NUEVOS DERECHOS REALES EN EL

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

UNIFICADO
Principales lineamientos
Primeras apreciaciones

Irene Pujol de Zizzias estudiopujolzizzias@yahoo.com.ar

METODOLOGA
LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES
TTULO I - Disposiciones generales
CAPTULO 1 - Principios comunes .
CAPTULO 2 - Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad
TTULO II - Posesin y tenencia
TTULO III - Dominio
TTULO IV Condominio. TTULO V - Propiedad horizontal
TTULO VI - Conjuntos inmobiliarios CAPTULO 1 - Conjuntos inmobiliarios
CAPTULO 2 - Tiempo compartido
CAPTULO 3 - Cementerios privados
TTULO VII Superficie TTULO VIII Usufructo TTULO IX Uso
TTULO X - Habitacin
TTULO XI Servidumbres TTULO XII - Derechos reales de garanta
TTULO XIII Acciones posesorias y acciones reales
CAPTULO 1 - Defensas de la posesin y la tenencia
CAPTULO 2 - Defensas del derecho real
CAPTULO 3 - Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones
Irene Pujol de Zizzias

ALGUNAS NOVEDADES
EL ART. 1882 DEFINE AL DERECHO REAL
EL ART. 1883 DISPONE QUE EL OBJETO DEL DERECHO REAL PUEDE CONSISTIR
EN UN BIEN TAXATIVAMETNE SEALADO
EL DERECHO DE USUFRUCTO SE PUEDE CEDER
LOS PLAZOS DE PRESCRIPCIN NO SE ACORTAN, PERO SE PREV LA PRESCRIPCIN POR
DIEZ AOS PARA MUEBLES REGISTRABLES (art. 1899)
SE ESTABLECE QUE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIN NO TIENE EFECTO RETROACTIVO A
LA FECHA DEL COMIENZO DE LA POSESIN (art. 1905)
LAS RELACIONES DE PODER SOLO SON LA POSESIN Y LA TENENCIA AUNQUE SE HABLA
DE SERVIDORES DE LA POSESIN
EXISTE UNA SOLA CLASE DE DEFENSA DE DICHAS RELACIONES DE PODER

PARA LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA, la especialidad queda cumplida con la

expresin DEL MONTO MXIMO Y EL PLAZO QUE NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AOS
Irene Pujol de Zizzias

ENUMERACIN LEGAL

ART. 1.887: Son derechos reales en este cd.:

a)el dominio,
b) el condominio
- antes la prop indgena (art. 18)
propia*1
c) la propiedad horizontal
d) los conjuntos inmobiliarios?
e) el tiempo compartido *2
f) el cementerios privados?
g) la superficie (propiedad
superficiaria*1)

- cosa

(total o parcial)
- principal
- s/cosa
registrable*2
- posesin

Relaciones de consumo (f y g). Ley 26.361

Irene Pujol de Zizzias

VIEJAS:
CONDOMINIO Y PH

Conjuntos
inmobiliarios

Cementerios
privados

Tiempo compartido

ENTRAAN UNA
COMUNIDAD DE
INTERESES entre los
copartcipes titulares de
derechos de propiedad
XXII J.N.D.C. 2009

Irene Pujol de Zizzias

Propiedad
comunitaria
indgena

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Art. 2073:

Los barrios privados o cerrados u otro

emprendimiento
urbanstico???
independiente de su destino.

(art. 2074 = 2079)

Irene Pujol de Zizzias

CARACTERSTICAS (ART. 2.074)

CERRAMIENTO?
PARTES COMUNES Y PRIVATIVAS
ESTADO DE INDIVISIN FORZOSA Y PERPETUA
LAS PARTES Y FACULTADES CONFORMAN UN TODO
NO ESCINDIBLE.
REGLAMENTO
GASTOS Y CARGAS
ENTIDAD CON PERSONERA JURDICA
Irene Pujol de Zizzias

Normativa aplicable (art. 2075)

1. TODOS LOS CONJ. DEBEN SOMETERSE a la PH
Conformar el D.R. DE P.H. (ESPECIAL)

con mod.

Partes
comunes
a. 2076

PARTES COMUNES: PARTES O LUGARES DEL TERRENO

DESTINADA:..

PARTES PRIVATIVAS:
unidad construida o en construccin?
No es ms simple que directamente sea el lote aun no construido???

LAS PREEXISTENTES SE DEBEN ADECUAR

Irene Pujol de Zizzias

REGLAMENTO Y EXPENSAS
ART. 2080: restricciones y servidumbres
(transcripcin en escritura?).
Es parte integrante de los ttulos y se presume
conocido por todos
Tambin: reglas de convivencia
Limitar transferencia: derecho de preferencia, 2085

ARTS. 2081 y 2083: Los no propietarios quedan

obligados al pago de las expensas.
Contribuciones distintas por uso de familiares e invitados
Irene Pujol de Zizzias

TIEMPO COMPARTIDO
Concepto: (art. 2087)
Se considera que existe tiempo compartido si
uno o ms bienes (inmuebles y muebles a. 2088)
estn afectados ( a. 2089) a su uso peridico y
por turnos para alojamiento y otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles
con su destino.

Irene Pujol de Zizzias

Derecho del usuario?

?
A. 2088: Con independencia de la naturaleza
de los derechos que se constituyen o
transmiten (ley 26.356)
Crtica: sobre cosa propia? d. personal?

A. 2101: Derecho REAL del adquirente.

Al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre
derechos reales
Adquisicin, transmisin, extincin oponibilidad
(inscripcin o posesin s/ el caso). Es necesaria su
conceptualizacin.
Irene Pujol de Zizzias

INSCRIPCIN DE AFECTACIN
Uno de los efectos
NO MODIFICAR DESTINO
oponibilidad de los derechos de los

usuarios
Aunque

REGISTRO DE
TITULARES A CARGO
DEL EMPRENDEDOR
ES SEGURO?

no se inscriban los
derechos de los adquirentes?
y sin diferenciar 3 anteriores y
posteriores? Se debe interpretar que
es oponible a los posteriores por
principios registrales
Irene Pujol de Zizzias

COMPARACIN:
S. TURISTICO T.C.

D. REAL DE T.C

Regula y conceptualiza el
sistema que recae sobre
inmuebles afectados con
independencia de los
derechos y con destino
turstico

Conceptualiza el sistema u
objeto integrado por muebles,
inmuebles (bs?), con cualquier
destino,
pero no el derecho al igual que
la ley vigente

Afectacin * escrit. y
contenido
Contrato tpico cap. IV

Afectacin * escritura p/
inmuebles
Deroga cap. IV,
Relacin de consumo

Irene Pujol de Zizzias

 LEG. TITULAR, adems

LEG. EMPRENDEDOR +
CONS. DE TIT., LIBRE GRAV . - ADMINISTRADOR Y COMERC.
NO INHIBIDOS.
PROP Y EMPR. NO
INHIBIDOS
= REGISTRO DE PRESTADORES
REG. DE PRESTADORES
ESTABL.VACACIONALES
AFECTADOS A STTC
OPONIBILIDAD POR
INSCRIPCIN DE
AFECTACIN

= OPONIB. NO SE REFIERE AL
ACREEDOR HIPOTECARIO (QUE
CONSINTIERE O CONOCIERE)
Irene Pujol de Zizzias

 MODIF. DE ESCR. DE
AFECTACIN

NO LO PREV

EMRENDEDOR DEBE
GARANTIZAR CON
FIDEICOMISO

EMPRENDEDOR =
DEBERES, NO dice con
FIDEICOMISO

RESPONSABILIDAD
SOLIDIDARIA

NO lo dice, PERO lo
considera RELACIN DE
CONSUMO
NO lo prev

REMOCIN DE
ADMINISTRADOR
POR USUARIOS S/ RG.

Irene Pujol de Zizzias

 VA EJECUTIVA O EN DEFECTO LA VA EJECUTIVA, PREVIO

EMPLAZAMIENTO
+ BREVE
CAPTULOS S/
-COMERCIALIZACIN Y
PUBLICIDIDAD,
-INSTANCIA ARBITRAL Y
SANCIONES

NO PREVISTOS PERO
- VIGENTES( slo DEROGA CAP. III, IV, V y
- IX de constit., contrato, adm.
y ext.)

EXTINCIN (plazo,
EXTINCIN: =, salvo
destruccin o vetustez),
- constancia en escritura
salvo:
cuando admite por no
-* no enaj. o rescisin (const.
enajenacin o rescisin _ e incs. en Reg.)
c) condicin
y no reproduce: inc. c)
Irene Pujol de Zizzias

CEMENTERIOS PRIVADOS
A. 2103
Se consideran a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumacin de restos
humanos
s/ parcelas

Derecho real de sepultura

A. 2112. Se le aplican las normas sobre
derechos reales
esc. e inscripcin?

Cul es su concepto?, recae sobre parcela y sobre

partes comunes (facultades)?
Irene Pujol de Zizzias

P
R
E
V

OB
SER
VA
CIO
NES

A. Inscripcin de escritura de afectacin y

reglamento
B. un Administrador
C. Registro de inhumaciones y titulares
A partir de su habilitacin por parte de la
Municipalidad no puede SER GRAVADO CON
DERECHO REAL DE GARANTA cmo saben los
terceros? Esto no debe ser oponible a los
acreedores que no lo saben
INEMBARGABILIDAD DE LAS PARCELAS an
por acreedores anteriores y cuando no hay
restos mortales?
Irene Pujol de Zizzias

DERECHO DE SUPERFICIE
ART. 2114: CONCEPTO:

Derecho real temporario, que se constituye sobre

inmueble
ajeno.facultades:

Diferencia dos fases:

DERECHO DE plantar,
forestar y construir (s/ c. ajena)
algunos vacos y dificultades

Sigue el proyecto del 98

y a legislacin
n Italiana.

prcticas y registrales, etc.

PROPIEDAD SUPERFICIARIA (s/ c. propia)

Irene Pujol de Zizzias

 Art. 2120: puede CONSTITUIR D. REAL DE GARANTA S/ EL

DER. de construir, plantar o forest.

Art. 2125:SI EL DERECHO REAL DE SUP. SE EXTINGUE

ANTES DEL CUMPLIMIENTO DEL PLAZO ., LOS Ds. REALES

CONSTITUIDOS SOBRE LA SUPERFICIE O S/ EL SUELO
CONTINUAN GRAVANDO SEPARADAMENTE LAS DOS
PARCELAS HASTA EL TRANSCURSO DEL PLAZO
Si no se acepta que la parcela que est sobre el suelo sea la
gravada antes de la construccin y forestacin, sino el
derecho qu pasa si este se extingui?
Arts. 9 y 10 - Ley 25.509: la renuncia, abandono, desuso no lo
liberan de obligaciones Y EN CASO DE CONSOLIDACIN SE
MANTIENEN los derechos y obligaciones EN SUS MISMOS
ALCANCES.
Irene Pujol de Zizzias

COMPARACIN:
SUPERFICIE FORESTAL Y SUPERFICIE DEL CCC
DESTINO: FORESTACIN
conf. con ley de invers.
para bosques cultiv.

FORESTAR, PLANTAR Y
CONSTRUIR (PH)

SOBRE COSA PROPIA

SOBRE INMUEBLE AJENO

pero hace propio lo
plantado, construido..

No las diferencia

Dos modalidades la 1 se
rige por el usufructo y la 2
por dominio revocable
Irene Pujol de Zizzias

SUP. FORESTAL SUP.DEL PROY.

DISPONER DE LA
SUPERFICIE Y GRAVARLA

DISPONER DEL DERECHO

DE C. P. y F Y GRAVARLO

El propietario del suelo

no puede gravarlo
PLAZOS : 50 AOS

Si puede gravarlo

3 PARA EXTINCIN *
DESUSO

AUMENTAN PLAZOS: 50 Y
70

10 Y 5 AOS PARA
EXTINCIN *DESUSO

Irene Pujol de Zizzias

 ADQ: * ESCRITURA Y SE
INSCRIBE EN UN FOLIO
RELACIONADO

NO DICE ESCRITURA Y
TRADICIN ( p. gral.) dice:
contrato o y g, por causa
de muerte Y
PRESCRIPCION BREVE

DESTRUCCIN: no se
extingue por sta si
realiza nuevas
plantaciones en 3 aos

DESTRUCCIN: EXTINGUE
SALVO PACTO EN
CONTRARIO O SE
RECONSTR. O PLANTA EN 6
O 3 AOS

Indemnizacin salvo
pacto en contrario

Indemnizacin = agrega
parmetros
Irene Pujol de Zizzias

PRIMERAS APRECIACIONES
Es plausible y resulta un gran avance:
que se regulen estos nuevos derechos reales
clamados por la doctrina y jurisprudencia, en pos
de la seguridad de los adquirentes de los mismos
De lege lata: Se deben interpretar intentando
resguardar la seguridad jurdica y viabilidad de la
nuevas figuras
De lege ferenda: completar lagunas y salvar
imprecisiones.
Irene Pujol de Zizzias