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Riflessioni, e suggerimenti tecnici sul Project Financing dellarea di Maria Pia ad Alghero

di Stefano Lubrano

Introduzione
Con queste sintetiche riflessioni si vogliono fornire indicazioni tecniche e suggerire una rimeditazione del progetto di investimento turistico sullarea di Maria Pia sita nel Comune di Alghero. bene evidenziare che tali riflessioni sono finalizzate a migliorare la proposta progettuale gi dichiarata di pubblico interesse dallAmministrazione Comunale. A tal fine abbiamo strutturato questa relazione in tre parti. Nella prima parte riportiamo una brevissima analisi del contesto politico e delle reazioni dellopinione pubblica al concetto del Project Financing di Maria Pia ed al suo contenuto specifico. Nella seconda parte riportiamo lanalisi del contenuto del progetto. Nella terza parte infine riportiamo le proposte ed i suggerimenti per un miglioramento dei contenuti del progetto del soggetto proponente. In merito a questultima parte segnaliamo che nellelaborare le nostre riflessioni abbiamo tenuto conto sia delle aspettative della cittadinanza sia delle esigenze di opportunit economica correlate alle ipotesi di cash flow su cui la societ proponente ha basato limpostazione del progetto nelle sue specifiche articolazioni.

Analisi del contesto politico e dellopinione pubblica

La destinazione duso dellarea di Maria Pia ha sempre suscitato forti contrasti nelle forze politiche algheresi che da sempre hanno cercato di condizionare lopinione pubblica sulle scelte da intraprendere per lo sviluppo di questarea. Anche la definitiva destinazione a sviluppo turistico ricettivo dellarea non ha affatto placato la volont di chi politicamente ha cercato e cerca soluzioni diverse sia rispetto allindirizzo generale sia rispetto alle modalit di investimento. In sostanza alcuni propenderebbero, utilizzando leventuale affossamento del project financing, per una cancellazione delle scelte fatte su Maria Pia come area ad interesse turistico ricettivo; altri vorrebbero investire nellarea ma al di fuori del contesto del project financing.
E evidente quindi che nellambito di tale contesto le procedure inerenti al project financing e la prosecuzione del suo iter attraverso lindizione del secondo bando risultano estremamente delicate in quanto strettamente legate sia allatteggiamento dellopinione pubblica cittadina sui contenuti definitivi del progetto quale punto di riferimento per la presentazione dei progetti nel secondo bando sia delle esigenze di carattere progettuale ed economico della societ proponente.

Analisi delle strutture

L HOTEL
Per quel che concerne lalbergo rileviamo alcune incongruenze. In primo luogo lipotesi di classificare tale a struttura con un range 3 / 4 stelle ed inserirla sul mercato del turismo congressuale. Tale idea di classificazione va contro la tendenza generale del mercato che richiede strutture e servizi determinati da una classificazione che parta da servizi almeno di un 4 stelle, meglio se con connotazionisuperior. Le camere Dai documenti analizzati non si evince una differenziazione di tipologia di camera ma una semplice uniformit per la loro ampiezza; 17 mq infatti la misura standard riportata sui documenti. Ci permettiamo di osservare che tale metratura, abbinata alla scelta di creare un'unica tipologia di camera, non garantiscono competitivit con strutture dello stesso segmento, ubicate magari in contesti di prodotto gi affermati (es.: citt darte o destinazioni specifiche per incentive) ed inoltre non consentono eventuali differenziazioni di prodotto volte ad ottimizzare le vendite e di conseguenza il cash-flow con offerte complementari al congressuale quale ad esempio quello balneare.

Food & Beverage


Rileviamo una sola sala ristorante dellampiezza di 160 mq, metratura assolutamente inadeguata rispetto alla capacit massima ricettiva dellalbergo, 396 persone. Non vengono specificate tipologia e numero di bar allinterno della struttura n allesterno, magari a supporto della piscina e di altri eventuali servizi.

Spazi comuni
Riscontriamo solo delle indicazioni generiche riguardo a spazi comuni di base quale la hall. Nessun riferimento a eventuali spazi congressuali, di intrattenimento e di servizi. Non vengono indicate specifiche facilities delle camere e degli spazi comuni che possano consentire di comprendere il livello e i servizi offerti da questa struttura tali da caratterizzarne il prodotto.

In generale si ha limpressione di una struttura spartana priva dei servizi realmente superiori; si ritiene infatti che anche in fase progettuale di larga massima debba essere esplicita la definizione di quei servizi che determinano uno specifico prodotto alberghiero.

IL VILLAGGIO

La proposta del Villaggio ha suscitato forti perplessit sia nellopinione pubblica sia da parte degli addetti ai lavori. Lestensione della struttura stato lelemento principale delle critiche mosse un po da tutti (forze politiche, addetti ai lavori, cittadini).

La volont di generare un impatto ambientale il pi contenuto possibile non stata affatto recepita, anzi la distribuzione dei bungalow sulla maggior parte dellarea interessata stata percepita in maniera totalmente negativa come volont ad occupare in estensione tutto lo spazio in concessione. Altro elemento di incongruenza che ha caratterizzato una forte opposizione a livello locale data dallipotesi di utilizzo stagionale per questa tipologia di struttura; questa ipotesi non consente di valorizzare lattivit congressuale n risulta in sintonia con tutte le indicazioni sia da parte delle aziende di settore che delle forze politiche per un attivit turistica da svolgersi tutto lanno e non a carattere stagionale.

La Formula
La formula villaggio oramai viene considerata in declino a livello globale e uno dei soci del gruppo proponente, il Club Med, fra coloro i quali stanno soffrendo maggiormente la maturit di questa tipologia di offerta ricettiva e/o di prodotto. La paventata innovazione di una formula villaggio sperimentale che prevedesse alcuni elementi nuovi di interazione con il vicino centro abitato non emerge dalle documentazioni analizzate. Altro aspetto ritenuto negativo la presenza stessa del Club Med nellambito dei soggetti della societ proponente e di conseguenza gestore diretto della struttura del villaggio. Tale atteggiamento risiede semplicemente nelle caratteristiche di commercializzazione del Club Med che oltre che essere gestore di strutture anche Tour Operator. Quindi non solo si avranno 2 terzi delliniziativa impostati su un mono-prodotto (villaggio) ma anche su mono-canale di commercializzazione.

Le camere
Sono nel classico stile villaggio; ci significa che non hanno alcuna valenza di carattere specifico per clienti di altri segmenti, come ad esempio quello business o congressuale o di segmenti che ricercano una vacanza, anche balneare, ma non nella formula villaggio. Anche in questo caso, nonostante vengano riportate caratteristiche di classificazione elevate, 4 / 5 stelle, non vi sono n specifiche n generiche indicazioni in merito allefacilities presenti nelle camere.

Food & Beverage


Non vengono segnalati elementi specifici n per i/il ristorante/i n per il/i bar

Spazi comuni
Idem come per il Food & Beverage

Servizi
Sport senza delle specifiche indicazioni innovative e/o diverse da una qualsiasi struttura organizzata a villaggio (piscine, tennis, ecc)

Le proposte

Come gi accennato in fase introduttiva riteniamo opportuno, nel momento costruttivo di suggerimenti e proposte di tener conto sia delle idee oramai formatesi nellopinione pubblica algherese sia e soprattutto dellopportunit economica dellinvestimento da parte della societ proponente. In sostanza abbiamo pensato a delle proposte che siano in primo luogo applicabili nel corso di indizione del secondo bando, che non penalizzino la capacit di rientro dei soggetti impegnati in questo investimento e soprattutto di generazione di cash flow, condizione imprescindibile ai fini del conseguimento degli obiettivi di ritorno dallinvestimento.

AMBIENTI ESTERNI
In primo luogo riteniamo sia opportuno partire da delle considerazioni su un aspetto generale dellintero investimento. Lutilizzo e la progettazione di servizi nellambito degli ambienti esterni, ad esempio sport, intrattenimento e servizi, dovrebbe prevedere una concezione univoca tra quelli di supporto alle strutture e quelli previsti dallAmministrazione Comunale nelle aree a ridosso dellarea congressuale di Maria Pia. Suggeriamo in sostanza di considerare nellambito della progettazione le strutture sportive, lanfiteatro allaperto e alcuni spazi a ridosso del Palazzo dei Congressi che possono gi essere utilizzati poich gi in carico o in consegna al Comune di Alghero Facciamo notare che un impostazione di questo genere potrebbe favorire lerogazione di servizi anche ai cittadini e/o a clienti di altre strutture allargando la base di consumatori potenziali e quindi creando maggiori pspoettive di contributo a generare cash flow costanti ed elevati tali d aripagare negli anni linvestimento.

STRUTTURE RICETTIVE
Le indicazioni e le proposte principali si basano proprio sulle strutture ricettive. Infatti una reale innovazione e miglioramento della qualit, e non solo della quantit, ricettiva che dovrebbe caratterizzare il progetto Maria Pia ci porta a suggerire diverse azioni di modifiche.

In primo luogo suggeriamo di trasformare limpostazione da due strutture ricettive ( hotele e villaggio) a tre, massimo quattro, strutture ricettive.

Lalbergo congressuale dovrebbe avere una specifica connotazione business con una classificazione che parta come minimo da una classificazione 4 * Superior. Suggeriamo che tale struttura abbia una capacit ricettiva di 500 posti letto e servizi innovativi orientati alle richieste attuali della domanda di tale prodotto. In particolare suggeriamo una diversificazione delle tipologie di stanze (ad es.: standard, superior, executive, presidenziale) che partano da un minimo di 17 mq ad un max di 30 mq. Le facilities nelle camere devono avere delle connotazioni consone al segmento di mercato di riferimento (ad es.: tv sat, fax, servizio internet, video game ecc..). La ristorazione o meglio tutta lattivit di food & beverage, soprattutto nellambito di un albergo business, deve avere delle connotazioni specifiche sia per spazi che per proposte culinarie. Consigliamo quindi almeno due sale (una da utilizzare anche per il breakfast meglio quindi se panoramica o con veranda) uno snack/bistr di supporto alla piscina e/o alle attivit esterne, e tre bar ( uno principale, uno per la piscina, uno per fare pianobar) Negli spazi comuni consigliamo di prevedere degli spazi congressuali che per numero e dimensione siano di complemento al Palazzo dei Congressi. (ad esempio un assemblea plenaria nel palazzo dei congressi pu usufruire di sale di commissione messe a disposizione dallalbergo). E chiaro che da non tralasciare limportanza di spazi dedicati alla multimedialit, quindi ad un internet point interno sia per i clienti che per eventuali partecipanti ai congressi. Per quel che attiene ai servizi accessori naturalmente da prevedere la piscina, eventuali vasche idromassaggio, servizi fitness. Considerando il concetto di villaggio oramai superato suggeriamo la conversione dellidea villaggio in tre strutture: un design hotel da 300 posti letto ed due club hotel da 400 posti letto ciascuno. Tale modifica non comporterebbe per il proponente uno svantaggio in termini di perdita di posti letto. Sarebbe salvo limpatto ambientale in quanto, prendo come riferimento le altezze consentite dal piano regolatore a Porto Conte 6 mt possibile prevedere delle strutture un piano fuori terra e quindi ridurre la capacit in estensione della cubatura utilizzata.

Per quel che concerne il design hotel consigliamo la classificazione a 5 stelle. Il design hotel esprime delle caratteristiche sia da un punto di vista dello stile darchitettura sia per la tipologia degli arredi e delle finiture uniche e fuori dallo standard anche elevato dei grandi alberghi. Stiamo parlando di un albergo unico per stile, servizi e arredi che nella sua unicit gi costituisce di per s motivo di scelta, e questo anche nellottica della generazione di cash flow. I segmenti di domanda a cui si pu riferire sono diversi: dal top manager aziendale alla personalit politica e istituzionale; dalla star dello spettacolo a quella sportiva; dal magnate eccentrico alle personalit della cultura e

della moda. Un punto di riferimento quindi sia a livello regionale che a livello nazionale in quanto sono pochissimi ancora alberghi di questo genere nel nostro paese. Le camere devono essere arredate con design innovativo e con lutilizzo di elementi tecnologici di prima qualit. La ristorazione deve assumere connotazioni di altissimo livello sia per qualit che variet delle proposte che devono essere coordinate con lo spirito scelto per la realizzazione della struttura. Anche qui consigliamo almeno tre diverse proposte ristorative: ad esempio si possono prevedere una cucina fusion, una cucina etnica ed un tapas- bistr. Naturalmente a parte unulteriore sala per il breakfast. In questo caso anche i bar dovranno avere delle connotazioni di elevato carattere qualitativo e dovranno essere in numero di 2 o3 (un wine bar, uno classico, uno in piscina) Per quel che concerne gli spazi comuni consigliamo delle sale meeting per 10 massimo 20 persone (infatti questa struttura si riuniscono gli executive aziendali che non amano la bolgia dei grandi happening e possono sviluppare i propri incontri di lavoro in maniera riservata e rilassata). Da prevedere una sala che possa ospitare la presentazione di eventi importanti che consenta quindi sia un gala cocktail che un buffet freddo in piedi I servizi quali piscina, fitness (con hammam e massaggiatori ed istruttori), sport devono avere connotazioni del massimo livello qualitativo strutturale e organizzativo. I costi per la realizzazione di una struttura simile potrebbero sorprendere per la loro non esosit. In un design hotel spesso c meno, in orpelli e in superfluo, di una struttura classica a 5 stelle.

Inoltre, se la sua progettazione studiata nei minimi dettagli, si possono ottenere anche risparmi gestionali interessanti (ad es.: un particolare utilizzo di pareti a vetri da utilizzare come solari per la produzione di acqua calda) e lelevato standard qualitativo dei servizi giustificherebbe prezzi adeguati e fortemente remunerativi. Riportiamo infine i due hotel club. La loro classificazione pu essere a 4 * con connotazioni di carattere complementare per evitare una dannosa quanto pericolosa concorrenza. Una delle strutture pu avere delle impostazioni sia strutturali che di servizi fortemente orientati al segmento famiglie; laltro pu avere delle connotazioni pi dinamiche e quindi essere orientato verso un segmento sportivo. La scelta per un hotel club e non per il villaggio data dal fatto che questo genere di struttura presenta nel proprio dna delle caratteristiche di apertura verso la localit in cui sono ubicate. Ovvero i clienti di tale strutture, a differenza dei clienti dei villaggi, non sono interessati allaspetto tipico e quindi superficiale della localit in cui si trovano; desiderano invece stabilire una relazione pi profonda con il tessuto socio culturale locale; al tempo stesso desiderano fare una vacanza fatta di mare, buona compagnia, buona tavola, buon intrattenimento (non invadente ed ossessivo come quello che si ritrova nei villaggi), e buoni servizi ricettivi. Limpostazione di hotel club utile anche per la previsione di una apertura annuale in quanto presentano caratteristiche di servizi legati al balneare con elementi strutturali di alberghi capaci di rivolgersi ad altri segmenti ad esempio quello sportivo, congressuale, enogastronomico.

SERVIZI
Per rendere pi forte e delineato il concetto di prodotti alternativi riteniamo si debba prevede un centro di talassoterapia che sia di supporto a tutte e tre le strutture che possono inglobare nella loro

offerta un prodotto wellness effettivo a complemento della loro offerta. Tale Centro pu essere progettato non solo in funzione della talassoterapia ma anche in relazione ad eventuali prodotti legati al tipo di poseidonia che interessa i litorali algheresi.

Altro elemento di sicuro interesse e complementare sia al centro di talassoterapia, sia ai servizi delle strutture ricettive sopra descritte pu essere la realizzazione di un campo da golf pitch and put, ovvero un campo pratica che, stando agli ultimi sondaggi, costituisce il naturale incontro tra quelle localit che non vogliono sacrificare ampi territori a questo sport, con la necessit di molti di affinare la loro tecnica o semplicemente di fare una partita veloce perch si ha poco tempo a disposizione.

CONCLUSIONI

Con queste impostazioni riteniamo possano essere soddisfatti numerosi criteri di scelta territoriale. In primo luogo si determinerebbero per Alghero importanti innovazioni di carattere strutturale e di prodotto per la locale attivit alberghiera. Infatti oltre al prodotto balneare si potrebbero offrire il prodotto congressuale, wellness, sportivo, alta gastronomia . Il territorio di riferimento non verrebbe immobilizzato in due tipologie alberghiere di cui una non conforme alle reali esigenze di mercato per la localit. Verrebbero in ogni caso coinvolti imprenditori locali nellambito dei servizi di sostegno alle attivit ricettive Siamo altres consapevoli che le indicazioni da noi riportate in questo documento presupporrebbero, se acquisite e rese esplicite nei progetti definitivi, un maggior investimento rispetto a quello preventivato; a tale incremento dellimpegno finanziario corrisponderebbe per una base pi solida su cui appoggiare le proprie previsioni di flussi di cassa in quanto si avrebbe lopportunit di diversificare lofferta, i prezzi, i servizi e quindi avere un universo di riferimento in termini di domanda pi ampio, complementare con forti prospettive di incassi distribuiti in maniera costante nel corso dellanno. Vista la forte complessit del project financing e viste le considerazioni che devono tener conto di ragioni in alcuni casi non sempre allineate, qualora fosse intendimento dellAmministrazione Comunale e della Societ Proponente, nonch degli Istituti di Credito che sostengono questoperazione di portare a compimento liter di questo progetto segnaliamo lopportunit di concordare tra questi tre soggetti la scelta di un soggetto esterno che possa dare un contributo sia in termini di opportunit legate alle esigenze del territorio sia in termini tecnici ed operativi per lestensione e limplementazione delle varie fasi progettuali e operative.