LINEAMIENTOS DEL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Lnea de Financiamiento Bancario

Prstamo comercial orientado a promotores y/o constructores con proyectos inmobiliarios destinados a la edificacin de viviendas, locales comerciales, oficinas o la combinacin de dichas propiedades.

Los desembolsos se darn en funcin al flujo de caja del proyecto y siempre debern ser precedidos por un informe de la empresa supervisora de la obra.
Durante el lapso de construccin de la obra, se puede otorgar un periodo de gracia (no pago de capital ni de intereses).

Estructura de Financiamiento
La estructura de financiamiento es fundamental para la evaluacin de la rentabilidad del inversionista:
Mientras ms se endeude para llevar a cabo el proyecto, mayor es la rentabilidad que obtendr respecto de su inversin. Sin embargo, por otro lado mientras mayor es el endeudamiento, mayor es el riesgo del proyecto.

Estructura de Financiamiento
Desde el punto de vista de la entidad financiera, mientras mayor es el endeudamiento del proyecto, menor es la holgura para una salida rpida, en caso de que se produzca un deterioro en la situacin de ventas u otro problema que afecte el desarrollo del proyecto durante la construccin o al finalizacin.

Estructura de Financiamiento
En general, cuando se financia un proyecto inmobiliario, siempre se financia un porcentaje de este, generalmente no ms del 65% de la inversin total, de modo que, la relacin ventas / deuda mxima sea igual o mayor que 2. El financiamiento del banco y la forma de desembolso, debe ser tal que siempre se asegure que con el aporte del banco, se termina totalmente el proyecto

Estructura de Financiamiento
Todo proyecto inmobiliario se descomponer en 3 grandes rubros: Terreno, Construccin y Gastos En general se puede asumir que el Banco financia un porcentaje de la construccin. Adicionalmente se establece que los desembolsos del Banco deben ser de acuerdo al avance de la obra, con el objeto de asegurar que estos sean efectivamente invertidos en ella. puede

Estructura de Financiamiento

Promotor Terreno Construccin Gastos Total % 320,000.00 0.00 158,670.00 38%

Preventas 0.00 0.00 49%

Banco 0.00 0.00 13%

Total 320,000.00 783,213.82 158,670.00 100%

% 25% 62% 13% 100%

612,921.00 170,292.82

478,670.00 612,921.00 170,292.82 1,261,883.82

Caractersticas Tpicas de la Lnea de Financiamiento

Importe Mximo a Financiar:
Normalmente hasta 80% del total del costo de construccin. No se incluye el valor del terreno.

Preventas:
El porcentaje de preventas solicitado, como requisito previo al desembolso, deber representar alrededor del 30% del nmero de unidades vendibles del proyecto.

PROCESO DE EVALUACIN Y FINANCIAMIENTO

del proyecto y oferta de financiamiento, 1 Pre-calificacin incluyendo monto de lnea, tasa, requisitos de preventas,

lnea de fianzas y costo de emisin.

2 Estudio de factibilidad realizado por empresa externa,

confirmando viabilidad del proyecto.

3 Evaluacin del rea de riesgos, incluyendo aspectos

financieros y solvencia de la empresa promotora.

4 Elaboracin de contratos por parte del rea legal, firma,

escrituracin e hipoteca del inmueble a favor del Banco. emisin de fianzas, segn flujo de caja del proyecto. inmuebles.

5 Inicio de desembolsos de crditos, lnea de financiamiento y 6 Reembolso del crdito con el producto de las ventas de los

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Qu se Evala?

- Ubicacin del proyecto, verificacin del rea de influencia. - Competencia con la zona (precios de venta y velocidad de venta en la zona). - Caractersticas del proyecto, reas, acabados propuestos. - Preventas a la fecha de la evaluacin. -Costos del proyecto (terreno, diseos, licencias, construccin, promocin y ventas, gastos financieros, impuestos, gastos notariales y registrales). - Factibilidad de servicios y estado del trmite de licencias - Propiedad del terreno. - Flujo de caja, proyeccin financiera de la obra

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

MEMORIA DESCRIPTIVA GENERALIDADES Se trata de un edificio residencial ubicado en la Av. Manuel Vicente Villarn, en el distrito de Miraflores. CARACTERSTICAS El edificio constar de semistano, 5 pisos y azotea. El ingreso principal es por el primer piso. El edificio cuenta con 8 departamentos. 8 departamentos de 2 dormitorios. La azotea ser parte del departamento del 5to piso.

ASCENSOR El ascensor es un Ascensor de Frecuencia Variable 6 pasajeros. Marca MP Capacidad 450Kg

SEMISOTANO NPT -1.15 El ingreso vehicular es por una puerta al mismo nivel de la vereda con puerta seccional. El primer tramo de la rampa de ingreso no es techado para permitir ventilacin. As mismo en la parte posterior del estacionamiento hay una rejilla a todo lo largo para permitir ventilacin. En el semistano se encuentra: 4 estacionamientos dobles Bajada de ascensor 4 depsitos para los departamentos Cuarto de basura Cuarto de bombas y cisterna.

PRIMER PISO: NPT +1.35 En l se ubica el ingreso principal, el ascensor para discapacitados, la recepcin, el ascensor, la escalera, as como un bao y 4 estacionamientos dobles. El ingreso vehicular es por una puerta al mismo nivel de la vereda con puerta seccional. Este nivel cuenta con ventilacin a travs de un jardn delantero y una zona posterior no techada. SEGUNDO PISO: NPT +4.00 Cuenta con 2 departamentos de dos dormitorios, ambos con vista a la calle. DPTO. 201 Cuenta con sala comedor, cocina, lavandera, patio de servicio, dormitorio y bao de servicio, bao de visitas, terraza, 2 dormitorios, 2 baos completos y balcn hacia la fachada. rea de departamento= 112.53m2 + 15.44m2 de terraza y patio. DPTO. 202 Cuenta con sala comedor, cocina, lavandera, patio de servicio, bao de visitas, terraza, 2 dormitorios, 2 baos completos, rea para escritorio y balcn hacia la fachada. rea de departamento= 100.04m2 + 11.38m2 de terraza y patio.

Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o, por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del Cercado, que especifica los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin de un predio urbano. Deber ser emitido en un plazo de 5 das tiles y tendr vigencia de 36 meses. (Art. 14, Ley 29090)

Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Contenido del Certificacdo de Zonificacin y Vas:
Zonificacin Alineamiento de fachada Coeficiente de edificacin Usos del suelo Porcentaje de rea libre Altura de edificacin Retiros rea de lote normativo Densidad neta Requisitos de estacionamientos Fecha de emisin

Certificado de Factibilidad de Servicios

Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios pblicos (Sedapal, Luz del Sur, Edelnor) que contiene: a) Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pblica que debern realizar las empresas prestadoras. b) Plazo en que podr accederse al servicio. c) Fecha de emisin. d) Fecha de vigencia. (Art. 14 Ley 29090) Deber emitirse en un plazo mximo de 15 das

Licencia de Edificacin
La Licencia de Edificacin constituye un acto administrativo, mediante el cual las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin de obras de edificacin.
Las licencias podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.
(Art. 7 Ley 29090)

Licencia de Edificacin
Plazo de vigencia y efectos de la licencia: Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por nica vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad.
(Art. 11 Ley 29090)

Efectos: Determina la adquisicin de derechos de construccin y desarrollo, en los trminos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados.
(Art. 12 Ley 29090)

Anlisis del Entorno

Entorno Normativo: De Acuerdo al Certificado de Parmetros urbansticos, tiene una Zonificacin RDB (Residencial de Densidad Baja). Entorno Fsico Urbano: Se aprecia que en el entorno predominan viviendas de casas unifamiliares de 2 pisos principalmente y algunas de 3 pisos. Entorno de Usos: La zona es netamente residencial encontrndose muy cerca a la Av. Tomas Marsano, adems de tener cerca la zona comercial de Av. Alfredo Benavides, entre la Av. La Merced y el Ovalo Higuereta.

Anlisis del Entorno

Entorno de Accesibilidad e Infraestructura: Accesibilidad buena por Av. Villarn, a pocas cuadras de cruce con la Av. Tomas Marsano, cuenta con veredas peatonales y semaforizacin, buena iluminacin nocturna. Infraestructura de servicios alta (colegios, institutos, salud, comercio, recreacin y deportes, hospedaje y capillas). Entorno de Seguridad y Vigilancia: Cobertura de vigilancia de serenazgo de Miraflores, con apoyo de la polica nacional. Entorno Vehicular: Alta frecuencia vehicular mayormente transporte privado. Contaminacin de aire y ruido leve (slo una lnea de transporte pblico).

ANALISIS DEL TERRENO

rea: 360.00 m2 Morfologa: Terreno de geometra regular, de forma rectangular. Linderos: Por el Frente: Con la Av. Villarn con 12.00 ml. Por la Derecha: Entrando con el Lote 7 con 30.00 ml. Por la Izquierda: Entrando con el Lote 9 con 30.00 ml. Por el Fondo: Con el Lote 19 con 12.00 ml.

Valor Comercial del Terreno: Segn el Estudio de Mercado de la zona y alrededores, as como la consulta con base de datos, determinamos que el valor del terreno es de US$ 1,380.00/m2.

ANALISIS DEL TERRENO

Valor Comercial:
VUT VT = = US$ 1,380.00 US$ 496,800.00

Valor de Realizacin Inmediata:

VRI = US$ 397,440.00

Comentarios: El terreno tiene una buena ubicacin, cerca

de vas principales. Su valor comercial se ver incrementado en mediano plazo, ya que al momento se pudo apreciar que se viene desarrollando proyectos nuevos por la zona.

Anlisis Normativo
Reglamento Usos Permisibles Zonificacion Area de Estructuracion Lote Normativo rea Libre Altura maxima Retiro Minimo frontal Frente de Lote Estacionamientos Viv. Unif/Viv. Multf RDB III 300.00 m2 35.00% 5 pisos 5.00 m 10.00 ml 2 Estac.por vivienda Proyecto Multifamiliar RDB III 360.00 m2 35.43% 5 pisos 5.00 m 12.00 ml 16 Estacionamientos

Licencias y Permisos
Al momento de la inspeccin no se ha iniciado aun los trabajos en obra Queda por terminar de demoler el inmueble actual.

Descripcin

Anteproyecto

Aprobado.

Proyecto Licencia de Demolicin Licencia de Construccin

Aprobado.

Aprobado.

El proyecto cuenta con Licencia Definitiva (Expediente N 4352011, vigencia del 13 de Junio de 2011 a 30 de Junio de 2014).

Anlisis Del Proyecto

Caractersticas del Proyecto N de viviendas N de estacionamientos N de depsitos N de bloques N de ascensores N de pisos N de stanos N de viviendas por piso : 8 (6 flat, 2 dplex) :16 (2 p/ departamento) :4 :1 :1 :5 :1 : 2 por piso.

Se trata de un proyecto de departamentos dirigidos al nivel socioeconmico A+

Anlisis Del Proyecto

Cuadro de reas:
rea construida total rea construida stano rea construida piso promedio rea techada total de las unidades de vivienda : 1,547.19 m2 : 312.90 m2 : 221.03 m2 por piso : 922.42 m2

DEPARTAMENTO AREA TECHADA M2

AREA NO TECHADA M2

TOTAL AREA OCUPADA M2

201 202 301 302 401 402 501 502

112.53 100.04 112.53 100.04 112.53 100.04 148.42 136.29

15.44 11.83

61.05 44.11

127.97 111.87 112.53 100.04 112.53 100.04 209.47 180.40

Detalle del Proyecto

Cimentacin y Estructura: Cimientos y sobre cimientos de concreto armado, zapatas, placas, columnas, vigas y escaleras de concreto armado. Muros de ladrillo.Losas aligeradas de concreto armado. Ascensor: No se proporcion marca del ascensor. Puertas: Principales enchapadas en cedro natural, estructura de capirona e interiores contraplacadas en MDF, pintadas Duco Blanco en madera capirona o pino chileno con ranuras horizontales. Ventanas y Cristales: Cristal templado incoloro con accesorios de aluminio. Revestimientos: Paredes empastadas y pintadas en sala comedor, pasadizos, estar y dormitorios, en cocina maylica blanca San Lorenzo 27x45cm, y porcelanato Porcellanix Decorcenter Goya Crema 31.5x50cm en baos principales y secundarios. Pisos: Laminado 7mm en sala- comedor, pasadizos, estar y dormitorios, en cocina piso Porcelanato Porcellanix Goya Gris de 50x50 en cocina y Porcellanix Decorcenter Goya Moka de 50.5x50.5 en baos principales y secundarios

Detalles del Proyecto

Muebles de Cocina): Altos y bajos en melamine blanca con tapacantos vulcanizado con detalles en vidrio, bisagras tipo cangrejo y correderas telescpicas. Baos: Tablero de mrmol o granito, inodoro One Piece Advance blanco marca Trbol, lavatorio de empotrar Maxbell blanco marca Trbol o similar, grifera Vainsa, mueble de bao en melamine blanco y tina rectangular blanca D&H o similar. Cerrajera: Cerraduras de doble pomo, modelo geo con bisagras aluminizadas para puertas interiores y cerraduras marca Lotus modelo Arion para puertas principales. Otros: Instalacin para GNV. Comentarios: El proyecto cuenta con buenos acabados, los cuales van de acuerdo a lo visto en los departamentos de la zona donde se desarrolla el proyecto.

Anlisis de Mercado
Proyecto Direccin Telefono Financiado por # Dorm 3 449 9751 EDIFICIO AV. ERNESTO MONTAGNE351, 812*4471 SCOTIABANK MONTAGNEII URB LA AURORA 995 152 023 3 3 3 3 EDIFICIO VILLARAN 428 AV VILLARAN 428 998 049 606 SCOTIABANK 3 3 3 3 3 3 3 3 # Baos 2.5 2.5 2 3.5 2.5 4 3 2 3 2.5 2 3.5 2.5 1 1 1 1 1 # Dorm Serv. 1 1 1 1 1 1 1 # Baos Serv. 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 4 15 Stock Inicial A. Construida A. Libre A. Ocupada Cocheras Promedio Promedio Promedio 122.3 122.8 103.5 168.5 138.8 221.00 142.0 112.0 131.00 148.00 121.45 198.44 151.00 33.8 0.0 0.0 70.0 53.0 0.00 0.00 0.00 25.00 0.00 0.00 86.00 45.00 156.08 122.76 103.50 238.47 191.81 221.00 142.0 112.0 156.00 148.00 121.45 284.44 196.00 24 6 2.74 10 1 2.81 30 9 2.74 Stock Actual TC Cocheras Depto Promedio Promedio US$ US$ 180,292 9,124 168,248 9,124 9,124 9,124 9,124 5,201 8,029 8,029 7,299 9,124 9,124 9,124 9,124 138,321 269,708 212,774 286,066 219,650 159,212 215,566 226,825 182,482 313,504 233,942

CONDOM. LOS AV. ROCA Y BOLOA 1076 449 9751 CIPRESES 99 812*4471 EDIFICIO CA. SGTO. EUSENIO BENDEZ 2413450 BENDEZ II REBATTA N 127

HSBC BBVA

20 8

22 8

2 1

2.81 2.81

449 9751 EDIFICIO AV. ERNESTO MONTAGNE231, 812*4471 SCOTIABANK MONTAGNEI URB LA AURORA 995 152 023

Anlisis de Mercado
Se encontraron varias referencias de departamentos con caractersticas similares al proyecto. Anlisis de Mercado Valor por m2 Total Valor promedio por Vivienda Valor promedio por Estacionamiento Valor Promedio por Depsito Velocidad de Ventas Promedio rea Ocupada Promedio por Vivienda : US$.1,491 : US$ 215,891 : US$ 8,513 : US$ 2,815 : Unid/mes 2.0 : 168.73 m2

Comentarios: Se observa que los precios de los departamentos del proyecto estn encima de los precios observados en la zona. El ritmo de ventas promedio en la zona es 2.0 Unid/mes, lo que permitira agotar con el stock del proyecto en aproximadamente 4 meses.

Estrategia de Comercializacin
Existente y sugerida: Panel Publicitario en Obra Caseta de Ventas Vivienda Piloto Publicacin en Medios Especializados : NO : NO : NO : NO

El promotor del proyecto podra colocar en el terreno un panel publicitario e instalar una caseta de ventas, as como publicar avisos en peridicos y revistas especializados. Para ayudar a las ventas de los departamentos.

Presupuesto de Inversin
Descripcin
Estructuras Arquitectura Inst. Sanitarias Inst. Elctricas y Mecanicas COSTO DIRECTO Gastos Generales 5% SUBTOTAL IGV 18% SUBTOTAL

Monto US$
238,178.19 270,551.91 33,854.68 89,549.05 632,133.83 31,606.69 663,740.52 119,473.29 783,213.82

%
37.68% 42.80% 5.36% 14.17% 100.00%

100.00%

Partida Terreno Costo Directos Gastos Indirectos Total

Monto US$ 320,000.00 783,213.82 158,670.22 1,261,884.04

% 25.36% 62.07% 12.57% 100.00%

CUAC CUAV US$/m2 US$/m2 206.83 346.91 506.22 849.09 102.55 172.02 815.60 1,368.01

Aspectos Econmicos
Descripcin
Estructuras Arquitectura Inst. Sanitarias Inst. Elctricas y Mecanicas COSTO DIRECTO Gastos Generales 5% SUBTOTAL IGV 18% SUBTOTAL

Monto US$
238,178.19 270,551.91 33,854.68 89,549.05 632,133.83 31,606.69 663,740.52 119,473.29 783,213.82

%
37.68% 42.80% 5.36% 14.17% 100.00%

100.00%

Aspectos Econmicos
Partida Terreno Costo Directos Gastos Indirectos Total Monto US$ 320,000.00 783,213.82 158,670.22 1,261,884.04 % 25.36% 62.07% 12.57% 100.00% CUAC CUAV US$/m2 US$/m2 206.83 346.91 506.22 849.09 102.55 172.02 815.60 1,368.01

CUAC : Costo unitario de rea construida CUAV : Costo unitario de rea vendible El monto de construccin por m2 es alto comparado a lo visto en la zona. Teniendo esta referencia se podra optar por colocar acabados de mayor calidad o adaptar el proyecto a lo visto en el mercado.

Ingresos por Ventas

Ingresos por Ventas Valor promedio m2 por departamento Precio promedio total por departamento Valor mximo total por departamento Valor mnimo total por departamento $1,400,393.00 $1,500.74 $175,049.13 $257,604.00 $140,056.00

Las reas de los departamentos estn dentro el rango encontrado en la zona, los precios van dirigidos hacia un pblico del NSE A+.
DEPARTAMENTO AREA TECHADA M2 AREA NO TECHADA M2 TOTAL AREA OCUPADA M2

201 202 301 302 401 402 501 502

112.53 100.04 112.53 100.04 112.53 100.04 148.42 136.29

15.44 11.83

61.05 44.11

127.97 111.87 112.53 100.04 112.53 100.04 209.47 180.40

Punto de Equilibrio
Total Costos Pto. Equilibrio Costo de Construccin Pto. Equilibrio US$ 1261,884.05 7.20 departamentos US$ 783,213.82 4.47 departamentos

El punto equilibrio del total de costos del proyecto se logra con la venta de 7 departamentos y 4 para cubrir el costo total de construccin

Rentabilidad Econmica
US$ Ventas Unidades Inmobiliarias Total Egresos 1,400,393.00 1,261,884.00

Utilidad Antes de Impuestos

Impuesto a la Renta Utilidad Neta

138,508.00
41,552.00 96,956.00

El anlisis de la rentabilidad est basado a la estructura de costos del cliente. Se observa una rentabilidad del 7.68%, considerada baja para proyectos de este tipo. La rentabilidad podra mejorar si se adapta el costo de construccin por m2 del proyecto, a lo observado en el mercado.

CONCLUSIONES
Sobre el anlisis del entorno La zona cuenta con un ambiente tranquilo, residencial, con viviendas unifamiliares de 2 pisos y algunas de 3 pisos. Los niveles de contaminacin acstica y de aire son bajos. Sobre el anlisis del terreno El terreno cuenta con una buena ubicacin cerca de vas principales. Su valor comercial se ver incrementado en mediano plazo ya se vienen desarrollando algunos proyectos nuevos por la zona, de caractersticas similares.

CONCLUSIONES
Sobre el anlisis normativo legal El proyecto cuenta con todos los permisos aprobados y la licencia definitiva para la construccin del proyecto. Sobre el anlisis del proyecto Se trata de un proyecto dirigido al nivel socioeconmico A+. La ubicacin del proyecto es buena ya que se encuentra en la Av. Villarn, y cerca de vas importantes que permiten un rpido acceso al terreno. Los departamentos tienen adecuada distribucin interior, con ambientes bien iluminados y tratando de aprovechar el rea ocupada. El proyecto cuenta con buenos acabados, similares a lo visto en otros proyectos de la zona.

CONCLUSIONES
Los precios proporcionados se encuentran por encima del rango de precios visto por la zona. Las referencias encontradas han sido de caractersticas constructivas similares al proyecto. El ritmo de ventas promedio en esta zona es de 2.0 Unid/mes, lo que permitira agotar con el stock del proyecto en aproximadamente 4.0 meses. El desarrollador del proyecto podra colocar en el terreno un panel publicitario del proyecto y una caseta de ventas. Sobre el anlisis econmico Segn el anlisis realizado en proyectos con caractersticas similares en un radio cercano a la zona, encontramos que el costo de venta se encuentra por encima del rango de valores encontrados en la zona.

CONCLUSIONES
Las reas de los departamentos se encuentra por debajo del rango encontrado por la zona, sin embargo los precios se encuentran por encima del rango de precios visto en otros proyectos, los cuales van dirigidos al mismo nivel socioeconmico. El punto equilibrio del total de costos del proyecto se logra con la venta de 7 departamentos y 4 para cubrir el costo total de construccin.

Los valores de los montos del terreno, costos directos y gastos indirectos son proporcionados por la empresa. El costo de construccin por m2 es alto a lo visto en la zona (600 dlares/m2 en promedio). Teniendo esta referencia se podra optar por colocar acabados de mejor calidad.

CONCLUSIONES
El aporte propio del cliente representa el 28.38% del costo total del proyecto, por lo que ya se encuentran pagado el costo del terreno, alcabala, gastos administrativos, a un 18.66% y gastos municipales a un 92.88%, lo que corresponde a los gastos por licencia de demolicin y de construccin. El flujo de caja se proyectar en un total de 12 meses aproximadamente, tiempo en el cual el proyecto deber estar terminado y haberse iniciado los trmites de independizacin y declaratoria de fbrica.