Leccin 010.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1165-Derecho Civil y responsabilidad civil en la empresa

Grado en Relaciones Laborales y Recursos Humanos Curso 2013-14 Primer semestre Profesor: Purificacin Cremades Garca Departamento: Ciencia Jurdica

Leccin 10 El contrato de arrendamiento

El arrendamiento de cosas

Art. 1554 y ss del Cc

arrendador Elementos personales arrendatario Elementos reales: el precio y la cosa Elementos formales: art. 1278 a 1280 del Cc
Obligaciones del arrendador (art. 1554 Cc): 1 2 3 Obligaciones del arrendatario (art. 1555 CC) 1 2 3

Leccin 10 El contrato de arrendamiento

Extincin del arrendamiento: -Transcurrir el plazo fijado. La tcita reconduccin del art. 1566 del Cc - Causas generales: prdida de la cosa, art. 1568 Cc, resolucin por incumplimiento, art. 1556 Cc. - Tener en cuenta el art. 1571 del Cc, venta de finca, aunque admite pacto en contrario. No rige en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 1549 Cc). Desahucio Medio de recobrar judicialmente la cosa arrendada, cuando se acabe con la concurrencia de ciertas causas extintivas (art. 1569 Cc): 1 2 3 4 Subarriendo y cesin Subarriendo es un nuevo contrato de arrendamiento celebrado por el arrendatario, que no se desliga del contrato original (art. 1550 Cc). La cesin supone que el arrendatario se desliga del contrato de arrendamiento subrogando a otra persona en su lugar (supone cambio de deudor, por eso consentimiento del acreedor- art. 1205 Cc)

Leccin 10 El contrato de arrendamiento Arrendamientos urbanos

ARRENDAMIENTOS URBANOS Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de fomento y flexibilizacin del mercado de alquiler de viviendas

Arrendamiento de vivienda
Concepto: art. 2 LAU Duracin: art. 9 LAU . Prrroga: art. 10 LAU

Obligaciones del arrendador 1) Entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato 2) Mantener la posesin til de la vivienda al arrendatario: Conservacin de la vivienda (art. 21.1 LAU); pequeas reparaciones (art. 21.4 LAU). Obras del arrendatario: art. 23.1 y art. 23.2 LAU.

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Obligaciones del arrendatario: 1) Pagar la renta libremente estipulada por las partes (art. 17.1 LAU). 2) Usar la vivienda como un diligente padre de familia: art. 23.1 LAU, aunque si puede hacer obras para adecuarla a discapacidad de arrendatario o familiares (art. 24.1 LAU) 3) Custodia: poner en concomimiento del arrendador la necesidad de reparaciones (art.21.3 LAU). Soportar las que deban hacerse 8art. 21.2 LAU). Y realizar las que sean urgentes (art. 21.3 LAU).

Derechos de adquisicin preferente: tanteo y retracto. Art. 25 LAU (en concreto los apartados 1, 2, 3, 5, 8)

La renta (art. 17 LAU) y su actualizacin (art. 18 LAU)

Leccin 10 El contrato de arrendamiento

Arrendamiento de uso distinto de vivienda
Concepto: Art. 3.1 LAU Arrendamientos incluidos y excluidos: Art. 3.2

Derechos y obligaciones de las partes. Segn lo visto para el arrendamiento de vivienda, en virtud del art. 30 LAU. Especial consideracin a lo dispuesto en el art. 34 Lau en cuanto a la indemnizacin del arrendatario Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda 1 mes La fianza: art. 36.1 LAU 2 meses

Formalizacin del contrato: Art. 37 LAU

Leccin 10 El contrato de arrendamiento de vivienda Redaccin segn LEY 4/2013

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LAU 94 Artculo 9. Plazo mnimo 1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco aos, llegado el da de vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de sus prrrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario, si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. 2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior. 3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupacin no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. Artculo 9. Plazo mnimo. 1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a tres aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de tres aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. 2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior. 3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer ao de duracin del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicacin deber realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelacin a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estar obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendatario podr optar, en el plazo de treinta das entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta tres aos, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada ao que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupacin no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. 4. Tratndose de finca no inscrita, tambin durarn tres aos los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creacin sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovacin a que se refiere el apartado 1 de este artculo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar a lo dispuesto en el artculo 1571 del Cdigo civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar a lo dispuesto en el citado artculo 1571 del Cdigo Civil, adems de que corresponda indemnizar los daos y perjuicios causados.