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ENTREGA DE BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LA LEY 675 DE 2001

1. ANTECEDENTES HISTORICOS El Cdigo Civil Colombiano que data desde 1887, y que comprende las disposiciones legales que determinan los derechos de los particulares por razn del estado de las personas y de sus bienes, no contempla la propiedad horizontal, por lo tanto anteriormente las propiedades que estaban en pisos o apartamentos dentro de una misma edificacin no estaban reguladas legalmente. Fue en 1946 cuando presentaron al Congreso un proyecto de ley sobre propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio, el cual se someti a estudio en 1947, pero no se convirti en ley de la Repblica.

Despus de los sucesos del 9 de abril de 1948 que causaron grandes daos en la capital de Colombia, el gobierno expidi el Decreto 1286 de 1948 con el fin de estimular la construccin de varios pisos en una misma edificacin y reemplazar las afectadas por los hechos violentos del 9 de abril. El mencionado decreto se convirti en la ley 182 de 1948.
Ms tarde la Ley 16 de 1985, reforma y complementa la ley 182 de 1948, pero se convirtieron como en leyes paralelas. La ley 428 de 1998 regul las unidades inmobiliarias cerradas, pero sta no fue reglamentada. En las tres leyes anteriores que dan pie a la conformacin jurdica de una propiedad horizontal, no son especficas en algn artculo normas que hagan alusin a la entrega de bienes comunes. En el ao 2001 surge la Ley 675 donde se habla especficamente por primera vez de entrega de los bienes comunes (Articulo 24), buscando con esto suplir los vacos que dejaba el legislador en las leyes y decretos anteriores, los cuales causaban una cantidad de conflictos entre el propietario inicial y compradores, de lo cual tenemos conocimiento que, todava a la fecha, hay procesos cursando en los despachos por entregas, sin ningn protocolo, de bienes comunes de edificios en la ciudad.

2. DESARROLLO NORMATIVO Y ANALISIS EN LA LEY 675 DE 2001 La ley 675 de 2001 define en el Artculo 3.- Bienes Comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso y goce o explotacin de los bienes de dominio particular. Ntese que la titularidad de los bienes comunes est en cabeza de los propietarios de bienes privados, cada uno tiene una parte proindivisa; y no est en cabeza de la persona jurdica, cuyo objetivo solamente es administrar sin ser propietaria. Esta parte proindivisa no es identificable fsicamente. Asimismo define el artculo 3.- Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio o conjunto, as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los dems tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Sin los bienes comunes esenciales, que son indispensables e imprescindibles, no podran existir ni disfrutarse los bienes de dominio particular. Los bienes comunes deben estar expresados con claridad no solamente en el reglamento de propiedad horizontal sino tambin en los planos aprobados con la licencia de construccin, como lo expresa el Artculo 19 de la ley 675, Pargrafo 1. En relacin con el terreno, slo es esencial la parte sobre o bajo la cual existan construcciones o instalaciones de servicios pblicos bsicos. Esto nos explica que la parte de terreno donde no existe construccin o instalacin de servicio pblico, es un bien comn no esencial, por lo tanto esa parte es susceptible de desafectacin. El tema de la desafectacin de que tratan los artculos 20 y 21 de la ley 675 de 2001 merece estudio separado que en su momento analizar el respectivo grupo, pues surgen interrogantes como el modo de adquirir el dominio de bienes que son de una comunidad Artculo 22.- Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitara el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrn ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de bienes privados que por su localizacin puedan disfrutarlos. Por otra parte define el mismo artculo 3.- Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestacin de voluntad contenida en escritura pblica, lo somete al rgimen de propiedad horizontal.

Slo el propietario inicial que ha adquirido la propiedad mediante un ttulo y que aparece en el certificado de tradicin de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, puede constituir y someter el inmueble al rgimen de propiedad horizontal tambin por medio de una escritura pblica que contiene el reglamento de propiedad horizontal y que de acuerdo con el Artculo 5 deber incluir como mnimo lo siguiente:

1. El nombre e identificacin del propietario.


2. Nombre distintivo del edificio o conjunto. 3. La determinacin del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, rea y linderos, indicando el ttulo o ttulos de adquisicin y los correspondientes folios de matrcula inmobiliaria. 4. La identificacin de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeacin Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces 5. La determinacin de los bienes comunes, con indicacin de los que tengan el carcter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los mdulos de contribucin, segn el caso.

7. La destinacin de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deber ajustarse a las normas urbansticas vigentes
8. Las especificaciones de construccin y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. Adems de este contenido bsico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirn las regulaciones relacionadas con la administracin, direccin y control de la persona jurdica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organizacin y funcionamiento del edificio o conjunto.

Pargrafo 1.- En ningn caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrn vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entendern no escritas Teniendo en cuenta el artculo 5o, se puede comprender que el contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal no slo regula los derechos y obligaciones de los copropietarios, sino que identifica y determina especificaciones muy precisas de la persona jurdica, adems contiene regulaciones de administracin, direccin y funcionamiento de los bienes comunes del edificio o conjunto. Queremos resaltar que el reglamento, en principio, ha sido redactado de manera unilateral por el propietario inicial, as como el estatuto que regula los derechos y obligaciones a cuya normatividad quedan sometidos los nuevos adquirientes de unidades privadas. Por ser el reglamento de naturaleza jurdica que implica acuerdo de voluntades, ejerce poder coercitivo sobre los propietarios y tenedores, porque si bien es cierto que tenemos derechos individuales, no es menos cierto que tenemos que respetar los derechos de los dems y/o de la comunidad.

En general, el propietario inicial desarrolla muchas actividades en la ejecucin y realizacin de su proyecto: invierte capital, moviliza el sistema financiero, contribuye al desarrollo urbanstico de las ciudades, concibe el proyecto, obtiene la licencia de construccin, solemniza el reglamento de propiedad horizontal a travs de escritura pblica que registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, y aqu se produce el nacimiento de la persona jurdica de propiedad horizontal, la registra ante la alcalda, desarrolla la edificacin del inmueble, inicia el proceso de venta, transfiere el derecho de dominio de las unidades privadas.
2.1 Qu documentos contienen las especificaciones de construccin? La licencia de Construccin Los Planos Memoria descriptiva Proyecto de divisin. El rea de cada una de las unidades independientes que sern objeto de propiedad particular. El sealamiento general de las reas y bienes de uso comn.

2.1.1 Qu es la licencia de construccin ? La licencia de construccin es un acto administrativo. Es la autorizacin previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y dems normatividad que regule la materia (Dcto. 564/06).

2.1.2 Qu son los planos ? Son documentos que mediante dibujo tcnico describe las especificaciones constructivas y deben mostrar: La localizacin del inmueble Los linderos La nomenclatura El rea de cada una de las unidades privadas Las reas y bienes de uso comn 2.1.3 Qu es la memoria descriptiva? Es una descripcin cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido el edificio o conjunto, como los cimientos, la estructura (bases, columnas, vigas, entrepisos), la cubierta, los muros, los pisos, etc. 2.1.4 Qu es proyecto de divisin? Es un resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra dividida la persona jurdica, los bienes comunes y sus reas, los bienes privados y sus reas. Por ejemplo: de cuntos pisos, cuntos apartamentos en cada piso, cuntos garajes, etc.

3. APLICACIN DEL TEMA EN EL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Definido en este orden, cuales son los bienes comunes y quien es el propietario inicial, e identificados otros aspectos que nos permiten dar claridad al asunto que nos ocupa, entramos en el tema sobre la Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial, que la Ley 675 de 2001 define as:
Artculo 24.- Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efecta de manera simultnea con la entrega de aquellos segn las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreacin y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarn a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a ms tardar cuando se haya terminado la construccin y enajenacin de un nmero de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deber incluir los documentos garanta de los ascensores, bombas y dems equipos, expedidas por sus proveedores, as como los planos correspondientes a las redes elctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios pblicos domiciliarios.

Pargrafo 1.- Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirn a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construccin se haya concluido . Pargrafo 2.- Los bienes comunes debern coincidir con lo sealado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal. Una vez enajenada la unidad privada, una de las principales obligaciones del vendedor es entregar, as como recibir, lo es del comprador. El procedimiento y condiciones para la entrega y recibo se consignan en los documentos que forman parte de la negociacin (oferta, promesa de compra venta, escritura de compraventa) y en el Reglamento de Propiedad Horizontal. La entrega y recibo de los bienes privados incluye los bienes comunes. 3.1 Que debe entregar el constructor Un desarrollo constructivo materializado Los documentos exigidos por la ley que soportan su construccin Las especificaciones de la construccin y sus accesorios Manual de uso y mantenimiento

3.2 Que documentos debe entregar


El reglamento de propiedad horizontal Garantas Recibo de pago Listado de propietarios Contratistas Contratos Manuales de funcionamiento Matricula inmobiliaria del edificio o conjunto Pliza de incendio y terremoto

3.3 Exigencia legal de entrega de acuerdo con lo aprobado


De acuerdo al Art. 24 Ley 675 del 2001: Pargrafo 2 Los bienes comunes debern coincidir con lo sealado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal. Es importante tener en cuenta este pargrafo para la entrega del bien comn esencial o no esencial, por parte del propietario o el administrador, pero vale recordar, que si no coincide, el legislador le permiti al propietario inicial, constructor o vendedor nicamente dejar constancia de ello. Esto no quiere decir que no lo reclamen ante la autoridad competente del Estado por parte del Gobierno o por va judicial, segn las normas civiles, comerciales y urbansticas, adems de solicitar la entrega de las garantas de calidad y estabilidad de la obra.

4. PROCESO DE ENTREGA

4.1 Cundo se hace la entrega de bienes comunes esenciales?


Se efecta simultneamente al recibir unidades privadas Es una presuncin legal ( admite prueba en contrario) Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores Segn actas correspondientes.

4.2 Cundo se hace la entrega de los bienes comunes generales ? Los bienes comunes generales, tales como: zona de recreacin y deporte y salones comunales, entre otros, deben entregarse a ms tardar, cuando se haya enajenado unidades privadas que representen el 51% de coeficientes de que se compone el edificio y/o etapa.

4.3 A quin se deben entregar los bienes comunes generales? Deben entregarse a la persona o personas designadas por la asamblea general, o en su al administrador definitivo. 4.4 A quin se convoca para este procedimiento ? A la asamblea general A la comisin delegada Al administrador nombrado por los copropietarios Si hay negativa de recibir se hace la entrega al administrador provisional defecto

4.5 Necesidad de un buen recibo de bienes comunes


de: Es un derecho del adquirente Es el punto de partida de la excelencia administrativa Contribuye a la valorizacin del inmueble Ayuda al despegue y posicionamiento de centros comerciales. El administrador debe obtener la informacin de lo que administra y asumir el conocimiento

Aspectos Jurdicos: Tradicin anterior, cesiones; contrataciones; saneamientos de crditos, hipotecas, gravmenes; reglamento de propiedad horizontal; cotejo de proyecto frente a normas: urbanstica, constructiva, servicios pblicos, ambiental, seguros, leyes sanitarias, vigilancia, aspectos tributarios.
Aspectos Contable-financieros: Presupuesto provisional, estados financieros, inicio de libros de contabilidad, pagos de acometidas de servicios pblicos, comprobantes contables inherentes a la persona jurdica, pago de obligaciones tributarias (retenciones, IVA), estado de la cartera morosa incluido el constructor, pago de obligaciones laborales (salarios, prestaciones sociales, seguridad social, parafiscales). Aspectos Tcnicos: De los productos, de las especificaciones constructivas, del manual de uso y procedimientos de mantenimiento.

5. SURGIMIENTO DE CONFLICTOS Por falta de protocolo y agenda de entrega Por falta de conocimiento de las especificaciones tcnicas. Por desconocer los manuales de uso y mantenimiento Por aparicin de imperfectos Por desencanto entre lo ofrecido y lo entregado Por inconformidad con los acabos

5.1 Acciones de reclamacin


Qu acciones de reclamacin se pueden tomar Mtodos Alternos de solucin de conflictos antes de acudir a la justicia ordinaria civil: Directa Conciliacin Arbitramento Factor de xito de la reclamacin Contar con la prueba tcnica en cada uno de: Los productos La falencia en los procedimientos de construccin donde surge el inconveniente. Propuestas y cotizaciones de la solucin Las acciones pueden ser por: a. Va Administrativa Ante la Secretara de Control Urbano y Espacio Pblico y /o ante la Superintendencia de Industria y Comercio. b. Va Judicial Accin ordinaria declarativa Accin popular

Accin de grupo Se le dar el trmite previsto en el Cdigo de Procedimiento Civil. Ley 675 de 2001, Art. 58, numeral 2, pargrafo 3.
Contar con la asesora y asistencia idnea. En los distintos aspectos: el inconveniente, la falla, la omisin, el procedimiento constructivo equivocado. Responsabilidad civil en la construccin y en la entrega Propietario inicial y/o Constructor por: Fallas de estabilidad Materiales usados Procedimientos utilizados Responsabilidad del ingeniero calculista Es su responsabilidad cuando las fallas son el resultado de eventuales errores u omisiones en el proyecto estructural.

CONCLUSIONES

La ley 675 de 2001 determina los procesos a seguir que comprende: entrega de bienes comunes y privados, documentos, el momento de entrega, y a quin se entrega, as como el proceso de eleccin del primer ente administrativo y, en caso de inconformidad, el procedimiento a seguir y a quienes recurrir. No obstante lo anterior, con frecuencia surgen las inconformidades porque el recibo de los bienes comunes se hace al ojmetro.

Segn lo estudiado, el administrador definitivo debe obtener informacin de lo que va a administrar que conlleva el conocimiento de aspectos jurdicos, contable-financieros y tcnicos. Podemos deducir, entonces, que para recibir las reas y bienes comunes generales y esenciales debe solicitar experticios tcnicos, as evitar los problemas maysculos que se le puedan presentar, pues consideramos poco probable que un administrador sea a la vez una persona experta en asuntos jurdicos, contable-financieros y en construccin de obras civiles.

Si el administrador recibe sin tener en cuenta la responsabilidad que esto conlleva, se le pueden presentar dolores de cabeza, adems que no debe desconocer ni olvidar que l responde por la culpa leve y grave. La entrega y recibo debe estar apoyada en informes realizados por expertos. Esto le dara confianza y tranquilidad al administrador que recibe y por ende tendra menos problemas en relacin con las quejas futuras que puedan surgir por parte de los adquirientes de unidades privadas. En la medida que aparecen conflictos, stos servirn para hacer las modificaciones a la ley y llenar las falencias que en ella puedan existir. De ah la importancia de la capacitacin e idoneidad de los administradores, adquiriendo conocimiento amplio de la ley y compartiendo las experiencias, mxime teniendo en cuenta el crecimiento vertiginoso de la propiedad horizontal en Colombia y la poca cultura que an tenemos sobre propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 rige a partir de su publicacin y deroga las leyes 182 de 1948, la Ley 16 de 1985 y la Ley 428 de 1998.

PREGUNTAS FRECUENTES
Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal y mientras son vendidos los inmuebles privados debe existir un administrador provisional. Quin lo nombra? Hasta dnde va su nombramiento? Qu funciones tiene? Puede cobrar cuotas de administracin? Cuando el dueo de la obra, generalmente la constructora, est construyendo o inicia la venta de los bienes privados de un edificio o un conjunto sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, le corresponde a dicho propietario inicial, administrar la Propiedad Horizontal.

Hasta cundo debe ejercer dicha administracin Provisional?

Ejerce dicha administracin hasta cuando venda un numero de bienes que representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual deber informarlo por escrito a dichos nuevos dueos, quienes tienen 20 das hbiles para que se renan en asamblea de propietarios y nombren su propio administrador articulo 52 ley 675 de 2001.
Qu pasa si no se renen en dicho termino los nuevos propietarios? Si no se renen en dicho trmino, el propietario inicial (generalmente la constructora) nombra al administrador definitivo, que bien podr ser a quien design inicialmente como administrador provisional, u otra persona.

Si el dueo inicial se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva al administrador, dicho nombramiento puede ser revocado por los nuevos dueos? Si. Pues en cualquier momento, basta con que se renan los nuevos dueos (representan ms del 51% de coeficientes del copropiedad) en asamblea de propietarios y nombra a su propio administrador. Estando el Administrador Provisional o Definitivo nombrado por el Propietario Inicial Quin aprueba el presupuesto? Mientras est el administrador provisional que ha sido nombrado por el propietario inicial, es este ltimo, quien de manera unilateral establece un presupuesto y si adems el propietario inicial despus de vender ms del 51% de coeficientes se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva al administrador tal como se anota anteriormente, dicho administrador debe seguir ejecutando el presupuesto inicial.

No obstante lo anterior, una vez se logre reunir los nuevos propietarios en asamblea de propietarios, stos al ser el mximo rgano social, pueden modificar en cualquier momento el presupuesto y con ellos los valores que se vienen cobrando por concepto de cuotas de administracin, pues al fin y al cabo, son el mximo rgano social.

En qu documentos se enuncian los bienes comunes de cada edificio o conjunto?


Para conocer cules son los bienes comunes que debe entregar el propietario inicial, los propietarios y administradores debern consultar El Reglamento de Propiedad Horizontal; los planos arquitectnicos y de Propiedad Horizontal, el cuadro de reas y proyectos de divisin aprobados por una de las curaduras urbanas o entidad municipal respectiva, segn el caso.

Es obligatoria la existencia de un acta de entrega y recibo de estos bienes comunes esenciales? El acta de entrega de los bienes privados es suficiente para demostrar la entrega de los bienes comunes esenciales, pues la Ley presume que se produce de manera simultnea.

Por cunto tiempo deben efectuarse reparaciones locativas de los bienes comunes?
Durante el periodo establecido en el contrato. En caso de no haberlo hecho, estas reparaciones de los bienes que no tienen garanta, se harn durante los siguientes seis (6) meses para bienes muebles y durante un ao para bienes inmuebles.

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