UNIVERSIDAD MICHOACANA DE SAN

NICOLAS HIDALGO
FA C U LTA D D E I N G E N I E R A C I V I L
E VA L U A C I N D E P R OY E C T O S
P R O F E S O R : M A . R A M I R O S I LVA O R O Z C O
E D I F I C I O D E O F I C I N A S D E LU J O
I N T E G RA N T E S :
C A R R I L LO C H V E Z S A M U E L
C Z A R E Z C O T Z J O R G E LU I S
ESTRADA RO DR GUEZ OSCAR JUVENTINO
G A RC A H E R N N D E Z G I O VA N I
GONZLEZ CANO PEDRO
V I L L AG O M EZ RA M O S A N T O N I O DE J E S S

INTRODUCCION
El presente trabajo muestra la evaluacin del proyecto de inversin, edificio de
oficinas. Se tomar para ello en cuenta las caractersticas y los costos totales
que este requiera para su construccin, entonces evaluaremos la factibilidad
que tiene el construir el proyecto y seleccionar la alternativa que como
inversionistas nos resulte ms favorable.
La evaluacin de un proyecto implica el garantizar la recuperacin de los
ingresos en el menor tiempo posible y de la manera ms conveniente, adems
de garantizar que los trabajos se realizarn de la manera ms eficiente posible
y que la alternativa que se elija garantizar que el proyecto generar las
ganancias esperadas y la serviciabilidad adecuada.

JUSTIFICACIN
Debido a su ubicacin el
edificio de oficinas de lujo
esta situado en una zona
adecuada ya que es muy
concurrida.
La zona cuenta con un
fcil y rpido acceso
adems de zonas
comerciales, escolares,
supermercados.

Las oficinas construidas se

destinarn una parte para
la renta y otra para la
venta para as asegurar un
rendimiento ptimo de
recursos para la empresa.

 Las oficinas cuentan con

caractersticas adecuadas
para brindar un servicio de
calidad como lo es calidad
en el diseo, alta plusvala,
seguridad, reas verdes,
estacionamiento.

Estos complejos de
edificios son importantes
debido a la demanda
comercial de las empresas
por un espacio
administrativo dentro de la
ciudad.

UBICACIN.
Para determinar la ubicacin adecuada para la oficina,
podemos considerar varios factores que encierran
preguntas claves cuyas respuestas solo podrn ser :
malo, regular, bueno o excelente.

 El terreno est ubicado al Noroeste de la Ciudad; AV.

Periodismo a la altura de la estacin ferroviaria, teniendo
como acceso: AV. Periodismo cruce con AV. Madero y
Gaspar de Villadiego cruce con AV. Periodismo.

ANTECEDENTES IMPORTANTES
EN LA ACTUALIDAD DEBIDO A LOS CAMBIOS EN
LOS MODELOS DE TRABAJO, HAN SURGIDO
N U E VA S F O R M A S D E O F I C I N A S O B R E T O D O
RELACIONADAS CON EL COWORKING, DONDE
VA R I O S T R A B A J A D O R E S C O M PA R T E N E S PA C I O D E
T R A B A J O PA R A R E D U C I R C O S T O S , H U I R D E L A
SOLEDAD LABORAL

 para satisfacer las necesidades de bienes y/o servicios de los

demandantes

Definicin de Oficina
Una oficina es un saln destinado al trabajo. Existen muchas formas
de distribuir el espacio en una oficina segn la funcin y cuntas
personas trabajarn dentro del mismo cuarto.

CONSTRUCCION DE EDIFICIOS DE OFICINAS

Reglamento para la construccin y obras de infraestructuras de municipio de Morelia.
Contiene privados, sala de reunin reas de apoyo, adems reas de apoyo adems de
circulaciones internas entre las reas amuebladas para labores de oficina.
El ndice de metros cuadrados por persona, incluye reas de escena o representaciones,
reas de espectadores sentados, pasillos y circulaciones dentro de las salas.
El ndice indica la concentracin mxima simultnea de visitantes y personal previsto,
adems incluye las reas de exposicin y circulacin.
Servicios Oficinas reas locales de trabajo su nivel de iluminacin es de 250 luxes.
En las edificaciones, los locales contaran con la ventilacin que aseguren el
aprovisionamiento del aire exterior.

 Instalaciones estndares en edificios de

oficinas modernos

Agua
Electricidad (distribuidos por todo el espacio de la oficina
con muchos puntos de acceso)
Iluminacin
Baos
Centrales telefnicas
Conexiones accesibles (elctricas, etc)
Estacionamiento
El cableado estructurado para mantener de una red y las
telecomunicaciones internas.

PRESUPUESTO

Elaborar el presupuesto de este edificio de oficinas

nos permite conocer las condiciones o nmeros
que se presentaran, para la determinacin del
costo total de la obra. Y ver la factibilidad que
existe.

ELABORACIN DEL PRESUPUESTO

VALOR APROXIMADO
rea edificio 678.72 m2
rea de construccin 7465.92 m2
Terreno 9542.15 m2

Cantidad

rea de construccin

7,465.92 M2

Valor aproximado de la obra

49,461,720.00

Honorarios para proyecto

5,935,406.40

PRESUPUESTO

CONCEPTO

UNIDAD

CANTIDAD

PRECIO / m2

IMPORTE

Terreno

m2

9,542.15

$ 6,980.40

$ 66,608,023.86

rea construccin

m2

7,465.92

$ 6,625.00

$ 49,461,720.00

Banquetas

m2

627.6

98.69

61,937.84

rea Jardn

m2

3,000

351.21

1,053,630.00

m2

3,150

612.60

1,929,690.00

3,045,257.84

Urbanizacin

Pavimento (Concreto Hidrulico)

Total de urbanizacin

TOTAL

$ 119,115,001.70

CLCULO DE HONORARIOS
PROFESIONALES PARA UN
PROYECTO COMPLETO

 Se supone que se urbanizarn un total de 9,542.15 m2, y se

construirn un total de 7465.92 m2. Con lo que obtenemos valor
aproximado de la obra de:
Valor aproximado de obra= $ 49, 461,720.00

 Este monto se obtuvo del presupuesto de obra, anexo a este

documento.
Por lo tanto, el clculo de honorarios profesionales para el proyecto
completo de este edificio de oficinas, as como lo correspondiente a
supervisin y administracin de la obra.

 El proyecto completo comprende los

trabajos siguientes:
1.- Anteproyecto
2.- Proyecto Arquitectnico.
3.- Proyecto Estructural.
4.- Proyecto de Instalaciones Hidrulicas, Sanitarias y Elctricas.
5.- Especificaciones y Presupuesto.

CONCEPTOS DE COBRO

Anteproyecto
-------------------------------------------------------------------Proyecto
Arquitectnico
------------------------------------------------------Proyecto
Estructural
-----------------------------------------------------------Proyecto de Instalaciones
Hidrulica, Sanitaria y
Elctrica ------------------Especificaciones
de
presupuesto
-------------------------------------------Suma

Porcentaj
e de
cobro
20%

30%
26%

12%
12%

100%

Concepto
rea de construccin

Cantidad
7,465.92

M2
Valor aproximado de la $
obra
49,461,720.00
Honorarios para
$
proyecto
5,935,406.40

Concepto de cobro Parcial

Anteproyecto

Porcentaje
de cobro
20%

Proyecto Arquitectnico

30%

Proyecto Estructural

26%

Honorario por
proyecto
$
1,187,081.28
$
1,780,621.92
$
1,543,205.66

Proyecto de Instalaciones
Hidrulicos, Sanitarios y Elctrico

12%

Especificaciones y Presupuesto

12%
Suma

Por inspeccin y Supervisin

70%

Por administracin

30%
Suma

$
712,248.77
$
712,248.77
$
5,935,406.40
$
4,154,784.48
$
1,780,621.92
$
5,935,406.40

ESTUDIO ECONMICO
AMORTIZACIN DE INGRESOS
Las amortizaciones de ingresos de harn en 3
alternativas (con el 100%, 75% y 50%) as se
elegir la ms factible econmicamente.

CONSIDERACIONES:
Dado que nuestro proyecto es un edificio de oficinas para venta y
renta de las mismas, el primer ao despus de su construccin
tendremos ingresos por venta y renta de oficinas a particulares.

 Contamos con 81 oficinas en total de las cuales solo 30 estn a la

venta en el que su valor se considera de un 13% del costo total y
las restantes 51 oficinas fueron en puestas solo para renta en el que
su valor es del 2.3% del costo total, por lo que esto est considerado
como un ingreso.

 En el contrato de arrendamiento por parte de la renta se har un

incremento del 9.4% cada ao y cada vez que se renueve el
contrato.

AMORTIZACION DEL 100% DE LOS INGRESOS.

Duracin de la Obra 1 Ao
Inversin
Inters por Banco (Anual)
Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina)
Ingresos por Venta (1 Oficina)
Ingresos por Renta Anual
Ingresos por Venta

Incremento Por
Arrendamiento

$
$
$
$
$

Amortizacin (100%)
119,115,001.70
19.0%
33,822.78
191,172.22
32,875,740.47
5,735,166.75

3,090,319.60

Amortizacin (100%)
$160,000,000.00
$140,000,000.00
$120,000,000.00
$100,000,000.00
$80,000,000.00
$60,000,000.00
Saldo Anual

$40,000,000.00
$20,000,000.00
$2013
$(20,000,000.00)
$(40,000,000.00)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

AMORTIZACION DEL 75% DE LOS

INGRESOS
Duracin de la Obra 1 Ao
Inversin
Inters por Banco (Anual)
Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina)
Ingresos por Venta (1 Oficina)
Ingresos por Renta Anual
Ingresos por Venta
Incremento Por
Arrendamiento

Amortizacin (75%)
$
119,115,001.70
19.0%
$
25,367.08
$
143,379.17
$
24,656,805.35
$
4,301,375.06

2,317,739.70

Amortizacin (75%)
$160,000,000.00
$140,000,000.00
$120,000,000.00
$100,000,000.00
$80,000,000.00
Saldo Anual

$60,000,000.00
$40,000,000.00
$20,000,000.00
$2013
$(20,000,000.00)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

AMORTIZACION DE INGRESOS AL
50%
Duracin de la Obra 1 Ao
Inversin
Inters por Banco (Anual)
Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina)
Ingresos por Venta (1 Oficina)
Ingresos por Renta Anual
Ingresos por Venta

Incremento Por
Arrendamiento

Amortizacin (50%)
$
119,115,001.70
19.0%
$
16,911.39
$
95,586.11
$
16,437,870.23
$
2,867,583.37

$
1,545,159.80

Amortizacin (50%)
$1,200,000,000.00
$1,000,000,000.00
$800,000,000.00
$600,000,000.00
Saldo Anual

$400,000,000.00
$200,000,000.00
$-

Ao

AMORTIZACION DE INGRESOS AL
60%
Duracin de la Obra 1 Ao
Inversin
Inters por Banco (Anual)
Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina)
Ingresos por Venta (1 Oficina)
Ingresos por Renta Anual
Ingresos por Venta

Incremento Por
Arrendamiento

Amortizacin (60%)
$
119,115,001.70
19.0%
$
20,293.67
$
114,703.33
$
19,725,444.28
$
3,441,100.05

$
1,854,191.76

Amortizacin (60%)
$200,000,000.00

$150,000,000.00

$100,000,000.00

Saldo Anual

$50,000,000.00

$-

$(50,000,000.00)

Ao

CONCLUSIONES:

 La mejor alternativa para la amortizacin de los ingresos es sin duda

alguna la del 100%, son solamente 7 aos en lo que se tarda en
recuperar su inversin. comparada con la amortizacin de 50% que
se incrementa conforme al tiempo.

 La alternativa de amortizacin del 75% es buena dado que lo que

tarda en recuperar su inversin es en 10 aos con la diferencia que
solo se tarda 3 aos ms en recuperarse.

 Tambin encontramos que la amortizacin del 60% es buena desde

el punto de vista de la venta y la renta de las oficinas pero con el
inconveniente de que el tiempo que tarda en recuperarse la inversin
es de 18 aos comparado con los anteriores.

 El xito de todo proyecto depende de una buena planeacin, ello

conlleva tomar en cuenta hasta el mnimo detalle y realizar un plan
de trabajo detallado y de forma prctica.

PLANTA BAJA

PLANTA TIPO

PANTA DE ACCESO

PLANTA DE ACCESO

PLANTA TIPO

RECORRIDO
VIRTUAL PLANTA 1

CONCLUSIONES
La mejor alternativa para la
amortizacin de los ingresos es sin
duda alguna la del 100%, son
solamente 7 aos en lo que se
tarda en recuperar su inversin
comparada con la amortizacin de
50% que se incrementa conforme al
tiempo, pero tambin la alternativa
de amortizacin del 75% es buena
dado que lo que tarda en recuperar
su inversin es en 10 aos con la
diferencia que solo se tarda 3 aos
ms en recuperarse.

El xito de todo proyecto

depende de una buena
planeacin, ello conlleva
tomar en cuenta hasta el
mnimo detalle y realizar un
plan de trabajo detallado y de
forma prctica.