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III.

Contratos en particular Contratos preparatorios Concepto: Aquel contrato en el cual las partes estipulan que en el futuro celebrarn un contrato definitivo, que por ahora no quieren o pueden otorgar. Tienen este carcter: Contrato de opcin Contrato de promesa Y se discute: Corretaje o mediacin: Le encargo a corredora de propiedades que venda mi casa: El contrato querido es la compraventa, pero mientras tanto otorgo el de curadura. Clusula compromisoria: Aquella por la cual se estipula por las partes que cualquier conflicto que surja entre ellas ser resuelto por un rbitro. Si surge el conflicto ser necesario otorgar un compromiso, para la constitucin del arbitraje. Pacto de retroventa: Pacto regulado en el contrato de compraventa, en el cual el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa que ha vendido a un precio determinado.

Contrato de opcin Concepto: Oferta unilateral de contrato que formula una parte, de manera temporal, irrevocable y concreta, y que el destinatario de la oferta contractual se limita a declarar admisible, reservndose el derecho de aceptarla o rechazarla en un tiempo determinado. Ejemplo: Inmobiliaria le dice al terico aceptante, que le da la opcin de que en el plazo de 3 meses compre el departamento. El aceptante la declara admisible normalmente a cambio del pago de una suma de dinero. De ah nacen derechos y obligaciones. Dnde est lo contractual? En declarar admisible la opcin que se ofrece y se reserva el derecho de aceptar definitivamente en un plazo que se determine. Formulas: Puede o no haber contraprestacin econmica para esto, y a veces se puede ceder. Sin contraprestacin econmica, es decir, el optante no tiene que pagar nada por tener este derecho. Naturaleza jurdica: Fueyo: Contrato bilateral porque genera obligaciones para ambas pastes. - Oferente respetar la opcin - Aceptante debe pronunciarse dentro del plazo y en la forma sealada. No puede hacer una contra oferta. + El oferente ya no puede retractarse, porque habra incumplimiento de contrato. Pumpin: Promesa unilateral de contrato, en que una sola parte promete a otra que celebrar el futuro contrato. 10 de abril El contrato de promesa

Concepto: Contrato preparatorio por el cual las partes estipulan que en un futuro otorgarn un contrato, que es el verdaderamente querido, y que por ahora no quieren o pueden otorgar. Hay dos contratos involucrados: La promesa de contrato y el contrato prometido (que se otorgar en el futuro) La promesa tienen un carcter meramente instrumental, porque el contrato que quieren es el prometido o definitivo. Las partes actualmente acuerdan que en el futuro acordarn un segundo contrato. Importancia prctica: Muchas veces las partes no quieren o pueden otorgar el contrato deseado. Pueden desear un contrato de compraventa, pero no pueden otorgarlo por problemas: a) Falta dinero b) Embargo del bien (objeto ilcito hasta que se alce el embargo) c) Es necesario enajenar otro bien d) Asegurar un negocio e) No existe recepcin municipal definitiva (Una inmobiliaria para enajenar un inmueble es necesario que se cuente con la recepcin municipal definitiva). Comprar en verde. f) No se han cumplido las inscripciones del 688 CC (Los herederos para disponer de los bienes hereditarios tiene que inscribir y tramitar la posesin efectiva, e inscribir la de los herederos). Caractersticas Es un contrato, a pesar de estar regulado en el artculo 1554 CC respecto a las obligaciones. Por regla general es bilateral, oneroso y conmutativo. Contrato principal Contrato solemne (debe constar por escrito). Contrato preparatorio, es instrumental a otro contrato querido. Contrato de aplicacin general, es decir, que mediante la promesa puede prometerse todo tipo de contratos. Pero en la prctica lo que normalmente se otorga es de promesa de compraventa. Requisitos (*) A) Artculo 1554 CC: B) La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; a menos que concurran las circunstancias siguientes Pareciera que la validez de la promesa fuera una excepcin. Histricamente en Chile ha sido muy importante la redaccin, porque tuvo incidencia en la jurisprudencia antigua que, ante cualquier defecto del contrato de promesa, lo privaba de valor. La promesa deba ser completamente perfecta de acuerdo al artculo 1554 CC. Hoy, esto ha cambiado. C) Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente. La promesa genera la obligacin de hacer, cual es la de celebrar o suscribir el contrato prometido.

D) Estos requisitos son exigidos por la ley en consideracin a la naturaleza del contrato, cuyo incumplimiento es la nulidad absoluta (artculo 1444 en relacin al 1682 CC). N 1: Que la promesa conste por escrito. La solemnidad en este caso es la escrituracin, sea pblica o privada, aun cuando el contrato prometido deba contar por escritura pblica. Hay una situacin especial: La ley 19.932 agreg el artculo 128 bis en la ley de urbanismo y construccin. En la prctica las empresas constructoras o inmobiliarias otorgaban contratos de promesas en favor a promitentes compradores, pero muchas veces stos ltimos adelantan parte del precio, y ocurre que muchas veces esos edificios no se construan o terminaban, o quebrar la constructora, etc., de modo que los promitentes compradores perdan la plata. Este articulo dispone que si se otorga contrato de promesa y recibe un adelanto del precio, tiene que estar firmado ante notario y adems deber otorgarse al promitente comprador una garanta por el dinero adelantado, que estar vigente por todo el tiempo en que se demore terminar el inmueble y a inscribirse el departamento en nombre del promitente comprado. Todo esto relacionado a que no existe recepcin municipal definitiva. Adems se agreg un artculo en el Cdigo Penal. N 2: Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Si se otorga contrato en el que se promete un segundo contrato que es nulo, la promesa tambin lo ser. Se persigue que no se prometan contratos que adolecen de nulidad. Problemas: Contrato de promesa de venta de bienes embargados o sujetos a medidas precautorias. Tericamente en estos casos el contrato prometido es nulo, porque hay un objeto ilcito en la enajenacin de las cosas embargadas por decreto judicial (1464 n 3). Se puede prometer la enajenacin de un bien embargado o sometido a medida precautoria? En principio, no, en virtud del artculo 1554 n 2 CC. Sin embargo, el problema de esta conclusin es que una de las causas que hace que se otorguen contratos de promesa y no de compraventa, es las circunstancias de que exista impedimento para la compraventa. De ah que la conclusin doctrinaria y judicial sea que, la promesa de venta de un bien embargado o sujeto a medida precautoria, tiene valor en la medida que las partes tengan consciencia y conocimiento del embargo o medida precautoria, respecto del bien. Entonces en estos casos se subordina o condiciona el otorgamiento del contrato definitivo al alzamiento del impedimento. Requisitos (a) consciencia y conocimiento y (b) subordinacin. Se puede pactar:

a) Ponindolo como una condicin de la promesa: el contrato prometido se otorgar una vez alzado el embargo o la medida precautoria. b) Establecer como obligacin del promitente vendedor: ser obligacin de la promitente vendedora, el alzar el embargo o la medida precautoria que grava el bien. c) No decir nada en el contrato, solo otorgaron el CP: Algunos entienden que el contrato de promesa debe entenderse sujeto al alzamiento del embargo, sera una condicin tcita. En cambio otros estiman que es una obligacin del promitente vendedor. Para estos efectos es importante que el contrato de promesa se haga cargo para el evento que haya embargo o medida precautoria. Relativo a las formalidades habilitantes Debe cumplir la promesa con las formalidades habilitantes que debe cumplir el contrato prometido? Ejemplos derecho familia: (a) Marido casado en sociedad conyugal requiere de la voluntad de su mujer para enajenar los bienes races de ella, artculo 1754 CC. Si el marido promete vender el bien de su mujer requiere o no cumplir con sta formalidad habilitante, cual es la autorizacin de su seora? (b) Padre administrador de los bienes de los hijos menores de edad, no puede vender stos bienes sino con autorizacin judicial, artculo 254 CC, pero Puede prometer venderlos sin necesaria autorizacin judicial? - Autores dicen que NO es necesario que la promesa cuente con las mismas formalidades habilitantes que el contrato prometido, porque (a) Las formalidades son de derecho estricto, no admiten aplicacin analgica. (b) La promesa no es acto dispositivo, no transfiere el dominio, porque los contratos en Chile generan efectos personales, solo genera obligacin de hacer, siquiera obligacin de dar. De ah que en principio puede hacerlo (ejemplos). Doctrina: Alessandri, Fueyo, Abeliuk, Claro Solar El problema es que con esta tesis tericamente podran lograrse enajenaciones indirectas sin cumplir con las formalidades habilitantes. T quiere vender bien raz de A, por tanto lo promete vender, y luego no cumple: X lo demanda de cumplimiento de contrato. T dira es cumplimiento forzado - La jurisprudencia es vacilante, algunas sentencias han dicho que la promesa es nula, apartndose de la doctrina, por el artculo 1554 n 2 CC. - Otras sentencias, que parecen ser la tesis mayoritaria, que estiman que estas promesas son vlidas, y por lo tanto, no se puede pedir la nulidad del contrato de promesa. Solucin: Al menos en dos casos la ley ha sealado que para enajenar o prometer enajenar es necesario cumplir con la formalidad habilitante del contrato prometido. En

otros trminos las autorizaciones no solo se exigen para enajenar, sino que tambin para prometer enajenar. - Artculo 1749 referido a los bienes sociales (el otro se refera a los bienes propios de la mujer) se dice que el marido no puede enajenar voluntariamente ni gravar voluntariamente los bienes races sociales, pero tampoco puede prometer enajenar o prometer gravar los bienes races sociales. T quiere prometer enajenar un bien de la sociedad conyugal, tiene que preguntarle a su mujer. - El otro caso es el artculo 142 CC relativo a los bienes familiares, que es la vivienda que sirve de residencia habitual a la familia, y los bienes que la guarnecen, que por medio de una resolucin judicial puede declararse familiares. La autorizacin se requiere para enajenar o para prometer enajenarlos o grabarlos. Pero en otros dos artculos, la cuestin est dudosa: Artculo 1754 y 254 CC. Abogado del comprador: Que vaya la seora, si no, no celebre contrato de promesa. 12 de abril Situacin de la lesin enorme en el contrato prometido A. Lesin enorme: Producida cuando el comprador paga ms del doble del justo precio o el comprador recibe menos de la mitad del justo precio. B. Problema: El precio especificado al momento de otorgar el contrato de promesa implica que al celebrarse el contrato prometido, tenga el vicio de lesin enorme, de modo que ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Qu puede pasar en el espacio de tiempo entre el contrato de promesa y el prometido? Que cambie el justo precio de la cosa. C. Ideas mayoritarias en la doctrina Abeliuk, Alessandri y sentencias: El contrato de promesa NO se puede impugnar por el vicio de lesin enorme. Razones - La lesin enorme solo tiene cabida en los casos establecidos expresamente por ley (7 casos) - De poder anularse la promesa por el vicio de lesin se producira un fenmeno extrao, cual es que la sancin para la promesa sera la nulidad absoluta, articulo 1682; y para el vicio de lesin enorme, es la nulidad relativa. Se sancionara ms gravemente a la promesa que al contrato prometido. El contrato prometido SI se puede impugnar de lesin aun cuando el precio al tiempo de la promesa haya sido proporcional. Esto porque la equivalencia con el justo precio, debe concurrir el da en que se celebra el contrato prometido, y no el da que se celebr el contrato de promesa.

Caso: Promesa de comprar casa en 50 millones, pero durante el tiempo de la celebracin del contrato prometido, ponen una crcel o autopista al lado, lo que provoca que la casa valga 20 millones o 160 millones, respectivamente. Esto puede discutirse, pues el da de la promesa el precio puede haber sido justo. Producido el escenario anterior, en el cual en el contrato prometido habra lesin, el demandado puede oponerse a la demanda, porque se le obliga a celebrar un contrato nulo, que adolece de lesin enorme. Razones: - Economa procesal: No tiene ningn sentido obligar a las partes a otorgar un contrato, que puede ser anulado. - El contrato prometido o que se obliga a celebrar es ineficaz, porque adolece del vicio de lesin enorme. Justo precio: Se analiza a la fecha del contrato prometido. N 3: La promesa debe contener un plazo o condicin que fije la poca de celebracin del contrato. A) Dice poca, no da: Tiene que haber una determinacin del momento apropiado para la celebracin del contrato. B) Plazo. En principio el plazo que se estipula para celebrar el contrato de promesa, puede ser suspensivo o resolutorio. - Plazo suspensivo: Aquel a cuyo vencimiento se puede ejercitar un derecho, es decir, el contrato prometido se otorga una vez vencido el plazo. Ej.: El contrato prometido se otorgar 6 meses despus de celebrada la promesa. - Plazo extintivo o resolutorio: Hecho futuro y cierto del cual pende la extincin de un derecho, es decir, el contrato prometido solo puede otorgarse dentro de o en ese plazo, y no despus. Transcurrido este plazo sin que se haya otorgado el contrato prometido, las partes quedan totalmente desvinculadas. Ej.: El contrato prometido solo podr otorgarse hasta el 24 de septiembre del ao 2012. Vencido este plazo sin que se haya otorgado la promesa caducar. Problema: Usualmente las partes no son cuidadosas en sealar los plazos. Para muchos el plazo es resolutorio o extintivo, si se usan las expresiones en o dentro de, de acuerdo al artculo 49 CC. Problemas: - Es difcil sealar un plazo sin usar stos trminos. a partir del... - Este criterio conduce al absurdo de que mientras el plazo est pendiente no puede exigirse la celebracin del contrato prometido, ni tampoco vencido ste, porque la promesa caduca.

Abeliuk: Es posible establecer plazo resolutorio, siempre y cuando sea claro en el contrato que la intensin de las partes es sta, es decir, que el contrato exclusivamente podr otorgarse en ese plazo, trascurrido el cual, caducar. Para esto no basta con decir que el contrato debe otorgarse en o dentro de un plazo. Ej.: Este plazo es resolutorio...; Este plazo es suspensivo.

C) Igualmente podra haber una condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. La condicin podra ser suspensiva o resolutoria. Normalmente ser suspensiva. Ej. Condicin suspensiva: El contrato prometido se otorgar una vez que la Direccin de Obras Municipales reciba las obras; El contrato prometido se otorgar una vez que la empresa constructora Las Perlas, termine la estabilizacin del terreno. Ej.: Condicin resolutoria: El contrato prometido se otorgar dentro de 6 meses, a menos que ocurra tal cosa, caso en el que quedar sin efecto. D) En la prctica es frecuente que se mezclen plazos con condiciones: Esto porque surge la duda de Hasta cundo se puede cumplir la condicin? Ej.: la clusula dice el contrato prometido se otorgar una vez que se cumplas las siguientes condiciones... En cualquier caso, el contrato prometido no se otorgar ms all de Z plazo, o bien, el contrato prometido deber otorgarse en Y meses.

N 4 Especificacin del contrato prometido, de manera tal que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Problemas: - Jurisprudencia antigua: La especificacin del contrato prometido debe ser absoluta. - Hoy se entiende que el contrato prometido debe estar especificado en sus aspectos esenciales. A) Objeto del contrato prometido: Surge duda respecto a los inmuebles, pero se recomienda especificarlo totalmente, hasta el nmero de inscripcin conservatoria y los deslindes. Caso de contrato de promesa: el promitente vendedor prometa vender su casa de X lugar adquirida por herencia del padre Hay especificacin? Discutido. B) Contraprestacin: Especificar cunto se va a pagar por ella. C) Las partes:

Las sentencias ms recientes han dicho que el contrato prometido debe estar individualizado de forma tal que no quepa duda alguna en cuanto a su naturaleza, y sin que pueda confundirse con otro. 13 de abril Efectos del contrato de promesa A) El Artculo 1554 inciso final CC se remite al artculo 1553 CC. Artculo 1553 CC: Si la obligacin es de hacer y el deudor, se constituye en mora, podr pedir el acreedor, junto con la indemnizacin de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a eleccin suya; 1 Que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido; 2 Que se autorice a l mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor 3 Que el deudor le indemnice de lo perjuicios resultantes de la infraccin del contrato. Exigir al tribunal que ordene al deudor otorgar el contrato prometido, recurrindose al artculo 531 CPC. Solicitud de la resolucin con indemnizacin de perjuicios. Pedir indemnizacin de perjuicios por incumplimiento contractual.

B) Es usual que en los contratos de promesa se establezcan multas o clusulas penales para el evento del incumplimiento. La gracia de la clusula penal es que no se debe probar ni el monto ni la existencia de los daos. C) Problema al solicitarse la resolucin del contrato, pues tericamente es incompatible con el pedir la multa. Esto porque resolvindose el contrato, se resuelve igualmente la multa. D) En la doctrina ms especializada predomina la idea que las multas tienen independencia respecto del resto del contrato, como si fuera una clusula arbitral. Y adems han sido diseadas para el caso de incumplimiento, por lo tanto, lo razonable es que sean compatibles con la resolucin del contrato, pudindose pedir ambas. E) En cualquier caso, es recomendado decir en el contrato al estipularse la clusula penal que se pedir en conjunto o separadamente con la resolucin del contrato. Promesas bilaterales y unilaterales A) Por regla general el contrato de promesa es bilateral y oneroso. B) Doctrinariamente y sin problemas, se acepta la promesa bilateral (uno promete comprar y otro vender) de un contrato bilateral (uno compra y el otro vende), tal como la promesa de compraventa Tambin doctrinalmente se acepta la promesa unilateral (una parte promete a otra que no promete nada) de contrato unilateral (contrato de donacin).

C) Problemas: - Es vlida la promesa bilateral (dos partes prometen) de contrato unilateral? Osuna Gmez, J: No es posible esta figura, pues no habra obligaciones correlativas en la promesa. Ej.: No es posible pensar en una promesa bilateral de comodato, porque el comodatario o futuro comodatario no asume obligacin alguna. Pacto con T que en el futuro le prestar la casa: no es posible porque T en la promesa no asume ninguna obligacin. Urrutia, L y Abeliuk: Si es posible una promesa bilateral de contrato unilateral. Esto ocurrira cuando el comodatario se obliga a aceptar la cosa en comodato. - Es vlida una promesa unilateral de contrato bilateral? T te prometo que el prximo ao te vendo mi casa. Esta situacin es parecida a lo que sucede en el contrato de opcin, en que una parte hace oferta de contrato a otra, y el destinatario de la oferta la declara admisible, sin aceptar, reservndose el derecho para luego aceptar o rechazar. + Doctrinariamente algunos piensan que el contrato de opcin y promesa unilateral de contrato bilateral no son lo mismo, porque en la opcin para el oferente no hay nuevo contrato futuro, sino que sera el mismo contrato que es aceptado por el destinatario de la oferta. + Sin embargo, en Chile, Abeliuk y Pumpin, estiman que estos contratos de promesa no valan, por vulnerar los artculos 2 y 4 del artculo 1554 CC, porque no haba voluntad del aceptante y no estara individualizado el contrato futuro. Hoy en da la doctrina no discute el valor de esto. Pues el otorgamiento del negocio no depende de la sola voluntad del deudor, artculo 1478 CC; sino que depende de la voluntad del acreedor. Opinin de Fueyo, Abeliuk, Urrutia, Claro Solar, Somarriva. Artculo 1478 CC: Son nulas las obligaciones contradas bajo una condicin potestativa que consista en la mera voluntad de la persona que se obliga. Si la condicin consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdr. Adems nunca queda claro por qu razn el contrato prometido no estar individualizado, porque es posible que las partes individualicen bien el contrato que otorgaran en el futuro.

La compraventa

Regulacin: CC y C.COM Concepto legal: Artculo 1793 CC La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Caractersticas: Bilateral (artculo 1439 CC) Oneroso (artculo 1440 CC) Generalmente conmutativo (precio cosa). Pero puede ser aleatoria, cuando aparezca que se ha comprado algo que no existe pero se espera que exista. (Artculos 1441, 1461 y 1813 CC) Principal (artculo 1442 CC) Generalmente consensual, salvo que la ley exija ciertas solemnidades en los contratos de compraventa. (Artculo 1443 y 1801 CC). Es un ttulo traslaticio de dominio antecedente a la tradicin- (artculo 675 y 803) Tiene varias instituciones de aplicacin general al resto de los contratos bilaterales. - Pacto comisorio - Saneamiento eviccin - Arras (garanta dada por el contrato) - Formalidades convencionales - Ventas de cosas futuras Elementos: Consentimiento, cosa y precio. Consentimiento - Tiene que recaer sobre la cosa y el precio - En las ventas forzadas se da una situacin especial. Las ventas forzadas son aquellas decretadas por la justicia en virtud de un procedimiento ejecutivo, seguido en contra del deudor. Dicho en trminos ms simples, son las cosas que se venden en pblica subasta por resolucin judicial en los casos que el deudor ha incumplido una obligacin. Para la legislacin chilena, estas subastas o remates, son contratos de compraventa. Artculo 671 inciso 3 CC: En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a peticin de un acreedor, en pblica subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el juez su representante legal. Particularidad: El juez que ordena la subasta, asume la representacin legal del deudor, que es considerado el vendedor. Artculo 495 y 497 CPC... Son verdaderamente una venta? En otros pases, no. - La regla general es que sean consensuales, pero en ciertos casos pueden haber solemnidades legales (ordinarias y especiales) y voluntarias (convencionales). La ltima ms que solemnidad, es formalidad. Solemnidades legales ordinarias:

A) Escritura pblica en los casos del artculo 1801.1 CC. La venta del derecho real de herencia, servidumbre, venta de inmuebles, constitucin de censos y servidumbres. B) El mandato para estos actos Debe constar por escritura pblica? Si doy mandato a una persona para que me venda o compre una casa, debe o no constar en escritura pblica? En principio no, en virtud del artculo 2123 CC el cual dispone que el contrato de mandato es consensual. Sin embargo, generalmente la doctrina y jurisprudencia han venido orientndose por que el mandato, para otorgar un acto solemne, debe cumplir con la misma solemnidad, porque la manera de manifestad la voluntad para un negocio solemne, es mediante la solemnidad. Ej.: Si vendo o compro una casa manifiesto mi voluntad por escritura pblica. Solemnidades legales especiales: Aquellas impuestas por la ley para ciertas compraventas en particular. - En el actual CPC se establece el procedimiento, en el artculo 485 y ss., ritualidad procesal que si no se cumple, la subasta pueda ser nula: Bases subasta, tasacin, pblica subasta, avisos, acta de remate que se reduce a escritura pblica. - Artculo 1682 CC. Formalidades habilitantes que al no cumplirse, la sancin ser nulidad relativa, porque se establecen respecto a la calidad de las partes que lo ejecutan o celebran, y no en consideracin a la naturaleza del acto. - Muchas veces la ley establece formalidades habilitantes, para disponer de los bienes de los incapaces, de los bienes de la sociedad conyugal, o de la mujer casada en sociedad conyugal. Artculo 255 CC: El padre requiere autorizacin judicial para disponer de los bienes del hijo. Artculo 393 y 394 CC: Los tutores y curadores tienen que cumplir con ciertas autorizaciones para enajenar los bienes de sus pupilos, mediante pblica subasta. Artculo 1749 CC: El marido requiere de la autorizacin de su mujer para enajenar los bienes races sociales. Artculo 1754 CC: Marido requiere de la voluntad de su mujer para enajenar los bienes que le pertenecen a ella. * Formalidades habilitantes: Son ciertas formas que la ley establece para determinados contratos de compraventa. Solemnidades voluntarias o convencionales: Son propiamente formalidades convencionales, artculo 1802 CC. Las partes pueden estipular que un contrato de compraventa, que no est sujeto a formalidad, lo est (ej.: escritura pblica o privada), porque la compraventa es consensual, perfeccionndose por el solo acuerdo de voluntades. Artculo 1801 CC.

El efecto de la formalidad convencional, es que cualquiera de las partes se puede retractar, mientras no se cumpla con la forma acordada, o mientras no se entregue la cosa. De modo que, lo que deja firme el contrato es el cumplimiento de la forma (escrituracin) o la entrega de la cosa. 17 de abril Las arras es una forma de prenda o garanta respecto de que el contrato se ejecutara de la manera convenida. El CC se refiere a stas respecto a la contraventa, entendindose como una prenda que se da por la celebracin o ejecucin de una contrato de compraventa. Esto se refiere a las formalidades del contrato de compraventa, porque su efecto est vinculado a la posibilidad de desistimiento de la compraventa. Artculo 1803 a 1805 CC y 107 y 108 C.com. Artculo 1803 CC: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse: el que ha dado en arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Artculo 1804 CC: Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a la retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada escritura pblica de la venta o de principiada la entrega. Artculo 1805 CC: Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artculo 1801, inciso 2. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse segn los dos artculos precedentes. Cosa En el contrato de compraventa la cosa debe reunir los requisitos del objeto, por lo tanto debe ser - Real: La cosa objeto de la compraventa debe existir o por lo menos debe esperarse que exista. Articulo 1813 y 1814 CC. Artculo 1813 CC: La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. Artculo 1814 CC: La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.

Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin. El que vendi a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no exista, resarcir los perjuicios al comprador de buena fe. Hay tres reglas: - La compraventa respecto de una cosa que se cree existente pero que no existe, es nula. Artculo 1814 CC. - La compraventa de una cosa que no existe (el da del contrato), pero se espera que exista se entiende hecha bajo la condicin de que llegue a existir. Artculo 1813 parte primera CC. - La compraventa de una cosa que no existe, pero que aparezca que se haya comprado la suerte. Esto significa que el contrato lo han otorgado con independencia de que la cosa llegue o no a existir, en una cantidad determinada. Por ejemplo: Te compro toda la produccin de uvas que tenga tu predio en la temporada 2011, con independencia de la cantidad de esta produccin; te compro toda la pesca que captures durante los 6 primeros meses del ao 2012, sin considerar el volumen de captura. - Comerciable: Debe ser objeto de las relaciones jurdicas entre particulares, artculo 1810 y 1464 CC. Artculo 1810 CC: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por ley. Artculo 1464 CC: Hay objeto ilcito en la enajenacin: 1 de las cosas que no estn en el comercio; 2 de los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3 de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello. 4 de especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. Artculo 1464 n 1 CC: El CC no se refiere a esto, por tanto la doctrina estima que hay 3 tipos de cosas incomerciables: Cosas comunes a todos los hombres (altamar, atmosfera), cosas destinadas al uso pblico (plazas, calles) y aquellas cuyo comercio atente contra la moral, orden pblico y buenas costumbres. - Determinada (artculo 1461 CC): Determinar cul es el objeto del contrato de compraventa, lo que se vende y compra. Para que haya determinacin, jurdicamente hablando, la cosa debe estar a lo menos determinada en gnero y cantidad. Ej.: Un caballo, tres vacas.

Podra darse que el objeto del contrato de compraventa est determinado el gnero y nmero, pero aun as cuestionarse si atendida la naturaleza del objeto est determinado o no, por tanto ser susceptible de impugnacin. Ej.: Te vendo un computador en 200 $. Artculo 1461 CC: No solo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaracin de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estn determinadas, a lo menos en cuanto a su gnero. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. Si el objeto es un hecho, es necesario que sea fsica y moralmente posible. Es fsicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden pblico. - Venta de universalidades. Artculo 1811 CC: Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya sea venda el total o una cuota; pero ser vlida la venta de todas las especies, gneros y cantidades, que se designen por escritura pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos. - La universalidad es un conjunto de bienes, derecho y obligaciones que jurdicamente se consideran como un todo Ej.: patrimonio (universalidad de derecho) o herencia (universalidad jurdica). - Universalidades de hecho: Solo un conjunto de cosas que jurdicamente son consideradas como un todo, no obstante que cada cosa tenga su individualidad. Ejemplo: un rebao. Es posible la venta de universalidades? No, el CC repudia la venta de todos o parte de los bienes de una persona, sin especificacin. Ej.: te vendo un cuarto o un 80 % de mis bienes. Para que el contrato sea vlido, debiera individualizarse los bienes que se venden. En el Cdigo Civil no est impedido otorgar contratos de compraventa sobre universalidades jurdicas ni de hecho. Ej.: Compraventa respecto de un rebao (no tengo que especificar cuantas ovejas hay); comprar una biblioteca, vender los derechos en una sucesin. Esto porque en realidad lo que el CC limita es la venta sobre todos los bienes presentes o futuros de una persona. - Compra de cosa propia Artculo 1816.1 CC: La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

- Venta de cosa ajena Artculo 1815 CC: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Este contrato es inoponible al verdadero dueo del objeto, quien puede reivindicarlo al comprador. Si el dueo ratifica la venta, la compraventa producir sus efectos de manera retroactiva. El comprador no adquiere el dominio de la cosa, sino que la posesin, pues el vendedor no era el dueo. Y al ser poseedor, puede adquirir por prescripcin adquisitiva. Artculo 682 CC: Si el tradente no es el verdadero dueo de la cosa que se entrega por l o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradicin otros derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada. Pero si el tradente adquiere despus el dominio, se entender haberse ste transferido desde el momento de la tradicin. Artculo 683 CC: La tradicin da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes sealen, el derecho de ganar por la prescripcin el dominio de que el tradente careca, aunque el tradente no haya tenido ese derecho. Si el verdadero dueo de la cosa reclama al adquirente, el comprador puede exigir el saneamiento de eviccin. M demanda a A para que le devuelva el pc, deduciendo accin reivindicatoria. A puede citar a F a comparecer al juicio a defenderla, y en caso contrario a indemnizarla, al igual que si perdiera el juicio. + El saneamiento por eviccin es de aplicacin general a los contratos onerosos. + Precio Es la cantidad de dinero que se paga por la cosa. Artculo 1793 CC: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vencida, se llama precio. El precio permite diferenciar a la compraventa de la donacin y permuta. Requisitos: 1. Debe ser en dinero, sin perjuicio de que una parte del precio sea en dinero y el resto en otras cosas o asumiendo otra obligacin.

Qu pasa en la permuta? Tericamente no hay dinero, pues se cambia una cosa por otra, pero podra ser que una parte del negocio sea en dinero y la otra en otras cosas. Ej: Te doy mi auto y 5 millones ms. Es permuta o compraventa? artculo 1794 CC: Cuando el precio consiste en parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero, y venta en el caso contrario. 2. Debe ser real y serio. Real: Que exista y no sea simulado. Ej.: Compraventa con precio simulado: donacin. Precio irrisorio: Precio de muy bajo valor, por lo que falla la condicin de seriedad del precio. Ej.: Te vendo mi auto en 40 mil pesos. Precio vil: Precio no justo, pero que no compromete la validez de la compraventa, salvo que haya lesin enorme, que supone (a) que se trate de una compraventa sobre un inmueble y (b) que se den las diferencias matemticas y aritmticas que la ley exige. 3. Debe ser determinado o determinable: Determinable: Ej.: A travs de un procedimiento aritmtico, al venderse en Unidades de Fomento. Adems el precio podra ser determinado por las partes o un tercero. Artculo Artculo 1808 CC: El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podr hacerse esta determinacin por cualquiera medios o indicaciones que lo fijen. Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa. Artculo 1809 CC: Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta. No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes * Vincularlo al 139 y 140 C.COM 7. Capacidad. Artculo 1795: Por regla general todas las personas son capaces para comprar y vender, salvo aquellas que las leyes declaran como inhbiles. Este artculo debe concordarse con el articulo 1446 CC, que todas las personas son capaces salvo aquellas que expresamente la ley declara incapaces. Incapacidades para comprar y vender, artculo 1796 CC. sta impide la compraventa entre cnyuges entre s y entre padres e hijos menores. Se impiden para evitar colusiones que puedan afectar a terceros; y tambin por los conflictos de intereses entre padre e hijo, porque el primero podra perjudicar los negocios del hijo.

No importa el rgimen de bienes que estn casados, solo podrn celebrar contratos de compraventa, si estn jurdicamente separados de cuerpo.
Impide la compraventa entre cnyuges y entre los padres con sus hijos menores de edad. Este tipo de contrato se impide para evitar colusiones que puedan afectar a terceros y tambin hay una cuestin de conflicto de intereses sobre todo entre los padres y los hijos, porque le padre podra perjudicar los negocios del hijo, pidiendo un precio muy caro o muy barato. La ley dice en el 1796 que es nulo el contrato entre cnyuges no separados judicialmente no importa el rgimen de bienes en que estn casados.

Incapacidad para vender, artculo 1797. Se denomina incapacidad de los funcionarios pblicos, no pueden vender salvo que cumpla con los requisitos legales. Incapacidades comprar, suele denominarse impedimento para comprar por conflicto de intereses. 1798. El juez tiene prohibicin ms fuerte en el artculo 321 COT es ms gravoso para los jueces. 1799-412.2: guardadores. 1800: mandatarios, sndicos y albaceas. Naturaleza: Son prohibiciones: Incapacidades especiales: 1447.3.

8. Modalidades que pueden introducirse al contrato de compraventa. La compraventa puede estar sometida a las modalidades generales, cuales son la condicin, plazo y modo. Especiales Venta al peso, cuenta o medida 1821 y 1822. Hay compraventa pero subordinado al peso, medida o cuenta. Pero la importancia que ello tiene es bsicamente para saber de quienes son los riesgos mientras tanto. Te compro 50 toneladas de trigo, nos juntaremos para pesar.. hay contrato pero los efectos del riesgo, hasta que no haya peso, son de cargo del vendedor. Venta a prueba o gusto 1823. 9. efectos de la compraventa. nos referimos a los efectos jurdicos, derechos y obligaciones que generan entre las partes este contrato. Son los derechos y obligaciones que genera a la partes. Vendedor: prrafo 6. Comprador. Prrafo 9. Obligaciones del vendedor. Entrega o tradicin de la cosa Saneamiento de eviccin A pagar los gastos de la compraventa: 1806 (1825) son del vendedor salvo pacto en contrario. Legalmente los gastos de la venta son del vendedor, y si nada se dice tambien. En la practica esto no se da. Qu clausula tiene aplicacin frecuente? Que los gastos se paguen por mitades. Cuestion distintas son los gastos de entrega (leer artculo). Costas para poner la cosa a disposicin del comrpador, son del vendedor y los gastos restantes son del comprador de la cosa.

10. la entrega en la compraventa. A qu se obliga el vendedor? Hay discusin respecto a la verdadera obligacin del vendedor. Algunos dicen que la obligacin de vendedor es convertir al comprador en dueo, no es que tenga que hacer solo la entrega de la cosa, sino que tambien la tradicin. Otros dicen que es otorgarle al comprador una posesin tranquila, por tanto su obligacin no es de hacer tradicin, sino que de hacer entrega. La doctrina y jurisprudencia vienen sosteniendo que la obligacin del vendedor es entregar, o sea, darle posesin tranquila de la cosa que le ha vendido, no transformar en dueo al comprador. El argumento legal para sostener esto es el artculo 1815, que declara vlida la venta de cosa ajena. La doctrina dice que cuando una persona le vende a otra una cosa ajena, el comprador nada puede reclamar al vendedor, sino una vez que el verdadero dueo reclama la cosa. En otras palabras, el comprador de cosa ajena, solo puede demandar al vendedor, cuando es turbado o perturbado en su posesin. Ej CC es de marti, y el profe lo vende a maca. Pero maca se da cuenta que no es de el. Al profe no le puede reclamar. Maca reclamar cuando venga Martina y diga que es mio, la perturban en su posesin tranquila, por tanto ah viene el saneamiento de eviccin. Meza barros.. la posesin, la tenencia de la cosa de seor y dueo, pero no se olbliga a convertir en dueo al comprador. Al profe le parece dudoso esto, pero es una opinin personal, porque hay normas en la compraventa que expresamente se refieren a la tradicin y al dominio, en favor del comprador. Por ejemplo el 1824 CC. a. A convertir en dueo al comprador b. a otorgarle posesin tranquila de la cosa c. doctrina y jurisprudencia: cree lo segundo. La razn, artculo 1815. La venta es vlida. Mientras el dueo no reclame la cosa el comprador nada podra reclamar al vendedor. Solamente podr reclamar cuando sea privado de la cosa. Meza barros: En nuestro derecho, siguien la tradicin romana, el vendedor se obliga a proporcionar la posesin legal y material de la cosa. d. parece una solucin dudosa. Existen normas de la compraventa que se refiere al dominio: - Artculo 1824 entrega o atradicion - Artculo 1837 dominio y posesin 11. formas de entrega. A) se aplican las reglas generales de la tradicin, artculo 1824.2. diferenciando entre muebles e inmuebles 684 y 686. De acuerdo a estos 2 ultimos artculos, si la cosa es mueble la tradicin se hace por entrega, ya sea material o real o ficta. Y cuando el bien es inmueble, con la inscripcin conservatoria. El acto por el cual se transfiere el dominio es la tradicin y no la compraventa B) poca de la entrega, artculo 1826.1. la entrega debe hacerse inmediatamente si la compraventa es pura y simple. Si no se estipula plazo o condicin, se entrega inmediatamente. Si hay plazo, habr esperar a que se cumpla.

C) Si el deudor no entrega, el comprador tiene opciones, y se aplican las reglas generales que estn en el 1826 inciso 2 y 3 CC. Pedir cumplimiento forzado o resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. D) En todo caso eexiste lo que se llama el derecho de retencin. El vendedor en ciertos casos puede retener la entrega, y ocurre cuando existen antecedentes que hagan suponer que el precio no va a pagarse. Dice el inciso final del 1826. Esto tambien esta en el cdigo de comercio, 147. f) gastos de la entrega: artculo 1571 norma del pago, que es perfectamente coherente con el 1825. G) lugar de entrega. En la compraventa no hay normas especiales, por eso se aplican las normas del pago: Normas del pago 1587 (lugar acordado), 1588 (especie o cuerpo cierto) y 1589 (no se considera cambio de domicilio). 12. lo que comprende la entrega: A. La regla general est en el artculo 1828. lo que diga el contrato. 1828 (1568/1569) b. frutos: pertenecen al comprador. 1816.2 (mal ubicado, el artculo se refiere a la compra de propia propia, pero eso dice el inciso 1 pro los otros 2 se refieren alos frutos de la cosa, que no tienen nada que ver con la compra de cosa propia. ). Mercand: segn el esto es una especie de Compensacin, porque al comprador le corresponde soportar los riesgos de prdida y deterioro que son de cargo del comprador (viene tormenta y destruye la cabaa, tendra que soportar los riesgo el comprador.. por tanto por eso se le dan los frutos. Al profe le tinca que no es asi), salvo que se trate de una : a. venta a lazo b. venta bajo condicin c. pacto en contra. Ej.: Vendo una parcela equipada en olmu, y hay animales y arboles frutales tambin. Empiezan los problems respecto a qu cosas estaban incluidas.

c. accesorios: se incluyen en venta. 1830/570. Qu es un accesorio? 1830. Para saber hay que ir al 570. Yllegremos a la conclusin en que en esta parcela, lo que haya.. queda incluido, salvo estipulacin expresa que diga que no est incluido. d. riesgos: Los riesgo de prdida o deterioro de la cosa vendida pertenecen al comprador. El es el acreedor de la obligacin que se extingue por caso fortuito: entregar la cosa: 1820/1550. La teora del riesgo, responde a la siguiente pregunta Qu sucede en un contrato bilateral con la obligacin de una de las partes, cuando la obligacin de la otra se extingue por caso fortuito? Le vendo a tomar una casa o auto, y despus de celebrada la compraventa, este se destruye por caso fortuito. Mi obligacin como vendedor se extingue por caso fortuito, pero Qu sucede con la obligacin del comprador, subsiste o se extingue? Si decimos que subsiste, los riesgos son del comprador que es lo mismo que decir que los riesgos son del acreedor de la obligacin que se extingui por caso fortuito.

Encambio si decimos que su obligacin se extingue, entonces los riesgos son del deudor de la obligacin de la obligacin que se extingui por caso fortuito. Cmo es la cosa en chile? Como dicen los 1820 y 1550. Los riesgos en la compraventa de prdida o deterioro son del comprador, o sea, que es lo mismo a que sean del acreedor de la obligacin que se extingui por caso fortuito, por lo tanto, si yo le digo a toms, que le vendo el auto y viene un terremoto y el muro aplasta el auto, tomas me tiene que pagar, porque los riesgos son de l.es injusto pero as es.

Excepciones: a. Venta bajo condicin suspensiva. 1820. Te vendo mi casa si te recibes de abogado. Quien soporta los riesgos entre medio es el vendedor. b. venta a peso, cuenta o medida. Artculo 1821/1822. El comprdaor soporta el riesgo c. venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que declara que la cosa le agrada. 1823. Mientras el comprador no declara que le agrada la cosa, los riesgos los soporta el vendedor. 24 de abril ....
Entrega de predios rsticos: un predio es el que esta ubicado fuera del radio urbano. Los predios rsticos pueden ser vendidos de dos formas, de acuerdo al CC. La primera es por cabida o superficie: la segunda es como especie o cuerpo cierto. Venta por cabida: es la que se hace tomando en cuenta la superficie que tiene el predio, es decir, por los metros cuadrados o hectreas que tiene. En este caso lo que le interesa al comprador es el tamao del predio. Deben darse requisitos: Tiene que expresarse la superficie del terreno en el contrato. - Que las partes no renuncien a las acciones por diferencia de cabida. Que el precio se fije en relacin a la cabida. Si no se cumplen se entiende que se vendi como especie o cuerpo cierto. 2) Saneamiento de ediccin 3) Pagar gastos de la compraventa: costas de la escritura o cualquier solemnidad de la venta.

13. Entrega de predios rsticos: A) Predio rustico: Fuera radio urbano B) Se pueden vender por cabida o superficie, o como especies o cuerpos ciertos (1831). C) Venta por cabida o superficie: Es que la se efecta teniendo en cuenta la superficie que tiene el predio, o teniendo en cuenta los metros cuadrados o hectreas que tiene: Cabida. D) Requisitos: A B. Las partes no renuncien a las acciones por la diferencia de cabida en el predio, o sea, que no haya una renuncia en el contrato a las acciones que pueden nacer de la diferencia de cabida. C. que el precio de la compraventa haya sido fijado en funcin de la superficie o cabida del predio.

Lo que nadie discute, es que la superficie para venderla por cabida, tiene que aparecer la cabida en el contrato y que las partes no hayan renunciado ... Si no se cumplen con estos requisitos, el CC entiende que la venta se hace ad corpus o como especie o cuerpo cierto. E) tambien se puede comprar ad corpus. Se compra o vende de esta forma cuando no se hace cuestin de la cabida superficie hectreas o metros cuadrados que tiene el bien, porque como su nombre lo indica se vende la especie o el cuerpo cierto, con indiferencia de la cabida total que tenga. Si una persona quiere desarrollar proyecto inmobiliario, necesita un terreno, y probablemente para l tenga relevancia que un terreno tenga 10.20.o 30 mil metros cuadrados. En cambio si a una persona comn y corriente le interesa comprar una parcela de agrado, probablemente la superficie no ser tan relevante, sino si la casa es linda, si hay arboles frutales, etc. Lo relevante es la cosa misma en su conjunto, no tanto por la extensin de la parcela sino que por otras condiciones que se consideran mas relevantes. F) Posibilidades en la venta por cabida: A) La cabida que me sealaron en el contrato es igual a la real: No hay problema. B) La cabida es mayor que la declarada, o sea, es mas grande de lo que se pensaba, no hay 10 hectreas, sino que ms. En este caso el comprador tiene la obligacin a instancias del vendedor, de aumentar el precio proporcionalmente. Esto salvo que el aumento supere el 10 % de la cabida real, porque en este caso lo que puede hacer es desistir del contrato de compraventa con indemnizacin de perjuicios (o seguir con el contrato, cumpliendo el precio, obviamente). Era de 10 mil metros, pero es de 10 mil 800 metros. 1832.1 C) La cabida real es menor que la declarada: el terreno es ms chico de lo que se haba espeficado en este contrato. en este caso el efecto es al revs de acuerdo al CC el vendedor est obligado a completar el terreno que falte. Me vendiste 10 mil metros, y hay 9.50, por tanto hay que completar los 500. Puede ser que pueda completarlo, cuando se vende un pedazo de terreno. Pero a veces no es posible. Si esto no es posible debe disminuir proporcionalmente el precio. Salvo que esta disminucin supere el 10 % de la cabida completa. Porque en este caso, el comprador puede desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Te compr 10 mil, eran 9.500, hay que completar. Si no, rebaja proporcional del precio. Pero puede ocurrir que haya comprado 10 mil, y haya 7 mil, pero como la diferencia supera el 10 %, el comprador puede desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios. Artculo 1832 CC... G) Situacin de la venta ad corpus: No hay derecho de pedir rebaja o aumento de precio por diferencias en la cabida, salvo que se hayan sealado los linderos del predio. Artculo 1833.

En cambio si la venta es ad corpus o como especie o cuerpo cierto, no hay derecho a pedir ni aumento ni disminucin de precio por las diferencias de la cavidad, salvo que se hayan sealado deslindes. Por en este ultimo caso, el vendedor es obligado a entregar todo el terreno que est dentro de esos deslindes. Artculo 1833. En todos los contratos de compraventa veremos una clausula que dice lo siguienteel inmueble se vende ad corpus y en el estado que se encuentra y es conocido por el vendedor. Este contrato quiere decir, cuando se dice que se vende ad corpus, es que no se hace cuestion de los metros de ms o de menos que tenga la propiedad, porque se vende como especie o cuerpo cierto. En este caso las partes no tienen derecho a reclamar de las diferencia sde cabida. ...Salvo que se hayan sealado los deslides del precio Problema: artculo 78 y 82 del RCBR porque estos artculos establecen que en toda inscripcin conservatoria referida a inmuebles deben sealarse los deslindes de la propiedad que se inscribe. Y aparece porque el reglamento del conservador exige que se sealen los deslindes. Y por lo mismo, en toda slas compraventas de inmuebles de sealan los deslindes, porque si no, el conservador y no inscribe. Qu pasa con estas compraventas? Si en todas la scompraventas de bienes ad corpus se sealan los deslindes. El comprador siempre podra exigir que se le entregue todo dentro delos deslindes. Por eso la doctrina entiende que estas reglas siempre se aplican a los predios rusticos. Y seaplicarn en la medida que no se diga que los deslindes se sealan a ttulo meramente referenciales. La cosa es as: si yo vendo un predio rustico sea que lo venga por cabida o como especie o cuerpo cierto, tengo que sealar deslindes. Pero si a mi lo que me interesa es que se entienda que se vende ad corpus, ser dir asi, y que los deslindes son a ttulo meramente referencial. H) a que se aplican estas normas? a. predios rusticos b. a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas. (1835). Esto salvo que sea mercantil, 126 ccom. Todo el trigo que esta en un granero, pensando que hay 50 mil kilos, y en realidad hay 45 mil. La regla de acuerdo al 1835 es que esto se aplica a cualquier todo o ocnjunto de mercadera. c. No se aplica a los predios urbanos. I) estas normas son naturaleza del contrato de compraventa, por tanto se pueden modficar J) estas acciones Prescriben en el plazo de 1 ao desde la entrega. 1834. K) siempre queda a salvo la accin por lesin enorme. 1836. Esto significa que puede ocurrir que haya pagado por un predio pensando que tenia 5 mil metros cuadrados, y tenia menos, por lo tanto lo que yo pague es mas del doble del justo precio. Por tanto el CC nos dice que estas reglas es sin perjuicio de la accion de lesin enorme. L) Sobre predios rsticos tener siempre presente. DL 3516/81. Este decreto ley dice.. (importanteeeeeeeeeeeeeeeeee) artculo 1, 2, 3.

- cuando se subdivide un predio queda afecto a una prohibicin, cual es de cambiar el destino que tiene ese predio. Artculo3: el objetivo perseguido por el legislador de la poca, era impedir que los predios rusticos, fueran adquiridos por inmmobilirias, subdidivdos, loteados y transformados en barrios habitacionales. Qu sucede? Pasaba que los predios que estaban fuera del predio urbano, por el legislador eran considerados rurales. Por tanto se deca que esta gente que vive en esos lugares no se vea motivada a venderle la tierra a una inmobiliaria para que desarrolle un proyecto inmobiliario, porque no se quera que hubiere suburbios, sino que tuvieren un destino rustico, agrcola, forestal. Asi el legislador lo impide diciendo que si lotea el terreno, no se podr construir nada, porque ese terreno seguir siendo agrcola, rural, forestal. Porque dice siguen afectos al nocambio de destino. El destino de ese predio es la ganadera, forestacin, etc. No se puede cambiar A MENOS.. (pelea eterna entre la inmobiliaria y municipios) ampliar el radio urbano, porque si se aumenta, puedo lotear lo que hay dentro y hacer condominios y todas esas cosas. Noticia: las 10 familias que se enrequesirn con la modificacin del plan regulador de valpo. Porque se extiende el radio urbano, y podr comprar la inobiliaria y vender por partes, dejando de tener destino agrcola. 14. Qu ocurre si no se hace la entrega? Si nose hace la entrega, 1826 y 1489 el comprador puede pedir entrega forzada o resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. (1 oblg. Entregar) 15.la obligacin de saneamiento La obligacin del vendedor es de saneamiento. Sucede que sta se descompone en dos sub obligaciones: dice el artculo 1837 Concepto Artculo 1837 a. amparar al comprador en dominio y posesin pacfica (saneamiento de eviccin) b. responder por los vicios redhibitorios (saneamiento de vicios ocultos). 16. saneamiento de la eviccin: A. objetivo: amparar al comprador en el dominio ..... Esta obligacin se desarrolla en dos etapas. La primera es la etapa de defensa, es decir, que el vendedor debe defender al comprador de las demandas que deduzcan terceros, respecto de la cosa que compr. Esta es una obligacin de hacer. a. defensa del vendedor ante demandas de terceros (indivisible) b) se da si el comprador es privado del todo o parte de la cosa, y que es la de indemnizar al comprador si resulta privado del todo o parte de la cosa. Vendedor tiene que ir a defensder, y si le va mal en la defensa indemniza. C. presupuestos: a. posibilidad de eviccin

b. citacin de eviccin. D) la eviccin. En virtud de los arts. 1838, 1839, 1843 podemos decir que la eviccin es la privacin de todo o parte de la cosa vendida por sentencia judicial por causa anterior a la venta. b. privacin parcial o total de la cosa: es total cuando un tercero alega dominio sobre la cosa vendida; parcial: un tercero alega que tiene un usufructo sobre la cosa. O alega que es dueo de una parte, hay 3 hectareas del fundo que son mias. c. por sentencia judicial: para que surja la obligacin del vendedor es necesario que el comprador est expuesto judicialmente a perder todo o parte de lo quecompro. Los reclamos extrajudiciales no generan obligacin para el vendedor. d. por causa anterior al contrato de compraventa: significa que el tercero que reclama un derecho sobre la cosa, lo hace por una causa que antecede al contrato de compraventa. en otras palabras, alega un derecho que tenia antes del contrato de compraventa. le vendo el pc a maca, pudede aparecer diciendo Mujica que es de el porque se lo compro antes. La causas posteriores son irrelevantes: le vendo el pc a maca. Y viene Mujica (fisco) y lo expropia. Ella no puede citarme de eviccin. F) Si se dan todas estas circunstancias, pasamos a la segunda etap,a cual es la citacin de eviccin. Consiste en que el comprador, que es demandado por un tercero, debe citar a su vendedor, para que comparezca al juicio a defenderlo. Importante: porque si no lo cita, no hay obligacin de saneamiento. 1843 inciso 2.