Observaciones frecuentes en el

Registro de Predios
Fredy Luis Silva Villajun
Discrepancia en el nombre
El nombre no constituye sino una de las vertientes de la
identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos
que permiten individualizar a la persona y que se
complementa con otros elementos, siendo que la
evaluacin de las discrepancias en el nombre debe
fundamentarse en una apreciacin conjunta de los
elementos obrantes en el registro y los instrumentos
pblicos aportados por los solicitantes, que a travs de
distintos factores de conexin permitan colegir en forma
indubitable que se trata de la misma persona.

Precedente aprobado en el II Pleno del TR - 2002

Discrepancia en la descripcin del
bien
La discrepancia en cuanto a la identificacin de
un bien objeto del contrato de transferencia
materia de la solicitud de inscripcin, ser
objeto de observacin siempre que no existan
otros elementos suficientes que permitan la
identificacin del mismo.

Precedente aprobado en el X Pleno del TR - 2005


Precisin de los precedentes referidos a la
identificacin de la persona y del bien
La aplicacin de los Precedentes de Observancia
Obligatoria referidos al nombre y a la identificacin del
predio aprobados en los Plenos Segundo y Dcimo del
Tribunal Registral, implican la inscripcin del acto
rogado, no requirindose la rectificacin en la
partida en la que se extender la inscripcin ni en
otros Registros.

Precedente aprobado en el L Pleno del TR - 2009


Omisin de datos en el ttulo judicial
o administrativo
Si en el documento judicial o administrativo que da
mrito para la inscripcin se ha omitido algn dato
que deba constar en el asiento, dicha omisin puede
ser subsanada con la presentacin de documentos
complementarios, tales como el DNI, partida de
matrimonio, partida de defuncin, declaracin jurada
o carnet de extranjera, entre otros, sin requerirse
resolucin aclaratoria.

Precedente aprobado en el L Pleno del TR - 2009


Actos de disposicin en habilitaciones
urbanas
Para inscribir la transferencia de propiedad y
dems actos de disposicin de los lotes que
integran una habilitacin urbana, previamente
debe inscribirse la recepcin de obras, salvo que
en la resolucin que aprueba dicha habilitacin
se establezca la libre disponibilidad sin
requerirse la recepcin de obras conforme a la
normativa vigente.
Artculo 31P del RIRP
Hipoteca sobre un predio que cuenta
con licencia de HU inscrita
Mientras se encuentre vigente la anotacin preventiva
de aprobacin de habilitacin urbana, no procede la
inscripcin de constitucin de hipotecas sobre lotes
individuales en las partidas pre independizadas.
Sin perjuicio de lo indicado y estando vigentes las
partidas pre independizadas, es procedente la
inscripcin de la hipoteca sobre la totalidad del
predio matriz, la misma que ser trasladada
simultneamente a las partidas pre independizadas,
siempre que se trate del mismo propietario.
Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX Pleno del TR - 2011


Regularizacin de edificaciones sobre
predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolucin de
alcalda que apruebe la habilitacin urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente.

Precedente aprobado en el XIX Pleno

Transferencia de predios regularizados al
amparo de la Ley 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de
disposicin de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va
regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun
cuando no se cuente con autorizacin para celebrar
contratos de compraventa garantizada ni conste
inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana
del terreno sobre el que se levant la edificacin.

Precedente aprobado en el IV Pleno del TR.

Actos de disposicin respecto a
unidades proyectadas
Es procedente la inscripcin de actos de disposicin e hipotecas
sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto stas
tienen correlato fsico en el suelo del predio matriz, siempre que
se inscriba previa o simultneamente el acto de predeclaratoria
de fbrica.
Una vez culminada la edificacin, la inscripcin se convierte
automticamente en definitiva.
En caso que no se culmine la edificacin y se cancelen las
partidas independizadas de las unidades proyectadas, las
inscripciones efectuadas en stas se trasladan a la partida del
predio matriz, en el porcentaje que corresponda segn la
participacin en las zonas comunes que se le haba asignado.
Este traslado se realiza en forma automtica y simultneamente
con la asignacin de del citado porcentajes.
Numeral 5.19 Directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn.

Inscripcin de ampliacin de fbrica
sobre secciones de propiedad exclusiva
Para la inscripcin de la ampliacin de declaratoria
de fbrica sobre secciones de propiedad exclusiva,
aun cuando altere la volumetra, estilo
arquitectnico o el aspecto exterior de la
edificacin, no se requiere acreditar ante el Registro
la autorizacin de la junta de propietarios si se
cuenta con licencia de edificacin, salvo que afecte
zonas comunes.

Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX Pleno del TR - 2011



Discrepancias entre el ITV y el certificado de
parmetros urbansticos
En la regularizacin de fbrica al amparo de la Ley
27157, el verificador responsable reemplaza a la
municipalidad en la verificacin de la adecuacin de la
edificacin a la normativa urbanstica y edificatoria,
razn por la que no puede ser objeto de observacin las
discrepancias entre el informe y el certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios o la omisin de
consignar alguna transgresin y dems aspectos
tcnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva
responsabilidad del verificador.
Acuerdo adoptado en el Pleno LXIX Pleno del TR - 2010


Cancelacin de carga tcnica en va de
rectificacin
Las cargas tcnicas extendidas sobre la base de
observaciones formuladas en el Informe Tcnico de
Verificacin, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por
haber utilizado como referencia el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios vigente a la fecha de la
regularizacin y no a la fecha de ejecucin de la obra,
pueden ser canceladas en mrito de un nuevo Informe
Tcnico de Verificacin en el que se seale con claridad que a
la fecha de la fbrica regularizada la edificacin se adecuaba
a los parmetros vigentes en dicha oportunidad.
Precedente aprobado en los Plenos XXVII y XXVII del TR -
20072

Competencia notarial en prescripcin
adquisitiva
Si bien no corresponde a las instancias registrales calificar la
validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivacin
de la declaracin notarial en los ttulos referidos a la
declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio tramitados
como asuntos no contenciosos de competencia notarial, s
corresponde a las instancias registrales calificar la
competencia del notario en dicha materia.
En consecuencia, no resulta procedente admitir una
prescripcin adquisitiva de dominio va notarial al amparo de
lo dispuesto por las Leyes 27157 y 27333 respecto de predios
en proceso de formalizacin de la propiedad informal.
Acuerdo adoptado en el Pleno LXIX Pleno del TR - 2010

Anotacin preventiva de prescripcin
adquisitiva notarial
Cuando el trmite de prescripcin adquisitiva notarial
comprenda la integridad de un predio inscrito, no resulta
exigible el cumplimiento del requisito previsto en el
artculo 105 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios relativo a la presentacin de los
planos de ubicacin y localizacin.

Precedente aprobado en el LXII Pleno del TR - 2010




Prescripcin adquisitiva notarial de
terrenos
Resulta procedente la inscripcin de la
prescripcin adquisitiva de dominio tramitada
notarialmente respecto de terrenos que
cuenten con edificaciones aun cuando la
edificacin no haya sido materia de un
procedimiento de regularizacin.

Precedente aprobado en el XII Pleno del TR - 2005

Prescripcin adquisitiva notarial de
bienes de dominio privado del Estado
No corresponde a las instancias registrales, por
ser de exclusiva responsabilidad del notario,
evaluar la aplicacin o inaplicacin de la Ley
29618 hecha por el citado profesional dentro de
un procedimiento no contencioso de
prescripcin adquisitiva de propiedad.

Precedente aprobado en el LXXXIV Pleno del TR - 2012


Transferencia de cuotas ideales
En el caso de transferencias de cuotas ideales,
en el asiento se indicar, adems de los datos
previstos en el literal d) del artculo 13, la cuota
ideal con respecto a la totalidad del predio que
es objeto de la enajenacin, circunstancia que
debe constar expresamente en el ttulo.

Artculo 62 del RIRP

Excepcin a indicar la cuota ideal
transferida
Cuando se transfiera la integridad de la alicuota
que le corresponde a uno de los copropietarios
de un bien, no se requiere consignar
expresamente en el ttulo el porcentaje
transferido.

Precedente aprobado en los Plenos LX y LXI del TR - 2008


Otorgamiento de escritura pblica
En los ttulos relativos a escrituras pblicas otorgadas
por Juez en rebelda del obligado no ser necesario
insertar el contrato privado que motiv el respectivo
proceso judicial de otorgamiento de escritura pblica,
cuando la minuta firmada por el Juez contenga los
elementos esenciales del acto jurdico. Ello en tanto que,
en este tipo de procesos el citado funcionario pblico se
encuentra especialmente facultado para sustituirse al
demandado rebelde y crear con ello el ttulo formal que
sustente la inscripcin.
Acuerdo adoptado en el Pleno LXXXIII Pleno del TR - 2012