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Odmir Fernandes
Nossa exposio abordar os aspectos tributrios da venda e da locao do setor imobilirio
2) Tributao Municipal: ISS, IPTU e ITBI 3) Tributao Estadual: ICMS e ITCMD 4) Tributao Federal: Situaes especificas
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IMPOSTO DE RENDA
PESSOA FSICA
IR - PESSOA FSICA
COMPRA E VENDA
IR - PESSOA FSICA
ISENO
1) At o valor R$ 440.000,00, do nico imvel que possua, desde que no tenha outra alienao nos ltimos cinco anos, tributada ou no (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, do RIR/1999).
Iseno condicionada a um nico imvel e a cada cinco anos.
IR - PESSOA FSICA
ISENO
2) Est isento (a partir de 16.06.2005) o ganho de capital na venda de imvel residencial, para compra de outro imvel residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei 11.196/2005) No se aplica na venda de imvel residencial para quitar dbito de imvel residencial j possudo pelo alienante No se aplica na venda ou aquisio de terreno No se aplica na aquisio de vaga de garagem ou boxe de estacionamento (IN SRF n 599/2005, art. 2) Aplicao parcial da venda - tributao proporcional
IR - PESSOA FSICA
CUSTO DE AQUISIO Gastos que integram o custo de aquisio
Construo, ampliao, reforma (com projeto aprovado pelos rgo competentes) Pequenas obras Demolio de prdio Corretagem Execuo de obras pblicas em beneficio do imvel.
IR PESSOA FSICA
Reduo do Ganho de Capital
I) Reduo = Depreciao: art. 18, Lei 7.713/1988
Imveis adquiridos de 1969 a 1988 Adquiridos at 1969 Isentos - pela reduo de 100%
Alienaes a partir de 16.06.2005 Pode acumular as duas espcies de reduo Clculos. Programa SRFB. 1 e 2
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IR - PESSOA FSICA
AQUISIO - ALIENAO
Caracterizam-se aquisio e alienao a compra, venda, permuta, transferncia de domnio til de imveis foreiros, cesso de direitos, promessa de qualquer uma dessas operaes, adjudicao ou arrematao em hasta pblica, procurao em causa prpria, doao, ou por contratos afins em que ocorra a transmisso de imveis ou de direitos sobre imveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75). Considera-se ocorrida a aquisio ou alienao ainda que a transmisso do imvel se d mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99).
IR - PESSOA FSICA
AQUISIO - ALIENAO Transferncia para integralizar capital alienao
No est sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo valor constante da Declarao de Ajuste do IRPF Valor diferente. Apura-se o Ganho de Capital Na Declarao anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito Constar as cotas/aes da sociedade
IR - PESSOA FSICA
LOCAO DO IMVEL
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IR - PESSOA FSICA
LOCAO DO IMVEL Dedues permitidas: ainda que pagas pelo locatrio,
mas desde que o nus seja do locador:
Impostos e taxas incidentes sobre o imvel que produz o rendimento Aluguel pago pela sublocao Despesas para cobrana/recebimento do aluguel Despesas de condomnio
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IR - PESSOA FSICA
EQUIPARAO
Equipara-se Pessoa Jurdica a pessoa fsica que promover a incorporao imobiliria (prdios em condomnios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construo (arts. 151 a 160, do RIR/1999)
No ocorre equiparao: Na subdiviso feita por fora de partilha amigvel ou judicial de herana, legado, doao como adiantamento da legtima, ou extino de condomnio (art. 153, RIR/99).
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IMPOSTO DE RENDA
PESSOA JURDICA
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Ativo Circulante - Compra e Venda Valor R$ 1.000.000,00 Base de clculo = Lucro presumido (8% da Receita = R$ 80.000,00)
(1) IRPJ/Adicional: BC Superior a R$240 mil/ano (no considerado no exemplo) (2) BC =12% s/ Receita
L.
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Comparativo com a Pessoa Fsica Compra e Venda Pessoa Jurdica
Ativo Circulante - L. Presumido (R$1.000.000,00 = BC x 8% =R$ 80.000,00)
Tributos Alquota %Imposto 1,2% 0,8% 1,08% 3,65% 6,73% 12.000,00 8.000,00 10.800,00 36.500,00 67.300,00
Pessoa Fsica
V. de Venda 1.000.000,00 Custo Aquis. -800.000,00 Ganho/Capital 200.000,00
IR s/Ganho Capital: 15% Imposto................ 30.000,00
IRPJ 15,00% IRPJ/Ad(2) 10,00% CSLL (2) 9,00% PIS/Cofins 3,65% TOTAL ........................
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
IMVEL NO ATIVO PERMANENTE
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
LOCAO: RECEITA - R$ 1.000.000,00 BC 32% (1) = R$320.000,00 Tributos IRPJ IRPJ/Adic.(2) CSLL PIS/Cofins (3) TOTAL Alquota 15,00% 10,00% 9,00% 3,65% % 4,8% 3,2% 2,88% 3,65% 14,53% Impsto a pagar R$ 48.000,00 R$32.000,00 R$ 28.800,00 R$ 36.500,00 R$145.300,00
Comparativo: Na P. Fsica a tributao dos aluguis pode alcanar 27,5%. Na P. Jurdica: 14,33%.
(1) BC = Receita total, se o objeto social no for a locao (2) BC = Diferena superior a R$20mil/ms; R$240/ano (no considerado no exemplo) (3) N/T = No/Tributado, se o objeto social no for a locao
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO PRESUMIDO
Consulta n 139/06 - SRRF/10 RF IRPJ. Lucro Presumido. Bens passveis de integrar o Ativo Circulante e o Ativo imobilizado. Transferncia de Contas.
A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercializao sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padres de contabilidade geralmente aceitos.
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IR - PESSOA JURDICA
LUCRO REAL
Lucro presumido
Patrimnio.......................
de Aluguel................100.000,00
de Locao..............100.000,00
Pis/Cofins
IRPJ/=BC
IR/BC..................................(R$88.084,00)
32%(R$32.000,00) IR (15%+10%) ......................(-) 8.000,00 Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00 CSSL 9%...............................(-) 2.880.00
Resultado
IR
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TRIBUTAO
MUNICIPAL E ESTADUAL
IPTU ISS ITBI
ICMS - ITCMD
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Prestao de servios
Lista de servios
Execuo de obras de construo civil, engenharia... Locao. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968 Locao de bens mveis. Cesso de uso (STF, Pleno, RE 116.121-3/SP ) Atividade meio e atividade fim
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Local da prestao. Reteno. Guerra fiscal Base de clculo. Dedues. Materiais e Subempreitadas
Materiais prprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2 T., AgReg no REsp 1.002.693/RS,j.2008)
Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMS
Concreto: O fornecimento de concreto, por empreitada, para construo civil, preparado no trajeto at a obra em betoneiras acopladas a caminhes, prestao de servio, sujeitando-se apenas incidncia do ISS (STJ Smula 167)
Argamassa: Na obra. Na loja
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Base de Clculo presumida: Tabelas. Preo dos servios. Contratao. Concluso da obra. Habite-se Incorporao: Na incorporao, h dois contratos: o de compra e venda e o de empreitada, sendo legtima a cobrana de ISS (STJ, REsp 766.278/PR, j. 2007) Construo prpria: Para venda ou locao - no incidncia. Servios prprios (STJ, REsp 10.054/RJ, j, 1994; REsp 39.735/RJ, j,1996)
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Base de clculo: Valor Venal Alquota: 1% a 1,5% Contribuintes: Propriedade e posse Pessoas distintas. Domnio e posse. animus domini. Cadastro municipal: Imveis compromissados e no transferidos. Execues fiscal ao titular do domnio. Base de clculo. Planta de valores. Presunes Reclamao administrativa. Judicirio
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Preponderncia: CTN, art. 37: 1 Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurdica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqentes aquisio, decorrer de transaes mencionadas neste artigo.
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Inventrio, arrolamento, separao, divrcio, doao. Contribuintes: Herdeiros e/ou legatrios; donatrio (ou doador).
Base de clculo Causa mortis: Valor dos quinhes dos bens ou direitos transmitidos aos herdeiros ou legatrios.
Base de clculo. Doaes: Valor venal
Tributo que incide sobre operaes com mercadorias, bens importados e servios de transportes e de comunicao. Mercadorias para o ICMS - so bens mveis com a finalidade comercial.
Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: No so mercadorias Distino. Critrio. Destinao/finalidade
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Materiais empregados. Conceito de obra. Contratao Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra
STJ: Empresa de construo civil no contribuinte do ICMS (STJ, 1 S., EmbDiv. REsp 149.946-MS, j. 06.12.99)
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TRIBUTAO FEDERAL
SITUAES ESPECFICAS
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TRIBUTAO FEDERAL
ITR (INCRA)
Imposto Territorial Rural ITR
Posse ou propriedade de Imvel Rural art. 29, CTN Escritura: exige comprovao do pagto. do ITR dos ltimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96) Declarao do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural DITR, composta do: I - Documento de Informao e Atualizao Cadastral do ITR -Diac; II - Documento de Informao e Apurao do ITR -Diat (IN/SRF
256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).
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TRIBUTAO FEDERAL
PATRIMNIO DE AFETAO Regime Especial de Tributao RET (Lei 10.931/2004)
Finalidade: Segregar o patrimnio do incorporador para no ser atingido pelas dividas da empresa
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Possui personalidade jurdica: sociedade personificada Consorcio. Associao de empresas - Joint venture Segregao dos riscos empresariais Endividamento tributrio, trabalhista, etc.
Sem personalidade jurdica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254;
INSRF179/1987)
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1-Magnus Amaral da Costa, Contabilidade da construo civil e atividade imobiliria, Ed. Atlas, 2 ed., 2 tiragem, SP, 2005 2-Alberto Manoel Scherrer, Contabilidade imobiliria: abordagem sistemtica, gerencial e fiscal, Ed Atlas, SP, 2003
3-Paulo Joaquim Antnio Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobilirias, Ed Atlas, SP, 2003
4-Alexandre Pereira Gonalves, Tributao imobilirias, Ed. Quartier Latin, SP, 2007 das operaes
5-Paulo Joni Teixeira, Permuta de imveis: prtica contbil e fiscal, Ed. Alternativa, PA, 2000.
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6-Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleo, Atividades imobilirias: prtica contbil e fiscal, Ed. Alternativa, 3 ed., PA, 2006.
7-Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleo, Construo civil: aspectos tributrios e contbeis, Ed. Alternativa, 3 ed. PA, 2003. 8-F. Nepomuceno, Custos e contabilidade na atividade imobiliria da construo civil, Ed. IOB, SP, 2004 9-Antonio Carlos Mathias Coutro, Contrato de corretagem imobiliria, Ed. Atlas, 2 ed., SP, 2007 10-Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Operaes imobilirias Col. IOB de Dir.imobilirio, Ed. IOB, 2 ed., SP, 2003
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OBRIGADO!!!
ODMIR FERNANDES
Advogado. Contabilista. Consultor Jurdico Foi Juiz Titular da 6 Vara da Fazenda Pblica e Cood. das Execues Fiscais da Capital Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado Presidente do STJD - Justia Desportiva Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP Especialista em direito tributrio e empresarial Co-autor: Lei de Ex.Fiscal com., e do CTN com., ed. RT. Membro do IBDT/USP odmir@odmir.adv.br odmir1@uol.com.br Fone: (11) 3285-4733 Fax: (11) 3283-4522
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