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Corso di Estimo a.a.

2001/02

Procedimento analitico valore di mercato Capitalizzazione dei redditi

Procedimento comparativo indiretto


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Per la determinazione del valore di mercato si pu seguire il procedimento comparativo diretto (formazione di una scala dei prezzi ) oppure il procedimento comparativo indiretto. La capitalizzazione dei redditi ha due postulati:
Economico: ! un bene vale per quanto rende Finanziario: ! il valore di un bene equivale allaccumulazione iniziale di una serie di annualit posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene

Quando usare il procedimento analitico


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Si usa il procedimento analitico di tipo reddituale quando:


Risulta impossibile formare una scala di prezzi noti di beni simili Non individuabile lunit di misura per determinare il valore unitario Si ha una ridotta trasparenza del mercato Laspetto economico porta a prediligere laspetto finanziario fondato sui redditi che in grado di produrre il bene oggetto di stima

Spesso il procedimento analitico del valore di mercato non porta a determinare il valore di mercato, ma un valore di reddito

Procedimento comparativo indiretto


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Assunto: un acquirente razionale non disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei redditi che il bene sar in grado di produrre (Cesare Ferrero) Definizioni equivalenti (?!?):
Procedimento comparativo indiretto Stima indiretta del valore di mercato Stima analitica del valore di mercato Capitalizzazione dei redditi (criterio) Criterio reddituale

Fondamenti finanziari
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Il criterio della capitalizzazione dei redditi (o procedimento analitico del valore di mercato) trova le sue basi nelloperazione finanziaria di accumulazione iniziale di annualit costanti posticipate illimitate:
qn 1 S0 = a rqn
a q S0 = r q S0 = a r

Valore di capitalizzazione:

Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc

Fondamenti estimativi
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Il reddito netto da capitalizzare deve essere una:


Annualit Costante Posticipata Continuativa Illimitata

Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc

Secondo lOrefice, la formula resta valida anche se il numero di anni (n) non tende allinfinito (>80 anni), ma basta che il numero di anni di produttivit del bene sia sufficientemente alto Perch la capitalizzazione porti ad un valore, necessario che il reddito sia espressione della capacit produttiva del bene, e quindi che sia NETTO

Fondamenti estimativi
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Il saggio di capitalizzazione il prezzo duso di ununit di risparmio trasformata in capitale Il saggio dinteresse il prezzo duso di ununit di risparmio indifferenziato.

Rn ( Rl Sp ) Vc = = rc rc

Sia il reddito netto che il saggio di capitalizzazione devono essere ORDINARI, e determinati dal confronto (COMPARAZIONE) con beni simili appartenenti allo stesso mercato del bene oggetto di stima

Fondamenti estimativi
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Per determinare il valore attuale di un bene capace di fornire reddito non necessario prevedere quali saranno i suoi redditi futuri: vale il principio della permanenza delle condizioni, ossia che le condizioni intrinseche ed estrinseche rimangano invariate nel tempo.

Procedimento per la stima analitica


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I due momenti operativi della capitalizzazione dei redditi sono: La determinazione del reddito
per via sintetica per via analitica

La scelta del saggio di capitalizzazione


per via sintetica per via analitica

Reddito netto da capitalizzare


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Il reddito capitalizzabile o reddito netto dato dal reddito lordo ordinario dellimmobile al netto di tutto le spese a carico della propriet: Rn = Rl - Sp Nellestimo immobiliare il reddito lordo rappresentato dal canone daffitto percepito dal proprietario dellimmobile Le spese, in percentuale, sono indicativamente quantificate:

Reddito netto da capitalizzare


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Le voci che concorrono a formare il capitolo spese sono:


Manutenzione ordinaria e straordinaria Servizi ed amministrazione Sfitti ed inesigibilit Quote di assicurazione, ammortamento e reintegrazione Imposte, tasse e contributi

Saggio di capitalizzazione

Saggio di capitalizzazione

I saggi nelle fonti ufficiali

Rischi del procedimento

Vantaggi e svantaggi del procedimento


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Sempre pi frequentemente le valutazioni immobiliari hanno come oggetto beni che producono un rilevante flusso di reddito Da sempre ma soprattutto negli ultimi anni gli investitori si sono rivolti al mercato immobiliare, richiedendo dallinvestimento un reddito Lattenzione alla produttivit garantita da un bene risulta rilevante nel caso di beni destinati ad ospitare attivit dimpresa Diverso nel mercato immobiliare residenziale, dove non sempre la redditivit di un bene rappresenta il suo valore Non sempre possibile identificare un flusso di reddito continuativo

Dal valore di capitalizzazione ordinario al valore di capitalizzazione reale


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Il procedimento della capitalizzazione dei redditi si svolge su valori ordinari Al valore reale si perviene attraverso le AGGIUNTE e/o DETRAZIONI al valor capitale:
Con le aggiunte si adegua il valore di capitalizzazione ordinario aggiungendo ogni elemento economico posseduto dal bene oggetto di stima rispetto al bene ordinario di modello Viceversa con le detrazioni.

DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS CRITERIO FINANZIARIO DEI FLUSSI DI CASSA


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Principio della capitalizzazione dei redditi:


A) metodo reddituale: determina il valore di un bene attraverso la definizione di un reddito annuo e di un saggio di capitalizzazione (PROCEDIMENTO MONOPERIODALE) B) metodo finanziario: rappresenta unevoluzione applicativa del primo, mutuata dalle valutazioni prettamente finanziarie sugli investimenti (PROCEDIMENTO PLURIPERIODALE)

Procedimento di stima basato sul principio della capitalizzazione dei redditi in uso nella cultura anglosassone, dove:
Reddito economico reddito finanziario

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Il criterio reddituale si basa sulla ricerca di un reddito operativo o di un reddito netto Il criterio finanziario ricerca un flusso di cassa che solo occasionalmente coincide con lequivalente economico La condizione principale per la corretta applicazione del criterio finanziario che il bene immobiliare oggetto di stima deve essere considerato come un bene di investimento. Per lapproccio finanziario risulta rilevante il confronto tra il rendimento offerto da investimenti finanziari ed investimenti immobiliari

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Lespressione matematica del DCF :


VDCF = sommatoria dei flussi di cassa annui attesi tasso di attualizzazione
n

VDCF =
t =0

Flussi di cassa attesi

(1 + tasso

attual )

+ Valore finale realizzo

cio il valore di un bene pari alla sommatoria dei flussi di cassa attesi, attualizzati ad un dato tasso variabile per ciascun periodo, a cui deve essere aggiunto il valore finale di realizzo QUESTO NON E UN APPROCCIO ESTIMATIVO CANONICO

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Per FLUSSO DI CASSA si deve intendere la disponibilit finanziaria che si genera nellambito di unimpresa: differenza fra le entrate correnti (ricavi di esercizio) e le uscite correnti (costi finanziari)
Flusso di cassa dellinvestimento Flusso di cassa per linvestitore

Lorizzonte temporale di valutazione porta a considerare tutti i flussi di cassa che verranno generati lungo la vita utile del bene oggetto di valutazione. Per investimenti immobiliari si considera un lasso di tempo variabile fra 10 e 15 anni in base:
Tipo di investimento Stabilit e prevedibilit dei flussi Condizioni di mercato

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Determinazione del VALORE FINALE DI REALIZZO:


1) valore finale funzione del reddito medio normalizzato che linvestimento sar in grado di produrre (det. Valore nellanno m+1 e poi anticiparlo) 2) valore finale funzione del valore attuale del bene (det. Valore attuale posticipato ad un saggio di crescita annua) 3) valore finale sinteticamente determinato sulla base dellandamento del mercato immobiliare

Per la determinazione del TASSO DI ATTUALIZZAZIONE il procedimento si confronta con i tassi di rendimento degli investimenti finanziari, opportunamente modificati in base al rischio, durata, aspettative di mercato

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Lapproccio DCF ha trovato adesione tra i valutatori dazienda e nel mondo finanziario, scarsa adesione fra gli estimatori classici Con il progressivo avvicinamento tra mercato finanziario e mercato immobiliare (per es. nelle operazioni di project finance e nella valutazione dei Fondi Immobiliari) si giunger ad un progressivo avvicinamento fra la metodologia reddituale estimativa e la metodologia finanziaria.