DERECHO REGISTRAL

Principios Registrales Y
Derecho Registral inmobiliario
Argentino

Primer Congreso Internacional de

Derecho Registral bajo la
denominacin de "Carta de
Buenos Aires

"Los principios del derecho

registral son las orientaciones
fundamentales que informan
esta disciplina y dan la
pauta en la solucin de los
problemas
jurdicos
planteados en el derecho
positivo".
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1)PRINCIPIO DE
ROGACIN
Registro no acta de

El
oficio,
necesita la peticin del interesado.
Por ej: no inscribe de oficio, no expide
solicitudes ni no subsana de oficio. El Sujeto legitimado: no es cualquier
persona: tiene que tener un inters
legtimo. Ellos
son:
a)Otorgantes,
b)Autorizantes y sus reemplazantes,
c)Sucesores de los otorgantes y
d)Representantes de los otorgantes.-

2)PRINCIPIO DE
INSCRIPCIN:
Todo sistema se basa en asientos
registrales
originados
en
documentos registrales.
Art.2.- se anotarn o inscribirn
los siguientes documentos...
Hace
a
la
publicidad
y
oponibilidad.-

3)PRINCIPIO DE
LEGALIDAD
control de que los documentos

Es el
a
registrar cumplan con los requisitos
exigidos por la ley, es decir que las
inscripciones y los asientos se realizan
conforme a la ley .Tiene su manifestacin
en la Calificacin Registral, analizando las
formas extrnsecas:1)Competencia del
Registro,
2)Examen
de
competencia
territorial del notario, 3)El cumplimiento
de las formalidades del ttulo material y
4)Cumplimiento
de
las
formalidades
exigidas para el documento ya sea
notarial, judicial o administrativos.-

ESPECIALIDAD O
DETERMINACIN
DEL INMUEBLE. EL TITULAR
EL DERECHO INSCRIBIBLE.-

5)PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
Es el perfecto encadenamiento
entre las transmisiones y entre los
asientos registrales. Las transmisiones se deben hacer
en
forma
continua
si
interrupciones. Los asientos deben hacerse en
forma cronolgica en el Folio
Real.-

6)PRINCIPIO DE
PRIORIDAD:

Es el fundamento del sistema

junto con la inscripcin: 1 en el
tiempo 1 en el derecho: es la
preferencia que se le da a un
documento o derecho respecto
de otro en atencin al momento
en que se ingresa al registro. Hay dos clases:
1)Prioridad Directa
2)Prioridad Indirecta.-

7)PRINCIPIO DE
PUBLICIDAD:

Dar a conocer, informar, comunicar

que es la razn fundamental y
primera del Registro, dar a conocer
extinciones, transmisiones, etc. Tiene distintas formas de
manifestarse fundamentalmente en
informes y certificados. Hay dos clases:
1) Publicidad Material
( certificados)
2) Publicidad Formal (informes)

SISTEMAS REGISTRALES
SISTEMA: Es un conjunto armnico,
ordenado y estructurado de normas y
principios
que
regulan
el
funcionamiento,
efectos
y
la
organizacin
de
los
registros
inmobiliarios.Interesa qu efectos produce,
qu documentos se inscriben y para
qu.-

CLASIFICACION
1 CLASIFICACION:

A)
EFECTO CONSTITUTIVO: El derecho
real nace con la Inscripcin registral,
tanto para las partes como para los
terceros.
B) EFECTO DECLARATIVO: Se reconoce
que el derecho nace antes y afuera del
Registro pero para producir efectos
hacia terceros debe ser previamente
inscripta.
OPONIBILIDAD A TERCEROS.

2 CLASIFICACION
A)

SISTEMA CAUSAL:

B)SISTEMA ABSTRACTO

A) SISTEMA CAUSAL
Interesa la causa, el origen del derecho, cmo
se adquiri, por qu contrato, acto, si estaba
viciado.- Interesa la causa de adquisicin: el
contrato o acto jurdico.El ttulo puede ser:
a) Material: que es la causa, acto, negocio o
contrato. (Art. 2)
b) Formal: Cumplimiento de las formalidades
legales.- (Art. 3).ARTS. 8 y 9: Calificacin registral.-

 B) SISTEMA ABSTRACTO
El derecho nace independientemente,
por la sola declaracin de los
interesados hecha ante el registrador,
es decir de un acuerdo de voluntades.
Ac no hay Calificacin registral. Ej: Australia, Alemania acto
abstracto de enajenacin. Se
independiza la CAUSA.-El Sistema
Abstracto es siempre convalidante
porque no le interesan los vicios.-

3 CLASIFICACION
A) SISTEMA
CONVALIDANTE
B) SISTEMA
CONVALIDANTE

NO

A) SISTEMA
CONVALIDANTE

Cuando la inscripcin sanea los defectos,

nulidades del documento mismo o derecho.
El Registro es purificador.- Si el documento
ingresa nulo, sale purgado, vlido.-La
calificacin debe ser rigurosa porque sino,
publicita algo que no es.El
Sistema
Abstracto
es
siempre
Convalidante porque no le interesan los
vicios.-

B)SISTEMA
NO
CONVALIDANTE
La inscripcin registral no sanea los vicios,
stos permanecen subsistentes.- El documento
ingresa viciado, sale viciado y sale inscripto con
oponibilidad a terceros ES NULO OPONIBLE.Los actos invlidos no producen efectos. Los
vlidos s, ya existe el acto.
Si por un error del registro, ya sea la nulidad
manifiesta o no manifiesta, el registrador no la
percibe, la inscribe igual.- Ej: contrato de
compraventa entre cnyuges.-

SISTEMA REGISTRAL
INMOBILIARIO
ARGENTINO

1)DECLARATIVO (ART.2, 3, 3 bis,

20 LEY 17801 Y ART. 2505 CC). 2)CAUSAL (ART. 2, 3, 8 Y 9 LEY
17801). 3)NO CONVALIDANTE (ART.4 LEY
17801)

Ley Nacional Registral

17.801/68.Artculo 2: (Primera
De acuerdo Parte)
con lo dispuesto por los

artculos 2.505, 3135 y concordantes

del Cdigo Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems
previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirn
o anotarn segn corresponda, los
siguientes documentos:

Principios Registrales.-Ley
17.801
Art. 2,3.-Publicidad. Art.6.- Rogacin. Art. 4 .Carcter
Declarativo
Art.7,8: Legalidad. Art.- 21 Ley y 60 DR.
Publicidad.-Formal
Prioridad:
Directa. Art. 19 y
40

Prioridad Indirecta:
Art 25.Tracto sucesivo:
Art.15
Art. 16.- Tracto
sucesivo
Abreviado.

DOCUMENTOS REGISTRABLES
ARTICULO 2:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y
dems providencias cautelares y
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales.

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FORMALIDADES
ARTICULO 3. - REQUISITOS.1.- Por escritura notarial o resolucin judicial o
administrativa,
2.- Tener las formalidades establecidas por las
leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien est facultado para hacerlo;
3.- Revestir el carcter de autnticos y
hacer fe por s mismos o con otros
complementarios
4.- sirviendo inmediatamente de ttulo al
dominio, derecho real o asiento practicable.
ART. 3BIS: CUIT. CUIL o CDI en documentos art.
2 inciso a)

ARTICULO 20 LEY 17.801

Las partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formalizacin del
documento,
como
el
funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no
podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerar registrado.
En caso contrario, quedarn sujetos a las
responsabilidades
civil
y
sanciones
penales que pudieran corresponder.

ARTICULO 2.505 DEL

CODIGO CIVIL
La adquisicin o transmisin de derechos
reales sobre inmuebles solamente se
juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en
los
registros
inmobiliarios
de
la
jurisdiccin que corresponda.- Esas
adquisiciones o transmisiones no sern
oponibles a terceros mientras no estn
registradas..-

NACIMIENTO DEL
DERECHO REAL
EL DERECHO REAL NACE EXTRAREGISTRALMENTE
ELEMENTOS:
1.- TITULO SUFICIENTE: ARTS.
2601/2.602 C.C.
2.- MODO SUFICIENTE: ARTS. 577,
2377, 2378, 2379 C.C.

NO CONVALIDANTE
ARTICULO 4 LEY 17.801
La inscripcin no convalida el ttulo
nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere segn las leyes.

CALIFICACION
REGISTRAL
ARTICULO 8 LEY 17.801
El Registro examinar la legalidad
de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se
solicite, atenindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos
respectivos.

EFECTOS DE LA
CALIFICACION REGISTRAL
INSCRIPCION DEFINITIVA DEL
DOCUMENTO
INSCRIPCIN O ANOTACION
PROVISORIA.-(defectos
subsanables.180 das desde la
presentacin del documento,
prorrogables)
RECHAZO DE LA INSCRIPCION DEL
DOCUMENTO.-(Nulidad absoluta y
manifiesta)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Prioridad Directa e indirecta

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PRIORIDAD DIRECTA
(ARTS. 19 y 40 LEY 17801)
ART. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones
o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecer por la fecha y el nmero de presentacin
asignado a los documentos en el ordenamiento a que
se refiere el artculo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en
forma simultnea, la propiedad deber resultar de los
mismos. No obstante las partes podrn, mediante
declaracin de su voluntad formulada con precisin y
claridad, substraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelacin para
sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que sta sea compartida.-
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LIBRO DIARIO
ART. 40 LEY 17801
El registro, por los procedimientos
tcnicos que disponga la reglamentacin
local, llevar un sistema de ordenamiento
diario donde se anotar la presentacin
de los documentos por orden cronolgico,
asignndoles el nmero correlativo que
les corresponda.

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Prioridad Indirecta
Art 25. Expedida una certificacin ....el
registro tomar nota en el folio respectivo...y
no dar otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de su vigencia, mas el plazo a que
se refiere el art 5, sin la advertencia especial
de las certificaciones anteriores que en dicho
perodo se hubiere despachado. Esta...efectos
de anotacin preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado

TRACTO SUCESIVO o PREVIA

INSCRIPCIN O CONTINUIDAD
REGISTRAL
"Tracto", del latn tractus:
el espacio que media entre
dos lugares o un lapso o
curso de un espacio de
tiempo.
Es la UNION o RELACION
entre 2 objetos o hechos

REQUISITOS

1.-El DERECHO DEBE ESTAR

PREVIAMENTE INSCRIPTO.
2. EL DERECHO DEBE
CONSTAR en ASIENTO
SEPARADO

ES UN MECANISMO
TECNICO.CONCEPTO:
Es organizar los asientos
registrales
de manera que expresen
con la mayor exactitud la
sucesin de los derechos
que se refieren a un
inmueble
previamente
determinado
y
matriculado,
de
suerte
que
haya
siempre un enlace entre
el derecho del titular
actual con el que tena
sentado
su
causante
inmediato anterior.

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MANIFESTACIN REGISTRAL
DEL TRACTO SUCESIVO
REGLA GENERAL

REGLA ESPECIAL

Previa Inscripcin
del derecho a favor
de la persona que
dispone

El Tracto Sucesivo
Abreviado

Cada acto
dispositivo debe
contar con su
propio asiento

Admite que en un
mismo
asiento,
consten en forma
ordenada
varios
actos
dispositivos.34

LEGISLACIN VIGENTE
ARTS. 15 LEY 17801
Artculo 15: "No se registrar documento
en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripcin precedente. De
los asientos existentes en cada folio
debern
resultar
el
perfecto
encadenamiento del titular del dominio
y de los dems derechos registrados, as
como
la
correlacin
entre
las
inscripciones
y
sus
modificaciones,
cancelaciones o extinciones"
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