Luis Omar Antonio Palomino Gaytan derecho civil

La hipoteca es un derecho real de garanta y de

realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados.

 ARTCULO 2387.- La hipoteca es un derecho real que

se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago. ARTCULO 2388.- Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de un tercero. ARTCULO 2389.- La hipoteca slo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estn constituidos

 ARTCULO 2390.- Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a

gravmenes reales, no comprender la hipoteca sino el valor de las mismas fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestacin correspondiente a cinco aos, si la obligacin fuere de rentas o pensiones anuales.

ARTCULO 2391.- La hipoteca de predios slo comprende: I. El rea o superficie nuda que sirve de base a los edificios; II. Los edificios y cualesquiera otras construcciones existentes al tiempo de

constituirse la hipoteca o ejecutados por el dueo con posterioridad;

III. Las accesiones y mejoras permanentes que tuviere el predio, y que

aumenten el rea y sus edificios y construcciones;

IV. Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la

finca y que no puedan separarse sin menoscabo de sta o deterioro de esos objetos;

V. Los animales que en la escritura constitutiva de la hipoteca se hayan fijado

como pie de cra en los predios a que se refiere la fraccin X del artculo 793.

 ARTCULO 2392.- La hipoteca de una construccin

levantada en terreno ajeno, no comprende el rea.

ARTCULO 2393.- Si los muebles de que se habla en el

artculo 2391, fraccin IV, fueren enajenados antes de la constitucin de la hipoteca, no tendr accin el acreedor hipotecario, ni contra el dueo de la cosa ni contra tercer poseedor. en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo. bienes que ya lo estn anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelacin que establece este Cdigo.

ARTCULO 2394.- Puede hipotecarse la nuda propiedad,

ARTCULO 2395.- Pueden tambin ser hipotecados los

 La hipoteca como contrato: caractersticas legales.

La hipoteca es ante todo un derecho real de realizacin

de valor, y como tal derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripcin en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condicin de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato.

 Como contrato:
Es un contrato nominado o tpico, ya que se encuentra

reglamentado en la ley. Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae obligacin alguna. Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o crdito). Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

 Como derecho real:

Es un derecho real de garanta, o sea, es un derecho que se

ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca. Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races. Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida. El deudor hipotecario no pierde la posesin de la cosa. Constituye una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario.

 ARTCULO 2396.- Los bienes pertenecientes a personas

que no tienen la libre disposicin de ellos, no pueden ser hipotecados sino con las formalidades que para su respectivo caso establece este Cdigo. reales, solo durar mientras stos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estar est obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfaccin del acreedor, y en caso contrario a pagarle todos los daos y perjuicios.

ARTCULO 2397.- La hipoteca constituda sobre derechos

 I. Los frutos y rentas pendientes, con separaciones del

predio que los produzcan;

II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los

edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria; a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen

juntamente con el predio dominante, y exceptundose en todo caso la de aguas, la cual podr ser hipotecada;

 IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo

concedido por este Cdigo a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V. El uso y la habitacin;
VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda

origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el ttulo constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.

 ARTCULO 2399.- La hipoteca subsistir aunque se

reduzca la obligacin garantizada, y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artculos siguientes. para la seguridad de un crdito, es forzoso determinar por qu porcin del crdito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la parte de crdito que garantiza. susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartir equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrn de acuerdo el dueo de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa audiencia de peritos.

ARTCULO 2400.- Cuando se hipotequen varias fincas

ARTCULO 2401.- Cuando una finca hipotecada

 ARTCULO 2402.- Dividida entre varias fincas la hipoteca

constituida para la seguridad de un crdito, y pagada la parte de ste con que estuviere gravada alguna de ellas, se podr exigir por igual a quien interese, la cancelacin parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.
ARTCULO 2403.- Si el inmueble hipotecado se hiciere,

por culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipoteca a su satisfaccin.
ARTCULO 2404.- Cuando la disminucin del valor se

verifique sin culpa del deudor, no estar obligado a anticipar el pago si mejorare la hipoteca a satisfaccin del acreedor.

 ARTCULO 2405.- Si la finca estuviere asegurada y se destruyere

por incendio u otro caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y adems el valor del seguro quedar afecto al pago. Si el crdito fuere de plazo cumplido, podr el acreedor pedir la retencin del seguro, y si no lo fuere, podr pedir que dicho valor se imponga a su satisfaccin, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observar con el precio que se obtuviere en caso de ocupacin por causa de utilidad pblica o de venta judicial. y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. derecho de hipotecar, no convalecer aunque el constituyente adquiera despus el derecho de que careca. aos, contados desde que pueda ejercitarse.

ARTCULO 2406.- Slo puede hipotecar el que puede enajenar,

ARTCULO 2407.- La hipoteca constituida por el que no tenga

ARTCULO 2408.- La accin hipotecaria prescribir a los diez

 ARTCULO 2409.- Sin consentimiento del acreedor, el

propietario del predio hipotecario no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un trmino que exceda a la duracin de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duracin.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podr estipularse

anticipo de rentas, ni arrendamiento por ms de un ao.

crdito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, adems del capital, sino los intereses de tres aos; a menos que se haya pactado expresamente que garantizar los intereses por ms tiempo, con tal que no exceda del trmino para la prescripcin de los intereses y de que se haya tomado razn de esta estipulacin en el Registro Pblico.

ARTCULO 2410.- La hipoteca constituida a favor de un

 ARTCULO 2411.- El acreedor hipotecario puede adquirir

la cosa hipotecada, en remate judicial o por adjudicacin, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Cdigo de Procedimientos Civiles. adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Puede tambin convenir con el deudor en que se le

ARTCULO 2412.- La hipoteca puede ser constituida, tanto

por el deudor como por otro a su favor.

ARTCULO 2413.- El propietario cuyo derecho sea

condicional o de cualquiera otra manera limitado, deber declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

 ARTCULO 2414.- El predio comn no puede ser hipotecado

sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porcin indivisa, y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le corresponda en la divisin. El acreedor tiene derecho de intervenir en la divisin para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

ARTCULO 2415.- La hipoteca slo puede ser constituida en

escritura pblica o en los ttulos a que se refiere el segundo prrafo del artculo 1815 de este Cdigo. (Reformado. P.O. 6 de octubre de 1989)

ARTCULO 2416.- La hipoteca nunca es tcita ni general; para

producir efecto contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria, en el segundo, necesaria. La hipoteca produce todos sus efectos jurdicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripcin.

 ARTCULO 2417.- Son hipotecas voluntarias las

convenidas entre partes, o impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre que se constituyen.
ARTCULO 2418.- La hipoteca constituda para la

seguridad de una obligacin futura, o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtir efecto contra tercero desde su inscripcin si la obligacin llega a realizarse o la condicin a cumplirse. Si la obligacin asegurada estuviere sujeta a condicin resolutoria inscrita, la hipoteca no dejar de surtir su efecto en cuanto a tercero sino desde que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condicin.

 ARTCULO 2419.- Cuando se contraiga la obligacin

futura o se cumplan las condiciones de que trata el artculo anterior debern los interesados pedir que se haga constar as, por medio de una nota al margen de la inscripcin hipotecaria, sin cuyo requisito no podr aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituda.

 ARTCULO 2420.- El crdito puede cederse, en todo o en parte,

siempre que la cesin se haga en la forma que para la constitucin de la hipoteca previene el artculo 2415, se d conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro. puede transmitirse por endoso del ttulo, sin necesidad de notificacin al deudor ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitir por la simple entrega del ttulo sin ningn otro requisito. notificacin al deudor, de escritura pblica, ni de inscripcin en el Registro Pblico, siempre que el cedente lleve la administracin de los crditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administracin de los crditos, el cesionario deber notificar por escrito la cesin al deudor. En cualquier caso, a requerimiento del deudor hipotecario, el acreedor primitivo podr informarle a quin cedi el crdito.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden,

Se podrn ceder los crditos con garanta hipotecaria, sin necesidad de

En los supuestos previstos en los dos prrafos anteriores, la inscripcin

de la hipoteca a favor del acreedor original se considerar hecha a favor del o los cesionarios referidos en tales prrafos, quienes tendrn todos los derechos y acciones derivados de sta.

 ARTCULO 2421.- La hipoteca generalmente durar por

todo el tiempo que subsista la obligacin que garantice, y cuando sta no tuviere trmino para su vencimiento, la hipoteca no podr durar ms de diez aos. Los contratantes pueden sealar a la hipoteca una duracin menor que la de la obligacin principal.
ARTCULO 2422.- Cuando se prorrogue el plazo de la

obligacin garantizada con la hipoteca, sta se entender prorrogada por el mismo trmino, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prrroga de la hipoteca. ARTCULO 2423.- Durante la prrroga y el trmino sealado para la prescripcin, la hipoteca conservar la prelacin que le corresponda desde su origen. ARTCULO 2424.- La hipoteca prorrogada por segunda o ms veces, sea con plazo fijo, sea por tiempo indeterminado, solo tendr la preferencia que le corresponda por la fecha del ltimo registro.

 ARTCULO 2425.- Llamase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por

disposicin de la ley estn obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los crditos de determinados acreedores.

ARTCULO 2426.- La constitucin de la hipoteca necesaria podr exigirse en

cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que est pendiente de cumplimiento la obligacin que se debiera haber asegurado.

ARTCULO 2427.- Si para la constitucin de alguna hipoteca necesaria se

ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artculo 2400 decidir la autoridad judicial, previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidir el Juez las cuestiones que se susciten entre los

interesados, sobre la calificacin de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitucin de cualquiera hipoteca necesaria.

 ARTCULO 2428.- La hipoteca necesaria durar el

mismo tiempo que la obligacin que con ella se garantiza.

 ARTCULO 2429.- Tienen derecho de pedir la hipoteca

necesaria para seguridad de sus crditos:

I. El coheredero o partcipe, sobre los inmuebles repartidos, en

cuanto importen sus respectivos saneos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II. Los descendientes de cuyos bienes fueren meros

administradores los padres o ascendientes, sobre los bienes de stos, para garantizar la conservacin y devolucin de aqullos; III. Los menores y dems incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que stos administren; IV. Los legatarios sobre los inmuebles de la herencia, por el importe de su legado, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador; V. El Estado, los Municipios y los establecimientos pblicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

 ARTCULO 2430.- La constitucin de hipoteca en los casos

a que se refieren las fracciones II y lII del artculo anterior, puede ser pedida:

I. En el caso de bienes de que fueren meros

administradores los padres, por los herederos legtimos del menor;

II. En el caso de bienes que administren los tutores, por los

herederos legtimos y por el curador del menor o incapacitado;

III. En todo caso por el Ministerio Pblico, si no la pidieren

las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

 ARTCULO 2431.- La constitucin de hipoteca por los

bienes de hijos de familia, de los menores y de los dems incapacitados, se regir por las disposiciones de los Captulos II, Ttulo Octavo; IX, Ttulo Noveno; y I y III, Ttulo Undcimo, del Libro Primero. ARTCULO 2432.- Los que conforme al artculo 2429, tienen el derecho de exigir la constitucin de hipoteca necesaria, tienen tambin el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliacin cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crdito. En ambos casos resolver el Juez. ARTCULO 2433.- Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, lII y IV del artculo 2429, no tuviere inmuebles, no gozar el acreedor ms que del privilegio mencionado en el artculo 2486, salvo lo dispuesto en el Captulo IX, Ttulo Noveno, Libro Primero.

 ARTCULO 2434.- Podr pedirse y deber ordenarse en su

caso la extincin de la hipoteca: I. Cuando se extinga el bien hipotecado; II. Cuando se extinga la obligacin a que sirvi de garanta; III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado; IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pblica el bien hipotecado, observndose lo dispuesto en el artculo 2405; V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicacin lo prevenido en el artculo 1820 VI. Por la remisin expresa del acreedor; VII. Por la declaracin de estar prescrita la accin hipotecaria.

 GRACIAS ESPERO HAYA SIDO DE SU AGRADO.

ATT: Omar Palomino