Acuerdo de Administración de Los Bienes

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ACUERDO DE ADMINISTRACIN DE LA PROPIEDAD

Este Acuerdo de administracin de la propiedad (el Acuerdo) entra en vigencia el [FECHA] y se celebra ENTRE: [NOMBRE DE LA COMPAA] (el Propietario"), compaa constituida y que opera de acuerdo con las leyes de [Estado/Provincia] de [ESTADO/PROVINCIA], con oficina central ubicada en:
[DIRECCIN COMPLETA] Y: [NOMBRE DEL AGENTE] ("el Agente"), persona fsica con direccin principal en O compaa constituida y que opera de acuerdo con las leyes de [Estado/Provincia], [ESTADO/PROVINCIA], con oficina central en: [DIRECCIN COMPLETA]
CONSIDERANDOS A. El propietario guarda los ttulos de los siguientes bienes races: Por medio del presente, [INSERTE la DESCRIPCIN LEGAL U OTRA ADECUADA], se los denominar como la propiedad. B. El agente tiene experiencia en el manejo y la administracin de bienes races similares a la propiedad descrita anteriormente. C. El propietario desea los servicios del agente para administrar y manejar la propiedad, y el agente desea prestar dichos servicios conforme a los siguientes trminos y condiciones. En consideracin de convenios mutuos contrados en este acuerdo, las partes acuerdan lo siguiente: 1. EMPLEO DEL AGENTE El agente actuar como el agente ejecutivo del propietario para administrar, manejar y mantener la propiedad. 2. MEJORES ESFUERZOS DEL AGENTE Al asumir la administracin y el manejo de la propiedad, el agente inspeccionar la propiedad exhaustivamente y enviar un informe escrito al propietario. El informe escrito incluir la opinin del agente respecto de la eficiencia actual conforme a la cual se administra y se maneja la propiedad as como los cambios recomendados, si fuera necesario, en la estructura de manejo de la propiedad, en la rehabilitacin de la propiedad y en otros asuntos que mejorarn el manejo y la administracin eficiente de la propiedad. Luego de consultar con el propietario y de obtener su aprobacin para realizar las mejoras necesarias, el agente llevar a cabo las tareas correspondientes.
Acuerdo de administracin de la propiedad
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3. ARRENDAMIENTO DE LA PROPIEDAD El agente har todo lo posible para arrendar el espacio disponible de la propiedad y ser responsable de todas las negociaciones con los posibles inquilinos. Asimismo, el agente tendr el derecho de realizar y participar, en nombre del propietario, en todos los contratos de alquiler mensuales de las unidades pertenecientes a la propiedad. El agente puede negociar todas las extensiones y renovaciones de dichos contratos y arrendamientos. El agente no participar, sin consentimiento previo escrito del propietario, en ningn arrendamiento por un perodo inferior a [CANTIDAD] meses o superior a [CANTIDAD] meses. El agente tendr el derecho de hacer concesiones, incluidas las concesiones de alquiler, como promesas a posibles inquilinos sobre la ocupacin de la propiedad. 4. PUBLICIDAD Y PROMOCIN El agente publicar las vacantes a travs de todos los medios adecuados y razonables, siempre y cuando no incurra en gastos de publicidad que superen los [MONTO] durante cualquier trimestre calendario sin la autorizacin escrita previa del propietario. 5. MANTENIMIENTO, REPARACIN Y FUNCIONAMIENTO El agente pondr lo mejor de s para garantizar que la propiedad est en buenas condiciones y se realicen las reparaciones necesarias. Al respecto, el agente utilizar sus habilidades y esfuerzos para servir a los inquilinos de la propiedad y comprar los suministros necesarios, har los contratos o proveer los servicios necesarios (electricidad, gas, combustible, agua, telfono, limpieza de ventanas, recoleccin de basura, desinfeccin) para el funcionamiento de la propiedad. El agente har u ordenar hacer las reparaciones y modificaciones necesarias y las supervisar; asimismo, decorar y amoblar la propiedad. Los gastos de dichas reparaciones, modificaciones, decoraciones o amoblamiento que superen los [MONTO] no se harn sin la autorizacin escrita del propietario, excepto en el caso de emergencia, o si el agente, de buena fe, determina que dichos gastos son necesarios para proteger la propiedad de daos, evitar lesiones de las personas e incluso la muerte, o mantener los servicios a los inquilinos. 6. EMPLEADOS 6.1. El agente contratar, dar de baja y supervisar a todos los empleados y contratistas requeridos para el funcionamiento y el mantenimiento eficiente de la propiedad. Todo el personal del lugar, excepto los contratistas independientes y los empleados de contratistas independientes, sern empleados del agente. El agente pagar los salarios de dicho empleados y, en la medida que existan ingresos disponibles de la propiedad, tambin pagar los gastos de los servicios prestados por contratistas independientes y empleados de contratistas independientes. 6.2. Todos los salarios (incluidas las contribuciones del empleador que no figuran en el cheque) de los empelados sern a cuenta del propietario. En caso de que no haya fondos suficientes de los ingresos percibidos del funcionamiento de la propiedad para rembolsar al agente dichos salarios, el propietario rembolsar al agente dentro de [CANTIDAD] das a partir de la demanda de reembolso. El agente no ser responsable ni estar sujeto al propietario por ningn hecho, incumplimiento o negligencia del personal, como tampoco por ningn error de juicio o de ley o accin en relacin con el empleo, la conducta o suspensin excepto que el agente sea responsable de dicha accin, incumplimiento o negligencia como consecuencia directa o indirecta de su propia negligencia u omisin en la contratacin o supervisin
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6.3. Por personal del lugar se entiende todo el personal residente, como por ejemplo los gerentes y personal de mantenimiento, el personal de tareas recreativas (de tiempo completo o medio tiempo), el personal del centro de guardera y todas las dems personas que prestan servicios o realizan actividades en la propiedad en relacin con su funcionamiento. 7. NORMAS GUBERNAMENTALES El agente administrar la propiedad conforme a todas las leyes y normas de cualquier autoridad municipal, del condado, estatal o federal que tenga jurisdiccin en la propiedad. 8. SEGURO 8.1. El agente obtendr el siguiente seguro a cuenta del propietario, y dicho seguro se mantendr vigente durante toda la duracin del presente acuerdo. 8.1.1. El seguro de propiedad de responsabilidad pblica de [MONTO] limitado a cubrir las lesiones fsicas, muerte o dao en la propiedad, 8.1.2. Seguro de incendios con cobertura ampliada a sus adicionales, por una suma equivalente al costo total de sustitucin de la estructura y otras mejoras situadas en la propiedad, y 8.1.3. Un seguro de fidelidad por la suma de [MONTO] para cada empleado que maneja dinero efectivo, y seguro de responsabilidad patronal y de compensacin al trabajador para cubrir los agentes y empleados del empleador y del agente. 8.2. Todas las plizas nombrarn al agente y al propietario como coasegurados conforme a los intereses correspondientes. El agente entregar certificados que demuestren la cobertura de seguro al propietario dentro de un plazo de [CANTIDAD] das a partir de la emisin y renovacin de las plizas. El propietario cooperar con el agente y cualquier emisor en la elaboracin y entrega de todos los informes, notificaciones y otros documentos requeridos en relacin a cualquier emisin de plizas. 9. RECAUDACIN DE INGRESOS, INSTITUCIN DE ACCIN LEGAL 9.1. El agente har todo lo posible para recaudar rpidamente las rentas y otros ingresos que se generen de la propiedad en el da del vencimiento. Se entiende que el agente no garantiza la recaudacin de las rentas. 9.2. El agente, en el nombre del propietario, ejecutar y entregar dichas notificaciones y demandas contra los inquilinos en mora conforme a lo que el agente considere necesario o pertinente. El agente, en el nombre de los propietarios, establecer, acordar o comprometer cualquier accin legal y utilizar dichos mtodos de proceso legal en contra del inquilino en mora o la propiedad de un inquilino en mora segn sea necesario para recaudar la renta y otras sumas adeudadas por el inquilino, para hacer cumplir cualquier convenio o condiciones de cualquier arrendamiento o acuerdo de alquiler mensual y para recuperar la posesin de cualquier parte de la propiedad. Ninguna otra forma de accin legal ser instituida y ningn acuerdo, compromiso o ajuste de ningn asunto aqu implicado ser realizado sin el consentimiento previo, por escrito, del propietario, excepto en el caso de que el agente determine que se requiere una accin inmediata.
10. CUENTAS BANCARIAS
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El agente depositar (directamente o en un banco depositario para su transmisin) todos los ingresos de la propiedad en el fideicomiso de administracin general de la propiedad del agente, aqu referida como la cuenta de fideicomiso. El agente no combinar cualquiera de esos ingresos con los fondos y otras propiedades del agente. De los ingresos depositados en la cuenta de fideicomiso, el agente pagar todos los artculos relacionados con la propiedad cuyo pago est estipulado en este acuerdo, incluida la compensacin del agente y los depsitos en las cuentas de reserva conforme a lo previsto en la Seccin Once. Luego de dichos pagos, el agente enviar el balance de los ingresos mensuales al propietario junto con el informe mensual al que se hace referencia en la Seccin Doce. 11. CUENTA DE RESERVA 11.1 El agente establecer una cuenta de reserva para los siguientes artculos: impuestos, valoraciones, servicio de la deuda, primas de seguro, reparaciones (que no sean las tareas de mantenimiento normal), sustitucin de propiedad personal y depsitos reembolsables. El agente emplear su buen juicio para transferir los fondos adecuados de la cuenta de fideicomiso a la cuenta de reserva a fin de pagar los artculos antes mencionados sin incurrir en demoras en el pago de los intereses, cancelaciones o penalizaciones. Si la cuenta de reserva no contiene los fondos adecuados para pagar los artculos antes mencionados, el agente debe obtener la aprobacin del propietario antes de pagar los artculos directamente de la cuenta de reserva. Si el propietario determina que los fondos de la cuenta de reserva son excesivos, indicar que el agente devuelva esos fondos excesivos a la cuenta de fideicomiso. La cuenta de reserva se mantendr en una cuenta de ahorro que devengue intereses, en un banco estatal o nacional que sea miembro de la Corporacin Federal de Seguros de Depsitos. 11.2 No obstante cualquier disposicin que indique lo contrario, el agente no ser responsable del incumplimiento o la quiebra del banco utilizado como depositario de los fondos mantenidos en la cuenta de reserva. 12. REGISTROS E INFORMES 12.1 El agente guardar los libros, las cuentas y los registros que reflejen todos los ingresos y los gastos incurridos en relacin con la administracin y el funcionamiento de la propiedad. Los libros, las cuentas y los registros se mantendrn en el principal centro de operaciones del agente. Durante las horas laborales, el agente llevar los libros, las cuentas y los registros requeridos que deben mantenerse conforme a lo aqu estipulado, disponibles para que el propietario o los representantes del propietario examinen o auditen mediante una notificacin con un mnimo de [CANTIDAD] das de antelacin. Todas esas auditoras sern a cuenta del propietario. 12.2 El agente proporcionar al propietario, en un plazo mximo de hasta el final del mes siguiente, una declaracin detallada de todos los ingresos y gastos de cada uno de los meses anteriores, un resumen de todas las concesiones y concesiones de alquiler dadas para inducir a los posibles inquilinos a que ocupen la propiedad, la copia original de todas las facturas, declaraciones, rdenes de compra y facturas recibidas y pagadas durante dicho mes anterior, as como otra informacin relacionada con el funcionamiento o administracin de la propiedad que, segn el agente, requiere de la atencin del propietario. El propietario retendr para custodia y guardar todas las facturas originales, las declaraciones, rdenes de compra, facturas y otros documentos entregados por el agente en relacin con la propiedad. El propietario, en relacin con pago de los costos razonables en los que haya incurrido, pondr a disposicin del agente todas las copias de cualquier factura, declaracin, orden de compra, informe de facturacin u otro documento recibido del agente en relacin a la propiedad. 12.3 Dentro de un plazo de [CANTIDAD] das luego de cada ao calendario, el agente preparar y entregar al propietario una declaracin detallada de los ingresos recibidos y los gastos incurridos y
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pagados durante el ao calendario que sean consecuencia de las operaciones de la propiedad. Dentro de un plazo de [CANTIDAD] das, luego del vencimiento o rescisin de este acuerdo, el agente entregar al propietario todos los libros, cuentas y registros que pertenezcan a la propiedad. 13. REMUNERACIN DEL AGENTE El agente recibir un honorario por administracin equivalente a [%] de los ingresos brutos recaudados del funcionamiento de la propiedad. Los ingresos brutos se definen como todos los ingresos recaudados ms los depsitos reembolsables. Dicho honorario de administracin debido al agente segn lo aqu establecido ser pagadero dentro de un plazo de [CANTIDAD] das luego del trmino de cada mes.
14. COMISIONES POR NEGOCIAR ARRENDAMIENTOS O ACUERDOS DE ARRENDAMIENTOS MENSUALES El agente no recibir comisiones ni remuneraciones adicionales por negociar todos los acuerdos de alquiler mensual con los inquilinos. 15. ESPACIO DE OFICINA PARA EL AGENTE El propietario permitir al agente ocupar la oficina nmero [NMERO], que se encuentra en el piso [NMERO] de la propiedad, sin necesidad de pagar la renta durante la vigencia del presente acuerdo. [TODOS LOS GASTOS QUE NO SEAN RENTA INCURRIDOS POR EL AGENTE EN LA OCUPACIN Y USO DE ESTE ESPACIO DE OFICINA SERN A CARGO DEL AGENTE.] 16. OBLIGACIONES Y DERECHOS ADICIONALES DEL AGENTE Adems de lo antes mencionado, el agente realizar todo lo que fuera necesario y adecuado para el funcionamiento y la administracin de la propiedad, y adems informar al propietario sobre cualquier condicin respecto de la propiedad que, en su opinin, requieran de la atencin del propietario. A fin de realizar los servicios requeridos por el presente acuerdo de manera adecuada, el agente est autorizado a participar, en nombre del propietario, en cualquier entidad que sea una filial del agente, siempre y cuando la remuneracin pagada para los servicios sea competitiva con las entidades no sean filiales y brinden el mismo servicio u otro similar. 17. RESCISIN O RENOVACIN El periodo inicial de vigencia del presente acuerdo comenzar el [FECHA] y finalizar el [FECHA]. Cuando finalice el presente acuerdo, se renovar automticamente todos los meses y cualquiera de las partes podr rescindirlo mediante notificacin escrita a la otra parte con una antelacin de al menos [CANTIDAD] das.
18. RESCISIN POR CAUSA JUSTIFICADA
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Si el agente no cumple con alguno de los trminos del presente Acuerdo, el propietario entregar al agente una notificacin escrita de dicho incumplimiento. Si el agente no soluciona dicho incumplimiento dentro de los [CANTIDAD] das luego de recibir dicha notificacin, el propietario puede rescindir este acuerdo. 19. VENTA DE LA PROPIEDAD Cuando el propietario venda la propiedad por voluntad propia y entregue la escritura de traslacin de dominio, este acuerdo finalizar automticamente. El propietario notificar al agente acerca de la venta de la propiedad inmediatamente despus de la negociacin de la venta. 20. EXPROPIACIN Este acuerdo se extinguir en el caso de que la propiedad sea expropiada. Si hay una censura parcial de la propiedad, este acuerdo puede ser rescindido a eleccin del propietario. En caso de que dicha censura reduzca la remuneracin del agente en un monto superior a [%], el agente puede rescindir este acuerdo. El propietario tendr derecho a ser indemnizado por todos los daos que surjan como consecuencia de cualquier prctica de derecho de expropiacin.
21. QUIEBRA En caso de que se inicien procedimientos de quiebra, sean voluntarios o no, en contra del propietario o el agente, o si una de las partes participa de un acuerdo de transaccin con los acreedores, cualquiera de las partes puede rescindir este acuerdo notificando a la otra parte con [CANTIDAD] das de anticipacin. 22. NO SE CREAN INTERESES DE PROPIEDAD Nada de lo aqu mencionado ser considerado o interpretado de manera que cree un inters de propiedad en o para la propiedad. 23. CONCESIN DE LICENCIA DEL AGENTE Durante la vigencia del presente acuerdo, el agente mantendr dichas licencias y permisos segn lo requerido para cualquiera de los distintos servicios que el agente debe realizar en nombre del propietario. 24. RELACIN ENTRE LAS PARTES El agente es un contratista independiente y no un empleado del propietario por ningn motivo. 25. ACUERDOS Y CONDICIONES Todos los trminos y condiciones del presente acuerdo tienen la finalidad expresa de ser interpretados como convenios y, a la vez, como condiciones. 26. NOTIFICACIN
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Todas las notificaciones, solicitudes, demandas u otras comunicaciones que se soliciten o autoricen en este documento se realizarn por escrito y sern consideradas debidamente entregadas personalmente, o dentro de un plazo de [CANTIDAD] das luego del envi por correo, franqueo prepago, correo postal certificado en el domicilio, con aviso de retorno y dirigidas al propietario a: ATTN. [NOMBRE], [NOMBRE DE LA COMPAA], [DIRECCIN COMPLETA], [NMERO DE FAX]. o al agente a: ATTN. [NOMBRE], [NOMBRE DE LA COMPAA], [DIRECCIN COMPLETA], [NMERO DE FAX]. Cualquiera de las partes del presente podr cambiar el domicilio en el que recibe las notificaciones escritas mediante una notificacin por escrito a la otra parte. 27. PARTES VINCULADAS, CESIN Este acuerdo ser vinculante y redundar en beneficio de los sucesores y cesionarios de las partes, y sus respectivos sucesores y cesionarios, siempre y cuando el agente no ceda el presente acuerdo sin la autorizacin previa del propietario o que el propietario no lo ceda sin el consentimiento previo del agente. No obstante cualquier disposicin que indique lo contrario, el agente, sin la autorizacin previa del propietario, puede delegar la realizacin de sus tareas y obligaciones a un contratista independiente o entidad. Sin embargo, seguir siendo el responsable de las mismas. 28. EFECTOS DE LA DISCAPACIDAD PARCIAL En caso de que una seccin del presente acuerdo sea considerada nula, invlida o inaplicable, en forma total o parcial, por algn motivo en virtud de un tribunal con jurisdiccin competente, dicha determinacin no se aplicar a ninguna otra seccin, en forma total o parcial, de este acuerdo. 29. LEY APLICABLE Este acuerdo se celebra conforme las leyes [Estatales/Provinciales] de [ESTADO/PROVINCIA] y las leyes de dicho estado regirn la validez e interpretacin del mismo as como su cumplimiento conforme a lo aqu establecido. 30. INTEGRACIN La redaccin del borrador, la ejecucin y la entrega de este acuerdo por las partes, no han sido inducidas por representaciones, declaraciones, garantas o acuerdos que no sean los expresados en este acuerdo. El presente Acuerdo contiene el total acuerdo entre las partes, y no existe ningn otro acuerdo ni compromiso, escrito u oral, en vigencia entre las partes con respecto al contenido del mismo, a menos que se exprese lo contrario. 31. ARBITRAJE En caso de una disputa en relacin con los trminos o cumplimiento de los trminos de este acuerdo, la disputa estar sujeta a arbitraje conforme a las leyes y normas de la [ASOCIACIN/ORGANIZACIN]. 32. HONORARIOS DE ABOGADOS
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En caso de que una de las partes inicie una accin para exigir el cumplimiento de los trminos de este acuerdo, la parte vencedora estar facultada a recuperar los gastos, incluso los honorarios razonables de abogados. 33. MODIFICACIONES Este acuerdo no podr modificarse excepto que dicha modificacin se realice por escrito y est firmada por las Partes del presente. EN FE DE LO CUAL, las partes ejecutan el presente Acuerdo en la fecha anteriormente especificada.
ARRENDADOR
ARRENDATARIO
Firma autorizada
Firma autorizada
Cargo y nombre con letra de molde
Cargo y nombre con letra de molde
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