BOLILLA XIII USUFRUCTO. USO Y HABITACIN PUNTO 1 USUFRUCTO Es el derecho de disfrute ms amplio. Art.

.2807: definicin: es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su sustancia. CARACTERES 1 uso y goce (ius utendi y ius fruendi) el dominio tiene los 3 ius, ac el dominio es desmembrado, 2 sujetos, usufructuario: uso y goce; nudo propietario: disposicin. 2 tiene que ser ajena, la cosa tiene que ser siempre ajena, nunca propia, puede ser mueble o inmueble. 3 salvarum substantia: con tal de que no afecte su sustancia, no se puede alterar la materia y no puede cambiar el destino de la cosa, las cualidades escenciales son la sustancia o la matertia de una cosa, el usufructo tampoco puede cambiar su destino. Hay otros caracteres que no surgen del Art. 2807 pero s de la lectura del cdigo: 4 temporario: si es persona fsica: el usufructo puede tener un plazo cualquiera, si no tiene plazo el usufructo es vitalicio, se extingue con la muerte de la persona, si hay plazo y se muere el usufructuario se pierde el usufructo tambin. Dura lo que dura la vida del usufructuario. Si es persona jurdica: puede tener un plazo pero no mayor de 20 aos, es vlido hasta 20 aos, si es mayor se reduce a eso. Si la persona jurdica se disuelve antes del plazo el usufructo tambin se disuelve. 5 intransmisible a herederos: vencido el plazo, muerto la persona o extinguida la persona jurdica, no se trasmiten a herederos. DIFERENCIAS ENTRE LOCACION Y USUFRUCTO USUFRUCTO usufructo es un derecho personal el plazo mximo del usufructo segn sea persona fsica o jurdica es de 20 aos el usufructo es intransmisible a herederos el usufructo puede ser oneroso o gratuito PUNTO 2 CLASES DE USUFRCTOS USUFRUCTO PERFECTO Art. 2808: la diferencia con el imperfecto esta en el objeto. En el perfecto el objeto tiene cosas no consumibles y no fungibles USUFRUCTO IMPERFECTO O CASI USUFRUCTO El objeto son cosas consumibles y fungibles, caracteres: 1 tiene el uso y goce 2 la cosa es ajena en el inicio y despus no por que la consume, una vez constituido el cuiasi usufructo se transforma en propia 1 LOCACIN la locacin es un derecho personal el plazo mximo de la locacin es de 10 aos la locacin continua en el grupo conviviente si muere el locatario la locacin es siempre onerosa

3 no existe el salvarum sustancia: en el cuasi usufructo no tiene obligacin de devolver lo mismo, sino una cosa de igual cantidad y calidad. PUNTO 3 CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO ART. 2812: POR CONTRATO oneroso gratuito POR ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD testamento, debe morir el testador. POR LEY Usufructo legal, usufructo de los padres con respecto de los bienes de los hijos sujetos a patria potestad. Por ej el hijo recibe bienes por donacin, el uso y goce de esos bienes lo tienen los padres. POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Sea larga o breve. Es difcil que sea larga por que le conviene pedir el dominio en vez de pedir el usufructo. USUFRUCTO SUCESIVO Constituye un usufructo en favor de Juan, cuando muere a favor de Maria, cuando muere a favor de Pedro, permanece desmembrado, todo esto en un solo acto, no espera a que muera sino que cuando muera Juan Maria y Pedro. Vlez lo prohibi para evitar que el dominio aparezca desmembrado que permanentemente en un mismo acto no se puede constituir usufructo sucesivo, no se lo puede hacer en un mismo acto si en distintos actos. (estn prohibidos los usufructos sucesivos) USUFRUCTO SIMULTANEO A favor de 2 o ms personas, estn permitidos se llaman co-usufructo. Derecho de acrecer: si no se ha previsto en el acto constitutivo, no podra acrecer, si muere uno de los cousufructuario ese porcentaje vuelve al nudo propietario. Cuando expira el termino del usufructo vuelve todo al nudo propietario que pasa a tener dominio perfecto nuevamente, como antes de constituir el usufructo. Si en el acto constitutivo se puede establecer el derecho de acrecer cuando muera un cousufructuario. PUNTO 4 OBLIGACIONES DEL FUTURO USUFRUCTUARIO Vlez en el cdigo, antes de entrar en el uso y goce de la cosa es una terminologa errnea por que el usufructuario necesita tener una relacin directa con la cosa: las obligaciones del futuro usufructuario son 2: HACER UN INVENTARIO De los muebles o un estado de los inmueble. Se debe determinar con la mayor precisin posible cual es el objeto del usufructo, tamao, color, peso, superficie, esto para los muebles. Si es un inmueble, el estado: de sus paredes, piso, y aberturas. Si no se hace inventario se considera que la cosa se entrego en perfectas condiciones. EL INVENTARIO ES UNA OBLIGACIN DE ORDEN PUBLICO: Permite determinar cual es el objeto del usufructo. Si las partes son mayores de edad y capaces se puede realizar por instrumento privado, en caso contrario es por escritura publica y con presencia de 2 testigos.

Usufructo testamentario: por testamento, esta prohibida la dispensa del inventario (Vlez lo prohbe). Usufructo constituido voluntario convencional: la doctrina entiende que tampoco se puede dispensar de hacer el inventario (se debe aplicar lo mismo en los contratos). DAR FIANZA Es la garanta de que el usufructuario le devolver la cosa acabado el usufructo y adems de que asura la cosa con el mismo destino sin alterar la sustancia. La fianza consiste en dinero o prendas o depsitos efectuados en bancos oficiales. Vlez dice que no por hipoteca, no se puede afianzar por hipoteca. La fianza si se puede dispensar cuando: a) se constituye por ley, por ej padres con los hijos no debe darle fianza. b) el constituyente por actos de enajenacin onerosa o gratuito que se reserva el usufructo. Donacin de padres a hijo que se reserva el usufructo. En algn momento puede ser exigido de dar fianza, Art. 2860. causales por las cuales el usufructuario por mas que sea dispensado, debe dar fianza: si el usufructuario esta a punto de quebrar o bien que haya hecho uso y goce fuera del destino de la cosa, el nudo propietario puede pedirle fianza al usufructuario. PUNTO 5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO: DERECHOS FACULTADES MATERIALES: Lo que puede hacer fsicamente con el objeto uso, goce y percibir los frutos. Frutos pendientes: al momento de constituirse le corresponden al usufructuario; al momento de extinguirse le corresponden al nudo propietario ya sea naturales, civiles o industriales. El usufructuario es poseedor (facultad material), posee la cosa y no reconoce en otro un derecho superior respecto del uso y goce. FACULTADES JURDICAS: actos de administracin: es dar en locacion el objeto del usufructo, el usufructuario lo puede dar en locacion por que tiene el uso y goce y lo puede dar en locacion. actos de disposicin: el usufructuario solo puede constituir dos derechos reales: la servidumbre la anticresis. Pero duran mientras dure el usufructo, puede ceder el ejercicio del usufructo (no el derecho por que es enesecible) por que si el usufructuario quisiera usar y gozar de la cosa lo puede ceder pero para el nudo propietario el usufructuario ser el responsable. PUNTO 6 OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO 1) conservar la cosa 2) restituirla extinguido el usufructo 3) realizar gastos necesarios, reparaciones 4) afrontar el pago de los impuestos ordinarios, los extraordinarios lo pagan ambos. OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO: 1) entregar la cosa objeto del usufructo al usufructuario 2) adoptar una actitud pasiva respecto del usufructo, dejar que use y goce el usufructuario. DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

(ius abutendi): tiene facultades amplias, pero cualquier acto jurdico que realice debe respetar al usufructuario, esto implica que estan en sierto modo limitada por el usufructo, por ej el precio es menor si esta ocupado.

PUNTO 7 EXTINCIN DEL USUFRUCTO: SI ES PERSONA FSICA: por muerte o plazo SI ES PERSONA JURDICA: por plazo pactado o legal (20 aos) o antes si la persona jurdica se disuelve. SE PUEDE EXTINGUIR POR CONFUSIN: el usufructuario adquiere el objeto de usufructo. SE EXTINGUE POR RENUNCIA DEL USUFRUCTUARIO. SE EXTINGUE POR EL NO USO DEL OBJETO: si no lo usa durante 10 aos produce la extincin del usufructo, es temporario y no perpetuo como el dominio, el nudo propietario debe demostrar el no uso. SE PUEDE REVOCAR Y SE EXTINGUE INCUMPLIMIENTO DE UNA CONDICION: establecida en el usufructo por ej el mal uso y goce del objeto. PUNTO 8 USO Y HABITACIN Algunos autores dicen que no debera ser un derecho real autnomo, por la relacin con el usufructo. USO: ART. 2948: es la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar los frutos necesarios para sobrevivir el y su familia. DIFERENCIAS Con el usufructuario: con el objeto tiene facultades amplias. Uso y habitacin: tiene facultades reducidas, satisfacer las necesidades del usuario y de su familia, lo que sobra le pertenece al nudo propietario. Vlez define familia en le Art.2953: enumera quien integra la familia, es un concepto muy amplio el que da el en la 2 parte: la madre, hijos naturales y legtimos, sirvientes y a los que el titular le deba alimento, el uso y la habitacin existe para cubrir sus necesidades. Los caracteres, derechos y obligaciones son los mismos que en el usufructo. USO HABITACIN se puede dar en locacin igual que el usufructo no puede darse en locacin tiene que vivir en el inmueble se puede ceder el ejercicio, en el uso solo si se no se puede ceder ni el derecho ni el ejercicio constituyo en el contrato a titulo oneroso y el objeto es una cosa inmueble, ah si se puede ceder el ejercicio del uso, en los dems casos no se constitua por prescripcin, por acto de ultima es igual al usufructo y por ley hay habitacin del voluntad, por ley; en el uso no se puede hacer por cnyuge suprstite ley, si por acto de ultima voluntad y por prescripcin Este derecho no se puede invocar: Si el inmueble esta en condominio con terceros ajenos al matrimonio, porque si no se pondra el inmueble fuera del comercio, esto no se puede si el inmueble es objeto de condominio ajeno al matrimonio. Tampoco si el cnyuge (marido) deja de vivir en el inmueble por mas de 10 aos se pierde, pero la jurisprudencia dice que quienes tengan vocacin sobre el inmueble pueden 5

intimar (esposa) a ese conyuge a que lo use para que no pierda ese derecho antes de los 10 aos. Este derecho se inscribe con la declaracin de herederos. Si la persona se fue, no debe esperar (la esposa) a que pase los 10 aos, sino que lo debe intimar de forma fehaciente por carta documento y tienen el derecho los interesados.

BOLILLA XIV SERVIDUMBRES ACTIVAS PUNTO 1 SERVIDUMBRES ART.2970: es un derecho real perpetuo o temporario. Es el derecho de usar un inmueble que tiene que ser ajeno (es siempre sobre inmuebles), se necesita la existencia de 2 inmuebles: DOMINANTE Beneficiado con la servidumbre. SIRVIENTE: El que soporta la servidumbre. OBJETO: Es siempre un inmueble ajeno. El titular del derecho de servidumbre puede usar o ejercer ciertos actos de disposicin: la doctrina dice que est mal porque no se ejercen actos de disposicin sobre el inmueble o fundo dominante, no lo puede ejercer solo el titular de dominio lo puede hacer. Vlez con eso se quiso referir a ciertas servidumbres que se puede disfrutar de sus frutos. Impedir que el propietario ejerza algn derecho de propiedad: esto es por las obligaciones del fundo sirviente: son dos: dejar hacer y no hacer Nunca en materia de servidumbre hay obligaciones de hacer para el titular del fundo sirviente. PUNTO 3 CLASIFICACIONES DE LAS SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES (por ley ) son perpetuas. Se constituyen en beneficio de un inmueble cualquiera sea su titular, la servidumbre va a existir por que fue constituido con la ventaja que le da a los inmuebles, es decir que en fundos cerrados, si se vende el fundo sigue existiendo, por que se pens la servidumbre sobre la base del inmueble y no a la persona, son impuestos por ley y perpetuos en principio. PERSONALES Se constituyen en beneficio del titular de un inmueble, si se vende se extingue por que la servidumbre pertenece al titular. Estas servidumbres son siempre convencionales, el precio es pactado entre las partes. Son temporarias: el plazo funciona igual que en usufructo, segn sea su titular persona fsica plazo de duracin o vitalicia (dura la vida del titular del fundo dominante) si es persona jurdica el titular del fundo, el plazo no debe exceder 20 aos. CONTINUAS No dependen del hecho actual del hombre, por ej una servidumbre de acueducto una vez construido el cao el hombre no tiene que hacer algo, el agua corre sola. DISCONTINUAS Cuando dependen del hecho actual del hombre, por ej en una servidumbre de paso, el hombre tiene que pasar para que funcione. APARENTES Cuando se manifiesta por signos exteriores por ej un camino asfaltado. NO APARENTES

No se manifiesta por signos exteriores por ej la servidumbre de no construir. AFIRMATIVAS Segn la obligacin cuando consiste en dejar hacer, por ej la de paso. NEGATIVAS Cuando consiste en dejar no hacer, por ej no edificar. ACTIVAS O PASIVAS En una servidumbre de paso segn el punto de vista, es activa para el dominante y es pasiva para el sirviente. PUNTO 4 CONSTITUCIN DE LA SERVIDUMBRE POR LEY Por ej servidumbres de fundos encerrados. POR CONTRATO Puede ser oneroso o gratuito. El titular del derecho real por escritura publica en el registro de la propiedad inmueble esto dice en el contrato ms la tradicin. El titular de la servidumbre no posee, no se la entrega, hace las veces de la tradicin el primer uso de paso por el fundo sirviente por que es el primer uso. POR TESTAMENTO El testador dueo de por lo menos 2 inmuebles le tiene que dejar uno a Juan y otro a Pedro, uno fundo sirviente y el otro dominante, tiene que ser ajeno por que sino ambos dominios son propios, a partir de la muerte del testador. POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA La nica es la larga de 20 aos, las nicas servidumbres que se pueden adquirir son las continuas y las aparentes, las servidumbres de paso no se pueden adquirir por que son discontinuas. Se tienen que dar los 2 requisitos continuas y aparentes. POR DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA El titular de 2 inmuebles hace depender el uno del otro, por ej uno de los inmuebles le provee agua al otro, no hay servidumbre sobre la cosa propia, pero si un inmueble se enajena a otra persona o los 2 a personas distintas, nace la servidumbre por destino del padre de familia, siempre que la servidumbre sea continua y aparente. (antes no hay servidumbre) SERVIDUMBRE QUE REVIVE O NACE Hay una servidumbre constituida y esta se extingue por confusin, el titular enajena los 2 fundos a personas diferentes, en tanto y en cuanto las servidumbres sean aparentes, se puede dar tanto en la de paso como en la de acueducto siempre por signos aparentes, sea continua o discontinua. PUNTO 5 CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE ART. 3010: es una obligacin de dejar hacer y de no hacer, pero nunca una de hacer. EXTENSIN O MODO DE EJERCICIO Se tiene que establecer en el acto constitutivo: por titulo o contrato, se establece en que parte del inmueble se establece y como conque se pasa y por donde se pasa, en que horario o no. La extensin objetiva surge del acto constitutivo. El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso, si se puede cambiar en caso de que el sirviente

necesite hacer reparaciones y esto no le acarrea un perjuicio al titular del fundo dominante. Esas reparaciones nunca pueden ser trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, bajo apercibimiento de que el titular del inmueble dominante tiene derecho a romper los trabajos y ser resarcido por daos y perjuicios. Por ej construir una pared en el fundo de paso. LAS SERVIDUMBRES SON INDIVISIBLES COMO CARGA Y COMO DERECHO No pueden adquirirse o perderse por partes o alcuotas ideales. Este es un principio fundamental, lo que se puede dividir es el ejercicio y no el derecho, este es indivisible. DIVISIN DE LA HEREDAD SIRVIENTE ART. 3043: si pasa a pertenecer a 2 o 3 personas, solo la soporta el inmueble por donde pasa la servidumbre, los otros inmuebles quedan liberados. PUNTO 6 EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES Son las mismas que la extincin del usufructo: POR CONFUSIN POR RENUNCIA: del titular del inmueble dominante POR VENCIMIENTO DEL PLAZO POR MUERTE: del titular del inmueble dominante, en caso de persona fsica POR CUMPLIR EL PLAZO LEGAL: 20 aos POR EL NO USO: 10 aos POR IMPOSIBILIDAD DE USO

PUNTO 7 OTRAS CLASIFICACIONES: SERVIDUMBRES TIPICAS Estan en el codigo civil, son 4: DE TRANSITO O PASO ART. 3068: consiste en pasar por un inmueble ajeno, puede ser tanto real o personal, discontinua, aparente o no aparente, es afirmativa por que tiene que dejar hacer para el fundo sirviente (por camino marcado), es activa del fundo dominante y pasiva para el fundo sirviente, el precio el codigo lo dice y si es convencional se pacta ( si es personal se puede oponer a la servidumbre si no paga), se paga el valor del terreno por donde esta constituida la servidumbre y cualquier otro perjuicio. ( el que paga no es el dueo del terreno) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO ART. 3082: derecho de hacer entrar las aguas de un inmueble ajeno a un inmueble propio. Puede ser real, impuesta por ley: los tres casos del articulo 3082: 1) en caso de que sea necesario para el cultivo, plantaciones, sementeras. 2) cuando sea necesario las aguas para un pueblo, la doctrina entiende que es un caso de servidumbre administrativa. 3) se necesita agua para un establecimiento industrial. Tambin puede ser personal por convencin, es siempre continuas, aparentes (segn Vlez manifestada por signos exteriores), la doctrina se pregunta por que no puede ser no aparente, por ej caeras subterrneas; activas o pasivas segn el inmueble, y es afirmativa por que es un derecho de dejar hacer. El precio Art. 3085: el valor del uso del terreno por donde esta construido el acueducto mas 1 MT de cada lado mas el 10%,del valor del terreno formado por el acueducto mas el metro de cada lado, segn la doctrina. Se paga 1 MT de cada lado para limpiar o reparar el acueducto. RECIBIR AGUA DE INMUEBLE VECINO ART. 3093: es pasiva de recibir agua de otro predio, se reputa real sino hay convencin en contrario, es siempre continua y aparente, por ej la servidumbre de goteaje o stillicidium, esto no se da en la actualidad. SACAR AGUA ART. 3104: de la fuente o de poso ajeno se reputa personal en caso de duda, es siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar a sacar agua, supone la accesin de paso que es indispensable por eso es discontinua, el error es que dice no aparente como aparente. SERVIDUMBRES ATPICAS ART. 3000: principio de atipicidad, algunos autores entienden que este principio vulnera el numerus clausus establecido en el Art. 2502, en el Art. 3000 funciona la autonoma de la voluntad, no son de orden publico esta norma, los particulares estamos facultados para crear servidumbre, para ello el cdigo establece que le debe procurar alguna ventaja al titular del fundo dominante, aunque esa ventaja sea de mero recreo por eso la autonoma de la voluntad funciona en cierto modo. Hay un cierto orden publico por ej servidumbre de vista, un depto. en mar del plata. ANEXO LA INCORPORACION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE AL CDIGO CIVIL ARGENTINO CONCEPTO

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El Art. 2503 del actual Cdigo Civil, responde al principio del numerus clausus, de derechos reales. Y por otra parte el Art. 2614 dejaba subsistentes, los censos por el mximo de cinco aos, y prohibia expresamente la enfieusis, la superficie y las vinculaciones.. Con el proyecto de unificacion se suman a los derechos reales ya instaurados el de la superficie, y la propiedad horizontal, desapareciendo los censos. Es de resaltar que el proyecto de unificacion contempla principalmente dos situaciones, en relacion al derecho real de superficie: Al derecho de edificar, que vendria a ser un derecho real sobre cosa ajena, hasta que se convierte un derecho real sobre cosa propia, una vez efectuada la construccion. El derecho sobre lo edificado, derecho real sobre la cosa propia, verdadera propiedad superficiaria; Este derecho, sobre lo edificado, bifurca la propiedad, diferenciando al propietario del suelo por un lado, del propietario del edificio por el otro. FORMAS DE TRANSMISIN La forma de trasmitirse este derecho es por actos entre vivos o por causa de muerte. Tiene un plazo maximo de 5 aos y que al producirse la extincion de derecho superficiario, el dueo adquiere las obras que subsistan, con indemnizacion, salvo pacto contrario. ANTECEDENTES DERECHO ROMANO Al igual que la enfiteusis su origen esta en el derecho romano. Segn Bonfante, lo define como: Un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un edificio o de una parte, que atribuye el pleno goce de un edificio o de una parte de un edificio. El Estado Romano entregaba las tierras a los particulares, para su cultivo, (lo que dio lugar a la enfiteusis). Pero cuando estas tierras eran entregadas para que estos particulares construyeran en ellas, dieron asi origen a la superficie. Suege de esto una diferencia sustancial entre: por un lado cuando la tierra era entregada para el cultivo y otra cuando la tierra era entregada para edificar En cuanto al precio, en la enfiteusis se habla de canon, a diferencia de la superficie que al precio se lo llama solarium Es de resaltar que el trmino empleado en relacion a la enfiteusis esta mas relacionado al derecho. En relacion a este derecho de superficie Gayo nos dice: ademas de que otro ha modificado nuestro suelo, aunque sea en su nombre, se hace nuestro por derecho natural, porque la superficie cede al derecho. En el derecho romano el que edificaba en suelo ajeno, por este principio, se encontraba desprotegido en relacion al propietario del suelo. En relacion a esto, el pretor comenzo a darle determinadas defensas a quien construia en suelo ajeno, cuando esas edificaciones eran realizadas en terrenos que habian sido arrendados por muchos aos. Ante lo cual nacio el interdicto de superficiebus que decia: Vedo que se haga vilencia para que no disfruteis a ley de locacion o de conduccion de la superficie, de que se trata, y de la que no disfrutais uno por otro ni con violencia, ni clandestinamente, ni precario; y si respecto a la superficie se pidiere alguna otra accin, la dare con conocimiento de causa. Tambin en relacion a esto el pretor determino accionae reales :Y si respecto a la superficie se pidiere accin, la dare con conocimiento de causa, se ha de entender de modo, que si alguno hubiere tomado en arrendamiento la superficie por cierto tiempo, se

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le deniegue la accin real. Y, a la verdad, con conocimiento de causa le competer la accin real al que tomo en arrendamiento la superficie por no corto tiempo. DERECHO ESPAOL En este derecho, durante la edad media se extendio el derecho de superficie no solamente a lo edificado sino a plantaciones que se hicieran en suelo ajeno. Esto por cierto provoca una confusin entre el derecho real de superficie con el de enfiteusis. Los codigos espaoles, se ocuparon poco de este instituto. Y algunos autores definen a la superficie como: Es el derecho real otorgado a una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, mediante el pago de una canon al dueo del mismo. Por otro lado el artculo 1655 del Cdigo Civil espaol dice: Los foros y cualesquiera otros gravamenes de naturaleza analoga que se establezcan desde la promulgacion de este Cdigo, cuando sean por tiempo indefinido, se regiran por las disposiciones para el censo enfitutico en la seccion que precede. Si fueren temporales o por tiempo limitado, se estimaran como arrendamientos y se regiran por las disposiciones relativas a este contrato DERECHO ARGENTINO Corresponde en principio la cita al artculo 2617: El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, no por actos de ltima voluntad. Si bien el artculo no referencia abiertamente a la superficie, sino a la propiedad horizontal, la misma (superficie) no es admitida teniendo en cuenta el numerus clausus. Y por otro lado esta disposicion fue derogada por la ley 13.512, donde el artculo 18 expresamente lo expone. LEGISLACION ACTUAL CODIGO ALEMAN Este Cdigo trata el derecho de superficie en tres articulos: El Art. 1012 mantiene un espritu similar al que sostenia el derecho romano teniendo en cuenta lo construido. No asi las plantaciones. Todo predio podra ser gravado con el derecho inalienable y transmisible por sucesion de tener una construccion sobre o bajo superficie del mismo. El Art. 1013 no trata una excepcion del anterior, ya que se trata de un accesorio para el uso normal de lo construido. El derecho de superficie podra extenderse al uso de una parte del predio no necesario para la construccion cuando dicha parte sea util para el uso de aquella. El Art. 1014 es una proscripcion de la propiedad horizontal. Cabe sealar que posteriormente el derecho aleman, admite este derecho por ley, el 15 de marzo de 1951. El derecho de superficie no podra restringirse a una parte de la construccion, especialmente un piso El Art. 1015 declara que este derecho necesita de una doble inscripcion. Una como derecho de superficie, cual si fuera un derecho independiente; esta inscripcion va en hoja aparte. Dado este paso, que llamaremos previo, es necesario otro, ya comun, la anotacion en el folio correspondiente a la finca gravada.. El acuerdo de un propietario y el del adquirente, necesario, segn el artculo 873, para construir el derecho de superficie, debera declararse en la oficina del registro de la porpiedad en presencia simultanea de las dos partes. El Art. 1016 declara que el derecho de superficie subsiste y el superficiario puede volver a construir.

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El derecho de superficie no se extinguira por la destruccion de lo construido. El Art. 1017 nos remite al libro III seccion II, Derechos sobre los inmuebles El derecho de superficie sta sometido a las disposiciones concernientes a los inmuebles. Las diposiciones sobre la adquisicion de la propiedad y sobre los derechos resultantes de la misma seran tambin aplicables al derecho de superficie. CODIGO ITALIANO En este Cdigo el derecho de superficie es tratado en cinco articulos (952 y siguientes). Declaran estos articulos que el propietario puede constituir sobre una finca el derecho de superficie a favor de un tercero, quien se hace dueo de lo edificado. Extinguido es derecho de superficie, el propietario del suelo se hace propietario del todo. CODIGO SUIZO Establece en distintos articulos al derecho de superficie diciendo: Las construcciones y obras establecidas arriba o debajo de un fundo, o unidas a l de una manera durable, pueden pertenecer a un propietario distinto, con la condicion de ser inscriptas como servidumbres en el registro de inmuebles. Los diversos pisos de una casa no pueden ser objeto de un derecho de superficie. El propietario puede establecer a favor de un tercero una servidumbre confiriendole el derecho de tener o de hacer construcciones sobre o bajo el fundo gravado. Salvo condicion contraria el derecho puede cederse y pasa a los herederos. DOCTRINA El derecho real de superficie en la reforma del codigo civil El proyecto del Cdigo Civil incluye a la superficie en el Libro quinto De los derechos reales Titulo VI Capitulo I y II. El art. 2018 lo define diciendo: La superficie es el derecho real de construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construccion o forestacion ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda de cincuenta (50) aos. Puede convertirse la renovacion del plazo en forma expresa por un lapso que no exceda de cincuenta (50) aos contados desde su celebracion. CONSIDERACION FINAL Me he inclinado a desarrolar este tema por su novedad, no como un derecho real, sino por su insercin en el proyecto del nuevo Cdigo Civil Argentino. Si bien no es una novedad para nuestro derecho, ni para muchos otros, como transcrib anteriormente. Lo es para un nuevo derecho real en nuestra era. Lo importante que creo es este derecho real lo expondre a continuacion. Estamos en una epoca, ya sea por la globalizacion, o por la necesidad de desarrollo e inversiones, en que el mundo parece haber quedado chico, y en algunos casos, las legislaciones se han retrasado, con relacion a la velocidad e las cosas. Si bien hay que sealar que los codigos legales no pierden vigencia, algunas cuestiones van quedando al margen de la regulacion, buscando los usuarios medidas alternativas en algunos casos, o por el lado de los legisladores, emitiendo leyes de reforma o de regulacion de estas cuestiones, para evitar vacios o lagunas legales. En el caso concreto del derecho real de superficie, especialmente prohibido en el Cdigo Civil de Velez, creo que se podria estar en presencia de lo que surge del parrafo anterior. En estos tiempos, como dijimos al principio de este punto, las inversiones estan provocando distintos tipos de negocios, que algunos (como lo relacionado a la informatica) van quedando articulados dentro de otros institutos legales, para poder asi darles forma y defensa a sus negociadores en casos de conflictos.

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A esto debria agregar, que en muchos casos, los emprendimientos comerciales, o ideas comericiales, de alguna persona, son dificil de concretar por necesitar de otro particular que aporte lo suyo. No se trata aqu de una simple sociedad del tipo de capital e industria, ni tampoco de una UTE, sino del caso de que una persona posea un terreno, y una empresa la posibilidad de costear una cosntruccion en el mismo. Hasta podria tomar como posible una realidad econmica a la no podria dejar de mencionar, que es que hoy muchos propietarios de tierras en lugares estrategicos, o bien la adquirieron en otras epocas de su economa particular, o bien la heredaron. Lo cual podria ser que los limite a poder general algun emprendimiento. Y si lo pusieren a la venta, tal vez la empresa que podria encargarse del emprendimiento, no cuenta con el capital necesario para la compra de la porpiedad, y el pago del costo de la construccion. Por lo expuesto, creo mas que conveniente, la determinacion de incorporar al Cdigo Civil el derecho real de superficie, como una forma regular estos tipos de situaciones, que ademas de beneficiar obviamente a los titulares del derecho suprficiario y al propietario del terreno, beneficiaria a todos los involucrados al proyecto y su posterior comecializacion. Con respecto a estos tipos de operaciones comerciales, cabe sealar que nunca es mejor, tener un instituto que regule una operatoria determinada, que tener que diagramar la relacion juridica, ateniendose a los derechos establecidos, para asi amoldar las obligaciones y derechos de los contratantes. Esto se puede aplicar tanto a las construcciones, como a los emprendimientos agraropecuarios.

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