CIVIL III SEGUNDO PARCIAL

TEMA 20: LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA

3.2 La posesin de los bienes gravados (1 vez) Teniendo en cuenta el desplazamiento posesorio del bien sujeto a la garanta:

1. 2. 3.

Prenda: requiere que la posesin de la cosa se transmita al acreedor. Si el desplazamiento posesorio no es efectivo, el d real de prenda no nace, ni se perfecciona el contrato. Hipoteca: recae sobre bienes inmuebles y est garantizada el Registro de la Propiedad, no requiere desplazamiento posesorio (el deudor hipotecario, conserva la posesin y el goce efectivo de la cosa inmueble objeto de la garanta). Pese a recaer sobre bienes inmuebles, la anticresis (garanta por la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crdito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyndola una vez que se haya pagado la deuda) pero presupone la posesin de la cosa por el acreedor anticrtico.

5 CARACTERIZACION GENERAL DE LOS DERECHOS REALES (2 VECES)

Todos tienen unos rasgos comunes: La amplitud de la obligacin garantizada y la accesoriedad de los derechos reales de garanta: Se constituyen siempre para asegurar el cumplimiento de una obligacin preexistente, la obligacin garantizada. Los derechos reales de garanta pueden asegurar todo tipo de obligaciones. Debe ser evaluable econmicamente y quedar fijada en una cantidad pecuniaria que comprenda tanto la obligacin principal cuanto las accesorias, que slo pervivirn mientras la obligacin principal exista. Indivisibilidad de los derechos reales de garanta: Sern eficaces mientras no se produzca el total e ntegro cumplimiento de la obligacin garantizada y de las accesorias si las hubiera. Su cumplimiento parcial o su divisin no conlleva la divisin del derecho real de garanta, pues son indivisibles, pues el acreedor no deja de serlo en las mismas condiciones que cuando se constituy. La especialidad: El objeto sobre el que recae el derecho real de garanta ha de encontrarse especialmente determinado, no sobre todos los bienes del deudor indiscriminadamente La reipersecutoriedad: Pone de manifiesto el carcter real del conjunto de facultades atribuidas al acreedor, quien podr ejercitarlas frente a cualquier persona, tercer adquirente o acreedor. Salvo pacto en contrario: los d reales de garanta no conceden al acreedor facultad de goce y uso de la cosa, aunque exista desplazamiento posesorio. Solo garantizan el cumplimiento de la obligacin del deudor.

6.1.- La facultad de instar la venta del bien gravado (ius distrahendi) Ius distrahendi: facultad de instar la venta de la cosa gravada. Una vez constituida la garanta real, en caso de ser incumplida la obligacin principal, el titular de d real puede 1

instar la enajenacin de la cosa objeto de la garanta y promover su venta en pblica subasta para cobrar, de forma preferente, su crdito con el precio obtenido.

5.2.- El ius distrhendi y la prohibiciin del pacto comisorio (1 vez) Ius distrahendi: facultad y deber del acreedor de promover, judicialmente o mediante intervencin notarial, la venta de la cosa objeto de garanta. La autoapropiacin de sta por el acreedor est prohibida por CC: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas, excluyendo de raz el pacto comisorio. Pacto comisorio: condicin de que, en caso de incumplimiento, la cosa objeto de garanta pasa a ser propiedad del acreedor. El valor de las cosas dadas en prenda o hipoteca es muy superior al que garantizan y el acreedor no debe obtener ese sobreprecio. La prohibicin del pacto comisorio no est reida con la dacin en pago del objeto de la garanta.

5.- TITULARIDAD DE LOS BIENES GRAVADOS (1 VEZ)

Capacidad dispositiva y capacidad del constituyente: El deudor tiene libre disposicin de los bienes objeto de la garanta. El art 1857 CC dice que la cosa pignorada o hipotecada debe pertenecer en propiedad al que empea o hipoteca. Y que debe tener la libre disposicin de las cosa objeto de la hipoteca o pignus, o en caso de no tenerla, se halle legalmente autorizado al efecto. En definitiva, el deudor deber ser propietario del bien gravado y contar con suficiente capacidad de obrar para llevar a efecto actos de disposicin sobre aquel. Deudor y constituyente: La condicin de constituyente de la garanta suele coincidir con la cualidad de deudor de la obligacin principal, aunque quien sea dueo de un bien y tenga capacidad dispositiva sobre l, puede someterlo a gravamen a favor o beneficio de tercero. El constituyente asegura el cumplimiento de una obligacin ajena y arriesga el bien gravado.

TEMA 21: LA PRENDA

2.- CONSTITUCION DEL DERECHO REAL DE PRENDA (8 VECES)
El contrato de prenda: El CC lo contempla como un contrato real en el que la entrega de la cosa es condicin sine qua non para entenderlo vlidamente celebrado, pues si no se produce la entrega posesoria de la cosa, no es un contrato de prenda, sino un precontrato o una promesa de constituir prenda. La entrega de la cosa determina el nacimiento del derecho real. La eficacia frente a terceros, la documentacin pblica del contrato: La forma del contrato es irrelevante inter partes, pero si respecto de terceros, pues el CC dice que no surtir efecto frente a terceros sin consta por instrumento pblico la certeza de la fecha. Para que tenga eficacia erga omnes se requiere que su fecha de celebracin conste en documento pblico. Otras formas de constitucin: Puede constituirse mortis causa o con la constitucin por usucapin

5.- LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO (1 VEZ)

5.1.- Las obligaciones del acreedor pignoraticio 1. No usar la cosa, salvo autorizacin del propietario. 2. Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su prdida o deterioro. Si el deudor cumple total y exactamente la obligacin garantizada, la obligacin del acreedor pignoraticio es la inmediata restitucin de la cosa pignorada 5.2.- Los derechos del acreedor pignoraticio Son bsicamente: a) Posesin y derecho de retencin sobre la cosa, de seguir conservando en su poder la cosa mientras el deudor no cumpla de forma total con la obligacin garantizada b) Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa pignorada. c) Derecho al abono de los gastos que realiza para conservar la cosa en buen estado d) Derecho a promover la enajenacin forzosa de la cosa pignorada en caso de que no cumpla el deudor con el total de la obligacin garantizada e) Derecho a cobrar de forma preferente frente a otros acreedores y en relacin con el precio obtenido en subasta. 5.3.- El derecho de retencion Goza el acreedor pignoraticio de derecho de retencin sobre la cosa que conserva hasta que se le pague el crdito, llevando el deudor a cabo el integro cumplimiento de la obligacin garantizada, momento en el cual podr pedir la devolucin de la cosa pignorada. La eficacia del derecho de retencin llega hasta ese momento. Es una facultad accesoria pero inescindible del derecho al cual sirve de garanta 5.4.- El llamado pignus gordianum (2 veces) Art 1866.2 CC: Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese otra deuda con l exigible antes de haberse pagado la primera, podr aqul prorrogar la retencin hasta que se satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiese estipulado la sujecin de la prenda a la seguridad de la segunda deuda La razn es que as se evita que el deudor satisfaga la deuda pignorante y deje de satisfacer la deuda ordinaria.

5.6.- El ius distrahendi: la enajenacion de la cosa pignorada (1 vez) Ius distrahendi es la facultad del acreedor pignoraticio de proceder a la enajenacin de la cosa pignorada en el supuesto de que el deudor no haga frente, en tiempo y forma, al exacto cumplimiento de la prestacin debida. El acreedor insatisfecho (artculo 1.872), podr proceder ante Notario a la enajenacin de la prenda, que habr de hacerse precisamente en subasta pblica y con citacin del deudor y del dueo de la prenda en su caso. El acreedor pignoraticio puede dirigirse tambin a los tribunales para hacer efectivo el ius distrahendi, a travs del juicio efectivo. En definitiva, el acreedor puede actuar tanto notarial, cuanto judicialmente. Ahora bien, obviamente el acreedor slo tendr las puertas abiertas del juicio ejecutivo regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil si cuenta con el oportuno ttulo de ejecucin, es decir, con la escritura pblica, o en su caso, con la pliza mercantil.

6.- EXTINCION (2 VECES)

D real de prenda: se extingue a consecuencia de la extincin de la obligacin garantizada, cualquiera que sea la causa de extincin. CC: Se presumir remitida la obligacin accesoria de prenda, cuando la cosa pignorada se hallare en poder del deudor. La norma contiene una presuncin iuris tantum (se establece por ley y admite prueba en contrario) y declara extinguida solo, la obligacin accesoria de prenda, no la obligacin principal o asegurada. Tambin se extingue aunque se mantenga la obligacin principal: por condonacin de las obligaciones accesorias dejando viva la obligacin principal o la sustitucin de mutuo acuerdo de la garanta. La prdida de la cosa pignorada genera la extincin del d .

7.- SUPUESTOS ESPECIALES DE GARANTA REAL PIGNORATICIA (1 VEZ)

7.1.- La prenda de cosa fungible: la prenda irregular (1 vez) Es frecuente que, en garanta del cumplimiento de una obligacin de tracto sucesivo o prolongada en el tiempo, el deudor haya de entregar una determinada suma de dinero en sentido estricto (p. ej. la fianza de un aquiler). Hablamos en estos casos de prenda irregular, para poner de manifiesto que la entrega de cosas fungibles como garanta pignoraticia desnaturaliza en rgimen propio del derecho real de prenda hasta extremos sobresalientes. En estos casos, el acreedor se encuentra obligado, en el momento del cumplimiento de la obligacin garantizada, a la devolucin de un tantundem. En este caso, el cuadro de derechos y obligaciones del deudor y del acreedor deviene absolutamente inaplicable. 7.2.- La prenda de derechos Los derechos reales limitados susceptibles de posesin pueden constituir el objeto de un derecho real de prenda. Imaginemos, el usufructo y el censualista en el caso del censo consignativo pignoran sus respectivos derechos. El problema aqu radica en que, segn la previsin normativa, la prenda ordinaria debe recaer sobre bienes muebles. Es cierto que el usufructo puede recaer sobre un bien mueble, y en tal caso no existira la objecin sealada, pero los derechos reales en s mismos considerados, comenzando por la propiedad y terminando con la mayor parte de los derechos reales de goce, han sido considerados tradicionalmente inadecuados para ser objeto de prenda. 7.3.- La prenda de crditos Ms difcil de imaginar an es la prenda de crditos, es decir, la prenda de derechos de crdito, pues tcnicamente los crditos no son susceptibles de posesin. 4

7.4.- La prenda de valores El artculo 1.872 del Cdigo Civil establece que: Si la prenda consistiere en valores cotizables, se vendern en la forma prevenida por el Cdigo de Comercio. Conforme al Cdigo de Comercio, la prenda de valores requiere ser constituida en documentos pblico y permitir la adecuada identificacin de los valores dados en garanta. Una vez atendidos tales requisitos, el acreedor pignoraticio goza de facultades pignoraticias. Vencido el plazo del prstamo, el acreedor, salvo pacto en contrario y sin necesidad de requerir al deudor, estar autorizado para pedir la enajenacin de los valores dados en garanta, a cuyo fin entregar a los organismos rectores del correspondiente mercado secundario oficial la pliza o escritura de prstamo, acompaada de los ttulos pignorados o del certificado acreditativo de la inscripcin de la garanta, expedido por la entidad encargada del correspondiente registro contable. 7.5.- Las prendas constituidas en favor de los Montes de Piedad El prstamo con garanta pignoraticia de los Montes de Piedad es una operacin bancaria ms de la correspondiente Caja de Ahorros, sometida a comisiones de apertura y de cancelacin anticipada similares a las constituciones de hipoteca y con un inters nominal de 6 a 8 puntos ms alto que el hipotecario. En general, la forma escrita de tal contrato de prenda se limita a rellenar un sencillo formulario bancario y a la entrega de la cosa. Se establece que el impago del prstamo generar la subasta pblica de los bienes pignorada en la propia Sala de Almoneda de los Montes de Piedad, generalmente sin intervencin notarial, aunque, eso si, dotados de la mxima seriedad y de un gran rigor en la celebracin de la subasta. Aparte de ello, el Monte de Piedad puede (aunque es sumamente raro que se produzca), acudir a los siguientes procedimientos: 1. Procedimiento extrajudicial ante Notario. 2. Procedimiento judicial.

TEMA 22 : LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I)

1.- CONCEPTO DE HIPOTECA (1 VEZ)
Nuestro Cdigo Civil ratifica que: La forma, extensin y efectos de la hipoteca, as como lo relativo a su constitucin, modificacin y extincin y a lo dems que no haya sido comprendido en este captulo, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria, que contina vigente (ART. 1880). Es por ello que en nuestra doctrina resulta comn acudir al anlisis exegtico de los artculos 104 de la Ley Hipotecaria y el artculo 1.876 del Cdigo Civil para ofrecer el concepto de hipoteca. Ambos artculos tienen exactamente el mismo contenido: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida. El autor, Carlos Lasarte, ofrece la siguiente definicin de la hipoteca: Hipoteca = derecho inscrito en el Registro de Propiedad que otorga la sujecin inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesin de su dueo, quedan afectos en garanta al cumplimiento de una obligacin principal y eventualmente a su venta o adjudicacin en subasta pblica. Completaremos la definicin anterior con las siguiente caractersticas: 1. El carcter inmobiliario de la hipoteca 2. La amenidad y alienabilidad de los bienes gravados. 3. La continuidad del goce posesorio por parte de su propietario o legtimo poseedor. 4. La indivisibilidad de la hipoteca.

2.- NOTAS FUNDAMENTALES Y CARACTERSTICAS DE LA HIPOTECA (2 VECES)

- La inscripcin registral como requisito constitutivo: La inscripcin de la hipoteca en el Registro tiene naturaleza constitutiva y, por tanto, la hipoteca no ha nacido todava a la vida jurdica sin ella. - La hipoteca como derecho de garanta de carcter accesorio: La hipoteca requiere o presupone la existencia de una obligacin principal, cuyo cumplimiento garantiza y asegura. Puede ser cualquiera, siempre que sea econmicamente evaluable. - La hipoteca como derecho real sin desplazamiento posesorio, relaciones entre crdito y la hipoteca: Como dato definitorio inicial, est la sujecin directa e inmediata de los bienes gravados. As, pues, el acreedor se ve revestido de facultades jurdicoreales sobre la cosa, pero sin implicar goce posesorio alguno, que le permiten, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, ejercitar la accin hipotecaria contra los bienes hipotecados. La hipoteca es, pues, un derecho real en forma de garanta, un derecho real de garanta - La hipoteca como instrumento crediticio: La instauracin del moderno sistema hipotecario fue la bsqueda de un sistema de firme garanta crediticia que permitiera la movilizacin de capitales y desarrollo econmico - La transparencia de las condiciones financieras de los prestamos hipotecarios, debido a la gran complejidad de la operacin financiera de la hipoteca, sencilla para la entidad financiera o prestamista y compleja para el ciudadano medio, lo que obliga por ley 2/2009 por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito, a las entidades prestatarias no sometidas al control del Banco de Espaa.

4.- LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES (1 VEZ)

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Las hipotecas legales encuentran su fundamento u origen inmediato en la propia Ley, la cual impone a ciertas personas la obligacin de constituirlas y, en consecuencia, otorga a otras el derecho a exigir su constitucin. Las hipotecas voluntarias encuentran su fundamento en la voluntad de las partes de constituirla. La diferencia entre las hipotecas legales y las voluntarias radica tan slo en su origen.

4.1.- supuestos de hipoteca legal:

La Ley Hipotecaria slo atribuye facultad para exigir su constitucin a los grupos de personas que seguidamente se relacionan: 1- Los reservatarios sobre los bienes reservistas en los supuestos de reserva hereditaria o sucesoria 2- El estado, las provincias y los pueblos sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajesen 3- El estado, las provincias y los pueblos sobre los bienes de los contribuyentes , por los crditos tributarios o fiscales que no correspondan a las dos ltimas anualidades 4- Los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por las primas impagadas que no correspondan a los dos ltimos aos.

7.- LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA (2 VECES)

La hipoteca hace nacer un verdadero derecho real, cuyo nacimiento coincide exactamente con el momento de inscripcin del correspondiente ttulo. La caracterstica principal de la hipoteca consiste en su necesaria constancia registral. En tal sentido, la inscripcin registral de la hipoteca tiene naturaleza constitutiva. La propia inscripcin puede ser determinante o condicionante de la propia eficacia del prstamo subyacente. De ah que, frecuentemente, el clausulado hipotecario prevea el vencimiento anticipado del prstamo por la falta de inscripcin de la hipoteca. La constitucin de hipotecas voluntarias: La hipoteca encuentra su base en un contrato instrumentado en escritura pblica, aunque tambin es posible otras formas de constitucin de las hipotecas y la falta de escritura pblica no determina la ineficacia de actos de autonoma privada que tenga como objeto la creacin del derecho real de hipoteca La constitucin de hipotecas legales: No tan slo por tener derecho a hipoteca legal esta se constituye, sino que es necesaria la inscripcin del ttulo y que este sea susceptible de ingreso en el Registro. En tal caso, lo que procede es el otorgamiento de la escritura y su posterior presentacin en el Registro. Si el obligado por Ley a constituir hipoteca no se ofrece voluntariamente a hacerlo, el beneficiario de la hipoteca legal habr de recurrir al procedimiento especial de la Ley Hipotecaria.

TEMA 23: LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II) LA OBLIGACIN GARANTIZADA

2.- HIPOTECA DE TRFICO, DE SEGURIDAD Y DE MXIMO (2 VECES)
Segn quede configurada la obligacin asegurada en la inscripcin registral, se suele distinguir entre hipoteca de trfico e hipoteca de seguridad. 2.1.- Hipoteca de trfico u ordinaria Se da en aquellos supuestos en que la obligacin es cierta y, adems su cuanta queda determinada en la propia inscripcin registral. 2.2.- Hipoteca de seguridad En este caso, la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligacin cuya cuanta no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripcin registral, o bien de una obligacin cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (obligaciones futuras o sometidas a condicin, por ejemplo). 2.3.- Hipoteca de mximo o Hipoteca flotante (J08) Es un subtipo o derivacin de la anterior, en la que registralmente consta, sin embargo, el importe mximo del crdito asegurado. En consecuencia, la Ley 41/2007 introduce en la Ley Hipotecaria el cambio producido en la materia: Tambin podr constituirse hipoteca de mximo: A favor de las entidades financieras en garanta de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.

A favor de las administraciones pblicas titulares de crditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Ser suficiente que se especifiquen en la escritura de constitucin de la hipoteca y se hagan constar en la inscripcin de la misma: su denominacin y, si fuera preciso, la descripcin general de los actos jurdicos bsicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad mxima de que responde la finca; el plazo de duracin de la hipoteca, y la forma de clculo del saldo final lquido garantizado.

3.- LOS INTERESES DE LA OBLIGACIN ASEGURADA (1 VEZ)

3.1.- Introduccin La LH parte del presupuesto de que, si la obligacin garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca cubre tambin el pago de ellos. En el caso de no existir pacto al respecto, entrarn en juego los intereses legales. 3.2.- Bienes hipotecados en poder del tercer poseedor En el supuesto de que, llegado el momento de ejecucin, el titular registral de los bienes hipotecados sea cualquier persona distinta al deudor hipotecante (tercer poseedor), la hipoteca asegura nicamente los intereses de los dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura constitutiva. En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a 5 aos. La LEC establece que en cualquier momento anterior a la aprobacin del remate o a la adjudicacin al acreedor, el tercer poseedor podr liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los lmites de la responsabilidad a que est sujeto el bien....

3.3.- Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario Los bienes responden por todos los intereses impagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (prescriben a los 5 aos; pero dicho plazo es susceptible de interrupcin conforme a las reglas generales). Adems, para asegurar los interese vencidos y no satisfechos, el acreedor podr exigir al deudor ampliacin de la hipoteca sobre los mismo bienes hipotecados. 3.5.- Los intereses variables La Direccin General de los Registros y del Notariado exige que los intereses variables puedan determinarse mediante clusulas especficas tanto al alza como a la baja y en relacin con un tipo de referencia de carcter objetivo que, por tanto, no dependa de la parte acreedora y cuya frmula matemtica de aplicacin se incorpore a la escritura. 3.7.- Los intereses moratorios La Ley hipotecaria no hace referencia a ellos. Mediante pacto expreso, los intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obligacin garantizada pueden quedar asegurados mediante la hipoteca, si se renen los siguientes requisitos: Establecerse ntidamente de forma diferenciada respecto de los intereses remuneratorios.

Determinacin de un tipo propio de inters respecto de los moratorios o, en su caso, un tope mximo de responsabilidad por razn de ellos.

Respetar, sumados a los remuneratorios, el plazo mximo de cinco aos.

3.8.- Las costas y los gastos En virtud de pacto expreso, la garanta hipotecaria suele extenderse tambin a las costas y gastos que tengan relacin con la propia dinmica de la relacin hipotecaria. Entre las costas, obviamente alcanza peculiar relevancia las propias costas judiciales que, en su caso, pudiera originar la propia ejecucin hipotecaria o el ejercicio de la accin de devastacin. Los gastos han de reducirse a las cantidades abonadas por el acreedor para evitar el perjuicio de la cosa hipotecada o por acuerdo expreso con el deudor.

4.- ESPECIALIDADES ASEGURADA

HIPOTECARIAS

EN

ATENCIN

LA

OBLIGACIN

4.2.- Obligaciones transferibles por endoso o titulos al portador (1 vez) La Ley Hipotecaria nos indica que: Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o ttulos al portador, el derecho hipotecario se entender transferido, con la obligacin o con el ttulo, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro. En consecuencia, la inscripcin de la hipoteca que, por supuesto requiere escritura pblica ad hoc, dar cuenta de los bienes afectos, de la obligacin asegurada .... pero, registralmente hablando, nos falta la identificacin de un protagonista fundamental del relato: el acreedor hipotecario. Semejante peculiaridad trata de superarla la Ley Hipotecaria, de una parte, procurando evitar la indeterminacin del titular del crdito mediante la exacta delimitacin de los ttulos cuya tenencia transmita la condicin de acreedor hipotecario; de otra, ordena la propia incorporacin material de los ttulos de las oportunas referencias a la constitucin de la hipoteca. 4.5.- Hipoteca unilateral El Reglamento Hipotecario precisa que cuando las hipotecas en garanta de rentas o prestaciones peridicas, se constituyeren en actos de ltima voluntad, ser ttulo suficiente para inscribirlas el testamento, acompaados del certificado de defuncin del testador y del Registro General de Actos de ltima Voluntad, y la aceptacin del pensionista o beneficiario 10

de la prestacin podr otorgarse en escritura particional de la herencia o en otra escritura. La hipoteca unilateral puede pervivir de forma indefinida en el Registro 4.6.- Hipoteca inversa Prstamo o crdito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente peridicas hasta un importe mximo determinado por un porcentaje del valor de la tasacin en el momento de la constitucin. Cuando se alcanza dicho porcentaje, la persona deja de disponer de la renta, aunque la renta sigue dando intereses. La entidad recupera el crdito cuando fallece el propietario mediante la cancelacin de la deuda por los herederos o por la ejecucin de la garanta hipotecaria. Es necesario que el solicitante y los beneficiarios sean mayores de 65 aos o afectados de dependencia severa o gran dependencia, que el deudor disponga del importe del prstamo o crdito mediante disposiciones peridicas o nica, que la deuda sea slo exigible por el acreedor y la garanta ejecutable al fallecimiento del prestatario y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daos.

5.- BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA (3 VECES)

La cosa o el derecho a hipotecar deben estar previamente inscritos en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el principio de tractos sucesivos. El art 106 de la Ley Hipotecaria establece que podrn ser hipotecados: 1- Los bienes muebles susceptibles de inscripcin. 2- Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes (derechos reales inmobiliarios)aunque no todos ellos pues se excluyen el derecho de uso y habitacin y las servidumbres En trminos generales, son hipotecables todos los derechos reales inmobiliarios, incluido el propio derecho de hipoteca, el de usufructo, las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro, etc. Quedan excluidos, por el contrario, de semejante garanta real los derechos de uso y habitacin (por ser personalsimos y, por tanto, no susceptibles de trfico, inalienables) y las servidumbres (por su absoluta inseparabilidad del predio dominante).

7.- DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES (1 VEZ)

7.1 Las servidumbres La LH dispone que no pueden hipotecarse las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada. La LH excepta de dicha regla la servidumbre de aguas, que si podr ser objeto de hipoteca. Slo puede entenderse referida a la servidumbre de saca de agua y de abrevadero y, quiz, el aprovechamiento de aguas pblicas objeto de concesin . Tales aprovechamientos, conforme al Reglamento Hipotecario, son susceptibles de inscripcin independiente en el Registro de la Propiedad y, en consecuencia, objetivamente idneos en relacin con la garanta hipotecaria. 7.2 Los usufructos legales La LH prohbe someter a hipoteca los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo Civil. 7.3 Los derechos de uso y habitacin Tales derechos han de ser considerados personalsimos. Por tanto, las facultades que atribuyen a sus titulares slo pueden ser ejercitadas por ellos mismos y no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de ttulo.

8. LA EXTENSIN OBJETIVA DE LA HIPOTECA (S06) (S10) (2 VECES)

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La expresin extensin de la hipoteca puede entenderse referida tanto al propio alcance y extensin de la obligacin garantizada como a la determinacin exacta del conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garanta hipotecaria. Dado que la propiedad y posesin del inmueble, por principio, siguen atribuidos al deudor hipotecario y que la garanta hipotecaria suele constituirse por un periodo temporal prolongado, no es extrao que la finca hipotecada haya sufrido alteraciones y modificaciones de carcter objetivo respecto del momento temporal de la constitucin de la hipoteca cuando llegue el (hipottico) momento de la ejecucin hipotecaria. Parte la LH del presupuesto de que, determinados accesorios o agregados de los inmuebles hipotecados, han de ser considerados afectos a la garanta hipotecaria (extensin natural de la hipoteca), mientras que, por el contrario, otros han de considerarse inicialmente excluidos de dicha garanta y slo se encontrarn afectos a la garanta si existe un acuerdo o un pacto expreso sobre el particular (extensin convencional de la hipoteca). 4.1 La extensin natural de la hipoteca (J08) Aunque en las correspondientes escritura e inscripcin, la hipoteca quede referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garanta, sta se extiende, naturalmente, a las accesiones naturales, a las mejoras realizadas en la cosa y, en su caso, a las indemnizaciones que pudieran corresponder al hipotecante a consecuencia de un siniestro (y cobro del correspondiente seguro) o de expropiacin forzosa.

Accesiones naturales: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, refirindose a las accesiones propiamente dichas. Mejoras: Quedan igualmente afectas a la garanta hipotecaria las mejoras (de la finca hipotecada), que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desage, obras de reparacin, seguridad, transformacin, comodidad, adorno o elevacin de los edificios y cualesquiera otras semejantes ..... Indemnizaciones: La extensin natural de la hipoteca alcanza a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar despus de la constitucin de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiacin de los inmuebles por causa de utilidad pblica.

Otros aspectos La hipoteca se extiende a cualesquiera servidumbre de las que el predio hipotecado sea simultneamente predio dominante, por ser inseparables del propio dominio. En el caso de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal, se extiende a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. La hipoteca se extender al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho contar en el Registro con posterioridad a la inscripcin de aqulla.

4.2 La extensin convencional de la hipoteca (S08) La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado. Sin embargo, la propia Ley permite el pacto en contrario y ste es sumamente frecuente, casi clusula de estilo. En tal caso, cabe hablar de extensin convencional de la hipoteca. En particular, si existe un pacto expreso en tal sentido, la hipoteca afectar tambin a los siguientes bienes: Todos aquellos bienes muebles que se hayan convertido en bienes inmuebles por incorporacin.

Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.

Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin garantizada. 12

4.3 La extensin objetiva de la hipoteca respecto al tercer poseedor cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no ser extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparacin, seguridad o transformacin, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueo, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo. En consecuencia, si al constituirse la hipoteca se hubiere pactado (entre acreedor hipotecario y deudor hipotecante) hacer extensivo su contenido a un eventual tercer poseedor, ste podra alegar la ineficacia de semejante pacto. Las mejoras de reparacin, seguridad y transformacin se encuentran afectas a la garanta hipotecaria. Entiende la Ley que tales mejoras, en cuanto dirigidas en definitiva a la conservacin de la cosa hipotecada, deben quedar afectas a la garanta hipotecaria aunque hayan sido costeadas por el nuevo dueo. En cambio, considera inadecuado que las mejoras suntuarias u ornamentales y aquellas que incrementa el valor del bien hipotecado (elevacin o ampliacin del edificio) que hayan sido costeadas por el tercer poseedor puedan incrementar el objeto de la garanta hipotecaria.

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TEMA 23: LA HIPOTECA INMOBILIARIA (III) CONTENIDO Y EFECTOS

2.- LA VENTA DE FINCA HIPOTECADA (2 VECES)
Est fuera de discusin que los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposicin por su propietario. Por otra parte, el deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisin a un tercero sin el consentimiento del prestamista acreedor. Ahora bien, para que el deudor hipotecario pueda realizar actos de disposicin sobre la cosa hipotecada, debemos encontrarnos ante el supuesto de deudor hipotecante, pues en el caso de que la cosa hipotecada pertenezca a otro, al no coincidir la condicin de deudor hipotecario con la titularidad del bien hipotecado (hipotecante no deudor), sera ilgico concluir que el deudor puede transmitir vlidamente la cosa objeto de la hipoteca. La venta de la cosa hipotecada, puede llevarse a cabo de distintas maneras, pues el adquirente del bien hipotecado puede subrogarse en la posicin del deudor hipotecante o, por el contrario, limitarse a adquirir la cosa con la carga de la hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal que, como complemento de la hipotecaria, pesaba sobre el deudor hipotecario. 2.1 La subrogacin del adquirente: la asuncin liberatoria En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogar no slo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambin en la obligacin personal con ella garantizada, quedar el primero desligado de dichas obligacin, si el acreedor prestase su consentimiento expreso o tcito. Por tanto, el comprador no puede ser considerado tercer poseedor, sino que asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de la obligacin personal con ella garantizada. Ergo, responde del cumplimiento de tales obligaciones tanto con el bien gravado con la hipoteca (si el acreedor ejercita la accin real), como con su restante patrimonio, si el acreedor hipotecario opta por el ejercicio de la accin personal. 2.2 La transmisin de la finca: el tercer poseedor (J07) Se habla de tercer poseedor cuando la venta del bien hipotecado tiene lugar sin que el adquirente asuma la responsabilidad personal derivada de la obligacin garantizada. El adquirente responde nicamente con los bienes hipotecados en cuanto la ejecucin de la hipoteca le pueda acarrear la prdida de ellos, por impago de las amortizaciones de la deuda posterior a la adquisicin. El tercer poseedor no es deudor, ni, por tanto responsable, por eso precisamente se ha dado en denominarlo tercer poseedor. En trminos prcticos, sin embargo, si l no paga, arriesga sin duda sus propios bienes, al haberlos adquirido ya hipotecados. Dada la naturaleza constitutiva de la inscripcin de la hipoteca y, por tanto, su general conocimiento, lo que suele ocurrir en la prctica es que el deudor hipotecante y el adquirente de finca hipotecada valoran el bien enajenado descontando el importe de las amortizaciones hipotecarias restantes. El vendedor, pues, sigue siendo el deudor de la obligacin personal de reintegrar el crdito, como si no se hubiere producido la transmisin. Por eso, si el deudor hipotecario es el que efectivamente paga se subroga legalmente en la posicin del acreedor hipotecario. El deudor hipotecario pasa a ser acreedor hipotecario de la personas a quien ha vendido el bien hipotecado!. El problema radica en que el deudor enajenante no le interesa ya la suerte del bien hipotecado y, adems puede considerarse engaado o defraudado por el adquirente. Son razones de peso para no atender el pago de las amortizaciones futuras. Por tanto, el 14

verdaderamente interesado en que no se produzca impago alguno de las amortizaciones hipotecarias es precisamente el tercer poseedor, ya que la eventual ejecucin hipotecaria afecta a un bien que ya es suyo.

4. LA FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO (2 VECES)

La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas, que ligan a las partes durante un prolongado periodo de tiempo. Consiguientemente, durante el plazo que media entre la constitucin de la hipoteca y el momento de cumplimiento de la obligacin garantizada, la hipoteca otorga la acreedor una serie de facultades, de carcter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crdito hipotecario. Al referido plazo temporal se la ha dado doctrinalmente la denominacin de fase de seguridad, con vistas a resaltar que, durante la mismas, los derechos y las expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante la llamada accin de deterioro o devastacin y la subrogacin legal. 4.1 La accin de deterioro o devastacin (S07) Constituye una medida de seguridad fundamental para evitar la depreciacin de la finca por causas imputables al dueo de la misma. Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo el valor por dolo, culpa o voluntad del dueo, podr el acreedor hipotecario solicitar del Juez que le admita justificacin sobre esos hechos y si se diese por cierto el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictar providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el dao. Si despus insistiere el dueo en el abuso, dictar el Juez nueva providencia poniendo el inmueble bajo administracin judicial. Dicha norma faculta al acreedor hipotecario para obligar al propietario, mediante intervencin judicial, a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del objeto afecto a la hipoteca. La accin de devastacin es raramente utilizada. Es una prerrogativa infundada y excesiva, creada a favor del acreedor hipotecario y, por tanto, en contra del deudor hipotecario. 4.2 La subrogacin real Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar despus de la constitucin de la hipoteca, y, asimismo, las procedentes de la expropiacin de los inmuebles por causa de utilidad pblica se encuentran comprendidas dentro de lo que habitualmente se denomina extensin natural de la hipoteca. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligacin asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositar su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto, de convenio, en lo establecido en el Cdigo Civil. Es decir, las indemnizaciones debern quedar consignadas judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligacin asegurada. El problema que presenta el precepto radica en la previa y preceptiva notificacin al solvens de la existencia de la hipoteca. De no existir, la casa aseguradora o la Administracin pblica correspondiente cumple pagando al asegurado o al expropiado, esto es, al deudor hipotecario, por lo que se incluyen en la hipoteca clusulas que tratan de impedir este hecho, de tal forma que las indemnizaciones sean percibidas por el prestatario

5.- LA CESIN DEL CRDITO HIPOTECARIO (J05) (S05)

El crdito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pblica, de la cual se d conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro, llevando consigo las facultades anejas al acreedor hipotecario (en particular, el posible 15

ejercicio de la accin real), pues, en definitiva el cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente. 5.1 La escritura pblica En general, se considera que el otorgamiento de la escritura pblica es requisito necesario de la cesin. En la prctica, adems, es sumamente extrao que el cesionario admita cualquier otro tipo de documentacin del acto transmisivo.

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5.2 La inscripcin registral de la cesin El hecho de que la inscripcin de la hipoteca sea constitutiva, lleva a algunos autores a pronunciarse respecto de la inscripcin de la cesin del crdito hipotecario en trminos que sugieren la esencialidad de tal requisito y, en consecuencia, el carcter constitutivo de la propia inscripcin de la cesin del crdito hipotecario. Sin embargo, no hay tal, pues el cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente aunque no haya inscrito a su favor la cesin, como ha establecido reiteradamente el Tribunal Supremo. 5.3 La puesta en conocimiento del deudor La notificacin al deudor de la cesin de crdito realizada no afecta para nada a su validez, sino que slo tiene por objeto vincular al deudor hipotecario con el cesionario o nuevo acreedor. 5.4 Reglas particulares En el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o ttulos al portador, su particularidad radica en que bastar la transferencia del correspondiente ttulo.

Respecto de las hipotecas legales, la cesin del crdito hipotecario slo es admisible cuando haya llegado el caso de exigir su importe, por la obvia razn de entender que la hipoteca se concede precisamente para proteger a sus titulares natos y no para que negocien con ella.

Est fuera de discusin que los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposicin por parte del propietario. El adquirente del bien hipotecado puede subrogarse en la posicin de deudor hipotecante, o por el contrario, limitarse a adquirir la cosa con la carga que la hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal que, como complemento de la hipoteca, pesaba sobre el deudor hipotecario.

7.- EL CAMBIO DE RANGO (1 VEZ)

Rango de la hipoteca es la situacin, jerarqua o nivel registral de una hipoteca. Es susceptible de ser objeto de contratos sobre el particular. 7.1 La posposicin de hipoteca (o reserva de rango) Consiste la reserva de rango en la posposicin de una hipoteca a otra futura, siendo indiferente que la hipoteca pospuesta lo sea desde el momento de su constitucin o sobrevenida. Para la admisin de semejante efecto de reservar un mejor rango o un rango preferente a la que en adelante denominaremos, a veces, hipoteca antepuesta de futura constitucin, exige el Reglamento Hipotecario los siguientes requisitos:

Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposicin.

Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas y otros conceptos de la hipoteca futura, as como su duracin mxima. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto.

7.2 La permuta de rango hipotecario Es perfectamente admisible la permuta de rango hipotecario, siempre que haya consentimiento expreso sobre los efectos correspondientes por todas aquellas personas que sean titulares de derechos inscritos o anotados.

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TEMA 25: LA HIPOTECA INMOBILIARIA (IV) LA EJECUCIN DE LA HIPOTECA

1. LA EJECUCION HIPOTECARIA
En caso de incumplimiento de la obligacin asegurada, el acreedor hipotecario puede instar la ejecucin de la hipoteca, que significa promover la enajenacin de las cosas sujetas a la garanta para cobrar el crdito garantizado. La finalidad es cobrar cuanto se le debe y a su favor cuenta con una serie de procedimientos especiales de carcter ejecutivo.

2. LA ACCIN REAL Y LA ACCIN PERSONAL DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

El acreedor hipotecario cuenta a su favor con la posibilidad de reclamar en cuanto mero acreedor, dado que su condicin es doble. Es un acreedor, pero con un crdito espacialmente garantizado. El acreedor hipotecario cuenta a su favor tanto con una accin real como una de carcter personal.

6. PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCION HIPOTECARIA

La prescripcin de la accin hipotecaria: La accin hipotecaria prescribe a los 20 aos tal y como se prescribe en el CC en caso de la accin real y de 15 en caso de accin personal. La caducidad de la hipoteca: Nada impide que la hipoteca, como los dems derechos reales, pueda ser constituida por un plazo temporal predeterminado, de forma que slo durante ese periodo podr ejercerse la accin hipotecaria.

7. EXTINCION DE LA HIPOTECA
Derivada de la extincin de la obligacin asegurada: Todo derecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligacin hipotecaria, como el pago, la compensacin, la espera, el pacto, la novacin, etc, no surtir efecto contra tercero como no se haga constar en el Registro Extincin de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligacin asegurada: La extincin del derecho de hipoteca no implica la extincin del derecho de crdito, que es principal

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TEMA 26 GARANTAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO: HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO
2. BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA (J06)
La cosa o el derecho a hipotecar deben encontrarse previamente inscritos en el propio Registro de la Propiedad. La LH establece que podrn ser hipotecados:

Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.

Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes (es decir, los derechos reales inmobiliarios). En trminos generales, son hipotecables todos los derechos reales inmobiliarios, incluido el propio derecho de hipoteca, el de usufructo, las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro, etc. Quedan excluidos, por el contrario, de semejante garanta real los derechos de uso y habitacin (por ser personalsimos y, por tanto, no susceptibles de trfico, inalienables) y las servidumbres (por su absoluta inseparabilidad del predio dominante). No hay duda, pues, de que debe tratarse de bienes inmuebles susceptibles de inscripcin, entre otras razones tcnicas por la propia naturaleza constitutiva de la inscripcin de la hipoteca. Igualmente, los bienes hayan de ser susceptibles de enajenacin, dado que, en caso de impago de la obligacin garantizada, las facultades del acreedor hipotecario desembocan en la venta mediante subasta pblica del objeto de la garanta hipotecaria. nicamente podrn ser hipotecados (art 12.1 Ley Hipotecaria Mobiliaria) numerus clusus: Los establecimientos mercantiles Los automviles y otros vehculos a motor, as como tranvas y vagones de ferrocarril de propiedad particular Las aeronaves La maquinaria industrial La propiedad intelectual e industrial

3.- PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN: BIENES SUSCEPTIBLES DE PRENDA SIN HIPOTECA (EXAMEN)
Los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento tambin estn tasados: Prenda agraria: frutos y frutos pendientes, animales con sus cras y productos, mquinas y aperos Prenda industrial y comercial: Maquinas y dems bienes inmuebles identificables y las mercancas y materias primas Prenda histrica y artstica: colecciones de objetos de valor histrico o artstico Prenda de titularidad administrativa: Crditos y dems derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas. Prenda de crditos: Derechos de crditos presentes o futuros

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TEMA 27: LA ANTICRESIS

1.- CONCEPTO Y CARACTERSTICAS
1.1.- Introduccin La anticresis constituye claramente una figura residual y de extrasima aplicacin prctica a lo largo del siglo XX. 1.2.- Caractersticas bsicas La anticresis es una de las especies de las garantas reales en virtud de la cual el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble...., con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y despus al del capital de su crdito. Se caracteriza por las siguientes notas:

Constituye un derecho real de garanta.

Limita su mbito de aplicacin a los bienes inmuebles fructferos y, en consecuencia, carece de aptitud alguna para recaer sobre los bienes muebles. Atendiendo, pues a su mbito de aplicacin, la anticresis se diferencia claramente de la prenda ordinaria y, sin embargo, coincide grosso modo con la hipoteca inmobiliaria (en cuanto todos los bienes y derechos susceptibles de hipoteca pueden considerarse aptos como objeto de la anticresis). Otorga la titularidad de los frutos producidos por el inmueble al acreedor anticrtico desde el momento en que se producen, alzan o separan (si bien con la consiguiente obligacin de aplicarlos al pago de los intereses). En tal sentido, al atribuir el disfrute del inmueble al acreedor anticrtico, la anticresis se aproxima al usufructo, semejanza que no conviene desdear en algunos aspecto prcticos concretos.

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TEMA 28: LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICION PREFERENTE

2.- EL TANTEO Y EL RETRACTO: CONCEPTO
Derecho de tanteo es la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercer, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero. Derecho de retracto es la facultad de preferente adquisicin de una cosa reconocida a su titular para que, abonando el tantundem deje sin efecto la transmisin realizada a un tercero.

2.1.- Identidad de funcin y momento temporal divergente (J06) El tanteo y el retracto tienen, pues, la misma funcin: que el titular de tales derechos puedan adquirir alguna cosa con preferencia respecto de las dems personas: El tanteo consiste en la facultad de adquirirla antes que lo haga otro, cuando la enajenacin se encuentra meramente proyectada, pagando el titular del derecho de tanteo un mismo tanto.

El retracto, por el contrario, supone ejercitar la facultad de preferencia adquisitiva una vez que la enajenacin ya ha sido realizada.

As pues, dada la identidad de funcin que desempean, la diferencia entre tanteo y retracto consiste sencillamente en el momento temporal a que el derecho de adquisicin preferente est referido: El tanteo se ha de ejercitar antes de que la enajenacin se haya consumado o hecha efectiva.

El retracto entre en juego una vez consumada la enajenacin entre propietario y tercero.

3.- EL RETRACTO LEGAL EN EL CDIGO CIVIL (EXAMEN)

3.1.- El llamado retracto legal El retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o por dacin de pago. No se podr hacer uso del derecho de retracto si reembolsar al comprador el precio de venta y adems los gastos del contrato o cualesquiera que haya habido y adems los gastos necesarios y los gastos tiles que se hayan hecho en la cosa vendida. El plazo para ejercitarla termina a los 9 dias desde que se inscribe en el Registro o se ha tenido noticia de la venta. 3.2.- El retracto de comuneros o propietarios Dicha modalidad de retracto conlleva que el copropietario de una cosa podr ejercitar el derecho de retracto en caso de que se enajene a un extrao la parte de todos los dems condueos o de alguno de ellos. Cuando dos o ms copropietarios quieran usar el retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de la porcin que tengan de la cosa comn. En caso de conflicto, se excluye al colindante.

5.- EL DENOMINADO RETRACTO CONVENCIONAL (3 VECES)

5.1.- El retracto convencional El retracto convencional o retroventa consiste en una modalidad especial de la compraventa que conlleva un pacto complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida: Tendr lugar el retracto convencional cuando del vendedor se reserve el derecho 21

de recuperar la cosa vendida, con obligacin de correr con los gastos necesario y tiles hechos en la cosa vendida y los dems que se hubiere pactado. 5.2.- La funcin de la venta con pacto de retro En pocas anteriores, sin embargo, el pacto de retroventa lleg a asumir un papel relevante, ya que era la tapadera de una operacin de prstamo, por lo general usurario. En este caso, el vendedor inicial (prestatario) reciba un prstamo del comprador inicial (prestamista). ste, para garantizarse la devolucin del dinero prestado, exiga que el prestatario le transmitiera la propiedad de un bien, por lo general inmueble, comprometindose a revendrselo al vendedor inicial en caso de que este ltimo consiguiera abonarle el precio fijado (que, evidentemente, era coincidente con el principal ms los intereses, usurarios o no, del prstamo). El retracto convencional o compraventa con pacto de retro, en la actualidad es una figura puramente residual. 5.3.- Rgimen jurdico bsico La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida determinar que el comprador adquirir irrevocablemente el dominio de la cosa vendida. El plazo mximo de duracin del retracto convencional es el de diez aos. En caso de que las partes no lo hayan establecido de forma expresa, el CC supletoriamente establece como mnimo el de cuatro aos. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato. 5.4.- El pacto de retroventa como derecho real Segn el CC el vendedor podr ejercitar su accin contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mencin del retracto convencional, todo ello tendr lugar salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros. Respecto de los inmuebles, es obvio que la eficacia frente a terceros o erga omnes caracterstica del derecho real slo la adquiere el retracto convencional cuando es inscrito en el Registro de la Propiedad. El retracto convencional requiere la oportuna escritura pblica de la compraventa, el pago del impuesto de transmisiones o IVA y la consiguiente inscripcin registral.

6.- EL DERECHO DE OPCIN (J05) J09)

6.1.- La opcin de compra y la opcin de venta En la opcin de compra el concedente del derecho de opcin est otorgando un derecho de preferencia en la adquisicin al optante a cambio de un precio que, en la prctica, suele conocerse como prima o seal de la opcin. La opcin es, pues, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender (o negocio similar) a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas, siendo as que con concedente del derecho de opcin queda obligado a vender y que es el optante quien decidir si compra o no compra, se habla en tales casos de opcin de compra. En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender se habla, lgicamente, de opcin de venta. 6.2.- La opcin de compra como derecho real (J08) La opcin de compra es perfectamente lcita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado, el optante puede, justa y fundadamente, demandar al concedente de la opcin. Respecto de los bienes muebles, la opcin de compra difcilmente puede acceder a la categora de derecho real. En cambio, en relacin con los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, la cuestin es ms discutible. El CC no se refiere especficamente al contrato de opcin de compra, pero el Reglamento Hipotecario dispone que ser inscribible 22

el contrato de opcin de compra .... siempre que adems de las circunstancias necesarias para la inscripcin rena las siguientes:

Convenio expreso de las partes para que se inscriba Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso el que se hubiere convenido para conceder la opcin. Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.

As pues, el contrato de opcin de compra, una vez elevado a escritura pblica en la que consten los requisitos reseados, puede acceder al Registro de la Propiedad. Una vez inscrito, el optante puede ejercitar su derecho frente a cualquiera y no slo frente a quien contrat con l. Por tanto, no cabe afirmar que, una vez inscrita, tampoco juega la opcin como un derecho real, por no tener su titular poder directo e inmediato sobre la cosa.

TEMA 29: LA POSESIN

1.5.- Ius possidendi e ius possesionis El ius possidendi es el derecho a poseer como lo tiene el usufructuario, el arrendador, etc., mientras que el ius possesionis es la posesin como hecho

3.- LAS CLASES DE POSESIN

3.1.- Posesin civil y posesin natural: la posesin en concepto de dueo (S10) La posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona, mientras que la posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos. El elemento comn de ambos tipos o especies de posesin radica en la tenencia de una cosa. Si a la tenencia se le aade la intencin (del poseedor) de haber la cosa como suya, la posesin natural se convierte en posesin civil. La virtualidad fundamental de la posesin civil consiste en su capacidad para servir de base a la usucapin, dado que, la prescripcin adquisitiva requiere, en todo caso, que el poseedor lo sea en concepto de dueo. En efecto, trtese de usucapin ordinario o extraordinaria, la existencia de la posesin en concepto de dueo es una condicin sine qua non para que puedan desplegarse los efectos propios de la institucin. Por tanto, la biparticin que realiza el CC supone sencillamente identificar la posesin natural con la posesin interdictal y la posesin civil con la posesin ad usucapionem. 3.1.- Posesin en concepto de titular y de no titular (EXAMEN) La posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. En definitiva, se tratara de determinar si la tenencia posesoria se tie en concepto de titular del derecho de que se trate (sea la propiedad o el usufructo), con independencia de que exista otro derecho de mejor grado frente al del poseedor que se considera titular de un determinado ius possidendi (por ejemplo, el del propietario respecto del usufructuario). 3.2.- La posesin en nombre propio o en nombre ajeno: el denominado servidor de la posesin. La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre. Se puede ejercer la posesin, mediante la realizacin de los correspondientes actos posesorios, por aquel a quien le corresponde (posesin en nombre propio) o por cualquier otra persona en su nombre (posesin en nombre ajeno).

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3.3.- Posesin medita e inmediata (S05) (J09) Se utiliza con carcter general para referirse a supuestos en los que, mediante cualquier tipo de relacin jurdica, quien tiene derecho a poseer la cosa transmite a otro facultades suficientes para ser poseedor de ella (supongamos, el dueo pacta un arrendamiento). Conforme a tal esquema, sera poseedor inmediato quien gozara de hecho de la cosa (en nuestro ejemplo, el arrendatario), debiendo calificarse de poseedor mediato quien deja de tener una posesin efectiva y material de ella (el propietario). Consiguientemente, se califica de poseedor a toda aquella persona que, teniendo facultades suficientes para poseer la cosa, transmite la posesin a otra. Aqulla, ser calificada de poseedor mediato, y sta, de poseedor inmediato, mientras que detente de forma efectiva la tenencia de la cosa y no la transmita, a su vez, a cualquier otra persona.

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3.4.- Posesin injusta o viciosa El CC excluye radicalmente la adquisicin de la posesin como hecho de forma violenta o clandestina:

en ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. Por otra parte, los actos ..... ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin.

Sin embargo, dicho entendimiento se ve extraordinariamente dificultado por lo dispuesto en otro precepto del CC, conforme al cual: el poseedor puede perder su posesin: ....por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao. 3.5.- Posesin de buena y de mala fe La determinacin de si el poseedor tiene o no buena fe plantea un aspecto sumamente cercano al carcter justo o injusto de la posesin, pues en definitiva la posesin de buena fe ha de relacionarse con el ttulo que habilita o justifica la posesin. De otra parte, la posesin de buena fe es extraordinariamente importante en relacin con los siguientes aspectos:

Respecto de la posible o eventual usucapin de la cosa poseda a favor del poseedor que, a travs de aqulla, en su forma de usucapin ordinaria, se convertira en propietario. Atendiendo a la especial funcin legitimadora que el CC otorga a la posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe. El peculiar rgimen jurdico establecido respecto de la liquidacin del estado posesorio, en la cual el criterio diversificador es precisamente la buena o mala fe del poseedor que deja o ha de dejar de serlo.

El CC indica expresamente que la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y podra transmitir su dominio (o su derecho real poseible). Semejante descripcin legal, formulada en sentido positivo, coincide sustancialmente con la establecida, negativamente ahora, en otro precepto del CC: se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.

4.- SUJETOS DE LA POSESION

Para adquirir la posesin de la cosa no es necesario tener la plena capacidad jurdica de obrar, como se indica en el art 443 del CC. Pueden adquirir la posesin tanto las personas fsicas como las personas jurdicas. Se puede dar la coposesin

5.- EL OBJETO DE LA POSESIN (J06)

La posesin recae tanto sobre las cosas propiamente dichas cuanto sobre los derechos. Slo pueden ser objeto de posesin las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiacin. 5.1.- La posesin de las cosas Inicialmente, la idea de que el objeto directo de la posesin son las cosas en sentido tcnico no ofrece dificultad alguna. Lo contrario ocurre respecto de las denominadas cosas incorporales o inmateriales, como ocurrira con las obras objeto de la propiedad intelectual. De una forma u otra, como cosa o como derecho, cabe tambin la posesin de las cosas incorporales. 5.2.- La posesin de los derechos En Derecho histrico la posesin de los derechos reciba el nombre de quasipossessio. Semejante denominacin sugiere ya que la admisibilidad de la posesin sobre los derechos

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fue admitida a imagen y semejanza de la posesin de las cosas (possessio rei) en un periodo tardo del Derecho romano. La reestructuracin y acomodacin sistemtica de la materia por obra del Code Napolen acaba por generar el resultado de que desaparece toda referencia a las cuasiposesin y que la posesin puede recaer tanto sobre las cosas como sobre derechos. 5.3.- La susceptibilidad de apropiacin Slo son idneos para ser objeto de posesin las cosas y los derechos que sean susceptibles de apropiacin. Son susceptibles de prescripcin todas las cosas (y, por extensin, los derechos) que estn en el comercio de los hombres. Para ser objeto de posesin se requiere que las cosas o derechos puedan ser sometidos al poder del poseedor sin otro trmite que la propia tenencia material de aqullos. No son idneas, pues, como objeto de posesin las llamadas cosas comunes (aire, lluvia, agua), cuyo uso generalizado imposibilita su apropiacin. Son susceptibles de apropiacin y de posesin de crdito siempre y cuando no se agoten uno ictu y sean por tanto, de ejercicio duradero y continuado.

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TEMA 30: ADQUISICIN, CONTINUACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN. SUS EFECTOS.

1. ADQUISICIN DE LA POSESIN (J06)
La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. 1.1.- La ocupacin material Se trata de que el poseedor llegue a serlo por contar con la tenencia de la cosa o el disfrute del derecho correspondiente, con independencia de que dicha detentacin encuentre origen o no en la actuacin del anterior poseedor. 1.2.- La transmisin de la posesin La posesin se adquiere tambin por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho han de refundirse en semejante giro legal todos aquellos supuestos en los que el traspaso posesorio se produce del antiguo al nuevo poseedor por cualesquiera procedimientos admitidos en Derecho. Doctrinalmente, suele afirmarse que entre tales medios destaca ante todo la propia tradicin. Tcnicamente hablando, la tradicin es la entrega de la posesin con nimo de transmitir la propiedad o los dems derechos reales. El traspaso posesorio no tiene por qu conllevar la transmisin de la titularidad dominical o la titularidad de cualquier otro derecho real, sino que puede consistir estrictamente en la pura posesin. 1.3.- La transmisin por ministerio de la ley: la llamada posesin civilsima (J07) La posesin civilsima la describe el CC y el precepto indica que la posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia; para aadir que el que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn momento. En relacin con la sucesin hereditaria, los herederos aceptantes son considerados legalmente poseedores de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante. Desde ese instante, aunque no hay ocupacin ni aprehensin alguna por parte de los herederos, stos son considerados verdaderos poseedores, aunque su posesin haya de estimarse incorporal. 3. La prdida de la posesin (J05) (J10) La prdida de la posesin se encuentra explcita y enumerativamente considerada en el CC, al establecer que el poseedor puede perder su posesin: 1 Por abandono voluntario de la cosa (prdida por dejacin o desapoderamiento del poder fsico que el poseedor detenta sobre la cosa) 2 Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito (prdida de la posesin de origen voluntario) 3 Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio 4 Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiera durado ms de un ao.

4.- LA LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO (2 VECES)

a. Nocin general

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En cualquiera de las situaciones posesorias es sumamente frecuente que el poseedor sea sustituido por otro poseedor, ya sea porque el segundo tiene mejor derecho sobre la cosa; o porque el primero de ellos motu propio deja de ser poseedor (el arrendatario que, llegado su momento, decide dar por finalizado el alquiler y devuelve las llaves del apartamento o del automvil al arrendador). Hoy en da se habla de liquidacin del estado posesorio para poner de manifiesto cules son las reglas que rigen la necesaria composicin de intereses que conlleva todo cambio de poseedor. b. El criterio de la buena o mala fe El criterio fundamental utilizado por el CC para regular tal cuestin radica en distinguir entre el poseedor que lo haya sido de buena fe y aquel que haya estado poseyendo de mala fe. A este ltimo, el CC lo somete a un rgimen de liquidacin mucho ms riguroso y gravoso. Ahora bien, conviene insistir en que, salvo prueba en contrario, el poseedor cuenta a su favor con la presuncin de buena fe, por lo que, en principio, salvo declaracin judicial expresa de mala fe posesoria, ha reiterado la jurisprudencia que el poseedor seguir siendo de buena fe mientras no sea interrumpida legalmente la posesin. c. El rgimen de los frutos En caso de ser fructfera la cosa objeto de posesin y sea cual sea el periodo de posesin claudicante del poseedor de mala fe, ste deber abonar al poseedor legtimo:

Todos los frutos que haya percibido efectivamente, ora naturales ora civiles. Incluso el valor de los frutos que hubiera podido percibir el poseedor legtimo conforme a la utilizacin normal de la cosa (labrando la finca, alquilando el apartamento, etc.) aunque el poseedor de mala fe no los haya recibido en efecto. Hace suyos los frutos que haya percibido, ya sean naturales o civiles. Respecto de las cosechas o rentas pendientes (los denominados frutos pendientes) tienen derecho a una cuota parte proporcional al tiempo de su posesin, tanto los frutos civiles cuanto en relacin con los naturales.

Por el contrario, el poseedor de buena fe:

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesin. La mala fe del poseedor demandado slo podr establecerse a partir del momento de la presentacin de la correspondiente demanda y no desde el comienzo de la posesin. d. Los gastos (J08) La utilizacin de la cosa normalmente conlleva una serie de gastos que pueden ser o no reintegrables al poseedor que deja de serlo. El criterio fundamental para ello sigue siendo el de la buena o mala fe. No obstante, conviene distinguir entre:

Gastos necesarios

Son denominados as porque su ejecucin va ligada a la propia conservacin de la cosa (pienso del caballo) o a la obtencin de su natural rendimiento (siembra de una finca). Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor (de buena y de mala fe, por tanto). Slo el poseedor de buena fe tiene derecho de retencin, esto es, el derecho seguir poseyendo material, efectiva y legtimamente la cosa, mientras no se le satisfagan tales gastos. El Tribunal Supremo ha tenido reiteradas ocasiones de establecer que aquellos poseedores contra los que se puede ejercitar el juicio de desahucio (como los arrendatarios o precaristas) no gozan del derecho de retencin a su favor.

Gastos tiles o mejoras

Son aquellos que conllevan un incremento del valor de la cosa (por ejemplo, la transformacin de una finca de secano en regado). 28

Para reintegrarse del importe de los gastos realizados en mejoras, el poseedor de buena fe, cuenta a su favor con derecho de retencin, lo que obviamente le asegura la satisfaccin de su inters. Respecto del poseedor de mala fe, el CC no se pronuncia de forma expresa en relacin con los gastos tiles. La opinin mayoritaria entiende que no debern serle abonados.

Gastos suntuarios

Son gastos provocados slo (o, al menos, fundamentalmente) por el afn de lujo, sin que supongan aumentar el rendimiento econmico de la cosa fructfera a que benefician o el valor de las cosas no fructferas. Los gastos suntuarios no son abonables al poseedor de mala fe ni tampoco al poseedor de buena fe. El CC es permite que el poseedor que ha efectuado gastos de carcter suntuario pueda llevarse los adornos y ornamentos aadidos a la cosa principal, siempre que se den dos requisitos: Que la cosa principal no sufra deterioro por la separacin de los adornos u ornamentos que en su da se le incorporaron. Que el sucesor en la posesin no prefiera quedarse con los adornos incorporados abonando: o El importe de lo gastado en su da, en caso de poseedor de buena fe. o El valor que tengan en el momento de entrar en la posesin en caso de poseedor de mala fe.

7.- LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIN DE BIENES MUEBLES: LA ADQUISICIN A NON DOMINO (S07) (J10) 1) Planteamiento del tema
En relacin con las cosas muebles, la posesin tiene mayor importancia que respecto de los bienes inmuebles. Atendiendo a ello, el derecho ha concedido siempre un trato diferente a la posesin de bienes muebles, llegando al extremo de considerar que cuando una cosa mueble es adquirida por alguien en circunstancias normales, con la intencin de hacerla suya, de convertirse en su propietario, se produce de forma automtica dicho proceso y, a partir de ah, aunque el vendedor de la cosa no fuera en realidad dueo de la misma, el adquirente pasa a ser propietario de ella (adquisicin a non domino)

2) El artculo 85 del Cdigo de Comercio

El Cdigo de Comercio afirma que la compra de mercaderas en almacenes o tiendas abiertas al pblico causar prescripcin de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas adquiridas, quedando a salvo en su caso los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente. El CC impone su consideracin al establecer que, en cuanto a la posesin de cosas muebles adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a o que dispone el Cdigo de Comercio. a. El artculo 464 del Cdigo Civil: la equivalencia entre posesin y ttulo El art. 464.1 del CC establece que la posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reinvindicarla de quien la posea. Diferentes tesis doctrinales al respecto:

Tesis romanista: El ttulo al que hace referencia el 464 slo puede ser entendido como ttulo hbil para la usucapin a favor del adquirente, pues la mera posesin de los bienes muebles no puede privar al verdadero propietario de las facultades de reinvindicacin consagradas en el Derecho romano y en nuestra propia tradicin histrica.

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Tesis germanista: Contempla la posibilidad de consagrar la adquisicin del poseedor de buena fe aunque su transmitente no fue realmente dueo de la cosa transmitida, salvo en los supuestos de prdida, hurto o robo. Doctrinalmente, en la segunda mitad del siglo XX, puede considerarse predominante dicha interpretacin del precepto. La jurisprudencia

El adquirente ha de considerarse propietario, salvo en el caso de que el verdadero dueo hubiese perdido la cosa mueble, o hubiese sido privado de ella ilegalmente, ya que, en cualquiera de ambos casos, el dueo est legitimado para reivindicar la cosa. La exclusin de la firmeza de la adquisicin a non domino slo encuentra motivacin en casos de prdida o de sustraccin. Por lo dems, es obvio que el juego de la adquisicin a non domino requiere que: El adquirente posea efectivamente la cosa mueble. El adquirente sea de buena fe.

La transmisin del bien mueble se asiente en un negocio que sea vlido para justificar la adquisicin derivativa del derecho real de propiedad.

Dndose tales requisitos, la posesin de bienes muebles adquirida de buena fe debe determinar la irreivindicabilidad de tales bienes por anterior titular, tal y como parece haber triunfado finalmente en la propia jurisprudencia del TS.

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TEMA 31: LA USUCAPIN

1.- LA USUCAPIN: IDEAS GENERALES (J05) (J06)
1.1.- Prescripcin y usucapin La continuidad posesoria comporta que el poseedor de un determinado bien devenga propietario del mismo. A semejante finalidad se presta la institucin jurdica conocida con el nombre de usucapin. Prescripcin y usucapin son, pues, dos caras de una misma moneda. La conducta descuidada de una persona, que no muestra hacia sus derechos ms que incuria (poco cuidado) y desidia (negligencia), puede hacer que su ejercicio resulte a la postre imposible por haber prescrito. Por el contrario, la posesin, como manifestacin de un poder fctico sobre las cosas, puede consolidarse en propiedad a travs de ciertos requisitos. La prescripcin y la usucapin, pese a representar las dos caras de una misma moneda, tienen campos de aplicacin muy diferentes: La prescripcin entre en juego respecto de toda clase de derechos, facultades y situaciones. La usucapin, en cambio, tiene un campo de aplicacin notoriamente ms limitado: su juego queda reducido a la propiedad y a algunos de los derechos reales limitados. Histrica y legalmente, la funcin propia de la usucapin es la de ser un modo de adquirir el dominio y los derechos reales: Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin (usucapin) la propiedad y los dems derechos (reales) sobre los bienes. 1.2.- La usucapin como prescripcin adquisitiva y modo originario de adquirir A lo largo del articulado del Cdigo Civil, el trmino usucapin no es usado por el legislador, el cual, de forma sistemtica y recurrente, utiliza el sustantivo prescripcin tanto para identificar a la prescripcin propiamente dicha cuanto a la usucapin (prescripcin adquisitiva). Entre el titular anterior y el poseedor usucapiente hay una verdadera confrontacin que impide concebir la usucapin como un modo derivativo de adquisicin de la propiedad y los derechos reales posebles. La doctrina mayoritaria entiende que, una vez culminado el proceso de la usucapin, el poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales posebles de forma originaria y no precisamente por transmisin del titular anterior. Para este ltimo, en efecto, la usucapin consumada significa lisa y sencillamente, por disponerlos as la Ley, la prdida de su derecho de propiedad sobre un determinado bien o el sometimiento de dicho bien al derecho real nacido en favor del usucapiente. En trminos generales, la usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad y los derechos reales. 1.3.- Fundamento de la usucapin Sin lugar a dudas, la existencia de la usucapin como modo de adquirir el dominio y otros derechos reales es una opcin legislativa: el legislador considera oportuno que, bajo ciertos requisitos devenga propietario o titular de un derecho real quien inicialmente no lo es. El fundamento de dicha opcin legislativa radica bsicamente en el principio de seguridad y en consideraciones de orden pblico. El legislador considera que determinadas situaciones de hecho merecen ser aclaradas de forma definitiva decidiendo si el anterior titular o, en cambio, el poseedor actual, ha de ser considerado verdadero dueo o titular del derecho en cuestin.

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Dada la colisin de intereses entre ambos sujetos y presuponiendo la usucapin la inactividad del titular anterior frente al poseedor actual, no es extrao que se debata acerca del fundamento de la usucapin, dilucidando si en la decisin legislativa ha debido pesar ms la incuria o inactividad del anterior titular o, por el contrario, la necesidad de dotar de certidumbre a la titularidad de los derechos reales. Debe primar la necesidad de establecer reglas seguras sobre la titularidad de los derechos, requeridas por el orden pblico, aunque no se adecuen siempre a principios de estricta justicia.

2.- CLASES Y CONCEPTO DE USUCAPION: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA (2 VECES) (J05) (J06)

Usucapin: adquisicin a travs del uso o mediante el uso continuado de la cosa. Modo originario de adquirir. La continuidad posesoria es el substrato comn. En la usucapin extraordinaria se exigen plazos de continuidad posesoria mucho ms largos que la ordinaria, en esta, por compensacin, adems de la posesin con todas las caractersticas necesarias, el CC requiere adems, la buena fe y justo ttulo en el poseedor usucapiente.

3.- POSESION Y TRANSCURSO DEL TIEMPO COMO REQUISITOS GENERALES (3 VECES)

El Cdigo exige, a efectos de usucapin, que la posesin sea en concepto de dueo, pblica, pacfica, y no interrumpida, dando a entender que el seoro de hecho del poseedor sobre la cosa debe tener la caracterstica esencial de resultar ostensible frente a la colectividad. El poseedor se ha de comportar como dueo durante un determinado plazo temporal, sin que nadie discuta semejante seoro, para llegar a convertirse realmente en propietario. El CC exige que el poseedor que pretenda usucapir se comporte inequvocamente como titular del domino o de cualquier otro derecho real poseble: Slo la posesin que se adquiere y se disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio. No aprovechan para la posesin los actos de carcter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueo o del titular de un mejor derecho a poseer. Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin. En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin. sin

De otra parte, resulta claro que la posesin del usucapiente debe ser efectiva durante determinados plazos.

5.- BUENA FE Y JUSTO TTULO COMO REQUISITOS PARTICULARES DE LA USUCAPIN ORDINARIA (J09)
Para la prescripcin (usucapin) ordinaria del dominio y dems derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado en la ley. 5.1.- Buena fe La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su dominio. Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. As pues, el usucapiente ha de tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem y, simultneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria. La suma de tal creencia y de tal

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ignorancia significa, en definitiva, que el poseedor usucapiente ha de considerarse a s mismo dueo de la cosa o titular del derecho real de que se trate. La situacin del poseedor puede ser considerada de buena fe, por darse las dos circunstancias legalmente requeridas: Que el usucapiente adquiri de quien tena facultades transmisivas suficientes, y Que el acto o ttulo transmisivo pueda ser considerado vlido. Esta ltima circunstancia, como es obvio, conecta la buena fe con el requisito del justo ttulo. La buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el perodo de la posesin hbil para la usucapin. Por otro lado, el usucapiente cuenta a su favor respecto de la presuncin posesoria: Salvo prueba en contrario, la posesin del usucapiente ha de ser considerada de buena fe. Igualmente, salvo prueba en contrario, la posesin inicial de buena fe se ha de seguir considerando en igual concepto salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. 5.2.- Justo ttulo Adems de justo, el ttulo debe ser verdadero y vlido y debe probarse, pues no se presume nunca. Este ltimo extremo parece chocar frontalmente con otro artculo del Cdigo Civil en el que se afirma que el poseedor en concepto de dueo tiene a su favor al presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. Para el Cdigo Civil entindase por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. Se trata, por consiguiente, de que la posesin del usucapiente encuentre su punto de arranque en un ttulo que, aunque viciado objetivamente, no sea suficiente en el caso concreto para efectuar la transmisin del dominio; de forma general, s es causa suficiente para, junto con la tradicin, originar la transmisin de la propiedad. El entendimiento jurisprudencial de los requisitos del ttulo, a efectos de usucapin, que son ttulos vlidos y justos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisin, resolucin o revocacin. En cambio, no son ttulos hbiles a efectos de usucapin aquellos actos o contratos que se encuentren afectos por alguna causa de nulidad sensu stricto. (p. ej. las enajenaciones de bienes de menores llevadas a efecto por los padres o guardadores legales sin la preceptiva autorizacin judicial).

6.- LOS PLAZOS POSESORIOS (1 VEZ)

Usucapin ordinaria: Necesario justo ttulo y buena fe. Bienes muebles, tres aos. Inmuebles a los diez aos, salvo que el perjudicado por la usucapin resida en ultramar es cuyo caso ser de veinte aos. Usucapin extraordinaria: No necesario justo ttulo ni buena fe. Mera continuidad posesoria. Muebles seis aos. Inmuebles treinta aos sin distincin alguna por residencia en el extranjero.

6.1.- Cmputo de los plazos La adicin de periodos posesorios El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripcin, uniendo al suyo el de su causante. La presuncin de continuidad posesoria Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca anterior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 33

Cmputo del plazo

El da en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el ltimo da debe cumplirse en su totalidad. Siendo as, el Cdigo Civil impone que cuando los plazos sean anuales, cual ocurre necesariamente respecto de la usucapin, se computarn de fecha a fecha, conllevando que el da final del cmputo anual ser el correspondiente al da inmediatamente anterior al da inicial del plazo.

7.- RENUNCIA A LA USUCAPION

El poseedor usucapiente, agotado el plazo y habiendo obtenido a su favor la usucapin, puede renunciar a ella tanto expresa como tcitamente, siempre que no lo haga en perjuicio de terceros. Se prohbe radicalmente la renuncia a la usucapin futura

TEMA 32: DERECHO HIPOTECARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

4.- SISTEMA DE FOLIO REAL Y LIBROS REGISTRALES
4.1.- Folio real y libro de inscripciones El contenido del Registro de la Propiedad son los inmuebles que a l acceden y no las personas que ostentan derechos sobre los mismos. La razn es que los bienes inmuebles perduran ms que sus dueos y son perfectamente identificables. Se opta pues por el sistema de folio real. A cada bien inmueble se le dedica un conjunto de folios del libro fundamental del Registro, el Libro de Inscripciones, en el que se toma nota de aquellos derechos reales que son definitivamente inscritos. 4.2.- Libro de ndices Para facilitar la tarea de bsqueda existen tambin unos ndices que tradicionalmente se han llevado como libros y por el sistema de fichas, referidos, por lo general, al correspondiente Libro de Inscripciones y tienen un valor puramente auxiliar o instrumental 4.3.- Libro diario En l se han de anotar, con referencia explcita incluso a la hora concreta de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral. 4.4.- Libro-Registro de Entrada Se considera como un mero auxilio del Libro Diario, aunque simultneamente garantiza el funcionamiento regular del Registro y del orden de despacho por el Registrador de los documentos presentados a calificacin. 4.5.- Libro de alteracin en las facultades de administracin y disposicin Libro especialmente dedicado a la inscripcin de las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras (resoluciones judiciales) por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. 34

4.6.- Otros libros del Registro Existe en cada Registro un inventario o una relacin de legajos que han de realizar los Registradores. Finalmente, el Reglamento Hipotecario determina las caractersticas del Libro de estadstica que ha de llevarse en cada Registro. Una vez centralizados el conjunto de los datos estadsticos, son publicados anualmente por la propia Direccin General de los Registros y del Notariado a travs del correspondiente Anuario.

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TEMA 33: EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA

1.- LA FINCA REGISTRAL (2 VECES)
1.1.- La finca registral propiamente dicha La finca registral es la porcin de terreno delimitada por el dominio de una persona. Puede ser urbana o rstica. Segn la ley del suelo, finca registral es la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral 1.2.- Las fincas especiales Son determinados bienes que, tcnicamente, merecen la calificacin de inmuebles y que, bajo el rgimen de la legislacin hipotecaria, son susceptibles de inscripcin en el Registro de la Propiedad, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca. Entre ellas pueden destacarse las siguientes:

Las fincas discontinuas

Consisten en explotaciones agrcolas o industriales que constituyan una unidad orgnica, aunque estn sitas o recaigan sobre fincas que no sean colindantes.

El agua

El RH regula detalladamente la inscripcin de las aguas de dominio privado, considerndolas, pues, como una finca registral independiente. Segn el CC Las aguas de dominio privado que tengan la consideracin de bienes inmuebles, podrn constituir una finca independiente e inscribirse con separacin de aquella que ocuparen o en que nacieren. Por tanto, el propietario de las aguas puede ser distinto al propietario de la tierra o del predio. Mayor especialidad an representa el hecho de que se puede inscribir no ya la propiedad privada de las aguas, sino los aprovechamientos de aguas pblicas obtenidos mediante concesin administrativa.

Las concesiones administrativas

las concesiones administrativas que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirn a favor del concesionario con la extensin y condiciones que resulten del ttulo correspondiente. La inscripcin de concesiones administrativas se practicar en virtud de escritura pblica, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de sta, mediante el ttulo mismo de concesin, y deber expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolucin administrativa de concesin y las condiciones particulares y econmicas. Se pone de manifiesto la importancia que, a efectos hipotecarios, tienen las concesiones administrativas, que lo mismo pueden recaer sobre minas, que sobre espacios destinados a autopistas, etc. La legislacin hipotecaria contiene una serie de normas que han de ser respetadas para describir la finca que ingresa en el Registro. 1.3.- La descripcin de la finca Segn la LH, al inmatricularse la finca han de constar al menos La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin .... y su medida superficial. El RH, por su parte, desarrolla tal mandato con detalles: La naturaleza de la finca se determinar expresando si es rstica o urbana, el nombre con el que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aqullas, si se dedican a cultivo de secano o de regado, y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro. 36

2.- LA INMATRICULACION DE LA FINCA (EXAMEN)

Inmatricualcin es el hecho de registrar el dominio por primera vez un inmueble o derecho real sobre fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad. Los medios para Inmatricular una finca son: mediante el expediente de dominio; mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por su acta de notoriedad cuando no se acredite fehacientemente el titulo adquisitivo del transmitente; y mediante el certificado del art 206. 2.1.- El expediente de dominio (examen) El denominado expediente de dominio es un proceso judicial. En concreto es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria, seguido ante al Juzgado de 1 Instancia del lugar en que radiquen los bienes. El propietario que careciere de ttulo escrito de dominio o que, aun tenindolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa, podr obtener la inscripcin de su derecho con sujecin a lo dispuesto en la Ley. Los ttulos pblicos de adquisicin, complementados en su caso por acta de notoriedad Dispone la LH que sern inscribibles, sin necesidad de la previa inscripcin, los ttulos pblicos otorgados por personas que acrediten, de modo fehaciente, haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos ttulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. Las actas de notoriedad son actas notariales en las que el Notario acta a instancia de quien lo solicita (y, en nuestro caso, est interesado en la inmatriculacin) y que, en el fondo, se convierten en el ttulo inmatriculador. 2.2.- La certificacin de dominio de Entidades pblicas En este caso se trata de un procedimiento inmatriculador diseado a favor de las entidades pblicas y que se lleva a efecto mediante la correspondiente certificacin administrativa. 2.3.- La doble inmatriculacin (EXAMEN) Es relativamente frecuente que una finca registral, toda o en parte, aparezca en dos folios. Si la doble inmatriculacin es a cuenta de la misma persona, a solicitud de sta, se trasladarn al folio ms antiguo. Si fuesen personas diferentes, y hubiese acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad de todos, se cancelar o rectificar el folio registral. Segn el Reglamento Hipotecario: En el caso de doble inmatriculacin de una misma finca, o parte de ella, en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podr conseguirse conforme a las siguientes reglas: Cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradiccin podr salvarse, a solicitud de sta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral ms antiguo, extendiendo al final del ms moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado ser preciso el consentimiento de stos prestado en escritura pblica. Si la doble inmatriculacin lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pblica, se proceder a cancelar o rectificar el folio convenido. Lo que no plantea el precepto es qu ocurre cuando los diversos titulares registrales no se ponen de acuerdo, es decir, cuando hablando propiamente existe un problema o litigio 37

derivado de la doble inmatriculacin. La conclusin es clara: no hay precepto legal alguno que aborde la problemtica propia de la doble inmatriculacin, por lo que habran de entrar en juego las reglas generales de Derecho patrimonial, debiendo prevalecer por lo general el ttulo y la consiguiente inmatriculacin de mayor antigedad.

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TEMA 34: EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO

1.- PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO
Conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegados tanto por los interesados como por el propio Registrador en relacin con la inscripcin de ttulos presentados en el Registro a efectos del asiento en el mismo que le corresponda. Se trata de un verdadero y propio procedimiento

4.- LA DINMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES

4.1.- La exigencia del tracto sucesivo en las inscripciones registrales (J08) Una vez inmatriculada la finca e inscrito, por tanto, el dominio sobre ella, en su caso, puedan ya ingresar en el Registro los ttulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita y que, de alguna manera, afecten con alcance jurdico-real al derecho de propiedad del que, en adelante, denominaremos titular registral. Ahora bien, las inscripciones sucesiva han de traer causa necesariamente del titular registral, del que es propietario de la finca inmatriculada, pues, en caso contrario, estaramos frente a una falta de carcter insubsanable. A este respecto la LH dispone que: Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada. Por consiguiente, el sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de un finca han de estar registralmente concatenados. A esta concatenacin entre los titulares registrales se le denomina tracto sucesivo. Naturalmente, el referido tracto sucesivo no juega slo en relacin con la propiedad, sino tambin respecto de los dems derechos reales. Slo el ttulo registral del dominio, y mientras lo sea, podr constituir derechos reales limitados que, adems para perjudicar a sucesivos adquirentes de la finca, debern inscribirse tambin en el Registro mientras el titular registral que los ha constituido lo siga siendo. 4.2.- La prioridad registral (S08) El momento temporal de acceso de un ttulo al registro es de enorme importancia, aunque el otorgante del mismo siga siendo titular registral. Mientras lo siga siendo, el titular registral puede continuar realizando actos de trascendencia jurdico-real en relacin con la finca inscrita a su nombre. La LH dispone que: Inscrito.... en el Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales, impuesto sobre los mismos, no podr inscribirse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad el mismo inmueble o derecho real. A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurdico-real realizado (tradicin instrumental en la compraventa, constitucin del derecho de usufructo ...), sino la fecha de entrada del ttulo en el Registro.

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TEMA 35: LA INSCRIPCIN Y SUS EFECTOS

1.2.- CLASES DE INSCRIPCION Y SU SIGNIFICADO EN DERECHO ESPAOL (1 VEZ)
Inscripcin constitutiva: En aquellos casos en que la inscripcin forma parte del proceso creador del derecho real o de la vicisitud jurdico-real de que, en cada caso, se trate. En caso de inexistencia de la inscripcin, no habr nacido el derecho. Slo podr exigirse por norma imperativa. Inscripcin obligatoria: La Ley impone de forma coactiva la necesidad de llevar a cabo la inscripcin, bajo la admonicin de cualquier pena o sancin, que no consista en la falta de nacimiento del derecho real o de la vicisitud jurdico-real de que se trate. Inscripcin declarativa: Tienen como misin dar a conocer a la colectividad en general de la existencia de un derecho real a travs de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos favorables.

4.- LA EFICACIA UCUCAPIN

DE

LA

INSCRIPCIN

REGISTRAL

RESPECTO

DE

LA

4.2.- LA USUCAPIN CONTRA TABULAS O EN CONTRA DEL TITULAR INSCRITO (1 VEZ) Cuando la usucapin conseguida extraregistralmente pudiera perjudicar la adquisicin del titular inscrito, debemos distinguir dos supuestos, segn el titular carezca de la condicin de tercero hipotecario o sea tercero hipotecario. Carencia en el titular inscrito de tercero hipotecario: Regirn entre usucapiente y titular inscrito sin cambio o modificacin algunas las reglas establecidas en el CC, sin que la inscripcin registral por si misma desempee un papel relevante. Titular registral con condicin de tercero hipotecario: La prescripcin lograda por el usucapiente es, en principio, irrelevante. Se encuentra en ese caso la fe pblica registral sobre la usucapin.

5.- LA LEGITIMACIN DESDE LA PERSPECTIVA PROCESAL

5.1.- EFICACIA PROBATORIA DE LA INSCRIPCIN En cualquier juicio, el titular registral tiene a su favor las presunciones de exactitud y posesin establecidas en el artculo 36 LH. Le bastar con aportar a juicio un certificado registral de su titularidad. En la prctica jurdica, el problema de la prueba es de enorme trascendencia, ya que mediante ella se trata de conseguir la conviccin del Juez de que lo reclamado o solicitado por cualquiera de las partes se asienta en datos reales y constatables que, naturalmente, hay que acreditar. Y ello no siempre resulta fcil o posible. Dada la eficacia probatoria de la inscripcin, la LH establece la necesidad de actualizacin del Registro cuando los derechos en l inscritos sean objeto de litigio. No podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos .... sin que, previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente.

6.- LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN

6.2.- La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificacin Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles existan entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral. Las causas segn el art 40 LH, pueden provenir: De la falta de acceso al Registro de alguna relacin jurdico-inmobiliaria 40

De la extincin extrarregistral de algn derecho inscrito o anotado De la nulidad o error de algn asiento De la falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiese motivado el asiento

En general, la rectificacin registral requiere que sea precisamente el titular registral del asiento inexacto, o, en su caso, la persona que resulte perjudicada por la inexactitud, quien inste la rectificacin registral

TEMA 36: LA FE PBLICA REGISTRAL

1.- LA FE PBLICA REGISTRAL
1.1.- La fe pblica registral en sentido negativo (1 VEZ) Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Esto es, el contenido del Registro no slo debe reputarse exacto, sino tambin ntegro y, por consiguiente, el tercer adquirente puede desconocer legtimamente cuantas posiciones jurdico-inmobiliarias estn ausentes del Registro.

2.- CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO (J05) (S06) (J07) (J08) (J09) (S10)
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que el Registro aparezca con facultades de transmitirlo. Ser mantenido en su adquisicin, una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no conste en el Registro. Por tanto, si rene los requisitos, ser mantenido en su adquisicin. La inscripcin favorece al titular inscrito hasta el punto de que su ttulo deviene indiscutible.

3.- PRESUPUESTOS DE LA CONDICION DE TERCERO (J05) (S06) (J07) (J08) (J09) (S10)
El titular registral, a efectos de ser considerado tercero hipotecario, debe reunir los siguientes requisitos: Adquisicin debidamente inscrita de una titularidad jurdico-real Conseguida de buena fe A ttulo oneroso Que traiga causa del anterior titular registral.

Tales requisitos est planteada por la Ley de forma rigurosamente cumulativa: ninguno de ellos puede faltar en el supuesto de que se trate. 3.1.- La adquisicin a ttulo oneroso El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin por su parte, es decir, a ttulo oneroso. Los adquirentes a ttulo gratuito (por ejemplo, mediante donacin o herencia) no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente. 3.2.- La adquisicin de buena fe La buena fe es un principio general del derecho y un presupuesto del ejercicio de los derechos subjetivos que no puede ser desconocido en ningn sector normativo. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que desconoca la inexactitud del Registro. 3.3.- La adquisicin del titular registral anterior Dicho requisito es una consecuencia del propio sistema registral, pues: 41

Slo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos, para llevar a cabo actos dispositivos.

Es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias.

Tercero, a efectos hipotecarios, es nicamente el tercer adquirente; es decir, el causahabiente de un titular registral, por va onerosa. Por principio, la fe pblica registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la inmatriculacin, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las propiedades inscritas, desde el punto de vista registral, es obvio que no adquiere de titular anterior alguno, sino que l mismo es el primer titular registral. Respecto de las inscripciones de dominio realizadas a consecuencia de los procedimientos de inmatriculacin a travs de los ttulos pblicos de adquisicin y la certificacin de dominio de las Entidades pblicas no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurrido dos aos desde su fecha. Sin embargo, este tercero, en ningn caso puede coincidir con el tercer adquirente, sino que ha de entenderse por tercero en relacin con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera tener alguna titularidad dominical o jurdico-real y que se viera perjudicado por la inmatriculacin conseguida a travs de los ttulos pblicos de adquisicin complementados por el acta de notoriedad o de la certificacin de dominio emitida por las entidades pblicas. Los dos aos establecidos funcionan, pues, como un periodo cautelar en relacin con tales procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensin de la fe pblica registral. 3.4.- La inscripcin de su propia adquisicin Por principio, la inscripcin slo puede beneficiar a quien realiza, y, siendo as que la fe pblica registral es un efecto favorable de la inscripcin, sta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios en beneficio del adquirente. Sensu contrario, pues, la inscripcin del tercer adquirente priva de eficacia a los actos intermedios de transmisin del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no han llegado a acceder al Registro.

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DOCUMENTO 7
PREGUNTA PRCTICUM:
Es conforme a Derecho ya que el acreedor tiene la vivienda como garanta del cobro de la deuda al recaer la hipoteca sobre la vivienda, y por tanto en caso de impago, el acreedor deber hacer valer su derecho y cobrar la deuda con el importe de la venta del bien, transmitiendo a un tercero la propiedad de la vivienda tal y como se declara en el art 129 LH, 234 RH y 1858 CC.

PREGUNTAS EXAMEN:
Cree que ya esta vlidamente constituida la hipoteca? Falta algn requisito? No est constituida vlidamente la hipoteca puesto que falta inscribirla en el Registro, ya que en tanto no conste en el Registro no existe tal hipoteca ya que la inscripcin registral de la hipoteca tiene carcter constitutivo. Entre la venta y la inscripcin de la hipoteca, se vende a un tercero. Debe inscribirse la hipoteca en el Registro? La hipoteca siempre es inscribible puesto que tiene carcter constitutivo y si no se inscribe, no est vlidamente constituida. Adems la LH en su art 159 establece la obligatoriedad de su inscripcin, instruyendo un procedimiento especial en el caso de que el obligado a constituirla no lo haga, por parte del beneficiario de la hipoteca. Una vez inscrita la hipoteca, pueden vender la casa sin consentimiento del beneficiario de la hipoteca? El propietario puede transmitir la propiedad de un bien hipotecado, pues no se puede sustraer al comercio, estando considerada abusiva por la jurisprudencia cualquier clusula contractual en el establecimiento de la hipoteca que prohba o limite la libre disposicin del propietario sobre la cosa hipotecada y por tanto, sera radicalmente nula Una vez inscrita la hipoteca cual es la resp mxima? En concreto, responderan solo de los intereses de dos aos a los que se refiere la hipoteca? Responderan de la cuanta de la hipoteca, de los gastos y de los intereses que estn expresamente pactados en la clusula 2. Por tanto debern responder de todo aquello que supone la hipoteca, su constitucin, registro, gastos e intereses pactados.

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PREGUNTA CASO PRCTICO:
Es una certificacin de dominio de Entidades Pblicas. Para Inmatricular un inmueble en este caso es necesario el ttulo de adquisicin o modo en que fue adquirido, por tanto, al carecer de ttulo, para poder Inmatricular, es necesario el expediente de dominio expedido por el Juzgado de 1 Instancia que corresponda, acreditando con ello la titularidad del bien y as poder inmatricularlo en el Registro de la Propiedad.

PREGUNTAS DE EXAMEN:
Efectos de la inscripcin en general: Efectos beneficiosos para quien procura su constancia en el Registro de la Propiedad. Comporta un reforzamiento del derecho real a favor del titular registral, consiguiendo una posicin de supremaca frente a terceros que no tengan sus derechos sobre la cosa inscritos en el Registro. Tiene eficacia erga omnes Que clases de inscripciones conoce?: Hay tres clases de inscripciones, la inscripcin constitutiva si forma parte del proceso creador del derecho real; obligatoria si la impone la ley; y declarativa si da cuenta a los dems de un derecho real y otorga a su titular determinados efectos favorables Que opinin jurdica le merece la suspensin de sus efectos durante dos aos? Cual es su fundamento?: La LH en su art 207 suspende los efectos de la inmatriculacin en casos como el que estamos resolviendo, por un periodo de dos aos, para evitar daar intereses de 43

terceros o por si un tercero aportara un mejor derecho inscrito sobre el inmueble inmatriculado. Por tanto se trata de una medida precautoria completamente legal a favor de quin tenga mejor derecho para darle tiempo a exponerlo. Una vez transcurrida la moratoria, los efectos de la inmatriculacin sern plenos y erga omnes una vez se inscriba el inmueble en el Registro de la Propiedad Es admisible la inmatriculacin de un inmueble por quien carece de ttulo de adquisicin?: Si, puesto que existen varios medios de Inmatricular y si e carece de ttulo de adquisicin se puede aportar el ttulo publico de adquisicin complementado por el acta de notoriedad, tambin mediante expediente de dominio y mediante el certificado del art 206, slo en los casos indicados en el mismo. En qu consiste la inmatriculacin?: La inmatriculacin es la inscripcin en el Registro de la Propiedad de derechos reales sobre fincas que no han sido inscritas por nadie en el Registro. Por tanto Inmatricular una finca es inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad. Es algo voluntaria, pues la LH no plantea la inscripcin del dominio, aunque el titular de un derecho real sobre la misma se encuentra legitimado para solicitar una anotacin preventiva y requerir al dueo posteriormente para que anote la inscripcin del dominio. Es posible la doble inmatriculacin de la finca?: Es relativamente frecuente que una misma finca conste total o parcialmente contemplada registralmente en dos o ms folios. No hay precepto legal alguno que trate la doble inmatriculacin, derivando de ello una compleja jurisprudencia sobre el tema

DOCUMENTO 9
PREGUNTA CASO PRCTICO:
Al encontrarnos ante una finca inmatriculada es necesario proceder a solicitar un expediente de dominio al juzgado de 1 instancia que corresponda y que dicha solicitud se inscriba preventivamente en el Registro de la propiedad. Una vez resuelto el procedimiento se proceder a la inmatriculacin. Esto se hace para prevenir que otra persona pueda Inmatricular la finca, pues la anotacin preventiva dar una exacta referencia temporal pues ya se sabe que quien primero realiza la inscripcin tiene mejor derecho sobre la cosa.

PREGUNTAS EXAMENES:
Para qu sirve el expediente de dominio: El expediente de dominio sirve para, mediante un procedimiento de jurisdiccin voluntaria ante el juez de 1 instancia, conseguir la inmatriculacin de la finca no inscrita; servir como medio de reanudar el tracto sucesivo; y hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas. Conoce otros medios de inmatriculacin aparte del expediente de dominio?: Pueden inmatricularse fincas, aparte del mtodo del expediente de dominio, mediante ttulo pblico de adquisicin y si no se acredite ste fehacientemente, se complementar por el acta de notoriedad, tambin mediante el certificado del art 206 de la LH, pero slo en los casos descritos en el mismo artculo.

DOCUMENTO 11
PREGUNTAS EXMENES:
Cree usted que el titular de la servidumbre podr hipotecar dicho derecho real de goce?: Solo en el supuesto de que al mismo tiempo hipoteque la finca a la que est unida la servidumbre, pues la servidumbre est ligada indeleblemente al predio dominante. Por tanto, tanto la finca como la servidumbre son un todo del que no podr separarse la servidumbre para ser hipotecada, tal como se expone en el art 108 LH. Se deben enajenar ambos conjuntamente, tanto el predio como la servidumbre. 44

Por qu debe inscribirse la cancelacin de la hipoteca? No sera un efecto automtico de la extincin de la obligacin?: Por que las inscripciones son tendencialmente permanentes. Por tanto, para que quede registro de la cancelacin de la hipoteca debe inscribirse la misma. La razn es que la inscripcin es un medio de publicitar el estado efectivo de un inmueble respecto a las cargas. Anotar el fin de las cargas es algo que slo afecta al propietario, por lo que no es ningn efecto automtico, pues es el interesado quien ha de hacer constar la cancelacin de la hipoteca del mismo modo que quien la concede debe inscribirla, para publicitar la carga a la que est sometida la finca y asegurando su derecho frente a terceros.

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DOCUMENTO 18
PREGUNTA CASO:
Tiene a su favor un derecho de subrogacin para salvaguardar su derecho real de garanta. La notificacin, conforme al art 688 LEC tiene como fin poner a la propiedad del bien hipotecado en manos de Vivendi, para que ste pueda enajenarlo o transmitirlo y con el precio que se obtenga, satisfacer su crdito, restituyendo el montante sobrante, si lo hubiese, al deudor.

PREGUNTA EXAMEN:

A travs de qu medios se puede acceder al registro? : Siempre que el consultante tenga inters conocido o legtimo, puede acceder al registro a travs de la exhibicin o consulta directa de los libros registrales, mediante nota simple informativa emitida por el Registrador por peticin escrita o verbal, careciendo este de valor de documento pblico y mediante certificado registral solicitado por escrito, que una vez emitido por el Registrador tiene el valor de documento pblico.

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