FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)

Carteiras Administradas Prof. Alexandre Chaia

Alunos: Dina Regensteiner Jonas de Almeida Federigui JR. Luiz Augusto Caldart Zordan Marcos Paes

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Definio

O Fundo de Investimento Imobilirio um instrumento do mercado de capitais desenvolvido para integrar o mercado imobilirio ao mercado de valores mobilirios, tendo como principais caractersticas: constitudo sob a forma de condomnio fechado; Comunho de recursos para aquisio de reas e outros ativos imobilirios ; Captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios; Destinados aplicao em empreendimentos imobilirios; Resgate de quotas no permitido;

Os bens imveis de um Fundo so de propriedade de sua administradora, em carter fiducirio, sendo o imvel patrimnio do Fundo. As fraes ideais deste patrimnio so representadas por quotas, que se constituem valores mobilirios negociveis no mercado.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)

Fundo Imobilirio compra imveis e ativos relacionados
Investidor compra cota E distribui renda gerada. Ativos imobilirios geram renda que pertence ao Fundo

Pode ser qualquer pessoa que tenha recursos para investir o montante mnimo exigido

Regulado por: Lei 8668/93 Instruo 472/08 da Comisso de Valores Mobilirios.

Renda capitalizada pelo Fundo e distribuda aos cotistas na proporo de suas cotas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII): Legislao

Criao dos Fundos de Investimento Imobilirio: Lei 8.668 de 25/06/93 Regulamentao: Instruo CVM n 472 de 31/10/08 Tributao do Fundo: Lei 9.779 de 19/01/99 Tributao do Cotista: Lei 11.196 de 21/11/2005 21/12/2004 e Lei 11.033 de

Iseno fiscal para pessoas fsicas detentoras individualmente de at 10% do patrimnio do fundo; Desde que o Fundo tenha no mnimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balco organizado. Caso o Fundo aplique recursos em empreendimento imobilirio que tenha como incorporador, construtor ou scio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das Cotas do Fundo, o Fundo se sujeitar tributao as pessoas jurdicas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Pode comprar:

Instruo CVM n 472/08, Art. 45. A participao do fundo em empreendimentos imobilirios poder se dar por meio da aquisio dos seguintes ativos:
I quaisquer direitos reais sobre bens imveis; II desde que a emisso ou negociao tenha sido objeto de registro ou de autorizao pela CVM, aes, debntures, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos de subscrio e certificados de desdobramentos, certificados de depsito de valores mobilirios, cdulas de debntures, cotas de fundos de investimento, notas promissrias, e quaisquer outros valores mobilirios, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII; III aes ou cotas de sociedades cujo nico propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; IV cotas de fundos de investimento em participaes (FIP) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo civil ou no mercado imobilirio; V certificados de potencial adicional de construo emitidos com base na Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003; VI cotas de outros FII; VII certificados de recebveis imobilirios e cotas de fundos de investimento em direitos creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emisso ou negociao tenha sido registrada na CVM;

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Caractersticas

Constituio: bens e direitos imobilirios, alm dos outros ativos citados no artigo 45 da Instruo CVM n 472, que podem ser utilizados para integralizao Administrao: obrigatoriamente por instituio financeira No tem personalidade jurdica prpria. A instituio financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurdica ao fundo, tornando-se proprietria fiduciria dos bens integrantes do patrimnio, os quais no se comunicam com o patrimnio da instituio Pode manter parte de seu patrimnio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa Para os casos de fundos destinados a construir imveis, as integralizaes podem ser parceladas em sries. Os fundos podem, tambm, efetuar aumento de capital mediante a emisso de novas quotas No se permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se d atravs de: distribuio de resultados, venda das quotas dissoluo do fundo com a venda dos seus ativos e distribuio proporcional do patrimnio aos quotistas.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) - Objetivo

Auferir ganhos mediante: Locao ou Arrendamento ou Por cobrana de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatria ou Pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imvel arrendado Os dois critrios podem ser adotados concomitantemente. Alienao Por venda de ativos por valor superior ao da compra das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Exemplo

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Vantagens

Acesso ao mercado imobilirio Para pequenos investidores que normalmente no teriam os recursos necessrios para a compra de imveis Para investimentos em grandes empreendimentos imobilrios Ganhos de Escala Fundo tem maior poder de negociao, cujas vantagens so repassadas aos cotistas. Diversificao Simplificao Investidor no precisa se preocupar com a burocracia envolvida na compra e venda de imveis Possibilidade de fracionar o investimento Investidor pode vender cotas do Fundo no Mercado Secundrio, ao invs de ter que vender um imvel Controle pelos rgo s reguladores do mercado financeiro Regulamento, Prospecto, Assembleia de Cotistas, Auditoria independente por auditor cadastrado na CVM Iseno de IR para os rendimentos (Lei 11.033/2004) Pessoas fsicas detentoras de menos de 10% das cotas e menos de 10% dos rendimentos Fundo com mais de 50 cotistas Distribuio obrigatria de 95% dos lucros aos cotistas Porm: Tributao de 20% na venda das cotas

Fundos Imobilirios Vs. Imveis

Imvel Vantagens Propriedade direta Cultura brasileira Escritura nas mos Desvantagens Pouca Liquidez Investimento no fracionvel: venda integral do imvel Manuteno Burocracia no ato da compra/venda Custos de transao Gesto prpria

FII Vantagens Benefcio Fiscal: iseno de IR Pulverizao: acesso a grandes empreendimentos Administrao profissional (imobiliria e financeira) Ganhos em Escala: grande investidor Diversificao de Portflio Opo de planejamento previdencirio Desvantagens Instrumento novo para o investidor Baixa liquidez Mercado secundrio ainda em crescimento

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII)

Fatores de Risco
Mercado Financeiro Taxa de ocupao imobiliria Liquidez reduzida

Negociao
Mercado Secundrio na BOVESPA BOVESPA: ambiente tradicional onde so negociadas as aes das empresas, como Petrobrs, BB, etc. O modo de negociar exatamente igual ao das aes, com os mesmos horrios de prego. SOMA: mercado de balco organizado

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO (FII) Mercado

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO RENTABILIDADE

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO RENTABILIDADE

Fundo de Investimento Imobilirio (FII): uma comunho de recursos, captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. Constitudo sob a forma de condomnio fechado, onde o resgate de quotas no permitido, contudo suas cotas podero ser negociadas no mercado secundrio (vendidas). O objetivo do Fundo auferir ganhos mediante locao, arrendamento ou alienao das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, na construo de imveis, na aquisio de imveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso habitao, para posterior alienao, locao ou arrendamento.
Pblico Alvo: Qualquer pessoa fsica ou jurdica pode investir em um Fundo de Investimento Imobilirio, desde que possua recursos no montante mnimo para o investimento. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobilirio que, por sua vez, adquire em nome prprio os imveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O cotista passa, ento, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo obter, conforme o nmero de quotas que detiver. Geralmente, as polticas de Fundos de Investimento Imobilirio visam realizao de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locao, arrendamento ou alienao das unidades de determinado empreendimento. Remunerao dos investidores de um FII - O cotista de um Fundo Imobilirio recebe mensalmente a receita proveniente de aluguel ou arrendamento da propriedade creditada diretamente em sua conta corrente.

Tributao de Imposto de Renda sobre os ganhos de um FII - O investimento em um Fundo Imobilirio tem como diferencial a ISENO do Imposto de Renda para PESSOAS FSICAS, quando da distribuio de rendimentos ao cotista. Em outras palavras, podemos dizer que o cotista de um FII recebe mensalmente o aluguel da propriedade sem incidncia de imposto de renda. J para Pessoa Jurdica h reteno de 20% a ttulo de Imposto de Renda sobre o rendimento mensal. Obs.: Quando da venda de cotas No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de suas cotas no mercado secundrio, haver reteno de I.R. na fonte de 20% sobre os ganhos, regra vlida para o investidor pessoa fsica (PF), assim como para pessoa jurdica (PJ).

Estrutura Bsica de FIIs

Negociao de cotas

Investidores
$

Mercado Secundrio

#
Cotas

FUNDO IMOBILIRIO

Alugueis

Ativos Imobilirios

Ao contrrio do que acontece com imveis onde o processo de venda complicado e exige uma variedade de certides e o pagamento de impostos como o ITBI, no Fundo Imobilirio este processo de venda bastante simples. A exemplo do que ocorre com aes, o investidor precisa ter conta em uma corretora e solicitar a venda do papel. importante lembrar que a liquidez deste tipo de Fundo no como a das aes. A venda no imediata, pois h necessidade de localizar um comprador interessado.

Comparativo de FIIs

Oferta total Incio do FII Taxa de Adm. Rentabilidade Projetada Valorizao da Cota Indice de atualizao Apl. Mn. Apl. Max.

R$ 48.000.000 27-ago-09 1,10% 10,56% 16% IGPM R$ 50.000 R$ 1.000.000 38% do Shopping Center Floripa (141 lojas) 141 lojas do shopping

R$ 38.137.800 26-nov-09 0,30% 11,04% 16% IPCA R$ 10.000 R$ 2.500.000

R$ 59.245.000 18-mar-10 0,40% 10,00% 3% IGPM R$ 50.000 R$ 2.500.000

R$ 167.000.000 29-jun-10 0,30% 10,00% 10% IGPM R$ 10.000 R$ 10.000.000

R$ 165.000.000 23-set-10 0,75% 9,72% 7% IGPM 100 cotas R$ 5.000.000

R$ 367.000.000 15-dez-10 1,75% 15% aps 5 ano 1% IGPM ou IPCA R$ 10.000 n/a 12 Edifcios localizados em SP, RJ e Campinas Inquilinos

R$ 100.000.000 n/a 0,68% 118% do CDI n/a n/a R$ 30.000 R$ 10.000.000

Lastro Imobilirio

100% do Campus 100% dos Edifcios 8 Lojas espalhadas nas Anhanguera Taboo da 100% do prdio do Insper Metropolitan e Platinum principais capitais do pas Serra Offices Anhanguera Educacional Lojas Americanas / Bom Preo / Carrefour Insper Inquilinos

CRIs

Risco de crdito

Emissores