Tipos de Contratos

de Construccin
Docente
Jos Eduardo Moya Rodrguez
jo.moya@profesor.duoc.cl

 Cuando se desea llevar a cabo

un
proyecto
inmobiliario,
cualquiera sea su dimensin o
naturaleza,
es
muy
usual
que
el
propietario
celebre
un
contrato de construccin con
otra empresa que ejecutar
la obra,
la que, a su vez, puede
subcontratar
a
otras
empresas o personas para el
desarrollo
de
labores
especficas durante la obra.
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PROPIETARIO
MANDANTE
CONSTRUCTORA
CONTRATISTA

SUBCONTRATISTA
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Tipos de Contratos de
Construccin
1) A Suma Alzada;
La oferta a precio fijo en las que las cantidades
de obra se entienden inamovibles salvo
aquellas partidas especificadas en las bases de
licitacin cuya cubicacin se establezca a series
de precios unitarios, y cuyo valor total
corresponde a la suma de las partidas fijas y a
la de precios unitarios, si los hubiere, sin
perjuicio de reajustes que se establezcan en las
bases administrativas.

2) Administracin Delegada;
Un Contratista toma a su cargo la ejecucin de
una
obra
reintengrndosele,
previa
comprobacin, el desembolso en que incurri
en su realizacin, ms el honorario pactado por
UC
sus servicios.Docente DUOCJos
Eduardo Moya
4
Rodrguez

Tipos de Contratos de
Construccin
3) A Precios Unitarios:
La oferta de precios unitarios fijos
aplicados a cubicaciones provisionales de obras establecidas
por el Mandante, y cuyo valor total corresponde a la suma
de los productos de dichos precios por dichas cubicaciones.
Los precios unitarios se entendern inamovibles y las
cubicaciones se ajustarn a las obras efectivamente
realizadas, verificadas por la ITO, de acuerdo a las bases de
licitacin.
Estos precios podrn estar afectos a algn sistema de
reajuste.
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CONTRATO GENERAL DE CONSTRUCCIN A

SUMA ALZADA
CONTENIDO DEL CONTRATO:

Descripcin del Proyecto

Sistema de Contratacin
Individualizacin de la obra
Individualizacin de las partes y sus
representantes
Individualizacin de la ITO
Individualizacin de los planos y
especificaciones tcnicas e identificacin
de la empresa y profesional encargado.
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DOCUMENTOS DEL CONTRATO

El contrato y los documentos que lo
integran.
La cotizacin, oferta econmica y
antecedentes anexos entregados por el
Contratista, y cualquier otro documento
aceptado por las partes, solicitado por el
Mandante y la Firma Coordinadora, previo
a la firma del Contrato.
Las Aclaraciones
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PRECIO DEL CONTRATO

indicar monto del contrato en UF,
especificando si contempla el precio el IVA
el precio es alzado y no revisable, salvo;
acuerdo expreso de las partes por escrito
siempre
que
implique
un
aumento
o
disminucin de obra, o de sus caractersticas o
plazo de ejecucin, o modificacin del proyecto
implica la renuncia del contratista a solicitar
incremento de los precios.

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SUBCONTRATACION DE LOS TRABAJOS, TRASPASO

DEL CONTRATO Y CESION DE DERECHOS

En la eventualidad de autorizarse la subcontratacin de parte

de los trabajos, el Contratista deber mantener,
permanentemente, una supervisin directa sobre stos, a travs
de personal de su propia dotacin,

Entendindose, en todo caso, que el Contratista ser el nico y

directo responsable de todas y cada una de las obligaciones
contradas con el Mandante,

Asimismo, del pago de todas las obligaciones hacia los obreros,

empleados, proveedores u otros pagos que omita el
subcontratista, en la misma medida que responde de sus
acciones u omisiones propias y la de personas sujetas a su
subordinacin o dependencia.
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SUBCONTRATACION DE LOS TRABAJOS, TRASPASO

DEL CONTRATO Y CESION DE DERECHOS
El Contratista no podr traspasar el contrato a terceros ni podr hacer
cesiones de los derechos incluidos en l, salvo que el propio Contrato
lo autorice.
Para el Mandante, el Contratista ser el nico y directo responsable de
todo conflicto que se produzca entre el subcontratista y su personal.
El Mandante no tendr intervencin alguna en esta materia, puesto
que no habr de tener ni tendr vnculo laboral ni jurdico alguno con
tales trabajadores.
No obstante, lo anterior el art. 183-C del Cdigo del Trabajo seala
la empresa principal o el contratista, en su caso, podr
pagar por
subrogacin al trabajador o institucin previsional
acreedora.

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El contrato por Suma Alzada

El propietario del terreno tiene 2 posibilidades de
contrato con la empresa que ejecutar la obra, a
saber:

1) El Contrato de Construccin a Suma

Alzada:

Consiste en que el constructor cobra un

precio nico y que incluye la totalidad de los
trabajos y materiales necesarios para que la obra
quede terminada.
Si durante la ejecucin de la obra existen
variaciones de costos, a favor o en contra del
constructor, lasDocente
ganancias
o prdidas sern de
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beneficio o cargo exclusivo
del
constructor
y
Rodrguez

El contrato por Suma Alzada

Se acuerda un costo total Final incluyendo impuestos,

Donde se valorizan todas las partidas entregadas en
el presupuesto,

Se totalizan incluyendo las omitidas por error u

omisin,
Llegando a un solo valor por el total de la obra ligado
a un plazo total de entrega,
Todo lo anterior de comn acuerdo entre las partes.

Analicemos un Ejemplo de Contrato Por Suma Alzada

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CONTRATO A SUMA
ALZADA

En .........., a ...................., entre la sociedad ..........................., Rol nico

Tributario ................... representada por .........................., cdula de
identidad
N
ambos
domiciliados
para
estos
efectos
en
..................................,
en
adelante
El
Constructor
eI..........................................., sociedad comercial, rut ................................,
representada por don ................................. .............................................
cdula de identidad y RUT N ................................, ambos con domicilio
en .............................................., en adelante El Propietario se ha
convenido el siguiente Contrato de Construccin por suma alzada:

PRIMERO:
Sr.(a)..........................................
es
duea
de
las .............................. y tiene inters como promitente comprador en
las
.......................................
del
.............................................,
que
corresponde al .......................................... . ................................, en la cual
el propietario encargar la construccin de xxx casas habitaciones, con todos
los implementos que dan cuenta los documentos que pasarn a detallarse.
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SEGUNDO: Por el presente acto, el propietario encarga a la

Constructora, la ejecucin de una obra consistente en la
Construccin
de
.....................................,
con
una ............................................... y redes segn especificaciones
tcnicas
y
planos
confeccionados
por
el
Arquitecto ..............................., que se protocolizan junto al
presente contrato bajo los N_____________-

TERCERO: La Constructora representada en la forma sealada,

acepta el encargo, comprometindose a ejecutar los trabajos de
construccin, conforme con los antecedentes indicados en la
clusula anterior y que son de ambas partes conocidos.-

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CUARTO: La Obra materia de este contrato se ejecutar por el sistema

de suma alzada, El valor de estas obras ser la suma total y nica
de ..........................., incluido IVA, la que se desglosa de la siguiente
manera:
OBRA COSTOS DIRECTOS.........
GASTOS GENERALES.........
UTILIDADES.................
IVA CONSTRUCCION .............
TOTAL ....................

Esta suma incluye todo lo que diga relacin con remuneraciones, leyes
sociales,
materias,
subcontratos,
gastos
generales,
permisos
municipales, honorarios o remuneraciones de los profesionales
contratados por la Constructora e impuestos, conforme al presupuesto
que se detalla en el anexo ........... del presente contrato y que firmado
por las partes en seal de aceptacin se entiende formar parte
integralmente de este instrumento.Docente DUOC UC
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QUINTO: El pago del valor de la obra se har: segn avance de

obra, todo de acuerdo a la carta Gantt que se protocoliza bajo el
documento N...........junto al presente contrato.

SEXTO: El plazo para la completa ejecucin de la obra encargada

en este acto, ser de ....................

SEPTIMO: La Constructora no tendr derecho a indemnizacin

alguna de parte del propietario, en razn de prdida o daos que
pueda sufrir en sus materiales, herramientas o instalaciones,
siempre que stas provengan de fuerza mayor o caso fortuito, de
hechos o de actos imputables a dependientes de la propia
constructora.Docente DUOC UC
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OCTAVO:

Sern

obligaciones

de

la

Constructora:

a) Emplear en la ejecucin de los trabajos, los materiales indicados en las

especificaciones tcnicas y en el presupuesto de fecha ...................
entregado por la Constructora al propietario.b) Desarrollar los trabajos colocando en cada faena el personal de
trabajadores suficientes e idoneos para dar cumplimiento a plazos y
calidades estipuladas, respecto de los cuales tendr la calidad de
empleador.
c) Obtener los permisos municipales que correspondan y la recepcin
definitiva de las viviendas y sus obras complementarias. Dar cumplimiento
a todas las leyes sociales que afecten a los trabajadores.
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NOVENO: El incumplimiento de las obligaciones contratadas en el

presente instrumento por cualquiera de las partes dar derecho a
la parte que ha cumplido, para poner trmino anticipado a este
contrato, debiendo procederse a la liquidacin de las prestaciones
adeudadas a la fecha de trmino.-

DECIMO: Toda diferencia que se suscite entre las partes y que se

relacione directa o indirectamente con una o ms clusulas del
presente contrato o de su totalidad, ser resuelta por un
Arbitrador o amigable componedor, sin ulterior recurso y sin forma
de juicio el que deber ser designado por la Justicia 0rdinaria.-

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DECIMO PRIMERO: Analizar el tema del aumento o disminucin

de las obras

DECIMO SEGUNDO:.- Analizar tema de garanta del contrato.

Que pasa con el anticipo de $ ......................... que deber a hacer
que en cada estado de pago se reembolse un 5% para cancelarlo.

DECIMO TERCERO:- Se deja constancia que todos los impuestos

que se originen por el presente contrato de construccin a suma
alzada son de cargo de la Constructora. Y que se encuentran
incluidos
en
el
precio
pactado.

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DECIMO CUARTO:- Las partes fijan como domicilio convencional

para todos los efectos legales, judiciales y administrativos la
Ciudad
de
...........
El presente contrato se firma en dos ejemplares, quedando uno en
poder
de
cada
parte
La persona jurdica a de la Constructora consta en Escritura
Pblica del ...................., otorgada en la Notara de ................
La persona jurdica o del propietario...... consta en .....

Firmas ....................... y R.U.T.......

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El Contrato por Administracin

2.- El Contrato de Construccin por

Administracin Delegada

Consiste en que el propietario de la obra le

entrega y soporta el gasto de los materiales,
insumos y mano de obra, sumas que son
administradas por el que construye la obra,
quin, a su vez, cobra por ese servicio una suma
determinada de comn acuerdo por las partes.
En este caso, los ahorros o mayores costos
sern siempre de cargo del dueo del terreno, a
diferencia de lo que ocurre en el contrato general
de construccin a suma alzada.
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El Contrato por
Administracin
La Constructora administra la ejecucin de la obra cobrando un
porcentaje por cada transaccin en cada Estado de Pago ejecutado
conforme, hasta dar trmino de obra, por lo general de acuerdo al
monto total de obra, se cobra un valor porcentual entre el 3 y 5% del
costo que se aplica por obra realizada o terminada .
El Contrato en general es un acuerdo entre dos partes donde una parte
es el Mandante que puede ser una persona natural o jurdica y y la otra
parte es La Constructora que tambin puede ser una persona natural o
jurdica.

El contrato se firma ante un notario y contiene una serie de clusulas

muy tpicas de cualquier contrato, se mencionan a continuacin las ms
indispensables y bsicas pudiendo aadirse o quitarse clusulas de
acuerdo a los requerimientos de las partes y la envergadura de la obra.
Ejemplo Contrato
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CONTRATO POR ADMINISTRACIN

1.

Fecha e Identificacin de las partes nombres completo

profesin, cdula de identidad
y identificacin del tipo de
contrato a ejecutar.
2. Motivo del Contrato, se escribe cual es el objeto de este
contrato, y su ubicacin geogrfica.
3.
Montos comprometidos (en Pesos o UF) , donde se
adjunta un Presupuesto Detallado o desglosado por un Valor
Total (Costos directos ms Costos Indirectos de obra),
incluyendo los impuestos (IVA), adjuntando sus respectivos
Anlisis de Precio Unitarios de cada partida.
.

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4. El anticipo y el documento en garanta, donde se menciona el anticipo

indicado en porcentaje a entregar por el mandante en este acto estipulado en
pesos o UF y se hace mencin tambin del documento en garanta que
entrega la Constructora que por lo general es un vale vista o cheque bancario
por el mismo monto del anticipo, es decir un simple traspaso de
documentacin.

5. Documentos que son partes de este contrato, Bases Administrativas,

Bases Especiales, Planos de Arquitectura incluyendo los de detalles y otros,
Planos de Ingeniera, Planos de Instalaciones Sanitarias, Obras de
especialidades (ejem. Calefaccin), adjuntando Especificaciones Tcnicas ya
sea de Arquitectura y otros, indicando el orden precedente de importancia de
estos. Se debe adems indicar que los trabajos se harn de acuerdo a la
normativa (indicando Normas N recurrentes y artculos) de construccin
vigente y regido este compromiso bajo la Ordenanza General de Construccin
y Urbanizacin.
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6. Profesional de Obra, aqu se indica el nombre del profesional de obra con al menos 5 aos de
experiencia dependiendo de la envergadura de la obra, sus obligaciones y su permanencia en la
obra.
7.
Plazos comprometidos, indicando fechas de inicio y trmino, adjuntando una programacin
de Obra que puede ser una carta Gantt, e indicando el porcentaje a aplicar de multas por atrasos
en las Obras.
8.
Formas de Pago donde se menciona el porcentaje de anticipo a entregar una vez entregado
el terreno, se adjuntan los respectivos permisos de obra gestionados por el mandante y los
siguientes pagos que ser por estados parciales (quincenales o mensuales) o en su defecto por
avances parciales de obra.
9. Las Retenciones que por lo general es el 5% del total de las obras, se menciona adems el
porcentaje a descontar en cada Estado de Pago que generalmente es un 10% hasta completar el 5%
acordado o estipulado donde con esto, se garantiza la buena ejecucin de las obras.

10. Las Variaciones de Obra, se fijan en comn acuerdo los porcentajes de montos acordados por
aumento y disminuciones de Obras y su lmite mximos en porcentajes con respecto a los totales de
las obras comprometidas objeto de este contrato.
11. Aqu se mencionan los Seguros obligatorios contra daos a terceros y obras, ms
seguro de incendio que debe gestionar la constructora y adjuntarlos en este acto. Los montos a
asegurar pueden ser por etapas de obra, en comn acuerdo entre las partes.
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12. Se menciona un Inspector Tcnico de Obra (Profesional Titulado), que

deber tener al menos cinco aos de experiencia en el rubro, contratado y regulado
solo por parte el mandante pudiendo este ser removido en cualquier instancia. Ser
este el ente regulador de la obra encargado adems de visar cada estado de pago.
13. Prevencionista segn el monto de la obra se exigir un Prevencionista
(Profesional Titulado) por parte de la Constructora quin velara por la seguridad
laboral de la obra, el deber hacer visitas regulares, preparar charlas informativas,
encargarse de gestionar el comit paritario, velar y exigir las normas, etc., para
evitar accidentes laborales. Exigiendo los certificados de pago al da en las
ISAPRES y AFP, adjuntndolo a cada estado de pago.
14. Se menciona un Arbitro Arbitrador que puede ser un representante de la
Cmara Chilena de la Construccin, en caso de litigio o desacuerdo no resuelto por
las partes.
15. Se fijan los domicilios de las partes donde ambas indican lugar o direccin
de residencia.
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Anlisis Comparativo de los

Contratos

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La diferencia antes sealada tiene consecuencias en materia laboral, las que

deben distinguirse de acuerdo al tipo de contrato celebrado:

Si se celebra un contrato general de construccin entre el

propietario del terreno y una empresa constructora, sta
pasa a tener la calidad de contratista. Por ello, los
trabajadores celebrarn contratos de trabajo con el
contratista, quin ser el directamente responsable del
cumplimiento de sus obligaciones laborales y previsionales.

De acuerdo a las disposiciones de subsidiariedad que

establece el Cdigo del Trabajo, en el caso que el
contratista no de cumplimiento a sus obligaciones de
empleador, los trabajadores pueden dirigirse en
contra del propietario del terreno para obtener de l
dicho cumplimiento.

En cambio, si se celebra un contrato de construccin por

administracin, la persona a cargo de la obra no tendr la calidad
de empleadora de las personas que contrate, cualidad que
recaer en el propietario del terreno que encarga la construccin,
a cuyo nombre acta el constructor.
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Formas de Adjudicacin mediante

licitacin de un contrato de obra o faena.

Cuando el propietario de un terreno en el cual

desea ejecutar una obra y para ello necesitar los
servicios
de
contratistas,
existen
varias
posibilidades para proceder a ello.
Lo primero que debe tenerse presente es si la
persona, o institucin que encargar la obra es
pblica o privada.

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En efecto, si se trata de una persona o empresa del sector

privado, dentro de las que se hallan las empresas del Estado, el
propietario es soberano para determinar si:
1.- Contrata directamente al contratista y establece con l
el precio y las
condiciones en las cuales se desarrollar la obra.
2.- Decide hacer un llamado a licitacin por el cual invita a
todas las personas o empresas que se dediquen al rubro
materia de la obra y el mbito del contrato puede
consistir en:

2.1.- Disear y ejecutar la obra.

2.2.- Slo ejecutar la obra.
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En este caso, el propietario define:

las caractersticas del proyecto, en cuanto a lo que se

va a construir y el plazo dentro del cual deber estar

terminado el contrato y

otorga un plazo a los distintos oferentes para que

puedan conocer la obra y entregar luego sus respectivas
ofertas tcnicas y econmicas, dentro de las que,
posteriormente, el propietario elegir aquella que estime
ms conveniente a sus intereses, aunque no sea la ms
barata o la ms rpida en su ejecucin.
En segundo lugar, si quin va a encargar la obra es una
institucin pblica, en este caso debe tenerse presente que
la ley es la que establece la obligacin, en general, que
dichos trabajos sean contratados a travs de la modalidad
de la licitacin pblica.
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La ltima etapa es la Celebracin del Contrato de Obra Pblica,

cuyas caractersticas principales son:

a.

Tiene por objeto la construccin de una obra

inmueble, que se remunera
en dinero y cuyos
riesgos son de cuenta del contratista.

b. Acta como parte la Administracin del Estado.

c. Persigue la construccin de una obra inmueble
d. Tiene una finalidad de utilidad pblica o social.
e. Se remunera en dinero.
f.

Los riesgos son del empresario.

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Los requisitos para la firma de un contrato de obra pblica son los

siguientes:

Asignacin previa de fondos.

2) Debe existir licitacin u obra pblica.
3) Aprobacin previa de planos, especificaciones
tcnicas, presupuesto y Bases Administrativas.
4)
El contrato slo podr celebrarse con
un
Contratista Inscrito en el Registro de Contratistas.
5) Los contratos llevan envueltos la condicin de
someterse al Reglamento para Contratos de Obra
Pblica
1)

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 La modalidad de la licitacin pblica obliga al organismo

estatal a publicar en un peridico y en el sitio
www.mercadopublico.cl el respectivo llamado a licitacin, para
que la mayor cantidad de personas que cumplan con los
requisitos necesarios para participar, lo hagan, posibilitando as
una mayor competencia que le garantice al Estado la seriedad
del oferente y un precio y plazo razonables.
Luego de efectuada la publicacin del llamado, se reciben las
ofertas
de
manera
electrnica
a
travs
del
sitio
www.mercadopublico.cl o bien, en la respectiva institucin en
un da previamente establecido.
A continuacin, se revisan los antecedentes presentados por
los distintos oferentes y se excluye del proceso de licitacin a
aquellos que no hayan acompaado todos los antecedentes
requeridos y en la forma establecida en las bases de la
licitacin.
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34

1.
2.
3.
4.

Posteriormente, se analizan las ofertas econmicas de aquellos

oferentes que hayan calificado, las cuales, de acuerdo a la ley,
deben ser estudiadas considerando:

El precio de la oferta,
La experiencia de los oferentes,
La calidad, asistencia tcnica y soporte,
El plazo de entrega y cualquier otro elemento que se
estime relevante.

. Finalmente, el organismo pblico emite un documento por el cual

adjudica la obra a alguno de los oferentes, notificando de ello a
todos los participantes en el proceso.
. Las propuestas deben ser adjudicadas a la oferta que se estima
ms ventajosa de acuerdo a los criterios ms arriba sealados y a
las normas que al respecto determinen las bases administrativas.
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35

 Para poder desarrollar por escrito un contrato de

estas caractersticas, se deben tener presente las
principales caractersticas de esta clase de
contratos.
De lo que se ha manifestado previamente,
aparece que es requisito esencial para que se
verifique un contrato en obra el que el propietario
de la misma encomiende a un tercero la
realizacin de las labores.

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36

Independientemente del tipo de contrato en obra que

se celebre en un caso determinado, sus caractersticas
esenciales son las siguientes:

a.-

Se trata de un contrato en virtud del cual ambas

partes asumen obligaciones que se estiman
recprocas; a saber, el propietario a pagar un
precio por la construccin y el contratista, a
efectuar los trabajos respectivos.

b.- El contrato en obra, en el fondo, no afecta los

derechos laborales y previsionales de los
trabajadores que se desempeen en la obra. Lo
anterior, por cuanto siempre, cualquiera que sea
el empleador, siempre el propietario de la obra
ser el ltimo responsable por el cumplimiento de
las referidas obligaciones.
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37

c.- El contrato en obra es esencialmente

transitorio, por cuanto, es de su esencia

que slo se extienda por la duracin
efectiva de los trabajos para los cuales es
contratado el contratista.

d.- Los contratos en obra pueden celebrarse

tanto en el sector privado como en el
pblico, lo que resulta esencial para
determinar la forma en la cual se elige al
contratista y se establecen las condiciones
del contrato, tal como se ver a
continuacin.Docente DUOC UC
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38

Conforme a nuestra legislacin privada, en un

contrato de obra o faena pueden incluirse todas
aquellas clusulas que las partes estimen
pertinentes para el adecuado cumplimiento de las
obligaciones que han contrado,

Siempre que ellas no se refieran a hechos, actos

u omisiones que estn expresamente prohibidas
por la ley, tal como podra ocurrir con una
clusula que autorice que las jornadas de los
trabajadores sern de 50 horas semanales o que
no tendrn derecho al descanso semanal.
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