterioro, etc.)
2. Circunstancias Funcionales (obsoletos, inadecuados)
3. Circunstancias Externas (fin uso, abandono empresa,
imposicin de la autoridad pblica)

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

Curvas de Supervivencias de bienes fsicos: Son mtodos estadsticos

para la determinacion de la vida til: % Bienes que permanecen en servicio
edades de 0 a su vida mxima.
Area restante
Intervalo de
edad,
aos

0
1/2
1 1/2
2 1/2
3 1/2
4 1/2
5 1/2
6 1/2
7 1/2
8 1/2

1/2
1 1/2
2 1/2
3 1/2
4 1/2
5 1/2
6 1/2
7 1/2
8 1/2
9 1/2

28 1/2 29 1/2
TOTAL

Porcentaje de Porcentaje
bajo la curva de
Area del
Supervivencia
retirado
supervivencia a
intervalo bajo
al principio del durante el
la derecha del
la curva de
intervalo de intervalo de
principio del
supervivencia
edad
edad
intervalo de
%-aos
%
edad
%
%-aos
100,00
0,00
50,00
1.249,98
100,00
0,00
100,00
1.199,98
100,00
0,08
99,96
1.099,98
99,92
0,33
99,76
1.000,02
99,59
0,76
99,21
900,26
98,83
1,38
98,14
801,05
97,45
2,32
96,29
702,91
95,13
3,92
93,17
606,62
91,12
6,27
88,07
513,45
84,94
8,83
80,53
425,38
0
1.349,89

0,00
100,00

1.249,88

Esperanza
de vida al
prncipio del
intervalo de
edad.
aos
12,50
12,00
11,00
10,01
9,04
8,11
7,21
6,38
5,63
5,01

Vida til
media
probable al
principio del
intervalo de
edad.
aos Total

12,50
12,50
12,50
12,51
12,54
12,61
12,71
12,88
13,13
13,51

0,00

Areaderecha/%Retirado

Esperanza+%Sup

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

30,0%

30,0%

20,0%

20,0%

10,0%

10,0%

0,0%

0,0%
aos

29

40,0%

27

40,0%

25

50,0%

23

50,0%

21

60,0%

19

60,0%

17

70,0%

15

70,0%

13

80,0%

11

80,0%

90,0%

90,0%

100,0%

100,0%

Curvas de Supervivencias de instalaciones industriales:

Representacin Grfica - Bienes en servicio (%) Vs Edad de serv. (aos)

Porcentaje de
Supervivencia al
principio del intervalo
de edad
%
Porcentaje retirado
durante el intervalo
de edad
%
Vida til media
probable al principio
del intervalo de edad.
aos Total

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

Depreciacin: Mtodos de Estimacin:

Fondo de amortiguacin - Fondo alimentado por pagos
anuales de igual importe al fin de cada ao.
Lineal: Edad/Vida til
Cuadratica: Edad2/Vida til2
Intermedia (De Ross): DI =1/2(Edad2/Vida til2 + Edad/Vida
til)
Estado de Conservacin ( De Heidecke): C = Escala de 1
(nuevo) a 5 (Fin vida til)
Ross - Heidecke: de tablas K = DI+(1-DI) * C

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin

Valuacin de Bienes Inmateriales.

Contratos
Derecho de aguas, minerales, madera
Patentes y Modelos de utilidad: Valor actual de la parte del

rendimiento anual atribuido a la patente.

Marcas y Designaciones: Valor proporcional del rendimiento

anual
Fondo de comercio o Good Will Es el factor especfico de

un negocio que ha sabido labrarse un nombre, un puesto, una

clientela y una red de relaciones corresponsales de toda clase,
sin que tales elementos puedan materializarse. ( Ver Ley 11867
de transferencia de establecimientos industriales y comerciales)

VALUACION DE BIENES INMATERIALES

Una forma de calculo del valor de bienes inmateriales, es la
utilizacin de la formula del valor presente del inters compuesto,
as: VF = VI (1+i) n de donde VI = VF / (1+i) n en un perodo de por
lo menos cinco ejercicios econmicos.
Donde:
VF= Valor Final
VI= Valor Inicial al comienzo del perodo considerado
n= N de perodos - aos

VALUACIONES TECNICAS
Proceso de Valoracin
DISTINTOS METODOS:
Mtodo analtico: se considera la renta media anual
capitalizada deduciendo los gastos de mantenimiento,
reparaciones impuestos, servicios, administracin, etc.

Mtodo comparativo: se compara el bien con otros anlogos

de los cuales conocemos el valor.

Mtodo emprico: (o separativo) se utiliza cuando los bienes

son muy particulares.

V actual = V reposicin - Depreciacin

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

Valuacin del Terreno, Edificio, Equipos y Good Will :

1) Terreno:
2) Edificio:

3) Equipos:

Ubicacin: Florida (FCGB) - Pcia de Bs.As.

Dimensiones: Frente: 20 m Fondo: 50 m
Dos plantas - Losa 800m2 cubiertos.
Planta Baja: 380m2 Sector Productivo
Planta Alta: Depsito Mat.Primas 210m2
Oficinas - Vestuarios - Cocina 170m2
Terraza: 40m2 sin uso
Reactor Tipo A - Cantidad:2 - Capacidad: 1200 lts.
Reactor Tipo B - Cantidad:1 - Capacidad: 2000 lts.
Acero Inoxidable
Camisa acero Tipo Spry alimentada por agua servicio105C
Bomba de retorno agua camisa-usina, motoreductor y motor
elevacinTapa-Agitador

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

Valuacin del Terreno, Edificio, Equipos y Good Will :

4) Fondo de comercio:
ESTADO DE RESULTADOS DE LA EMPRESA
Ingresos por Ventas (1)
Costos Variables (2)
Margen de Contribucin
Costos Fijos (3)
Utilidad Antes de Impuestos
Impuestos (30%)
--- ---- ---- ----- -----Utilidad Despus de Impuestos

Ms Depreciacin
UTILIDAD NETA

1998

1999

2000

2001

2002

23.100
(1,375)
935
(495)
440
(132)
---308
20

30.620,50
(1,718.75)
1,343.75
(613.75)
730
(219)
-- --511
20

38.280,12
(2,148.44)
1,679.68
(762.19)
917.49
(275.25)
-- ---- -642.24
20

47.850,15
(2,685.55)
2,099.60
(947.73)
1,151.87
(345.56)
--- --- --806.31
20

59.810,44
(3,356.94)
2,624.50
(1,179.67)
1,444.83
(436.45)
--- - -- 1,011.38
20

3.280

5.310

6.620,24 8.260,31 10.110,38

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

INFORMACION ADICIONAL:
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual,
durante 5 aos.
2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se
recupera en el siguiente ao.
3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el
mismo perodo.
4. La depreciacin contable ser de $20 anuales durante cada
uno de los 5 aos.
5. La Tasa de inters del mercado es del 32% anual.

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

1) Terreno:

2) Edificio:

Valor Terreno= Sup x Valor unitario x Coef. ajuste

Valor Terreno= 1.000 m2 x 150 $/m2 x 1
Valor Terreno = $ 150.000.Superficie Cubierta = 800m2.
Calidad Construccin: Standard
Vida Util: 60 aos
a/u=42/60=0.7
Antigedad: 42 aos
Estado Conservacin: Tipo 3 (Reparaciones Sencillas)
Valor Reposicin Unitario: 1.000 $/ m2 (obra)
Valor residual= 5% Valor Reposicin= 50 $/ m2

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

2) Edificio:
Tablas de Ross Heidecke
Estado 1: nuevo a muy bueno
Estado 4: reparaciones importantes
Estado 2: normal
Estado 5: demolicin
Estado 3: reparaciones sencillas
edad
Estado de Conservacin
v.util
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
68 57,120 57,124 58,200 60,590 64,880 71,360 79,680
69 58,305 58,318 59,360 61,680 65,950 72,150 80,210
70 59,600 59,613 60,620 62,780 66,830 72,950 80,900
71 60,205 60,713 61,700 63,880 67,820 73,250 81,320
72 61,920 61,932 62,980 65,000 68,810 74,560 81,960

4,5
89,370
89,660
89,960
90,260
90,560

5
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0

de Tabla Coef.de Depreciacin de Heidecke k= 66.83%

Depreciacin=(Vr-Vres) x k /100=(1.000-50)0.6683 = 634.90 $/m2
Valor Actual= (V.rep. - Depreciacin).Sup= (1.000-634.90).800
Valor Actual= $292.080.-

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin

3) Equipos:
Descripcin
Reactor Tipo A
Reactor Tipo B
Motobomba A
Motobomba B
Motor Elevador A
Motor Elevador B
Motor Agitadordor A
Motor Agitadordor B
Inst. Montaje A
Inst. Montaje B
Total

Cant.
2
1

2
1
2
1
2
1
2
1

Valor
rep.
unit
21000
29000
1000
1200
800
800
1000
1200
2380
3220

Amort= (Vrep-Vres)
Vida Util

Valor Vida
Res Util
1050
1450
80
96
64
64
80
96
476
644

30
30
20
20
30
30
20
20
20
20

Antig
18
15
18
15
18
15
18
15
18
15

Estado
Valor
Valor
Amortiz
de
Actual
Actual
constr
Total
5
665
8579 17158
5
918 14464 14464
8
46
150
300
8
55
799
799
8
25
330
660
8
25
397
397
8
46
158
316
6
55
342
342
20
95
533
1066
20
129
1030
1030
36532

V.A.T.= (Vrep-Amort x Ant) 100-C

100
C: Estado de conservacin- Lo estima el Ingeniero

Ejemplo de Valoracin
4) Fondo de Comercio:
Para el clculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente
del inters compuesto considerando el flujo de caja proyectado en un
perdo determinado , as: VF = VI (1+i) n de donde VI = VF / (1+i) n
3.280

5.310

6.620,24

------- +

---------+ --------- +

----------

(1.32)

(1.32)2

(1.32)4 (1.32)5

(1.32)3

8.260,31 10.110,38
+ ---------

VF= Valor Final

VI= Valor Inicial al comienzo del perodo considerado
n= N de perodos - aos

= $13.650,72

Ejemplo de Valoracin
El valor total de la empresa esta dado por:
VT= VTerr + Vedif +Vequip +VFc
V TOTAL= $ 150.000 + $ 292.080 + $ 36.532 +
$ 13.650
V TOTAL = $ 479.977.-

VALUACIONES TECNICAS
BIBLIOGRAFIA
* Ingeniera y

Derecho Tomo II - Casella y Faro

* Ingeniera de Valuacin - Masston y Agg

* Valuacin

de Instalaciones Industriales - Marston y Winfrey

* Manuales de Tasaciones - Ing. Guerrero, Ing. Chandas, Tribunal

de Tasaciones de la Nacin, Banco Hipotecario, INTI.