EL CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Francisco Hotz

INDICE INTRODUCCIN - ENCUADRE JURDICO - CARACTERSTICAS DEL CONTRATO PARTES CLAUSULAS NULAS - FORMA DEL CONTRATO - NEGOCIOS EN GARANTA Y COMPLEMENTARIOS RENTA EN MONEDA EXTRANJERA - TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA CELEBRACIN DEL CONTRATO - TRATAMIENTO IMPOSITIVO - ASPECTOS A TENER EN CUENTA.

INDICE
INTRODUCCIN3 ENCUADRE JURDICO, CARACTERSTICAS DEL CONTRATO...4 Concepto...4 Tpico....5 Aleatorio...5 Oneroso.6 De tracto sucesivo.6 Real...7 Unilateral..7 Formal...8

PARTES....9 Constituyente y deudor de la renta ..9 Beneficiario acreedor....9 Pluralidad de acreedores...9

CLAUSULAS NULAS...10

FORMA DEL CONTRATO.......10

NEGOCIOS EN GARANTA Y COMPLEMENTARIOS....11 Hipoteca condicionada - 3.116 cc. .12 Fideicomiso de administracin...14 Poder con efectos post mortem art. 1983 cc. .....14 Pacto comisorio expreso arts. 1203 y 2088 cc. ...15

RENTA EN MONEDA EXTRANJERA...15 TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA CELEBRACIN DEL CONTRATO.17

TRATAMIENTO IMPOSITIVO.......18

ASPECTOS A TENER EN CUENTA...18

INTRODUCCIN

En principio, diremos que al hablar de renta nos referimos en general a todo ingreso regular que produce un trabajo, una propiedad u otro derecho, una inversin de capitales, dinero o privilegio1 y en particular, el contrato de renta es la convencin por medio de la cual una de las partes se obliga frente a una o varias personas a brindar una prestacin peridica y cierta, proporcional al precio que recibe con anterioridad2. El origen de este tipo de contrataciones se remonta al Medioevo amparado en la constante inseguridad y preocupacin del hombre respecto de su suerte3, teniendo sus primeras apariciones en los contratos de juego, convirtindose luego, con el desarrollo del clculo de probabilidades y las tablas de supervivencia y mortalidad, en un negocio llevado a cabo ya en el siglo XVIII con un criterio comercial4. Podramos afirmar que en la actualidad este tipo de contratacin ha disminuido en razn de la existencia en la mayora de las legislaciones de sistemas de previsin social que aseguran una renta jubiliatoria por medio de planes pblicos, los que son impuestos a los empleadores a ttulo de aportes a la previsin social, por lo que la existencia de personas fuera del sistema de jubilacin ha decrecido sustancialmente ante el avance de los derechos previsionales y sociales en general; y en especial en nuestro pas con la incorporacin al texto constitucional del artculo 14 bis y la reciente sancin y entrada en vigencia de la ley 26.425 el 9 de diciembre de 2008 que crea el SIPA (Sistema Integrado Provisional Argentino), dejando atrs el sistema de capitalizacin que prevea la ley 24.241. No obstante esto, y haciendo eco de las palabras de Llorens y Rajmil En la primera mitad del siglo pasado, alguien de quien podramos afirmar fue un visionario dijo que las jubilaciones son la gran estafa del siglo XX. Creemos que el lector ha de coincidir con lo acertado de la apreciacin, en lneas generales; especialmente si la afirmacin se la circunscribe a la prctica en nuestro pas. Tambin coincidir el lector
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Osorio Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales 31 ed. Buenos Aires. Heliasta.

2005.
2 3

Tagore Solini Gerardo. Enciclopedia Jurdica Omeba, Voz Contrato de Renta, t IV, pg. 654. La Jurisprudencia ha dicho al respecto: la contratacin de la renta vitalicia tiene una finalidad

de previsin y de cobertura de riesgos, siendo la aversin a los riesgos lo que motiva el contrato Cm. Nac. de Apelaciones en lo Comercial - Sala E. Calvente, Fernando C. c/Consolidar Ca. de Seguros S.A. s/Amparo. 23-06-2009. IJ-XXXV-367.
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Ver Tagore Solini. Op. Cit.

si afirmamos que, en lo que va del siglo XXI, la cuestin no ha mejorado.5. Por las razones expuestas, creemos importante reanimar y volver a traer al plano de consideracin el contrato de Renta Vitalicia, dado que an existen personas que se encuentran en estado de pasividad o mengua, ya sea por razones de edad, incapacidad, desempleo, etc. y no cuentan con un ingreso que les aseguren un nivel de vida digno, pero que - hasta a veces sin saberlo - son propietarios de bienes que en esas circunstancias slo le ocasionan mayores erogaciones; creemos que la implementacin de este contrato puede brindar en muchas ocasiones una opcin muy conveniente y con un impacto social sustancial, esto sin entrar en detalles de su actual implementacin en Europa por medio de instituciones financieras. Por ltimo, y no por ello menos importante, debemos destacar al Escribano como asesor jurdico imparcial en este tipo de contrataciones que, imbuido en sus facultades y conocimientos jurdicos, como en su alta formacin deontolgica, es un actor fundamental y necesario al momento de la instrumentacin de los mismos como tambin en el asesoramiento adecuado a las partes.

ENCUADRE JURDICO, CARACTERSTICAS DEL CONTRATO

Trataremos de adentrarnos en el contrato por medio del anlisis de sus caractersticas ms importantes, que sern analizadas desde la perspectiva de la teora general de los contratos para luego inmiscuirnos en las particularidades y elementos del mismo que no debemos desconocer para lograr una correcta aplicacin del mismo. Esto sin dejar de mencionar que su incorporacin dentro del Cdigo Civil ha sido muy criticada por la doctrina, ya que se considera que tendra que haber sido abordado dentro del Cdigo de Comercio dado que en la prctica este tipo de contrataciones tiene mayor vigencia dentro de los contratos de las compaas de seguros; discusin que quedara estril de aprobarse los constantes proyectos de unificacin de ambos cuerpos.

CONCEPTO: El contrato oneroso y aleatorio de renta vitalicia es aqul en el que una de las partes entrega a la otra un capital, que puede ser en dinero o cosas muebles o inmuebles, a cambio de lo cual sta ltima asume la obligacin de pagar una renta en
5

Luis Rogelio Llorens; Alicia B. Rajmil. Derecho de Autoproteccin. Buenos Aires. Astrea. 2010.

pg. 118.

dinero a favor de una o varias personas, por perodos de tiempo peridicos y determinados durante la vida de una o varias personas.

TPICO: Ya que se encuentra regulado en los artculos 2070 a 2088 del Cdigo Civil.

ALEATORIO: Entendemos en principio que se trata de un contrato que en funcin de su riesgo es de tipo contingente, azaroso o aleatorio, en oposicin a aquellos considerados como no contingentes o conmutativos en los que las partes conocen de antemano la extensin de sus prestaciones. Aqu, por el contrario el lea es mayor ya que la extensin del contrato se basa en la vida de una o mas personas. Se podra plantear que no hay alea porque cualquiera que sea el tiempo que pase, el deudor de la pensin saldr beneficiado. A ello podramos replicar que de la lgica del mundo negocial podramos entender que s, pero no igualmente beneficiado, ya que el monto de la ganancia depender del tiempo que transcurra, por lo que no se puede negar la existencia de un alea6. El contrato de renta vitalicia es aleatorio en cuanto al acontecimiento incierto y futuro que determinar las ventajas o prdidas para ambas partes contratantes, o solamente para una de ellas (es decir, la duracin de la vida de la persona que se toma en cuenta para determinar la extensin temporal del pago de la renta) y los cambios econmicos que puedan darse en un vnculo de larga duracin, con finalidad previsional. No obstante, la doctrina intenta llevar la aleatoriedad a sus lmites proponiendo diferentes alternativas o modalidades de la renta vitalicia, as surgen distintos interrogantes como el siguiente: Puede limitarse la duracin de la renta a un plazo determinado? Ejemplo: una persona se compromete a pagarle a otra una renta de por vida hasta un mximo de 30 aos; es decir, termina la exigibilidad de la renta al fallecimiento del acreedor si ocurre antes de ese plazo o como mximo, al cumplimiento de ste. Es vlida tal disposicin? Borda considera que el principio de la autonoma de la voluntad elimina toda duda a favor de su aplicabilidad; basta la capacidad de los contrayentes, el consentimiento consciente y espontneo manifestado en legal forma y la existencia de una causa lcita, para convalidar el contrato; no obstante nosotros nos permitimos la duda al respecto, prefiriendo evitar ese tipo de clusulas en la inteligencia de que la aleatoriedad del contrato es un elemento esencial sin el cual, estaramos
6

Fernando J. Lpez de Zavala. Teora de Los Contratos. Tomo 5. Parte Especial (4). Buenos Aires.

Zavala. 1995. Pg. 315.

encuadrndonos en otra figura distinta a la abarcada. As Lorenzetti expone que: Si se pactara una clusula mediante la cual se fijara un plazo durante el cual debe producirse o no la muerte, y vencido el cual la renta dejara de pagarse, agregara al alea un plazo resolutorio incierto. Para algunos autores una clusula de este tipo desnaturalizara el contrato puesto que ya no sera "vitalicio" y afectara la aleatoriedad". Otros, en cambio, sostienen que ello no afecta el carcter aleatorio, siempre que sea un plazo extenso, como por ejemplo treinta aos7.

ONEROSO: Por otra parte, en el supuesto tratado, el contrato de renta vitalicia es oneroso pues la renta se paga en consideracin a un capital que se recibe 8. Cuando ste se constituya en forma gratuita se tratar de una donacin a plazo - y si lo es por testamento, es un legado a plazo, si bien la falta de onerosidad no invalida el contrato sino que le atribuye una naturaleza distinta9.En este sentido, se ha entendido que hay nulidad del contrato cuando la renta no alcanza el valor de mercado que tiene el bien mueble o inmueble dado por el constituyente y cuando en caso de tratarse de la entrega de dinero -, el monto de la pensin pactada sea igual o inferior a lo que hubiera correspondido por intereses en un mutuo10. Como consecuencia de esto, es importante remarcar la responsabilidad por vicios redhibitorios y eviccin del constituyente.

DE TRACTO SUCESIVO: los contratos pueden ser: a) de ejecucin nica (o instantnea), y b) de duracin (o de ejecucin permanente).En los primeros, la ejecucin se da en un solo acto. En los segundos, perdura en el tiempo. La duracin, a su vez, puede ser continuada (cuando la ejecucin se realiza ininterrumpidamente) o peridica (o de tracto sucesivo, cuando la ejecucin se realiza en tiempos separados entre s)11. El contrato de renta vitalicia es un contrato de ejecucin continuada, con varias prestaciones a cumplir en fechas establecidas de antemano. Se trata de una sola
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Lorenzetti Ricardo. Tratado de los Contratos. T III. Santa Fe. Rubinzal Culzoni. 2000. Pg. 565. C. Nac. Civ., Sala C, 24/2/1983, - Franco, Elvira v. Surez Emilio y otro. JA 1983 - III - 488. CCiv. D, 24/10/56, JA 1956 IV-477, f. 18.669. en Acdeel Ernesto Salas y Flix A. Trigo

Represas. Cdigo Civil y Leyes Complementarias Anotados. Buenos Aires. Depalma. 1974. T II pg. 501.
10 11

CSJN. F., E. c. Surez, Emilio y otro LL, 1983-D, 47. Alterini. Contratos civiles, comerciales y de consumo Buenos Aires, Abeledo Perrot. 1999.

Pg.182 y 183.

obligacin, con un contenido complejo, que se traduce en una pluralidad de prestaciones12. As, las obligaciones del deudor de la renta (pago de la renta) se prolongan en el tiempo, pudiendo ser anual, semestral, trimestral o mensual; basta con que sean simplemente peridicas13. A su vez este ltimo carcter permitira aplicar la teora de la imprevisin (Art. 1198 CC).

REAL: Si bien no se encuentra incluido en el art. 1142, su carcter real se desprende del juego de los artculos: 2070 cuando reza "que otro le da", y el art. 2071: "no quedar concluido sino por la entrega del dinero, o por la tradicin de la cosa en que consistiese el capital".

UNILATERAL: Es una de sus caractersticas ms debatidas en la doctrina la determinacin de su calidad de unilateral o bilateral, as, Borda y Salvat se vuelcan por su bilateralidad sosteniendo que una parte se obliga a entregar el capital y la otra la renta14, mientras que Lafaille, Spota, Lpez de Zavala15,Ghersi16 y Lorenzetti17entre otros lo consideran unilateral. Tambin cabra la posibilidad de encuadrarlos dentro de la categora de sinalagmticos imperfectos ya que al momento de formarse el contrato nacen obligaciones para una sola de las partes (constituyente), pero ulteriormente surgen obligaciones para la otra (deudor)18 no obstante la proscripcin de esta categora por el art. 1138 del CC. Ms all de todo, nos inclinamos por considerarlo unilateral, no solo por la jerarqua de los autores que sustentan esta posicin, sino tambin en el entendimiento de que es solamente el deudor quien tendr prestaciones a su cargo. Esto debido a que dado el carcter real de este contrato, la prestacin del constituyente no se genera a raz de la celebracin del negocio jurdico, sino que esta (entrega del bien) es requisito para su nacimiento. Sin la entrega del mismo, no hay contrato y por ende

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IJ-XXX-926 Lafaille, Contratos, t. II, pg.683. Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, Tomo II, Buenos Aires, Abeledo

Perrot, 1997, pg. 564.

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Lpez de Zavala . Op. Cit. Pg. 313. Ghersi Carlos Alberto. Contratos Civiles y Comerciales. Bs. As. Astrea. 4 Edic. pg. 558. Lorenzetti Ricardo. Op. Cit. 563. Ver al respecto Alterini. Op. Cit. pg. 172.

tampoco deudor de la renta; ulteriormente al nacimiento del mismo con la entrega, slo restan obligaciones para el deudor o vitaliciante.

FORMAL: Debe ser instrumentado por escritura pblica conforme lo prescribe el artculo 2071 del cdigo civil (ver Forma infra).

PARTES

CONSTITUYENTE Y DEUDOR DE LA RENTA: El constituyente entrega el bien y el deudor se obliga a pagar la renta.

BENEFICIARIO ACREEDOR: Es la parte del contrato que tiene un derecho subjetivo al pago de la renta; tambin se lo denomina pensionista o acreedor. Habitualmente la renta se establece en favor del propio constituyente que entrega el capital; pero nada se opone a que el beneficiario sea un tercero o a que lo sean varias personas en cuyo caso estamos en presencia de un contrato en favor de tercero19, en este caso las relaciones entre la parte que entreg el capital y el beneficiario, se rigen por las normas relativas a los actos gratuitos conforme lo estipula el Art. 2072, aplicndose en consecuencia las normas de las donaciones, estando la liberalidad sujeta a accin de colacin o reduccin20 en caso de que sea inoficiosa21 . Puede ser una persona fsica, jurdica o una persona jurdica que an no existe con miras a fundarla, atento a lo

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art. 504, Cd. Civ. La colacin y la accin de reduccin tienen en comn que ambas son otorgadas a los herederos

forzosos para defender la integridad de sus cuotas hereditarias. Difieren, en cambio, en que la primera se dirige a asegurar la igualdad de los coherederos, mientras que la segunda se abre para reparar los agravios a la legtima. Adems de ello, la colacin es dispensable, lo que no ocurre con la accin de reduccin regida por normas de orden pblico. Conviene marcar, tambin, que la colacin se traduce en una mera operacin contable, en tanto que la reduccin tiene efectos reipersecurorios. Maffia Jorge. Manual de Derecho Sucesorio t I y II. Buenos Aires. Depalma.1999. Pag. 399.
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Conforme con el Cdigo Civil (art. 1830 CC.): "Reptese donacin inoficiosa aquella cuyo valor

excede en la parte de que el donante poda disponer, y a este respecto se proceder conforme a lo determinado en el Libro IV de este Cdigo". Es decir, aquellas que exceden la porcin disponible afectando la legtima de los herederos forzosos. la libertad de testar o donar slo se extiende hasta la concurrencia de la porcin legtima que la ley asigna a los herederos (art. 3591, CC.).

reglado por los artculos 180622 y 2072 del Cdigo Civil. Es importante resaltar que la persona por nacer tambin podra ser beneficiaria de una renta vitalicia (art. 70, CC.), sobre todo si nos enrolamos en la interpretacin mayoritaria del artculo 64 del CC. que entiende que su alusin a la adquisicin de bienes por herencia o donacin es meramente enunciativa y no taxativa, estndole permitido al nio por nacer - en el caso particular en anlisis - recibir el beneficio de una renta vitalicia23. El Cdigo Civil prev (art. 2077) que la renta sea creada a favor de una sola persona o de muchas, sea conjunta o sucesivamente, supuesto en el que existe una obligacin con pluralidad subjetiva activa mancomunada. En este caso se debe aclarar en qu proporcin concurre cada uno de los beneficiarios y el orden, y si nada se hubiera dispuesto tienen derecho a percibirla conjuntamente y por partes iguales (art. 2084, Cd. Civ.). Tambin debe establecerse el orden para el caso en que uno de ellos fallezca con anterioridad al cabeza de renta; si se lo dispone alternativamente, el orden es sucesivo. Si se acord que sea percibida conjuntamente y con derecho a acrecer en favor del sobreviviente, el sobreviviente percibir el total de la renta hasta la muerte del cabeza de renta. Si se fij que sea percibida en forma conjunta y sin derecho de acrecer, cesa en relacin a cada uno de los pensionistas que falleciere (art. 2084, Cd. Civ.).

PLURALIDAD DE ACREEDORES: art. 2077 CC. La renta puede ser creada "a favor de una sola persona o de muchas sea conjuntamente o sucesivamente", del mismo cuerpo del instrumento resultar si se ha querido una pluralidad conjunta o una sucesiva. Ante la duda, se estar por la conjunta. La diferencia radica en que en la conjunta todos comienzan a adquirir al mismo tiempo, en tanto que en la sucesiva, uno despus de otro, lo que supone que se ha previsto una causa especial de extincin del derecho del primer nombrado y de nacimiento del derecho del nombrado en segundo trmino, sea en forma de condicin o de plazo, lo que no se presume24. En caso que se est a la forma conjunta o simultnea el art. 2084 CC. dispone que cuando la renta "fuese constituida a favor de dos o ms personas para que la perciban simultneamente,

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Por medio de este artculo se permite realizar donaciones a favor de corporaciones que no tengan

carcter de personas jurdicas con el objeto de fundarlas.

23

Llambas Jorge. O. Tratado de Derecho Civil t I. Buenos Aires. Perrot.1995. Pg. 399. Lorenzetti.

Op. Cit. Pg. 568.

24

Lpez de Zavalia. Op. Cit. Pg. 342.

se debe declarar la parte de renta que corresponda a cada uno de los pensionistas... A falta de declaracin se entiende que la renta les corresponde por partes iguales...".

CLAUSULAS NULAS

Resulta esencial la designacin del "cabeza de la renta", con lo cual el deudor debe la prestacin a su cargo por todo el tiempo que se prolongue la vida de dicha persona determinndose as la mayor o menor amplitud del alea. Si se hubiera optado por designar ms de una persona "cabeza de la renta", la obligacin del deudor recin se extingue una vez producida la muerte de todos ellos (art. 2085). A su vez, encontramos las siguientes causas de nulidad de este contrato: Art. 2078: a) Ser nulo el contrato cuando se hubiera constituido la renta en cabeza de una persona que no exista el da de su formacin. b) Ser nulo el contrato cuando se hubiera constituido la renta en cabeza de una persona que, encontrndose enferma al momento de su celebracin, muriera dentro de los treinta das siguientes a consecuencia de dicho mal, aun cuando las partes estn en conocimiento de tal circunstancia. En lo que respecta a casos concretos de nulidad de clusulas del contrato, se contempla en especial aquella en la cual se hubiera estipulado la inenajenabilidad por parte del acreedor del derecho a percibir su renta (Art. 2075).

FORMA DEL CONTRATO

En base a la exgesis del Art. 2071 del Cdigo Civil, que impone dicha forma bajo pena de nulidad, podramos entender que se trata de un acto jurdico ad solemnitatem en virtud del cual la forma es requisito para la existencia del mismo no cabiendo la posibilidad de la conversin del acto por aplicacin de los artculos 1185 y 1187 no existiendo tampoco accin por escrituracin; no obstante, aplicando el principio de conservacin de los contratos, la mayora de la doctrina25 entiende que su forma es
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BORDA, Guillermo A., Op. Cit. pg. 520 y 521. Lpez de Zavala. Op. Cit. Pg. 344 y sig. Ghersi

Op. Cit. Pg. 557.

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relativa, siendo requerida la escritura slo a los efectos de la prueba del mismo, valiendo entonces el boleto de renta vitalicia ya sea entendido como contrato preliminar o propiamente dicho restando en este ltimo caso - slo la forma. No obstante se deja reserva de la forma bajo pena de nulidad en los casos de renta vitalicia gratuita, donde se le aplica el artculo 1810 inc. 2, dndolo por sentado en los caso de renta testamentaria. As, se sostienen a favor de esta postura los siguientes argumentos:

1) Si el legislador hubiese querido impedir la aplicacin de las normas citadas, habra incorporado al artculo 2071 un prrafo similar al contenido en el artculo 1810, que niega expresamente la aplicacin del artculo 1185 al contrato gratuito. 2) Segn el artculo 2072, cuando el beneficiario es un tercero, resultan inaplicables al contrato oneroso las formalidades requeridas para las donaciones, sin perjuicio de que entre el constituyente y el tercero se apliquen las disposiciones sobre los actos a ttulo gratuito. Como la escritura pblica siempre es requerida, la norma citada carecera de sentido si la exigencia no tuviera carcter solemne absoluto para el contrato gratuito y relativo para el oneroso.26 La jurisprudencia ha dicho: "Es de aplicacin al contrato de renta vitalicia onerosa el art. 1185 CC. atento el carcter de forma ad probationem impuesto por el art. 2071 CC."27

NEGOCIOS EN GARANTIA Y COMPLEMENTARIOS

El deudor de la renta est obligado a dar todas las seguridades que hubiese prometido, como fianza e hipoteca (Art. 2080 CC.), lo cual no es lo mismo que afirmar que el deudor est obligado a dar seguridades siempre, por lo que se entiende que la garanta ser exigida slo en aquellos casos en los que surja la obligacin de constituirla, es decir
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ALTERINI, Atilio A., Contratos. Civiles - comerciales - de consumo. Teora general, Buenos

Aires, Abeledo-Perrot, 1998, p. 248; KIPER, Claudio M., Juicio de escrituracin. Conflictos derivados del boleto de compraventa, Buenos Aires, Hammurabi, 2004, p. 40. y ZAGO, Jorge A., op. cit., pp. 53 y 54; CENTANARO, Esteban, El contrato oneroso de renta vitalicia, Buenos Aires, Editorial de Belgrano, 1996, p. 45. Citados por Soligo Schuler Nicols A. en Contrato oneroso de renta vitalicia. Revista del Notariado. IJ-XXXVII-899.
27

C. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 25/9/1996, - Ricart, Santiago v. Costa, Gustavo y otro). JA

1997 - II - 139.

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que dicha clusula no es esencial para la existencia del contrato. No es menos importante a su vez recalcar que el legitimado para ejecutar las garantas es el acreedor de la obligacin, por lo cual hay que diferenciar los casos en que nos encontramos con una renta vitalicia indirecta donde la renta le es debida ya no al mismo constituyente, sino a un tercero beneficiario cabeza de renta que es ajeno al contrato, por lo que este carecera de legitimacin activa para ejecutar las mismas, teniendo slo una accin por incumplimiento contractual, pudiendo reclamar daos y perjuicios. A su vez, la misma existencia de derechos reales en garanta del cumplimiento del pago de la renta, como veremos, implicar tambin la necesaria bsqueda de negocios si se quiere complementarios para no menguar el inters del hipotecante que ser el principal interesado en que una vez fallecido el cabeza de renta, su ttulo se encuentre libre de gravmenes para circular.

HIPOTECA CONDICIONADA - 3.116 CC. -: Es la garanta ms utilizada y la que en definitiva otorga consuetudinariamente mayor tranquilidad a los acreedores. En cuanto a su utilizacin en el marco de una renta vitalicia, debemos precisar que en virtud de la incertidumbre en cuanto al monto de la totalidad de la renta debida por el deudor, le es aplicable el artculo 3.109 del CC para hipotecas en garanta de obligaciones de hacer, siendo necesario precisar un monto de mximo en el instrumento, el que tendr su correlato registral. Por otra parte, la doctrina28 ha planteado el siguiente razonamiento que estimamos muy acertado y trascendente porque implica un conflicto sobreviniente en la mayora de los casos en los que el cabeza de renta sea el mismo acreedor o constituyente, ya que la cancelacin de la misma se tendra que realizar luego de la muerte de este, siendo los herederos del causante quienes ostentaran la legitimidad activa para rogar su cancelacin registral post extincin de la obligacin garantizada; no obstante, este contrato se celebra como vimos a modo previsional y en la mayora de los casos los constituyentes beneficiarios de la misma, o no tienen familiares directos o su relacin con ellos no muy estrecha, lo que conlleva a imaginar que su inters por cancelar una hipoteca sea muy poco, esto demandara del deudor la necesidad de tener que abrir el sucesorio para requerir luego la cancelacin del gravamen va judicial, rito que parece sencillo plasmado en un papel, pero implica
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Ver en Llorens y Rajmil. Op. Cit. Pg. 127.

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erogaciones econmicas y un inconveniente que cualquiera quisiera sortear. Es por ello que se propone la utilizacin del artculo 3.116 del CC que permitira que el gravamen de hipoteca se encuentre modalizado (independientemente de la situacin de la obligacin garantizada), entendiendo que el texto literal de la norma debe ser entendido en sentido amplio ya que slo habla de plazo y condicin29, pudindose as sujetar dicho derecho real tambin a un cargo; as sostiene Pea Guzmn al hablar de las modalidades de la hipoteca que al igual que cualquier acto jurdico, puede estar sometido a modalidades permitidas por la ley o bien garantizar deudas que tambin se encuentren sometidas bajo alguna modalidad o cuyo crdito sea eventual30; en anlogo sentido sostiene Lafaille que Para crear una hipoteca, no es menester que ese derecho real est libre de modalidades. Como cualquier acto jurdico, el de crear este gravamen puede hallarse sujeto todos los accidentes que no prohba la ley, y as es dado fijarle un trmino, lo mismo que una condicin31 en virtud de la cual, producida la muerte del beneficiario, extinguira la misma mediante un procedimiento anlogo al que se utiliza para extinguir el derecho real de usufructo, es decir con la sola presentacin ante el Registro de la Propiedad del certificado de defuncin del acreedor hipotecario, constando el consentimiento requerido por el 3.199 CC para tal cancelacin en el mismo instrumento hipotecario. La toma de razn en dicho organismo se realizara en los trminos del artculo 33 segundo prrafo de la ley 17.801 por medio de notas aclaratorias, siempre que estas sean rogadas.

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Art. 3.116. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condicin, y desde un da cierto, o hasta

un da cierto, o por una obligacin condicional. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que llega el da; pero cumplida la condicin o llegado el da, ser su fecha la misma en que se hubiese tomado razn de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligacin condicional, y la condicin se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin hipotecaria.
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Pea Guzman, Luis A. Derecho Civil, Derechos Reales, t III. Buenos Aires. Tea.1975. Pg. 364. Lafaille, Derecho Civil. Tratado de los derechos reales, t V, vol III, Pg. 105 y 106. En Llorens y

Rajmil. Op. Cit. Pg. 128.

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FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIN: No es ms que otra aplicacin de la estructura32 fiduciaria bajo su modalidad de administracin en el que previendo una sobreviniente imposibilidad, el beneficiario (fiduciante) le encomienda a un tercero (fiduciario) la administracin de la renta en beneficio suyo o de un tercero. Este ltimo estara facultado salvo pacto en contrario a cancelar la hipoteca si esta existiese.

PODER CON EFECTOS POST MORTEM Art. 1983 CC. -: Se trata de la opcin que surge de otorgar a favor del hipotecante deudor, un poder con efectos post mortem para que ste cancele directamente la garanta dispensndose de toda concurrencia de herederos. Sin embargo, siguiendo las enseanzas del maestro Etchegaray, entendemos que nunca est de ms insistir en una depuracin de los conceptos para no caer en el frecuente error de confundir los poderes irrevocables con los que se otorgan con efectos post mortem. Con este cometido diremos que: Poder irrevocable: es aquel que busca contrarrestar la principal causa de extincin de los poderes que es la muerte del poderdante a favor de quien se realizar el acto. As, la conjugacin de los artculos 1977 y 1982 impide la revocacin del poder siempre que el mismo se haya otorgado para el cumplimiento de un negocio especial (se prohbe hacerlo como poder general), limitado en el tiempo y en razn de un inters legtimo de los contratantes, entendindose jurisprudencialmente que para que el mismo surja efectos dichos requisitos deben ser concurrentes33, as, hay quienes lo entienden como una figura autnoma34 y otros que lo consideran slo una excepcin perturbadora del mandato normal y revocable35. Poder con efectos post mortem: Estos, no guardan relacin con los irrevocables, tienen una naturaleza distinta, ya que su subsistencia luego del fallecimiento no depende del pacto como lo es en los irrevocables, sino del tipo de negocio que conlleva un peligro en la demora de su ejecucin (art. 1980 CC).

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Preferimos hablar de estructura al referirnos al fideicomiso porque es as como lo consideramos,

entendemos que ste es un continente, cuya legalidad, viabilidad y dems particularidades depender del negocio que se inserte en el mismo.
33 34

SCJBA, "Calaza, Leoncio c/Bouza de Scapellato, Dina y otros", D. J. B. A. 137-5603. Etchegaray Natalio P. Tcnica y Prctica Documental. Escrituras y Actas notariales. 4 edic.

actualizada y ampliada. Buenos Aires. Astrea. 2007. Pg. 141 y 142.

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Lorenzetti R.. Op. Cit. t II. Pg. 274.

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No obstante la correcta interpretacin del fin perseguido en el supuesto planteado en el inicio de este apartado nos indica que el poder ser instrumentado para surtir efectos necesariamente despus de fallecido el beneficiario, de manera que no es el caso planteado en el artculo 1980 CC. el que se debe contemplar, sino el que nos presenta el artculo 1983 CC. en razn de que este mandato est destinado a ejecutarse despus de la muerte del mandante; motivo por el cual, tendr que reunir necesariamente las formalidades requeridas para los actos de ltima voluntad. PACTO COMISORIO EXPRESO Arts. 1203 y 2088 CC. - Es realmente importante pactarlo para obtener as un ttulo revocable (Art. 2663 y sig. CC), por lo que frente a terceros se regir por el artculo 2670 del CC otorgndole carcter retroactivo a la resolucin dominial, quedando todos los actos de disposicin del deudor sobre la cosa sin valor, subsistiendo slo los actos de administracin (locacin). Esto en la inteligencia de que el pacto comisorio tcito no se presume ya que como hemos desarrollado, es un contrato unilateral y carece de prestaciones recprocas 36. A su vez, la resolucin contractual sobrevenida dar derecho al rembolso del capital ms los intereses.

RENTA EN MONEDA EXTRANJERA

No obstante la realidad econmica y sus variables constantes, una de las caractersticas esenciales del contrato de renta vitalicia, es su aleatoriedad; es decir que quien asume el pago de una suma determinada de dinero, cualquiera sea la moneda pactada, asume adems, y fundamentalmente, el alea del negocio, consiguientemente asume cumplir con sus obligaciones, con independencia de vaivenes econmicos y/o polticos, que en nuestro pas son cclicos y permanentes. Es en estos casos donde no cabe intervencionismo alguno, de lo contrario la seguridad jurdica corre grave riesgo37. En este sentido la jurisprudencia entendi que corresponde mantener la renta en su moneda de origen, condenando a integrar la diferencia entre lo efectivamente abonado y la suma

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Art. 1.204. En los contratos con prestaciones recprocas se entiende implcita la facultad de

resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso
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Borda, Guillermo J. Un grave riesgo se cierne para el contrato de renta vitalicia. LL 2009-C, 178

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que debi entregarse conforme las pautas originales del contrato38. El mismo criterio se ha tenido en fallos relativos a contratos de renta vitalicia previsional, donde la actora demanda generalmente a la aseguradora, as a modo de ejemplo: Corresponde declarar la inconstitucionalidad del art. 8 del Decreto N 214/02, las Resoluciones N 28.592 y 28.924 de la Superintendencia de Seguros de la Nacin y normas concordantes en lo que a la modalidad de renta vitalicia previsional concierne, y confirmar la sentencia que admiti la disponibilidad en efectivo de los dlares estadounidenses que fueron pactados en origen mediante dicho contrato de seguro para derechohabientes por muerte del trabajador afiliado al rgimen de capitalizacin, pues ante la indudable naturaleza previsional y el carcter aleatorio del contrato en examen, con la consiguiente responsabilidad asumida por la entidad aseguradora, resulta razonable que sta ltima deba soportar las consecuencias del contrato en su condicin original. (del Voto de la Mayora) El deber de respetar la integridad del capital de un crdito es el lmite que la Corte ha impuesto al ejercicio de las atribuciones estatales de emergencia y que consiste en el deber de respetar la "sustancia" de los derechos, y ni la mayor o menor suerte de las inversiones que haya practicado el deudor con el capital recibido, ni la influencia que en ellas puedan haber tenido las regulaciones gubernamentales, o incluso la crisis que atraves el pas a principios de 2002, constituyen una razn vlida para recortar los derechos que tiene el acreedor de la renta vitalicia, trasladndole un quebranto que forma parte del riesgo contractualmente asumido por el deudor. (Del voto de la Dra. Carmen M. Argibay)39. Por la sentencia recurrida el Tribunal confirm el pronunciamiento de primera instancia mediante el cual se haba admitido la demanda contra SMG Life Ca. de Seguros de Retiro S.A., ordenndole mantener el seguro de renta vitalicia previsional en la moneda oportunamente pactada -dlares estadounidenses-. Contra dicho decisorio la demandada interpuso recurso extraordinario fundado en la existencia de cuestin federal por considerar que se halla en juego la interpretacin de

38

Cm. Nac. de Apelaciones en lo Comercial - Sala D. C.,M.V. c/Consolidar Cia. de Seguros de

Retiro S.A. s/Ordinario. 08-10-2008. IJ-XXXII-216.

39

CSJN. Benedetti, Estela S. c/P.E.N. s/Amparo. IJ-XXX-796

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las normas relativas a la "pesificacin", en la arbitrariedad de la sentencia y la violacin de garantas constitucionales. Cabe sealar que el recurso interpuesto por la demandada carece del requisito de fundamentacin suficiente, toda vez que no rebate, mediante una crtica concreta y razonada, el argumento principal que llev a esta Sala a decidir como lo hizo, esto es, la exclusin de las obligaciones de la naturaleza de la que aqu se trata del esquema general de pesificacin y de las soluciones de emergencia previstas, dispuestas por el Decreto N 905/02, cuya invalidez constitucional no ha sido planteada. Por otra parte, el pronunciamiento recurrido cuenta con argumentos de naturaleza no federal que, ms all de su acierto o error, dan sustento jurdico a lo decidido y descartan la tacha de arbitrariedad alegada. Ello as, pues se trata aqu del anlisis de las clusulas contenidas en el contrato que uni a las partes, que condujo a los sentenciantes a concluir que en el seguro de renta vitalicia pactado en dlares, la moneda de pago constituye uno de los riesgos previstos en la respectiva cobertura, que debe ser asumido por el asegurador40 La pesificacin de obligaciones en moneda extranjera segn arts. 11 de la ley 25.561 y 8 del decreto 214/02 (Adla, LXII-A, 44; 117) no rige para los contratos aleatorios en el caso, un seguro de renta vitalicia provisional convenida en dlares- cuando la mayor onerosidad se debe al alea propia del contrato, ya que el deudor no puede alegar ningn perjuicio por el acaecimiento del hecho previsto en aqul41

TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA CELEBRACIN DEL CONTRATO Art. 2.078. El contrato de renta vitalicia ser de ningn efecto cuando la renta ha sido constituida en cabeza de una persona que no exista el da de su formacin, o en la de una persona que estaba atacada, en el momento del contrato, de una enfermedad de la que muriere en los treinta das siguientes, aunque las partes hayan tenido conocimiento de la enfermedad. No afecta el contrato el que la persona contemplada fallezca dentro
40

Cm. Nac. de Apelaciones en lo Comercial. Federal - Sala III. Mrquez, Juana del V. y Otros CFed. Seg. Social, Sala III, 2004/03/31. Garca Camed, Jos O. c/ Poder Ejecutivo Nacional y

c/SMG Life Ca. de Seguros de Retiro S.A. s/Cumplimiento de Contrato. IJ-XXV-150

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otro. La Ley, 2004-C, 829, con nota de Walter F. Carnota. Publicado en Homenaje a los Congresos de derecho Civil (1927 - 1937 - 1961 - 1969) t II. Crdoba. Pg. 262.

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de los treinta das si no estaba enferma al tiempo del contrato, aunque enfermara despus y falleciera dentro de ese lapso, o si estando enferma no muere a raz de esa enfermedad, sino por otra causa (un accidente), como tampoco lo afecta si fallece a raz de esa enfermedad pero despus de los treinta das42.

TRATAMIENTO IMPOSITIVO

Independientemente del ttulo causal de adquisicin del dominio, en este caso estamos en presencia de una transferencia onerosa a ttulo de renta vitalicia, por lo que se encuentra alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas fsicas y sucesiones indivisas que prescribe la ley 23. 905. En razn de la inexistencia de dinero al momento de la realizacin del mismo, habr que estarse a lo prescripto por la Resolucin 2146/06 de A.F.I.P requiriendo al menos dos constancias de precio de plaza expedidas por profesionales de matrcula y en caso de que este no fuera conocido se deber solicitar una constancia de valuacin ante dicho organismo.

ASPECTOS A TENER EN CUENTA

1. Recordar que por medio de este contrato se transfiere el dominio, por lo que si el beneficiario cuenta nicamente con esa propiedad, transmitir slo la nuda propiedad reservndose para s el usufructo del mismo. 2. En caso de transferencia de la nuda propiedad, ser de buena tcnica dejar constancia del modo de adquisicin del dominio, el que ser por constitutio possessorio Art. 2482 CC. 3. Es recomendable realizar una relacin de antecedentes, la que servir para una mejor interpretacin judicial del contrato, detallando los motivos que llevaron a la persona a transferir su dominio a cambio de la renta vitalicia. 4. En razn de las posibles confusiones que puedan suscitarse por la ambigedad de los conceptos, recomendamos contemplar un apartado donde se defina quienes sern las distintas partes del contrato y quien en caso de existir ser el cabeza de renta o en su caso quien ser el beneficiario de la misma.

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Acua Anzorena. en Salvat, Fuentes, n 2170. notas 25 a/'f.

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5. Como vimos el pacto de renta en moneda extranjera debe ser mantenido ante eventualidades econmicas, por lo que se aconseja redactar clusula especial donde se lo haga en los trminos de los artculos 617 y 619 CC

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BIBLIOGRAFA UTILIZADA: Osorio Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales 31 ed. Buenos Aires. Heliasta. 2005 Tagore Solini Gerardo. Enciclopedia Jurdica Omeba, Voz Contrato de Renta, t IV Luis Rogelio Llorens; Alicia B. Rajmil. Derecho de Autoproteccin. Buenos Aires. Astrea. 2010. Fernando J. Lpez de Zavala. Teora de Los Contratos. Tomo 5. Parte Especial (4). Buenos Aires. Zavala. 1995. Lorenzetti Ricardo. Tratado de los Contratos. T III. Santa Fe. Rubinzal Culzoni. 2000. Acdeel Ernesto Salas y Flix A. Trigo Represas. Cdigo Civil y Leyes Complementarias Anotados. Buenos Aires. Depalma. 1974. T II . Alterini. Contratos civiles, comerciales y de consumo Buenos Aires, Abeledo Perrot. 1999. Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, Tomo II, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1997. Ghersi Carlos Alberto. Contratos Civiles y Comerciales. Bs. As. Astrea. 4 Edic. Maffia Jorge. Manual de Derecho Sucesorio t I y II. Buenos Aires. Depalma.1999. Llambas Jorge. O. Tratado de Derecho Civil t I. Buenos Aires. Perrot.1995. Alterini, Atilio A., Contratos. Civiles - comerciales - de consumo. Teora general, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1998. Kiper, Claudio M., Juicio de escrituracin. Conflictos derivados del boleto de compraventa, Buenos Aires, Hammurabi, 2004. Soligo Schuler Nicols A. Contrato oneroso de renta vitalicia. Revista del Notariado. Pea Guzman, Luis A. Derecho Civil, Derechos Reales, t III. Buenos Aires. Tea.1975. Etchegaray Natalio P. Tcnica y Prctica Documental. Escrituras y Actas notariales. 4 edic. actualizada y ampliada. Buenos Aires. Astrea. 2007. Borda, Guillermo J. Un grave riesgo se cierne para el contrato de renta vitalicia. LL 2009-C, 178. Homenaje a los Congresos de derecho Civil (1927 - 1937 - 1961 - 1969) t II. Crdoba.

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