La Fiducia

Inmobiliaria
en
Colombia
ASOCIACIN DE
FIDUCIARIAS
Programa de Educacin

ALCANCE
El objetivo de esta presentacin
es puramente acadmico y no
pretende exponer temas
relacionados con negocios
particulares.

ASOCIACIN DE
FIDUCIARIAS
Programa de Educacin

 LA FIDUCIA INMOBILIARIA
Negocio fiduciario cuya finalidad es la
administracin de recursos y bienes afectos
a
un
proyecto
inmobiliario
o
a
la
administracin de los recursos asociados al
desarrollo y ejecucin de dicho proyecto, de
acuerdo con las instrucciones sealadas en el
contrato.

El esquema fiduciario es una herramienta para

todos los que intervienen en un proyecto
inmobiliario (entidades financieras, proveedores,
constructores,
promotores,
propietarios
de
terrenos). Promueve la confianza, profesionalismo
y transparencia.

Algunos de los proyectos en los cuales participan

las sociedades fiduciarias son:
Viviend
a:
- VIS
- VIP
- Otras

Centros
Renovac
in
urbana

Comerci
ales
Oficinas
Bodegas

Turismo

Industri
al

Zonas
francas

 PARTES INTERVINIENTES
FIDEICOMITENTE
Constructor o promotor del proyecto.
SOCIEDAD FIDUCIARIA
Sociedades de servicios financieros, autorizadas y
sujetas a la Inspeccin, control y vigilancia de la
Superintendencia
Financiera de Colombia.
Administra los recursos y bienes, de acuerdo con
las instrucciones establecidas por el fideicomitente
y las normas vigentes.
TERCEROS
PROYECTO

PARTICIPANTES

DEL

Es todo aquel interesado que no hace parte del

contrato fiduciario, pero se vincula como futuro
propietario o beneficiario de rea.

 MODALIDADES DE LA FIDUCIA
INMOBILIARIA*
FIDUCIA
INMOBILIARI
A

DE
ADMINISTRA
CIN Y
PAGOS

DE
TESORERA

DE
PREVENTAS

*Circ. Bsica Jurdica. Superfinanciera. Tit. v, Cap. Primero,

num. 8.

 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS

FIDUCIARI
A
Recibe
sumas de
dinero
destinadas
a la
separacin
de los
inmuebles
por parte
de los
adquirentes
de las
unidades .

Cumplimien
to de
condiciones:
viabilidad,
comercial,
tcnica y
jurdica del
proyecto de
construccin
.

CONSTRUC
TOR
Las sumas
recaudadas
por la
fiduciaria
se
transfieren
al
constructor,
para el
desarrollo
del
proyecto.

 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS

PROYECTO
2. Comercializa
el proyecto

COMPRADO
RES
3.
Vinculacin
al fondo de
inversin y
aportan
recursos

FONDO
INVERSIN
Administra
Encargos
Fiduciarios

No se logra cumplir
las condiciones:

Desarrolla
el proyecto

CONSTRUCT
OR
1.
Contrato
de fiducia

FIDUCIARI
A
4. Invierte
los
recursos
(obligaci
n de
medio y
no de
resultado)

-Se
devuelven
los
dineros a los compradores
juntos
con
los
rendimientos.
Se
cumplen
las
condiciones
(punto
de
equilibrio,
permiso de ventas y
licencia
de
construccin):
-Se
entregan
los
recursos al constructor
junto con los rendimientos
para el desarrollo del
proyecto.

 PARA TENER EN CUENTA

La
transferencia
de los recursos
est sujeta al
cumplimiento
de las
condiciones de
desembolso de
recursos
previstos en la
preventa, el
cual es
definido por el
constructor en
el contrato y
es diferente en
cada proyecto.

La
responsabilid
ad de la
sociedad
fiduciaria es
de medio y no
de resultado,
pues la
fiduciaria slo
verifica que
se cumplan
los requisitos
para realizar
la
transferencia.

La fiduciaria
no responde
por los
aspectos
tcnicos del
desarrollo
del proyecto.
Generalment
e los
proyectos
cuentan con
interventor y
plizas de
seguro.

 FIDUCIA INMOBILIARIA DE TESORERA

Se encomienda como funcin principal a la
sociedad
fiduciaria
la
inversin
y
administracin de los recursos en efectivo
que sern destinados a la ejecucin de un
proyecto inmobiliario*.

*Circ. Bsica Jurdica. Superfinanciera. Tit. v, Cap. Primero, num. 8,

subnum.8.2.2.

 FIDUCIA INMOBILIARIA DE
ADMINISTRACIN Y PAGOS
Es el negocio fiduciario en virtud del cual se
transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria,
sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes
o recursos.
La fiduciaria administra el proyecto y efecta los pagos
asociados a su desarrollo de acuerdo con lo establecido
en el contrato.

La sociedad fiduciaria puede asumir la obligacin de

efectuar la escrituracin de las unidades resultantes
del proyecto inmobiliario.

 FIDUCIA INMOBILIARIA DE
ADMINISTRACIN
Y PAGOS
FIDEICOMITENTE
(Gerente del
proyecto)

2. Aporta el lote al P. A.
(Previo estudio de
ttulos)
7. Atiende
instrucciones de
giro previo visto
bueno del
interventor
Persona

s
vinculad
as al
proyecto
:
comprad
or

1. Constitucin del Patrimonio Autnomo

FIDUCIARI
A
3. Transfieren
recursos de
cuotas iniciales
9. Transfiere
las unidades

8. Hipoteca
el inmueble

CONSTRUCT
OR

6. Autoriza giros de
acuerdo al avance
de obra

4. El P.A. invierte
los recursos
5.
Decreta
punto
de
equilibrio.
El
P.A. autoriza la
entrega
de
recursos.

Veedor
o
Interven
tor

Fondo de
Inversin

 ADMINISTRACIN DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS
PREVENTA
ESCRITURAC
CONSTRUCCI
S

IN

Etapa Previa

Etapa de
Administracin

Transferencia de las
Unidades del
Proyecto
CONSTRUCTOR

CONSTRUCTOR

Elaboracin proyectos
tcnicos
Promocin del
proyecto
Recaudo de cuotas
iniciales
Licencia de
Construccin
Cumplimiento
Transferencia
del de
lote al
patrimonio
autnomo
una
condiciones
de inicio
vez
se
cumplan
las
condiciones financieras y
tcnicas.

FIDUCIARIA

Giro de recursos a la
obra previa
autorizacin del
Veedor o Interventor.
CONSTRUCTOR

Finalizacin de la
construccin
Entrega de unidades

Subrogaciones
de crditos
CONSTRUCTOR /
FIDUCIARIA

Escrituracin de
unidades
FIDUCIARIA

Liquidacin del
patrimonio

 FIDUCIA DE
PARQUEO
FIDEICOMIT
ENTE

1. Suscriben
contrato de
fiducia.

PATRIMO
NIO
AUTONOM
O

2. Transfiere la titularidad
jurdica del inmueble mientras
se cumplen las condiciones
establecidas en el contrato
fiduciario.

3. Se entrega
en comodato el
bien
al
constructor o a
quien se seale
en el contrato.

CONSTRUC
TOR

 OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO*

-

Divulgar oportunamente al pblico y a sus posibles

clientes el alcance y efectos que tiene su participacin
en los proyectos inmobiliarios a los cuales se vinculan
bajo diferentes modalidades.

Realizar el anlisis del riesgo que involucra cada

proyecto.
Contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio
especfico y
efectuar una correcta divulgacin de
informacin al pblico sobre el alcance y efectos de su
participacin.
Aplicar sus procedimientos de control interno para
determinar si est en capacidad de evaluar, valorar y
verificar, los siguientes aspectos, al momento de decidir
si compromete o no su responsabilidad:

*Circ. Bsica Jurdica. Superfinanciera. tit. v, Cap. Primero, num. 5,

 OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO*

Que los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto
se hayan adquirido o hayan sido aportados de manera
definitiva y con el lleno de las formalidades que la ley exige
para este tipo de negociaciones.
Que la tradicin del inmueble no presente problemas de
carcter legal que puedan obstaculizar o impedir el traspaso
de la propiedad de las unidades inmobiliarias resultantes a los
futuros adquirentes.
Que no exista desviacin de los recursos obtenidos para la
financiacin del proyecto (previa validacin del Interventor). .
Que el punto de equilibrio establecido por parte del
fideicomitente o partcipe no comprometa la viabilidad del
proyecto.
Que exista certeza acerca de la obtencin de los crditos
indispensables para la ejecucin de la obra.
*Circ. Bsica Jurdica. Superfinanciera. tit. v, Cap. Primero, num. 5,
subnum. 5.2 inc 1, 2 y 3.

 REGIMEN DE PUBLICIDAD*
En todos los programas o campaas publicitarias por
medio de las cuales se promocionen negocios de fiducia
inmobiliaria
o
de
administracin
de
proyectos
inmobiliarios, as como en la papelera que se utilice para
tales efectos, debe informarse de manera expresa y
destacada la gestin a desarrollar por la sociedad
fiduciaria:

b. En los puntos de
venta de los proyectos
inmobiliarios se deben
exponer
al
pblico
carteles
o
afiches
fcilmente visibles en
donde se explique de
manera
sencilla
el
funcionamiento
del
fideicomiso y el papel
que
desempea la
fiduciaria dentro del
*Circ. Bsica Jurdica. Superfinanciera. Tit. v,proyecto.
Cap. Primero, num. 5.2.
-

a. Cul es el tipo de
gestin a desarrollar
por la fiduciaria en el
proyecto:
si
se
adelantar
la
administracin
de
tesorera del proyecto,
la vigilancia de todas
las etapas de la obra, la
inversin
de
los
recursos que ingresen
al fideicomiso.

MECANISMOS DE ATENCIN AL CONSUMIDOR

FINANCIERO

Defensor
del
Consumidor
Financiero
(Sociedades
Fiduciarias)

SUPERINTENDE
NCIA
FINANCIERA DE
COLOMBIA

( Delegatura
para
Funciones
Jurisdiccional
es)

Las fiduciarias deben contar con un defensor del

consumidor financiero que acte con autonoma,
y que est inscrito en el registro de la SFC.
Conoce y resuelve en forma objetiva y gratuita
para los consumidores, las quejas que estos le
presenten.

Controversias entre los consumidores financieros y las

entidades vigiladas relacionadas con el cumplimiento
de las obligaciones contractuales.
No podr conocer de ningn asunto que por
disposiciones legales vigentes deba ser sometido al
proceso de carcter ejecutivo, ni acciones de carcter
laboral.

DEFENSOR DEL CONSUMIDOR FINANCIERO

Algunas funciones:
Actuar como conciliador entre los consumidores financieros
y la respectiva entidad vigilada.
Ser vocero de los consumidores financieros ante la
respectiva entidad vigilada.
Proponer a las autoridades competentes las modificaciones
normativas que resulten convenientes para la mejor
proteccin de los derechos de los consumidores financieros.

Efectuar recomendaciones a la sociedad fiduciaria

relacionadas con los servicios y la atencin al consumidor
Resolver las quejas relativas a un posible incumplimiento
de la sociedad fiduciaria de las normas legales,
contractuales o procedimientos internos.

 MARCO NORMATIVO GENERAL

Cdigo del Comercio Libro

Cuarto Ttulo XI

Sociedades Fiduciarias.

Circular Bsica Jurdica

(C.E. 007 de 1996)

Circular Bsica Jurdica

Circular Bsica Contable y

Financiera
C.E. 100 de 1995)
Estatuto Orgnico del Sistema
Financiero

Ley 1328 de 2009

Decreto 2555 de 2010

Ley 1480 de 2011

Circular Bsica Contable y Financiera

Normas sobre Entidades Financieras.
(Decreto 663 de 1993).
Rgimen de proteccin al consumidor
financiero (Reforma Financiera).
Normas en materia del sector financiero,
asegurador y del mercado de valores.
Estatuto del Consumidor

SOCIEDADES FIDUCIARIAS AUTORIZADAS POR LA

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA.

1. Accin Fiduciaria S.A.

2. Alianza Fiduciaria S.A.
3. BBVA ASSET Management S.A.
4. Cititrust Colombia S.A.
Sociedad Fiduciaria
5. CorpBanca
Investment Trust
Colombia S.A.
6. Correval Fiduciaria S.A.
7. Fiduagraria S.A.
8. Fiduciaria Bancolombia S.A.
9. Fiduciaria Bogot S.A.
10. Fiduciaria Central S.A.
11. Fiduciaria Colmena S.A.
12. Fiduciaria Colpatria S.A.
13. Fiduciaria Colseguros S.A.
14. Fiduciaria Corficolombiana
S.A.

15. Fiduciaria Davivienda S.A.

16. Fiduciaria de Occidente
S.A.
17. Fiduciaria Fiducor S.A.
18. Fiduciaria La Previsora S.
A.
19. Fiduciaria Popular S.A.
20. Fiducoldex S.A.
21. Fidupas S.A.
22. Fidupetrol S.A.
23. Gestin Fiduciaria S.A.
24. Helm Fiduciaria S.A.
25. HSBC Fiduciaria S.A.
26. Servitrust GNB Sudameris
S.A.
27. Skandia Sociedad
Fiduciaria S.A.
28. BNP Paribas Securities
Services Sociedad Fiduciaria
S.A

Programa de Educacin
Financiera