VALUACIONES

MTODOS DE VALUACIN

z EMPIRICO: V.A. = Vrep. Depreciacin.
z ANALTICO: considera la renta media
anual capitalizada.
z COMPARATIVO: respecto de otros bienes
similares de valor conocido.


z MAQUINARIAS Y EQUIPOS (mtodo emprico)
z INMUEBLES / TERRENOS
(metodo emprico comparativo para terrenos)
z ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES
(mtodo analtico / Flujo Fondos)
z MEDIANERA (CIVILES) (mtodo emprico)
MTODOS DE VALUACIN
DEFINICIONES PREVIAS
z Valuacin o valoracin = estimacin monetaria justa
(justiprecio).
z Valor (econmico) = relacin o proporcin entre los
bienes de distintas personas para intercambiar.
z ordinario entre comprador/ vendedor
z oficial tasador
z tecnolgico criterio ingenieril !!
z Tasar = cuantificar el valor de un bien.

z Valor venal o de Mercado (oferta/demanda)
z Valor de inventario o de libros (contable)
z Valor impositivo
z Valor de expropiacin
z Valor de reposicin (lo que costara reemplazar la
cosa por otra similar, al momento de valuar)

z Valor residual = al final de su vida til
z Amortizacin = prdida del valor contablemente
z Depreciacin = prdida del valor por tiempo y uso


DEFINICIONES PREVIAS
Valor actual = en una fecha determinada (hoy)
PARA QU SE VALA?
z Fijar tarifas (servicios pblicos)
z Derecho comercial
(fusionar/transferir/escindir empresas)
z Fijar impuestos (Fiscal)
z Vender / expropiar
z Pericial (orden judicial)
z Seguros
z Operaciones financieras.
z Decisiones empresariales
PROCEDIMIENTO PARA
HACER UNA VALUACIN
z DETERMINAR EL OBJETO
z DESCRIPCIN DEL OBJETO
z ELECCIN DEL MTODO
z PARTES
z FECHA Y LUGAR
z TASACIN POR SEPARADO DE :
Terreno / edificio / maquinarias /
instalaciones y bienes inmateriales
(goodwill, contratos, patentes,marcas)
METODO EMPIRICO
VALUACIN TCNICA
z Planificar la valuacin (segn objeto)
z Inventario de bienes materiales e inmateriales
z Estimar vida til (curvas / estadsticas)
z Definir mtodo de depreciacin

z Definir coeficientes (Ross Heidecke) y
factores
(terrenos).
Mt. de amortizacin (cuotas iguales anuales)
Lneal = EDAD / VIDA TIL
Cuadrtica = (EDAD/ VIDA TIL )
2

Intermedia = . (EDAD/ VIDA TIL )
2
+EDAD / V. TIL

Factor de correccin por estado de conservacin 100-C
100
COEFICIENTE DE ESTADO
DE CONSERVACION (C)
z Nuevo 0,0000
z Intermedio 0,32
z Regular 2,52
z Intermedio 8,09
z Reparaciones sencillas 18,10
z Intermedio 33,20
z Reparaciones importantes 52,60
z Intermedio 75,20
z Sin valor 100
OTROS MTODOS DE
DEPRECIACIN
VALUACIN DE TERRENOS Y
EDIFICIOS
z Valor terreno (mtodo comparativo)
= Sup x Valor unit( $/m
2
) x Aj
Aj = coef. de ajuste (lo estima el ingeniero) tiene en cuenta las diferencias
entre el valor m2 del terreno valuado respecto de los comparativos por su
ubicacin, tamao forma, servicios, etc

z Valor edificio (mtodo emprico)=
= V. reposicin Depreciacin

Depreciacin = (V. rep.-V. residual) x 100-k /100
Valor residual= 5% Valor Reposicin

K = se obtiene de tablas y contempla tanto la cuota de depreciacin como el
ajuste por estado de conservacin


VALUACIN DE MQUINAS Y
EQUIPOS

z Depreciacin (lineal) = (Vrep-Vres)
Vida Util

z Val. Actual= S (Vrep-Deprec.x Edad) 100-C
100


C= Coeficiente de Estado de Conservacin
COEFICIENTE DE ESTADO
DE CONSERVACION (C)
z Nuevo 0,0000
z Intermedio 0,32
z Regular 2,52
z Intermedio 8,09
z Reparaciones sencillas 18,10
z Intermedio 33,20
z Reparaciones importantes 52,60
z Intermedio 75,20
z Sin valor 100
Valorar econmicamente un negocio es proyectar
los flujos de caja futuros para determinar la
generacin de efectivo y dar a conocer al
inversionista la recuperacin del capital a invertir.

Para el clculo del Valor actual del flujo de caja, se utiliza la formula del
valor presente del inters compuesto considerando un perodo
determinado , as: V actual = VF / (1+i)
n
VALUACIN COMERCIAL DE
UNA EMPRESA
Gran dificultad = determinar la tasa de inters
que contemple el riesgo del negocio!!
Debe hacerse una proyeccin de los
flujos de caja durante un plazo justo;
dicha proyeccin se puede definir con
base en criterios como avances
tecnolgicos, grado de deterioro de los
activos productivos, la posibilidad de
aparicin de productos sustitutos, etc.

FLUJO DE FONDOS DE UNA EMPRESA
EN MARCHA
En contabilidad, conjunto de las
anotaciones contables que se realizan
en la cuenta de tesorera de
una empresa.

flujos de caja
VALOR ACTUAL DEL FLUJO DE FONDOS
= VALOR SUSTANCIAL + GOOD WILL

z El valor actual del flujo de fondos incluye el valor
sustancial de la empresa, as como el good-will o
fondo de comercio.
z El fondo de comercio o good will intenta representar el
valor de los elementos inmateriales de la empresa, que
muchas veces no aparece reflejado en el balance, pero
que le proporcionan ventajas competitivas
z El mtodo habitual para valuar el fondo de comercio o
good will consiste en calcular el valor actual del flujo
de caja (valor de empresa en marcha) y restar el valor
sustancial.


El valor sustancial viene determinado
por la diferencia entre el activo real de la
empresa y su pasivo exigible, aplicando
criterios de valoracin de precios de
mercado.


VALOR SUSTANCIAL
Todas aquellas
deudas que
la empresa ha
contrado
VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin
1) Terreno: Ubicacin: Florida (FCGB) - Pcia de Bs.As.
Dimensiones: Frente: 20 m Fondo: 50 m
2) Edificio: Dos plantas - Losa 800m
2
cubiertos.
Planta Baja: 380m
2
Sector Productivo
Planta Alta: Depsito Mat.Primas 210m
2

Oficinas - Vestuarios - Cocina 170m
2
Terraza: 40m
2
sin uso
3) Equipos: Reactor Tipo A - Cantidad:2 - Capacidad: 1200 lts.
Reactor Tipo B - Cantidad:1 - Capacidad: 2000 lts.
Acero Inoxidable
Camisa acero Tipo Spry alimentada por agua servicio105C
Bomba de retorno agua camisa-usina, motoreductor y motor
elevacinTapa-Agitador



VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin
1) Terreno: Valor Terreno= Sup x Valor unitario x Coef. ajuste
Valor Terreno= 1.000 m
2
x 150 $/m
2
x 1


Valor Terreno = $ 150.000.-
2) Edificio: Superficie Cubierta = 800m
2
.
Calidad Construccin: Standard
Vida Util: 60 aos
Antigedad: 42 aos
Estado Conservacin: Tipo 3 (Reparaciones Sencillas)
Valor Reposicin Unitario: 1.000 $/ m
2
(obra)
Valor residual= 5% Valor Reposicin= 50 $/ m
2
a/u=42/60=0.7
VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin de edificio
de Tabla Coef.de Depreciacin de Heidecke k= 66.83%
Depreciacin=(Vr-Vres) x 100-k/100=(1.000-50) 0.6683 = 634.90 $/m
2

Valor Actual= (V.rep. - Depreciacin).Sup= (1.000-634.90).800m2
Valor Actual= $292.080.-
Estado 1: nuevo a muy bueno Estado 4: reparaciones importantes
Estado 2: normal Estado 5: demolicin
Estado 3: reparaciones sencillas
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
68 57,120 57,124 58,200 60,590 64,880 71,360 79,680 89,370 100,0
69 58,305 58,318 59,360 61,680 65,950 72,150 80,210 89,660 100,0
70 59,600 59,613 60,620 62,780 66,830 72,950 80,900 89,960 100,0
71 60,205 60,713 61,700 63,880 67,820 73,250 81,320 90,260 100,0
72 61,920 61,932 62,980 65,000 68,810 74,560 81,960 90,560 100,0
Tablas de Ross Heidecke
Estado de Conservacin edad
v.util
2) Edificio:
VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin de mquinas
3) Equipos:
Descripcin Cant.
Valor
rep.
unit
Valor
Res
Vida
Util
Antig
Estado
de
constr
Amortiz
Valor
Actual
Valor
Actual
Total
Reactor Tipo A 2 21000 1050 30 18 5 665 8579 17158
Reactor Tipo B 1 29000 1450 30 15 5 918 14464 14464
Motobomba A 2 1000 80 20 18 8 46 150 300
Motobomba B 1 1200 96 20 15 8 55 799 799
Motor Elevador A 2 800 64 30 18 8 25 330 660
Motor Elevador B 1 800 64 30 15 8 25 397 397
Motor Agitadordor A 2 1000 80 20 18 8 46 158 316
Motor Agitadordor B 1 1200 96 20 15 6 55 342 342
Inst. Montaje A 2 2380 476 20 18 20 95 533 1066
Inst. Montaje B 1 3220 644 20 15 20 129 1030 1030
Total 36532
Amort= (Vrep-Vres)
Vida Util
V.A.T.= S (Vrep-Amort x Ant 100-C )
100
C: Estado de conservacin- Lo estima el Ingeniero
VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin del Negocio
INFORMACION ADICIONAL:
1. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera
en el siguiente ao.
2. El impuesto a las ganancias (30%) se paga al ao siguiente
3. El negocio dura 5 aos, los activos se venden a $ 1000 en el ao 6
4. 3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el
mismo perodo.
5. 4. La depreciacin contable ser de $250 anuales durante cada
uno de los 5 aos.
6. 5. La Tasa de inters del mercado es del 15 % anual.

EJEMPLO - PLANTEO
AO 1 2 3 4 5
Ingresos por Ventas (1) 23.100

30.620

38.280

47.850

59.810
Costos Variables (2) 13.860

18.372

22.968

28.710

35.886
Margen de Contribucin 9.240

12.248

15.312

19.140

23.924
Costos Fijos (3) 495

613

762

947

1.179
Utilidad Antes de Impuestos 8.745

11.635

14.550

18.193

22.745
Impuestos (30%) 2.624

3.491

4.365

5.458

6.824
Utilidad despus de impuestos 6.122

8.145

10.185

12.735

15.922
VENTAS (ao en curso) 20.790 27.558

34.452

43.065

53.829 -
VENTAS (ao anterior) 2.310

3.062

3.828

4.785 5.981
TOTAL INGRESOS 20.790 29.868

37.514

46.893

58.614 5.981
EGRESOS 14.355 18.985

23.730

29.657

37.065 -
IMPUESTO GANANCIAS -

-

-

- -
TOTAL EGRESOS 14.355 18.985

23.730

29.657

37.065 -
AMORTIZACIONES - 250

250

250

250
IMPUESTOS 2.624

3.491

4.365

5.458 6.824
FLUJO DE FONDOS 6.585 8.510

10.544

13.121

16.341 -843
VENTA DE ACTIVOS 1.000
VALOR ACTUAL (i =
15%) 6.685 (1,15)
8.510 /
(1,15)
2

10.544 /
(1,15)
3

13.121 /
(1,15)
4

16.341 /
(1,15)
5
157 / (1,15)6
EJEMPLO - RESOLUCIN
BIBLIOGRAFA
z * Ingeniera y Derecho Tomo II - Casella y Faro

z * Ingeniera de Valuacin - Masston y Agg

z * Valuacin de Instalaciones Industriales - Marston y
Winfrey

z * Manuales de Tasaciones - Ing. Guerrero, Ing.
Chandas, Tribunal de Tasaciones de la Nacin, Banco
Hipotecario, INTI.