Burbujas Inmobiliarias

Herbert Manuel Mayo Urtecho

Oficina de Planeamiento, Prospectiva y
Desarrollo Organizativo
San Isidro, 11 de julio de 2014

Resumen de la charla
Qu es una burbuja inmobiliaria?
Falacias econmicas populares respecto al
precio de la vivienda.
Burbujas en el mundo
Cundo pinchar la burbuja?
Cul es el tamao de la burbuja?
Situacin Peruana

Qu es una burbuja inmobiliaria?

Precios determinados por muchos factores:
Demografa
Tipos de inters
Evolucin de la renta per cpita
Compra motivo inversin
Costes de los factores productivos y el suelo
Expectativas de revalorizacin futura

Factores relevantes en la dinmica del

mercado inmobiliario

Verdades o Falacias Econmicas

populares?

En ciudades donde queda poco suelo el precio sube ms deprisa

Los precios de la vivienda suben ms deprisa en Per para converger con pases
ms desarrollados

Los elevados costes de transaccin impiden que se formen burbujas en los precios
de la vivienda.

Pagar una hipoteca es siempre mejor que pagar un alquiler y al final la vivienda es
ma.

El precio del suelo es el causante del aumento del precio de la vivienda

Solo un aumento muy grande del tipo de inters podra provocar una cada de los
precios de la vivienda

Mientras los extranjeros sigan comprando los precios seguirn subiendo rpido

Precio de vivienda en el mundo

Burbujas recientes

Cundo pinchar la burbuja?

Etapas de una Burbuja Inmobiliaria

Etapas de una Burbuja Inmobiliaria

Burbuja Inmobiliaria en Espaa

Euros

Aos
45

3,000

40

2,500

35

2,000

30

1,500

25

1,000

20

500

15

10
1985
1986
1987
1988
1999
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

3,500

Precio medio del m2 (izquierda)

PER (derecha)

Burbuja Inmobiliaria en EEUU

Indice

Aos

S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index

PER

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

15
1997

0
1996

20

1995

50

1994

25

1993

100

1992

30

1991

150

1990

35

1989

200

1988

40

1987

250

Formas de valorar mercado

inmobiliario
Precio sobre Ingresos por Alquiler:
nmero de aos que se tendra que
alquilar un inmueble para recuperar el
valor de compra.
() =

()
12

 Precios Relativos
Consiste en comparar el precio medio por metro cuadrado de las ciudades similares a la
analizada con el fin de determinar si el precio est subvaluado o sobrevalorado
RELATIVAMENTE.

Asequibilidad (PIB per cpita por metro cuadrado)

El ratio de asequibilidad mide la relacin entre el nivel de precios de las viviendas y el nivel
de ingresos. Como indicador del ingreso generalmente se usa el PBI per cpita y el ratio
resulta de dividir el precio de un inmueble con un rea de 100 metros cuadrados entre el
PBI per cpita.

Precio vs. Costes de construccin

La lgica que subyace en esta herramienta es que si los precios de las viviendas son mucho
ms altos que el costo de la construccin, los constructores estarn motivados para hacer
ms edificios.

Como nuevas construcciones entran en el mercado de la vivienda, estas tienden a ejercer

presin sobre los precios y cuando los precios inmobiliarios son mucho mayores que los
costos de nueva construccin, es una seal de peligro, luego los precios tendern a bajar.

Cul es el tamao de la burbuja?

Crdito hipotecariopara la vivienda como porcentaje del PBI
(Pases OCDE, cifras 2012-2013)

Fuente: Housing Finance Network (HOFINET) y Federacin Latinoamericana de Bancos (FELABAN).

Nota: La cifra de Per corresponde al 2013. Los dems pases corresponden al 2012.

Cul es el tamao de la burbuja?

Crdito hipotecarios en Latinoamrica porcentaje del PBI
(Cifras 2012-2013)

Fuente: Housing Finance Network (HOFINET) y Federacin Latinoamericana de Bancos (FELABAN).

Nota: La cifra de Per, Chile, Mxico, Brasil y Colombia corresponde al 2013. Los dems pases corresponden al 2012, a excepcin de Nicaragua,
Ecuador y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay y Hait estn actualizados a 2010.

Cul es el tamao de la burbuja?

Economas
Desarrolladas (OCDE)
49%

102,1

106,0

9,7

8,3

5,4

5,3

5,0

4,5

3,9

3,5

2,1

1,5

Brasil

Bolivia

Per

Uruguay

Nicaragua

Colombia

Venezuela

Ecuador

Argentina

22,9
Italia

Mxico

25,0
Panam

20

14,0

27,8
Austria

19,5

28,9

32,6
Corea (Rep.)

Israel

32,9

37,6
Japn

Alemania

39,4

40

Economas de
Latinoamrica
8,3%

Grecia

61,0
Suecia

42,4

62,7
Espaa

46,1

63,7
Noruega

Finlandia

64,5
Canad

46,5

65,2
Reino Unido

60

Blgica

67,4

80

EE.UU.

71,2

87,6

100

71,0

120

109,9

Crdito hipotecariopara la vivienda como porcentaje del PBI

(cifras 2012-2013)

Costa Rica

Chile

Francia

Portugal

Irlanda

Australia

Dinamarca

Holanda

Suiza

Fuente: Housing Finance Network (HOFINET) y Federacin Latinoamericana de Bancos (FELABAN).

Nota: La cifra de Per, Chile, Mxico, Brasil y Colombia corresponde al 2013. Los dems pases corresponden al 2012, a excepcin de Nicaragua,
Ecuador y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay y Hait estn actualizados a 2010.

Situacin de Per
Precios por m 2 de departamentos (En Nuevos Soles)
(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco)
ESTABILIDAD DE PRECIOS

PERIODO DE EXPANSIN

Promedio: -1%

4 971

Promedio: 15,6%
4 254
3 493
2 688

1 870

2 157 2 061

2 982

2 296
1 913 1 936 1 665 1 842 1 760

1 723

1 795

En los ltimos 5 aos el precio promedio

del metro cuadrado de los
departamentos en La Molina, Miraflores,
San Borja, San Isidro y Surco, ha
aumentado a una tasa promedio anual
de 22,5%, registrando en el 2012 un
precio promedio de US$ 1.592 por m

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PER: Precio de venta / Alquiler Anual en US$ por m2

Fuente: BCRP

15,5

15,4
14,8

14,6

15,7

15,7
15,3

15,3

15,6

15,9

16,1

14,9

13,9
13,0

I-10

13,3 13,3

II

Fuente: BCRP

III

IV

I-11

II

III

IV

I-12

II

III

IV

I-13

II

III

IV

Sin embargo si se ve cmo han

evolucionado los precios desde muchos
aos antes, vemos que los precios de los
departamentos han estado deprimidos
desde el 1998, y recin a partir del 2007,
empez el llamado boom inmobiliario.

Situacin de Per
Precio sobre Ingresos por Alquiler
Ratio de Precio de venta / Ingreso por alquiler*
Brasil

Precio promedio por metro cuadrado (US$ por m)

21

Uruguay

16

Chile

16

Precios Relativos

3 751

Brasil

2 408
2 813
2 690
2 749

Argentina
Chile

2 019

2 635
2 472
2 562

Mexico*

Per

15

Colombia

15

Uruguay
Nicaragua

14

Mxico

13

Colombia

1 982

Panam

2 001
1 946

12

Ecuador

12

Nicaragua**

Argentina

12

Ecuador

Costa Rica

12

El Salvador

1 642
1 311
1 342

Costa Rica**

11

2 379

1 810

Peru*

El Salvador

Panam

1 701

2 083
1 278
1 357
1 193
1 424

US$

US$ ajustados a PPP (2012)

Vivienda de 120 m localizada en la ciudad ms importante del pas

Vivienda de 120 m localizada en la ciudad ms importante del pas

*2012 ** 2011

*2012 ** 2011

Fuente: Global Property Guide

Fuente: Global Property Guide

Situacin de Per
Asequibilidad (PIB per cpita por m2)

Per debe reducir

estas barreras, lo que
ayudar a que los
precios de vivienda
sean ms estables

Pases con menos

presiones por barreras
burocrticas y de
infraestructura,
poseen un menor
ratio de asequibilidad

Precio vs. Costes de construccin

La sobreregulacin, la ausencia de
un Plan de Desarrollo Urbano,
limitaciones de infraestructura
(Sedapal) restringen la
construccin de nuevos edificios,
haciendo los precios de nueva
construccin tienen menos
probabilidades de actuar como un
techo en el mercado.
Estas barreras impulsan a que los
precios tienden a ser superiores a
los costes de nueva construccin,
y esto no constituye una
anomala, es parte del sistema.

Existe Burbuja Inmobiliaria?

Fabrizio Orrego (BCRP) estimamos la

relacin de equilibrio entre el precio
por m2 de las viviendas en Lima y sus
fundamentos macroeconmicos desde
1998.I hasta 2013.IV.

Las estimaciones muestran que el

crdito hipotecario, el nanciamiento
externo, los trminos de intercambio y
la demografa son variables explicativas
del precio por m2. Asimismo, en la
actualidad, no hay evidencia de que el
precio observado se encuentra
desalineado respecto de sus
fundamentos.

Medidas que impiden una burbuja

inmobiliaria en el corto plazo
Alta demanda insatisfecha
Se calcula que la oferta de viviendas est en 40.000 y 50.000 al ao mientras
que la demanda es de 150 000 viviendas. Adems calculamos que se debe
cubrir un dficit acumulado de ms de 1,9 millones viviendas.
Regulacin estricta de las instituciones financieras
Los bancos son bastante estrictos en las calicaciones de los clientes, tanto
as que el coeciente de endeudamiento permitido es el 40% como mximo
del ingreso de la persona que solicita un crdito.
No exista la segunda hipoteca

Los bancos no permiten realizar una segunda hipoteca sobre el mismo

inmueble si no se cancela la primera, lo que signica que ninguna entidad te
otorga ms dinero a un cliente sin antes cumplir con sus obligaciones.
Adems, para una segunda vivienda se debe pagar el 20% de la cuota inicial.

Sin embrago, debemos siempre

prestar atencin:
Evolucin de la Morosidad
Morosidad de la Cartera Hipotecaria (%)
(En Porcentajes)

1,52

1,34
1,25

1,02

1,16 1,15

Hipotecaria del Sistema Finaciero

Fuente: SBS, Fondo Mivivienda

1,00

1,03 1,03

5,8%

1,06

3,6%

3,3%

1,09

Fondo Mivivienda

abr-14

may-14

feb-14

dic-13

ene-14

oct-13

1,2%

nov-13

sep-13

ago-13

0,92

0,96 0,97 0,98

jul-13

may-13

abr-13

0,90 0,88
mar-13

feb-13

ene-13

dic-12

nov-12

0,85 0,83 0,83 0,84 0,87

oct-12

0,82
sep-12

jul-12

ago-12

may-12

0,85 0,85 0,87

6,3%

1,19

0,970,96 0,95 0,96

0,95

jun-12

0,90
0,84

abr-12

mar-12

feb-12

0,90 0,87

0,99

jun-13

0,88 0,88 0,87 0,88 0,88

0,93
0,89 0,91

0,96

1,11 1,10 1,13

1,28 1,28

mar-14

Tasa Promedio FMV: 1,05%

1,14 1,16 1,15

Morosidad en la regin

1,37

CHILE

Actua l izado a:
Ene 2014

MXICO

Nov 2013

BRASIL

PER

Jun 2013

Ma y 2014

COLOMBIA

Ene 2014

Sin embrago, debemos siempre

prestar atencin:
Deuda de los Hogares, en conjunto debe
situarse en promedio alrededor de 40%
Carga Financiera y Apalancamiento de los Hogares
Veces

6,5

46
44

6,0

42
40

5,5

38
5,0

36
34

4,5

32

4,0

30

mar.11

jun.11

set.11

dic.11

Apalancamiento (veces ingreso promedio)

mar.12

jun.12

set.12

Carga Financiera (% ingreso promedio)

Fuente: Reporte de Es tabi l i di a d Fi na nci era BCRP - Ma yo 2013

El a bora ci n: MAXIMIXE

A investigar?
ndices de burbuja
inmobiliaria
No existe metodologa
nica aceptada en el mundo
Sin embargo hay esfuerzos
aislados en Suiza, Colombia,
Chile
Indice de Burbuja Inmobiliaria en Colombia

El comic de una burbuja inmobiliaria