UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

SEMINARIO

PERITACIONES Y VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS

EXPOSITOR: Ing. Leoncio Elmer LUQUILLAS PUENTE

DEFINICIONES
1.- PERICIA Es la accin dispuesta por el juez mediante una Resolucin 2.- PERITO Es el profesional idneo y capacitado, con conocimientos especiales de naturaleza cientfica, tecnolgica, artstica u otra anloga . 3.- PERITACION Es el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la recopilacin de datos y documentos

4.- PERITAJE Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que contempla los items que establecen los reglamentos.

OTRAS DEFINICIONES
1.- DAO Perjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que ocasiona daos a bienes o a inters de terceros. 2.- DAO EMERGENTE O CONSECUENCIAL Dao a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o inmediata de un siniestro o cambios, extrnseco a la propiedad. 3.- LUCRO CESANTE Beneficio o utilidad que se habra conseguido de haber continuado la explotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma forma que se estaba realizando.

Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada, por incumplimiento que incumbe al deudor. 4.- PERJUICIO Menoscabo o privacin de ganancia o demritos ocasionados por acto de omisin y que debe indeminizar o ms del dao o detrimento material causado por modo directo.

FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES
A.- Cuando es integrante: Sujetarse al equipo de trabajo, respetando el plan cronograma como respetar las lneas de coordinacin. y

B.- Cuando es partcipe: Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo dispuesto por la Ley Orgnica del Poder Judicial, el Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil, Reglamentos, etc.
C.- Cuando es responsable:

Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional respectivo los dictmenes judiciales que elabora, asume la plena responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga de manifiesto su capacidad, su experiencia, su tica y su honestidad.

II.- ESPECIFICAS EL PERITO:

Se constituye, independientemente de su anlisis fro, en asesor, y su opinin sirve para administrar justicia. Contribuye complementando a otras reas del saber (derecho, economa, etc) a ejercer una mejor justicia en el pas. Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compraventa que obliga a su vez a movimientos econmicos. Determina el justiprecio en las valores de expropiacin, las implicancias que se encierran a travs de la propiedad privada, afinando ms su anlisis Se orienta lo ms cerca de la verdad de los hechos en la pericias de opinin tcnica, de acuerdo a su especialidad. Se orienta lo ms cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.

FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede concluir que el perito, como rgano de auxilio judicial contemplado en el Cdigo Procesal Civil, el profesional, es indirectamente un ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitrsele que su trabajo, a travs del juez con los criterios discrecionales que ste tiene, pueda contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.

CAMPOS DE CONCEPCION
I.- CONCEPCION DE FORMA Est definida por la aplicacin de los criterios y metodologas que emplea el perito en base a la formacin profesional y la experiencia que tenga.

II.- CONCEPCION DE FONDO Est definido por la aplicacin de las normas, a travs de los cdigos, reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los que se tienen que sujetarse los peritos.

CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

1.- Estar permanentemente capacitado: La actualizacin de conocimientos en cuanto a normatividad se refiere as como la bsqueda de nuevas metodologas, nuevas tecnologas son bsicas para la accin del perito 2.- Profundizar los valores ticos: La idoneidad del profesional perito a travs de la transparencia de sus acciones, har que su pericia sea ms seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o en la actividad privada. 3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcialidad de sus acciones, el no permitir presiones de ningn tipo, el rechazar cualquier medio que quisiera desviar favorecer las conclusiones de su pericia, contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, ser mejor su accionar en la pericia, contar con mayor acuciosidad, capacidad, inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia. 5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos, cdigos, leyes y cualquier norma en general, le permitir al perito mayor facilidad en la determinacin de su pericia. 6.- Solucin e interpretacin de resultados: No slo el manejo de las normas, sino, la interpretacin de las normas hace que la pericia sea ms eficiente, ms real y justa.

TASACION DE BIENES INMUEBLES

I.- TASACION DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico y algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes: 1.- Fijar, medir, evaluar, valorar 2.- Poner precio o lmite de precio a las cosas que se venden 3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde 4.- Precio mximo o un mnimo a que se puede venderse una cosa por disposicin de la autoridad II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS 1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversin que se efectuado para producir un bien. 2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para su venta

3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un bien para su compra. CONCEPTOS SOBRE EL VALOR 1.- Difcil apreciacin y precisin 2.- No es entendido por todos de igual forma 3.- El sentido de aplicacin es muy diferente en uno y otro caso 4.- El entendimiento vara de una persona a otra 5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada caso 6.- Existe una variedad impresionante del trmino valor: Valor contable Valor en libros Valor residual Valor de mercado Valor de uso Valor real Valor de reposicin

Valor de venta Valor de tasacin Valor verdadero Valor arancelario Valor estimado Valor de edificacin Valor Comercial Valor fsico Valor subjetivo Valor sentimental Valor de apetencia Valor oficial Valor de realizacin Valor reglamentario Valor justo o justo valor

7.- La utilizacin y aplicacin del valor exigen no slo de conocimientos de ingeniera, sino tambin: econmicos, financieros y legales. 8.- De la mejor estimacin del valor del inmueble depender en gran parte el xito de las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisin de la transaccin comercial. 9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su oferta, significa por lo general que el valor de tasacin no ha respondido a los valores reales de mercado. 10.-El trmino valor de los bienes inmuebles como de todo bien, se debe considerar bajo lo siguiente:

Concepto de apetencia de posesin Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que estos nos pueden brindar .

Aprovechamiento de su uso.
Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado y uso probable.

III.- ETAPAS DE LA TASACION 1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la lectura y confrontacin de la documentacin que puede obtener el perito, para los fines del mandato judicial o particular. 2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita que hace el perito al inmueble materia de la tasacin para percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para poder tasar. 3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagacin en el Marco Institucional de Referencia, de la documentacin faltante que el perito determina despus del estudio de la documentacin. 4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce informacin y el anlisis de la documentacin de referencia. de

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a la elaboracin del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al informe pericial en el caso de particulares.
IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION 1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).Organismo que ha elaborado el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, que norma y regula los procedimientos para tasar los bienes muebles e inmuebles.

B.- Cuerpo Tcnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que sirvi de base para el de CONATA.

C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institucin que tiene los expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se tomar las que corresponda al orden tcnico. Se ver expedientes que sean cosa juzgada, que puedan servir de referencia y que hayan creado jurisprudencia.. D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos, que proporciona las certificaciones de propiedad, gravamen, dominio, etc. E.- Notara.- En ella se encontrar sus Registros de Escrituras Pblicas, Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos tcnicos para las tasaciones.

F.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se tiene documentacin de antecedentes de Declaratorias de Fbricas, que contiene datos que le sirve al tasador. G.- Municipios.Organismos que proporcionan mayor cantidad de datos: Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de Numeracin, Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalos, Planos, etc.

2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA A.- Documentos de propiedad.- Promesa de compra-venta, Contratos Privados, Minutas, Escritura Pblicas, Testimonios. B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del traslado de Dominio que ha tenido la propiedad a travs de su existencia. C.- Declaratoria de Fbrica.- Es el ttulo de la edificacin, pudiendo ser: Original, Ampliacin, Modificacin, Remodelacin, Demolicin, etc. Contiene muchos datos tcnicos D.- Independizacin.- Es para el caso de los bienes que tiene caractersticas de propiedad exclusiva con bienes comunes o copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes de los derechos de los propietarios sobre los bienes y servicios comunes. E.- Licencias.- Pueden ser de obra, de ampliacin, de modificacin,

de remodelacin, demolicin, etc. Consigna: reas autorizadas, valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la obra, etc. F.- Autoavalos.- Consigna: antigedad, especificaciones tcnicas, valores arancelarios, estado de conservacin, aranceles de terreno, etc. G.- Certificado de Gravmenes.- Consigna en las fichas registrales si existe o no hipoteca. H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a la fecha de compra de los equipos, especificaciones tcnicas de sus piezas, etc. I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseo de las especialidades, se constata si hubo o no modificaciones. J.- Valores.- Pueden ser reglamentarios o de mercado. Los valores reglamentarios (arancelarios) los proporciona la CONATA a

travs del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de mercado (comerciales) los proporciona la oferta y demanda. K.- Dispositivos legales.- Est constituido por los reglamentos, cdigos, leyes, etc.

V.- TIPOS DE TASACION

1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados, con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de acuerdo al caso que considere el perito. A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos legales) B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver dispositivos legales) C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble materia

de la tasacin, en la que se debe auxiliar con la tecnologa a la mano (cmaras fotogrficas, videos, etc.) Se determinar: - Distribucin: Planos - Especificaciones Tcnicas - Estado de conservacin - Antigedad del inmueble: por zonas o integral - Usos: vivienda, taller, depsito, colegio, etc. - Zonificacin - Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas - Coeficiente de edificacin 2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a solicitud, con los valores de oferta y demanda del Mercado.

VI.- DICTAMEN JUDICIAL.Debe ser claro, preciso, concreto, en lenguaje entendible, adems debe ser motivado 1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL A.- MEMORIA DESCRIPTIVA A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de acuerdo al mandato judicial. B.- Nombre de la persona que solicita la tasacin.Normalmente es le Juez. C.- Objeto de la Tasacin y Metodologa o Reglamentacin empleada.- Se explicar los fundamentos tcnicos y legales que emplea el perito para tasar. D.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Es la que dispone el Juez.

E.- Ubicacin.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores la calle. F.- Linderos y medidas perimtricas.- Se debe describir con claridad y precisin, puede usarse la siguiente metodologa 1.- Frente. Puerta principal. Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje, hall, aires, etc) 2.- Entrando por la derecha. De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.) con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros ) con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa, etc. ) con que medida ( medida de longitud ) 3.- Entrando por la izquierda. De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.) con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall,aires, etc)

con que tipo de lnea ( recta quebrada, curva, sinuosa, etc.) ;con que medida ( medida de longitud ) 4.- Fondo.- Normalmente une los linderos de la derecha e izquierda; con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall, aires etc.); con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa, etc.); con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Nmero de tramos 1.- El primero De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc.) Con quien colinda(terceros, otra seccin, ambientes, etc.) Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa, etc.) Con que medida (medida de longitud)

2.- El segundo y siguientes Sentido con que dobla (derecha o izquierda) Orientacin (tipo de ngulo, grado ) Con quien colinda (terceros. Otras seccin, hall, etc); Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa) Con que medida (medida de longitud) G.- Areas.- Se indicar las reas segn sea el caso. 1.- De Terreno 2.- De la Edificacin * Areas de Ocupacin * Areas Techadas * Areas Libres * Areas Exclusivas * Areas Comunes * Area de Aleros Exteriores * Areas Superpuestas

A.L

POZO LUZ

A.L

A. EXCLUSIVA

AL + AT

A
HALL

B
ESCAL

AREAS COMUNES

ESCAL

POZO LUZ HALL

ESCALERA

I.- DEFINICIONES
A.- De las reas: El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece 1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las reas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal) El Reglamento de la Ley 27157 establece: 2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

AREA CERRADA
DORMITORIO

AREA CONSTRUIDA

AREA SIN CERRAR AREA TECHADA

BALCON

A.L.

AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO

A.T.E.

A.S

ARAREA LIBRE AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO

VEREDA

AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta) AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2 AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2 AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2

ALERO EXTERNO
*
*

Las reas del Alero Externo se declaran independientemente de las reas techadas de la edificacin. (concepto tcnico) El rea de techada total del nivel ser la suma de su rea techada propia + rea techada del alero externo El rea total techada del piso se convierte en rea de ocupacin del piso superior DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES * SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos * INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones * DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada seccin * PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

INDEPENDIZACION
A.L POZO LUZ A.L

SUB DIVISION

A
HALL

B
ESCAL

LOTE 1

ESCAL

SUB LOTE

SUB LOTE 1 B

1A

H.- Zonificacin y Uso actual del predio.- Es fundamental para determinar el valor. I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz, agua,desague, etc. J.- Descripcin de la distribucin de las plantas.- Se describir en forma ordenada la distribucin de la edificacin sin dejar espacios en blanco en el plano (closets, terrazas, patios, etc) K.- Descripcin de la edificacin.- Se mencionar las generalidades de la unidad inmobiliaria. L.- Estado de conservacin.- Se calcular de acuerdo al estado de conservacin y antigedad y a los criterios establecidos en el Reglamento Nacional de Tasaciones. M.- Servidumbres.- Se indicar si las hubiera.

N.- Antigedad de la construccin.- Mediante el proceso de la investigacin el perito debe determinar la antigedad de la obra (autoavalo, conformidad de obra, factura del medidor) .- Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho dato O.- Observaciones.- Se mencionar las que crea conveniente el perito. B.- VALORIZACION

1.- Valorizacin del terreno.- De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
2.- Valorizacin de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

3.- Valorizacin de las Obras Complementarias.- De acuerdo al anlisis y presupuesto que se elabore, referida a la fecha de la tasacin. 4.- Valorizacin de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per. P.- Fecha de Dictmen Pericial.- Se consigna da , fecha y ao de la elaboracin del dictamen. Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y la final se firma. R.-Sello del profesional.- Debe indicar el nmero del Registro del Colegio Profesional correspondiente.