TIPOLOGIA E DURAO DOS CONTRATOS DE

ARRENDAMENTO

1.
2.
3.
4.

Tipologia
Prazo
Renovaes
Cessao

DURAO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

Rau Decreto-lei n 321-B/90 de 15 de

Outubro
(vigncia 14

de novembro de 1990)

NRAU de 2006 Lei n6/2006 de 27 de

Fevereiro
(vigncia 27 de junho de 2006) e C.C.

NRAU de 2012 - Lei n31/2012 de 14 de

Agosto
(vigncia 12 de novembro de 2012)

1. TIPOLOGIA

TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

(em funo do Fim)

RAU
Arrendamento para habitao art.74
Arrendamento para comrcio ou indstria art.110
Arrendamento para o exerccio de profisses liberais art.121
Arrendamento para outros fins no habitacionais art.123

NRAU
Arrendamento para fim habitacional art.1092 e seguintes
Arrendamento para fim no habitacional art.1108 e seguintes

DURAO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

2. PRAZO

DURAO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU
Arrendamento de durao limitada
Arrendamento sem durao limitada (no tem designao especfica)

NRAU
Arrendamento com prazo certo
Arrendamento de durao indeterminada

DURAO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU
1. Arrendamentos de durao limitada:
- Arrendamento para Habitao:
Arrendamento de durao limitada arts. 98 ( a 1 vez que surgem
contratos com prazo)
Prazo: mnimo 5 anos art. 98/2 do RAU
Excepes:
-contratos para habitao no permanente e fins especiais
transitrios
Prazo mximo de 30 anos
- Arrendamento para Comrcio, Indstria ou Profisso Liberal:
Aplica-se o regime da habitao art. 117 do RAU (5 anos)
Denncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que
conste de clusula escrita art.118/2 do RAU

DURAO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU
2. Arrendamento sem durao limitada:
Caractersticas do Vinculismo:
A denncia pelo senhorio s era possvel nos casos previstos na lei
art.68/2
Os casos de denncia do senhorio eram restritos denncia para
habitao e denncia para obras art.69 a 72 do RAU
Logo, os contratos eram de renovao automtica
A denncia livre era, apenas, facultada ao arrendatrio
A grande parte dos dispositivos legais tinham carcter imperativo

DURAO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

NRAU DE 2006
1. Arrendamento de prazo certo art. 1095 do CC
-Arrendamento Habitacional:
Prazo mnimo de 5 anos - art. 1095/2 do CC
Prazo mximo de 30 anos
Excepes: art.1095/3
-contratos para habitao no permanente
-contratos para fins especiais transitrios
NRAU DE 2012:
Art.1095/2:
Passa a constar apenas a referncia aos 30 anos e no aos 5 anos contrato
pode ser celebrado por qualquer prazo;
No silncio das partes o contrato considera-se celebrado por 2 anos.

- Arrendamento No Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas durao, denncia e
oposio renovao art.1110 do CC

DURAO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

NRAU
2. Arrendamento de Durao Indeterminada: art.1099 do CC
- Arrendamento Habitacional:
No h estipulao de qualquer prazo
- Arrendamento No Habitacional:
As partes podem estipular livremente as regras relativas durao,
denncia e oposio renovao art.1110 do CC

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Questes controversas (RAU e NRAU)

Prazo Mnimo
1 Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos mas
no referem que o contrato de prazo certo/durao
limitada (consequncias/vinculismo?)
Soluo da Jurisprudncia o contrato considera-se
celebrado como de prazo certo/durao limitada
Acrdos:
- Relao de Lisboa 8/7/2004 e 25/6/2009
- STJ 12/5/05 e 20/01/2010

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

2 Quando as partes aludem ao regime do prazo

certo/durao limitada mas estipulam um prazo inferior
a 5 anos
Estipulao contraditria: as partes estipulam o regime
do prazo certo mas no respeitam o prazo mnimo
Soluo para os Contratos do RAU:
Discusso Jurisprudencial: uma vez que o art.98Rau
imperativo;
- a sua violao tem como consequncia a nulidade da
clusula;
- Ento, qual o prazo supletivo que se aplica ?

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Solues contraditrias na Jurisprudncia:

Ac. STJ de 12/3/98:
Atendendo nulidade da clusula, o prazo supletivo a
aplicar o que consta do art. 10 do Rau 6 meses
Logo, o contrato passa a ser de renovao
automtica/vinculstico
- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007
Atendendo nulidade da clusula, o prazo supletivo a
aplicar o que consta do art. 98/2 do Rau 5 anos
Logo, o contrato de prazo certo de 5 anos (soluo
mais consentnea com a vontade das partes)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Soluo para os Contratos do NRAU de 2006:

- Art.1095/2, 2 parte:
O prazo referido no n anterior no pode, contudo, ser
inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se
automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos
limites mnimos e mximo quando, respectivamente,
fique aqum do primeiro ou ultrapasse o segundo.
Preceito muito til para contratos mal redigidos

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Questes controversas (RAU e NRAU):

Prazo Mximo
- O problema coloca-se em relao articulao entre o art.1095/2
(prazo mximo) e o art. 1025 (durao mxima)
Duas teses opostas:
1
- Os referidos preceitos referem-se estipulao do prazo
no momento da celebrao do contrato e no aos anos de durao do
mesmo aps sucessivas renovaes
(ex. no pode celebrar-se um contrato por 31 anos)
- Os referidos preceitos pretendem colocar uma durao mxima
para o prazo atendendo ao carcter temporrio do contrato
- No h limite para a durao dos contratos, decorrente das suas
renovao automticas
- As circunstncias em que se celebra o contrato so diferentes
daquelas em que o contrato se renova
- Logo, o contrato no caduca no fim de 30 anos de durao

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Seguidores desta tese:

- Ac. STJ de 2/3/2004
- Ac. Rlx de 8/7/2004
- Arago Seia
- Pires de Lima e Antunes Varela

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Duas teses opostas:

2
- As partes no podem estipular um prazo superior a 30
anos e aps decorrido o referido prazo de 30 anos, o
contrato caduca.
Seguidores desta tese:
- Ac. Relao Porto de 11/12/1984
- Pinto Furtado o arrendamento tem carcter
temporrio, por isso, permanecer para alm de 30 anos
expropriar o senhorio.
A discusso no muito rica em argumentos/apesar do
argumento do carcter temporrio ser tentador

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS

2. RENOVAES

Renovaes
RAU
Habitacionais:
Art. 100 - Renovaes automticas por perodos
mnimos de 3 anos, se no houver estipulao das
partes
perodos inferiores a 3 anos ?
No Habitacionais:
- A renovao igual ao prazo inicial se outro no tiver
sido estipulado art. 118

Renovaes
NRAU de 2006
Habitacionais:
Art. 1096/1 Renovaes automticas por perodos
mnimos de 3 anos, se no houver estipulao das
partes (regime igual ao Rau)
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3
Aplicvel aos contratos celebrados antes do Nrau
A renovao de 3 anos, se outro perodo superior no
tiver sido previsto no contrato pretende terminar com a
discusso anterior ? Parece que pretende ampliar
eventuais renovaes inferiores a 3 anos.

Renovaes
NRAU de 2006
No Habitacionais:
-

As regras relativas renovao do contrato so livremente

estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulao, o
regime da habitao

Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3

- Aplicvel aos contratos de durao limitada celebrados antes do Nrau
- A primeira renovao de 5 anos parece pretender terminar com
a discusso doutrinal de existir apenas uma renovao nos
arrendamentos comerciais (posio defendida por Arago Seia)/por
oposio tese de que se renovam automaticamente
- No entanto, incompreensvel a referncia a 5 anos e se as
partes estipularam renovao diferente ? tal como o podiam fazer
(at.118/2 Rau)

Renovaes
NRAU de 2012
Habitacionais:
Art. 1096 - A renovao igual ao prazo inicial se
outro no tiver sido estipulado liberdade das partes
No h lugar a renovao automtica nos contratos
celebrados por prazo no superior a 30 dias salvo
estipulao em contrrio
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3
Aplicvel aos contratos de durao limitada celebrados
antes do Nrau
A renovao passa a ser de 2 anos, se outro perodo
superior no tiver sido previsto no contrato

Renovaes
NRAU de 2012
No habitacionais:
Mantm a liberdade das partes e aplicao subsidiria
do regime habitacional
Norma transitria do Nrau de 2006: art. 26/3

Aplicvel aos contratos de durao limitada celebrados antes do

Nrau
A renovao passa a ser de 2 anos, se outro perodo superior no
tiver sido previsto no contrato
Deixa de existir a referncia 1 renovao (5 anos)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS

4. CESSAO

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAO

Noes/ Terminologia
Rau:
Denncia: instrumento que qualquer das partes dispe para pr fim
ao contrato, no termo da sua durao ou da renovao em curso,
impedindo que ele se renove
(Corresponde actual oposio renovao)
Revogao: corresponde declarao unilateral para pr fim ao
contrato, mediante aviso prvio (90 dias)
NRAU:
Oposio renovao: corresponde noo de denncia prevista
no Rau
Denncia: corresponde noo de revogao prevista no Rau
Revogao: bilateral
Acrdo da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta
matria)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAO

Noes/ Terminologia
Acrdo da Rel.Lx de 27/01/2011:
I - At Lei 6/2006, a oposio renovao instrumento de que dispe

qualquer das partes para pr fim ao contrato, no termo da sua durao,

impedindo que ele se renove - era designada por denncia. Hoje, em face
do regime estabelecido pela L 6/2006, h que conferir ao termo "denncia",
no j o contedo de oposio renovao, mas o de revogao
unlateral.

II- Tal circunstncia torna fcil que as partes num contrato de arrendamento,
ainda que celebrado j no mbito de aplicao da nova lei, utilizem o termo
"denncia" inadequadamente em relao realidade que pretendam
exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se oposio renovao.
III o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins
no habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera
"sucessivamente prorrogado por iguais perodos se nenhuma das partes o
denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedncia relativamente ao
seu termo", est-se a convencionar o regime da oposio renovao, e
no o regime da denncia, relativamente qual nada se diz.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAO

Noes/ Terminologia
Acrdo da Rel.Lx de 3/03/2011:
V- A expresso revogar utilizada no art 100/4 RAU - disposio aplicvel aos
contratos de arrendamento para comrcio ou indstria por fora do art 117/2, e aos
contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicao lcita do prdio, por
fora do referido art 123, todos do RAU - no se mostra como correcta, certo como
que, revogao, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado
distrate) e no preceito em referncia se usa o conceito de revogao para qualificar
o acto atravs do qual o arrendatrio, mediante declarao unilateral dirigida ao
senhorio (e sujeita ao pr aviso de 90 dias que na mesma disposio se estabelece)
pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu
interesse, sujeita o arrendamento
VI- A expresso denncia, at Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU),
correspondia oposio renovao instrumento de que dispe qualquer das
partes para pr fim ao contrato, no termo da sua durao, impedindo que ele se
renove.
VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, h que conferir ao termo denncia,
no j o contedo de oposio renovao, mas o de revogao unilateral.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessao

PRAZO CERTO
RAU
Senhorio:
Art. 100 - denncia pelo senhorio, mediante notificao judicial
avulsa requerida com um ano de antecedncia em relao ao fim
do prazo ou da renovao em curso discusses sobre o
cumprimento da NJA:
Ac. Rel Lx de 1/10/2002 Num contrato de arrendamento para
habitao de durao limitada, tentada a notificao judicial avulsa do
arrendatrio, da denncia do mesmo contrato, para o fim do prazo
contratual, notificao que se frustrou por culpa do notificando que se
ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o
estrangeiro, tem de se concluir, no termos do n2 do artigo 224 do
Cdigo Civil, que a notificao se tem por eficaz.
Logo, com base naquela notificao, pode o senhorio promover a
execuo para entrega do locado, nos termos do artigo 101 n1 do RAU.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessao

PRAZO CERTO
NRAU de 2006:
Senhorio

Art. 1097CC/9NRAU muda a terminologia de denncia para

oposio renovao

Carta registada com aviso de recepo

Enviada com um ano de antecedncia em relao ao fim do prazo

ou da renovao em curso

Vicissitudes da carta: devoluo (art.10Nrau-2 carta)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAO/SENHORIO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO
NRAU DE 2012
Senhorio:

Mantm a carta registada com aviso de recepo

Altera a antecedncia do envio de 1/3 do prazo do
contrato at 240 dias, consoante a durao do mesmo
ou de renovao que estiver em curso (artigo 1097)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS CESSAO/SENHORIO/PRAZO CERTO

Requisitos da carta de oposio renovao:

- Importncia (era ttulo executivo no Nrau de 2006
passou a servir de base ao PED) art. 15/1-c) Nrau de
2012
- Identificao correcta do locado
- Alegao relativa ao contrato (prazo, renda, finalidade)
- Manifestao inequvoca de se opor renovao
- Data dos efeitos fim do prazo ou da renovao em
curso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO
RAU
Inquilino
Art. 100/4 a revogao pelo inquilino pode ser feita a todo o
tempo com antecedncia de 90 dias em relao data em que se
operam os seus efeitos
NRAU de 2006

Art. 1098CC prev:

Oposio renovao: carta com antecedncia no inferior a 120
dias do termo do contrato
Denncia: s pode ser feita aps 6 meses de durao efectiva/a
todo o tempo/ 120 dias de antecedncia discutvel: 120 dias
dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de durao efectiva ? Ac.Rel.Lx
17/11/2009 (10 meses)
O no cumprimento destes prazos no obsta cessao, mas
obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao perodo de
pr-aviso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO
NRAU
Acrdo da Relao de Lisboa 17/11/2009:
I O art. 1098 do Cdigo Civil, na redaco dada pelo art. 3 da Lei n 6/2006,
de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatrio, o direito de denncia do
contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porm, ao pagamento das rendas
correspondentes, por um lado, a um perodo mnimo de durao do
contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao perodo de 120 dias,
antecedncia imposta para a comunicao da denncia relativamente ao
termo previsto.

Concluso: 10 meses de durao efectiva

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO
NRAU de 2012
Inquilino

Art. 1098CC prev:

Oposio renovao: Altera a antecedncia do envio de 1/3 do
prazo do contrato at 120 dias, consoante a durao do mesmo ou
de renovao que estiver em curso
Denncia: s pode ser feita aps decorrido 1/3 do prazo de durao
inicial/ 60 ou 120 dias de antecedncia consoante a durao do
contrato.
Introduz uma nova possibilidade de denncia: se o senhorio fizer a
oposio renovao o inquilino pode denunciar o contrato com
30 dias de antecedncia.
Mantm a regra de que o no cumprimento destes prazos no
obsta cessao, mas obriga ao pagamento das rendas
correspondentes ao perodo de pr-aviso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAO

Contratos de Durao Indeterminada

No tm prazo
No tm renovaes
RAU
Senhorio:
Estes contratos no tinham esta terminologia e
assemelham-se aos contratos de renovao automtica
Art. 69 - denncia pelo senhorio era limitada a
Necessidade para habitao e Ampliao do prdio
Inquilino:
Art.1055CC a antecedncia varia consoante a
durao do contrato sempre reportada ao fim do
contrato ou da renovao em curso.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS CESSAO/DURAO INDETERMINADA

Contratos de Durao Indeterminada

NRAU de 2006
Senhorio:
Art. 1101CC a denncia pode ser feita nos seguintes casos:
- A) Necessidade de habitao aco judicial;
- B) Demolio ou realizao de obra de remodelao e restauro
profundos aco judicial e legislao especial (DL n 160/2006 de
8 de Agosto)
- C) Antecedncia no inferior a 5 anos carta registada c/AR e
requer confirmao da denncia com envio de 2 carta, no prazo de
12 a 15 meses em relao data do termo
Norma transitria do Nrau: art. 26/4-C)
- A alnea c) do 1101CC a denncia com a antecedncia de 5
anos no se aplica aos contratos sem durao limitada
(vinculsticos) celebrados antes do Nrau
Inquilino:
Art.1100 CC 120 dias de antecedncia / sem obrigao de 6
meses de durao efectiva

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS CESSAO/DURAO INDETERMINADA

Contratos de Durao Indeterminada

NRAU de 2012
Senhorio:
Art. 1101CC a denncia pode ser feita:
- A) Necessidade de habitao carta (6 meses de antecedncia);
-

B) Demolio ou realizao de obra de remodelao e restauro

profundos carta - legislao especial (DL n 160/2006 de 8 de
Agosto alterado pela n Lei n 30/2012 de 14 de Agosto)

C) Antecedncia no inferior a 2 anos carta registada c/AR e

eliminada a necessidade de envio de 2 carta para confirmao)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS CESSAO/DURAO INDETERMINADA

Contratos de Durao Indeterminada

NRAU de 2012 - Normas transitrias

Art. 26/4-C) aplicvel aos contratos sem durao limitada

celebrados aps Rau e aps DL 257/95:
- A alnea c) do 1101CC denncia com a antecedncia de 2
anos, aplicvel a todos os contratos, com excepo dos casos de
arrendatrios com idade igual ou superior a 65 anos ou com
incapacidade superior a 60%.

Art.28/2,3,4 - aplicvel aos contratos sem durao limitada

celebrados antes do Rau e do DL 257/95:

- A alnea c) do 1101CC no se aplica (28/2)

- A antecedncia da denncia elevada para cinco anos nos casos
previstos nas alneas a) e b) do n 3 do art.28 e desde que os
negcios a referidos ocorram aps o NRAU de 2012.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS CESSAO/DURAO INDETERMINADA

Contratos de Durao Indeterminada

NRAU de 2012
Inquilino:

Art.1100 CC:

S possvel aps 6 meses de durao efectiva de contrato

Antecedncia de 120 ou 60 dias de antecedncia, consoante a

durao efectiva do contrato j decorrida.

Introduz uma nova possibilidade de denncia: se o senhorio fizer a

oposio renovao o inquilino pode denunciar o contrato com
30 dias de antecedncia.