ELABORAO E CONCEPO DE UM PROJETO DE CONDOMNIO FECHADO

Andria Pasqualini, Fbio Alexandrini, Jean Marco Pegoraro, Vander Claudio Sezerino RESUMO
O trabalho descreve a elaborao e concepo de um projeto de condomnio fechado realizado na cidade de Rio do Sul, busca propor um projeto com fins de moradia (existindo a possibilidade de haver comrcio para comodidade dos moradores que ali iro morar). Com o objetivo de trazer segurana aos moradores e melhor prestao de servios, que quando realizados fora desse, acabam sendo de m qualidade. Buscou-se em primeiro lugar, encontrar um terreno apto a receber o empreendimento, e que poderia receber uma urbanizao adequada para condomnio. Levou-se em conta todos os aspectos do terreno, desde topografia, at recursos naturais presentes, e principalmente respeitando toda a legislao vigente para condomnios horizontais. A partir disso criando um fluxograma do processo para a concepo, onde o requerente poder ter por base, quando da sua implantao, no encontre dificuldades que poderiam atrapalhar na elaborao do empreendimento.

Palavras Chaves: Administrao Urbana, Condomnio Fechado, Projetos. INTRODUO Na atualidade a populao est cada vez mais se tornando urbana e deixando os campos para buscar a cidade na luta por uma vida com mais realizaes, existe por parte dos municpios, atenderem a esse aglomerado de pessoas que buscam a cidade, mas na maioria das vezes essa alta demanda acaba no recebendo o devido retorno que o municpio deveria oferecer para dar o mnimo de condies necessrias para as famlias viverem em harmonia. A partir disso, tem-se a idia de atender essas famlias, com a elaborao de um condomnio, onde nele a famlia poder ter, via de regra, a segurana necessria que no possui fora deste, e, alm disso, recursos como, por exemplo, a urbanizao adequada que se quando contratada pelo municpio acaba no acontecendo, ou o tempo para ocorrer muito elevado. E partindo do princpio que dentro de um condomnio fechado o municpio no possui interferncia, os servios podem ser contratados de forma particular, e ocorrendo com maior agilidade. O desenvolvimento desse projeto no de fato um desenvolvimento apenas com fins de melhor moradia para os clientes que iro adquirir o terreno, mas tambm um projeto com fins de retorno ao requerente que tem o objetivo de aplicar esse empreendimento na cidade. Ento de necessrio destaque a forma como este deve ser elaborado, desde o princpio, at a na hora de sua aprovao e concepo, e para isso deve-se ter a elaborao de um fluxograma de fcil entendimento, onde este seria de acesso no somente para o condomnio em questo, mas para qualquer outro tipo de desmembramento em qualquer regio do municpio caso queira-se ter outros empreendimentos relacionados a condomnios horizontais fechados. Levando em conta os benefcios encontrados em um condomnio fechado e toda sua infra-estrutura que beneficia os moradores que ali iro morar, de grande importncia este estudo para que se tenha conhecimento da disposio de todos os lotes do condomnio e sua urbanizao, alm da forma que este ser implantado. A elaborao de um projeto de condomnio fechado e seu fluxograma de concepo ser realizado na cidade de Rio do Sul, onde por interesses do

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requerente, ser realizada a implantao deste. Por estar em alta, o mercado imobilirio vem aumentando muito sua demanda a cada dia, consequentemente essa demanda tem se qualificado cada vez mais. Com a expanso considervel do crdito e com isso, a alavancagem de contingentes cada vez maiores de consumidores, tem-se percebido no mercado imobilirio alm do aumento quantitativo, um considervel aprimoramento de determinados seguimentos, principalmente situados na classe B e C que buscam maior qualidade e agregao de servios aos produtos imobilirios. Essa nova massa de consumidores busca alm da realizao da moradia, o acesso a equipamentos que proporcionem lazer e conforto a suas famlias e que, via de regra, se contratados individualmente, representam gastos considerveis que muitas das vezes ficam inviabilizados. A difuso da idia de condomnios horizontais constitui-se j h algum tempo no fenmeno bastante significativo em grandes centros, como podemos constatar da grande proliferao em cidades como Curitiba, Porto Alegre, Rio de Janeiro, So Paulo, entre outras. Outra premissa que influencia decisivamente ao pblico consumidor quando da escolha por um imvel em condomnio fechado, o aspecto ligado a falta de segurana, cuja ocorrncia universializou-se no Brasil no fazendo mais distino, entre cidades tidas pequenas, mdias ou grandes metrpoles. Cada vez mais cidades com populaes variando entre 20, 30 e 100 mil habitantes passaram a ser alvo do fenmeno da violncia em decorrncia dos verdadeiros abismos sociais comuns na organizao da sociedade brasileira. Paradoxalmente a deciso por morar em condomnios ditos fechados, apresenta como uma soluo individualizada, no contribuindo necessariamente para a eliminao ou diminuio das diferenas sociais, mas, dentro do quadro da realidade vivida, proporcionando apenas a proteo mnima necessria das famlias como forma de auto defesa, uma vez que o estado brasileiro apresenta-se comprovadamente ineficaz na aplicao e desenvolvimento de polticas pblicas que possam assegurar o convvio fraterno entre as diversas classes sociais. O fenmeno da violncia urbana graa sobre maneira em valores nominais as classes menos afortunadas, haja vista que estas, via de regra, so aquelas em que os cidados mais afastados esto de servios elementares de competncia do estado que lhes poderiam assegurar os conhecimentos, treinamentos e ferramentas mnimas para to sonhada ascenso social que em ltima anlise acabaria em reduzir a nmeros e constataes aceitveis as diferenas sociais. O problema que hoje se percebe no mercado imobilirio da cidade de Rio do Sul decorrente da valorizao desmesurada das reas adequadas a instalaes de habitaes por fora da especulao imobiliria que faz-se sentir significativamente em nossa regio. Com a excessiva valorizao de terrenos urbanos em nosso municpio, a realizao do sonho de compra ou construo da casa prpria demonstra-se inviabilizada j no primeiro momento, uma vez que, via de regra, essa realizao inicia-se pela aquisio do terreno. comum a existncia de casos em que o individuo ou a famlia possua condies de acesso a financiamentos habitacionais em funo da renda familiar principalmente para a construo de sua moradia, mas ao mesmo tempo no dispe de recursos em montante suficiente de uma poro de solo, obrigando a estes consumidores a permanecerem em moradias alugadas, num verdadeiro circulo vicioso em que o indivduo no consegue realizar poupana prpria com seus rendimentos. Alm do mais a soluo de condomnios horizontais vai tornar, geralmente, o

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custo do metro quadrado edificado menor, faz-se a diluio de despesas como execuo de terraplanagem, pavimentaes, instalaes de redes de abastecimento de gua, energia e telefone, entre toda a rea, uma vez que se fossem contratados individualmente, seria o mesmo servio, porm, em um menor pedao de cho. Atualmente com o desenvolvimento de novas tcnicas, podem ser implantadas solues que minimizem custos e que apresentem alto grau de qualidade e eficincia, tanto na gerao de energia eltrica como na destinao adequada de esgotos domsticos e mesmo na manuteno de pavimentaes assegurando ao morador o recebimento de servios com a qualidade desejada, coisa que na maioria das vezes o cidado mesmo sendo fortemente taxado pelas instituies pblicas, acaba no recebendo de forma adequada, faz-se a inoperncia e ineficcia e mesmo incompetncia dos prestadores pblicos. Dependendo do padro que se queira para um determinado empreendimento como um condomnio horizontal, seus usurios ressentem muito mais por servios mal prestados ou mesmo inexistentes do que propriamente os custeios para o recebimento destes mesmos servios. O aspecto a destacar dentro da problemtica que se apresenta e cuja soluo ao nosso entender passa pela criao de condomnios fechados, refere-se a espaos adequados, para o desenvolvimento de atividades culturais, esportivas e de lazer, que muito embora existam dentro do municpio, so em pequenos nmeros e a distancia nem sempre convidativa, fazendo com que essas atividades acabem por ser renegadas a patamares inferiores em termos de prioridade do dia-a-dia do cidado. Independentemente do padro a ser estabelecido as modalidades de condomnios fechados, estes tero estruturas mnimas de entretenimento, a custos socializados, e que tero maior apelo junto aos usurios devido a aproximao destes equipamentos com seus freqentadores. importante finalizar destacando que a proposio da difuso de condomnios fechados horizontais, pode aplicar-se as mais variadas camadas scio econmicas de nossa sociedade, sendo entre tanto indispensvel a participao de profissionais, no s habilitados mais gabaritados no desenvolvimento das solues que muitas vezes passam mais pela criatividade do que propriamente pelos valores financeiros destinados a esse tipo de empreendimento, alm do que, independente da classe social atingida, o esprito organizacional deve estar contagiado de forma significativa pela capacidade vivida em grupo e sociedade. O EMPREENDEDORISMO, CONSTRUO E URBANISMO fato que existem muitos negcios que duram pouco tempo nos dias de hoje, mas isso ocorre principalmente pela falta de planejamento e estudos. A pessoa, o empreendedor, que entra no negcio deve ter muito comprometimento com seu negcio, e nunca desanimar quando surgirem obstculos na sua frente, pois fatos inesperados acontecem em qualquer empresa e a qualquer instante. Tudo deve ser bem estudado para no dar nada de errado futuramente, devemos medir todas as possveis causas que possam levar ao insucesso do empreendimento antes de termos definido o seu surgimento. Porm o empreendedor tem que ter em mente que ele deve assumir riscos, pois esses existem, e se algum dia o seu negcio no venha a dar certo, que isso no seja motivo para derrubar seu ego. Segundo CHIAVENATO (2005, p. 03) o empreendedor a pessoa que inicia e/ou opera um negcio para realizar uma idia ou projeto pessoal assumindo riscos e responsabilidades inovando continuamente.

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David McMlelland foi um dos estudiosos a analisar o comportamento do empreendedor, e de acordo com ele, as principais caractersticas que um empreendedor bem sucedido deve possuir ou desenvolver no decorrer de sua vida so as seguintes: - Iniciativa e busca de oportunidades, - Perseverana; - Busca de qualidade e eficincia; - Coragem para assumir riscos, mas calculados; - Fixao de metas objetivas; - Busca de informaes; - Planejamento e monitoramento sistemtico, isto , detalhamento de planos e controles; - Capacidade de persuaso e de estabelecer redes de contatos pessoais; - Independncia, autonomia e autocontrole. Essas caractersticas no devem estar presentes apenas com o empreendedor, pois seria impossvel algum dar continuidade sozinho a um empreendimento de maior porte. necessrio que o empreendedor estimule as pessoas que colaboram com seu negcio, a estarem motivadas em busca de um bem comum, para assim criar um ambiente de harmonia, e fazer com que o seu negcio de certo e cresa no mercado. Alm das caractersticas citadas anteriormente, o empreendedor precisa tambm, gostar de trabalhar duro, ter boa comunicao, conhecer maneiras de organizar o trabalho, se orgulhar do que faz, manter boas relaes interpessoais, ser um autopropulsionador, assumir responsabilidade e desafios e tomar decises. (CHIAVENATO, 2005). Como citado anteriormente, um empreendimento deve ser algo muito bem detalhado antes de decidir em mont-lo, e para sua concepo, alguns passos so primordiais para que o negcio de certo, so eles: anlise do perfil do empreendedor, custos, benefcios, tipo do negcio, modelo do sistema, estratgia, modelo da empresa, avaliao de equilbrio, viabilidade econmica e fluxo de caixa, financiamento e recursos, contingncias e hipteses alternativas. (BERNARDI, 2003). Durante dcada de 70, o Brasil foi marcado por um perodo de elevado crescimento da economia e este desempenho positivo repercutiu-se diretamente ao nvel das atividades da Construo Civil. Contudo, a seguir, surgiu a chamada dcada perdida, em que aps o ciclo expansivo da dcada anterior, entre 1981 e 1992 a construo conheceu um longo perodo de desacelerao, com apenas alguns sinais positivos entre 1985 e 1986, devido a uma euforia econmica proporcionada pelo Plano cinzento. Foi assim necessrio, realizar outra interveno poltica, o Plano Real, e a conseqente estabilidade econmica para que em meados dos anos 90 o PIB voltasse a apresentar ndices de crescimento que manteve regulares at ao final da dcada. Por ser um setor estratgico da economia brasileira, gerador de um nmero muito grande de postos de trabalho, o atual governo federal tem investido fortemente em linhas de crdito e obras pblicas. A construo civil um segmento representativo na economia brasileira, respondendo por cerca de 10% do PIB. Devido ao grande dficit habitacional e de infra-estrutura do pas, tambm um mercado muito promissor, que reage com vigor em pocas de crescimento interno. Nessas ocasies, toda a cadeia produtiva do setor beneficiada e isso se reverte em uma maior qualificao de materiais e processos

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No inicio da presente dcada e at meados de 2006 registrou-se, principalmente no mercado imobilirio, crescimentos de 5%, acima da mdia observada nos setores industrial, agro-pecurio, de servios e do prprio Produto Interno Bruto (PIB), conseqncia de alguma estabilidade econmica, da expanso do crdito imobilirio, da reduo das taxas de juros e do crescimento dos rendimentos e nvel de emprego da populao. O Brasil entrou ento em um clima de confiana contnua e regular. Nesta altura, o Brasil encarou os investimentos como principal motor do crescimento econmico, e para esse alinhamento estratgico o levantamento realizado para o perodo 2007-2010 aponta para o montante de investimento a rondar os R$ 200 bilhes em infra-estruturas nos sectores da energia eltrica, comunicao, portos, caminhos de ferro e saneamento. Este montante representa um crescimento de 10% ao ano, em mdia, frente aos R$123,5 bilhes, investidos entre 2002-2005, e equivale a um aumento de 0,6% do PIB, entre 2005 e 2010. Os termos Construo Civil e Engenharia Civil so originados de uma poca em que s existiam apenas duas classificaes para a Engenharia sendo elas Civil e Militar. Cujo conhecimento, por exemplo, de Engenharia Militar era destinada apenas ao Militares e a Engenharia Civil destinada aos demais cidados. Com o tempo a engenharia civil, que englobava todas as reas, foi se dividindo e hoje conhecemos vrias outras divises, como a eltrica, de produo, mecnica, qumica, de alimentos, e naval. Exemplos como Engenharia Naval do origem a Construo Naval, mas ambas eram agrupadas apenas na grande rea da Civil. Construo civil o termo que engloba a confeco de obras como Casas, Edifcios, Pontes, Barragens, fundaes de mquinas, Estradas e Aeroportos, onde participam Arquitetos e Engenheiros Civis em colaborao com tcnicos de outras disciplinas. No Brasil, a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) regulamenta as normas e o CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) fiscaliza o exerccio da profisso e a responsabilidade civil. Toda obra de construo civil deve ser previamente aprovada pelos orgos municipais competentes, e sua execuo acompanhada por engenheiros ou arquitetos registrados no CREA. A histria das cidades do mundo em geral longa, sendo que as primeiras cidades teriam surgido entre quinze a cinco mil anos atrs, dependendo das diversas definies existentes sobre o que define um antigo assentamento permanente como uma cidade. Sociedades que vivem em cidades so frequentemente chamadas de civilizaes. O ramo da histria e do urbanismo encarregado do estudo das cidades e do processo de urbanizao a histria urbana. As primeiras verdadeiras cidades so por vezes consideradas grandes assentamentos permanentes onde os seus habitantes no so mais simplesmente fazendeiros da rea que cerca o assentamento, mas passaram a trabalhar em ocupaes mais especializadas na cidade, onde o comrcio, o estoque de alimentos e o poder foram centralizados. O incio da Revoluo Industrial, e a ascenso e o crescimento da indstria moderna, no final do sculo XVIII, levou massiva urbanizao e ascenso de novas grandes cidades, primeiramente na Europa, e posteriomente em outras regies, medida em que as novas oportunidades geradas nas cidades fizeram com que grandes nmeros de migrantes provenientes de comunidades rurais instalassem-se em reas urbanas. Segundo Spengler, a cidade , para o homem civilizado, o que a casa para o campons. Assim como a casa tem seus deuses lares, tambm a cidade tem sua divindade protetora, seu santo local. A cidade, como a choupana do campons,

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tambm tem suas razes no solo. A cidade algo mais do que um amontoado de homens individuais e de convenincias sociais, ruas, edifcios, luz eltrica, linhas de bonde e telefones, segundo Velho (1979.p.26):
A cidade um estado de esprito, um corpo de costumes e tradies dos sentimentos e atitudes organizados, inerentes a esses costumes e transmitidos por essa tradio. Em outras palavras, a cidade no meramente um mecanismo fsico e uma construo artificial. Est envolvida nos processos vitais das pessoas que a compem; um produto da natureza humana.

Pode-se tentar definir de diversas formas a cidade. Porm comum a todos represent-la por um estabelecimento compacto, como uma localidade e no casarios mais ou menos dispersos. Nas cidades, as casas esto em geral muito juntas, atualmente, via de regra, com as paredes encostadas. A cidade tida como o principal objeto de estudo do Urbanismo, sendo muito mais do que uma aglomerao de pessoas e construes num determinado espao territorial. o lugar para onde converge o fluxo de capital econmico, social, financeiro, advindo de vrias localidades que estabelecem com ela relaes sociais, polticas e econmicas, e enfim, onde se concentram os bens de reproduo do capital e a fora de trabalho. Isto demonstra a complexidade do que a cidade. Na cidade acontecem intensas relaes sociais de troca, de movimento, de poder e por isso dinmica. Seus espaos so dinmicos e se transformam no decorrer do tempo em virtude de todos estes e outros fatores. Observou-se ento nos ltimos anos um crescimento surpreendentemente das cidades, em tamanho, populao e densidade, o que trouxe para ela a concentrao dos problemas que afligem a humanidade, desafiando a sociedade. A sociedade em que vivemos tornou-se essencialmente urbana a partir do perodo do final do sc. XIX, ps-revoluo industrial, e assim os problemas urbanos comearam a se acentuar, diante do aumento da populao nas cidades decorrente do xodo rural, em busca de oportunidades de trabalho e sem condies dignas de qualidade de vida. A partir da vrias cidades cresceram em tamanho e populao e se transformaram em metrpoles, extrapolando seus limites territoriais formando conturbaes (vrias cidades inter relacionadas num tecido urbano contnuo). Ento surgem propostas na tentativa de buscar solues para estes problemas, com uma pretenso cientfica, e tambm se criam modelos de desenvolvimento urbano para as cidades, muitos deles utpicos a fim de se organizar os espaos da cidade, os seus territrios, suas diversas atividades. Neste contexto que surge o Urbanismo. A palavra urbanismo deriva-se dos estudos do engenheiro catalo Ildefonso Cerd, responsvel pelo projeto de ampliao de Barcelona na dcada de 1850. Apesar de jamais ter usado o termo urbanismo, Cerd cunhou o termo urbe para designar de modo geral os diferentes tipos de assentamento humano e o termo urbanizao designando a ao sobre a urbe. Destes termos muito prximos surgir o nome urbanismo no incio do sculo XX. Urbanismo a disciplina e a atividade relacionadas com o estudo, regulao, controle e planejamento da cidade e da urbanizao. Sua definio porm, sempre varia de acordo com a poca e lugar. No entanto, costuma-se diferenci-lo da simples ao urbanizadora por parte do homem, de forma a que o urbanismo esteja associado idia de que as cidades so objetos a serem estudados, mais do que simplesmente trabalhados. De acordo com Le Corbusier, o urbanista no outra coisa seno um arquiteto. Alm disso, o urbanismo deixa de inserir-se numa viso global da sociedade.

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A resposta aos problemas urbanos colocados pela sociedade, no termina nem nos modelos do urbanismo nem nas realizaes concretas que inspiram. Esses modelos e essas realizaes provocaram uma nova crtica, uma crtica de segundo grau. O movimento comeou ao longo dos anos 1910, mas foi depois da Segunda Guerra Mundial, que ele conheceu um verdadeiro vo, ligado atividade prtica crescente do urbanismo. A histria da urbanstica moderna uma histria de fatos simples: as mudanas produzidas gradualmente pela revoluo industrial nas cidades e nos campos s mais tarde surgem claramente e so percebidas como problemas, quando as quantidades em jogo se tornam suficientemente grandes. A primeira mudana decisiva o aumento da populao, devido diminuio da taxa de mortalidade que, pela primeira vez, se afasta decididamente da taxa de natalidade. Este mecanismo de crescimento d mesmo origem a uma mudana de composio interna (aumenta a porcentagem da populao jovem, pela queda da mortalidade infantil) e interrompe, sobretudo, o secular equilbrio das circunstancias naturais, pelo qual cada gerao tendia a ocupar o lugar das precedentes e a repetir o seu destino. As sucessivas geraes encontram-se numa nova situao e tem de resolver com novos meios um problema desconhecido. A medida que aumenta o nmero dos habitantes, muda a sua distribuio no territrio como efeito das transformaes econmicas. As primeiras transformaes dizem, sobretudo respeito organizao do trabalho, criando as premissas para uma mudana completa na tcnica produtiva, que se reflete a sua volta sobre a organizao acelerado o desenvolvimento e a concentrao do novo sistema econmico. Por este motivo, a mudana da distribuio da populao provocada pelas primeiras transformaes organizativas e acentuada pelas inovaes tcnicas, assume o carter de uma verdadeira crise, alterando bruscamente o equilbrio entre cidade e campo e criando novas tenses que s em longo prazo podero se reequilibrar. Numa perspectiva simplista, o urbanismo corresponde ao de projetar e ordenar as cidades. No entanto, sob um ponto de vista mais amplo, o urbanismo pode ser entendido tanto como um conjunto de prticas ou de idias, quanto como uma forma ideolgica que visa reproduzir as condies gerais do modo de produo capitalista. Portanto, o estudo do urbanismo deve ser uma atividade multidisciplinar e complexa que dialoga principalmente com a arquitetura (em seu sentido mais comum), com a arquitetura da paisagem, com o design e com a poltica. Ele necessita da contribuio de reas do conhecimento como a ecologia, geologia, cincias sociais, geografia e outras cincias. Topografia um servio na busca de dados obtidos atravs de clculos, mtodos e instrumentos que permitem o conhecimento do terreno, dando base para execuo de projetos e obras realizadas por engenheiros ou arquitetos. Sendo fundamental tanto na etapa de projeto quanto na execuo da obra, a topografia tem por principal objetivo representar graficamente, atravs da planta de levantamento topogrfico, todas as caractersticas de uma rea, incluindo o relevo, curvas de nvel, elementos existentes no local, metragem, clculo de rea, pontos cotados, norte magntico, coordenadas geogrficas, acidentes geogrficos, etc. A planta topogrfica deve ser elaborada atravs da utilizao de equipamentos apropriados, e mtodos de medio e representao grfica, considerando-se os parmetros, metodologia e legislao a fim de fornecer um trabalho topogrfico de acordo com as normas tcnicas.

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A rea de topografia tem se tornado cada vez mais complexa decorrente dos avanos tecnolgicos. Como resultado destes avanos, ocorre que no Brasil, tanto em pequenos quanto em grandes centros urbanos, existe uma grande carncia de profissionais desta rea. Com a retomada do crescimento econmico brasileiro a partir do governo Lula, constatou-se que existe uma grande lacuna na rea tecnolgica, o pas ficou mais de vinte anos estacionado, onde diversos cursos tcnicos de diversas reas foram fechados. No entanto para crescer preciso ter pessoal bem treinado e em se tratando de topografia, dela dependem diversas outras atividades, tais como: construo civil, minerao, ferrovias, obras de urbanizao pblica, linhas de transmisso, controle dimensional industrial, pavimentao, arquitetura, paisagismo, etc. Em se tratando de equipamentos topogrficos de ltima gerao, o mais utilizado a Estao Total, pois permite que todos os dados coletados no campo sejam gravados e depois descarregados no computador onde sero processados. Este equipamento permite no somente trazer os dados de campo como tambm gravar os dados que sero utilizados no campo, ou seja, para realizar a locao de uma rea ou implantao de pontos, as coordenadas so gravadas na Estao Total para serem materializadas no campo. Este processo evita inmeros erros e agiliza do servio. O aparelho de G.P.S. (Global Position Sistems) tornou-se indispensvel para a topografia, visto que alm de amarrar a rea na coordenadas oficiais, possibilita o mapeamento de grandes reas com preciso e em curto espao de tempo. Analisando as etapas da construo civil pode-se constatar que esta atividade est envolvida principalmente no desenvolvimento urbano e social. O construtor tem a idia de adquirir uma propriedade para nela construir um empreendimento imobilirio. A primeira coisa que o construtor dever fazer solicitar um servio de levantamento planialtimtrico cadastral do terreno. O levantamento topogrfico no serve somente para se ter a certeza da metragem de uma determinada rea, muito mais do que isso. Com o levantamento planialtimtrico em mos, o construtor ter como avaliar no somente o preo, como tambm se o seu investimento lhe trar retorno financeiro. O levantamento topogrfico proporciona uma real viso do terreno. A verificao da real geometria e altimetria do terreno trazem segurana ao engenheiro ou arquiteto que for realizar um estudo de massa, este bem apurado, dever considerar alm dos dados citados anteriormente, todos os elementos existentes no local, tais como: meio fios, arruamentos internos, alinhamentos de muros e cercas, marcos demarcatrios, rvores, caixas de drenagem, postes, ralos, edificaes existentes, edificaes confrontantes, indicao do sentido do trnsito, existncia de rios ou crregos prximos ao terreno, pontos cotados, curvas de nvel, taludes, rochas, etc. imprescindvel realizar o levantamento topogrfico do terreno antes de investir cegamente num negcio imobilirio. Na fase de execuo da obra, a topografia serve de instrumento tcnico para evitar erros como a demarcao dos limites do terreno, locao de nivelamento dos furos de sondagem, demarcao do esquadro da obra, locao de estacas, locao de pilares, nivelamento do terreno, acompanhamento das prumadas dos pilares, nivelamento dos pisos e lajes, marcaes das reas de lazer e jardim, etc. importante destacar que, para que um empreendimento seja bem sucedido e implantado corretamente desde o incio, necessrio por parte dos empreendedores, que exista grande ateno ao planejamento de todo o processo que ir envolver a constituio do condomnio, at o trmino do projeto e entrega dos lotes aos consumidores.

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O planejamento ligado a todos os outros setores, e o relacionamento que ele tem com o setor de arquitetura muito importante, e segundo afirmaes de Goldman (1986.p.13):
A primeira influncia exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura no que tange escolha de especificaes encontradas pela obra na execuo de determinados materiais como, por exemplo, se os materiais so de boa qualidade ou mais baratos que outros similares, so informaes e atribuies do setor de planejamento tcnico. A perfeita coordenao do projeto arquitetnico com outros projetos (clculo estrutural, instalaes, outros) tambm atribuio do planejamento. A responsabilidade na procura de novos materiais e servios aliados economia nos custos so atribuies que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura.

No mbito do planejamento urbano, destaca-se o planejamento municipal que levado a cabo pelos municpios, na forma de leis oramentrias e, no caso da organizao territorial, atravs dos Planos Diretores Municipais. Todos os municpios brasileiros com mais de 20.000 habitantes devem elaborar, com a participao da sociedade, seus respectivos planos diretores, sob pena de improbidade administrativa do prefeito e auxiliares. Para um condomnio fechado, como para qualquer outro tipo de empreendimento, existem leis que devem ser cumpridas para um melhor bem estar de todos os consumidores que ali iro morar, e no ser diferente para o empreendimento a ser estabelecido nesta cidade. importante destacar que em um condomnio fechado, as regras podem mudar, tendo em vista que, deve ocorrer de sumo acordo entre todos os moradores, atravs de uma lei interna do condomnio chamada de Conveno de Condomnio, que ir ter um condmino para a elaborao deste, junto com os demais contribuintes. Algumas das principais legislaes referente a condomnios fechados, devem ser mencionadas, para que no haja no futuro problemas entre os moradores, por exemplo a Lei n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, RESULTADOS E DISCUSSES Para uma melhor e mais ordenada expanso de uma cidade, as prefeituras municipais, criam cdigos para que essa expanso acontea realmente para fins de tornar o municpio planejado e organizado, principalmente pensando no futuro das cidades, j que estas vem crescendo a cada ano, uma prova disso, so os dados do IBGE que mostram que 92% da populao brasileira urbana, ou seja, 165.500.000 vivem em cidades. E essa expanso urbana no deixa de ser diferente na cidade de Rio do Sul. Como dito anteriormente, esses cdigos so criados para garantir o crescimento ordenado da cidade. Mais conhecido como Plano Diretor, eles tem o objetivo de dar boas condies de moradia populao, um melhor transporte pblico, iluminao pblica, saneamento ambiental, escolas de boa qualidade, acesso ao servio pblico de sade, reas de lazer e cultura, entre outros servios bsicos que um municpio deve oferecer ao cidado que ali ir residir. Os cdigos que o Plano Diretor comporta so referentes diretrizes urbansticas, normas relativas a edificaes, cdigos de parcelamento de solo urbano, cdigo de uso do solo, e cdigo de posturas. Esses cdigos iro estabelecer tudo o que permitido dentro do permetro urbano da cidade, e da o direito ao municpio de impor-se quanto a qualquer tido de irregularidade que esteja sendo feita na cidade, que no esteja de acordo com o cdigo previsto no Plano Diretor.

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O municpio de Rio do Sul dividido em vrias zonas, chamadas de zoneamento. Esta diviso feita com o intuito de deixar a cidade mais organizada e com seu crescimento ordenado, de forma a deixar a cidade harmoniosa aos moradores que ali iro morar. Temos em Rio do Sul os seguintes zoneamentos:
RE- Residencial exclusivo RP1- Residencial predominante 1 RP2- Residencial predominante 2 MD1- Misto diversificado 1 MD2- Misto diversificado 2 MD3- Misto diversificado 3 MC- Misto central IND - Industrial UC Urbanizao Controlada PE Preservao Especial P1 Preservao Permanente 1 P2 Preservao Permanente 2

Essas zonas iro diferenciar quais tipos de atividades sero permitidas a sua execuo em um determinado terreno. importante destacar os tipos de atividades que so permitidas por zoneamento para que na hora da compra do terreno, tenhase conhecimento de todas as atividades permitidas para o terreno a ser adquirido. Consideram-se Usos Permitidos os usos que no apresentarem problemas de convivncia com a vizinhana, uso adequado com alvar de licena sem qualquer restrio. Temos o uso Residencial, que dividido em Residencial unifamiliar ou geminado (RU) e Residencial multifamiliar, edifcios ou Condomnios (RM). O uso de Servios, dividido em Servios Pessoais cabeleireiro,alfaiate,costureira,manicure, sapateiro, encanador,eletricista,jardineiro,massagista e similares (S1), Servios Profissionais consultrios, clnicas, laboratrios, escritrios, construtoras, imobilirias, reparo de eletrodomsticos, representaes comerciais, auto escolas, restaurantes e similares (S2), e Servios Artesanais estofarias, oficinas, marcenarias, latoarias, tornearias, funilarias e similares (S3). J para o uso Comercial, temos seis sub-divises, Comrcio Vicinal bar, sorveteria, confeitaria, quitanda, aougue, minimercado, mercearia, farmcia, banca de jornal e revista, armazm, verdureira, peixaria e similares (C1), Comrcio Noturno boate, danceteria, sales de baile e similares (C2), Comrcio Varejista lojas, floristas, butiques, livraria, vdeo locadoras, lotricas, vidraarias, joalherias, academias, auto peas e Similares (C3), Comrcio Atacadista supermercados, distribuidoras de peas, alimentos, roupas e similares (C4), Comrcio Perigoso produtos txicos e qumicos, explosivos, armazenamento de G.L.P. e similares (C5), e Comrcio Macro Uso: I. shopping center, centros comerciais; II. depsitos de armazenamento;III. prdio garagens; IV. garagens de empresas de nibus V. transportadoras. VI. e similares (C6). No uso Industrial temos: IND A - So fbricas, garagens e oficinas de pequeno porte tidas como caseiras, compatveis com todas as funes urbanas, que no necessitem de edificaes industriais prprias, podendo ser utilizadas edificaes de uso misto. Estas indstrias no devem causar problemas de trnsito ao entorno. Segundo legislao ambiental da FATMA, seu N.D.A. (Nvel de Degradao Ambiental) o "A". IND B So as indstrias tidas como leves, cuja rea construda no exceda o previsto no ndice de aproveitamento na zona que pertena, e devem ser submetidas a mtodos adequados de controle e tratamento a poluio. No causem incmodos s demais atividades urbanas vizinhas e nem perturbem o repouso noturno das populaes. Requerem ainda rea interna para estacionamento e manobra de veculos. Seu N.D.A. (Nvel de Degradao

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Ambiental) o "B". IND C So as indstrias consideradas incmodas, nocivas, perigosas ou cuja rea construda seja superior a 5.000,00 m (cinco mil metros quadrados), que gerem trnsito de entrada e sada de caminhes ou apresentem problemas referente a poluio, com seu N.D.A. (Nvel de Degradao Ambiental) igual a "C". Dever ser submetida a mtodos adequados de controle e tratamento poluio. Temos ainda o uso Institucional, uso destinado a rgo da administrao pblica, bancos, creditcias e similares. Subdividido em mbito local (E1) e geral (E2), o local compreende instituies relacionadas educao e cultura (E1.1) (ensino fundamental, escolas, 1 e 2 grau), instituies relacionadas a sade (E1.2) (ambulatrios, postos de sade), instituies sociais (E1.3) (recreao infantil, postos de correio, polcia, telefone) e de lazer (E1.4) (campo de futebol, de bocha, quadras polivalentes). Relacionado ao mbito geral, temos instituies relacionadas a educao e cultura (E2.1) (associaes culturais, cientficas e tecnolgicas; auditrios; biblioteca; coral; ensino profissionalizante e superior; museu, teatro), sade (E2.2) (centro de sade, hospital e maternidades), social (E2.3) (asilo, associao beneficentes e filantrpicas, casas morturias, centro de reintegrao social, clubes de servios, orfanatos, sindicatos ou organizaes de trabalho,partidos polticos), lazer (E2.4) (autdromos, camping, circos, clubes associativos, recreativos e esportivos, ginsios cobertos, hpicas, jardim botnico, moto clube, parque de diverses e pblico, zoolgico, centro de eventos), administrativos (batalho de polcia militar, central de polcia, corpo de bombeiros (quartel), polcia ambiental e florestal, casas de deteno, penitencirias, e presdios), e Religiosos (E2.5) ( templos, igrejas, e similares). Alm dos usos por zoneamento, importante destacar tambm, a importncia de se fazer uma consulta prvia, no s para saber os usos permitidos, mas tambm saber da existncia de cursos dgua prximo ao terreno, e os afastamentos previstos, pois tornaria invivel, por exemplo, a compra de um pequeno terreno que dentro dele passe um curso dgua, que deve ter afastamentos expressivos em comparao ao tamanho do terreno, invibializando a construo de qualquer edificao, ver o quadro da figura 2. Fazendo uma relao dos zoneamentos e usos, temos os seguintes usos permitidos por zoneamento:
RE- RU, RM C1,S1, S2, E1 RP1- RU, RM, S1, S2, S3.1, S3.2, S3.4, S4 RP2- RU, RM, S1, S2, S3, S4, C1, C2, C3, C5, E1, E2, INA, INB.1, INDB.2 MD1- RU, RM, S1, S2, S3, S4.1, C1, C2, C3, C4, C5, E1, E2, INDA MD2- RU, RM, S1, S2, S3, S4.1, C1, C2, C3, C4, C5, C7, E1, E2, INDA, INDB.1, INDB.2 MD3- RU, RM, S1, S2, S3, S4, C1, C2, C3, C4, C5, C7, E1, E2, INDA, INDB MC- RU, RM, S1, S2, S3.1, S3.2, S3.3, S4.1 IND RU, RM, S1, S2, S3, S4, C1, ,C2, C3, C4, C5, C6, C7, E1, E2, INDA, INDB, INDC UC RU, RM, S1, S2, S4, C1, C2, C3.1, C6, C7, E1, E2, INDA, INDB PE PRESERVAO PERMANENTE P1 PRESERVAO PERMANENTE P2 RU, S1, C1, INDA

Para qualquer curso dgua, o Plano Diretor prev um afastamento mnimo de 5,00 metros para cada lado, referente APP, rea de Preservao Permanente. Rio do sul possui ribeires, estes que tem um maior volume de gua em relaes a crregos pequenos. Para o Ribeiro Albertina, Ribeiro Cobras, Ribeiro Canoas, Ribeiro Taboo, Ribeiro Matador, Ribeiro Itoupava, Ribeiro Quintino, Ribeiro Santana e Ribeiro Tigre, o proprietrio dever respeitar um afastamento lateral para cada lado de 20,00 metros, sendo 15,00 metros de rea de preservao permanente e 5,00 metros de rea non aedificandi.

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Para nascentes dgua, deve ser respeitado um afastamento de 50,00 metros de raio referente rea de preservao permanente. O terreno ao qual ser feito o projeto de construo do condomnio, figura 1, fica localizado no bairro Albertina e contm uma rea de 248.736,01m. Ele est enquadrado dentro do zoneamento MD3, ao qual foram especificados seus usos anteriormente. Em se tratando de ndices urbansticos,o zoneamento permite que sejam construdos no local (desde que a Conveno do Condomnio permita) edificaes de at seis pavimentos, tendo uma taxa de ocupao de 60%, e podendo ser construdo em metros quadrados, at 3 vezes o tamanho to terreno. No que diz respeito ao cdigo de parcelamento de solo por condomnio, para a aprovao deste, o requerente dever apresentar uma consulta de viabilidade, anteprojeto, e o projeto definitivo.

Figura 2 Quadro de ndices Urbanisticos A consulta de viabilidade um documento que a prefeitura entrega ao requerente, indicando as leis previstas para a o terreno em questo. Tem um prazo de 10 dias para ser emitida, e possui validade de seis meses. Para o requerente dar entrada em uma consulta de viabilidade, ele dever apresentar um requerimento de consulta de viabilidade, juntamente com a matrcula atualizada do imvel, que ir ser consultado juntamente com outros dados presentes no espelho do IPTU. O requerente receber uma taxa para ser paga para dar continuidade consulta. Com a consulta deferida, a Prefeitura entra em contato com o requerente para retirar a consulta, pois esta dever ser apresentada na hora da anlise do projeto. Com a consulta deferida, o primeiro passo para dar continuidade ao projeto de um condomnio, fazer o projeto planialtimtrico. O projeto planialtimtrico nada mais que a topografia do terreno que a descrio exata e detalhada do lugar onde ir ser implantado o empreendimento, determinando as dimenses, elementos existentes, variaes altimtricas, acidentes geogrficos, etc. Dever ser feito tambm para ser entregue juntamente aos outros projetos para anlise, o projeto hidrulico que o conjunto de tubulaes, aparelhos,

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conexes, peas especiais e acessrios destinados ao suprimento de gua ou ao afastamento de guas pluviais das edificaes, desde a ligao da rede pblica de gua at o retorno ao coletor pblico de esgotos ou o sistema individual de tratamento. As instalaes hidrulicas do condomnio devero atender pelo menos a dois requisitos bsicos: Hidrulico: Fornecer gua de qualidade apropriada, em quantidade suficiente e sob presso adequada a todos os aparelhos dos lotes. Sanitrio: Impedir o retorno de guas poludas nas canalizaes de alimentao dos aparelhos e a entrada de gases de esgotos, de roedores ou insetos nas edificaes. Outro aspecto importante a ser levado em considerao durante um projeto de instalaes hidrulico-sanitrias sua relao com o projeto arquitetnico. Os projetos hidrulicos so dimensionados de acordo com as necessidades do cliente, e adequados em sua perfeita otimizao. Deve-se haver um perfeito entrosamento com as solues arquitetnicas e estruturais. Um projeto de instalaes hidrulico completo dever conter: Instalaes de gua fria Instalaes de gua quente Instalaes de esgoto sanitrio Instalaes de guas pluviais Instalaes de preveno e combate a incndio Outro requisito bsico para a aprovao de um condomnio a apresentao do projeto eltrico que a previso escrita da instalao, com todos os seus detalhes, localizao dos pontos de utilizao da energia eltrica, comandos, trajeto dos condutores, diviso em circuitos, seo dos condutores, dispositivos de manobra, carga de cada circuito, carga total, etc. Juntamente a esses projetos, eltrico e hidrulico, o requerente dever entregar para anlise, o memorial descritivo, onde se encontram todos os confrontantes de todos os lotes que ir possuir o condomnio, para que depois da aprovao do condomnio, desses lotes sejam feitas matrculas separadas para que possam ser vendidos separadamente. Cada projeto desses pode ser elaborado por profissionais diferentes, porm, dever ser apresentada juntamente aos projetos, a ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica) de cada profissional. Alm desses projetos bsicos, as principais exigncias para se ter um condomnio fechado, que o projeto contenha:
sistema virio local, que dever ter a anuncia da Diviso de Transito; subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas numeraes e dimenses; afastamentos exigidos, devidamente cotados, de faixas non aedificandi, e outros elementos notveis; dimenses lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, pontos de tangncia e ngulos centrais das vias e cotas do projeto; curvas de nvel, atuais e projetadas, com eqidistncia de 1,00 m (um metro); perfis longitudinais e transversais de todas as vias e praas; indicaes de marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ngulos ou curvas das vias projetadas e amarradas referncia de nvel existente ou identificvel; indicao das servides e restries especiais que, eventualmente, gravam os lotes ou edificaes; projeto completo da rede de distribuio de gua sendo:

a) se ligado rede da CASAN, aprovado por esta; b) se com abastecimento prprio, para aprovao pela Prefeitura;

o projeto de rede de energia eltrica, dever ser aprovado pela CELESC; projeto da rede coletora das guas pluviais;

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Outros requisitos que so obrigatrios para a aprovao de um condomnio:

projeto de sistema de drenagem, se for o caso; projeto de pavimentao, com os clculos respectivos e classe dos materiais a serem empregados; indicao de muros de arrimos quando necessrios; proposta para aprovao parcelada do loteamento; Projeto de sinalizao viria. obrigatoriamente a pavimentao de acessos e caladas; porto de fechamento de acesso; caixa para correio; interfone; lixeira na entrada; para mais de dez unidades autnomas dever ser demarcada rea verde correspondente a 10% do total da gleba parcelada; muro no permetro externo do condomnio com altura mnima de 1,80m e mxima de 3,0m.

Com esses projetos em), e a consulta de viabilidade deferida, o requerente pode assim, dar entrada na anlise do projeto. Fica a critrio da Prefeitura, utilizando a lei, dizer se os projetos esto conformes ou no. Se no estiver, o requerente avisado e a Prefeitura encaminha junto resposta da consulta, um documento contendo todos os itens que esto faltando ou que devem ser alterados para ficarem dentro do permitido pela lei. Com o projeto deferido, o requerente poder retirar o alvar do parcelamento do solo. Assim ele dever encaminhar ao registro de imveis que sucessivamente ir encaminhar promotoria pblica, que dever fazer mais algumas anlises no projeto para dar continuidade aprovao. Em seguida, a promotoria pblica, re-encaminha os projetos ao registro de imveis, que ir fazer o registro de todos os lotes que foram desmembrados ao condomnio. O projeto do condomnio foi elaborado de maneira a aproveitar da melhor forma possvel o terreno e sua declividade, conforme a figura 1.

Figura 1 Vistas parciais do terreno. Acervo dos Autores. Contendo 25 lotes, guarita, rea de lazer, passeio e circulao, estes se encontram em cinco quadras diferentes. O fluxo de circulao do condomnio foi definido com fins de no haver cruzamento de veculos, j que as vias de circulao no so de tamanhos representativos, com o objetivo de melhor aproveitamento do solo para deixar os lotes maiores. O nico lugar que possui duas mos, o incio da Rua D, haja vista que a rua de acesso ao condomnio e a guarita possui 18,00 metros quadrados. A rea de

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lazer possui 465,43 metros quadrados. O projeto prev um afastamento de 15,00 metros partindo do eixo da Rodovia SC-302, referente faixa de domnio definida pelo DEINFRA. CONCLUSO Procurou-se respeitar em primeiro lugar as caractersticas morfolgicas e topogrficas do terreno, aliadas aos requisitos legais contidos na legislao municipal vigente. Levando em considerao as variveis acima descritas, o zoneamento de toda a rea procurou estabelecer o aproveitamento mximo de todo o terreno, com a locao de maneira adequada das vias de circulao do parcelamento das fraes ideais das reas de uso comum. Esse conjunto harmnico criou uma relao qualitativa entre espaos de uso coletivo e aqueles de uso privado que proporcionassem conforto e qualidade espacial para os usurios e assegurando a possibilidade de lugares propcios ao convvio coletivo paralelamente a privacidade adequada dentro de um espao que visa o estmulo da experincia de vivncia dentro de uma comunidade com nmero de condminos definido e restrito, desenvolvendo e estimulando as relaes de vizinhana. Alm destas consideraes indispensveis para a concepo de um projeto com as caractersticas de um condomnio fechado horizontal, outro fator preponderante na definio espacial do empreendimento, foi o de assegurar segurana adequada aos moradores permitindo entre outras vantagens a ampliao dos espaos a serem usufrudos pelos moradores, em especial as crianas que mesmo estando dentro de uma rea delimitada por barreiras fsicas, podem desenvolver-se num microcosmo que trs consigo, as caractersticas dos bairros existentes dentro dos aglomerados urbanos tradicionais. Tambm merecedor de destaque a possibilidade da implantao de um pequeno ncleo dotado de atividades comerciais que, em ltima estncia, assegura-se a independncia do aglomerado produzido atravs do projeto da atividade comercial externa. A elaborao de um projeto de condomnio fechado, este ora apresentado, visa desenvolver a capacidade empreendedora com base em valores competitivos no mercado imobilirio tendo paralelamente o mximo de ganhos qualitativos na atividade de habitar do homem. A mquina de morar tem que ser racional, eficiente, economicamente vivel, confortvel e segura. REFERNCIAS BENEVOLO, Leonardo. As origens da urbanstica moderna. Coleo Dimenses n 10. Lisboa: Presena, 1981. CHIAVENATO, Idalberto. EMPREENDEDORISMO: Dando asas ao esprito empreendedor. Guarulhos: Saraiva, 2005. CHOAY, Franoise. O URBANISMO. So Paulo: Perspectiva S.A., 1979. GOLDMAN, Pedrinho. INTRODUO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL. So Paulo: Pini Ltda., 1986. MANUAIS DE LEGISLAO ATLAS: Condomnio e Incorporaes Desapropriaoes Loteamentos. So Paulo: Editora Atlas S.A 1.ed., 1993. MENSURAL, O que topografia? Disponivel em <http://www.mensural.com.br/a4.htm>. Acesso em 17 de dez. de 2008. ROSSI, Aldo. A ARQUITETURA DA CIDADE. Barcelos: Minho, 1977. VELHO, Otvio Guilherme. O FENMENO URBANO. 4. ed. Rio de Janeiro: Zahar Editores, 1979.