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2001/02
Per la determinazione del valore di mercato si pu seguire il procedimento comparativo diretto (formazione di una scala dei prezzi ) oppure il procedimento comparativo indiretto. La capitalizzazione dei redditi ha due postulati:
Economico: ! un bene vale per quanto rende Finanziario: ! il valore di un bene equivale allaccumulazione iniziale di una serie di annualit posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene
Spesso il procedimento analitico del valore di mercato non porta a determinare il valore di mercato, ma un valore di reddito
Assunto: un acquirente razionale non disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei redditi che il bene sar in grado di produrre (Cesare Ferrero) Definizioni equivalenti (?!?):
Procedimento comparativo indiretto Stima indiretta del valore di mercato Stima analitica del valore di mercato Capitalizzazione dei redditi (criterio) Criterio reddituale
Fondamenti finanziari
!
Il criterio della capitalizzazione dei redditi (o procedimento analitico del valore di mercato) trova le sue basi nelloperazione finanziaria di accumulazione iniziale di annualit costanti posticipate illimitate:
qn 1 S0 = a rqn
a q S0 = r q S0 = a r
Valore di capitalizzazione:
Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc
Fondamenti estimativi
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Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc
Secondo lOrefice, la formula resta valida anche se il numero di anni (n) non tende allinfinito (>80 anni), ma basta che il numero di anni di produttivit del bene sia sufficientemente alto Perch la capitalizzazione porti ad un valore, necessario che il reddito sia espressione della capacit produttiva del bene, e quindi che sia NETTO
Fondamenti estimativi
!
Il saggio di capitalizzazione il prezzo duso di ununit di risparmio trasformata in capitale Il saggio dinteresse il prezzo duso di ununit di risparmio indifferenziato.
Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc
Sia il reddito netto che il saggio di capitalizzazione devono essere ORDINARI, e determinati dal confronto (COMPARAZIONE) con beni simili appartenenti allo stesso mercato del bene oggetto di stima
Fondamenti estimativi
!
Per determinare il valore attuale di un bene capace di fornire reddito non necessario prevedere quali saranno i suoi redditi futuri: vale il principio della permanenza delle condizioni, ossia che le condizioni intrinseche ed estrinseche rimangano invariate nel tempo.
I due momenti operativi della capitalizzazione dei redditi sono: La determinazione del reddito
per via sintetica per via analitica
Il reddito capitalizzabile o reddito netto dato dal reddito lordo ordinario dellimmobile al netto di tutto le spese a carico della propriet: Rn = Rl - Sp Nellestimo immobiliare il reddito lordo rappresentato dal canone daffitto percepito dal proprietario dellimmobile Le spese, in percentuale, sono indicativamente quantificate:
Saggio di capitalizzazione
Saggio di capitalizzazione
Sempre pi frequentemente le valutazioni immobiliari hanno come oggetto beni che producono un rilevante flusso di reddito Da sempre ma soprattutto negli ultimi anni gli investitori si sono rivolti al mercato immobiliare, richiedendo dallinvestimento un reddito Lattenzione alla produttivit garantita da un bene risulta rilevante nel caso di beni destinati ad ospitare attivit dimpresa Diverso nel mercato immobiliare residenziale, dove non sempre la redditivit di un bene rappresenta il suo valore Non sempre possibile identificare un flusso di reddito continuativo
Il procedimento della capitalizzazione dei redditi si svolge su valori ordinari Al valore reale si perviene attraverso le AGGIUNTE e/o DETRAZIONI al valor capitale:
Con le aggiunte si adegua il valore di capitalizzazione ordinario aggiungendo ogni elemento economico posseduto dal bene oggetto di stima rispetto al bene ordinario di modello Viceversa con le detrazioni.
Procedimento di stima basato sul principio della capitalizzazione dei redditi in uso nella cultura anglosassone, dove:
Reddito economico reddito finanziario
Il criterio reddituale si basa sulla ricerca di un reddito operativo o di un reddito netto Il criterio finanziario ricerca un flusso di cassa che solo occasionalmente coincide con lequivalente economico La condizione principale per la corretta applicazione del criterio finanziario che il bene immobiliare oggetto di stima deve essere considerato come un bene di investimento. Per lapproccio finanziario risulta rilevante il confronto tra il rendimento offerto da investimenti finanziari ed investimenti immobiliari
VDCF =
t =0
(1 + tasso
attual )
cio il valore di un bene pari alla sommatoria dei flussi di cassa attesi, attualizzati ad un dato tasso variabile per ciascun periodo, a cui deve essere aggiunto il valore finale di realizzo QUESTO NON E UN APPROCCIO ESTIMATIVO CANONICO
Per FLUSSO DI CASSA si deve intendere la disponibilit finanziaria che si genera nellambito di unimpresa: differenza fra le entrate correnti (ricavi di esercizio) e le uscite correnti (costi finanziari)
Flusso di cassa dellinvestimento Flusso di cassa per linvestitore
Lorizzonte temporale di valutazione porta a considerare tutti i flussi di cassa che verranno generati lungo la vita utile del bene oggetto di valutazione. Per investimenti immobiliari si considera un lasso di tempo variabile fra 10 e 15 anni in base:
Tipo di investimento Stabilit e prevedibilit dei flussi Condizioni di mercato
Per la determinazione del TASSO DI ATTUALIZZAZIONE il procedimento si confronta con i tassi di rendimento degli investimenti finanziari, opportunamente modificati in base al rischio, durata, aspettative di mercato
Lapproccio DCF ha trovato adesione tra i valutatori dazienda e nel mondo finanziario, scarsa adesione fra gli estimatori classici Con il progressivo avvicinamento tra mercato finanziario e mercato immobiliare (per es. nelle operazioni di project finance e nella valutazione dei Fondi Immobiliari) si giunger ad un progressivo avvicinamento fra la metodologia reddituale estimativa e la metodologia finanziaria.