Derecho Civil III (Contratos) CONTRATO DE INQUILINATO

CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO LEY DE INQUILINATO

DEFINICION Definicin Legal - Es un contrato en las que las dos partes se obliga recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Art. 1703 C. C. Definicin Doctrinaria - La accin de arrendar. Contrato por el que se arrienda. Precio del mismo,

llamado tambin renta o alquiler. Se define el arrendamiento o locacin en la

siguiente forma: ""Habr locacin cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa,; y la otra, a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero""La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas"

Visto de una forma general, el contrato de Inquilinato sigue en gran parte las mismas caractersticas del Contrato de Arrendamiento contemplado en Cdigo Civil. Caractersticas: - Bilateral: Porque surgen obligaciones correlativas a cargo de ambas partes, uso, contra pago de un precio - Consensual Solemne: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; o atendiendo a la posibilidad expresada en el articulo 4 podra configurarse solemne

- Oneroso: Pues existe una contraprestacin, caso contrario seria Comodato

- Conmutativo: el valor de las prestaciones de las partes aparecen fijados de antemano

- Principal: Pues no depende de otro negocio jurdico para subsistir, es decir depender

por si solo
- Tracto sucesivo: porque las prestaciones del arrendador y del arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera peridica -Nominado: Si bien es cierto que el contrato de Inquilinato no esta expresamente plasmado en el cdigo civil, en este cuerpo normativo si se plasma en contrato de

arrendamiento, mismo que esta ligado al de Inquilinato que es adems suplido por la
Ley de Inquilinato. -Temporal: porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija en relacin con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada

DENOMINACION DE LAS PARTES

Principales.
ARRENDADOR LOCADOR. Es la persona que posee uno o varios bienes muebles destinados a ser alquilados, quien adquiere derecho y obligaciones, como es el de exigir el canon de arrendamiento a los inquilinos y la obligacin de mantener en optimas condiciones los servicios bsicos de dichos inmuebles si fueren para habitar.

ARRENDATARIO INQUILINO.
Es la persona que habita una vivienda propiedad del arrendador, obligndose a cancelar puntualmente el respectivo canon de arriendo y el cuido de la casa alquilada, que a la vez adquiere el derecho de habitacin y gozar de todos los servicios inherentes a la vivienda.

En el Capitulo III de la Ley de Inquilinato, se contempla el arrendamiento de Mesones, por tal razn dentro de los sujetos que se mencionan en el contrato de Inquilinato podemos incorporar las figuras del MESONERO y el SUBARRENDATARIO. MESONERO. Es la persona que se encarga de cobrar los cnones, cuido del mesn entre otras obligaciones; adems es la encargada de entenderse con los inquilinos sobre los problemas que acaecen en el trascurso del arriendo. SUBARRENDATARIO. Es la persona que contrata con el arrendatario, que en este caso se conoce como subarrendarte. El legislador tuvo muy en cuenta lo que sucede en nuestra realidad, agregando al subarrendatario, ya que muchas veces el propietario contrata con el arrendatario y este no utiliza la casa para habitarla el o su familia, sino la alquila a otra persona o grupo familiar, por lo que nace otra relacin jurdica entre el arrendatario y subarrendatario.

Campo de Aplicacin. De manera especifica, la ley de Inquilinato aplicar al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se destinen: a) Para vivienda; b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones (15.000.00), siempre que el inquilino sea el dueo del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se trate; c) Para Centros Educativos dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se imparta enseanza sujeta al control o

vigilancia de dichos organismos, o de cualquiera otro del Estado; y dems

centros de difusin de la cultura y de espectculos pblicos legalmente autorizados; y d) Para oficinas pblicas y de profesionales autorizados conforme a la ley, consultorios y clnicas. Art. 1 Ley de Inquilinato

ELEMENTOS ESCENCIALES:
- COSA

- PRECIO

- CONSENTIMIENTO

Del Contrato. (Puntos Esenciales) - El contrato de Arrendamiento o subarrendamiento sujeto a la Ley de Inquilinato deber constar por escrito y expresar entre otros requisitos los expuestos en el Articulo 4 de la Ley de Inquilinato. - La falta del contrato anteriormente expresado ser imputable al arrendador, conforme a

los parmetros establecidos en el Articulo 5 de la Ley de Inquilinato.

- En un contrato de Arrendamiento sometido a la Ley de Inquilinato se podr fijar un plazo para su duracin. Articulo 6. Ley de Inquilinato. - Parmetros para el establecimiento del Canon de Arrendamiento y su excepcin para su aumento. Artculos 7 y 8 de la Ley de Inquilinato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

- Transmitir el uso o goce temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada en tiempo, lugar y forma pactadas - No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de reparaciones urgentes e indispensables - Extender un contrato escrito de conformidad al Articulo 4 de la Ley de Inquilinato - Garantizar el uso o goce pacfico por el tiempo que dure el contrato - Garantizar la posesin til, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado; - Preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando est al corriente del pago de la renta.

OBLIGACIONES DEL INQUILINO

-Pagar la renta en forma y tiempo convenidos. - Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo por los daos y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia. - Informar al arrendador de toda usurpacin o novedad daosa. - Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza - Devolver el saldo que hubiera a favor del arrendador y restituir la cosa arrendada al termino del contrato

EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO - Convencin de las partes voluntariamente cumplida - Por mora del inquilino en el pago de la renta - por destinarse el inmueble arrendado en su totalidad o en su mayor parte, a un fin distinto de la vivienda, o a fines perjudiciales para su seguridad o limpieza, o contrarios a

las buenas costumbres.

- Por almacenar en el inmueble arrendado sin consentimiento estricto del arrendador sustancias inflamables o explosivas. - Por la destruccin total del inmueble arrendado - Por su destruccin parcial que a juicio de peritos, hagan inhabitable el inmueble o parte de el. - Por daos de consideracin en el inmueble arrendado por culpa del arrendatario

- Cuando el arrendatario haga sin permiso del arrendador modificaciones o alteraciones

en el inmueble arrendado - Cuando el propietario del inmueble pretenda hacer una nueva construccion en el mismo solar del arrendado.

-Cuando el propietario tuviere que hacer obras destinadas a aumentar la capacidad locativas del inmueble arrendado o reparaciones en el mismo - Cuando el inmueble arrendado amenazare ruina total o parcial - Cuando por motivos de utilidad publica tanga que ser destruido total o parcialmente el

inmueble arrendado
- Cuando se declare insalubre el inmueble arrendado - Cuando el inquilino se niegue a reembolsar al arrendador el valor del exceso en el servicio de agua consumida, siempre que el inquilino se hubiere comprometido a ello. - Cuando el inquilino subarriende total o parcialmente el inmueble arrendado sin autorizacin del arrendador. - Por vencimiento del plazo convenido

- Cuando se extinga el derecho del arrendador por un hecho independiente a su voluntad.

JURISDICCION Y COMPETENCIA Tribunales en materia de Inquilinato - San Salvador. Juzgados Primero y Segundo de Inquilinato. Art. 18 y 153 L.O. J Juzgados de lo Laboral - Santa Ana, San Miguel, Sonsonate y Nueva San Salvador Jueces de Primera Instancia o los Jueces de los Civil y en defecto Jueces de Paz. - Otros Municipios Segunda Instancia Cmara segunda de lo Civil de la primera seccin del centro y Cmara Tercera de lo civil de la Primera seccin del centro. Art. 6 L.O.J - San Salvador, resoluciones recurribles En el resto de la Repblica conocern las cmaras de Segunda Instancia

RECURSOS

ES ADMISIBLE UNICAMENTE EL RECURSO DE REVISION

DE LAS

RESOLUCIONES DICTADAS POR EL JUEZ QUE CONOZCA EN MATERIA DE INQUILINATO (Articulo 36 Ley de Inquilinato DEROGADO)