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VALUACIN DE INMUEBLES
TASACION POR COMPARABLES
Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ
Precio consolidado
Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la propiedad x Precio consolidado Valor de la propiedad = 150 m x $ 678,61 = $ 101,791.50
Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no haber accedido a datos de propiedades vendidas, queda Valor de la propiedad = Redondeando $ 101791,50 x 0,95 = Valor de la propiedad = $ 96,701.93 $ 97,000
Calle 16
B Calle18 C
T Calle 20 PLAZA
Calle 22
Calle 24
Calle 26
Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 41 Calle 43 Calle 45 Calle 47
Coeficientes PH
Coeficientes utilizados segn caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1.50 1.30 1.00 0.85
Coeficientes segn la superficie cubierta propia Hasta 30 m De 31 m a 50 m De 51 m a 100 m De 101 m a 150 m De 151 m a 250 m 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90
Planilla PH Comparables
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES Coeficientes Asimiladores
Antec Ubicacin Edad - Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 - 2.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 - 2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 - 3.0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 - 2.5 Piso Planta 2 Patio Int. 4 Contrafr. 1 Contrafr. 7 Frente 20/10/2006 195000 106.64 1828.58 1.05 0.95 1.00 0.95 0.649 1.30 0.90 1.00 1.13 2058.41 20/10/2006 170000 98.92 1718.56 0.95 1.00 0.95 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.63 2809.51 20/10/2006 165000 96.73 1705.78 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54 Fecha Importe Sup. Propia Valor Unit. $ 20/10/2006 150000 m 90.84 $/m 1651.25 Ubic, Ubic. Edif. 0.95 1.05 Ubic. 0.90 Divisores Sup. 1.00 Edad y 0.696 Caract. 0.85 Piso Planta Propia Estado Construc. 1.00 1.00 Multiplicativos Oferta Actual. Coef. Total 1.88 3109.07
Vbuh $/m *
S=
1 Promedio
10537.53 2634.38
Sup. Propia Valor Unit. m 101.37 $/m 2827.00 Ubic, Ubic. Edif. 1.00 0.90 Ubic. 1.00
Coeficientes Asimiladores
Sup. 1.00 Edad y 0.64 Caract. 1.00 Oferta Actual. Coef. Total 1.00 1.00 0.58 Piso Planta Propia Estado Construc.
Vbuh $/m
2827.00
Valor Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc =
2827.00 x 101.37 x 0.58 =
Planilla Antecedentes PH
Direccin Valor Oferta X 1.00 Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha N.C. X 01-43-650120 Antecedente A tasar U:F: 9 F1c X Real
Superficie Propia
a Tasar Venta Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO
Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 33 Frente Cochera 1 2 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra
96.24
109.30
101.27
Fuente
El tasador adopta $ 95000 en funcin de considerar que ste ser el valor ms probable luego de ponderar las condiciones del mercado
SUB TOTAL 100.00 B B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vas Comunicacin Medios Rutas Frecuencia
SUB TOTAL 100.00 C C.1 C.2 C.3 C.4 C.5 C.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Mdicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad
SUB TOTAL 100.00 D D.1 D.2 D.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminacin Con Contaminacin Ruidos
SUB TOTAL 100.00 RESUMEN CONFORMACION URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL
A B C D
TOTAL 100.00
Puntuacin Vecindario Tipo de Zona Excelente Muy Buena Buena Satisfactoria Regular Deficiente Mala Escala 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.00 1.00
Zona de Anlisis: Part. O Dep.: Provincia: Pas: Coeficientes de Homogeneizacin - MULTIPLICA Oferta/Venta Precio Frente Fondo Superficie Zoni Fot Precio Unitario
ACT UBIC. PISO PLTA SU.P. CA.C. EDAD EST. F. FD. PA.T. OFER COEF TOTAL
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Obs.:
Se adopta:
Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos. Norma TTN 6.x
Explicacin de la Planilla
La planilla de Anlisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa bsicamente. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del bien a tasar con las de los antecedentes.
Explicacin de la Planilla
A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla
Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del bien a tasar, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del mismo. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable.
Superficies
Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente que ser el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc, la superficie deber homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente.
La superficie cubierta se consignar, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semicubierta o descubierta ser procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaucin de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podr establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.
PISO: Coeficiente de Ubicacin del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicacin en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar.. PLTA: Coeficiente de Ubicacin en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio. SUP: a tasar. CA.C. : Coeficiente de Superficie propia que compara las caractersticas de cada Antecedente con el bien Coeficiente de Caractersticas Constructivas de cada antecedente comparado con el bien a tasar.
EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigedad en aos de cada antecedente comparado con el bien a tasar.
EST. : Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar.
Observaciones. Valor unitario adoptado. Suma de los valores unitarios homogeneizados. Promedio de valores unitarios homogeneizados.
Recomendaciones
Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:
TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien a tasar, aqu se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin.