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Universit degli Studi di Trieste Facolt di Ingegneria Corso di Laurea in Ingegneria Civile Corso di Valutazione Economica dei Piani

e dei Progetti

VALUTAZIONE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE PRIVATO SITO A MONFALCONE (GO) MEDIANTE ANALISI COSTI E RICAVI
Professore: Paolo Rosato Studente: Giovanni Cechet

anno accademico: 2011/2012

SOMMARIO
0. 1. Analisi costi e ricavi Analisi preliminare 1.1. Ambito dintervento 1.1.1. Inquadramento territoriale 1.1.2. Opere di urbanizzazione 1.2. Descrizione intervento 1.2.1. Tipologia edilizia 1.2.2. Disposizione alloggi 1.2.3. Analisi dimensionale 1.2.4. Elaborati grafici 1.2.5. Caratteristiche intrinseche 1.2.6. Parametri di incidenza lotti in esame 2. Valutazione costi e ricavi investimento 2.1. Costo dellarea 2.2. Costo delle opere di demolizione e bonifica 2.3. Oneri di urbanizzazione 2.3.1. Costi e oneri di urbanizzazione primaria 2.3.2. Oneri di urbanizzazione secondaria 2.3.3. Contributo sul costo di costruzione 2.3.4. Riepilogo 2.4. Costo delle opere edili 2.5. Spese tecniche 2.6. Spese generali e imprevisti 2.7. Oneri e proventi finanziari 2.8. Ricavi da vendita 2.9. Spese di commercializzazione 2.10. Imposte 3. Costruzione cash flow 3.1. Assuzione tassi di interesse 3.2. Assunzione tasso di sconto 3.2.1. Costo capitale a debito 3.2.2. Costo capitale proprio 3.2.3. Tasso di sconto 3.3. Distribuzione temporale investimento 3.3.1. Distribuzione temporale costi 3.3.2. Distribuzione temporale ricavi 3.4. Cash flow 3.4.1. Scenario A 25 25 25 26 26 26 26 26 27 29 30 2 20 20 20 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 24 4 5 5 5 7 8 8 9 10 10 19 19

3.4.2. Scenario B 3.4.3. Scenario C 4. Criteri di rendimento economico 4.1. Valore attuale netto (VAN) 4.2. Saggio di rendimento interno (SRI) 5. Analisi di sensitivit 5.1. Prezzo di vendita 5.1.1. Scenario A 5.1.2. Scenario B 5.1.3. Scenario C 5.1.4. Grafico riepilogativo 5.2. Costo opere edili 5.2.1. Scenario A 5.2.2. Scenario B 5.2.3. Scenario C 5.2.4. Grafico riepilogativo 5.3. Tasso di sconto 5.3.1. Scenario A 5.3.2. Scenario B 5.3.3. Scenario C 5.3.4. Grafico riepilogativo 5.4. Conclusioni 35 33

31 32

33 33

35 35 35 35 36 36 36 36 36 37 37 37 37 37 38 38

0.

ANALISI COSTI E RICAVI

Lanalisi costi ricavi uno strumento dedicato alla valutazione analitica degli investimenti immobiliari, attuata mediante il confronto tra il flusso dei costi in uscita con il flusso dei ricavi in entrata. Tale strumento di analisi si adatta alla sola valutazione di investimenti nellambito privato. Si identificano le seguenti fasi dellanalisi: 1. 2. 3. 4. 5. Analisi preliminare; Valutazione costi e ricavi investimento; Costruzione cash flow; Criteri di rendimento economico; Post-analisi sulla stabilit del risultato.

1.

ANALISI PRELIMINARE

La prima fase dellanalisi consiste nellidentificazione e definizione pi o meno dettagliata delloggetto dellinvestimento in analisi. Si considerano quindi gli input derivanti dal committente e dalle normative vigenti, oltre che le assunzioni proprie dellanalista. Per tutto ci che non indicato specificatamente, si fa riferimento alle condizioni ordinarie, ossia pi probabili.

1.1. AMBITO DINTERVENTO Si introduce di seguito lambito in cui ci si propone di intervenire, tralasciando nella trattazione riferimenti catastali sul lotto in oggetto, e riassumendo vincoli e scelte derivanti dal Piano Regolatore Comunale e dal relativo Piano Regolatore Particolareggiato. 1.1.1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Il lotto edificabile oggetto di intervento sito in periferia del Comune di Monfalcone, provincia di Gorizia, accessibile da via Monti e Via Goldoni.

1.1 - inquadramento fotogrammetrica lotto (fonte: earth.google.com)

1.2 - inquadramento cartografico lotto (fonte: Carta Tecnica Regionale - Regione Friuli Venezia Giulia)

Il lotto ricade in zona territoriale omogenea C1, zona destinata dal P.R.G.C. vigente alla nuova edificazione, con destinazione prevalentemente residenziale.

1.3 - stralcio P.R.G.C. - lotto di intervento: C1

1.1.2. OPERE DI URBANIZZAZIO NE Come evidenziato dal rilievo fotogrammetrico proposto, il lotto non presenta alcuna opera di urbanizzazione, pertanto si resa necessaria una prima fase di definizione delle infrastrutture urbane di base per la fruizione pedonale e carraia del lotto, procedendo quindi alla suddivisone dello stesso in lotti di dimensioni pi adeguate alle destinazioni duso proposte. Si propone una tabella riepilogativa degli interventi previsti, raffrontanti con i parametri imposti P.R.G.C. P.R.G.C. 670 mq 500 mq PROGETTO 675 mq 600 mq 2629 mq 5091 mq 8995 mq

verde pubblico parcheggi viabilit lotti edificabili totale

Considerata la superficie del lotto e la particolare conformazione dello stesso, si ritenuto opportuno procedere con una sua suddivisione in lotti con metratura consona a singole unit edilizie. Per ogni singolo lotto si sono definite superfici e cubature massime di edificazione, nel rispetto dellindice di fabbricabilit territoriale e dei limiti imposti dal P.R.G.C..

1.4 - planimetria generale lotto, in rosso evidenziato l'intervento oggetto dell'analisi

Con tale operazione, si giunti allidentificazione di 11 lotti edificabili, dimensionati tenendo conto delle due tipologie costruttive previste in fase di progettazione: in linea e bifamiliare. Si riporta quindi una tabella riepilogativa del risultato ottenuto: LOTTO A1 A2 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 C1 totale TIPOLOGIA in linea in linea bifamiliare bifamiliare bifamiliare bifamiliare edificabile SUP. [MQ] 825 826 334 315 323 329 339 334 335 455 676 5.091 SUP. COPERTA [MQ] 247 247 93 93 93 93 93 93 93 93 203 1.441 (30%) (30%) (28%) (30%) (29%) (28%) (27%) (28%) (28%) (20%) (30%) VOL. [MC] 1970 1970 558 558 558 558 558 558 558 558 608 9.012 7

Evidenziati in colore rosso nella tabella precedente e nella planimetria riportata allinizio del paragrafo, i due lotti in cui si propone la realizzazione dei due organismi edilizi residenziali oggetto di questa analisi. I due lotti presentano caratteristiche pressoch similari, consentendo quindi la realizzazione di due organismi edilizi uguali.

1.2. DESCRIZIONE INTERVENTO Lintervento ha come obiettivo la realizzazione di due O.E.R. composti di sei unit abitative ciascuno nei lotti precedentemente identificati con letichetta A1 e A2, ognuna dotata di garage e cantine di pertinenza ai singoli alloggi. 1.2.1. TIPOLOGIA EDILIZIA In base ai parametri edilizi fissati per il lotto ed alle caratteristiche dello stesso, si optato per la progettazione di due organismi edilizi residenziali aderenti alla tipologia in linea, seppure con qualche distinzione dallesatta definizione. Ovvero si preferito svincolare dalla caratteristica peculiare di aggregabilit sul lato corto, dotando questo di aperture per lilluminazione e lareazione dei locali. Nella tabella seguente viene riepilogata la composizione dellorganismo edilizio base: n.6 autorimesse n.6 cantine area di manovra n.2 alloggi n.2 alloggi n.2 alloggi

PIANO INTERRATO PIANO TERRA PIANO PRIMO PIANO SECONDO

Il collegamento tra gli alloggi sistemati su piani diversi garantito da un apparato di comunicazione verticale in posizione centrale comprensivo di una scala comune e un ascensore a norma di legge per quel che riguarda labbattimento delle barriere architettoniche.

1.2.2. DISPOSIZIONE ALLOGGI Si ritiene opportuno innanzitutto trattare la disposizione degli alloggi allinterno delledificio, esplicitando la convenzione nella nomenclatura degli stessi nellillustrazione proposta di seguito.

1.5- schema nomenclatura alloggi e relative pertinenze

Inoltre si evidenzia che stata prevista (come previsto da regolamento edilizio) una rimessa al servizio di ogni singolo alloggio, ognuna delle quali posizionate nel piano interrato dellorganismo edilizio. Le rimesse cos collocate risultano essere servite da unadeguata area di manovra esterna e messe in comunicazione con la viabilit di lottizzazione con una rampa di pendenza adeguata. Infine si evidenzia come sia stato sfruttato lo spazio eccedente alle rimesse nel piano interrato, per garantire ad ogni alloggio una cantina di pertinenza. Rimane escluso uno spazio di dimensioni ridotte, assegnato ad uso comune come deposito.

1.2.3. ANALISI DIMENSIONALE Si propone in questo paragrafo una tabella riepilogativa dei dimensionamenti di ogni vano dei sei previsti. I valori quindi opportunamente confrontanti con i parametri imposti dal Regolamento Edilizio (R.E.) vigente.

VANO soggiorno cucina disimpegno portico balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno totale soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale

SUP. [MQ] 26,43 10 4,56 12,6 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 92,93 28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99 28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99

R.E. 14 6 12 12 14 6 12 12 -

VANO soggiorno cucina disimpegno portico balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno totale soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale soggiorno cucina disimpegno terrazza balcone camera matrim. camera doppia bagno bagno ripostiglio totale

SUP. [MQ] 26,43 10 4,56 12,6 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 92,93 28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99 28,46 10 4,56 12 3,28 13,63 12,81 5,33 4,29 2,63 96,99

R.E. 14 6 12 12 14 6 12 12 -

PIANO TERRA

ALLOGGIO A1

PIANO PRIMO

ALLOGGIO B1

14 6 12 12 -

ALLOGGIO B2

ALLOGGIO A2

14 6 12 12 -

PIANO SECONDO

ALLOGGIO B3

1.2.4. ELABORATI GRAFICI Si allegano alla relazione solo una parte degli elaborati grafici, in particolare planimetrie, piante, e simulazioni foto realistiche, per non appesantire la trattazione con elementi che comunque non si ritiene siano importanti ai fini della valutazione economica dellinvestimento.

ALLOGGIO B4

10

TAVOLA A01

Planimetria generale intervento - scala 1/200

12.36

7.35

6.26

5.02

6.85

5.00

6.85

5.00

INGRESSO PEDONALE

5.00

INGRESSO CARRAIO

INGRESSO PEDONALE

INGRESSO CARRAIO

TAVOLA A02

Pianta piano interrato - scala 1/100

0.30 3.00 0.30


2.50 2.20

0.20 2.90
2.50 2.20

0.20 3.08
2.50 2.20

0.22 4.20

0.22 3.08
2.50 2.20

0.20 2.90
2.50 2.20

0.20 3.00
2.50 2.20

0.30

RIMESSA
5.10
mq.15,30

RIMESSA
mq.14,79

RIMESSA
mq.15,70

0.90 2.10

RIMESSA
mq.15,70

RIMESSA
mq.14,79

RIMESSA
5.10 2.40 0.20 11.15 0.20
mq.15,30

VANO SCALA
mq.12,87

11.15

0.20

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

DISIMPEGNO
mq.20,76
0.80 2.10 0.80 2.10 0.80 2.10

0.80 2.10

2.40

CANTINA
mq.9,72
0.80 2.10

CANTINA
mq.9,72

0.20

0.80 2.10

0.30

CANTINA
mq.12,29

mq.4,55

CANTINA
mq.12,29 mq.12,75

0.80 2.10

CANTINA

2.65

CANTINA
mq.12,75

2.65 0.30 0.30

CANTINA

0.30

4.05 0.30 4.60

1.20 0.20 0.20 6.20

4.55 0.20

2.60 0.20 2.40 24.00

4.55 6.20

1.20 0.20 0.20

4.05 4.60

TAVOLA A03

Pianta piano terra - scala 1/100

B
24.00

0.40 3.10 4.20

0.10 3.00 0.25 1.75

0.10 2.90 0.10 2.90


BALCONE

0.30 4.20 0.30 1.20

0.30 2.90 0.30 1.80 1.20 2.90


BALCONE
0.90 1.30 0.90 2.30

0.10 3.00 0.10 1.75 0.25

0.10 3.10

0.40 0.40

4.20

0.40

0.40 3.05 0.10 4.70 0.10

0.40

0.40

0.40

0.90 2.30

0.50 1.30

0.50 1.30

0.90 1.30

0.50 1.30

3.05

3.05

0.90 1.30

sup.: s.f.:

mq.12,81 mq.1,82

BAGNO
mq.5,33

4.70

CAMERA MATR.
sup.: s.f.: mq.13,63 mq.3,24

CAMERA MATR.
sup.: s.f.: mq.13,63 mq.3,24

BAGNO
mq.5,33

sup.: s.f.:

mq.12,81 mq.1,82

0.90 1.30

3.05

CAMERA DOPPIA

CAMERA DOPPIA

0.50 1.30

mq.3,28

mq.3,28

0.10

0.10

0.80 2.10

0.80 2.10

0.80 2.10

8.30

0.25 1.40

0.10 1.55

0.10

mq.4,56
0.80 2.10

mq.11,19

mq.4,56
0.80 2.10

11.15

0.25 1.55

VANO SCALA

1.40

mq.4,29

mq.4,29

0.10 8.30 11.15

0.50 1.30

BAGNO

0.80 2.10

0.80 2.10

DISIMPEGNO

0.80 2.10

0.80 2.10

DISIMPEGNO

0.80 2.10

BAGNO

0.50 1.30

CUCINA

0.90 2.10 0.80 2.10

0.90 2.10 0.80 2.10

CUCINA

2.70

2.70

2.70

4.40

0.40

0.40

0.40

sup.: mq.26,43 s.f.: mq.4,41

mq.10,27

sup.: mq.26,43 s.f.: mq.4,41

0.40 4.40

SOGGIORNO

INGRESSO

SOGGIORNO

2.70

sup.: s.f.:

mq.10,00 mq.3,24

sup.: s.f.:

mq.10,00 mq.3,24

0.10

0.40

0.90 1.30

0.90 2.30

0.90 1.30

1.70

1.70

0.40

2.85

2.85

2.85

mq.12,60
0.90 1.30 0.90 1.30 0.90 1.30 0.90 1.30

mq.12,60

1.15

1.15

1.15

3.70 0.40 4.30 0.10

6.20 0.20 6.50

2.80 0.20 2.40 24.00

6.20 0.10 6.50

3.70 0.40 4.30

1.15

2.85

PORTICO

0.90 2.20

PORTICO

0.40

0.90 2.30

0.90 2.30

0.90 2.30

TAVOLA A04

Pianta piano primo/secondo - scala 1/100

24.00 0.40 3.10 0.40 4.20 0.10 3.00 0.25 1.75 0.10 2.90
BALCONE

0.10 2.90

0.30 4.20 0.30 1.20

0.30 2.90 0.30 1.80 1.20 2.90


BALCONE

0.10 3.00 0.10 1.75 0.25

0.10 3.10

0.40 0.40

4.20

0.40

0.40 3.05 0.10 4.70 0.10

0.40

0.40

0.40

0.90 2.30

0.90 1.30

0.90 1.30

0.50 1.30

0.50 1.30

0.90 2.30

0.50 1.30

3.05

3.05

0.90 1.30

sup.: s.f.:

mq.12,81 mq.1,82

BAGNO
mq.5,33

4.70

0.10

0.10

sup.: s.f.:
0.80 2.10 0.80 2.10 0.50 1.30

mq.13,63 mq.3,24

sup.: s.f.:

mq.13,63 mq.3,24
0.80 2.10 0.80 2.10

BAGNO
mq.4,29

8.30

0.25 1.40

0.10 1.55

1.40

0.10

0.80 2.10

0.90 2.10

11.15

0.90 2.10

0.80 2.10

0.25 1.55

mq.4,56

mq.4,56

mq.4,29

0.10 8.30 11.15

0.80 2.10

DISIMPEGNO

0.80 2.10

0.80 2.10

DISIMPEGNO

0.80 2.10

BAGNO

0.50 1.30

CUCINA

2.70

2.70

2.70

4.40

0.40

0.40

0.40

sup.: mq.28,46 s.f.: mq.4,41

sup.: mq.28,46 s.f.: mq.4,41

0.40 4.40

SOGGIORNO RIP.
mq.2,63
0.90 1.30 0.90 2.30

SOGGIORNO

2.70

0.70 2.10

0.70 2.10

sup.: mq.10,00 s.f.: mq.3,24

0.80 2.10

0.80 2.10

CUCINA
sup.: mq.10,00 s.f.: mq.3,24

0.10

CAMERA MATR.

CAMERA MATR.

BAGNO
mq.5,33

sup.: s.f.:

mq.12,81 mq.1,82

0.90 1.30

3.05

CAMERA DOPPIA

CAMERA DOPPIA

0.50 1.30

mq.3,28

mq.3,28

0.40

0.90 1.30

1.70

1.70

2.85

0.40

2.85

2.85

0.40 1.15 2.85

0.90 2.30

0.90 2.30

TERRAZZA
mq.12,00
0.90 1.30 0.90 1.30 0.90 1.30 0.90 1.30

TERRAZZA
mq.12,00

1.15

1.15

0.90 2.30

3.70 0.40 4.30 0.10

6.20 0.20 6.50

2.80 0.20 2.40 24.00

6.20 0.10 6.50

3.70 0.40 4.30

1.15

TAVOLA A05

Pianta chiusura superiore orizzontale - scala 1/100

1.2.4.6. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA VISTA AEREA

16

1.2.4.7. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA VISTA FRONTE SUD

1.2.4.8. SIMULAZIONE FOTOREALISTICA VISTA FRONTE NORD

17

1.2.4.9. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO SUD

1.2.4.10. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO NORD

1.2.4.11. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO EST

1.2.4.12. SIMULAZIONE FOTO REALISTICA - PROSPETTO OVEST

18

1.2.5. CARATTERISTICHE INTRINSECHE Al fine di determinare il pi probabile costo di costruzione si considereranno le seguenti caratteristiche di ogni edifico: livello di finiture ordinario sia per le interne che le esterne; impianto di riscaldamento autonomo; predisposizione per limpianto di condizionamento.

1.2.6. PARAMETRI DI INCIDENZA LOTTI IN ESAME Per prendere in considerazione i costi relativi ai soli due lotti A1 e A2 si ritenuto opportuno calcolare due parametri di incidenza, uno per le valutazioni su unit di superficie e uno per quelle su unit di volume. Tali parametri permettono di valutare in modo immediato lincidenza dellopera in esame rispetto al lotto complessivo.

19

2.

VALUTAZIONE COSTI E RICAVI INVESTIMENTO

Alla base dellanalisi di costi e ricavi vi l'ipotesi che la struttura/societ che intraprende l'investimento immobiliare venga istituita contestualmente con la partenza dellinvestimento e quindi sciolta a seguito del termine dello stesso. Seconda ipotesi fondamentale per una corretta analisi costi ricavi che la struttura/societ che intraprende linvestimento, non intraprenda ulteriori investimenti immobiliari.

2.1. COSTO DELLAREA Si suppone che larea non sia di propriet ma bens venga acquisita dal soggetto che intraprende linvestimento immobiliare in oggetto contestualmente allinizio della stessa. Tale supposizione risulta non troppo rilevante, in quanto anche se larea fosse stata gi di propriet, sarebbe stato necessario considerare il costo/opportunit del denaro acquisito dallimmissione della stessa sul mercato. Nelloperazione di valutazione del costo dellarea necessario tenere presente i fattori di ordine generale: situazione congiunturale; politica urbanistica; fiscalit generale e immobiliare; accessibilit al credito;

e quelli di ordine particolare: dimensioni; localizzazione; destinazione d'uso; indice di edificabilit; presenza di opere da demolire e di inquinanti; grado di urbanizzazione; conformazione; caratteristiche geotecniche del terreno; esistenza di servit; condizioni per libera fruizione.

Come pi probabile valore dellarea edificabile, si svolta unindagine speditiva nellofferta in zone limitrofe per oggetti con caratteristiche simili, ponendo attenzione particolare sulla zona omogenea di appartenenza. Si valutato come idoneo un prezzo di 50,00 /mq, ottenendo quindi il seguente costo dellarea totale:

Oggetto dellanalisi, come gi evidenziato in precedenza, sono solamente i due lotti relativi agli edifici identificati con le etichette A1 e A2, applicando gli indici di incidenza precedentemente determinati, si calcola il costo dellarea:

2.2. COSTO DELLE OPERE DI DEMOLIZIONE E BONIFICA Non risultano necessari interventi di demolizione e/o di bonifica dellarea edificabile sottoposta allinvestimento, di conseguenza il si considera nullo il costo relativo a tale voce.

20

2.3. ONERI DI URBANIZZAZIONE Gli oneri di urbanizzazione si suddividono in tre voci: oneri di urbanizzazione primaria; oneri di urbanizzazione secondaria; contributo sul costo di costruzione.

Si sono calcolati tali valori sul totale dellarea edificabile, per poi riportarli, mediante gli indici determinati in precedenza, ai due lotti oggetto di valutazione. 2.3.1. COSTI E ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA Si proceduto innanzi tutto computando le quantit di opere di urbanizzazione primaria previste, ovvero: viabilit; parcheggi; reti tecnologiche.

Si identificano quindi dei costi per unit di superficie per la singola opera in esame, e quindi il costo totale per le opere di urbanizzazione, come riportato nella seguente tabella: QUANTIT 2.629,00 mq 600,00 mq 675,00 mq 8995,00 mq COSTO UNIT. 100,00 /mq 100,00 /mq 30,00 /mq TOTALE 262.900,00 60.000,00 20.250,00 350.150,00

Strade Parcheggi Verde pubblico Totale

Riportando il costo delle opere di urbanizzazione su tutta larea edificabile, ai soli due lotti, mediante lindice di incidenza si ottiene il seguente valore: Si quindi proceduto con il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria come indicato nelle tabelle di incidenza degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, comprensiva del costo di acquisizione delle aree espressa in /mq, per costruzioni destinate alla residenza, allartigianato di servizio e attivit alberghiera, ottenendo il seguente valore:

Di conseguenza, essendo i costi di urbanizzazione primaria sostenuti dallsoggetto impegnato nellinvestimento, superiori agli oneri richiesti dallamministrazione comunale, a questultima non spetta alcuna somma ulteriore. 2.3.2. ONERI DI URBANIZZAZIO NE SECONDARIA Gli oneri di urbanizzazione secondaria difficilmente risulterebbero scomputabili dallimporto dovuto allamministrazione pubblica, di conseguenza vengono calcolati sempre con riferimento alle tabelle di incidenza degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, comprensiva del costo di acquisizione delle aree espressa in /mq, per costruzioni destinate alla residenza, allartigianato di servizio e attivit alberghiera, ottenendo il seguente valore:

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2.3.3. CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE Per il calcolo del contributo sul costo di costruzione, si rende innanzi tutto necessario procedere con la determinazione del costo di costruzione stesso, mediante la tabella Valori unitari per la determinazione del costo di costruzione:

Mediante gli indici percentuali contenuti nella tabella Percentuali relative al costo di costruzione per la determinazione del relativo contributo da porre a carico delle singole concezioni edilizie si determina quindi il contributo sul costo di costruzione:

2.3.4. RIEPILOGO Si riporta nella seguente tabella il riepilogo di costi e oneri di urbanizzazione finora calcolati, rapportati mediante lindice per unit di superficie precedentemente calcolato ai due lotti A1 e A2, oggetto dellanalisi: OPERE 390.346,00 390.346,00 ONERI 126.589,21 331.271,37 123.049,67 580910,3 DOVUTO 0,00 331.271,37 123.049,67 454.321,04 INDICE 32,43% 32,43% 32,43% LOTTI A1 / A2 0,00 107.731,30 39.905,01 146.636,01

Urbanizzazione primaria Urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione Totale 2.4. COSTO DELLE OPERE EDILI

Si ritenuto opportuno procedere con una valutazione sommaria del costo delle opere edili. Tale modo di operare legittimato dal fatto che in generale al livello di progettazione in cui si rende necessaria una valutazione economica della bont dellinvestimento, difficilmente si in possesso di un progetto definitivo ed esecutivo. Di conseguenza ai fini dellanalisi diventerebbe poco utile procedere con un computo metrico estimativo dellopera. Da unanalisi di mercato presso societ di progettazione e/o costruzione, si sono rilevati quindi dei costi di costruzione per unit di superficie, ottenendo infine i seguenti valori per lopera completa: QUANTIT 961,88 mq 502,36 mq 186,76 mq 1.654,00 mq COSTO UNITARIO 1.000,00 /mq 450,00 /mq 200,00 /mq TOTALE 961.880,00 226.062,00 37.952,00 1.225.894,00

Residenziale Garage, cantine, percorsi comuni Terrazze, balconi Totale 2.5. SPESE TECNICHE

Tale voce comprende compensi per la progettazione, direzione lavori e la coordinazione per la sicurezza, cui ammontare calcolato in funzione al costo di costruzione. Valutata lentit dellintervento si considera lincidenza delle spese tecniche sul costo delle opere edili e delle opere di urbanizzazione, pari al 5%. Si ha dunque:

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2.6. SPESE GENERALI E IMPR EVISTI Comprendono spese relative alla struttura organizzativa che viene posta in essere per condurre il processo dinvestimento (ufficio, telefono, ) e legate ad imprevisti. Si definisco come unaliquota della somma delle spese tecniche, del costo di urbanizzazione e del costo delle opere edili, in base alla complessit del processo organizzativo. Nel caso in esame si considera unincidenza del 3%:

2.7. ONERI E PROVENTI FINANZIARI Oneri e proventi vengono calcolati utilizzando rispettivamente un tasso di interesse attivo e passivo. Tali tassi di interesse, sui quali verranno effettuate le opportune considerazioni nel paragrafo 3.1, sono pari a: Tasso attivo Tasso passivo 2.8. RICAVI DA VENDIT A Considerato il mercato locale in cui sono localizzati gli organismi edilizi oggetto di analisi, si ritiene opportuno destinare il 100% delle unit immobiliare alla collocazione diretta sul mercato, mediante vendita delle stesse. Successivamente si far un ragionamento sulla possibilit di suddividere linvestimento in pi step costruttivi principali e conseguentemente distribuire le vendite delle unit immobiliari nel tempo. Per il valore di vendita delle unit immobiliari, si preso come riferimento il Borsino Immobiliare pubblicato dal FIAP del Friuli Venezia Giulia; il range di prezzi va da un minimo di 1.450,00 /mq a 1.900,00 /mq per appartamenti nuovi/ristrutturati. Considerando la tipologia di immobili, le caratteristiche ordinari e la posizione periferica rispetto al centro citt, si ritiene opportuno un valore medio di riferimento di 1.1650 /mq. Il valore di ricavi di vendita stato calcolato sulle superfici dellintervento, tenendo conto dellincidenza minore delle opere accessorie sul prezzo effettivo mediante opportuni coefficienti. Si ottiene quindi il seguente valore: 0,71% 3,39%

Si ritiene inoltre opportuno dare unindicazione sul valore di ogni singola unit abitativa, ottenuto dividendo i ricavi totali da vendita per il numero di unit:

Il valore ottenuto risulta in linea, a seguito di una speditiva analisi del mercato, con i prezzi di vendita di unit immobiliari con caratteristiche simili.

2.9. SPESE DI COMMERCIALIZ ZAZIONE Tale voce rappresenta la spesa necessaria per pubblicizzare la vendita delle unit immobiliari e sostenere le spese degli intermediari; tali spese consistono in unaliquota sui ricavi stimati, quindi i ricavi da vendita appena calcolati. Considerando unincidenza del 3% si ottiene:

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2.10. IMPOSTE Per la determinazione dellaliquota delle imposte, si considera che la figura che intraprende linvestimento sia rappresentata da una societ di capitali o cooperativa. Trattandosi quindi di una persona giuridica, sottoposta allimposta IRES (Imposta sul Reddito delle Societ), fissata nella finanziaria del 2007 al 27,50% sul reddito.

24

3.

COSTRUZIONE CASH FLOW

3.1. ASSUZIONE TASSI DI IN TERESSE Anche in questo caso, come per il costo dellarea, si tiene in considerazione il costo opportunit del denaro, considerando tutto il capitale necessario per linvestimento a debito. Il tasso di interesse accordato con listituto di credito dipende dalla solvibilit dellinvestitore, dal rischio dellinvestimento e dallammontare totale del prestito. Nel caso in esame si preso come riferimento il bollettino statistico del primo trimestre del 2011 pubblicato dalla Banca dItalia, dal quale si evincono i seguenti tassi di interesse: Tasso attivo Tasso passivo 0,71% 3,39%

I tassi dinteresse qui riportati verranno utilizzati per calcolare oneri (tasso passivo) e proventi (tasso attivo) finanziari, rispettivamente in caso di esposizione negativo e positiva.

3.2. ASSUNZIONE TASSO DI SCONTO Nel caso della valutazione di investimenti privati, si addotta sempre un saggio di preferenza intertemporale positivo, altrimenti loperazione non risulterebbe conveniente. Il tasso di sconto si rende necessario per passare dal flusso di cassa finanziario al flusso di cassa finanziario attualizzato, il quale rappresenta il plusvalore creato dallinvestimento dopo aver remunerato tutti, compreso linvestitore per il rischio assunto. Il tasso di sconto viene pari al WACC (Waiting Average Capital Cost), ovvero il costo medio ponderato del capitale, determinato mediante la seguente relazione:

Ai fini dellanalisi, si suppone che linvestitore utilizzi per il 30% dellinvestimento capitale proprio, mentre il restante 70% proveniente da istituti di credito, di conseguenza il WACC diventa:

30%

70%

Proprio Si determinano ora i due coefficienti capitale proprio. e

Debito

, ovvero, rispettivamente, il costo del capitale a debito ed il costo del

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3.2.1. COSTO CAPITALE A DEBITO Il costo del capitale a debito dipende dallinteresse imposto dallistituto di credito, di conseguenza si utilizza anche in questo caso linteresse passivo precedentemente determinato, epurato dalle tasse:

3.2.2. COSTO CAPITALE PROPRIO Per la determinazione del costo del capitale proprio si considera che, investendo su un progetto immobiliare, si accetta un rischio maggiore rispetto a investimenti con minor incertezza e rischio, di conseguenza di prevede un premio di rischio rispetto ad un investimento cosiddetto Risk Free, ovvero Buoni Ordinari del Tesoro:

3.2.3. TASSO DI SCONTO Determinati i costi del capitale a debito e del capitale proprio, la determinazione del WACC e quindi del tasso di sconto immediata:

3.3. DISTRIBUZIONE TEMPORALE INVESTIMENTO Per la costruzione del cash flow (flusso di cassa) necessario definire il momento zero, ovvero listante in cui linvestimento ha inizio, posto in questa occasione allinizio dellanno corrente: 2011. Successivamente si identifica il momento n, ovvero listante in cui si prevede linvestimento si concluda; ovviamente a tale scelta legata una certa aleatoriet, in quanto non si pu conoscere con esattezza il futuro. Nel caso in esame si prevede un orizzonte temporale di 7 anni, in quanto si prevede la realizzazione dilazionata nel tempo dei due organismi edilizi, cos da ridurre lesposizione finanziaria. Per quel che riguarda lintervallo di analisi, si optato per una suddivisione in anni, ottenendo cos 8 intervalli. Considerata la situazione attuale del mercato immobiliare italiano, ed in particolare lo stato di saturazione del mercato locale del comune di Monfalcone, si ritenuto opportuno porre attenzione anche sulla distribuzione temporale della collocazione sul mercato delle singole unit immobiliari. 3.3.1. DISTRIBUZIONE TEMPORA LE COSTI Innanzi tutto si ipotizzato di modulare linvestimento in due fasi distinte di realizzazione, in modo da ridurre al minimo lesposizione finanziaria, permettendo un recupero dei costi per la realizzazione del primo OER con la vendita di alloggi dello stesso. I ricavi da tale operazioni sono cos reinvestibili immediatamente nella realizzazione del secondo OER. Le due fasi risultano cos strutturate: FASE 1 Acquisto dellarea Opere di urbanizzazione Oneri concessionari Realizzazione OER A Vendita alloggi OER A FASE 2 Realizzazione OER B Vendita alloggi OER B

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3.3.2. DISTRIBUZIONE TEMPORA LE RICAVI Per quel che riguarda la distribuzione delle vendite, si sono invece ipotizzati tre scenari, in modo da descrivere tre situazioni differenti del mercato immobiliare: SCENARIO A B C CARATTERISTICHE Situazione pi o meno invariata del mercato attuale, quindi con difficolt di immettere immobili sul mercato, soprattutto con vendita anticipata rispetto alla realizzazione. Situazione iniziale pressoch invariata rispetto alla precedente, con leggera crescita della domanda, intensificata a partire dal secondo/terzo anno dellinvestimento. Domanda in discreta crescita, rispetto ai due scenari precedenti, fin dai primi anni del periodo di investimento. Gran parte degli alloggi vengono venduti anticipatamente alla loro realizzazione, i ricavi vengono anticipati riducendo ulteriormente lesposizione.

Inoltre per quel che riguarda le vendite di appartamenti in anticipo rispetto alla loro realizzazione, quindi la cosiddetta vendita sulla carta, si sono ipotizzate delle aliquote di acconto sullimporto totale, a scalare rispetto leffettiva disponibilit dellalloggio: -3 ANNI 25% -2 ANNI 25% 25% -1 ANNI 25% 25% 50% REALIZZAZIONE 25% 50% 50% 100%

Si quindi ipotizzata una distribuzione delle vendite, in base alle caratteristiche di ogni singolo scenario, riportati nelle seguenti tabelle e grafico riassuntivo:

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 1 2

Scenario A

Scenario B

Scenario C

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SCENARIO A A-A1 A-A2 A-B1 A-B2 A-C1 A-C2 B-A1 B-A2 B-B1 B-B2 B-C1 B-C2

2 50%

3 50% 100%

100% 100% 100% 100% 50% 50% 50% 50% 100% 100% 100% 100%

SCENARIO B A-A1 A-A2 A-B1 A-B2 A-C1 A-C2 B-A1 B-A2 B-B1 B-B2 B-C1 B-C2

1 25%

2 25% 50%

3 50% 50% 100% 100%

100% 100% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 100% 100% 100%

SCENARIO C A-A1 A-A2 A-B1 A-B2 A-C1 A-C2 B-A1 B-A2 B-B1 B-B2 B-C1 B-C2

1 25%

2 25% 50% 50% 50%

3 50% 50% 50% 50% 100% 100% 25%

25% 25% 25% 25% 25%

25% 25% 25% 25% 25% 50%

25% 50% 50% 50% 50% 50%

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3.4. CASH FLOW Nella costruzione del cash flow si posta particolare attenzione nella distribuzione di costi e ricavi, concentrando i primi allinizio del periodo di investimento, e i secondo alla fine, cercando di evitare, nel momento in cui il flusso di cassa diventasse positivo, di riportare lo stesso in negativo. Purtroppo nello scenario C tale risultato non stato raggiunto, questo in quanto in tale scenario gran parte delle unit abitative vengono collocate sul mercato in anticipo rispetto alla conclusione delle opere di costruzione, e quindi dei relativi costi. Di conseguenza, ai fini del calcolo del Saggio di rendimento interno, solo per lo scenario C si costruito un cash flow con un intervallo temporale maggiorato (2 anni), riportato nel grafico come Scenario C (linea rossa puntinata). Si riporta un grafico riepilogativo con landamento del flusso di cassa finanziario attualizzato per i tre scenari analizzati, mentre nelle pagine seguenti si riportano i tre cash flow completi.

Migliaia di Euro

600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 0 -100,00 -200,00 -300,00 -400,00 Scenario A Scenario B Scenario C Scenario C' 1 2 3 4 5 6 7

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3.4.1. SCENARIO A
0 Area Opere di urbanizzazione Opere edili Spese tecniche Spese generali e imprevisti Oneri concessori Spese di commercializzazione Costi totali Ricavi da vendite Ricavi totali Flusso economico Esposizione Oneri finanziari Proventi finanziari Flusso finanziario Imposte Flusso finanziario netto Flusso finanziario netto attualizzato 145.853,93 0,00 0,00 0,00 0,00 115.712,30 0,00 261.566,23 0,00 0,00 -261.566,23 -261.566,23 -1.857,12 0,00 -261.566,23 0,00 -261.566,23 -261.566,23 1 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 0,00 298.827,39 0,00 0,00 -298.827,39 -560.393,62 -2.917,96 0,00 -298.827,39 0,00 -298.827,39 -287.195,95 2 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 2.878,28 301.705,67 95.942,74 95.942,74 -205.762,93 -766.156,55 -4.709,25 0,00 -205.762,93 0,00 -205.762,93 -190.056,60 3 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 8.634,85 307.462,24 287.828,23 287.828,23 -19.634,00 -785.790,55 -5.509,41 0,00 -19.634,00 0,00 -19.634,00 -17.429,41 4 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 17.269,69 316.097,08 575.656,46 575.656,46 259.559,38 -526.231,17 -4.657,68 0,00 259.559,38 71.378,83 188.180,55 160.548,55 5 0,00 0,00 245.058,80 12.252,94 5.146,23 0,00 11.513,13 273.971,10 383.770,98 383.770,98 109.799,87 -416.431,30 -3.346,45 0,00 109.799,87 30.194,96 79.604,91 65.272,37 6 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.782,82 28.782,82 959.427,44 959.427,44 930.644,61 514.213,31 0,00 17.431,83 948.076,45 260.721,02 687.355,42 541.662,61 7 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 514.213,31 0,00 17.431,83 17.431,83 4.793,75 12.638,08 9.571,64 TOTALE 145.853,93 113.553,65 1.225.294,00 61.264,70 25.731,17 147.636,31 69.078,78 1.788.412,54 2.302.625,85 2.302.625,85 514.213,31 -2.288.142,81 -22.997,87 34.863,66 549.076,97 367.088,57 181.988,40 20.806,98

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3.4.2. SCENARIO B
0 Area Opere di urbanizzazione Opere edili Spese tecniche Spese generali e imprevisti Oneri concessori Spese di commercializzazione Costi totali Ricavi da vendite Ricavi totali Flusso economico Esposizione Oneri finanziari Proventi finanziari Flusso finanziario Imposte Flusso finanziario netto Flusso finanziario netto attualizzato 145.853,93 0,00 0,00 0,00 0,00 115.712,30 0,00 261.566,23 0,00 0,00 -261.566,23 -261.566,23 -1.857,12 0,00 -261.566,23 0,00 -261.566,23 -261.566,23 1 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 1.439,14 300.266,53 47.971,37 47.971,37 -252.295,16 -513.861,39 -2.752,77 0,00 -252.295,16 0,00 -252.295,16 -242.474,92 2 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 4.317,42 303.144,81 143.914,12 143.914,12 -159.230,70 -673.092,09 -4.213,68 0,00 -159.230,70 0,00 -159.230,70 -147.076,28 3 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 17.269,69 316.097,08 575.656,46 575.656,46 259.559,38 -413.532,71 -3.857,52 0,00 259.559,38 71.378,83 188.180,55 167.050,77 4 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 11.513,13 310.340,52 383.770,98 383.770,98 73.430,46 -340.102,25 -2.675,40 0,00 73.430,46 20.193,38 53.237,08 45.419,87 5 0,00 0,00 245.058,80 12.252,94 5.146,23 0,00 8.634,85 271.092,82 287.828,23 287.828,23 16.735,41 -323.366,84 -2.355,32 0,00 16.735,41 4.602,24 12.133,17 9.948,64 6 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.904,54 25.904,54 863.484,69 863.484,69 837.580,15 514.213,31 0,00 17.431,83 855.011,98 235.128,30 619.883,69 488.492,28 7 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 514.213,31 0,00 17.431,83 17.431,83 4.793,75 12.638,08 9.571,64 TOTALE 145.853,93 113.553,65 1.225.294,00 61.264,70 25.731,17 147.636,31 69.078,78 1.788.412,54 2.302.625,85 2.302.625,85 514.213,31 -1.497.094,89 -17.711,81 34.863,66 549.076,97 336.096,49 212.980,48 69.365,77

31

3.4.3. SCENARIO C
0 Area Opere di urbanizzazione Opere edili Spese tecniche Spese generali e imprevisti Oneri concessori Spese di commercializzazione Costi totali Ricavi da vendite Ricavi totali Flusso economico Esposizione Oneri finanziari Proventi finanziari Flusso finanziario Imposte Flusso finanziario netto Flusso finanziario netto attualizzato 145.853,93 0,00 0,00 0,00 0,00 115.712,30 0,00 261.566,23 0,00 0,00 -261.566,23 -261.566,23 -1.857,12 0,00 -261.566,23 0,00 -261.566,23 -261.566,23 1 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 1.439,14 300.266,53 47.971,37 47.971,37 -252.295,16 -513.861,39 -2.752,77 0,00 -252.295,16 0,00 -252.295,16 -242.474,92 2 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 10.073,99 308.901,38 335.799,60 335.799,60 26.898,23 -486.963,16 -3.552,93 0,00 26.898,23 7.397,01 19.501,21 18.012,64 3 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 24.465,40 323.292,79 815.513,32 815.513,32 492.220,53 5.257,37 -1.710,06 178,22 492.398,76 135.409,66 356.989,10 316.904,72 4 0,00 28.388,41 245.058,80 12.252,94 5.146,23 7.981,00 7.195,71 306.023,10 239.856,86 239.856,86 -66.166,24 -60.908,87 -197,56 0,00 -66.166,24 0,00 -66.166,24 -56.450,54 5 0,00 0,00 245.058,80 12.252,94 5.146,23 0,00 10.073,99 272.531,96 335.799,60 335.799,60 63.267,64 2.358,77 -207,85 79,96 63.347,60 17.420,59 45.927,01 37.658,04 6 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.830,55 15.830,55 527.685,09 527.685,09 511.854,54 514.213,31 0,00 17.431,83 529.286,37 145.553,75 383.732,62 302.396,12 7 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 514.213,31 0,00 17.431,83 17.431,83 4.793,75 12.638,08 9.571,64 TOTALE 145.853,93 113.553,65 1.225.294,00 61.264,70 25.731,17 147.636,31 69.078,78 1.788.412,54 2.302.625,85 2.302.625,85 514.213,31 -287.256,89 -10.278,29 35.121,85 549.335,16 310.574,77 238.760,39 124.051,47

32

4.

CRITERI DI RENDIMENTO ECONOMICO

4.1. VALORE ATTUALE NETTO (VAN) Il Valore Attuale Netto (VAN) una metodologia tramite cui si definisce il valore attuale di una serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un tasso di sconto, determinato in precedenza. Il VAN tiene conto implicitamente dei costi opportunit, ovvero le mancate entrate derivanti dall'uso alternativo delle risorse. Risulta dallespressione seguente:

Ai fini della valutazione di convenienza, ovvero lefficacia, dellinvestimento si considera: VAN > 0 VAN = 0 VAN < 0 Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente

Dal cash flow precedentemente esposto, per i tre scenari di vendita degli immobili ipotizzati, il VAN risulta essere: SCENARIO A B C VAN 20.806,98 69.365,77 124.051,47 CONVENIENTE CONVENIENTE CONVENIENTE

Si evidenza immediatamente come nei tre casi il VAN sia positivo, e quindi linvestimento risulti sempre conveniente dal punto di vista dellefficacia dello stesso.

4.2. SAGGIO DI RENDIMENTO INTERNO (SRI) Il Saggio di Rendimento Interno (SRI) un indice di redditivit finanziaria che misura lefficacia di un investimento, ovvero la capacit di remunerare le risorse impiegate e di generare utili. Operativamente il Saggio di Rendimento Interno il saggio che eguaglia ricavi e costi, ovvero quello che annulla il Valore Attuale Netto, non richiede quindi la determinazione a priori di un tasso di sconto. Il Saggio di rendimento Interno quindi cos determinato:

Per determinare la convenienza, e quindi lefficienza, dellinvestimento necessario introdurre un Saggio Soglia ( di conseguenza la convenienza dellinvestimento pu venir determinata secondo i criteri qui esposti: SRI > SS SRI = SS SRI < SS Investimento conveniente Convenienza indefinita Investimento non conveniente

),

Nel caso specifico, come saggio soglia si scelto il Saggio di Sconto determinato in precedenza pari a:

Dal calcolo del Saggio di Rendimento Interno per ognuno degli scenari di vendita ipotizzati, effettuato con metodi risolutivi numerici al calcolatore, visto lelevato grado dellequazione ottenuta, si ottenuto il seguente risultato:

33

SCENARIO A B C

SRI 4,39% 6,51% 9,99%

SS 4,05% 4,05% 4,05%

CONVENIENTE CONVENIENTE CONVENIENTE

Come per il Valore Attuale netto, stessa considerazione vale per il Saggio di Rendimento interno: linvestimento risulta sempre conveniente. In questo caso si pu fare un ragionamento pi approfondito, in quanto non si parla di efficacia, ma bens di efficienza. Infatti il Saggio di Rendimento Interno permette la valutazione da un punto di vista delluso delle risorse in un certo investimento, permettendo quindi il confronto tra investimenti diversi. Nel caso specifico il confronto tra scenari di vendita diversi. immediato concludere, esaminando i Saggi di Rendimento Interno, che lo scenario in cui linvestimento maggiormente efficiente lo scenario C, mentre gli altri vanno a scalare, fino allo Scenario A, al limite del Saggio Soglia.

34

5.

ANALISI DI SENSITIVIT

Per concludere lanalisi, si ritenuto appropriato svolgere una rapida analisi di sensitivit, questo perch i progetti di investimento sono caratterizzati da un elevato grado di incertezza. I flussi monetari in entrata ed in uscita non possono essere considerati certi, bens sono suscettibili di aleatoriet. Per tali ragioni la valutazione di un investimento deve prevedere unanalisi sulla qualit e lattendibilit della misura di Valore Attuale Netto e Saggio di Rendimento Interno. Si quindi proceduto con lidentificazioni di tre parametri principali per linvestimento in oggetto, ovvero: prezzo di vendita al metro quadro; costo delle opere edili; tasso di sconto.

Ipotizzando 4 ulteriori scenari economici, in cui si variato di volta in volta uno dei parametri appena esposti, si sono ricalcolati i valori di VAN ed SRI. Gli scenari economici ipotizzati sono: Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento -10% -5% 0% 5% 10%

Si riportano quindi i risultati ottenuti, a seguito della simulazione dei differenti scenari per ogni singolo parametro preso in considerazione.

5.1. PREZZO DI VENDITA 5.1.1. SCENARIO A PREZZO UNITARIO 1.508,00 1.591,00 1.675,00 1.759,00 1.843,00 VAN -135.587,26,00 -57.390,14,00 20.806,98,00 99.004,10,00 174.967,80,00 SRI -0,18% 2,30% 4,39% 6,94% 9,06%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.1.2. SCENARIO B

-10% -5% 0% 5% 10%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.1.3. SCENARIO C

-10% -5% 0% 5% 10%

PREZZO UNITARIO 1.507,50 1.591,25 1.675,00 1.758,75 1.842,50

VAN -87.230,43 -7.574,06 69.365,77 146.305,60 223.245,43

SRI 0,83% 3,78% 6,51% 9,14% 11,68%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento

-10% -5% 0% 5% 10%

PREZZO UNITARIO 1.507,50 1.591,25 1.675,00 1.758,75 1.842,50

VAN -36.711,31 44.437,57 124.051,47 206.919,42 291.548,99

SRI 2,21% 6,22% 9,99% 13,75% 17,43% 35

5.1.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO Migliaia di Euro 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1.400 -50,00 -100,00 -150,00 -200,00 Scenario A Scenario B Scenario C 1.450 1.500 1.550 1.600 1.650 1.700 1.750 1.800 1.850 1.900

5.2. COSTO OPERE EDILI 5.2.1. SCENARIO A COSTO TOTALE 1.102.764,60 1.164.029,30 1.225.294,00 1.286.558,70 1.347.823,40 VAN 128.779,07 75.600,07 20.806,98 -33.986,11 -88.779,19 SRI 7,66% 6,03% 4,39% 2,79% 1,24%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.2.2. SCENARIO B

-10% -5% 0% 5% 10%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.2.3. SCENARIO C

-10% -5% 0% 5% 10%

COSTO TOTALE 1.102.764,60 1.164.029,30 1.225.294,00 1.286.558,70 1.347.823,40

VAN 172.544,78 120.955,27 69.365,77 17.776,27 -35.957,71

SRI 10,32% 8,39% 6,51% 4,67% 2,81%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento

-10% -5% 0% 5% 10%

COSTO TOTALE 1.102.764,60 1.164.029,30 1.225.294,00 1.286.558,70 1.347.823,40

VAN 232.358,78 177.567,76 124.051,47 72.554,17 21.219,10

SRI 15,31% 12,61% 9,99% 7,50% 5,05% 36

5.2.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO Migliaia di Euro 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1,05 -50,00 Milioni di Euro -100,00 -150,00 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,35 1,40

Scenario A

Scenario B

Scenario C

5.3. TASSO DI SCONTO 5.3.1. SCENARIO A COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46% VAN 34.889,97 27.797,44 20.806,98 13.917,01 7.125,99

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.3.2. SCENARIO B

-10% -5% 0% 5% 10%

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento 5.3.3. SCENARIO C

-10% -5% 0% 5% 10%

COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46%

VAN 81.972,84 75.625,26 69.365,77 63.193,00 57.105,63

Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento

-10% -5% 0% 5% 10%

COSTO TOTALE 3,65% 3,85% 4,05% 4,25% 4,46%

VAN 134.252,88 129.120,15 124.051,47 119.045,90 114.102,54 37

5.3.4. GRAFICO RIEPILOGATIVO Migliaia di Euro 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 3,50% 3,70% Scenario A 3,90% Scenario B 4,10% Scenario C 4,30% 4,50%

5.4. CONCLUSIONI Dallanalisi di sensitivit appena esposta, si evidenzia come cambi il risultato della valutazione, nel caso di fluttuazioni del mercato. In particolare si fa notare che i due parametri che influiscono maggiormente sono il prezzo di vendita al metro quadro, che ovviamente va ad influire direttamente sui ricavi da vendita, e il costo di costruzione, che tra tutti i costi quello con maggiore importanza. Le variazioni sul tasso di sconto invece non provocano variazioni sensibili sul Valore Attuale Netto, e quindi sullefficacia dellinvestimento, soprattutto in quanto il periodo di analisi relativamente ridotto.

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