Escuela Superior Politcnica

del Litoral
Ingeniera Econmica
Docente: Edwin Tamayo
Estudiante: Diego Valencia Navarrete
Primer Termino 2015

ANLISIS ECONMICO DE VIABILIDAD DE

LA AMPLIACIN DE UNA VIVIENDA.
Introduccin
Con la finalidad de poner en practica los conocimientos adquiridos
en el aula, en el presente documento se presentara una evaluacin desde
el punto de vista econmico cuan viable es la ampliacin de un bien
inmueble (vivienda).
Para ello se realizaran estimaciones de cuanto seria la inversin
inicial, los ingresos y egresos mensuales, formas de financiamiento,
horizonte de planeacin, el calculo de las tasas TMAR y TIR.
Se simularan tres escenarios posibles de flujo de efectivo, con la
finalidad de tener una apreciacin ms realista.

ANTECEDENTES
Dados los cambios que se viven en estos ltimos aos, se evidencian una
mayor afluencia de estudiantes ya que las condiciones son favorables para
su formacin profesional.
El incremento de la poblacin estudiantil, genera a su ves la demanda de
viviendas para dichos estudiantes, se presenta entonces una oportunidad de
negocio en la renta de habitaciones para los estudiantes.
Una persona dispone de un bien inmueble (vivienda), el cual por su
ubicacin da facilidades de movilidad para distintos centros educativos,
centros comerciales y de entretenimiento.
Teniendo en cuenta todos estos aspectos, se presenta la tarea de realizar un
anlisis econmico, a fin de determinar la viabilidad de ampliar dicha
vivienda y equiparla para la renta de habitaciones.

OBJETIVOS
GENERAL: Determinar la viabilidad desde el punto de vista econmico,
para la ampliacin de una vivienda la cual estar destinada a la renta de
sus habitaciones.
ESPECFICOS:
Calcular el valor aproximado de la inversin inicial.
Estimar flujos de efectivos en tres casos diferentes.
Realizar clculos para determinar la tasa interna de retorno TIR.
Determinar la viabilidad del proyecto utilizando un anlisis de valor anual.

INVERSIN INICIAL

Para la ampliacin del bien inmueble se necesita realizar

trabajos de albailera, plomera, soldadura y elctricos.
En un documento adjunto de Excel se detalla los rubros,
cantidades y costos de cada trabajo a realizarse.
Con los costos actuales del mercado se estimo que la
inversin inicial asciende a $ 17000 sin considerar
permisos ni tasas municipales.

ESTIMACIN DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO

INGRESOS: Los ingresos mensuales se generan por concepto del alquiler de
dormitorios, si cada dormitorio se arrienda en $ 120, los ingresos mensuales
dependern de el nmero de habitaciones arrendadas en ese mes. Este valor
incluye el pago de servicios bsicos e Internet.
EGRESOS: Los egresos mensuales se generan por los pagos de los servicios
bsicos, tasas municipales entre otros. Para la estimacin de los egresos, se
consideran los siguientes parmetros.
Consumo elctrico $ 8,50 por persona cada mes mas $ 10 de tasas municipales
(recoleccin de basura, bomberos, etc.).
Consumo de agua potable $ 0,846 por persona cada mes.
Servicio de internet $ 100 cada mes.

FULJO: Los flujos de efectivo se obtienen al restar los egresos mensuales de

los ingresos mensuales.

CALCULO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO TIR

Para calcular la tasa interna de retorno, igualamos el valor de la
inversin inicial con el valor presente de cada flujo durante los 5
aos, los ingresos anuales corresponden a valores futuros, por lo
que al realizar la comparacin se utiliza el factor (P/F, % i, n) en
los tres casos se realizara el mismo anlisis.

FLUJOS DE EFECTIVO
En un documento adjunto de Excel se detalla los ingresos y
egresos mensuales, diferentes para cada ao y para cada caso.
Realizando los clculos respectivos, expresamos estos flujos como
un valor uniforme, es decir como anualidades como se muestra en
la siguiente tabla.
Casos
Caso A
Caso B
Caso C
Inversin Inicial
- 17000

Aos

Estimacin

3916

3582

3136

4028

3694

Anualidad

3671

3671

3671

3671

3671

Estimacin

4473

4585

4696

4585

4473

Anualidad

4559

4559

4559

4559

4559

Estimacin

6702

6590

7259

6702

6590

Anualidad

6766

6766

6766

6766

6766

Anualidad

- 5436

- 5436

- 5436

- 5436 - 5436

ANLISIS DE RESULTADOS
En base a las estimaciones y empleando el anlisis de valor anual,
en la tabla adjunta de Excel se puede observar que el proyecto
nicamente es viable en el caso C para un horizonte de planeacin
de 5 aos.
El caso C es una situacin casi ideal, por lo que no es aconsejable
realizar tal inversin confiando en un comportamiento del
mercado casi ideal.
Sin embargo se pueden considerar otras formas de financiamiento
u ofertar otro tipo de servicio.

CONCLUSIONES
Si se desea llevar a cabo este proyecto, hay que tomar muy en
cuenta las condiciones del mercado en cuanto al costo de los
materiales de construccin, el poder adquisitivo del consumidor,
permisos municipales entre otros factores.
Por los resultados obtenidos al realizar las estimaciones, es poco
favorable la recuperacin de la inversin inicial en un periodo de
cinco aos.
Si se realizan cambios adecuados en la estimacin de flujos, se
podra alcanzar un mayor rendimiento, con lo cual el presente
proyecto seria viable en el horizonte de planeacin de cinco aos.

RECOMENCIONES
Si se mantiene la oferta inicial, se aconseja buscar una fuente de
financiamiento diferente a las bancarias o de ser posible contar
con el 30 % de la inversin inicial o ms.
Si se desea financiar el 100 % del proyecto con una hipoteca, se
recomienda cambiar la oferta del servicio. Una alternativa es en
lugar de incluir el pago de los servicios, que los inquilinos
cubran estos rubros, en consecuencia el valor del alquiler se vera
disminuido.
Finalmente, antes de iniciar cualquier trabajo, se debe contar con
todos los permisos pertinentes para la ampliacin del domicilio.

GRACIAS POR SU
ATENCIN