INTRODUCCION: NOCIONES GENERALES El fenmeno de estos nuevos emplazamientos tiene su origen en diversas y distintas circunstancias que surgieron como

formas de aprovechamiento comn de los inmuebles, con distintos fines o destinos, y que a lo largo de las ltimos aos ha crecido masivamente en las reas posmetropolitanas de Buenos Aires como as tambin de las principales ciudades del Pas, y con l surgieron, entre otros, los problemas de cerramiento y encuadramiento legal. La evolucin y transformacin del derecho privado ha producido un cambio sustancial en el derecho de propiedad. Las normas de derecho privado y derecho pblico se enlazan para dar nacimiento a los complejos urbansticos. 1 (1) Seguimos a los autores que se inclinan por la terminologa Urbanizaciones privadas, porque la voz urbanizacin se refiere a un grupo de inmuebles ubicados en un nico y determinado espacio urbanizado a tal fin, con servicios propios y elementos de uso comn. Son privados porque los elementos comunes son de uso exclusivo de los titulares de las parcelas privativas (la urbanizacin pblica requiere el libramiento de las calles y espacios verdes al uso pblico), tambin la iniciativa es privada y se configura la prevalencia de lo privado sobre lo pblico en sustitucin de la actividad o espacio estatal. 2 (1 A) La autonoma de la voluntad tiene un vasto campo de actuacin para regular los conjuntos inmobiliarios con sus mltiples fines y destinos, con las limitaciones impuestas por las normas de orden pblico, especialmente las que se vinculan con los derechos reales y las que contemplan el ordenamiento territorial. El planificador urbano se erige as en referente obligado, debiendo obtener la licencia correspondiente para el desarrollo inmobiliario, asumiendo la ejecucin de las obras de infraestructura y servicios en cumplimiento de las disposiciones legales, provinciales y municipales. En cuanto tal, l es quien debe asumir y garantizar la prestacin de los servicios esenciales (agua, energa elctrica, cloacas, eliminacin de residuos, etc.), el tratamiento de las vas de circulacin internas y accesos y la forestacin requerida por las normas especficas locales. El deseo del hombre de vivir en contacto con la naturaleza, cerca de vas de comunicacin que le permitan un rpido acceso a su lugar de trabajo, que pueda convivir contando con servicios de seguridad personal y para su patrimonio, sin perjuicio del que le corresponde al Estado, que adems pueda disponer de reas de esparcimiento y recreativas, con actividades deportivas, fomentando la sociabilidad entre los vecinos, viene empujando el tema y sabemos que est creciendo vertiginosamente superando todas las expectativas. Este llamado fenmeno se da en todo el mundo y no es exclusivo de nuestro pas.
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Abella, Adriana, "Derecho Inmobiliario Registral", Ed. Zavala, Buenos Aires, 2008, p. 121. ANDORNO, Luis LUNA, Daniel FRICKX, Norberto Clubes de campo. Countries, Ed. Jurdicas Cuyo, 2002, ps. 45 y 46. 1

Precisamente, en Argentina es en estos ltimos veinte aos, debido a la expansin de los clubes de campos y barrios cerrados, que en principio comenzaron como asentamientos transitorios para ir convirtindose progresivamente en residencia permanente de varias familias, ha generado la necesidad de una regulacin o marco jurdico adecuado. Algunos elementos o puntos bsicos de partida no deben ser dejados de lado al analizar esta realidad. Por lo cual con este trabajo se tratar de analizar cul es la realidad jurdica que enmarca esta realidad fctica. CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS: SIMILITUDES Y DIFERENCIAS. Estas dos figuras jurdicas se asemejan en numerosos puntos, pero es de vital importancia comprender que no estamos hablando de un nico instituto, sino de figuras con caractersticas y orgenes particulares. Ambas figuras comparten las caractersticas propias de toda urbanizacin cerrada o privada: A) Son reas de extensin territorial limitadas que no configuran un ncleo urbano. B) se componen de una pluralidad de inmuebles, con vocacin de pertenecer a una multiplicidad de titulares, conectados entre s a travs de elementos, bienes y/o o servicios comunes, y/o de un rgimen de limitaciones y deberes entre los mismos; C) Cuentan con sectores destinados a viviendas de uso residencial y otros sectores destinados a esparcimiento, siendo inseparables funcional y jurdicamente. D) Se encuentran sometidos a un plan urbanstico especial. E) Sus lmites indican un acceso restringido, que usualmente se materializa en el cerramiento y en el mantenimiento de la red circulatoria interna perteneciente al dominio privado de los propietarios. F) Poseen un reglamento que regula la vida del conjunto. G) Los servicios que se prestan dentro del complejo son administrados por organizaciones (consorcio, consejo, administracin), en principio, conformadas o designadas por los titulares de las distintas unidades que conforman el complejo. H) Tienen expensas comunes, es decir, existen gastos de mantenimiento y conservacin del complejo. En cuanto a sus diferencias jurdicas podemos decir que: una diferencia radica en las dimensiones e indicadores urbansticos, en
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general debido a la ubicacin de los clubes de campo estos son de mayor extensin que los barrios cerrados, los cuales se encuentran en zona urbana en general y deben cumplir con las reglas urbansticas reglamentarias mnimas que se exijan en el lugar donde son construidos, en este caso, el decreto-ley 8912 contempla una superficie mnima total de 10 hectreas para los clubes de campo en Buenos Aires, mientras que el Decreto 27/98 no contempla ninguna medida especial para los barrios cerrados. El club de campo se encuentra en independencia del entorno no urbano que lo rodea, mientras que el barrio cerrado debe prever una integracin adecuada con el entorno urbano debido a la posibilidad de una futura apertura de calles internas para circulacin pblica. En cuanto a las reservas para el equipamiento comunitario y los espacios verdes y pblicos encontramos sendas diferencias: en los barrios cerrados los propietarios de los predios involucrados deben cederlos al Estado Provincial, y es el Municipio el rgano que debe determinar en donde se ubican los mismos. En cambio en los clubes de campos se manejan de manera diferente estos espacios, mantenindose los sectores en titularidad de los propietarios pero cumpliendo con exigencias mnimas establecidas en las reglamentaciones. Con respecto al rgimen de regulacin de calles encerradas en el permetro de estas urbanizaciones privadas encontramos que los clubes de campo creados con posterioridad a la sancin de la ley 8912, cuya completa superficie forma parte del dominio de los particulares que los integran, cualquiera sea la figura que se adopte: Ley 13.512 o Decreto 9404/86, pueden encerrarse y mantenerse en la calidad de cerrados, sin necesidad de realizar convenio alguno con la autoridad pblica local, gozando de la facultad de controlar el acceso de personas al rea que es suya. Similar es la situacin de los Barrios Cerrados en los cuales no es necesaria la cesin a la Municipalidad de las vas de circulacin interna, pues en el rgimen especfico slo se regula a su respecto las caractersticas fsicas que debe reunir la "trama de circulacin interna", requirindose nicamente la cesin de las calles o medias calles que correspondiere a fin de resolver la circulacin perimetral, no la interna. La diferencia radica en que en las urbanizaciones preexistentes a la Ley 8912, ocurri una situacin especial en la que para algunos Clubes de Campo se pidi autorizacin para cerrar permetros de inmuebles pertenecientes a personas privadas pero en los cuales existan calles del dominio pblico, motivo por lo cual deben celebrarse convenios entre municipio y el club de campo para encontrar una regulacin de estas situaciones. En el club de campo encontramos que existe un rgimen de utilizacin de club social y deportivo, al cual podrn acceder los propietarios de las parcelas individuales o tambin asociados que utilizarn solamente sus instalaciones e indispensablemente sus vas de acceso.. En cambio el barrio cerrado goza de mayor simplicidad ya que su finalidad es la de establecer viviendas con un determinado rgimen de control y vigilancia, no siendo de fundamental relevancia
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el establecimiento de lugares comunes de esparcimiento, los cuales igualmente suelen existir. ENCUADRE JURDICO DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS Las provincias han regulado a las urbanizaciones privadas desde las normas del uso del suelo, pero siempre desde aspectos administrativos y de Derecho Pblico Local, pero sin llegar al derecho de fondo que es propio del Congreso Nacional. De esta manera, se han utilizado derechos reales como el dominio, el condominio, el usufructo, el dominio fiduciario, la propiedad horizontal, las servidumbres y el simple cerramiento. Tambin derechos personales, como sociedades civiles, comerciales y asociaciones. Y en la mayora de los casos la combinacin de derechos reales con personales. Los sistemas ms utilizados en el pas son: A).- Propiedad Horizontal; B).Parcelamiento, dominio sobre lote y condominio sobre reas comunes; C).- Las urbanizaciones en la Provincia de Buenos Aires anteriores y posteriores a las leyes de suelo. A).- REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Parece ser la figura que mejor consulta los interrogantes que originan estas urbanizaciones aun cuando tambin tiene varias objeciones. Este rgimen se desarrollar en el punto C) apartado 2), inciso i).B).- EL PARCELAMIENTO: DOMINIO sobre la parcela individual y CONDOMINIO sobre reas comunes: Este sistema es adoptado en la mayora de las provincias del pas, cumpliendo con las normas locales que regulan la divisin, el uso y el aprovechamiento del suelo. Se recurre a una combinacin de los derechos de dominio sobre las parcelas individuales y de condominio sobre las reas comunes, ya que la caracterstica principal de las urbanizaciones privadas es que en un espacio delimitado coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes en beneficio de dichas parcelas, formando un todo y una unidad con lmites precisos, en el que los bienes y servicios comunes son accesorios de los lotes de propiedad individual, no pudiendo aquellos subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de stos. Principalmente en el interior del pas de ha admitido la conjuncin de dominio sobre las parcelas privativas y condominio sobre las parcelas de uso comn, previendo sobre stas un rgimen
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de indivisin forzosa, conforme lo regulado por el Art. 2719 y siguientes del Cdigo Civil. Entonces, la divisin del suelo en parcelas lleva de la mano a la adopcin del rgimen de dominio sobre las parcelas individuales, y de condominio sobre las reas comunes de esparcimiento y, en algunos casos, tambin sobre las vas de circulacin cuando la ley local lo prev. 3(14) Pero la aplicacin de este rgimen genera inconvenientes principalmente con la vinculacin de ambos derechos y ha recibido objeciones en cuanto a la poca agilidad de la administracin (Art. 2699 y siguientes del Cdigo Civil), el derecho de abandono para liberarse del pago de los gastos que asiste al condmino, la posibilidad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores, lo que llevara al adquirente a convertirse en condmino del rea recreativa sin ser titular de ninguna parcela, como as tambin el peligro que corre la perdurabilidad del sistema, en funcin de la facultad del condmino de pedir la particin en cualquier momento (Art. 2692 Cdigo Civil). Como modo de suavizar estos inconvenientes se ha recurrido a la figura jurdica del condominio con indivisin forzosa (Art. 2710 y siguientes del Cdigo Civil) referido a cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms parcelas que pertenezcan a distintos propietarios. C).- LAS URBANIZACIONES EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES: ANTERIORES Y POSTERIORES A LAS LEYES DE SUELO: 1).- LAS URBANIZACIONES ANTERIORES: Quedan comprendidos, entre otros, los clubes de campo que se fundaron por propietarios de quintas vecinas o por una institucin deportiva o educativa de existencia previa que habra adquirido una superficie determinada lindera, o cambiado la fisonoma de sus predios, aprovechando las instalaciones existentes. stos se organizaron mediante una asociacin, sociedad o cooperativa, entidad jurdica que funciona como planificadora urbana, y con la autorizacin municipal para cercar el permetro por razones de seguridad, asumieron la prestacin de servicios comunes. En otras ocasiones los propietarios o la entidad formada por ellos han adquirido reas vecinas con el objetivo de destinarlas a la prctica de deportes. Por regla general, la entidad jurdica agrupa a los propietarios a los fines de la administracin, mantenimiento y prestacin de servicios. El rea est cercada perimetralmente, lo que posibilita brindar la seguridad y la prestacin de los servicios que busca quien adquiere dentro del complejo, y la empresa de
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MARIANI de VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana N. Tratamiento de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas. Clubes de campo y barrios cerrados. Artculo publicado en Lexisnexis. Fuente SJA 28/02/2007 JA 2007-I-1072. Pg. 3 y 4. 5

seguridad tiene facultades para controlar e impedir el acceso, salvo autorizacin del propietario, controla y regula horario y da de acceso de proveedores y de quienes trabajan dentro del complejo (por ejemplo: jardineros, personal domstico, plomeros, electricistas, etc.), el ingreso y egreso de aqullos y de los propietarios, familiares y visitantes. En buena lgica, la entidad, sociedad, asociacin o cooperativa de socios que forma el club tiene la obligacin de mantener los sectores comunes destinados a la recreacin y esparcimiento, as como las calles pblicas internas pavimentadas, iluminadas, y prestar determinados servicios, agua, luz, riego, etc.; y como administradora percibe por dicho servicio un canon mensual, denominado "expensa", adems de la cuota social del propietario o, en su caso, del grupo familiar, ello, si es que el propietario ingresara como socio. (Es claro que este control ejercido no puede impedir por la entidad la actuacin de las autoridades pblicas en el interior del complejo en los casos en que sea menester; es decir que el poder pblico puede ejercer dentro del complejo las facultades propias de todas las manifestaciones del poder de polica (y no slo del urbanstico), lo mismo que puede hacerlo con cualquier propiedad privada, de acuerdo con sus modalidades y limitaciones). Todo hombre es libre de elegir adquirir un lote residencial dentro de estas urbanizaciones y de ingresar o no a una organizacin, pero una vez que ingresa, debe respetar las normas que la rigen. Siguiendo la explicacin del Dr. Francisco J. del Castillo en la disertacin realizada en el Curso de Derecho del Desarrollo Inmobiliario y su Financiamiento organizado por el Colegio Pblico de Abogados de San Isidro, en noviembre de 1998, respecto de cmo se fueron formando los clubes de campo anteriores a la Ley 8912 el mismo expuso que: Los ms antiguos como Tortugas o Highland Park, que tienen ya ms de 50 aos de existencia, nacieron porque un grupo de amigos que tenan aficiones hpicas comunes se reunieron en alguna quinta (propiedad de alguno de ellos), alrededor de la cual otros amigos fueron adquiriendo lotes que se iban fraccionando. En ellos construyeron sus quintas que usaban como casas de fin de semana o, como las califica la DGI, viviendas transitorias. Tenan ciertos lugares que utilizaban en comn. Por ejemplo: la pileta, canchas de tenis, la pista de equitacin, las canchas de polo, las caballerizas y, en algunos de ellos, bungalows que usaban, turnndose, los fines de semana (ms o menos como un tiempo compartido), cuando el nmero fue aumentando. No tenan ms normas que las del Cdigo Civil que reglaba su derecho de propiedad: el dominio de los dueos de las quintas en forma exclusiva y el condominio sobre los bienes que utilizaban en comn. De a poco y para evitar los riesgos del condominio, empezaron a usar instituciones asociativas. Tenan las que proporcionaban las leyes civiles y comerciales: asociaciones civiles, sociedades civiles, sociedades comerciales (annimas, SRL), cooperativas.
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Al crecer, resolvieron fundar instituciones, que llamaron clubes de campo o country clubs. Como no tenan un tipo jurdico o instituto particular, buscaron figuras asociativas que les permitieran organizarse y entonces crearon sociedades civiles (La Martona), Sociedades Annimas (Tortugas), SRL y despus Sociedad Cooperativa (Highland Park), Sociedades Annimas sin fines de lucro (Olivos). Con el correr del tiempo, el desarrollo inmobiliario y la explosin demogrfica buscando una mejor calidad de vida- hizo que los inversores se dieran cuenta de que era un buen negocio la creacin y comercializacin de un club de campo. En estos emprendimientos se empez a usar la Ley de Propiedad Horizontal. As nacieron los que son hoy Miraflores, Los Cardales, Lagartos, El Argentino, Mapuche, Mayling, Campo Chico, San Diego, Las Praderas de Lujn, Cuba Ftima, Cuba Villa de Mayo, etctera, y que Uds. Bien conocen. Aparecida la necesidad sociolgica de agruparse para tener el beneficio de que varios propietarios individuales posean sectores comunes para hacer prcticas recreativas, deportivas, sociales o culturales o, ahora tambin, para seguridad y, al no haber un instituto previamente legislado, adecuaron la nueva modalidad a ciertos institutos jurdicos preexistentes en la legislacin. Pero eso es como poner un molde a una realidad viva y en permanente modificacin, no encaja. La realidad social cambiante tiene que esperar que el legislador, acostumbrado a otro ritmo, le proporcione la ley. La falta de rapidez del legislador en reaccionar ocasion graves problemas a estas instituciones, porque ninguna de las figuras jurdicas preexistentes se adecuaban a sus necesidades. De all el mosaico institucional de los clubes de campo. De all tambin que para los clubes de campo y barrios cerrados el legislador de la provincia de Buenos Aires y el Poder Ejecutivo de la provincia hayan dictado algunas normas que han servido para disminuir los efectos, tales: ley 8912/77, su decreto reglamentario 9404/86, y los mas recientes decretos del Poder Ejecutivo Provincial que son el decreto 3426/95, decreto 2568/95, la resolucin 74/97, el decreto 27/98 (). 4 (13) La experiencia personal del Dr.Francisco J. del Castillo en el country Highland Park Country Club: En junio de 1948 se fund la Cooperativa de Servicios Pblicos Highland Park Limitada por un grupo de 38 propietarios de lotes que tenan, adems una fraccin de terreno donde posean un pequeo Club House, una pista de equitacin, algunas caballerizas y una pileta de natacin con sus vestuarios. Esas personas eran propietarios de esos lotes desde haca ya algunos aos. En muchos de ellos haban hecho plantaciones de rboles de buenas especies, que hoy todava se estn disfrutando.

DEL CASTILLO, Francisco. Barrio Cerrado y Clubes de Campo. Experiencia de su regulacin y convivencia. Revista del Notariado N 856. 7

Apenas fundada la Cooperativa en 1948 se hicieron sus estatutos sociales y se dict un Cdigo de Normas y Convivencia para los socios. No seran reformados hasta 1994. Lenta y progresivamente el Country fue creciendo y en 1972 se anexaron varias fracciones de terreno (90ha) mediante un convenio que se hizo con dos inversores que asumieron la tarea de comercializar los lotes productos de esa venta y construyeron una cancha de golf de 18 hoyos que donaron al Club a cambio de poder anexarse al mismo. Las ventas de esos lotes se hacan con la facultad de hacerse socios de la institucin. No era obligatorio hacerse socio, si bien se lo induca en las conversaciones previas. Hoy Highland Park, en 260 ha., tiene casi 480 socios propietarios y casi 130 propietarios no socios y casi, tambin, 670 casas. En 1972 tena 250 casas, lo que quiere decir que en 25 aos hubo un incremento de 420 casas, o sea, aproximadamente el 170%. Para comparar con otros countries: San Diego, 395 ha., tiene 620 casas construidas desde 1986, osea en 13 aos. Un crecimiento muy rpido, como puede apreciarse. Miraflores, desde 1974, en 65 ha., tiene 420 casas. Los Cardales, desde 1974, en 165 ha., tiene 596 casas. Y Santa Ana, que es un barrio cerrado, desde 1998, 36 ha., tiene 231 lotes. No obstante este crecimiento territorial y demogrfico, los estatutos de la Cooperativa Highland recin fueron reformados en agosto de 1994. Esta reforma se hizo luego de que una comisin de 4 propietarios produjo un informe despus de estudiar durante un ao y medio la estructura jurdica y societaria de la institucin. Algunos socios tenan la idea de que la forma jurdica cooperativa no era la adecuada, otros entre los que me cuento pensamos que esta forma de cooperativa tiene ms sentido comunitario que los otros institutos jurdicos como asociaciones civiles o sociedades annimas. Por otra parte, la ley de cooperativas prohbe la transformacin de las mismas, de manera que crear otro instituto jurdico para transferirle todos los bienes comunes a esa nueva figura jurdica hubiera significado un costo fenomenal imposible de asumir. Tambin se consider utilizar medios indirectos tales como un comodato, un usufructo. No tenamos en ese momento la ley 24.441, porque quizs hubiramos utilizado el fideicomiso, cuya primera transferencia pareciera no tributar impuesto alguno, segn las condiciones y modalidades del contrato que se celebre. En 1990, esa Comisin especial le recomend al Consejo de Administracin reformar integralmente el estatuto social, adecuarlo a la ley de cooperativas
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20337, lo que no se haba producido hasta ese entonces y reglamentar la mayor cantidad de actividades de la cooperativa, mediante reglamentos aprobados en Asamblea y debidamente inscriptos en el rgano de contralor. ste fue el criterio que se impuso y entonces durante tres aos la Comisin especial prepar el proyecto de reforma de los estatutos y todos los reglamentos fueron divulgados entre los socios para tener un consenso general previo. Se hicieron varias reuniones informativas donde se les fue explicando el sentido de las reformas y la tecnologa de las reglamentaciones. Finalmente fueron sometidos a una asamblea extraordinaria en agosto de 1994, que los aprob por unanimidad y con muy pocas modificaciones, todas ellas de forma. A parte de la actualizacin del estatuto, se aprobaron 8 reglamentos, a saber: de servicios cooperativos, de eleccin de autoridades, de convivencia, de trnsito, de control de animales sueltos, de urbanizacin y edificacin, de procedimiento para la aplicacin de sanciones, y de uso y afectacin de bienes cooperativos y de transmisibilidad de acciones y derechos. Algunos de esos reglamentos, como el de eleccin de autoridades, el Cdigo de Normas y Convivencia y de Edificacin preexistan pero solo tenan aprobacin asamblearia, y no estaban inscriptos en el rgano de control de cooperativas. Carecan pues de fuerza ejecutiva. Hoy todos los reglamentos han sido debidamente registrados y tienen la fuerza vinculante necesaria para su cumplimiento. 5 (13) 2).- LAS URBANIZACIONES POSTERIORES: En la provincia de Buenos Aires los clubes de campo y barrios cerrados se organizan principalmente sobre la base de dos sistemas: i) el que los sujeta al Rgimen de la Propiedad Horizontal; y ii) el que los somete al rgimen del cap. V del tt. III, ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, y de los decretos 9404/1986, 27/1998 y 727/2002. i).- Propiedad Horizontal, Ley 13.512, pero aplicando el Decreto 2483/63 que reglamenta la inscripcin de ttulos de propiedad horizontal en forma tal que como la realidad es que los participantes construyen su vivienda a travs del tiempo y en distinta poca, es decir que no estamos con edificios totalmente construidos, se innova y se autoriza unidades funcionales a construir, unidades funcionales en construccin. Finalmente construidas las unidades proyectadas se ratifican los planes de subdivisin, se modifica el Reglamento de Copropiedad y Administracin, se dan de alta las unidades construidas, y de alguna manera se prev el consentimiento de todos los propietarios que por la ley 13.512 son copropietarios del terreno en el que se planific el complejo.
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DEL CASTILLO, Francisco. Barrio Cerrado y Clubes de Campo. Experiencia de su regulacin y convivencia. Revista del Notariado N 856. 9

Finalmente para procurar palear la situacin compleja, la Provincia de Buenos Aires dicta el Decreto 947/2004 que obvia el consentimiento de todos los copropietarios para rectificar los planos de subdivisin, y lo hace procurando asegurarse el control y pago tributario sin importarle el aspecto puntual jurdico. Este Decreto determina entonces que a partir de su vigencia en los emprendimientos urbansticos denominados clubes de campos y barrios cerrados, cuya subdivisin se gestione con arreglo a lo dispuesto por la ley de propiedad horizontal, se califiquen como necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vas de comunicacin y las instalaciones de uso comn. Hasta esta previsin se estaba con lo dispuesto por los Art. 6 y 7 del Decreto 2489/63. La constitucionalidad del decreto 947, en cuanto dispone sobre la calificacin como necesariamente comunes de las partes del terreno destinadas a vas de comunicacin y las instalaciones de uso comn, resulta, cuando menos, dudosa, atento a que se trata de una norma local que avanza sobre materias reservadas al legislador nacional, como son las que regulan el estatuto de los derechos reales, en este caso, la propiedad horizontal. Y es que en alguna interpretacin que pudiera conferrsele, parecera tolerar la existencia de un dominio exclusivo sobre los lotes, sustrayndolos del carcter comn que reviste el terreno en el rgimen de la ley 13.512. 6 (10). Segn lo dispuesto por la Disposicin 394/2005, de la Direccin de Catastro, la modificacin del estado constructivo se efectuar mediante la expedicin del certificado catastral. Por lo tanto, previamente es necesario contar con: a) plano de obra intervenido por el Municipio correspondiente; b) certificado municipal de las obras de infraestructura, si correspondiere; c) actuacin notarial de la que surja en forma fehaciente la facultad de los titulares de dominio para gestionar la actualizacin que se pretende realizar; d) plano original, el polister de actualizacin de la edificacin y estado constructivo de la unidad funcional, con dos copias esteladas y cinco simples. En conclusin, en la provincia de Buenos Aires, segn el rgimen normativo vigente, en los clubes de campo y barrios cerrados afectados a propiedad horizontal no es necesario presentar en el Registro de la Propiedad el pedido de la modificacin de plano y reglamento cuando se quiere modificar el estado constructivo de una unidad. Tampoco se traban los dominios de las dems unidades porque la modificacin de sta es individual y el tiempo de aprobacin es ms reducido debido a que no se requiere una ratificacin colectiva de plano de propiedad horizontal ya que no se modifican las lminas del plano de origen. ii).- El decreto ley 8912, modificado por el decreto ley 10128 establece que se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un rea territorial de extensin limitada que no conforme un ncleo urbano y rena las
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MARIANI de VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana N. Clubes de Campo y Barrios Cerrados. 1a. Edicin. Ed. Heliasta S.R.L. Buenos Aires, 2009. 10

siguientes caractersticas bsicas: (i) Est localizada en rea no urbana; (ii) Una parte de la misma se encuentre equipada para la prctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza; (iii) La parte restante se encuentre acondicionada para la construccin de viviendas de uso transitorio; (iv) El rea comn de esparcimiento y el rea de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del rea comn de esparcimiento no podr ser modificado, pero podrn reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podr subdividirse dicha rea ni enajenarse en independiente de las unidades que constituyen el rea de viviendas. El art. 67 dispone: "En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurdica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles pblicas, podrn convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento total del rea y la prestacin de los servicios habitualmente de carcter comunal bajo la responsabilidad de la institucin peticionante". Normas similares encontramos en las leyes de suelo y/o en resoluciones municipales de otras provincias del pas. Adems de la situacin contemplada en las normas provinciales para el supuesto de clubes de campo preexistentes, pueden existir supuestos en los que un emprendimiento con miras a un proyecto comn a varias personas justifica que en principio los coparticipantes deban aportar los gastos que aqul demande, entre ellos, los relacionados con el mantenimiento y conservacin de las cosas y el pago de servicios relacionados con ese inters comn, ms all de que no se configure la mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica que deben guardar el rea comn y de esparcimiento y el rea de viviendas. Desde esta perspectiva, los propietarios de los inmuebles dentro de un club de campo estn obligados a respetar las pautas que se hayan previsto, ya que quien ha prestado su adhesin a un cuerpo de normas para dar vida y proveer a la continuidad del sistema no puede, en principio, luego de someterse voluntariamente y sin reservas a un determinado rgimen jurdico, apartarse de ese propsito, frustrando las legtimas expectativas del grupo al que pertenece. 7 (5) En cuanto al hecho de que en los clubes de campo con estas caractersticas puedan existir propietarios socios y otros no socios, como claramente existe un beneficio de todos los propietarios, el no haber sido accionistas del club no puede eximirlos de la contribucin de los gastos de mantenimiento de las vas de circulacin y esparcimiento, as como de las inversiones y mejoras. El propietario es quien ha elegido esa propiedad para
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Corte Sup., doct. Fallos 270:26 ; 274:96 ; 279:350, 299:373; 300:51, 141 310:2117, 1624; 311; 1880; 313:63 [J 313:63], entre otros.

y 480; 308:1781 y 1837; 11

disfrutar de mejores condiciones de vida, y es de toda lgica que asuma los costos que ello genera. Y aun cuando pudiera considerarse que los conceptos de expensas y cuota social son distinguibles, y en los clubes de campo sera conveniente hacerlo, en lo esencial tanto las cuotas sociales como las expensas tienden a la coparticipacin de los socios o de quienes tienen un inters comn en la satisfaccin de los gastos que irroga la cosa o el negocio, o el emprendimiento comn. El mismo Decreto Reglamentario 9404/86 en los considerando establece que: Que los clubes de campo constituyen una especie de los denominados complejos urbansticos o urbanizaciones especiales, caracterizados por regirse de acuerdo a un plan urbanstico especial, la existencia de mltiples inmuebles o unidades parcelarias con Independencia Jurdica, un similar destino funcional, disponibilidades de rea de uso comn y prestacin de servicios generales y eventual existencia de una entidad prestataria de los servicios y propietaria de los bienes comunes, que integran los titulares de las parcelas residenciales. Que esas normas especficas denotan, como surge con evidencia de la reglamentacin propuesta, la confluencia del derecho pblico y el derecho privado en la aportacin de instituciones jurdicas destinadas a resolver los requerimientos de este tipo de complejos. Que la mayora de los complejos creados desde la sancin del decreto-ley 8912/77, han adoptado como rgimen el de la propiedad horizontal. La inexistencia de otro instituto jurdico apropiado que permitiera resolver la necesidad de un complejo de acceso restringido, reas comunes de propiedad de todos los copropietarios y administracin comn, y la posibilidad de mantener calles o espacios circulatorios en el dominio privado, llevo a los promotores de estos complejos a incluirlos en el rgimen de la ley 13.512. Que es criterio general de la doctrina y congresos especializados, que ese rgimen es inapropiado para su aplicacin por su mismo texto y modalidades regulatorias. Este decreto reglamentario adems de observar el encuadre de propiedad horizontal reseado en el apartado a).- precedentemente, conforma un encuadre en el que una entidad jurdica es propietaria de los inmuebles afectados a recreacin y las calles de circulacin interna, a la que deben integrarse todos los titulares del sector residencial. Esa entidad es la administradora del complejo y presta los servicios generales. Constituye servidumbre perpetua de uso sobre los inmuebles comunes a favor de los inmuebles residenciales (vinculacin jurdicofuncional e inescindible). BARRIOS CERRADOS: AUSENCIA DE LEGISLACION NACIONAL
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Coincidentemente con las dems urbanizaciones privadas, actualmente no contamos en el territorio nacional con leyes dictadas por el Congreso de la Nacin que regulen sobre Barrios Cerrados. En la provincia de Buenos Aires la Resolucin 74/1997 de la Secretara de Tierras y Urbanismo, entiende por Barrio Cerrado el emprendimiento urbanstico destinado a uso residencial predominante con equipamientos comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante cerramiento que no ocasionen perjuicio a terceros respecto de la trama urbana. Los Barrios Cerrados podrn localizarse en las reas o zonas definidas segn la norma municipal de uso del suelo vigente, como urbana o complementaria en las que se debern respetar los indicadores urbansticos fijados para cada zona. En caso de localizarse en el rea rural, el Municipio deber producir el cambio normativo correspondiente a fin de proporcionar al predio de indicadores urbansticos de acuerdo al caso, mediante estudios particularizados. Segn el Art. 3 de esta norma la creacin de un barrio cerrado, o privado, estar condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos: a).- su compatibilidad con los usos predominantes del sector; b).- que se garanticen las condiciones de habitabilidad, tanto lo que hace al medio fsico natural, como la provisin de infraestructura de servicios esenciales fuera de los barrios cerrados, como la atencin de la educacin y la salud de acuerdo a lo que cada Municipio determine previamente en cada presentacin particular; c).- que se presente un estudio de impacto ambiental que deber incluir los aspectos urbansticos socioeconmicos y fsicos. Con posterioridad fue sancionado el Decreto 27/1998 que entiende por barrio cerrado todo emprendimiento urbanstico destinado a uso residencial predominante con equipamientos comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante cerramiento, dispone que podr localizarse en reas definidas por la ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o rural) y la implantacin de un barrio cerrado estar condicionado al cumplimiento de numerosos requisitos sometidos a aprobacin municipal y convalidacin provincial. No obstante, el Art. 10 es sumamente cuestionable para la mayora de la doctrina, ya que establece que los barrios cerrados debern gestionarse a travs de la Ley 13.512 sin vulnerar los indicadores contenidos en el Art. 52 del decretoley 8912/77, u optar en lo pertinente por el rgimen jurdico establecido por el decreto 9404/86. A su vez contempla que la responsabilidad primaria del ordenamiento territorial recae en el nivel municipal. Por lo tanto, la implementacin de un barrio cerrado estar condicionada a los requisitos legales sometidos a aprobacin municipal y convalidacin provincial.

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En el ao 2002 se dict el Decreto 1727 mediante el cual se estableci el Programa de Descentralizacin Administrativa a Municipios del procedimiento de aprobacin de urbanizaciones de urbanizaciones cerradas. Por lo tanto, con esta nueva norma, estara a cargo de la Municipalidad el otorgamiento de la convalidacin tcnica preliminar (prefactibilidad) y el de la convalidacin tcnica definitiva (factibilidad). En este Programa la Provincia sigue manteniendo su atribucin respecto a la aprobacin y fiscalizacin del proyecto hidrulico y la subdivisin del suelo. El Decreto tambin ha creado el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, en la rbita de la Subsecretara de Asuntos Municipales, el que estar a cargo de la Direccin Provincial de Programacin y Gestin Municipal, y que tiene por objeto la inscripcin de los barrios cerrados y clubes de campo a los que le haya otorgado la factibilidad, y que es condicin previa para comenzar con la comercializacin de las unidades del emprendimiento. PROYECTOS AUTONOMO DE LEY. CREACIN DE UN DERECHO REAL

Una de las corrientes doctrinarias opina que la regulacin de los barrios cerrados y dems figuras afines puede realizarse a travs de la CREACION DE UN DERECHO REAL AUTNOMO. Pero la oposicin a esta postura no tard en llegar de la mano, entre otros, de Jorge CAUSSE, cuando manifiesta que por un lado pueden aparecer otras nuevas formas de propiedad, y por otro, estos fenmenos mutan constantemente y si, frente a cada nueva figura legislramos creando un nuevo derecho real, esas leyes necesitaran de constantes retoques para responder a la cambiante realidad.8 (15) No nos podemos olvidar de lo que expresamente regula el Art. 2502 del Cdigo Civil: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Por lo tanto, no existe derecho real sin ley que expresamente lo autorice y regule. De este principio se deduce que la enumeracin contenida en el Art. 2503, aunque taxativa dentro del Cdigo, no obsta a que la ley cree nuevos derechos reales. En definitiva, se trata de saber si un derecho real est establecido o no por la ley. 9 (6)

CAUSSE, Jorge; TRACHINI DE DI MARCO, Marcela H. y otros. Urbanizaciones privadas: Barrios Cerrados y Clubes de Campo. Ed. Ad-Hoc. 2da. Edicin actualizada y ampliada. Buenos Aires, 2005, pg. 73. 9 CALEGARI de GROSSO, Lydia E. Derechos Reales. Su estudio a partir del caso judicial. Tomo I. Ed. Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1998. 14

Siguiendo la definicin del Dr. Guillermo L. Allende, los barrios cerrados tienen las caractersticas de los derechos reales, quien plantea que: Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. 10 (7) En consecuencia, el objeto de los barrios cerrados son cosas inmuebles, ciertas, determinadas individualmente, comerciales, actualmente existentes y que se afectan a un determinado. Sin embargo, falta la regulacin legal de los barrios cerrados, nica va vlida para crear un derecho real. 11 (8) Y la nica forma de crearlo es a travs del Congreso de la Nacin, por medio de una Ley Nacional, porque su contenido es patrimonial. Esta ley debera contemplar la realidad fctica de los barrios cerrados, asegurando principalmente la vinculacin entre las distintas partes privativas y comunes, sin incluir cuestiones del Derecho Urbanstico que queda reservado a las provincias o municipios cuando aquellas se lo han delegado. Otros proyectos de ley se orientaron por la posibilidad de que, a travs de la sancin de la ley nacional, no se cree un nuevo derecho real, pero se incorporen estas nuevas formas coparticipativas de propiedad a los derechos reales vigentes. Hay varios proyectos legislativos que proponen incorporar estas nuevas figuras a la propiedad horizontal, modificando algunos aspectos de dicho derecho real, principalmente su objeto, para que pueda ser aplicado a Barrios Cerrados y Clubes de Campo, entre otras formas. De esta manera, se prev que el inmueble en su totalidad no necesariamente tiene que ser comn a todos los titulares del derecho, sino establecer que son comunes las vas de acceso y comunicacin y las instalaciones de los servicios comunes. Tambin modifican el concepto de Unidad, extendindolo a locales u otros espacios determinados del inmueble, permitiendo as q puedan considerarse unidades independientes a aquellos espacios determinados que no se hayan edificado.. As lo plantearon varios proyectos, que no han llegado a ser leyes, pero que se pueden mencionar como por ejemplo el Proyecto de Unificacin del ao 1987, el Proyecto de modificacin de la ley 13.512, con media sancin en la Cmara de Diputados en 1992, que con algunas modificaciones fue incorporado al Proyecto de Reformas del Cdigo Civil del ao 1993 y al Proyecto de Cdigo nico del ao 1998

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MARIANI de VIDAL, Marina. Curso de Derechos Reales. Tomo I. 6ta. Edicin. Ed. Zavala. Buenos Aires, 2000. 11 HERRERO de PRATESI, Maria Cecilia y DE HOZ, Marcelo. Barrios Cerrados Clubes de Campo: Comentarios sobre un proyecto de ley. Revista de Notariado 854, pg. 19. 15

Esta ltima postura evita romper el numerus clausus previsto en el Cdigo Civil y no se contemplan en una nueva ley que cree un nuevo derecho real, figuras como stas que mutan constantemente en la prctica, lo cual llevara a modificar la ley constantemente, de modo de poder receptar la realidad cambiante. De lo que no hay dudas es que los barrios cerrados deben estar contemplados ya sea en una ley nacional o bien a travs de la modificacin de la ley de propiedad horizontal atendiendo las particularidades de estas figuras inmobiliarias, de modo de poder evitar conflictos judiciales como ya se han suscitado. 12 (9) CERRAMIENTO Y VIAS DE CIRCULACION En las urbanizaciones privadas el cerramiento est ligado a la prestacin del servicio de seguridad y tambin a la de otros servicios dentro del rea. Mediante el cerramiento el propietario define y materializa los lmites de su propiedad de modo de que quede cerrada. Pero cuando se habla de cerramiento se trata de determinar si a las urbanizaciones le asiste la facultad de encerrarse y de controlar el acceso a su rea y la posibilidad de vedar el ingreso a quienes se estime corresponder. Por lo tanto, vamos a analizar su alcance y derivaciones en las distintas regulaciones dictadas. Y en cuanto a las vas de circulacin interna se tratar de dilucidar a quin corresponde su dominio, utilizacin y control de uso. A).- En el Rgimen de la Propiedad Horizontal Segn lo establece el Art. 3 de la ley 13.512 las vas de circulacin interna y reas recreativas incluidas son partes comunes y existe su inescindible vinculacin con las unidades funcionales. En consecuencia, las vas de circulacin interna en una urbanizacin privada sern de propiedad comn de los consorcistas, titulares de las parcelas, a pesar de que permitan su uso y goce a todos (Art. 2348 CCiv) y ellos podrn encerrarse en funcin de la titularidad que ostentan sobre el predio total (Art. 2516 CCiv). B).- En el Rgimen de Parcelamiento: dominio sobre las parcelas y condominio sobre las partes comunes. Uno de los casos sera que las vas de circulacin estn en condominio, osea que la titularidad es de los propietarios de las parcelas de la urbanizacin y por lo tanto, tambin podrn encerrarse, en funcin del carcter de exclusividad
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Causa 57978 Reg. Int. ND-125. Asociacin de Residentes de San Carlos Countries c/ Figini, Hctor A. s/ cobro de pesos. Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial de San Martin Sala I. 06/06/2006, en donde el objeto de la demanda era sobre el cobro de pesos contra el demandado propietario de un inmueble, en concepto de cuotas sociales, oponiendo el demando excepcin de falta de legitimacin pasiva al negar que se haba asociado a la Asociacin actora. En el mismo sentido, Causa 90494. Reg. 561. Camino Real Asociacin Civil c/ Bence Pieres, Jorge A. s/ Cobro de Pesos. Cmara 1era de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro (Buenos Aires), Sala I. 19/11/2002. 16

del dominio de los mismos. Pero es importante destacar que son muy pocas las leyes provinciales que aceptan este concepto. Otro de los casos, es cuando la ley impone al propietario que al lotear opere la cesin de las calles al uso pblico. Por lo tanto, para gozar de privacidad y seguridad los propietarios realizan acuerdos con los Municipios para que ste autorice el cerramiento del permetro y con ello la desafectacin del uso pblico de las calles pblicas, pasando entonces esas vas de circulacin internas a formar parte del dominio privado municipal. C).- En la Provincia de Buenos Aires: 1).-las urbanizaciones posteriores a la ley 8912; y 2).- las urbanizaciones preexistentes a la ley 8912. 1).- En las urbanizaciones posteriores a la sancin de la ley 8912 Como la superficie de los clubes de campo forma parte de los particulares que la integran, cualquiera sea la figura jurdica que adopten: ley 13.512 o Decreto 9404/1986, se desprende que en funcin del carcter de exclusivo del dominio pueden encerrarse y mantenerse en la calidad de encerrados, sin necesidad de realizar convenio alguno con la autoridad pblica local, con la facultad de controlar el acceso de personas al rea que es suya, siempre que cumplan con las normas urbansticas municipales. Por lo tanto, las vas de circulacin interna no deben ser cedidas y son propiedad del complejo. Esta normativa determina que los clubes de campo deben ceder una franja perimetral, que mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada al uso pblico, ella podr ser utilizada por el club. Se discute si la ley 8912 es aplicable a todos los supuestos de clubes de campo creadas con posterioridad, ya que en su Art. 67 solo menciona a las situaciones existentes, pero es el Art. 3 del decreto 9404/86 que establece que las previsiones del artculo 67 del decreto-ley 8912/77 sern tambin aplicables a los clubes de campo creados con posterioridad a la vigencia de la norma. Las Dras. Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana entienden que a nuestro juicio, slo resultar aplicable a los complejos posteriores a la sancin de ese decretoley, cuando dentro del club de campo existan calles pblicas, situacin que se puede presentar, y de hecho se ha presentado en varios casos, v.gr., en la hiptesis de que se ample la superficie originaria del club y la anexin de los nuevos terrenos lleve a que queden incluidas en l calles pblicas. Entonces, esta particular especie deber ser regulada como las situaciones existentes. 13 (12) A los barrios cerrados se le aplican similares conceptos, por lo cual no es necesaria la cesin a la municipalidad de las vas de circulacin interna, aunque s
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MARIANI de VIDAL, Marina y ABELLA, Adriana N. Clubes de Campo y Barrios Cerrados. 1a. Edicin. Ed. Heliasta S.R.L. Buenos Aires, 2009. 17

de las calles y medias calles que correspondiere a fin de resolver la circulacin perimetral. A su vez, el cerramiento deber materializarse con cercos que no ocasionen perjuicios a terceros respecto de la trama urbana, el cual debe ser transparente y tratado de una manera que no conforme un entorno inseguro, no pudindose hacer muros. Por lo tanto, segn el Decreto 27/1998 el cerramiento perimetral de los barrios cerrados, debe cumplir con los siguientes parmetros: A).- La trama urbana y los ejes de crecimiento El inc. d) del art. 3 de esta norma determina que el emplazamiento no ocasionar perjuicios a terceros respecto de la trama urbana existente ni interferir futuros ejes de crecimiento. Los ejes de crecimiento son el resultado de una planificacin que contempla el desarrollo de urbanizaciones continuas, por lo cual no deber permitirse su interrupcin. Este aspecto quedara resuelto con la habilitacin de la circulacin perimetral. Para lo cual, tambin debe tenerse en cuenta, lo que dispone el inc. g) del mismo artculo en cuanto deber prever su integracin con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento comunitario, con carcter actual o futuro. B).- El uso de las calles pblicas Tambin es el mismo inc. d) del Art. 3 que establece que para admitir la implantacin de un barrio cerrado, debe estar garantizado el uso de las calles pblicas, en concordancia con los Art. 50 y 51 del decreto ley 8912/77, el Art. 1 del decreto ley 9533/80 y el Art. 27 del decreto ley 6769/58. A travs de la aplicacin de estas normas, se ha dispuesto que todos los organismos competentes del gobierno central, municipal y consejos deliberantes, acten de forma mancomunada e interdependiente a travs de la planificacin. A su vez, la misma se adecua a lo que establece el inc. g) de la misma norma: En todo supuesto, debern respetarse y no podrn ocuparse por edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vas principales (y los retiros de lneas de edificacin vigentes). En consecuencia, el proyecto de barrio cerrado, se haya efectuado a no su cerramiento, para la aprobacin municipal, deber prever que dentro del permetro que ocupe, debern quedar libre de toda mejora las franjas necesarias que virtualmente puedan ser una prolongacin de las redes de circulacin existentes y previsibles. El Art. 5 del mismo decreto dispone un tratamiento particular para los barrios privados cuyo emplazamiento no incida sobre el trazado de las calles
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pblicas, textualmente: La propuesta de Barrios Cerrados que sin afectar el trazado de las calles pblicas y mayores a 4 ha. para el rea urbana y a 16 ha. para las reas complementaria o rural, ser acompaada de un estudio urbanstico referido al emprendimiento y su rea de influencia que justifique su razonabilidad y/o alto valor paisajstico y/o la condicin de predio de recuperacin y/o su ecuacin econmico-financiara. C).- La prohibicin de materializar mediante muros el cerramiento perimetral. El inc. e) del Art. 3 del decreto determina que: El cerramiento del permetro deber ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando expresamente prohibida su ejecucin mediante muro aun en condiciones de retiro respecto de la lnea municipal. La norma apunta a que exista una integracin virtual del barrio con el resto de su entorno. De esa manera, da la impresin de continuidad de un barrio a otro por estar entre s divididos por sus muros, quedando en medio la va de circulacin perimetral. 2).- En las urbanizaciones preexistentes a la sancin de la ley 8912. El Art. 67 de la ley 8912 establece que En las situaciones existentes, cuando una misma entidad agrupe los propietarios de las parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles pblicas, podr convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento total del rea y la prestacin de los servicios habitualmente de carcter comunal bajo la responsabilidad de la institucin peticionante. En las urbanizaciones privadas preexistentes, el cerramiento oper en su momento por la solicitud de los propietarios a la municipalidad, lo que trajo como consecuencia que las calles que quedaron dentro del rea encerrada, se consideren pblicas. Por lo cual, las vas de circulacin interna originariamente pertenecientes al dominio pblico y pasando a formar parte del dominio privado estatal, les resultar aplicable el Art. 7 de la ley 9533 y se deber disponer su venta, porque al ser autorizado el cerramiento, las calles internas desafectadas no sern ms necesarias para el cumplimiento de los fines estatales. Por lo tanto, venta por parte de la Municipalidad, con un precio acordado lgicamente, se configura como definitiva y conveniente para la seguridad jurdica del complejo. Jorge R.R. Juli afirma: Lo ms importante de resaltar es que en ninguna de las normas de esta legislacin provincial (refirindose al decreto ley 8912/77, a su decreto reglamentario 9404/86 y a la resolucin 74/97 de la Secretaria de Tierras y Urbanismo) se considera el cerramiento, a mi juicio correctamente, como
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un concepto autnomo o con significacin propia, pues ello no resulta esencial a los fines de la apropiacin del suelo en la forma que lo prevn los instrumentos jurdicos, los que en todo caso cuando definen o describen normativamente a los clubes de campo o barrios privados se refieren a un rea territorial de extensin limitada o a un permetro que podr materializarse. En definitiva se trata de reconocer lmites o permetros. Pero de ninguna forma cerramientos que en todo caso no pueden ser ms que caractersticas del cmo estos lmites se materializan. Existan o no signos materiales visibles los lmites siempre existen. 14 (11) La mayora de los autores coinciden en que los mismos principios se aplican a los barrios cerrados, a los barrios privados y a los barrios chacras, ya que se trata de sistemas jurdicos sustancialmente iguales.

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JULIA, Jorge R. R.:LL, suplemento Actualidad, del 2/4/1998. P. 1. 20