Valuación Masiva Puebla

everton.silva@ufsc.
br
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Mayo 2014
1
Valuacin Masiva con Fines Fiscales
Everton da Silva
everton.silva@ufsc.br
Puebla - Mxico
27 de mayo de 2014
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2
Bel Bel m m
Par Par
Brasil Brasil
48 37 W
1 32 S
1 3 S
48 15 W
Bel Bel m m
Par Par
Brasil Brasil
48 37 W
1 32 S
1 3 S
48 15 W
BELM DO PAR
1.400.000 habitantes
400.000 Unidades
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3
Motivacin
Largo Tiempo Sin Actualizacin
Distorsiones: inequidades
Mejora en la Recaudacin
Tabla de valores desde 1998
modelos de valuacin desde 1977
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4
Orientaciones
Cambios
Mapa de Valores Genricos (Tabla de Valores Terrenos)
M M
2
Entidad Espacial del Mapa de Valores Genricos
Cuadra Eje (tramo) de Calle

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5
Desarrollo Actividades
OBTENCIN
DATOS
BDMI
Atributos
Cartografa
PROCESAMIENTO
Y ANLISIS
Anlisis exploratorios
Modelado
Valores Unitarios
VALIDACIN
MODELOS
Anlisis valores
Simulaciones
Proyecto de Ley
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6
Caractersticas de la Muestra:
. 1740 elementos
799 casas
483 apartamentos
458 terrenos
Distribucin Espacial
Obtencin Datos de Mercado
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7
http://sgc.aeroimagem.com:100
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8
Ubicacin
Caracterstica
Socioeconmica -
Sueldo
Infraestructura
Uso e Ocupacin del
Suelo
Coordenadas - TSA
Propios
rea
Testada
Topografa
Posicin Manzana
rea Edificada
Padrn
Obtencin de Datos
Atributos Considerados
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9
Anlisis Exploratorios
Sistema Catastral
Funcionamiento
Atributos....necesidad de implementacin?
Uso y Ocupacin
comportamiento del mercado inmobiliario
caractersticas a considerar en el modelado
Tributacin Inmobiliaria
... poltica fiscal vigente
desempeo de las valuaciones
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10
Sistema Catastral
Unidad de Gestin
Referencia Catastral
Semntica Elementos Cartografa - Barrio
Atributos
Contenido no actualizados
Temas Catastrales
Inmobiliario Calles Frente de Manzanas
Referencia Espacial PVG
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Uso y Ocupacin
Tipo de Inmueble Cantidad Absoluta Cantidad Relativa - %
0- Terreno Vacante 37.546 9,89
1- Casa 278.967 73,45
2- Departamento 46.884 12,34
3- Sala 5.187 1,37
4- Comercio 5.810 1,53
5- Galpn 1.880 0,49
6- Tinglado 1.235 0,33
7- Especial 2.293 0,60
Totales 379.802 100,00
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12
Uso Cantidad Absoluta Cantidad Relativa - %
0- Terreno Vacante 37.542 9,89
1- Residencial 315.401 83,04
2- Comercial 15.579 4,10
3- Industrial 483 0,13
4- Servicios 7.916 2,08
5- Religioso 1.364 0,36
6- Otros 1.517 0,40
Total 379.802 100,00
Uso y Ocupacin
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13
TIPO
PADRO
Lujo Alto Mediano Popular Bajo Primario Total
1- Casa 397 1.566 13.143 111.442 80.991 71.428 278.967
2- Departamento 11.734 17.589 13.804 2.537 1.185 35 46.884
3- Sala 598 2.101 1.458 1.030 5.187
4- Comercio 330 395 1.087 3.998 5.810
5- Galpn 178 1.156 525 21 1.880
6- Tinglado 343 544 346 1.233
7- Especial 137 649 1.507 2.293
Totales 13.059 21.788 30.319 122.013 83.245 71.830 342.254
. Indicado
. Modelo Genrico
Uso y Ocupacin
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TIPO
PADRN
Lujo Alto Mediano Popular Bajo Primario Total
2- Departamento 1 781 2675 640 1150 28 5.275
Exencin Automtica
Uso y Ocupacin
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Pavimentacin Extensin
Tramos (km)
% de la
Extensin
Asfalto 1394,04 58,73
Bloquete 54,11 2,28
Paraleleppedo 7,15 0,30
Sin pavimentacin 379,26 15,98
Concreto 70,03 2,95
Pizarra 463,34 19,52
Estiva 5,89 0,25
Total 2.373,83 100,00
Uso y Ocupacin
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16
AFCM - Barrios
N. Variable Tipo Descripcin Forma de Entrada
1 DENDEM Continua Habitantes por superficie lotes Habitantes/Km
2
2 PERISEN Continua Porcentual de exencin %
3 IADEN Continua Nivel de densidad rea_Edificada/rea_Lot
4 APTO Cuantitativa Nmero de apartamentos Unidades
5 PERES Continua Porcentual de residencias %
6 AMR Continua Promedio rea residencias M
2
7 RENDA Continua Ingreso promedio R$
8 VARMERC Continua Variacin valor catastral %
Uso y Ocupacin
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17
Uso y Ocupacin AFCM Bairros
Q1 Q2
Q3 Q4
Q1 Q2
Q3 Q4
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Variable en estudio: cociente entre el valor de la
evaluacin y el valor de mercado
Limites Aceptables
Nivel
Medidas IAAO (1999) Directrices CTM (2009)
Promedio 0,90 - 1,10 0,70 1,00
Mediana
Promedio Ponderada
Uniformidad
Coeficiente de Variacin - CV
i. <= 10-15%,
residencial
ii. <= 15-20%, otros
segmentos
<= 30%
Coeficiente de Dispersin - CD
Diferencial Relacionado al Precio
DRP
i. Se < 0,98, indica
progresividad
ii. Se > 1,03, indica
regresividad
Medidas de Desempeo
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19
Medidas de Desempeo - TERRENOS
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20
Medidas de Desempeo - DEPARTAMENTOS
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21
Medidas de Desempeo - CASAS
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Proceso de la PVG
1 - Conjunto de datos de Terrenos
2 - Modelado por Regresin Clsica
. Caractersticas Estructurales
. Caractersticas de Localizacin (Macrolocalizaciones)
3 - Modelado de Superficie con Residuos da Regresin
4 Clculo de los valores unitarios de la PVG
. Modelo de regresin + Superficie de los residuos

Procesamiento y Anlisis
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N. Varivel Tipo Descrio Forma de Entrada
1 V_VALOR Contnua Valor monetrio do imvel R$
2 V_TEST Contnua Frente do lote para o logradouro principal M
3 V_AREALO Contnua rea do lote M
2

4 V_PAVIM Qualitativa Pavimentao 1- tem e 2- no tem
5 D_DOCA Contnua Distncia do imvel a Doca Km
6 V_SITUA Dicotmica Posio do lote na quadra 1- meio; 1- esquina; 0-
demais
7 V_RENDA Contnua Renda mdia do Chefe do Domiclio R$
8 V_ELASTIC Qualitativa Elasticidade 1- transao e 2- oferta
9 V_COTA Contnua Altitude mdia do terreno M
10 V_COAPRO Quantitativa ndice de aproveitamento ndice
11 V_PERES Contnua Percentual de residncias %
12 V_CARAC Qualitativa Condomnio horizontal fechado 1- no e 2- sim
13 V_REGIAO Qualitativa Regio da cidade 1- sul e 2- norte
14 V_COORD Contnua Coordenadas planas - TSA Km
Conjunto de Dados: TERRENOS
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Resultados de la Regresin r
2
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32
Resultados de la Regresin Coeficientes

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Regression Standardized Residual
2
,
5
0
2
,
0
0
1
,
5
0
1
,
0
0
,
5
0
0
,
0
0
-
,
5
0
-
1
,
0
0
-
1
,
5
0
-
2
,
0
0
-
2
,
5
0
Histogram
Dependent Variable: LNVALOR
F
r
e
q
u
e
n
c
y
40
30
20
10
0
Std. Dev= ,98
Mean = 0,00
N = 375,00
Resultados de la Regresin Normalidad

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Modelo de Regresin
3 _ _ 2 _
2 _ _ _ _
_ _ _ _
9963 , 0 * 2325 , 1 * 6438 , 0 * 9987 , 0 * 0399 , 1 *
0006 , 0 * 3930 , 1 * 6808 , 1 * 9854 , 0 * 2928 , 1 *
5442 , 1 * 0002 , 1 * 8877 , 0 * 212 , 2 * 511 , 449
EDM LNTEST V REGIAO V EDM NDM COTA V
NDM EDM ELAST V CARAC V PERES V COAPRO V
PAVIM V RENDA V DOCA V LNAREL V
VALOR
- para cada quilmetro que un determinado terreno se distancia de la regin de Doca su valor decrece en un
promedio 11,23%;
- para cada real aumentado en la renta promedio del jefe del domicilio el valor del terreno sube 0,02%;
- cuando el terreno se encuentra en calle pavimentada el valor es un promedio 54,42% superior al de un
terreno localizado en calle no pavimentada. Este grande porcentaje de diferencia puede ser explicado por la
distribucin espacial de la variable, donde la no pavimentacin ocurre en general donde los valores de los
inmuebles son ms bajos;
- para cada unidad de aumento en el coeficiente de aprovechamiento, el valor del terreno sube en un promedio
29,28%;
- cuando el porcentaje de residencias del circun-vecindario de un terreno aumenta en una unidad, el valor del
inmueble decrece 1,46%;
- cuando la altitud del terreno se eleva en un metro, el valor del mismo sube en promedio 3,99%.
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35
Modelado de la Superficie de los Residuos
Fatiamento dos Resduos
Legenda:
Fatiamento dos Resduos
Legenda:
Lag (m)
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
M
o
r
a
n
s

I
,4
,3
,2
,1
0,0
I
moran
= 0,32
Distance, h
10
3
0 450 900 1350 1800 2250 2700 3150 3600
-98,06
-5,91
86,24
178,39
270,54
362,69
C = 72%
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36
Plano de Valores Genricos
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37
Mapa de Valores Genricos

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38

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39

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40
Modelo de Valuacin Masiva - Terrenos

at mq t vt
F F F F F F F F F F V A V ) (
9 8 7 6 5 4 3 2 1
onde
F1-9= Fatores de ponderao
F
1
: factor de frente (F
test
)
F
2
: factor de rea (F
ar
)
F
3
: factor de forma del lote (F
forma
)
F
4
: factor de situacin em la cuadra (F
sq
)
F
5
: factor de topografia (F
top
)
F
6
: factor de condicin de superficie (F
cs
)
F
7
: factor de pavimentacin (F
pav
)
F
8
: factor de mejoramiento (F
mp
)
F
9
: factor de tipo de ocupacin (F
to
)
F
at
: factor de ajuste del valor catastral del terreno
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Modelo de Valuacin Masiva - Departamentos

acv tip sit ele pcv loc ac r cv
F F F F F F F F C V ) 405 , 10 (
cov
Fac: factor de rea construida
Floc: factor de localizacin
Fpcv: factor de categora constructiva
Fcov: factor de conservacin
Fele: factor de ascensor
Fsit: factor de situacin en el predio
Ftip: factor de tipo de unidad
Fav: factor de ajuste del valor catastral
onde

Cr = R$ 752,54
rea Terreno?
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42
Resultados
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43
Consideraciones Finales
Extra-fiscalidad del impuesto:
Acera; Inmueble regular; APP
Monto tributario gradual:
Diferencia valor catastral 140%
Alcuotas:
Incidencia por bandas (porciones deducibles)
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44
Consideraciones Finales
La mejora del proceso de evaluacin masiva es
{datos, personas, mtodos}
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45
Programas Gratuitos
http://www.dpi.inpe.br
http://www.geoda.uiuc.edu
http://www.icpsr.umich.edu/CRIMESTAT/
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46
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47
Everton da Silva
Ingeniero Agrimensor
Profesor de la Universidade Federal de Santa Catarina
Departamento de Geociencias
Centro de Filosofa y Ciencias Humanas CFH
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