ALIENAO FIDUCIRIA

DE BEM IMVEL

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM

IMVEL
Introduo
A alienao fiduciria em garantia, que num
primeiro momento s poderia ter por objeto bem
mvel, surgiu por fora do disposto no artigo 66 da
Lei 4.728 de 14 de julho de 1.965 (Lei do Mercado
de Capitais).
Todavia, diante de impreciso legislativa, o instituto
s ganhou efetivos contornos materiais e
processuais com a promulgao do Decreto-Lei
911/69 que alterou a redao do artigo 66 da
citada lei acrescentando-lhe nove artigos, a fim de
regul-lo.

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM

IMVEL
O referido Decreto-Lei foi editado, durante
perodo de exceo, por Junta Militar com
poderes legislativos, e sua constitucionalidade
foi objeto de forte questionamento nos
Tribunais brasileiros. Mesmo diante de forte
resistncia
doutrinria,
a
jurisprudncia
mostrou-se favorvel sua constitucionalidade,
pois o diploma foi recepcionado pelo artigo 181
da Constituio Federal de 1967, com a
redao alterada pela Emenda Constitucional
n 1, de 17 de outubro de 1969.

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM

IMVEL
Essa origem do instituto talvez explique a sua
natureza coercitiva e sua grande aceitao
pelas instituies bancrias, que poca
eram as nicas instituies legitimadas a
celebrar o contrato de alienao fiduciria.
Considerada por muitos como um instituto
inovador
e
um
substituto
ideal
dos
tradicionais meios de garantia, a alienao
fiduciria sobre bens mveis acabou se
difundindo e abrindo caminho para que fosse
estendida aos bens imveis.

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM

IMVEL
Tal ocorreu com o advento da Lei
9.514 de 20 de novembro de 1997,
que
alm
da
instituio
e
regulamentao
da
alienao
fiduciria de bens imveis ainda
trouxe outras disposies destinadas
a
impulsionar
o
Sistema
de
Financiamento Imobilirio.

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM

IMVEL
Assim, partindo do conceito de
alienao
fiduciria
at
o
procedimento de execuo em caso
de inadimplemento contratual, a
regulamentao do instituto ficou
exclusivamente a cargo da Lei
9.514/97, como veremos.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
Embora no seja funo do legislador
a conceituao de institutos, a Lei
9.514/97, em seu artigo 22, define a
alienao fiduciria como o negcio
jurdico pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferncia ao credor,
ou
fiducirio,
da
propriedade
resolvel de coisa imvel.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
Assim, com o contrato de alienao
fiduciria o devedor procura garantir
o seu credor do pagamento da
dvida, com a transferncia da
propriedade resolvel de um bem,
enquanto permanece com a posse
direta deste bem.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA

Adimplido o dever jurdico, resolve-se

a propriedade para o credor,
incorporando-se o bem ao patrimnio
do garantidor.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
Como ensina CHALHUB, a relao jurdica
estabelecida pelo contrato de alienao
fiduciria em garantia marcada pela
temporariedade e transitoriedade, no
havendo
interesse
do
credor
na
manuteno ou aquisio definitiva da
propriedade da outra parte, mas to s o
intuito de assegurar-se de eventual
inadimplemento.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
No entanto, a simples celebrao do contrato
de alienao fiduciria no gera o direito real
de garantia. O ttulo translativo, assim como
ocorre no contrato de compra e venda, no
suficiente para a transferncia do bem,
devendo ser registrado, a fim de obter status
de direito real. A prpria Lei 9.514/97,
estabeleceu em seu artigo 23, que se constitui
a propriedade fiduciria de coisa imvel
mediante registro, no competente Registro de
Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo.

CONCEITO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
Antes de ser efetuado o registro
existe apenas direito obrigacional.
Com o registro, transfere-se a
propriedade resolvel do bem para o
credor, surgindo o direito real de
garantia.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
J foi dito que indagar sobre a natureza
jurdica de um instituto determinar o que
ele para o direito. De fato, ao pesquisarmos
a natureza jurdica acabamos por delimitar as
principais caractersticas de um instituto
dentro do contexto em que se insere. Nesse
sentido, e com base no estudo de MARIA
HELENA DINIZ, possvel afirmar que a
alienao fiduciria de bem imvel um
contrato tpico, bilateral, oneroso, acessrio,
indivisvel e formal.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
tpico, pois encontra sua regulamentao
positivada em norma jurdica, devendo os
contratantes observar o seu regramento.
bilateral ou sinalagmtico por estabelecer
obrigaes, tanto para o fiduciante como para o
fiducirio. O devedor assume a obrigao de pagar
a dvida e o credor tem a obrigao de transferirlhe a propriedade do bem quando cumprida a
condio, requerendo o cancelamento do registro
da propriedade fiduciria.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
considerado como contrato oneroso
porque ambos os contratantes suportam
um nus (uma diminuio patrimonial)
em troca de um benefcio, de uma
vantagem. De um lado, o credor fornece o
crdito em troca da remunerao obtida
com os juros e garantida pela propriedade
fiduciria. E, de outro lado, o devedor
cede a propriedade da coisa em troca do
crdito recebido.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
O contrato de alienao fiduciria reputado como
acessrio, por ter sua estrutura voltada garantia de
outro negcio jurdico (principal), em regra, um
contrato de mtuo. Perante essa relao de
subordinao, plenamente aplicvel alienao
fiduciria o princpio da gravitao jurdica, pelo qual o
acessrio segue o principal (acessorium sequitur
principale). Assim, nula a obrigao principal, nula ser
a alienao fiduciria. Tambm, como consequncia
desse princpio, temos que uma vez cumprida e extinta
a obrigao principal, resolve-se a propriedade
fiduciria para o credor, retornado o bem ao patrimnio
do fiduciante.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
indivisvel, pois o cumprimento de
uma ou de algumas prestaes no
exonera o devedor da dvida e no
retira o gravame do imvel, ainda
que a garantia incida sobre diversos
bens, salvo disposio em sentido
contrrio.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
Tambm considerado como um
contrato formal, porque deve ser feito
por escrito, mas no contrato
solene, por no exigir instrumento
pblico. Fala-se, ainda, que contrato
translativo de domnio, constituindose em ato causal (titulus adquirendi)
para transferncia da propriedade.

CARACTERSTICAS GERAIS DO
CONTRATO
Por fim, deve ser lembrado que, em regra,
formalizado na qualidade de contrato por adeso,
donde o credor-fiducirio, normalmente uma
instituio bancria, acaba impondo sua vontade
sob o devedor-fiduciante, que apenas adere ao seu
contedo e disposies.
Embora seja comum a contratao tendo como
credor-fiducirio uma instituio bancria, a Lei
9.514/97 possibilitou a contratao da alienao
fiduciria em garantia de bem imvel, por qualquer
pessoa fsica ou jurdica, ainda que no integrante
do Sistema Financeiro Imobilirio.

CISO DA POSSE
POSSE DIRETA X POSSE INDIRETA
PROTEO POSSESSRIA
RESPONSABILIDADE
CONSERVAO

PELA

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS

O CONTRATO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
SUJEITOS DO CONTRATO
Pessoas fsicas ou jurdicas
Pessoas casadas
Cesso Contratual

O CONTRATO DE ALIENAO
FIDUCIRIA
OBJETO DO CONTRATO
Alm da propriedade plena: I - bens
enfituticos, hiptese em que ser exigvel
o pagamento do laudmio, se houver a
consolidao do domnio til no fiducirio;
II - o direito de uso especial para fins de
moradia; III - o direito real de uso, desde
que suscetvel de alienao; IV - a
propriedade superficiria.

FORMA

Art. 24. O contrato que serve de ttulo ao negcio fiducirio

conter:
I - o valor do principal da dvida;
II - o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do
crdito do fiducirio;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a clusula de constituio da propriedade fiduciria, com
a descrio do imvel objeto da alienao fiduciria e a
indicao do ttulo e modo de aquisio;
V - a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto
adimplente, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel
objeto da alienao fiduciria;
VI - a indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do
valor do imvel e dos critrios para a respectiva reviso;
VII - a clusula dispondo sobre os procedimentos de que trata
o art. 27.

REGISTRO
REGISTRO DO CONTRATO
- Qual a consequncia da ausncia
do registro?
NATUREZA DO REGISTRO
DESPESAS COM O REGISTRO

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
CONSTITUIO DO DEVEDOR EM MORA
- Intimao pessoal ou por carta com AR
- Prazo de carncia para expedio da
intimao (definido no contrato) (Ex.:
atraso 3 prestaes).
PURGAO DA MORA
-Feita no CRI
-Prazo : 15 dias

CONSOLIDAO DA
PROPRIEDADE FIDUCIRIA
Art. 26. Vencida e no paga, no todo ou em parte, a
dvida e constitudo em mora o fiduciante,
consolidar-se-, nos termos deste artigo, a
propriedade do imvel em nome do fiducirio.
7o Decorrido o prazo de que trata o 1 o sem a
purgao da mora, o oficial do competente Registro
de Imveis, certificando esse fato, promover a
averbao,
na
matrcula
do
imvel,
da
consolidao da propriedade em nome do
fiducirio, vista da prova do pagamento por este,
do imposto de transmisso inter vivos e, se for o
caso, do laudmio.

EXECUO
OBRIGATORIEDADE DO PROCEDIMENTO
-Garantia para o fiduciante e o fiducirio
LEILES EXTRAJUDICIAIS
(a execuo s pode ser extrajudicial)
1 LEILO = Valor Mnimo = Valor do Bem +
Atualizao
2 LEILO = Valor Mnimo = Valor da Dvida

EXECUO
VENDIDO O BEM Devolve o valor
excedente.
NO VENDIDO O BEM O bem fica
em definitivo para o credor e
extingue a dvida.