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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

 

Registro: 2012.0000216128

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9103467- 61.2008.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes APARECIDA PRESTES, CARLOS ALBERTO MODESTO, GENILSON SANTOS OLIVEIRA, IMACULAD DA PURIFICAÇAO MODESTO, JANETH SEVERINO DE SOUZA, JOAO MALHEIRO DE LIMA, LIGIA MARIA DANIEL TOLEDO, LUCI DE OLIVEIRA MUNIZ, MARCELO ALVARENGA DE AMORIM, MARIA DA PENHA PINTO FERNANDES, REINALDO DA COSTA SEABRA JUNIOR, SELMA MARINHO DE AMORIM, SERGIO DOS SANTOS, SILVIA REGINA LINHARES DOS SANTOS e VALTER TOLEDO JUNIOR sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO.

ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES SIANO (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.

São Paulo, 9 de maio de 2012.

Christine Santini RELATORA Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 5ª Câmara de Direito Privado

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

5ª Câmara de Direito Privado

Apelação Cível nº 9103467-61.2008.8.26.0000 – São Paulo Apelante: Aparecida Prestes e outros

Apelado: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP Juiz Prolator: Anderson Cortez Mendes

TJSP

(Voto nº 11.758)

Apelação Cível.

Ação

- celebrado entre alguns dos coautores e a cooperativa-ré devidamente homologado em juízo Coautores remanescentes Cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Apelo provido para o fim de declarar a inexigibilidade da cobrança e condenar a ré a outorgar a escritura de propriedade aos coautores remanescentes.

Acordo

Cooperativa

declaratória

de

inexigibilidade

de

débito

habitacional

BANCOOP

Dá-se provimento ao recurso.

1. Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito movida por Aparecida Prestes e outros em face de Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP, alegando, em síntese, que adquiriram apartamentos comercializados pela ré, conforme termo de adesão apresentado com a petição inicial, integrantes do “Conjunto dos Bancários Parque do Mandaqui”, tendo sido concluída a

Apelação nº 9103467-61.2008.8.26.0000 - Voto nº 11.758

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obra em 2003 e entregues as chaves aos adquirentes, que passaram a ocupar o imóvel. Ocorre que, em março de 2006, ou seja, mais de três anos depois, foi enviada correspondência, informando a existência de déficit no empreendimento no valor aproximado de três milhões de reais, o que deveria ser rateados entre os cooperados em montante que varia entre R$ 9.988,33 a R$ 18.389,60 conforme a unidade adquirida, condicionando-se a entrega do termo de quitação e outorga das escrituras ao pagamento dos valores. Afirmam que o alegado déficit não foi comprovado e não foi realizada assembleia para aprovação do rateio, tendo surgido o déficit apenas após três anos de conclusão da obra. Salientam que a ré não levou a efeito o registro da incorporação imobiliária com relação às torres “B”, “C” e “D”, à exceção da torre “A”, que foi devidamente incorporada. Assim, postulam a declaração de inexigibilidade da cobrança e a condenação da ré à outorga da propriedade dos bens aos autores.

A ação foi julgada improcedente. Os autores foram condenados ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em R$ 420,00 em desfavor de cada um dos autores, isoladamente, com atualização monetária a contar da data da sentença, com base na Tabela para Atualização de Débitos Judiciais do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (fls. 1.845/1.854).

Inconformados, apelam os autores, postulando, em síntese, a total procedência da ação, com a declaração de inexigibilidade da cobrança do valor residual apurado por meio de “apuração ou rateio

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final”, bem como a entrega do termo de quitação e consequente outorga da escritura definitiva. Afirmam os autores que a ré não apresentou os balanços de 2005 e 2006 que embasariam a cobrança a título de “rateio final”. Alegam que a ré não trouxe aos autos provas de que os autores não quitaram suas obrigações e não há nos autos documentos capazes de justificar a cobrança do valor impugnado. Sustentam que não há como suscitar um “déficit” depois de vários anos da conclusão do empreendimento. Salientam que a “apuração final ou rateio final” ocorreu depois da emissão de Termo de Quitação e Outorga de Escritura Pública para um grupo de cooperados do empreendimento. Afirmam que receberam cartas atestando a conclusão dos pagamentos nos anos de 2004 e 2005, contudo, o déficit surgiu em março de 2006, momento em que foi enviada correspondência aos cooperados. Afirmam que caso, após vários anos da conclusão da obra, tivesse sido apurado algum “déficit” no empreendimento, seria necessária a apuração da insuficiência de recursos, apresentação de balanço e aprovação do balanço através de Assembleia Geral Ordinária com parecer do Conselho Fiscal. Afirmam que o ônus da prova para demonstrar o suposto déficit era da apelada. Sustentam irregularidades da cooperativa. Alegam, ainda, que a relação existente entre as partes é típica relação de consumo (fls. 1.857/1.876).

Processado regularmente, houve a juntada das contra- razões de fls. 1.898/1.928.

A fls. 1.939/1.947, a Cooperativa sustenta a existência

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de fatos novos, uma vez que foi realizada em 19.02.2009 Assembleia Geral Ordinária da BANCOOP, na qual foram aprovadas as contas e relatórios da diretoria e balanço geral relativos aos exercício de 2005, 2006, 2007 e 2008, bem como a destinação dos resultados dos exercícios de 2005, 2006, 2007 e 2008, ou seja, a contabilidade da cooperativa passou pelo crivo de auditoria externa independente e foi aprovada pelo órgão máximo da entidade. Ainda, a cooperativa afirma que foram realizadas perícias em outros processos relativos ao déficit no empreendimento Parque Mandaqui, as quais concluíram pela regularidade contábil do empreendimento e existência de déficit a ser repassado aos adquirentes das unidades imobiliárias. Sustenta, por fim, que foi celebrado acordo entre o Ministério Público do Estado de São Paulo e a BANCOOP, nos autos do processo nº 2007.245877-1, em trâmite perante a 37ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, tendo sido reconhecida a regularidade da Bancoop como Cooperativa Habitacional, com a finalidade de propiciar a seus associados e cooperados a aquisição e construção, a preço de custo e pelo sistema cooperativo, de imóvel destinado à moradia familiar.

A fls. 2.435/2.439, foi reconhecida a carência superveniente do interesse de recorrer em relação aos coautores Aparecida Prestes, Ligia Maria Daniel Toledo e Valter Toledo Junior, em razão do acordo celebrado entre tais coautores e a cooperativa ré. Com relação aos coautores Carlos Alberto Modesto, Imaculada da Purificação Modesto, João Malheiro de Lima, Reinaldo da Costa Seabra Junior, Sergio dos Santos, Silvia Regina Linhares dos Santos, Maria da

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Penha Pinto Fernandes, Janeth Severino de Souza, Genilson Santos Oliveira, Luci de Oliveira Muniz, Marcelo Alvarenga de Amorim e Selma Marinho de Amorim, foi dado prosseguimento ao processo.

É o relatório.

2. Por primeiro, é imperioso ressaltar ser aplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor. Embora se invoque o regime da Lei n° 5.764/71, é certo que a incidência dessa norma não poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construída sob o regime de incorporação.

Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de

Justiça:

“Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência Provimento.” (Apelação Cível nº 636.529-4/1-00, 4ª Câmara de

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Direito

01.10.2009, v.u.)

Privado

-

Rel.

Des.

Ênio

Zuliani,

j.

INEXISTÊNCIA

DE DÉBITO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS APLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NECESSIDADE - COOPERATIVA QUE NÃO EXPEDE TERMO DE QUITAÇÃO, MUITO EMBORA TENHAM OS AUTORES PAGO INTEGRALMENTE O PREÇO AJUSTADO, NADA MAIS DEVENDO COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL SEM QUALQUER LASTRO EM DOCUMENTAÇÃO IDÔNEA AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA PARA DELIBERAÇÃO SOBRE O TEMA, COMO EXIGIDO NO PRÓPRIO CONTRATO DE ADESÃO À COOPERATIVA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA REALIZADA APÓS 3 ANOS DA DATA EM QUE DEVERIAM TER SIDO ENTREGUES AS CARTAS DE QUITAÇÃO QUE NÃO SERVEM DE SUPEDÂNEO À COBRANÇA PRETENDIDA PELA RÉ - QUE SE DEU CERCA DE TRÊS ANOS DEPOIS DA OUTORGA DE ESCRITURA DÉBITO INEXIGÍVEL E OBRIGATORIEDADE, POR CONSEGUINTE, DA EXPEDIÇÃO DAS CARTAS DE QUITAÇÃO IMPOSIÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE

“EMENTA:

DECLARATÓRIA

DE

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E

DESMEMBRAMENTO INADMISSIBIUDADE SENTENÇA MANTIDA, APENAS, QUANTO A ESSE ÚLTIMO ASPECTO DA LIDE - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO, EM PARTE.” (Apelação Cível nº 488.413-4/0-00, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009, v.u.)

REGISTRO

DE

INCORPORAÇÃO

O Termo de Adesão, na sua cláusula 16ª, é expresso ao dispor que (fls. 287):

Cláusula 16ª APURAÇÃO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo.”

Ainda, o Estatuto da Cooperativa Habitacional dos

Bancários de São Paulo

BANCOOP, nos artigos 22 e 39, dispõem que:

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Artigo 22

A transferência de direitos e obrigações,

eliminação ou exclusão de associado não acarreta a

revogação dos compromissos assumidos com a Cooperativa, até a data do efetivo desligamento.”

“Artigo 39 A Assembleia Geral Ordinária realizar- se-á anualmente dentro dos 3 (três) meses seguintes ao término do exercício social, competindo-lhe:

deliberar sobre as Contas, Relatórios da Diretoria, Balanço Geral e parecer do Conselho Fiscal;

destinação das sobras apuradas ou rateio das

perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura de despesas da sociedade;

deliberar sobre quaisquer assuntos de interesse

da Cooperativa, constantes do edital de convocação

da Assembleia, salvo os da competência exclusiva da Assembleia Geral Extraordinaria;

Eleger, na forma do presente estatuto, a

Diretoria, o Conselho Fiscal e seus suplentes.”

I

II

III

IV

Tais dispositivos, diga-se, são claros ao dispor que é possível o rateio de despesas, desde que concluída a obra e autorizado em Assembléia Geral.

No caso, os autores pagaram integralmente o preço de

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aquisição das respectivas unidades, fato este incontroverso. Contudo, anos depois foram notificados para pagamento de elevado resíduo.

Embora haja previsão contratual para a cobrança, não é possível à Cooperativa impor ao aderente valor calculado unilateralmente, em desrespeito às próprias regras impostas no estatuto da Cooperativa e no contrato firmado.

No caso, não houve demonstração de que o rateio tenha sido aprovado por Assembleia Geral, conforme estabelecido na cláusula 16ª, sem o que estaria a Cooperativa efetuando a cobrança de valores de forma irregular, sem prestar contas aos adquirentes.

Neste Egrégio Tribunal de Justiça, a questão se pacificou, como se verifica de trecho do V. Acórdão de relatoria do Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Loureiro (Apelação Cível nº 0158529-07.2006.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, j.

24.03.11):

“Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não

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sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. ) Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, onstato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de

(

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adesão preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados

em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP

a agir como verdadeira empreendedora imobiliária,

com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestação. Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos

adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo.

O que não se concebe é que centenas de adquirentes

tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano

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de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que não pode a cooperativa ré escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter quitação da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16ª, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-

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gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstração objetiva da composição do crédito. Basta ver que somente em março de 2007, quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa ré se dignou fazer assembléia específica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porém, que somente a partir de tal assembléia é que se adotou providência que seria exigível desde o lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente específica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo,

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que monta, somado, a milhões de reais. Na realidade, o que parece ocorrer é que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de administração ruinosa, pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.”

No mesmo sentido:

"Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas - Inadmissibilidade -

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Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária". (Apelação Cível n° 604.764.4/4-00, 9ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator João Carlos Garcia, DJ 10.02.2009).

"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda - Declaratória de inexigibilidade de débito - Omissão na realização das assembleias pertinentes e obrigatórias - Cobrança de saldo residual sem respaldo legal - Cálculo produzido

unilateralmente sem a necessária prestação de contas documentada - Consumidor em desvantagem excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura

definitiva

(Apelação Cível n° 582.881.4/0-00, 8ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator Joaquim Garcia, DJ

05.11.2008).

Recurso improvido".

Portanto, em que pese a existência de previsão de cobrança de resíduo relacionado ao custo final da obra, mostra-se impossível aferir a exigibilidade do valor cobrado do cooperado sem a efetiva demonstração dos gastos. Não se sabe sequer se o resultado

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resulta de aumento de custo, má gestão dos dirigentes da cooperativa ou outra origem.

Note-se que os alegados fatos novos não acarretam a improcedência da ação, uma vez que a aprovação das contas pela Assembleia Geral Ordinária da Bancoop em 2009, ou seja, seis anos após a conclusão do empreendimento não implica na regularidade da cobrança dos valores, não havendo indicação dos custos por obra, o que não permite concluir que houve aprovação dos resultados negativos correspondentes à cobrança efetuada aos autores.

Note-se, por fim, que o alegado fato novo consistente na celebração de acordo entre o Ministério Público do Estado de São Paulo e a Bancoop expressamente ressaltou que “a celebração do presente acordo não impede que os cooperados exerçam todos os direitos que lhe são assegurados pelo ordenamento jurídico (especialmente pela Lei Federal nº 5.764/71) e pelo Estatuto da BANCOOP, ou que ajuízem ações individuais ou coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus interesses.”. Logo, tal acordo não se mostra capaz de influenciar o julgamento da presente ação, que objetiva a proteção de direito individual consistente na declaração de inexigibilidade da cobrança e condenação da ré à outorga da propriedade dos bens aos autores.

Assim, o recurso merece ser provido, para o fim de declarar a inexigibilidade da cobrança e condenar a ré à outorga de

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escritura aos coautores remanescentes (Carlos Alberto Modesto,

Imaculada da Purificação Modesto, João Malheiro de Lima, Reinaldo da

Costa Seabra Junior, Sergio dos Santos, Silvia Regina Linhares dos

Santos, Maria da Penha Pinto Fernandes, Janeth Severino de Souza,

Genilson Santos Oliveira, Luci de Oliveira Muniz, Marcelo Alvarenga

de Amorim e Selma Marinho de Amorim). Pela sucumbência, deve a ré

arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários

advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do

disposto no artigo 20, §4º, do Código de Processo Civil.

3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento

ao recurso, para os fins acima declinados.

Christine Santini Relatora

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