MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO

MANTENIMIENTO
Mantenimiento es el sistema de control que se

utiliza para detectar y corregir los defectos que surjan por patologas edilicias, defectos de diseo, defectos constructivos o por el simple uso de la infraestructura y equipamiento.
Se presentan dos tipos de acciones a desarrollar:

- Mantenimiento preventivo - Mantenimiento correctivo

MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Este tipo de mantenimiento, que se aplica al sistema

de instalaciones hidrulicas, gas y elctricas, busca anticiparse a la falla y evitar reparaciones urgentes que ocasionan prdidas econmicas y operativas al establecimiento as como molestias al husped.
Generalmente

se programan acciones:inspeccin,servicio, reparacin.

cuatro tipos correccin

de y

MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Consiste en el conjunto de actividades destinadas a

corregir desperfectos o fallas en el momento en que se presentan.

Es recomendable utilizarlo lo menos posible, pues

resulta generalmente ms caro que el mantenimiento preventivo, ya que las reparaciones son regularmente ms onerosas, consumen ms tiempo y adems, podran ocasionar molestias al husped.

PLANEACION DEL MANTENIMIENTO

Cualquier sistema de gestin de mantenimiento, necesita una base de datos

de partidas de mantenimiento que permita describir el hotel a mantener. Por otra parte hay algunos documentos de trabajo que de forma obligada deben aparecer a ellos se refiere a continuacin. Las bases de datos desde un punto de vista tcnico el primer trabajo importante a realizar en la implantacin de un sistema informtico, es la descripcin del hotel. Esta descripcin no es ms que una descomposicin sistematizada de todos aquellos elementos que se van a mantener. Depende del tipo de informatizacin elegida, la necesidad de una descripcin ms o menos exhaustiva del hotel. Pueden establecerse dos modos de descomposicin: por subsistemas (cubiertas, proteccin contra incendios, aires acondicionados) o por partidas ( caldera, quemador, vlvulas, extintores, boca de incendio ). En cualquier caso se deber disponer de un listado de operaciones de mantenimiento asociadas y su periodicidad

L a planeacin del Mantenimiento preventivo incluye los siguientes

puntos:
a) Especificar detalladamente a qu rea del edificio e

instalaciones se proporcionar servicio de mantenimiento, para lo cual es necesario detallar e identificar los equipos involucrados.
b) Contar con datos acerca de la operacin de mantenimiento requerida,

partes componentes y exigencias de cada equipo.

 c) Disponer de manuales de revisin que incluyan: mtodos, rutas,

herramientas e instrumentos necesarios.

Mtodos. Dentro del programa de mantenimiento se debe establecer

mtodos de trabajo basados en la revisin y el control; por ejemplo las instalaciones electromecnicas (ascensores, equipos de cocina, filtros de aire, etc.) y de la obra civil (cerrajera, reparaciones de pisos, pintura en paredes, etc.)
Rutas. Se denomina ruta al recorrido de reas de trabajo con el fin

de detectar desperfectos en alguna de stas y en el caso de hallarlos, aplicar los trabajos de reparacin correspondientes. Herramientas e instrumentos necesarios. Adems de disponer del material y del personal idneo para realizar las reparaciones, es imprescindible contar con Fichas tcnicas en donde se especifiquen los desperfectos, las tareas realizadas, etc. y herramientas que permitan realizar las operaciones especficas.

La planeacin de el mantenimiento correctivo es

bsicamente, relacionar todo aquello (instalaciones, edificios) que ha de estar bajo la vigilancia y control de mantenimiento. Determinar sobre que elementos concretos debemos aplicar las revisiones y la periodicidad de las mismas.
Debemos disponer de la informacin tcnica adecuada

que permita determinar los recursos humanos (propios o ajenos) y recursos tcnicos necesarios en cada caso para poder aplicar el plan previsto.
Es importante que podamos evaluar los resultados a largo

plazo, o sea, que habr que tener un archivo histrico de las medidas tomadas y las incidencias pasadas.

Como pauta general de referencia, las guas de mantenimiento sealarn la

frecuencia de los trabajos a ser efectuados. Las caractersticas particulares de cada establecimiento permitirn establecer las bases para elaborar un programa mnimo que evite el deterioro de los componentes el que debe ser asumido como rutina por parte del personal de mantenimiento del establecimiento. Sin embargo, no debe olvidarse el planteamiento integral del mantenimiento preventivo no slo debe atender a los conceptos bsicos que lo integran, sino tambin aquellas otras actividades que lo complementan. El plan (anual, mensual, semanal y diario) de trabajo ser un requisito para garantizar la prolongacin de la vida de la infraestructura e instalaciones de los establecimientos educacionales y obviamente, la atencin a tiempo de cualquier signo de deterioro.

 Dicho control debe establecerse bajo dos puntos de vista ya que el primero debe

CONTROL DEL MANTENIMIENTO

contemplar la vertiente econmica y el segundo el aspecto tcnico.

Econmico El punto de vista econmico seala claramente que los costos imputables a

mantenimiento deben estar claramente definidos. De su anlisis podremos determinar la relacin Costo / Eficiencia y podremos valorar el trabajo realizado. Desde la organizacin contable se debera asignar un cdigo de referencia para todas aquellas partidas incluidas en el mantenimiento, separando los costes en cuatro diferentes apartados:
1- Inversiones y mejoras. Costo de aquellas inversiones con las que pretendemos

mejorar la calidad de las instalaciones.

2- Mantenimiento 3- Mantenimiento correctivo. 4- Recambios: Costo de lo que representa el almacn en trminos econmicos al

disponer de una cierta cantidad de material (Electromecnico) y otros para poder llevar a trmino el mantenimiento en general.

Tcnico El control tcnico del mantenimiento incluye un seguimiento de la calidad y es por

ello que se deben distinguir tres apartados:

1- Recambios: Los recambios a utilizar deben ser de la calidad suficiente para que

se reduzca al mnimo las averas; a pesar de que los recambios originales tienen un costo elevado, alternativamente deben buscarse materiales equivalentes pero de calidad.
2- Calidad de las Reparaciones: Para bajar drsticamente el ndice de incidencias

al realizar un trabajo de mantenimiento correctivo es importante tomar las medidas necesarias para que aquella reparacin dure el mayor tiempo posible, por lo que los trabajos provisionales deben evitarse en la medida de lo posible.
Es necesario tambin, exigir y supervisar la calidad de los trabajos de

mantenimiento.
3- Garantas: La garanta de un buen funcionamiento es un derecho que nos

asiste. En el momento de la compra nos ofertaron un rendimiento y una produccin determinados, por ello tenemos derecho a exigir que sea as ya que en base a estos dos criterios se tom la decisin de comprar.

ELABORACION DE UN PRESUPUESTO
Para elaborar un presupuesto lo primero es

tener el plano a escala , y con la ayuda de un escalmetro tomar todas las medidas necesarias que luego sern chequeadas en obra. Posteriormente se tendrn a la mano los costos necesarios de los proveedores que participarn en el tipo de mantenimiento que se va a llevar acabo.

ELEMENTOS PRINCIPALES
. En primer lugar, es necesario definir los elementos que

conforman un presupuesto, y stos son las partidas (nombre que designa las distintas etapas de una obra). Las partidas nos permiten organizarnos y formarnos una idea de cunto nos costar el mantenimiento. En cada partida, se tomarn en cuenta los siguientes elementos:
Costo de mano de obra. Costo de materiales. Metrados. Accesorios.

 Costo de mano de obra. En este punto se considera el costo del

trabajo que realizan los diferentes trabajadores que intervienen.

Costo de materiales. Es el factor ms importante, pues implica entre

el 55% y 70% del costo total de la obra. Un adecuado control en la compra y en el consumo de los materiales marca la diferencia entre la rentabilidad y la prdida. En el momento de escoger a los proveedores con quienes se trabajar, se debe considerar la garanta que nos pueda ofrecer el establecimiento o la persona elegida. stos deben disponer de suficiente stock de los materiales necesarios; unidades de transporte para trasladar el material a la obra sin que ello signifique un costo adicional, e incluso brindar cierto tipo de financiacin en caso de ser requerido.
Metrado. Es el anlisis cuantitativo de lo que se desea presupuestar.

La unidad de metraje variar segn las partidas. Los metrados han de ser lo ms exactos posibles. Esto nos facilitar saber cunto nos cuestan.

REPORTES DE INSPECCION
Reporte de ama de llaves. Reporte del (la) camarista. Inspeccin de Habitaciones Inventarios. El diagnstico de la situacin de infraestructura e instalaciones del

establecimiento debe contemplar un registro exacto de los signos de deterioro de cada una de sus partes. Se recomienda que estos datos se agrupen por componentes. Este reporte de inspeccin proporcionar la base para programar las actividades, tanto preventivas como correctivas del establecimiento. Se recomienda definir parmetros simples en funcin del grado estimado de desgaste del componente y su costo de mantenimiento y la equivalencia porcentual respecto a su valor de reposicin.