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Dal 1942 la costituzione definiva l ambito dell URBANISTICA come concernente l ASSETTO e INCREMENTO EDILIZIO dei centri abitati. Il successivo sviluppo della legislazione ha portato al mutamento della concezione del termine, fino a comprendere l INTERO TERITORIO senza limitazioni e indipendentemente dal grado di urbanizzazione. Il termine MATERIA acquista anche una grande importanza in quanto con il nuovo art. 117 la gerarchia tra Stato e Regioni si invertita. Qualsiasi materia la cui COMPETENZA non sia esplicitamente dello Stato, di competenza della regione. Siccome la competenza della MATERIA URBANISTICA non di espressa competenza statale, si rischierebbe di affidare COMPLETAMENTE ALLE REGIONI la facolt di operare indipendentemente in un settore molto vasto come diventato quello della materia urbanistica. Ad esempio nel campo del GOVERNO DEL TERRITORIO la materia di ESPROPRIAZIONE per pubblica utilit non menzionata nell art.117 e sarebbe quindi di competenza esclusiva delle Regioni, fatto che non ammissibile data la sua importanza. L espropriazione dovrebbe essere considerata una materia SERVENTE ovvero appartenente ad altre materie in base allo scopo dell espropriazione (base militare difesa e forze armate).

Il DIRITTO URBANISTICO gode di certe caratteristiche e particolarit: a) MUTEVOLE: i problemi posti dagli insediamenti e dal loro SVILUPPO sono cambiati e con loro il modo di AFFRONTARLI. Inoltre le esigenze del momento non possono precludere l attuarsi delle esigenze delle generazioni future, il che si aggiunge ai caratteri di mutevolezza della materia. b) DICRIMINATORIO: per natura vi una INCOMPATIBILITA con i principi di uguaglianza e imparzialit della pubblica amministrazione. LIMITANO ad esempio l esercizio della FACOLTA di costruire, CONDIZIONANO il VALORE dei suoli. c) DIFFERENZIATO: l urbanistica deve adattarsi alle ESIGENZE GEOGRAFICHE, SOCIALI ed ECONOMICHE di ogni luogo del paese, pur mantenendo delle procedure UNICHE, ma sufficientemente articolate. d) COMPLESSO: ai fattori precedenti va aggiunto il fatto che spesso l urbanistica va a sovrapporsi ad ambiti le cui competenze appartengono ad altri rami del diritto come TUTELA DEI BENI culturali, PAESAGGIO, AMBIENTE ecc

E impossibile ricostruire il quadro del diritto urbanistico vista la sua evoluzione complessa. Ne risulta un quadro FRAMMENTARIO e senza strategia di fondo, fortemente in contrasto con il suo teorico obbiettivo RIDURRE e SCHEMATIZZARE la complessa materia, sviluppandosi in modo organico.

L urbanistica trae le sue ORIGINI direttamente dalla fine della fase nomade del genere umano e con la nascita dei primi insediamenti urbani. Per millenni fino al XVIII secolo lo sviluppo delle citt non stato dettato dal DIRITTO, ma piuttosto da regole non scritte e tradizioni che disciplinavano l utilizzo dello spazio fisico. Con la RIVOLUZIONE INDUSTRIALE e tutto ci che ne deriv (problemi IGIENICI, sociali ecc..), l urbanistica si evoluta adottando norme e affiancandosi a varie necessit pratiche (automobili, ferrovie ecc..)

L urbanistica moderna vede contrapporsi due interpretazioni opposte. La prima discendente dagli utopisti dell ultimo secolo (Owen, Fourier) che vede nell urbanistica una materia che coniuga ESPANSIONE SPAZIALE e TEORIA SOCIALE, che vede gli standard urbanistici come un mezzo per creare una societ pi giusta. La seconda pone al diritto urbanistico i CONFINI dettati direttamente dall OGGETTO delle varie leggi che ne regolano la materia. Diritto urbanistico l insieme delle leggi che ne regolano i vari aspetti, altri ancora lo riducono alle leggi che regolano l UTILIZZO del territorio o addirittura la propriet immobiliare. Entrambe hanno un nucleo di verit e una evidente esagerazione.

CORSO DI DIRITTO URBANISTICO


La disciplina di DIRITTO URBANISTICO si occupa quindi di disciplinare l INSEDIAMENTO dell uomo sul territorio nella sua totalit. Con il passare del tempo, al diritto urbanistico si sviluppata la disciplina del DIRITTO AMBIENTALE e le INTERRELAZIONI tra le due materie ha portato a concorrenza nell amministrazione dei vari aspetti della gestione del territorio a livello interpretativo e pratico. I problemi li rileviamo gi in epoca fascista, con la legge 29 del 1939 introduceva il piano territoriale paesistico al fine di tutelare le bellezze naturali, mentre nel 1942 la legge 1150j0 introduceva il PIANO REGOLATORE GENERALE che avrebbe disciplinato specificatamente ogni aspetto del territorio comunale (e quindi anche le bellezze paesistiche). Si giunti quindi all esigenza di passare ad una amministrazione INTEGRATA del territorio, ovvero di unire aspetti ambientali e pi prettamente urbanistici, in grado di fornire SOLUZIONE CERTA ai numerosi problemi che sorgono in questa materia. L INTERDISCIPLINARIETA del diritto urbanistico si desume anche dal fatto che inevitabilmente esso condiziona anche la crescita economica della citt, influenzando il valore delle aree e la VIVIBILITA dell insediamento complessivo. Il carattere PUBBLICO E NON MERAMENTE TECNICISTICO dell urbanistica si evince anche esaminando un problema esemplare: quello dei quartieri-ghetto. E capitato spesso nelle grandi citt che venissero progettati interi quartieri solo al fine di fornire una abitazione, senza preoccuparsi di collocare quest ultima in un punto che desse accesso ai servizi pi comuni, cos come ad aree verdi, servizi pubblici ecc.. portando cos allo sviluppo di malavita, malasanit e disagio. L urbanistica quindi la gestione dello sviluppo del centro abitato attuato attraverso una visione unitaria dei bisogni della vita della comunit, ovvero della necessit sia di abitazioni e strutture, ma anche di una consapevole distribuzione e fruibilit di tutti i servizi. Nell urbanistica devono trovare quindi APPLICAZIONE gli art. 2 e 3 della COSTITUZIONE in quanto la gestione del territorio (che come abbiamo visto influenza la crescita economica e la qualit della vita del singolo e della comunit) deve avvenire in RISPETTO della persona umana e deve dare piene possibilit di ESPRESSIONE della personalit dell uomo. Come ultimo aspetto va sottolineato che il diritto urbanistico nasce come necessit dello sviluppo del DIRITTO AMMINISTRATIVO, dando poi in molti casi adito a discussioni sull autonomia del primo rispetto al secondo.

2 FONDAMENTO COSTITUZIONALE DEL DIRITTO URBANISTICO

Agli albori dello Stato Italiano, il governo del TERRITORIO (i cui legami con il diritto di propriet immobiliare, edilizia e sviluppo economico erano gi chiari) era collegato quasi esclusivamente a ESPROPRIAZIONE o all APPROVAZIONE di piani regolatori solo per legge, come se non fosse possibile LIMITARE IL DIRITTO DI PROPRIETA se non per strutture o aree che sarebbero divenute pubbliche. La legge 25 del 1865 ad esempio stabiliva la POSSIBILITA di adottare un P.R. solo per i centri abitato superiori a 10.000 abitanti, come se fosse solo ADIBITO A CONSENTIRE L ESPROPRIAZIONE per miglioramenti viari, igienici ecc.. Il modificarsi di questa visone ristretta ha raggiunto il suo compimento con la LEGGE FONDAMENTALE o LEGGE URBANISTICA (L.1150 1942) che afferma definitivamente il principio di zonizzazione e esplicita il diritto di espropriazione solo come UNO DEI POSSIBILI mezzi per attuare la previsione urbanistica. Il DIRITTO DI PROPRIETA non quindi pi assoluto e illimitato, ma pu essere VINCOLATO per il perseguimento dell interesse della comunit. Con l entrata in vigore della COSTITUZIONE il diritto urbanistico cos strutturato ha trovato immediato fondamento nell art.42 che la propriet privata pu essere limitata dalla legge per fini sociali. Gli art. 2-3 della CARTA COSTITUZIONALE costituiscono ulteriori rafforzamenti delle finalit del diritto urbanistico in quanto il GDT assume il fine di consentirne un uso (del territorio) che permetta anche condizioni di vita adeguate (art.42 fini sociali).

3 DIRITTO URBANISTICO E TEORIA DELLE FONTI

Il Governo pu anche riassumere e riorganizzare un' insieme di norme in un TESTO UNICO al fine di riassumerlo e renderlo pi organico, sempre previa autorizzazione di una Legge Delega. Nel caso che il testo apporti delle modifiche alla legislazione esistente, assume la forma di FONTE DI PRODUZIONE, se invece si limita a riunire delle leggi gi esistenti in un unico testo, avr forma di FONTE DI COGNIZIONE ovvero con il solo scopo di divulgare il contenuto delle leggi (come la Gazzetta Ufficiale). In Italia le fonti sono strutturate gerarchicamente. FONTI PRIMARIE La Costituzione ha carattere RIGIDO ovvero non pu essere modificata se non secondo un apposito procedimento legislativo "costituzionale". La legge ordinaria non ha alcun potere sulla costituzione e non pu andare in contrasto con essa.

La LEGGE DI REVISIONE COSTITUZIONALE una particolare legge che pu modificare il TESTO della costituzione, Le LEGGI COSTITUZIONALI sono invece leggi che hanno per valore costituzionale e non sono modificabili con le leggi ordinarie: servono ad esempio per attribuire ulteriori organi o enti il potere di iniziativa legislativa o per assegnare nuove materie alla potest legislativa delle Regioni. I procedimenti per emettere questo tipo di leggi sono ben pi complessi e difficili di quelli per una legge ordinaria. La legge deve essere approvata da ogni camera 2 volte, TRA LE QUALI DEVONO PASSARE 3 MESI, nella seconda bisogna raggiungere la MAGGIORANZA ASSOLUTA e pu essere richiesto un referendum sospensivo. Le leggi sono tutti gli "atti normativi posti in essere dal parlamento secondo lo specifico procedimento legislativo". La legge del parlamento chiamata anche LEGGE FORMALE si divide in: - LEGGI COSTITUZIONALI - LEGGI DI REVISIONE COSTITUZIONALE - LEGGI ORDINARIE La Legge ordinaria subordinata alla Costituzione e agli altri 2 tipi di legge formale, ma anche la pi importante perch quella attraverso la quale il Parlamento esercita normalmente il suo potere normativo. Il REFERENDUM SOSPENSIVO una modalit che permette a 500 000 elettori o 5 consigli regionali o 1/5 di una camera di sospendere la pubblicazione di una modifica alla costituzione.

Alle fonti del diritto nazionali si sovrappongono quelle del diritto comunitario. Le norme prodotte da organi internazionali non trovano applicazione nello Stato italiano a meno che non vengano appositamente richiamate, nemmeno quelle stabilite da trattati internazionali stipulato dallo Stato stesso se non previa una specifica legge ordinaria. Questo per non vale per il REGOLAMENTO COMUNITARIO che invece trova applicazione nello stato italiano senza bisogno di leggi che lo richiamino. Si tratta quindi di REGOLAMENTI che non sono subordinati alla legge italiana, anzi essi prevalgono su di essa. Tutto questo legittimo perch nell' art. 117 del 2001 si stabilisce che la potest legislativa dello Stato e delle regioni si applica nel rispetto della costituzione e degli obblighi derivanti dall' ORDINAMENTO COMUNITARIO e dagli obblighi internazionali. Il regolamento deliberato dal CONSIGLIO insieme al PARLAMENTO EUROPEO o dalla COMMISSIONE ESECUTIVA ed pubblicato sulla gazzetta ufficiale delle comunit europee e anche sulla gazz uff. della rep. Italiana.

Ci sono poi le DIRETTIVE ovvero norme che riguardano o materie del regolamento o anche altre materie. Non sono direttamente applicabili negli stati, ma hanno forza VINCOLANTE e prescrivono degli obbiettivi che gli stati membri dovranno raggiungere in un tot. di tempo attraverso norme statali o qualsivoglia mezzo. La LEGGE COMUNITARIA viene emanata dal parlamento italiano ogni anno per provvedere direttamente alle direttive (anche pi di una) e non incorrere in ritardi.

Le regioni a statuto speciale si differenziano appunto per avere uno statuto personale disposto da una legge costituzionale. Le regioni hanno potere legislativo su tutto ci che non riserva dello stato. In primo luogo esse possono disciplinare la propria organizzazione e forma di governo che esse esprimono in atti denominati STATUTI. Gli statuti determinano la forma di governo, l organizzazione, i principi fondamentali e il funzionamento di una regione, sempre in accordo con la costituzione e gli atti comunitari. Lo statuto approvato e modificato dal Consiglio Regionale con legge approvata a maggioranza assoluta. Le LEGGI REGIONALI sono leggi a tutti gli effetti e possono essere eliminate solo dalla Corte Costituzionale. sempre nell art. 117 che vengono espresse le discipline di legge che non possono essere coperte dalle regioni come ad esempio i reati, le fattispecie criminali, gli organi e i poteri giudiziari; l impossibilit di disciplinare questi argomenti differenzia le regioni da Stati facenti parte di uno Stato federale. Le regioni possono anche, nel rispetto della costituzione, stipulare accordi con regioni al di fuori dell Italia e partecipare alle decisioni riguardanti la formazione di atti comunitari. Le leggi regionali vengono approvate dal Consiglio Regionale e promulgata dal pres. della Giunta Regionale. Non sono soggette quindi ad un esame di tipo bicamerale e basta una singola approvazione. Anche le leggi regionali possono essere abrogate per Referendum. Le Provincie e le citt sono dotate anche loro di regolamenti subordinati a quelli superiori, ma con rilevanti poteri normativi. Ad esempio il Regolamento Comunale emanato dal Consiglio Comunale e deve essere affisso per 15 all albo pretorio e serve ad esempio a determinare le circoscrizioni, regolamenti di polizia locale o dei servizi comunali.

FONTI SECONDARIE

I REGOLAMENTI sono in generale atti normativi SUBORDINATI alla legge. Si dividono in ATTI STATALI come regolamenti del Governo e dei Ministri e NON STATALI come quelli Regionali, comunali e degli enti pubblici. La Forma invece pressoch uguale agli altri atti amministrativi emanati perci sono chiamati atti "sostanzialmente legislativi ma formalmente amministrativi. Chiaramente alcune materie non possono essere disciplinate da regolamenti, ma solo da leggi, ed la legge a conferire il potere di redigere dei regolamenti. Viene chiamata RISERVA DI LEGGE il principio per cui alcune materie sono disciplinabili solo con atti legislativi e non da fonti subordinate. La RISERVA ASSOLUTA vieta che venga lasciato un qualunque ruolo ai regolamenti in una certa disciplina. La RISERVA RELATIVA stabilisce invece che sia la legge a fissare i contorni generali e sia poi un regolamento a fissare i limiti e i particolari. I regolamenti non possono mai essere retroattivi. I regolamenti governativi sono divisi in 4 GRUPPI:

- ESECUZIONI DELLE LEGGI E DEI DECRETI LEGISLATIVI/REGOLAMENTI COMUNITARI - INTEGRAZIONE LEGGI/DECRETI RECANTI NORME DI PRINCIPIO - MATERIE NON DISCIPLINATE DALLA LEGGE - REGOLAMENTO DI ORGANIZZAZIONE delle amministrazioni pubbliche I regolamenti MINISTERIALI sono quelli redatti dai singoli Ministri che possono operare solo quando "leggi particolari" lo prevedono.

PIANIFICAZIONE URBANISTICA

Il PIANO URBANISTICO la formulazione di un COMPLESSO DI REGOLE da seguire per l utilizzazione del territorio al fine di consentire un uso di quest ultimo corretto e rispondente all interesse della comunit. La PIANIFICAZIONE urbanistica un ATTIVITA DISCREZIONALE PROCEDIMENTALIZZATA ovvero libera per quanto riguarda i mezzi, tempi e modi, ma vincolata nel fine. All interno di uno stesso comune quindi diversi amministratori possono adottare SOLUZIONI DIVERSE con effetti importanti sugli interessi privati. Ad esempio la classificazione di un lotto come area adibita a coltivazione o ad area edificabile ne determina una notevole variazione di prezzo al momento della vendita. Il fatto che sia procedimentalizzata sta ad indicare che il legislatore ha ideato la pianificazione come una attivit da svolgere in PIU ATTI CONCATENATI collegati tra loro da un NESSO DI CAUSALITA e sfocianti in un ATTO FINALE (il piano stesso). Alcuni piani contengono DIRETTIVE per altri soggetti aventi competenza pianificatoria e operano quindi in maniera INDIRETTA. La COMPARSA DEL PIANO URBANISTICO in Italia si deve alla L.1150 1942, la legge fondamentale o legge urbanistica. Caratteristica dei piani quella di essere ORGANIZZATI GERERCHICAMENTE ovvero nel caso in cui un piano o l attivit di pianificazione si trovino in subordinazione ad altri piani o ad altre attivit pianificatorie, il primo costretto a rispettare le prescrizioni assegnategli. Esistono pi tipi di pianificazioni: PER DIRETTIVE: delle direttive regolano l attivit di altri soggetti aventi facolt pianificatorie. OPERATIVA: che definisce la disciplina urbanistica da applicarsi in un dato Comune, nella formazione degli strumenti pianificatori o nell EDILIZIA; ATTUATIVA: che definisce, secondo le regole imposte dai piani sovraordinati, le regole concrete e specifiche per una DETERMINATA AREA del comune.

La pianificazione pu anche avere una VALIDITA LIMITATA NEL TEMPO ( programma pluriennale di attuazione), caratteristica che non disciplina nel tempo l attivit urbanistica generale, ma determina una scadenza di un particolare strumento pianificatorio.

IL PIANO TERRITORIALE DI CORDINAMENTO / PROVINCIALE

Bisogna distinguere piani TERRITORIALI da piani REGOLATORI. I primi vengono emanati da autorit DIVERSE DAL COMUNE e servono ad assicurarsi che nella stesura dei piani regolatori siano rispettate DIRETTIVE di pi ampia portata territoriale. I secondi invece sono LIMITATI al territorio COMUNALE e incidono direttamente nella SFERA GIURIDICA dei cittadini. Le differenze tra le varie tipologie di piani non quindi solo spazio-temporale, ma anche in base agli effetti e al rapporto tra essi. Il PTC o Piano Territoriale di Coordinamento appartiene ai piani TERRITORIALI e ha lo scopo di regolare l attivit urbanistica in determinate regioni del territorio nazionale. Questo tipo di Piano era FACOLTATIVO a discrezione della GIUNTA REGIONALE che aveva anche a definire l estensione del territorio interessato dal piano. Serve quindi in casi particolari in cui sia necessario dare direttive comuni a pi aree della stessa regione, anche se il carattere delle direttive emanate non prettamente coercitivo, ma ha lo scopo di fornire delle linee guida ai comuni in modo che essi si sviluppino armonicamente con quelli limitrofi. Il PTC ha come indirizzo le Pubbliche Amministrazioni e NON I PRIVATI e non pu quindi avere efficacia n conformativa n limitativa della propriet. Si perci istituito il PIANO TERRITORIALE DI COORDINAZIONE PROVINCIALE ovvero una versione OBBLIGATORIA e DELIMITATA (alla provincia) del PTC. Questo viene emanato dalla PROVINCIA e va sottoposto alla regione per la verifica della compatibilit con il PRG. Il PTCP quindi subordinato alle direttive della regione. Esistono degli ASPETTI PRINCIPALI indicati dal PTCP: a) Le DIVERSE DESTINAZIONI del territorio in base alla prevalente vocazione delle sue parte; b) La LOCALIZZAZIONE delle maggiori strutture e delle principali vie di comunicazione; c) Le linee di intervento per la SISTEMAZIONE IDRICA, idrogeologica e idraulico-forestale e in generale la regimazione delle acque; d) Le arre in cui sia opportuno istituire PARCHI o RISERVE naturali. Il PTCP non ha praticamente avuto attuazione nella storia Italiana, principalmente per il principio di MUNICIPALITA che guida la politica amministrativa dei vari comuni che tendono a mantenere la maggior sovranit possibile sul loro territorio.

IL PIANO REGOLATORE GENERALE

Art.7/ L.1150/ 1942 stabilisce che il piano regolatore generale deve interessare la totalit del territorio comunale. E uno strumento che in virt della sua natura si caratterizza per globalit e organicit. Il comma II dello stesso articolo sancisce il contenuto del PRG anche se l elenco ivi contenuto non assolutamente

esaustivo, anzi ne definisce i contenuti minimi. I limiti alle competenze del PRG sono per ben definiti: ogni aspetto regolato dal PRG deve essere finalizzato al CORRETTO USO DEL TERRITORIO. 1) Rete di comunicazioni stradali, ferroviarie e navigabili 2) Divisione del terr. Comunale in zone, definizione delle zone di espansione, definizione dei vincoli e caratteri di ogni zona 3) Definizione di aree pubbliche 4) Aree da riservare ad edifici pubblici e impianti di uso pubblico 5) I vincoli da osservare nelle aree paesistiche, storiche e ambientali 6) Le norme per l attuazione del piano Il PRG costituisce in sintesi l insieme dei precetti necessari alla legittima e lecita esplicazione dell attivit di sfruttamento del territorio. La differenza col PTCP che questo fornisce le caratteristiche generali per l assetto del territorio, mentre il PRG disciplina direttamente l attivit urbanistico edilizia. Se il PTCP fornisce delle direttive che possono essere derogate per giusta causa o entro certi limiti, il PRG pone dei LIMITI e dei VINCOLI dai quali non si pu assolutamente prescindere. Il PRG quindi uno strumento pianificatorio operativo e immediatamente PRECETTIVO.

LOCALIZZAZIONI E ZONIZZAZIONI

La LOCALIZZAZIONE l allocazione sul territorio comunale delle opere pubbliche. Questa scelta sia vincola l ENTE REALIZZATORE dell opera nel momento della concreta attuazione della previsione pianificatoria, sia vincola l area individuata come sede per l opera pubblica a tale destinazione con effetto immediato. Non specificato quali opere prevista la localizzazione, si procede per via interpretativa, procedimento per il quale necessario chiarire il concetto di opera pubblica. L opera pubblica soggetta a localizzazione non ha principalmente funzione urbanistica, ma strumentale ad altro interesse pubblico (ad esempio la Sede di Provincia) mentre l opera di URBANIZZAZIONE ha una finalit strumentale rispetto al perseguimento dell interesse pubblico urbanistico ovvero a dotare la citt di tutte le strutture (anche accessorie) che permettono la piena fruibilit e vivibilit della citt stessa. Oggetto di LOCALIZZAZIONE sono quindi generalmente: Reti di comunicazione (vedi sopra) Aree destinate ad uso pubblico Aree riservate a edifici pubblici

Le opere soggette ad URBANIZZAZIONE sono invece quelle opere necessarie a conferire all insediamento le caratteristiche proprie di una citt. SI dividono in opere di urbanizzazione:

a) PRIMARIE: strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognature, rete idrica, reti elettriche e gasdotti, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato. b) SECONDARIE: asili nido, scuole materne, mercati di quartiere, chiese, delegazioni comunali, impianti sportivi di quartiere, centri sociali, aree verdi di quartiere, attrezzature culturali, discariche, impianti di smaltimenti dei rifiuti e aree da bonificare. La diversa vocazione delle varie aree comunali porta al processo di ZONIZZAZIONE, che consiste nell allocazione territoriali delle varie destinazioni urbanistiche. Il PRG attraverso la localizzazione e l urbanizzazione vuole evitare che nello sviluppo della citt si credi un disordine e una disorganizzazione nella distribuzione delle aree di diversa vocazione. Si creano cos DIVERSE ZONE ognuna delle quali ha una diversa vocazione (industriale, agricola ecc..). Ogni zona sar costituita dalla SOMMATORIA di tutte le aree di uguale vocazione distribuite nella citt. La zona si caratterizza quindi per l UGUALE DESTINAZIONE di tutte le aree che la compongono. Possono essere create delle SUB - ZONE che presentino delle particolari caratteristiche o che siano destinate ad un particolare fine, PURCHE non si discostino dalla destinazione caratteristica della zona (ed esempio una zona a maggior densit edilizia per gli agricoltori in una zona agricola: zona agricola/sub-zona residenziale). Il D.M. 1444 del 1968 all art 2 determina le varie SPECIE di zone omogenee: A) Agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, comprese le zone circostanti che possono essere considerate parti integranti di tali zone. Di norma queste zone coincidono con il centro storico, ma possono rientrare anche zone di particolare interesse non limitrofe al centro. Per l inclusione nella zona A non necessario che siano presenti beni vincolati al Testo unico in materia di BENI CULTURALI , basta che il legislatore ritenga una determinata area di particolare pregio ambientale o culturale. B) ZONA DI COMPLETAMENTO Le parti di territorio completamente o parzialmente EDIFICATE diverse dalle zone A. E caratterizzata dal gi avvenuto sfruttamento edilizio. Vengono considerate zone parzialmente edificate quelle zone in cui gli edifici coprono pi del 12,5%. C) ZONA RESIDENZIALE DI ESPANSIONE comprende le parti di territorio destinate a nuovi insediamenti o in cui la superficie edificata non superi i valori delle zone B. In queste zone non p escluso che possano venire edificati anche negozi o simili, purch il criterio residenziale rimanga quello prevalente. Questa regola vale in generale per tutte le zone. D) ZONA INDUSTRIALE DI ESPANSIONE comprende le aree destinate alla costruzione di impianti industriali o simili. Per industriali si intende quelle attivit che attraverso la manipolazione della materia producendo beni con caratteristiche diverse da quella della materia iniziale, sono comprese anche attivit di produzione secondaria e terziaria. Per quanto riguarda la produzione terziaria si intendono i grandi centri commerciali. E) ZONE AGRIOLE ovvero le parti di terr destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui il frazionamento della propriet non comporti l inclusione nella zona C. Possono rientrare nella categoria E anche quelle zone che non sono al momento sfruttate e pur essendo di sicuro futuro residenziale o industriale, al momento non possono rientrare in nessun altra categoria. Possono essere costruite strutture per la trasformazione delle zone agricole senza minare la natura della zona. F) ZONE destinate a IMPIANTI DI INTERESSE GENERALE non da confondere con quelle soggette a LOCALIZZAZIONE in quanto non si tratta necessariamente di opere pubbliche, ma basta che le

strutture abbiano un utilit per la comunit (ex. impianti sportivi privati, ma aperti a tutti o complessi bancari). L elenco delle zone omogenee si ampliato con la L.5 1978 che include le ZONE DI RECUPERO del patrimonio edilizio ovvero quelle zone in cui il degrado costringa l amministrazione a pianificare delle operazioni di recupero degli edifici. In queste zone sono previste due SUBZONE quella per cui non necessario attuare un piano di recupero e quella per cui l area preventivamente soggetta al suddetto piano.

ZONE DI RISPETTO DEL PRG

Le ZONE DI RISPETTO sono delle particolari zone sulle quali non possono essere costruite nuove strutture (e quindi LIMITANO IL DIRITTO DI PROPRIETA), ma possono essere conteggiate nell area teoricamente edificabile. Se ad esempio possiedo 500 mq di terreno di cui la met sono zona di rispetto non potr costruire su questi 250 mq ma potr costruire sui restanti strutture idonee ad aree di 500 mq. Le zone di rispetto sono costituite da leggi speciali e i Piani Regolatori DEVONO ADEGUARSI ad esse. Esistono vari tipi di zone di rispetto: 1) CIMITERIALI: i cimiteri devono essere collocati a non meno di 200 mt dal centro abitato e non possono esservi costruite strutture nel raggio di 200 mt, escluse particolari deroghe. 2) STRADALI: fuori dai centri abitati 60 mt per autostrade, 30 per le extraurbane, 20 per le strade locali e 10 per quelle vicinali. Fuori dai centri abitati ma all interno di zone previste come edificabilila ZDR prevista per autostrade, extr. Principali e secondarie e il limite 30, 20 e 10 mt. All interno di centri abitati 30 per autostrade, 20 per urbane di scorrimento se vigente uno strumento urbanistico, 30, 20 e 10 per le strade urbane di quartiere in caso contrario. 3) FERROVIARIO: divieto di costruire, ricostruire o ampliare edifici a meno di 30 mt. 4) AEROPORTUALE: 300 mt dall aeroporto e nei pressi sono previste altezze massime per gli edifici.

STANDARDS E PARAMETRI URBANISTICI

Per diverse zone sono previsti dei LIMITI inderogabili di densit edilizia, altezza, distanza tra i fabbricati e i rapporti tra gli spazi. (D.M. 1444/1968) Questi limiti hanno lo scopo di garantire uno sviluppo ordinato ed equilibrato delle varie zone. Sono limiti ad OPERATIVITA DIFFERITA ovvero non influenzano direttamente i cittadini, ma solo i Comuni al momento della stesura del PRG. Questi limiti vanno tenuti in considerazione anche qualora si apportino delle modifiche al PRG vigente o si adottino nuovi strumenti urbanistici.

A) B) C) D) E) F)

S S S S S S

In tutte le zone sia residenziali che produttive sono indicati le aree minime da adibire a strutture per attivit collettive e al verde pubblico. E specificata anche l area minima da adibire a parcheggi: essi devono essere almeno 1 mq / 10 mc di costruzione. Da ricordare la distinzione tra parcheggi pubblici e privati: i primi costituiscono dotazione della citt nel suo complesso (urbanizzazione primaria) i secondi sono struttura obbligatoria per ogni singola costruzione. Ai parametri esaminati fin ora si affiancano gli STANDARDS o parametri ad operativit immediata, direttamente applicabili sui cittadini al momento della richiesta del permesso di costruire. La L. n.28 / 1977 stabilisce che Fuori dei centri abitati l edificazione a scopo residenziale non pu superare il limite di 0,3 mc /mq edificabile Nei centri abitati sono permessi solo interventi di manutenzione e recupero degli edifici esistenti Le superfici degli edifici produttivi non possono superare 1/10 dell area di propriet

Nei comuni senza PRG gli standard sono leggermente pi restrittivi (0,03 il resto quasi uguale). Al comma II dell art. 9 del TU sull edilizia, si contempla la fattispecie di edificazione possibile in assenza del PRG. Senza di esso NON SI PUO COSTRUIRE, ci si deve limitare a opere di ristrutturazione. Ci stato considerato ILLEGITTIMO da parte della Corte Costituzionale in quanto una scelta del comune (quella di adottare o meno il PRG) finisce con il limitare direttamente il diritto di propriet dei privati. La legge urbanistica non definisce il concetto di CENTRO ABITATO. Oggi si pu fare riferimento alla legge delega per la riforma del codice della strada del 1990 che lo definisce come insieme di edifici, delimitato lungo la via di accesso dagli appositi segnali di inizio e fine. Per insieme di edifici si intende un raggruppamento continuo ancorch intervallato da piazze, giardini o simili costituito da non meno di 25 fabbricati e da aree ad uso pubblico con accessi veicolari e pedonali sulla strada. Di diversa natura invece il CENTRO STORICO che comprende: a) Strutture urbane in cui la maggioranza degli isolati contiene edifici anteriori al 1860 b) Strutture urbane racchiuse da antiche mura c) Le strutture posteriori al 1860 che comunque costituiscano documenti di un costume edilizio altamente specifico

IL PROBLEMA DEI VINCOLI URBANISTICI

Abbiamo visto come il PRG determini la possibilit, la modalit e i termini della sfruttabilit edilizia sull intero territorio comunale, ad eccezion fatta delle cosiddette ZONE BIANCHE ovvero quelle aree che il legislatore abbia omesso di regolamentare (soggette alla disciplina dell art. 9 del Testo Unico dell Edilizia). Il PRG influenza quindi lo IUS AEDIFICANDI ovvero il diritto di costruire, una delle facolt pi significative (soprattutto per il valore economico) del DIRITTO DI PROPRIETA. La disciplina urbanistica quindi interviene direttamente sul diritto di propriet e lo conforma a dei VINCOLI. Ci permesso dalla costituzione che all art.42 dichiara che la propriet privata riconosciuta e garantita dallo stato che ne determina i modi di acquisto, godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. Il VINCOLO propriamente un impedimento di fonte primaria o secondaria che nell esercizio di un diritto, impedisce il godimento di alcune facolt del diritto stesso (diritto di propriet facolt ius aedificandi). A questo vincolo non si giunge per attraverso limitazioni, ma attraverso una CONFORMAZIONE del diritto di propriet edilizia. Limitare significherebbe identificare qualcosa nell esercizio di un diritto che non pu essere attuato, conformare invece significa che al momento stesso della formazione di tale diritto esso prende forma in base alla norma a cui si deve conformare. I vincoli preordinati all ESPROPRIAZIONE dell area su cui gravano e quelli che sanciscono la totale immodificabilit di un area vengono detti VINCOLI URBANISTICI. Sono vincoli urbanistici: Quelli gravanti su beni determinati Quelli a tempo indeterminato Quelli preordinati all espropriazione (ex. localizzazioni di opere pubbliche) Quelli assimilabili all espropriazione ovvero quelli che impediscono il godimento di un bene (anche solo limitandolo fino all estremo ESPROPRIAZIONE SOSTANZIALE) e quelli che incidono profondamente sul suo valore di scambio Quelli che comportano l INEDIFICABILITA ASSOLUTA.

I VINCOLI STRUMENTALI sono quelli che predispongono l esproprio in un area in previsione della futura costruzione di strutture pubbliche. Sin dall identificazione dell area il proprietario NON pu costruirvi. I VINCOLI SOSTANZIALI sono quelli che non prevedono l esproprio e quindi nemmeno un indennizzo. Paralizzano per una determinata area in ragione del PRG che ne prevede l inedificabilit assoluta per motivi di standards urbanistici / verde privato o altri fini pubblici. I VINCOLI PROCEDURALI sono invece quei vincoli che subordinano l esercizio dell attivit edilizia alla previa adozione di uno strumento esecutivo di iniziativa pubblica. I VINCOLI MORFOLOGICI sono quelli posti per tutelare il profilo storico, paesistico e ambientale: possono essere posti in essere dal Comune per ragioni di tutela, da ENTI ESTERNI (ex. Ente parco piano del parco)

I vincoli imposti dal PIANO REGOLATORE sono effettivamente dei vincoli urbanistici in quanto sia incidono a TEMPO INDETERMINATO su beni determinati, sia prevedono l espropriazione forzata del bene per realizzare l opera pubblica e in molti casi non permettono al proprietario nemmeno di UTILIZZARE L AREA. Tutte le altre determinazioni che seppur limitando l attivit edilizia, non godono dei caratteri suddetti, sono da considerarsi espressione del potere di pianificazione (zonizzazione). Distinguiamo quindi due casi: PRESCRIZIONI URBANISTICHE GENERALI che influenzano TUTTI I BENI compresi in una data zona la cui attuazione consiste in un semplice esercizio del potere pianificatorio. PRESCRIZIONI URBANISTICHE SPECIALI relative a SINGOLI BENI che nel caso in cui prevedano espropriazione o impossibilit di edificazione, consistono in vincoli urbanistici compressivi del diritto di propriet.

Nel primo caso un ipotetico proprietario possiede un bene con una certa destinazione pi o meno importante (in base al PRG) su cui per pu esercitare il diritto di propriet. Nel secondo caso invece il diritto di propriet viene soppresso o comunque la disciplina del bene ha eliminato qualsiasi reale utilit dell esercizio del suddetto diritto. Il vincolo a VERDE PRIVATO ad esempio non compreso tra i vincoli urbanistici, ma semplice esercizio del piano regolatore in quanto, seppur prevedendo l inedificabilit, non prelude all espropriazione e non impedisce il godimento del bene da parte del proprietario. La Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali quei provvedimenti che prevedano, senza previsione di indennizzo, una limitazione temporanea o definitiva del diritto di propriet, atto che costituirebbe effettiva espropriazione. Il VINCOLO PAESISTICO costituisce un caso particolare. Non incostituzionale imporre l inedificabilit di un area in seguito all imposizione di un vincolo paesistico in quanto tale vincolo non comprime il diritto di propriet sull area, ma vuole GARANTIRE QUALITA CONNATURATE all area in questione e non ha carattere espropriativo essendo finalizzato a tutelare le caratteristiche di un bene, non create da una disposizione normativa. Si distingue quindi tra vincoli CONNATURATI e ARTIFICIALI. I primi vogliono tutelare delle qualit intrinseche di un bene e pertanto non comportano una compressione del diritto di propriet, i secondi invece, per quanto tendano a perseguire un fine pubblico, non salvaguardando qualit intrinseche di un bene, incidono sul diritto di propriet e incorrono nel problema di possibile incostituzionalit (deve pertanto operare delle limitazioni non definitive o comunque profonde al di la dei limiti connaturali-). Il vincolo paesistico rientra quindi nella prima categoria. Ci si posti il problema della reiterabilit e delle condizioni di reiterabilit dei vincoli decaduti. I vincoli sono reiterabili nel caso in cui le ragion di pubblico interesse che determinano il vincolo stesso PERSISTANO e nel caso in cui la scelta del vincolo sia insostituibile per MANCANZA DI ALTERNATIVE. I vincoli preposti all espropriazione e alla inedificabilit assoluta DECADONO e vengono invalidati nel caso in cui non vengano attuati direttamente o non siano stati approvati i piani particolareggiati di attuazione entro 5 anni dall approvazione del PRG.

Non possono comunque essere reiterati, come deciso dalla Corte Costituzionale, in mancanza di un indennizzo o a tempo indeterminato.

LA PEREQUAZIONE URBANISTICA

Abbiamo gi accennato a come le scelte pianificatorie incidano non solo sui meccanismi edificatori strettamente intesi, bens anche sugli aspetti economici legati allo sfruttamento delle aree da esso regolamentate. Da ci ne deriva che spesso la zonizzazione del territorio porta a delimitare zone destinate a pubblici servizi, segnando definitivamente il destino di suddette aree sottraendole a futuri sviluppi edificatori. Si cercato perci di trovare un modo di, mantenendo invariata la legislazione urbanistica, ovviare a questo problema seppur solamente in parte. Il risultato a cui si giunti la PEREQUAZIONE URBANISTICA. Essa volta a contenere o addirittura annullare gli effetti negativi che si producono in occasione del diverso trattamento in termini di possibilit edificative di terreni che pure oggettivamente sarebbero ugualmente idonei all edificazione. La perequazione non influisce in alcun modo sulla dimensione delle scelte del PRG ad esempio modificando l estensione di una determinata zona, ma si limita piuttosto a effettuare una sorta di compensazione economica in favore di quelle propriet che pur morfologicamente atte all edificazione, sono state rese economicamente sterili dal piano regolatore. L edificabilit di un area riconosciuta dal PRG soggetta alla condizione sospensiva dell effettiva attribuzione di edificabilit da parte del PIANO ATTUATIVO che stabilir quali parti ritenute edificabili dal PRG lo siano effettivamente e quali invece saranno dedicate ad ospitare opere pubbliche. Queste ultime saranno pertanto espropriate, ma l indennizzo che ne conseguir sar comunque proporzionale alla caratteristica di area edificabile, come ritenuto inizialmente dal PRG: si cerca cos di ridurre attraverso una adeguata compensazione economica le situazioni sopra presentate. L operazione di perequazione teoricamente divisibile in due fasi: la prima in cui si identificano quali aree godono di una edificabilit concreta, la seconda in cui si stima la natura e la consistenza economica tramite l utilizzo dell INDICE DI FABBRICABILITA. Per facilitare questa operazione si ritenuto opportuno riorganizzare la struttura del PRG. Si pensato quindi che sarebbe possibile una divisione del PRG in due sotto piani. Il primo con finalit STRUTTURALI concernente i criteri operativi di massima e gli obbiettivi strategici, sarebbe decisamente pi RIGIDO. Il secondo con finalit OPERATIVE disciplinante in concreto l attuazione pratica delle scelte pianificatorie, sarebbe pi flessibile, proprio per facilitare la perequazione.

Un altro metodo per semplificare e adattare i meccanismi di pianificazione alla necessit di perequazione quello dei COMPARTI PIANIFICATORI. Questi consistono in una modalit di esecuzione del piano che vuole omogeneizzare le posizioni di tutti i proprietari terrieri dello stesso comparto, in modo da ripartire equamente gli utili e gli oneri derivanti dalle trasformazioni programmate. Sono stati sviluppati altri metodi di perequazione a livello teorico, come le convenzioni urbanistiche, le societ di trasformazione urbana, ma alla luce del sole l obbiettivo di una reale, equa e sicura perequazione in ogni situazione prevista dal PRG ancora molto lontana. Si presentano infatti molti problemi: chi deve determinare l entit dei compensi economici per i pi limitati nel diritto di costruire? Chi deve essere a elargire tale somma? Una soluzione potrebbe essere (N.d.A.) quantificare l indennit di espropriazione non considerando l effettivo valore della propriet espropriata, ma del valore medio delle aree edificabili circostanti, a seconda delle aree residenziali o produttive, previste dal PRG.

PROCEDIMENTO DI FORMAZIONE / VARIANTI / MISURE DI SALVAGUARDIA

Il procedimento di formazione del PRG si pu suddividere in pi sottofasi: 1) IMPULSO: procedura avviata d ufficio (dal COMUNE) che stabilisce l ADOZIONE di un nuovo piano regolatore, ne definisce il PROGETTISTA e stabilisce le DIRETTIVE di massima che guideranno la sua stesura (non direttive specifiche che sono contenuto proprio del PRG stesso). 2) ISTRUTTORIA: reperimento di tutte le INFORMAZIONI necessarie per la formazione del progetto. Le informazioni saranno di tipo GEOMORFOLOGICO e SOCIO-ECONOMICO per identificare sia le aree oggettivamente edificabili e il loro carattere (espansione/residenziale/produttivo). 3) PREDECISIONALE: il progetto redatto viene consegnato all AMMINISTRAZIONE COMUNALE che richiede obbligatoriamente i pareri delle circoscrizioni, dell azienda sanitaria locale, nonch degli enti preposti a zone sottoposte a vincolo idrogeologico o sismico. A questa fase pu accompagnarsi una fase pi informale di discussione anche con i cittadini per discussioni e dibattiti anche se non ha effettivo rilievo giuridico. Termina cos la fase PREPARATORIA alla quale segue quella COSTITUTIVA nella quale il piano viene deliberato, pubblicato e affisso per 30 gg presso la segreteria comunale. Durante questo periodo possono essere presentate delle OSSERVAZIONI da parte di QUALUNQUE CITTADINO. La presentazione di un osservazione NON COSTITUISCE obbligo per il Comune di prenderla in esame, ma va sottolineato che nel caso in cui anche solo una venga presa in considerazione, dovranno essere esaminate TUTTE (principio di uguaglianza). Possono essere presentate anche delle osservazioni TARDIVE che per non devono per forza essere esaminate se lo sono quelle tempestive. Vale per anche per quelle tardive il principio di uguaglianza.

Il CONSIGLIO COMUNALE si pronuncer poi a favore o contro le osservazioni. Non pu per autorizzare modifiche al PRG, competenza della GIUNTA REGIONALE, se invece il Comune volesse assecondare direttamente queste osservazioni dovrebbe emanare un nuovo PRG. Le MISURE DI SALVAGUARDIA si dividono in due tipologie (secondo il T.U.): GENERALI: sono provvedimenti di competenza comunale, previo parere della Commissione Edilizia (necessaria solo se richiesta secondo il regolamento edilizio) DISCREZIONALI: di competenza del Presidente della Giunta Regionale, riguardano le opere GIA INIZIATE. In questo caso su richiesta del sindaco la realizzazione dell opera pu essere sospesa, nel caso comprometta il PRG.

Queste misure hanno quindi lo scopo di bloccare l attuazione di opere che siano state rilevate in contrasto o che incidano negativamente sulla realizzazione del PRG adottato. Il potere di queste limitazioni non per illimitato secondo lart. 12 del T.U.: possono infatti intervenire al massimo entro 3 ANNI dall adozione dello strumento urbanistico. La conformit al PRG presupposto anche per la presentazione della DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA. Quando il PRG viene presentato alla Regione comincia un percorso costituito da pi fasi: 1) IMPULSO: il Comune presenta al Presidente della Giunta tutti i documenti necessari. 2) ISTRUTTORIA: si esamina il PRG e vengono effettuate le eventuali indagini per tutti gli aspetti per i quali sar ritenuto necessario un accertamento. 3) PREDECISIONALE: si predispongono le proposte di modifiche al PRG. Il Comune sar chiamato a presentare le controdeduzioni entro 90 giorni. Quali MODIFICHE pu apportare la Regione? Le elenca l art.10 della L. Urbanistica (L.17 1942): a) Quelle che non portano sostanziali modifiche al PRG o che non contravvengano i suoi caratteri generali. b) Quelle conseguenti all accoglimento di osservazioni presentate al piano ed accettate dal Comune c) Quelle ritenute indispensabili per rispettare il PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO, per la tutela di ambiente e dei centri storici, degli STANDARDS urbanistici. Queste ultime sono definite OBBLIGATORIE perch sono tassative e non suscettibili a interpretazione analogica, ma solo estensiva. Le altre sono definite FACOLTATIVE nel senso di discrezionali. Con le modifiche si conclude la sottofase predecisionale e con essa la fase PREPARATORIA. Ad essa segue la fase COSTITUTIVA che sfocia nell approvazione del piano regolatore. La regione pu eventualmente rilasciare una APPROVAZIONE CON STRALCIO ovvero approvare il PRG seppur escludendo alcune aree per le quali ritenga necessario effettuare ulteriori accertamenti. In alternativa pu emanare una APPROVAZIONE CON RACCOMANDAZIONE che invita il Comune a effettuare una o pi modifiche al PRG, considerando per che la raccomandazione NON E VINCOLANTE.

Come ultimo tipo di approvazione, troviamo quella CONDIZIONATA che consiste in una approvazione del piano in generale, approvazione SUBORDINATA per a delle modifiche che il Comune dovr effettuare per ottenere suddetta approvazione. La Regione pu quindi partecipare MOLTO ATTIVAMENTE alla stesura e al procedimento che porta all attuazione di un PRG, sia non fornendone l approvazione, sia apportando modifiche. Ci giustificato dal fatto che seppur il comune necessiti di amministrare il proprio territorio in maniera indipendente, bisogna che esso si possa affiancare ad una pianificazione urbanistica di carattere generale ed naturale che sia la Regione, portatrice di una visione d insieme, a garantire questa uniformit. Il PIANO REGOLATORE ha una valenza a tempo indeterminato (secondo l art. 11 L.1150), ma questo non preclude al Comune la possibilit di emettere un nuovo PRG o di apportarvi delle modifiche. La differenza tra apportare MODIFICHE ad un piano gi esistente e emanarne uno nuovo sostanziale. Nel primo caso bisogna innanzi tutto che il Comune presenti delle giustificate motivazioni per apportare delle modifiche. Queste modifiche devono essere inoltre non superiori ad una certa portata nel senso che non possono stravolgere il PRG, ma devono rimanere fedeli ai suoi caratteri originali. Inoltre il PRG, esclusi gli aspetti modificati, rimane esattamente lo stesso. Le modifiche possono essere PARZIALI nel caso interessino solo un area ristretta del territorio comunale (eccetto le varianti relative alla viabilit che non sono mai parziali), GENERALI se interessano tutto il territorio. Esse si differenziano da un nuovo piano regolatore in quanto lasciano intatte le caratteristiche generali e l impostazione primaria del PRG vigente. Un nuovo piano regolatore invece non mantiene alcun nesso con quello precedente e ha, nei suoi confronti, carattere abrogativo. Pu quindi caratterizzarsi in maniera radicalmente diversa.