EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Sol Bravman, Carmen Gonzlez Hernndez Certiorari Peticionarios 2011 TSPR 189 v. 183 DPR ____ Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos

Nmero del Caso:

CC-2010-275

Fecha: 14 de diciembre de 2011 Tribunal de Apelaciones: Regin Judicial de San Juan, Panel III Jueza Ponente: Hon. Zadette Bajandas Vlez

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Edgardo E. Betancourt Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz Materia: Accin Civil Este documento constituye que est sujeto a los compilacin y publicacin distribucin electrnica comunidad. un documento oficial del Tribunal Supremo cambios y correcciones del proceso de oficial de las decisiones del Tribunal. Su se hace como un servicio pblico a la

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman, Carmen Gonzlez Hernndez Peticionarios v. CC-2010-0275 Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos Certiorari

Opinin del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEOR ESTRELLA MARTINEZ

San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011. El recurso ante nuestra consideracin nos

permite resolver si la figura de la prescripcin adquisitiva o usucapin tiene cabida dentro del

rgimen de propiedad horizontal regulado por la Ley Nm. 103-2003 (Ley de Condominios), 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Adems, Titulares inscrito debemos determinar parte en el si de el un Consejo de

puede como

usucapir privativo

apartamento de la

Registro

Propiedad y, en consecuencia, afectar su cabida y destinarlo a un uso distinto al que consta en la escritura matriz y en los planos presentados ante tal Registro, sin contar con el consentimiento

unnime de los integrantes del rgimen.

CC-2010-275 Concluimos que la Ley de Condominios impide

2 la

adquisicin por prescripcin adquisitiva o usucapin de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. Resolvemos que no se puede variar el uso y destino ni la descripcin registral del bien adquirido sin el consentimiento unnime de todos los titulares. A su vez, determinamos que el Consejo de Titulares est

impedido de usucapir

parte del apartamento privativo ante

nuestra consideracin debido a que tal actuacin quebranta el propsito por el cual dicho contraviene la Ley de Condominios. I Los hechos ante nuestra consideracin son sencillos y conciernen al apartamento 1-G del Condominio Palma Real. El referido condominio fue sometido al rgimen de organismo fue creado y

propiedad horizontal en el ao 1968. La escritura matriz del Condominio Palma Real no expresa que en la primera planta del edificio haya un rea destinada para

instalaciones elctricas o telefnicas. Este es un hecho estipulado por las partes. La escritura s describe la cabida fsica del apartamento 1-G. sta incluye el rea del clset en cuestin, la cual consta delimitada en los planos presentados ante el Registro de la Propiedad como parte del referido apartamento. El Consejo de Titulares ha utilizado un rea del

armario del apartamento 1-G para la instalacin de los contadores elctricos que suplen electricidad a los

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apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K del condominio. El 28 de junio de 2001 el Sr. Sol Bravman y la Sra. Carmen Gonzlez Hernndez (esposos Bravman-Gonzlez)

adquirieron de F.M. Investment Corporation el apartamento 1-G en el aludido condominio. El 12 de junio de 2003 los esposos Bravman-Gonzlez presentaron una demanda contra el desarrollador del condominio y la Junta de Directores. En ella, alegaron se que al poco que tiempo el de adquirir del su

apartamento

percataron

clset

dormitorio

principal haba sido segregado mediante la construccin de una pared. En el consecuencia, uso y solicitaron de la que se les rea. al

restituyera

posesin la

referida para

Posteriormente, Consejo de

enmendaron

demanda que

incluir

Titulares.

Aluden

dichas

actuaciones

violaron el Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. En respuesta, el Consejo de Titulares aleg que el clset nunca fue parte del apartamento 1-G. Adujo que

desde la construccin del condominio dicha rea se utiliz para la instalacin de los contadores elctricos sin que se enmendara la escritura matriz. Adems, arguy que ha posedo y adquirido la referida rea por prescripcin

adquisitiva extraordinaria. Posteriormente, y con miras a finiquitar las

controversias, las partes presentaron el 28 de febrero de 2006 una estipulacin en la que exponan que el Consejo de Titulares entregara a los esposos Bravman-Gonzlez la

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posesin de una porcin del clset donde estn ubicados los contadores de energa elctrica. La segregacin de

dicho

espacio se hara conforme a lo requerido

por la

Autoridad de Energa Elctrica y a la aprobacin de dicha agencia. Para lograr el acuerdo, el Consejo de Titulares sufragara los honorarios de $1,500 del ingeniero

electricista por el diseo de los planos y la presentacin ante la Autoridad de Energa Elctrica y los honorarios ascendentes a $14,500 para realizar el referido trabajo. Por su parte, los esposos Bravman-Gonzlez aportaran la suma de $1,000 para la construccin de una pared en

bloques de cemento que separara el rea de los contadores con el rea entregada en por el el Consejo de de la Titulares pared y

cualquier costeada

diferencia por dicho

costo El

sera ser

organismo.1

acuerdo

deba

ratificado por el Consejo de Titulares en una asamblea debidamente convocada a tales efectos. La estipulacin fue acogida por el Tribunal de Primera Instancia mediante una sentencia emitida el 13 de marzo de 2006. Sin embargo, posteriormente fue dejada sin efecto debido a que no fue ratificada en la correspondiente

asamblea convocada por el Consejo de Titulares. Entrabados los reclamos, el 22 de julio de 2009 el Tribunal de Primera Instancia emiti una sentencia en la que aludi a los hechos reseados y concluy que el

Consejo de Titulares adquiri el clset por prescripcin

1

La estipulacin inclua los planos anejados con los cambios propuestos.

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adquisitiva extraordinaria. Ello, al ostentar la posesin pblica y pacfica en concepto de dueo de forma continua e ininterrumpida por ms de treinta (30) aos. El foro primario expres que el dueo del apartamento nunca tuvo acceso al clset ni prest su autorizacin, permiso o

licencia para que el Consejo de Titulares lo ocupara. A su vez, advirti que el dueo original interpuso una demanda en el ao 1993 que fue desestimada por incumplimiento e inactividad firme, por mediante lo que una sentencia que que sta advino no tuvo final y

adjudic

efecto

interruptor para el cmputo del trmino de prescripcin adquisitiva. Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia coligi que no existe conflicto entre la Ley de Condominios y la prescripcin adquisitiva contenida en el Cdigo Civil que impida rgimen Consejo adquirir la de de usucapin propiedad Titulares el armario en un complejo constituido estim en que el el

horizontal. cumpli por

Adems, los

con

requisitos

para

prescripcin

adquisitiva

extraordinaria. Inconformes, los esposos Bravman-Gonzlez acudieron al Tribunal de Apelaciones en donde expusieron que el clset no es susceptible de ser adquirido por usucapin y que de permitirse tal actuacin variara el uso comprendido del bien inmueble El sin foro el consentimiento emiti unnime una del de los

titulares. mediante la

intermedio el

sentencia de

cual

confirm

dictamen

Tribunal

Primera Instancia.

CC-2010-275 En desacuerdo, los esposos Bravman-Gonzlez

6 acuden

ante nos y sostienen que err el Tribunal de Apelaciones al confirmar al Tribunal de Primera Instancia y al

permitir la adquisicin por usucapin del rea privativa para destinarla a un uso comunal sin el consentimiento unnime de los condminos. Examinado el recurso ante nos, expedimos el mismo y procedemos a resolverlo en los mritos. II Nuestro ordenamiento jurdico permite la adquisicin del dominio y todos los derechos reales en virtud de la figura de la prescripcin adquisitiva o usucapin. Art. 1830 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5241. Para que sta se configure, es indispensable que estemos ante una cosa o un derecho susceptible de apropiacin por

determinado tiempo y con arreglo a las condiciones que dicta la ley. Art. 1836 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5247; J.R. Vlez Torres, Curso de Derecho Civil: los

Bienes y los Derechos Reales, Madrid, Offirgraf, 1983, T. II, pg. 263. Una vez entre establecido la lo anterior es

importante

distinguir

prescripcin

adquisitiva

ordinaria y la extraordinaria. Repasamos brevemente estas figuras jurdicas. Tanto la usucapin ordinaria como la extraordinaria requieren que exista una posesin ininterrumpida, pblica, pacfica y en concepto de dueo por el trmino fijado en la ley. Artculos 1840 y 1841 del Cdigo Civil, 31

CC-2010-275 L.P.R.A. secs. 5261 y 5262; Snchez Gonzlez

7 v.

Registrador, 106 D.P.R. 361, 375 (1977). En la prescripcin adquisitiva ordinaria se requiere la posesin mediante la concurrencia de buena fe y justo ttulo junto al transcurso de un tiempo fijado por ley, a saber: diez (10) aos. Artculo 1857 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5278. El concepto de buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era duea de ella y que poda transmitir su dominio. Artculo 1850 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5271; Ramos v. Ros, 79 D.P.R. 738, 740-741 (1956), Rivera v. Melndez, 72 D.P.R. 432, 439-440 (1951). Por su parte, el ttulo se entiende justo cuando es legalmente suficiente para

transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. Artculo 1852 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5273. Adems, conforme al Artculo 1853 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5274, el ttulo debe ser verdadero y vlido. Sin embargo, el justo ttulo no significa que el ttulo deba ser perfecto. Lizardi v. Caballero, 65 D.P.R. 83, 93 (1945). Por su parte, la prescripcin adquisitiva

extraordinaria no requiere el elemento de buena fe ni de justo ttulo, por lo que se le requiere al poseedor un trmino ms prolongado para que pueda adquirir la cosa o el derecho. En sta, el trmino requerido es de treinta (30) aos para los bienes inmuebles. Artculo 1859 del

Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5280; Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, 166 D.P.R. 154, 182 (2005).

CC-2010-275

El Cdigo Civil exige una posesin en concepto de dueo porque slo la posesin que se adquiere y se

disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir Derecho el dominio. J. Tomo pg. III, 318. Puig Vol. Un Brutau, I, Fundamentos ed., se de

Civil, 1989,

3ra

Bosch, en

Barcelona,

inmueble

posee

concepto de dueo por aquel que la opinin general o la percepcin pblica entienden es dueo unido a los actos que ste realiza de con la relacin creencia a que la pueda propiedad, tener el

independientemente

propio poseedor. Vlez Cordero v. Medina, 99 D.P.R. 113, 119 (1970). Es por ello que la norma vigente sostiene que los actos de carcter posesorio ejecutados por licencia o mera tolerancia cumplan del con dueo los no son suficientes de la para que se

requisitos

prescripcin

extraordinaria ya que falta el requisito de la posesin en concepto de dueo. Es decir, aquel que posee con permiso, licencia o autorizacin del dueo no puede adquirir un derecho real por prescripcin adquisitiva debido a que

nunca estuvo en posesin de la propiedad en concepto de dueo. En este sentido, es doctrina firmemente establecida en el derecho civil que como norma general todos los que poseen en nombre o en representacin de otro no pueden adquirir derecho, el dominio posedo de por ellos, ni ningn otro o

por

virtud Vase,

prescripcin Gonzlez v.

ordinaria

extraordinaria.

Snchez

Registrador,

supra, pg. 375; Dvila v. Crdova, 77 D.P.R. 136, 143-148

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(1954), Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, supra, pg. 183. En estos casos estamos ante un precarista. Igualmente, debemos recordar que se presume que la posesin se sigue disfrutando en la misma forma en que se adquiri si no se presenta prueba en contrario. Art. 365 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1426; Vlez Cordero v. Medina, supra, pg. 120. Como la adquisicin por prescripcin requiere que se cumpla con se determinado entiende tiempo debemos por: indicar (1) la que la

posesin

interrumpida

citacin

judicial hecha por el poseedor, aunque sea por un mandato del tribunal o un juez incompetente; (2) mediante el

requerimiento judicial o notarial, siempre que dentro de los dos meses de practicado se presente ante el tribunal o el juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada; y (3) por el reconocimiento expreso o tcito que el poseedor haga del derecho del dueo. Vanse, Arts. 1845, 1847 y 1848 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. secs.

5266, 5268 y 5269. En cuanto a la interrupcin por citacin judicial, sta se considerar que no interrumpe el trmino para

adquirir por prescripcin adquisitiva cuando: (1) fuere nula por falta de las solemnidades legales; (2) el actor desistiere de la demanda o dejare caducar su reclamo; y (3) si el poseedor fuere absuelto en la demanda. Art. 1846 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5267.

CC-2010-275 III

10

Las controversias planteadas requieren que dilucidemos si la figura de la prescripcin adquisitiva tiene cabida dentro del rgimen de propiedad horizontal y las

consecuencias que ello acarrea. Para atender los referidos planteamientos nos remitimos primeramente a los principios y al propsito del rgimen de propiedad horizontal.

Veamos. Los principios del referido sistema en Puerto Rico surgen del Art. 403 del Cdigo Civil de 1902 que luego se convirti en el Art. 330 del Cdigo Civil de 1930, 31 L.P.R.A. sec. 87 1275; D.P.R. Castle 775 Enterprises, Inc. v. los

Registrador,

(1963).

Posteriormente,

pases europeos y americanos comenzaron una corriente de legislar leyes especiales sobre la llamada propiedad

horizontal con miras a atender las insuficiencias de los cdigos civiles vigentes. Como corolario de dicha

tendencia, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprob la Ley Nm. 421 de 13 de mayo de 1951 (Ley Nm. 421) para enmendar Civil, en trminos generales el Art. 330 del la Cdigo

supra. Sin embargo, justipreci

en el ao 1958 la Ley

Asamblea 421 fue

Legislativa

que

Nm.

insuficiente sobre los aspectos vitales de la propiedad horizontal, como por ejemplo: (a) el nacimiento y

extincin de sta; (b) el rgimen de su administracin; (c) la organizacin y (e) del Registro de de la Propiedad; y (d)

gravmenes;

el

equilibrio

derechos

deberes

entre los propietarios. Por tanto, la legislatura aprob

CC-2010-275

11

la Ley Nm. 104 de 25 de junio de 1958 (Ley de Propiedad Horizontal), 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.2 La Ley de Propiedad Horizontal sigui como modelo la Ley-Decreto Nm. 407 de 16 de septiembre de 1952 de la Repblica de Cuba. Originalmente, se prepar un proyecto basado en la Ley de Argentina que fue descartado para utilizar como marco la Ley de Cuba, por guardar sta mayor consonancia con nuestro Derecho. Vase, S. E. Casellas, Comentarios y Notas, Legislacin, En Torno a la Nueva Ley de la Propiedad Horizontal, 28 Rev. Jur. U.P.R. 301 (19581959). La adopcin de la institucin de la propiedad

horizontal respondi al inters de fomentar la viabilidad para adquirir propiedades y a su vez atender el problema de vivienda en nuestra isla aprovechando el escaso terreno disponible. Diario de Sesiones (Cmara), Vol. X, pg. 1649 (1958); E. Vzquez Bote, Prolegmenos al Rgimen de la Horizontalidad en Derecho Puertorriqueo, 16 Rev. Der.

P.R. 301, 308 (1976-1977); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978). La Ley de Propiedad Horizontal no derog el Art. 330 del Cdigo Civil sobre el rgimen de pisos. ste funciona con carcter supletorio en las situaciones en las que los residentes de un edificio decidan no adoptar el rgimen de propiedad horizontal, el cual
2

es

voluntario.

J.A.

Landrau

Rivera

J.C

Ortiz

Diario de Sesiones (Cmara), Vol. X, pg. 1574 (1958). Posterior a ello, dicha pieza legislativa fue modificada en varias ocasiones con una ltima enmienda materializada por la Ley de Condominios.

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12

Arocho, Rgimen de Propiedad Horizontal: Retrospectiva y Actualizacin, 43 Rev. Der. P.R. 57, 61 (2004). Ms adelante la Ley de Propiedad Horizontal fue

enmendada por la Ley Nm. 153-1995,3 la Ley Nm. 43-1996,4 y la Ley Nm. 157 de 4 de junio de 1976.5 Las revisiones realizadas debilitaron los derechos de los titulares de los apartamentos al someterse a imposiciones acordadas por la mayora. Ello tipo de trastoc la filosofa que enmarca este la cual consiste en el y pleno Ortiz,

organizacin, de la

disfrute

propiedad

privativa.

Landrau

supra, pgs. 65-66. Consciente de tal problemtica, la Ley de Propiedad Horizontal nuevamente fue enmendada en el ao 2003 con la aprobacin de la Ley de Condominios. sta tuvo como

La Ley Nm. 153-1995, enmend la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de agilizar los procedimientos y decisiones de los titulares para ampliar y mejorar sus condominios y reducir los costos y gastos que conlleva conseguir el consenso unnime de stos. La Ley Nm. 43-1996 derog la Ley Nm. 153 y enmend la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de establecer una herramienta para el cobro de las cuotas de mantenimiento adeudadas e imponer responsabilidades al adquiriente involuntario sobre stas. Mediante la Ley Nm. 157 de 4 de junio de 1976 el legislador atendi los problemas que se suscitaron con relacin a la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento, el control del inmueble por el constructor o por un grupo reducido de titulares, la administracin de ste cuando no se han vendido todos los apartamentos, las limitaciones al foro judicial para dilucidar querellas entre los titulares, la situacin con el rgimen donde existen apartamentos de uso mixto: residenciales y comerciales, y la informacin a compradores potenciales. Sobre el planteamiento de estos problemas refirase a F. Hernndez Denton, Ley de Propiedad Horizontal un Anlisis de las Enmiendas de 1976, 44 Rev. Col. Ab. P.R. 257 (1983).
5 4

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objetivo ajustar el rgimen de propiedad horizontal a uno ms eficiente y hacer factible el derecho a la propiedad individual sobre el un apartamento de dentro al este de un edificio, posible el

salvaguardando nuestra

fin

aprovechar En

mximo

extensin

territorial.

sentido,

legislador expres lo siguiente: Las caractersticas fundamentales del Rgimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1) el disfrute del apartamiento como ncleo del rgimen y de ah la preservacin del requisito de consentimiento unnime para toda obra o accin que afecte directamente su disfrute; (2) el carcter privilegiado de este esquema urbanstico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un rea restringida de terreno; (3) el principio de que sea el Consejo de Titulares- y no una Junta de Directores- el rgano donde resida el control ltimo de las decisiones sobre la administracin del inmueble; (4) el reconocimiento de la personalidad jurdica propia de dicho Consejo de Titulares; (5) el carcter catastral de este rgimen voluntario; (6) la necesidad de legislacin especial para atender la naturaleza singularsima de los problemas que surgen en la horizontalidad; y, finalmente, (7) la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del rgimen son postulados de nuestro rgimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse. Vase, Exposicin de Motivos de la Ley de Condominios. De tal grado es la relevancia de velar por la demanda de vivienda y propender el uso de la propiedad horizontal para la asequibilidad de la propiedad individual que el legislador expresamente dispuso que la Ley de Condominios aplicara a todo inmueble adscrito al rgimen de propiedad horizontal independientemente de cundo fue sometido al

mismo. Art. 44 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 n; Pereira Surez v. Jta. Dir Cond., Op. de 30 de

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14

junio de 2011, 2011 T.S.P.R. 102, 182 D.P.R.___; S.L.G. Vzquez, Ibez v. De Jess, Vlez, Op. de 14 de diciembre de 2010, 2010 T.S.P.R. 227, 180 D.P.R. __; Consejo

Titulares v. Williams Hospitality, 168 D.P.R. 101, 109-110 (2006); Asoc. De Condmines v. Naveira, 106 D.P.R. 88, 91 (1977); M.J. Godreau, El Condominio: El Rgimen de

Propiedad Horizontal en Puerto Rico, San Juan, Editorial Dictum, 1992, pg. 19. Con el beneficio de la discusin intimada, enfoquemos nuestra elementos Titulares. El rgimen de propiedad horizontal es una institucin jurdica de perfiles esenciales propios que y caractersticas un dominio atencin que lo en la naturaleza y la del rgimen, del Consejo los de

componen

figura

conceptuales

establecen

exclusivo de un bien inmueble, el cual coexiste con un condominio forzoso e inseparable de los elementos comunes. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, pg. 236. La propiedad horizontal es una figura sui generis

matizada por un inters jurdico de mantenerla y potenciar su desarrollo. Esto, contrario a la copropiedad o

comunidad, la cual como regla general surge en casos en los que concurren mltiples titulares sobre un mismo bien por razn de hechos fortuitos o involuntarios, por lo que se promueve la desaparicin de dicho rgimen.6 M. J.

Godreau, op. cit., pgs. 21-23; O. Gmez Gil, La Propiedad

A modo de ejemplo, el caso de los coherederos.

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Horizontal en Cuba, Editorial Lex, La Habana, 1954, pgs. 50-54. El sistema sobre de el horizontalidad cual existe constituye comunidad un slo acto con

voluntario

referencia a los elementos comunes, los cuales componen factores viabilidad resulta indispensables de la para el debido disfrute Por y

propiedad de la

individualizada. tpica

tanto, Dichos

distinguible

comunidad.

elementos comunes pertenecen a todos los titulares, no son de alguien en particular, y permanecen en indivisin

forzosa sin que puedan ser objeto de la accin de divisin de la comunidad. Art. 13 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291k. Claro est, su destino y uso estar sujeto a los cambios que por unanimidad acuerden sus

dueos. Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. La escritura es de que constituye el orden que de este propiedad Tribunal

horizontal

tal

relevancia

consistentemente ha sealado que una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, sta es un estatuto privado que gobierna a los condminos o titulares y obliga a terceros. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 582

(1973). A estos efectos, hemos expresado que la escritura matriz es una especie de acuerdo adhieren los titulares cuando privado sus -al cual se respectivos

compran

apartamentos- que gobierna a los condminos o titulares y a cuyas disposiciones conflicto, a debemos menos acudir tales para dirimir

cualquier

que

disposiciones

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violen la ley, la moral o el orden pblico. 31 L.P.R.A. sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 582 (1973).(nfasis en el original.); Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 232 (2001) citando a Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rulln, 126 D.P.R.

387, 394 (1990). La escritura matriz forma un estado de derecho a ser aceptado por los sucesivos titulares a

medida que stos adquieran sus apartamentos en el rgimen. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, pg. 245. sta constituye la fuente vinculante para los condminos,

luego de la Ley. M. J. Godreau, op. cit., pg. 71. De otra parte, trasciende que una de las

caractersticas del rgimen de propiedad horizontal es que su naturaleza es de carcter voluntario, constitutivo va la inscripcin y catastral. Vanse, Arts. 22 al 33 de la Ley de Condominios, horizontal 31 L.P.R.A. secs. 1292-1292k. supeditada La al

propiedad

est

rigurosamente

requisito de inscripcin registral. Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291; Garca Larrinua v.

Lichtig, 118 D.P.R. 120, 128 (1986).

A tenor con ello, la

Ley de Condominios requiere que la escritura pblica sea inscrita en el Registro de la Propiedad y describa cada apartamento situacin, y nmero de con que expresin conste, de sus medidas, de

piezas

puerta

principal

entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y dems datos necesarios para su identificacin. Deber, a su vez, constar y la de superficie acuerdo de la totalidad se de los el

apartamentos

con

stas

fijar

CC-2010-275 porcentaje de los gastos, ganancias y derechos en

17 los

elementos comunes. Vanse, Arts. 2, 22, 23 y 24 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291, 1292, 1292a y 1292b.7 La descripcin de los apartamentos constituye una finca

aparte de la matriz. Art. 25 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1292c. De igual forma, la escritura pblica debe detallar los elementos comunes generales del inmueble y los elementos comunes limitados que existan a cierto nmero la Ley de de

apartamentos

identificndolos.

Igualmente,

Condominios requiere que se indique claramente el destino de los elementos que lo configuran. y uso en la el 2 de escritura Una vez fijado el slo unnime podr de ser los

destino variado

matriz

mediante Art.

consentimiento la Ley de

titulares.

Condominios,

supra.

Conjuntamente con la escritura matriz se certifica que los planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia fiel y exacta de los aprobados. Art. 22 de la Ley de Condominios, supra. Lo acuerdo anterior con de al ello resulta la Ley de suma importancia porque de un el con

de

Condominios

establece someter

requisito inmueble

inscripcin sistema de

constitutiva propiedad

para

horizontal

Originalmente, al aprobarse la Ley de Propiedad Horizontal el porcentaje de contribucin era fijado a base de lo que representaba el valor del apartamento dentro del conjunto del inmueble. Ello se calculaba tomando como base lo que vala el apartamento en comparacin con el valor del inmueble en total. Vase, Art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

CC-2010-275 caractersticas general, catastrales al que, contrario de la a la

18 norma en un

convierten

Registro

Propiedad

garantizador de la cabida. Lo antes expuesto conlleva que la realidad extraregistral tiene que corresponder a la que surge del Registro de la Propiedad. La escritura matriz y los planos adheridos a sta en un rgimen de horizontalidad permiten a un comprador o titular conocer la totalidad del edificio y su apartamento para fines de hacer valer su derecho. Arce v. Caribbean Home Const. v. Corp., Srio. supra, de pgs. 257-258; 137 D.P.R. Soc. 70, de 77

Gananciales

Justicia,

(1994); Garca Larrinua v. Lichtig, supra, pg. 133; M. J. Godreau, op. cit., pg. 20. As, este Tribunal, no vacil en establecer que: No puede fomentarse, como cuestin de poltica pblica, la indiscriminada y no autorizada alteracin de los apartamentos que componen un edificio sujeto a dicho rgimen. Dichas alteraciones pueden poner en riesgo no slo la vida y seguridad de los dueos de esos apartamentos, sino que la de los otros condminos. Debe mantenerse presente que la alteracin de un apartamento no slo puede afectar la esttica del edificio, sino que la solidez estructural del mismo. Posiblemente esta sea una de las situaciones donde ms claramente es de aplicacin el principio a los efectos de que los derechos de una persona terminan donde comienzan los derechos de otra. Garca Larrinua v. Lichtig, supra, pg. 135.8 Vase, adems, voto concurrente emitido por el entonces Juez Asociado y actual Juez Presidente, seor Hernndez Denton sobre su preocupacin a que se violen las ms elementales normas de convivencia en un edificio sujeto al rgimen de propiedad horizontal ya que la Ley de Condominios requiere que la segregacin o agrupacin de apartamentos bajo dicho rgimen deben constar consignadas en escritura pblica, obtenerse el consentimiento de los titulares afectados y la aprobacin del Consejo de Titulares. Vase, adems, 31 L.P.R.A. sec. 1292j-1.
8

CC-2010-275

19

Establecido lo anterior, al adquiriente o titular de una finca adscrita al rgimen de la Ley de Condominios se le garantiza la cabida no que surja del su Registro de la con

Propiedad,

pero

necesariamente

titularidad

relacin a su apartamento. M. J. Godreau, op. cit., pg. 20. Lo anterior resulta cnsono con el Art. 4 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291b, que destaca que una vez incorporada una propiedad al rgimen y constituida en una finca independiente los apartamentos que lo componen pueden transmitirse individualmente, gravarse, ser objeto de dominio o posesin, y de toda clase de actos jurdicos intervivos o mortis causa, con libertad total del resto del inmueble y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por otra parte, para el disfrute de los bienes

privativos que componen la propiedad horizontal resultan indispensables los elementos comunes. stos se encuentran delimitados en la escritura matriz y en el plano

presentado ante el Registro de la Propiedad y sobre los cuales derecho a los integrantes del mismo de uso de y disfrute por a se les reconoce un el un cual aportan al sta

mantenimiento

stos

conforme

porcentaje.

peculiaridad nos presenta unas preocupaciones particulares al considerar si procede o no la usucapin o prescripcin adquisitiva en el ordenamiento de propiedad horizontal que debemos atender. No existe controversia dentro sobre del el hecho de de que los

elementos

comunes

rgimen

propiedad

CC-2010-275

20

horizontal son todos aquellos que sean necesarios para la existencia, seguridad estn destinados al y conservacin del edificio, y que uso y disfrute de todos los

propietarios conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legtimo derecho de los dems. Art. 14 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291l. Vase, adems,

Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rulln, supra, pg. 393. Como expresamos, stos estn totalmente definidos en la escritura matriz y en los planos sometidos al Registro de la Propiedad. Los elementos comunes se clasifican en necesarios y elementos comunes voluntarios. La razn para ello estriba en que no todas las partes de uso comn tienen el mismo valor o importancia consiste son en en el que papel los para que desempean. La

distincin necesarios

elementos el disfrute

comunes de la

indispensables

propiedad privada de los apartamentos. Dicho carcter fue reconocido por el legislador en la Ley de Condominios al expresar que stos no son susceptibles de propiedad

individual por los titulares y estn sujetos a un rgimen de indivisin forzosa, es decir, no pueden ser objeto de propiedad particular por uno de los titulares pretendiendo excluir a los dems, pues ello resultara incompatible con el buen funcionamiento del condominio. Art. 11 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a). Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra, pg. 233; Pelln v.

OClare, 98 D.P.R. 692, 695 (1970). El inciso (a) del Art. 11 de la Ley de Condominios claramente dispone que

CC-2010-275

21

cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesin o control jurdica de estos elementos del a otra de persona natural ser o

distinta

Consejo

Titulares

nulo.

(nfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a). En cambio, los elementos comunes voluntarios pueden quedar sometidos a lo que dispongan todos los integrantes del rgimen. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra, pg. 237; Arce v. Caribbean Const. Corp., supra, pgs. 237-238. Siendo ello as, se permite la transformacin de un elemento comn en privado con el consentimiento unnime de los titulares. Vase, Informe Conjunto de las

Comisiones de Vivienda; de Banca y Asuntos del Consumidor, y de lo Jurdico sobre el P. del S. 1425 de 12 de

noviembre de 2002, 14ta Asamblea Legislativa, 4ta Sesin Ordinaria; M. J. Godreau, La Privatizacin de los

Elementos Comunes en los Condominios: Reflexiones en Torno a Posibles Enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal, 66 Rev. Jur. U.P.R. 149, 172-173 (1996). Los limitados. elementos Conforme comunes dispone pueden el Art. ser 12 generales de la Ley y de

Condominios, los elementos comunes limitados se destinan a cierto nmero de apartamentos con exclusin de los dems, tales comunes como a pasillos, los escaleras, de un servicios mismo sanitarios y otros

apartamentos

piso

anlogos. 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Por tal razn, el Art. 13 de la Ley de Condominios establece que el mantenimiento de stos corresponde a los titulares de los apartamentos a los que fueron destinados. 31 L.P.R.A. sec. 1291k.

CC-2010-275 Adems de las fincas privativas y los

22 elementos

comunes, en el ao 2003 la Ley de Condominios incorpor en su Art. 11-A, 31 L.P.R.A. El Art. sec. 1291i-1, supra, el llamado el de

elemento elemento

procomunal. procomunal

11-A, aquel

define

como

susceptible

aprovechamiento

independiente,

sean

apartamientos,

estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Adems, establece que tambin son elementos procomunales las unidades privadas que adquiere el Consejo de Titulares mediante cesin,

ejecucin en cobro de deudas o por cualquier otro medio legtimo. La procomunalidad proindiviso la define Vzquez los Bote como en la la

titularidad

que

tienen

titulares

horizontalidad sobre un piso o apartamento. E. Vzquez Bote, supra, pg. 330. As estamos ante un rea que, no es elemento comn, sino que pertenece proindiviso a los

titulares del rgimen. Del historial legislativo de la Ley de Condominios surge que el elemento procomunal se agreg a los fines de facilitar el manejo de apartamentos y reas susceptibles de aprovechamiento privado. Especficamente se pretendi atender el problema que causaba la ejecucin o enajenacin de apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento. Es por ello que el legislador atendi la enajenacin de los elementos procomunales a travs del Art. 11-A de la Ley de Condominios, la supra, al reconocer adquirir al Consejo y de ser

Titulares

facultad

para

propiedades

CC-2010-275

23

titular de stas en su funcin de administrar y mantener el rgimen en beneficio de sus integrantes. A base del referido articulado, el Consejo de Titulares solamente

posee titularidad de aquello que le haya sido asignado en la escritura matriz. De igual forma, la necesidad de

ejecutar apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento promulg que el legislador reconociera al Consejo de

Titulares la prerrogativa de adquirir dichas propiedades mediante cesin, ejecucin en cobro de deudas o por

cualquier otro medio legtimo. Vase, P. del S. 1425 de 12 de noviembre de 2002, supra. El Consejo de Titulares es el rgano deliberativo y normativo, integrado por los condminos y existe para la consecucin del sistema de propiedad horizontal.9 Su

responsabilidad fundamental consiste en velar por el buen funcionamiento del condominio para lograr que se cumplan con las disposiciones de su ley especial, la escritura matriz, el reglamento M. J. y y los acuerdos Personalidad Horizontal: debidamente Jurdica, Capacidad para Jur.

aprobados. Legitimacin

Godreau, Propiedad

Activa

Legal de la Junta de Directores y del Presidente Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev.

U.P.R. 481 (1995). Este Tribunal desde Arce v. Caribbean Home Const.

Corp., supra, prest atencin a la figura del Consejo de

9

En Espaa existe lo que se conoce como la Comunidad de Titulares o la Comunidad de Propietarios sin que se les reconozca una personalidad jurdica. En Argentina se refiere al Consorcio de Propietarios.

CC-2010-275

24

Titulares.10 En aquel entonces, este Tribunal indic que el Consejo de Titulares est compuesto por todos los dueos de apartamentos individuales que constituyen el rgimen de propiedad horizontal. A su vez, citando a Gmez Gil esta Curia estableci que comparta la tesis que considera al Consejo de Titulares como un autntico sujeto de derecho con personalidad plena en el mbito de sus finalidades. (nfasis nuestro.) d, pg. 253. Godreau, op. cit., pg. 29, Como bien seala M.J. estos pronunciamientos

responden, a nuestro entender, a la finalidad de propiciar una mayor proteccin y solidez del Rgimen de Propiedad Horizontal. El reconocimiento que hizo este Tribunal al Consejo de Titulares como un ente con personalidad jurdica plena en el mbito de sus finalidades distingui nuestro rgimen de otros ordenamientos como el espaol y de los que existen en muchas jurisdicciones norteamericanas. M. J. Godreau, supra, pgs. a el 481-482. tal Adems, que cal al en la la con Asamblea Ley de

Legislativa Condominios

grado

aprobar sta

legislador y

armoniz

nuestros al

pronunciamientos

reconoci

personalidad

jurdica

La Ley de Propiedad Horizontal vigente al emitir la decisin en Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978) no dotaba al Consejo de Titulares con personalidad jurdica. Para una discusin sobre el referido particular, refirase a R. R. Alegra, La Personalidad Jurdica en la Propiedad Horizontal, 63 Rev. Jur. U.P.R. 875 (1996); M. J. Godreau, Personalidad Jurdica, Legitimacin Activa y Propiedad Horizontal: Capacidad Legal de la Junta de Directores y del Presidente para Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev. Jur. U.P.R. 481 (1995).

10

CC-2010-275

25

Consejo de Titulares. Vase, Informe de la Comisin de Desarrollo Urbano y Vivienda sobre el P. del C. 1425 de 3 de marzo de 2003, 14ta Asamblea Legislativa, 5ta Sesin Ordinaria. Sin divagaciones podemos establecer que el Consejo de Titulares del constituye el organismo rector y deliberativo de propiedad sobre la horizontal.11 administracin Instituye del la

rgimen

autoridad

suprema

inmueble

para su conservacin y viabilidad. Dicho organismo est constituido por todos los titulares. Art. 38 de la Ley de Condominios, Home Const. 31 L.P.R.A. sec. 1293b; 252. Arce Sus v. Caribbean y

Corp.,

supra,

pg.

facultades

prerrogativas estn claramente delimitadas en la Ley de Condominios y supeditados al voto de sus miembros. Es por ello que la Ley de Condominios estableci cmo se celebran las reuniones, qu constituira el qurum para la toma de decisiones y los votos necesarios para las distintas

acciones a seguir. La finalidad de dicho ente jurdico consiste en

propender al mejor funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, a la vez que protege los intereses de sus miembros, o sea, el de los titulares frente a la comunidad y a terceros. Es en este sentido que la Ley de Condominios le reconoce personalidad jurdica al Consejo de Titulares a los fines de promover y facilitar la participacin de

Por disposicin expresa, el Consejo de Titulares no puede asumir la forma corporativa o de sociedad. Art. 38 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b.

11

CC-2010-275 sus integrantes y en los asuntos del de de

26 conservacin, Al as

administracin hacerlo, el

representacin 38 de la Ley

rgimen. Condominios,

Art.

supra,

difanamente dispone que de las obligaciones del Consejo de Titulares respondern los titulares de forma

subsidiaria y solamente con su apartamento. La conceptualizacin de la personalidad jurdica del Consejo de Titulares respondi a la necesidad de que los integrantes de la propiedad horizontal contaran con un

organismo dotado de la facultad necesaria para actuar en beneficio de stos y en el contorno de propiciar el

rgimen sin que dichos miembros tuvieran la preocupacin de que sus actuaciones les conllevara la imposicin de responsabilidad frente a terceros. El patrimonio del Consejo de Titulares es uno limitado por la Ley de Condominios. ste consiste en los ingresos por concepto de las cuotas de mantenimiento, los recaudos por el arrendamiento de los elementos comunes, la

propiedad que pueda adquirir con dichos fondos y aquella que se adquiera u por otras ejecucin garantas. stos en M. son cobro J. de deudas de

mantenimiento pg. 483. No

Godreau,

supra, siempre

obstante,

elementos

procomunales, es decir, a nombre de todos los titulares que componen la horizontalidad. Vase, Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra. De lo antes reseado podemos colegir que el Consejo de Titulares tiene un deber de fiducia frente a sus

integrantes y que su conducta debe responder al fin ltimo

CC-2010-275 de la Ley de y Condominios privada del de viabilizar la M.J.

27 propiedad Godreau,

particular

apartamiento.

supra, pg. 158. Hemos recalcado la importancia de la Ley de Condominios y la poltica pblica enmarcada en sta. Establecimos responde jurdicas ni que este rgimen es uno con especial otras que no

puede

ser

comparado en

figuras Su

reconocidas

nuestro

Derecho.

caracterstica principal est contemplada en la armona del disfrute de la propiedad privativa y el

aprovechamiento del uso y disfrute compartido de ciertos elementos comunes en posesin de todos sus integrantes. Las caractersticas son mutables de los el elementos que componen unnime el de

rgimen

ante

consentimiento

todos los titulares. Asimismo, destacamos que la horizontalidad est

totalmente delimitada por la escritura pblica inscrita en el Registro de la Propiedad que demarca y rige el uso y destino de los que componentes la escritura del rgimen. Igualmente, a todo

acentuamos

matriz

obliga

adquiriente de un bien inmueble que forme parte de dicha propiedad carcter horizontal, responde a a la la vez que reconocimos de que su sus

necesidad

todos

propietarios, por lo que no es inmutable ante la anuencia unnime de todos ellos. De igual forma, establecimos que la totalidad de de los integrantes al cual del se rgimen le forman el una

Consejo

Titulares

reconoce

personalidad jurdica en la esfera de sus objetivos los

CC-2010-275

28

cuales estn consignados en la ley especial. Dicho cuerpo est obligado a desempearse en beneficio de sus miembros. IV Con el marco normativo antes expuesto, nos corresponde contestar la interrogante de si puede darse la

prescripcin adquisitiva o usucapin en propiedad adscrita a la Ley de Condominios. El tema de la prescripcin adquisitiva en la propiedad horizontal no ha sido ajeno a los pronunciamientos de este Tribunal. A poco examinamos nuestra jurisprudencia, percatamos de que hemos adelantado la posibilidad nos de A

escudriar si procede la usucapin dentro del rgimen.

estos efectos, en Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra, se nos invit a mantener un esquema aprobado para el uso de unos estacionamientos de visitantes contrario a lo dispuesto en la escritura matriz. Uno de los argumentos esbozados consisti en que proceda sostenerse el esquema en vista de que se mantuvo en vigor durante once (11) aos. Los hechos planteaban que por voto mayoritario los titulares acordaron para unos estacionamientos de

visitantes un uso distinto al designado en la escritura matriz. La controversia fue delimitada por este Tribunal a los efectos de si tal actuacin constituy un acto de

administracin o trasform el uso y destino de un elemento comn general a uno limitado. Este Tribunal no sostuvo el acuerdo al concluir que variaba lo dispuesto expresamente en el ttulo constitutivo del condominio, como el uso y destino. Por ende, declinamos sostener el acuerdo al

CC-2010-275 concluir que el acto era de nulo ya que En seor requera su

29 el

consentimiento concurrente

unnime

los Juez

titulares. Asociado

Opinin

del

entonces

Hernndez

Denton destac correctamente que las disposiciones de la ley especial limitan el uso de un inmueble a los fines expresados en su escritura y que cualquier cambio o

alteracin de stos sea en cuanto a su estructura fsica, naturaleza, titularidad o destinorequiere el

consentimiento unnime de los condminos. Ms recientemente en Nissen Holland v. Genthaller, 172 D.P.R. 503 (2007), este Tribunal atendi una controversia con relacin a si se poda usucapir unos estacionamientos que formaban parte de un rgimen de horizontalidad. De nuestros pronunciamientos surge que no hemos descartado la posibilidad de la adquisicin por usucapin dentro de la horizontalidad. En aquella ocasin, establecimos que no

poda dirimirse por sentencia sumaria la naturaleza de los estacionamientos, por lo que exista controversia si

constituan una servidumbre predial discontinua no sujeta a adquirirse por usucapin. Art. 475 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1653. El fundamento consisti en que la usucapin slo puede recaer sobre cosas susceptibles de ser adquiridas mediante usucapin. De no serlas, no podr consumarse la usucapin sobre ellas, independientemente de que se cumpla con los dems requisitos dispuestos en la ley. d, pg. 516. En consecuencia, remitimos el caso al Tribunal de Primera Instancia para que dilucidara si el bien a ser adquirido era objeto de usucapin.

CC-2010-275 Como corolario de lo anterior, este Tribunal

30 ha

considerado la posibilidad de la usucapin en el rgimen de propiedad horizontal, sin emitir un pronunciamiento

definitivo al respecto y sin expresar hasta qu grado y cundo puede sta sostenerse. que la de No obstante, del hemos uso y

consistentemente destino est del

resuelto del

variacin propiedad unnime de las de

objeto al la

rgimen

horizontal todos los

supeditado y a

consentimiento importancia

titulares

delimitaciones

contenidas en la escritura matriz que constituy el mismo. En virtud de lo anterior, concluimos que en algunas instancias la prescripcin adquisitiva puede tener lugar dentro del rgimen de propiedad horizontal. Procedemos a establecer en cules circunstancias procede la usucapin dentro del rgimen. Veamos. La ley especial conjuntamente con la escritura matriz y los planos presentados ante el Registro de la Propiedad delimitan las circunstancias en las cuales puede tener

lugar la prescripcin adquisitiva. Los integrantes de un rgimen constituido de acuerdo con la Ley de Condominios estn impedidos por la ley especial y la escritura matriz de usucapir los elementos comunes necesarios. Como

examinamos, la propia Ley de Condominios dispone en su Art. 11, supra, que la titularidad, posesin o control de stos por una persona distinta al Consejo de Titulares es nula. Por tanto, la Ley de Condominios impide la obtencin por usucapin de los elementos comunes necesarios al

claramente disponer que stos no son sujetos de posesin.

CC-2010-275

31

Por ende, no habr prescripcin adquisitiva con relacin a los elementos comunes necesarios. En cuanto a los elementos comunes generales,

establecimos que stos estn delimitados en la escritura matriz y en los planos. Asimismo, hemos reconocido que la Ley de Condominios requiere que el uso y destino de stos se fije al constituir el referido sistema y que nicamente puede ser variado por el consentimiento unnime de todos los titulares. Ante tal realidad, hemos manifestado que la propiedad horizontal responde a un sistema catastral con relacin a su constitucin, la designacin de reas y las caractersticas de los elementos comunes. La ley especial y la escritura matriz del obligan rgimen, en a los por y adquirientes lo al que as stos de se

propiedades someten a

dentro lo

establecido

stas

hacerlo

reconocen que todos tienen el derecho de uso y disfrute de los elementos comunes generales. Es ineludible que los elementos comunes generales, por disposicin expresa del Art. 11 de la Ley de Condominios, requieren que su adjudicacin est dispuesta en la

escritura de constitucin, adems, para su conversin o transferencia luego de fundado el rgimen se requerir el consentimiento transferencia Propiedad. unnime deber Ello de los en titulares el Registro de y de la la

inscribirse la

restringe

figura

prescripcin

adquisitiva dentro de la horizontalidad en la medida que deniega la proteccin posesoria ante el inters de una garanta jurdica preferente: el propio rgimen.

CC-2010-275

32

No puede proclamarse la titularidad privativa de un elemento comn sin que ello conlleve un cambio en el

destino y uso de ste el cual demanda el consentimiento unnime de todos sus dueos. Por ende, la adquisicin del elemento comn general siempre estar atada al destino y uso dispuesto en puede todos la ser los escritura alterado integrantes matriz, en el a cual la Por

exclusivamente unanimidad tanto, y de en de

respuesta

del

sistema.12 tampoco los

estricto la

sentido con

jurdico, relacin a

puede

hablarse

usucapin

elementos

comunes generales debido a que no puede variarse el uso a uno privativo sin el consenso unnime de todos los

miembros del condominio. Ahora bien, con relacin a las unidades privativas que integran pueden el conjunto, objeto de no albergamos duda de que stas los si

ser

prescripcin el rgimen

adquisitiva o algn

por

titulares

que

conforman

tercero

cumplen todos los requisitos necesarios para ello. As lo reconoce el Art. 4 de la Ley de Condominios, supra, al disponer que las fincas independientes pueden ser objeto de dominio y posesin y de toda clase de actos jurdicos
12

Advirtase que con relacin a los elementos comunes generales se establece el mantenimiento de stos en proporcin a una cuota establecida, lo que puede argumentarse como una interrupcin civil de la usucapin por constituir un reconocimiento tcito del derecho de los dems titulares con relacin al elemento comn general. Vanse, Art. 1848 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5269; G. B. Ventura, Algunos Aspectos de la Usucapin en la Propiedad Horizontal en: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/algunosaspectos-de-la-usucapion-en-la-propiedad (ltima visita 14 de septiembre de 2011).

CC-2010-275

33

con libertad total del resto del inmueble. Claro est, ello no podr afectar el destino o naturaleza privativa del bien ya que, como hemos examinado, ello siempre estar subordinado condminos. Resolvemos que la Ley de Condominios veta la al consentimiento unnime de todos los

adquisicin por usucapin de los elementos comunes, sean necesarios prescripcin privativas horizontal. V Pasemos a dirimir si el Consejo de Titulares puede usucapir parte del apartamento de los esposos Bravmano generales, adquisitiva que pero de avala la obtencin o por

los el

apartamentos rgimen de

fincas

configuran

propiedad

Gonzlez, inscrito como privativo en el Registro de la Propiedad. En el caso ante nuestra consideracin, los esposos Bravman-Gonzlez adquirieron el apartamento 1-G del

Condominio Palma Real adscrito a un rgimen de propiedad horizontal desde el ao 1968. La descripcin registral del referido apartamento incluye un armario que el Consejo de Titulares ha utilizado por ms de treinta (30) aos para colocar contadores elctricos que suplen energa a los

apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K. Una vez los esposos Bravman-Gonzlez se percataron de que parte de su armario era utilizado para los fines antes expuestos presentaron la correspondiente demanda y

CC-2010-275

34

reclamaron la titularidad de la porcin ocupada por el Consejo de Titulares. El Consejo de Titulares adujo que haba adquirido el armario por prescripcin adquisitiva, por lo que era dueo de dicha porcin del apartamento 1-G. Luego, las partes intentaron entregara estipular la posesin que de el un Consejo rea del de Titulares del

armario

apartamento a los esposos Bravman-Gonzlez y costearan la correspondiente segregacin. Sin embargo, la estipulacin no fue ratificada en asamblea convocada a tales fines. Como corolario de lo anterior, tanto el Tribunal de Primera Instancia como el Tribunal de Apelaciones

concluyeron que el Consejo de Titulares cumpli con todos los requisitos y de que lo la ello que prescripcin no contraviene que el adquisitiva la Ley de de

extraordinaria Condominios,

por

coligieron

Consejo

Titulares adquiri el dominio del armario en disputa. En desacuerdo con las actuaciones de los foros

aludidos, los esposos Bravman-Gonzlez acudieron ante este Tribunal. Titulares En no ya sntesis, pudo que arguyeron que el el Consejo armario no de en

haber la Ley

usucapido de

controversia

Condominios

permite

alterar el uso y destino dispuesto en una escritura matriz sin el consentimiento unnime de los titulares. As,

argumentaron que el Consejo de Titulares vari el destino del armario de privativo a comunal sin cumplir con los requisitos estatuidos para ello.

CC-2010-275

35

Como hemos discutido, el uso y destino de los bienes que conforman la propiedad horizontal estn claramente

definidos en la escritura matriz y constan delimitados en los planos que se presenta con sta. La Ley de Condominios claramente exige, y este Tribunal reiteradamente ha

manifestado, que la modificacin o cambio en el uso o destino establecido en la escritura matriz exige el

consentimiento unnime de los titulares. Art. 2 de la Ley de Condominios, que 31 L.P.R.A. a el la sec. 1291. Adems, hemos de es

resuelto propiedad

debido

naturaleza de

del la

rgimen Propiedad

horizontal

Registro

garantizador de la cabida fsica dentro de dicho rgimen. Soc. de Gananciales v. Srio. de Justicia, supra; Garca Larrinua v. Lichtig, dispone para el supra. que la De otra parte, o la Ley de de que

Condominios apartamentos

segregacin

divisin

aprovechamiento

independiente

sean permitidos por la escritura matriz se requiere el consentimiento de los titulares afectados y la aprobacin por la mayora del Consejo de Titulares. Art. 32-A de la Ley de Condominios, concurrente 31 del L.P.R.A. entonces sec. Juez 1292j-1; Asociado Vase, seor

opinin

Hernndez Denton en Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra. Como propiedad privativos vimos, la usucapin puede dentro del rgimen de

horizontal que lo

darse ya

contra que

los

elementos stos son

componen

slo

susceptibles de adquisicin por el transcurso del tiempo. Ahora bien, el Consejo de Titulares tiene como deber

CC-2010-275 primordial orientar sus acciones para proteger

36 el

propsito del rgimen de propiedad horizontal: el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento.13 con dicho fin Home primordial, Const. en el ao 1978 este en A tenor Arce v. le

Caribbean

Corp.,

supra,

Tribunal

reconoci al Consejo de Titulares personalidad jurdica en el mbito de sus finalidades. A tono con dicha

interpretacin, el legislador finalmente supli al Consejo de Titulares con personalidad jurdica en el ao 2003 al aprobar la Ley de Condominios. Como examinamos, dicho

organismo est compuesto por todos los miembros adscritos a la horizontalidad, por lo que existe una relacin de fiducia en cuanto a sus acciones en beneficio del rgimen de propiedad horizontal. Asimismo, sus actuaciones

responden a la voluntad de sus miembros y ste opera en representacin y armona con los intereses de sus

integrantes. Vase, M. J. Godreau, op. cit., pg. 37. Reconocer al Consejo de Titulares la potestad de

adquirir por prescripcin adquisitiva parte de los bienes privativos dentro del rgimen de propiedad horizontal, que le corresponde proteger, atenta contra la naturaleza misma de dicho ente y trastoca los cimientos de la Ley de

Condominios. Un examen de la Ley de Condominios refleja claramente que la personalidad jurdica del Consejo de

Titulares est ceida a la administracin y mantenimiento del rgimen y a los acuerdos adoptados en las asambleas

13

Vase, Art. 1A de la Ley de Condominios, supra.

CC-2010-275

37

debidamente convocadas y constituidas. Art. 38 de la Ley de Condominios, supra. Es por ello, como vimos, que el patrimonio Dicho ente del no Consejo posee de Titulares propios es uno no procomunal. sean los

bienes

que

reconocidos por la Ley de Condominios, tales como los que le son expresamente asignados, los ingresos por concepto de cuotas de de mantenimiento, los elementos los ingresos por el de

arrendamiento

comunes

susceptibles

aprovechamiento por toda la comunidad y la propiedad que pueda adquirir el Consejo con dichos ingresos u otros

fondos legtimamente obtenidos. Vase, Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra; M. J. Godreau, op. cit., pg. 39. Adjudicar parte del bien inmueble a favor del Consejo de Titulares propende a la desconfianza de dicho ente sui generis con relacin al carcter representativo delegado en dicho organismo. No toda posesin merece proteccin

legal. para la

La problemtica de reubicar o llegar a un acuerdo ubicacin de los contadores elctricos no es al

justificacin

para conceder una proteccin

posesoria

Consejo de Titulares

en claro detrimento de la Ley de

Condominios. Tal actuacin repercute nocivamente en los cimientos de nuestro rgimen de propiedad horizontal al avalar el cambio en la escritura matriz de la cabida, el uso y el destino de parte de un bien privativo sin el consentimiento unnime de los titulares. Adems, tolera la segregacin de parte de un bien privativo sin el

consentimiento del titular afectado conforme requiere el Art. 32-A de la Ley de Condominios, supra, y deniega a los

CC-2010-275 esposos Bravman-Gonzlez la cabida fsica que

38 les

garantiz las constancias del Registro de la Propiedad. Garca Larrinua v. Lichtig, supra. Peor an, reconoce al Consejo de Titulares una capacidad que no posee de

adquirir un bien en carcter representativo de sus bienes cuando ello no es permitido Snchez en la v. prescripcin Registrador,

adquisitiva.

Vanse,

Gonzlez

supra, pg. 375; Dvila v. Crdova, supra, pg. 141. Todo lo anterior es en difana contravencin a la Ley de

Condominios. Como corolario de lo antes expuesto, el Consejo de Titulares nunca adquiri el rea del armario ubicado en el apartamento de los esposos Bravman-Gonzlez. VI Por los fundamentos antes expresados, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. Se dictar sentencia de conformidad.

LUIS F. ESTRELLA MARTNEZ Juez Asociado

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Sol Bravman, Carmen Gonzlez Hernndez Peticionarios v. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos CC-2010-0275 Certiorari

SENTENCIA San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011. Por los fundamentos expuestos en la Opinin que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. As lo pronunci, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo, Interina. La Juez Asociada seora Rodrguez Rodrguez emiti Opinin Concurrente y Disidente. El Juez Presidente seor Hernndez Denton emiti Opinin Disidente a la cual se uni la Jueza Asociada seora Pabn Charneco.

Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo, Interina

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman, Carmen Gonzlez Hernndez Peticionarios v. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurrido CC-2010-0275

Opinin concurrente y disidente emitida Asociada seora Rodrguez Rodrguez

por

la

Juez

San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011

En esta ocasin nos enfrentamos a dos controversias que afectan en directamente Puerto Rico. el La rgimen primera de nos propiedad invita a

horizontal

examinar la naturaleza catastral del rgimen vis vis a la figura de la prescripcin adquisitiva o usucapin. La

segunda nos lleva a evaluar la funcin que ejerce el consejo de titulares en los condominios. En sntesis,

nos enfrentamos a una valorizacin de figuras jurdicas encontradas, ante las que debemos decidir cules merecen mayor consideracin. Por entender en que la Opinin a la Mayoritaria primera concluye

acertadamente concurrimos.

cuanto

controversia,

Sin embargo, discrepamos en cuanto a la

limitacin que se le atribuye al consejo de titulares a los efectos de usucapir una unidad dentro del condominio.

I. CC-2010-0275 Los hechos de este caso no estn en controversia. 2 Por estar de en acuerdo la de con la narracin de los hechos el

presentada primer

Opinin dicha

Mayoritaria, Opinin. A que

suscribimos pesar el de

acpite hacer

esto, de

deseamos

hincapi

en

que

lo

Consejo

Titulares del Condominio Palma Real intenta adquirir por usucapin no es la totalidad de una unidad privada dentro del condominio, sino un segmento de sta que no aparece segregado en la escritura matriz. En dicha escritura an

consta que el apartamiento en cuestin posee una cabida fsica que incluye el clset que se pretende usucapir. Nos corresponde entonces examinar primero si es posible dentro del rgimen de propiedad horizontal la usucapin de un segmento de un apartamiento. II. A. Antes de entrar en los mritos del caso, es

necesario sealar que la controversia de este caso gira en torno al acto de usucapir una parte de un apartamiento privado que se segreg de facto sin enmendar la instancia registral en correlacin a la realidad extrarregistral del condominio. En los hechos que dan pie a este caso no est en controversia la prescripcin adquisitiva sobre los elementos comunes del condominio, por lo que vemos innecesaria la discusin a esos efectos que se detalla en la Opinin Mayoritaria. La funcin revisora de los tribunales se limita a resolver las controversias genuinas entre partes opuestas

CC-2010-0275 con un inters real en obtener un remedio judicial que haya de afectar sus relaciones jurdicas. PNP v.

Caldern Gonzlez, 170 DPR 268 (2007); ELA v. Aguayo, 80 DPR 552 (1958). En nuestra jurisdiccin es conocido que

la doctrina de opinin consultiva intenta evitar que se produzcan

decisiones en el vaco, en el abstracto o bajo hiptesis de ndole especulativa, ya que no es funcin de los tribunales actuar como asesores o consejeros. Ortiz Rivera v. Panel sobre el FEI, 155 DPR

219, 251-52 (2001). Sin embargo, debe distinguirse entre la doctrina de opinin consultiva y el concepto de obiter dictum. Id. en la pg. 251. Este ltimo: [P]resupone . . . que el tribunal ponente tiene ante s un caso real y una controversia justiciable; un obiter dictum slo implica que, al resolver, el tribunal incurre en pronunciamientos innecesarios sobre otros asuntos que no estn en controversia o que no le han sido propiamente planteados en el caso. A diferencia de una opinin consultiva, el obiter dictum emitido por un tribunal simplemente se debe tener por no puesto, ya que no constituye parte necesaria del fallo, sino que muchas veces son meras expresiones judiciales excesivas e innecesarias. Id. en las pgs. 252-53 (nfasis omitido).

En el caso de autos el Tribunal tiene ante s una controversia justiciable. Ahora bien, la exposicin de la

Opinin Mayoritaria en la que se hace un inventario de los bienes dentro del rgimen de propiedad horizontal que son adquiribles va prescripcin y los que no, es innecesaria, se produce en el vaco y excede los lmites viene de la

controversia principal a la que este Tribunal a resolver.

llamado

Si bien es cierto que la discusin elaborada

por

la

Opinin

Mayoritaria y

es

atractiva de

para

el

desarrollo

intelectual

jurdico

nuestra

CC-2010-0275 jurisdiccin, igual de cierto es que la funcin de esta Curia no es asesorar especulativamente, sino resolver

controversias genuinas que le hayan sido planteadas. En fin, discrepo de la Opinin Mayoritaria en tanto no limita su discusin a la controversia de usucapir una unidad privada dentro del condominio, sino que elabora sobre otras instancias en que es o no permitida la

usucapin dentro del rgimen. B. El Cdigo Civil de Puerto Rico faculta que el dominio CD.

y dems derechos reales se adquieran por prescripcin. CIV. PR. art. 1830, 31 LPRA 5241. adquirible va la prescripcin,

Claro est, no todo es aquello que sea

sino

susceptible de ello. 5247. Nuestro

CD. CIV. PR. art. 1836, 31 LPRA exige que tanto para la

ordenamiento

prescripcin adquisitiva ordinaria como la extraordinaria converjan cuatro requisitos con relacin a la posesin: que sea en concepto de dueo, pblica, pacfica e

ininterrumpidamente. 5262.

CD. CIV. PR. art. 1841, 31 LPRA

Referente al caso de autos, las partes estipularon

que el consejo de titulares lleva varios aos en posesin del clset en cuestin y que el dueo original del

apartamento 1-G nunca tuvo acceso a dicho clset.

As, el

Tribunal de Primera Instancia, confirmado por el Tribunal de Apelaciones, sentenci que el consejo de titulares

CC-2010-0275 cumpli con los requisitos para consumar la usucapin

extraordinaria.14 A priori, tal conclusin aparenta validez, puesto que se satisfacen las exigencias No de la prescripcin las figuras

adquisitiva

extraordinaria.

obstante,

jurdicas no deben evaluarse en el vaco ni mucho menos en abstraccin e.g., del resto Fiol del Matta, ordenamiento En el jurdico. no hay

Vase,

Liana

vaco

Derecho:

lecciones del juez Ral Serrano Geyls desde el Por ello

Tribunal Supremo, 80 REV. JUR. UPR 899 (2011).

es menester examinar el contexto sobre el que se aplica una figura. En este caso debemos valorar la utilizacin de la prescripcin adquisitiva dentro de otro marco

jurdico denominado propiedad horizontal. La Ley de Condominios exige que al someter un

inmueble al rgimen de propiedad horizontal se presente para inscripcin una escritura matriz con la descripcin de la cabida de cada apartamiento, as como los planos del inmueble. de esas 31 LPRA 1291, 1292, 1292b. este Tribunal en En ocasin que es el de

exigencias, de propiedad

estableci Puerto Rico

rgimen

horizontal

naturaleza catastral.

Garca Larrinua v. Lichtig, 118

DPR 120 (1986); Arce v. Caribbean Home Construction, 108 DPR 225 (1978). As, en Garca Larrinua, mencionamos: De las disposiciones antes descritas surge con meridiana claridad que nos encontramos no slo ante la llamada inscripcin constitutiva sino que, en

14

Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apndice en la pg. 91. Vase tambin Sentencia del Tribunal de Apelaciones, Apndice en la pg. 111.

CC-2010-0275 relacin con la Ley de Propiedad Horizontal . . el Registro de la Propiedad tiene las caractersticas de un sistema catastral. . . . . Lo anteriormente expresado es la razn por la cual en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal no es de aplicacin la norma general de que el Registro de la Propiedad no es garantizador de cabida. Esto es, de ordinario, el Registro no da fe de las caractersticas fsicas de los inmuebles. Teniendo el Registro en cuanto a dicha ley las caractersticas de un catastro, la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que al comprador de un apartamento de un edificio que est sometido al rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar, por ficcin de ley, el conocimiento no slo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo, sino que se le imputa el conocimiento de las circunstancias particulares, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate. Garca Larrinua, 118 DPR en las pgs. 131-33 (citas

omitidas). El profesor Luis Muiz Argelles sostiene que la ley

lo que seala es que el rgimen y sus caractersticas dependen de la inscripcin, no as la titularidad, que puede variar fuera del registro. Luis Muiz Argelles,

Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 77 REV. JUR. UPR 629, 638 (2008). En ese sentido, [l]a naturaleza a la existencia del mismo,

catastral del rgimen se refiere

a la designacin de reas, a las caractersticas de los elementos comunes y a otros aspectos Id. ajenos a la

titularidad de cada unidad.

Vase tambin las

expresiones del profesor Michel J. Godreau a los efectos de que en el sistema catastral que establece la Ley de

CC-2010-0275 Condominios las constancias del Registro de la Propiedad sobre un condominio, si bien no establecen el derecho respecto a la titularidad de cada apartamiento . . . s constituyen la fuente inexpugnable sobre la configuracin fsica de los apartamientos.
DE

MICHEL
EN

J.

GODREAU,

EL

CONDOMINIO: EL

RGIMEN

PROPIEDAD HORIZONTAL

PUERTO RICO 19-20

(1992). La doctrina, pues, ha avalado que la naturaleza

catastral del rgimen de propiedad horizontal de Puerto Rico ahnca una proteccin a la configuracin fsica y cabida de los apartamientos, mas no a la titularidad de stos. En consecuencia, debemos concluir que cualquier

acto que incida sobre la cabida y la configuracin fsica de una unidad dentro de un condominio sin el debido

procedimiento que precepta la Ley de Condominios, atenta contra la esencia misma del sistema catastral; esto,

adviene en una negacin de su existencia. Contrario sera la instancia en que un acto jurdico no incida sobre la cabida fsica de la unidad, sino sobre la totalidad del apartamiento, en cuyo caso el efecto del acto recaera slo sobre la titularidad del bien. vemos impedimento la el de ejercer En tal circunstancia, no cualquier acto As de jurdico, lo al

incluso faculta

prescripcin Artculo los 4

adquisitiva. de la . . Ley . de

tambin

Condominios

preceptuar:

apartamientos ser

podrn

individualmente o posesin,

transmitirse y gravarse y

objeto

dominio

y de toda clase de actos jurdicos.

31 LPRA 1291b.

En el ao 2003 se enmend la Ley de Propiedad Horizontal de 1958. Entre los cambios insertados, se

CC-2010-0275 destacan desde una enmienda al ttulo de la ley hasta cambios que facilitan Vase GUA
BSICA

el

disfrute J. GODREAU,
EL

de LA

la

propiedad LEY
DE

individual. CONDOMINIOS. HORIZONTAL

MICHEL
PARA DEL

NUEVA DE

ENTENDER

RGIMEN

PROPIEDAD En

SEGN LA

LEY 103

DE ABRIL DE

2003, 6 (2003).

la exposicin de motivos de la nueva Ley de Condominios, Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003, y cnsono con la jurisprudencia expuso que antes citada, la Asamblea Legislativa del (1)

[l]as

caractersticas

fundamentales

Rgimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: . . . (5) el carcter catastral de este

rgimen

voluntario; . . . [S]on postulados de nuestro rgimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben

preservarse y fortalecerse. Exposicin de Motivos, Ley de Condominios, Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003. Vemos que la intencin legislativa con la nueva Ley de Condominios fue afianzar el carcter catastral del

rgimen de propiedad horizontal.

No obstante, la propia

ley introduce un elemento laxativo al sistema catastral del rgimen.15 En el Artculo 15, 31 LPRA 1291m, se introdujo

15

Comprese la cualidad sui generis del sistema catastral del rgimen de propiedad horizontal de Puerto Rico con otros sistemas registrales ms rgidos, como el alemn o el australiano. Vase LUIS R. RIVERA RIVERA, DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUEO 29-33 (2da ed. 2002) (En el sistema registral australiano hay perfecta concordancia del Registro de la finca inmatriculada con la realidad fsica); LINO RODRGUEZ OTERO, ELEMENTOS DE DERECHO HIPOTECARIO 3540 (3ra ed. 2005); Luis Muiz Argelles, Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 77 REV. JUR. UPR 629, 638 (2008) (Es por ello que en el Derecho alemn no existe la usucapin de derechos sobre bienes inmuebles, a no ser que se trate de una usucapin a favor del titular inscrito, lo que confirma lo que dice el Registro).

CC-2010-0275 el inciso j para atribuirle al adquirente cuyo

transmitente no sea el desarrollador, el conocimiento o condicin manifiesta de los elementos comunes al momento de adquirir. Empero, la condicin manifiesta (as is)

no se aplic a la adquisicin de unidades individuales dentro del rgimen de propiedad horizontal, sino slo a los elementos comunes del inmueble. Del Informe de la

Cmara de Representantes sobre el P. del S. 1425,16 del 3 de marzo de 2003, se desprende que la aceptacin del condominio en las condiciones que se encuentra, se

refiere a las condiciones manifiestas de los elementos comunes. Id. en la pg. 7. Por su parte, el Informe

Conjunto del Senado sobre el P. del S. 1425, del 12 de noviembre de 2002, menciona: Esta medida es cnsona con el fin de preservar la convivencia que pueda existir en un condominio en el que se hubieren efectuado cambios a la fachada o al destino de ciertas reas y stos hubiesen sido aceptados tcitamente por los titulares. El hecho de que los cambios sean manifiestos impide que un adquirente de buena fe alegue el desconocimiento de los mismos y por ende su ilegalidad. De lo anterior debemos colegir que si la Asamblea Legislativa evalu y permiti el elemento de condicin manifiesta (as is) sobre los cambios de fachada, cabida y uso en cuanto a los elementos comunes, pero no sobre los apartamientos individuales, su intencin fue que con relacin a estos ltimos se mantuviese inalterado el

sistema catastral en tanto es garantizador de la cabida fsica de dichas unidades privadas. As, en referencia a

16

El P. del S. 1425 se convirti posteriormente en la Ley de Condominios, Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003.

CC-2010-0275 los apartamientos de privados, que la es se salvaguard la

10 premisa una vez que

jurisprudencial inscrita en el

escritura un

matriz

Registro,

estatuto

privado

gobierna a los condminos y obliga a terceros. de Titulares v. Vargas, 101 DPR 579, 582 (1973).

Consejo

Al aplicar la discusin previa a los hechos del caso de autos, es forzoso concluir que si bien la prescripcin adquisitiva sobre unidades privadas dentro del rgimen de propiedad horizontal es compatible con el Artculo 4 de la Ley de Condominios, en dicho acto jurdico no podr del la la

efectuarse rgimen unidad.

contravencin garantiza es un la

del

sistema

catastral fsica sino de de

que No

configuracin de

asunto

titularidad,

instancia registral que garantiza la cabida fsica del apartamiento preservar. La usucapin slo puede recaer sobre cosas De y que la Asamblea Legislativa opt por

susceptibles de ser adquiridas mediante prescripcin.

no serlas, no podr consumarse la usucapin sobre ellas, independientemente de que se cumplan los dems requisitos dispuestos en la ley. DPR 503, 516 del (2007). Nissen Holland v. Genthaller, 172 A pesar Palma de que el consejo con de los

titulares

Condominio

Real

cumpli

requisitos para usucapir una unidad privada dentro del rgimen de propiedad horizontal, dicho acto jurdico no se consumi porque se efectu sobre un clset que

registralmente an forma parte de la cabida fsica de un apartamiento.

CC-2010-0275

11

En consecuencia, concluimos que es posible usucapir la totalidad de un apartamiento dentro del rgimen de propiedad horizontal, siempre que tal acto no incida

sobre la cabida de la unidad y la naturaleza catastral del rgimen. Como en la controversia de autos no se

intent usucapir la totalidad del apartamiento, sino una parte de ste, las de consumarse tal acto y el jurdico sistema

contravendra

instancias

registrales

catastral del rgimen de propiedad horizontal. III. La segunda controversia ante nuestra consideracin plantea la interrogante de si el consejo de titulares de un condominio est facultado para usucapir una unidad Una de

privada dentro del rgimen de propiedad horizontal. mayora de este Tribunal rechaza que el consejo

titulares pueda ejercer tal acto jurdico. yerra la mayora. Por fat judicial al esta consejo Curia de

Como veremos,

invisti de

de un

personalidad

jurdica

titulares

condominio en el mbito de sus finalidades. Caribbean Home Construction, la Asamblea 108 DPR 225, 253

Arce v. (1978). dicha

Posteriormente,

Legislativa

incluy

expresin jurisprudencial en el Artculo 38 de la Ley de Condominios de 5 de abril de 2003, 31 LPRA 1293b. expone el profesor Michel J. Godreau: El efecto principal que tiene el investir de personalidad jurdica a una entidad es el de separar los patrimonios de los condminos y, por ende, la responsabilidad patrimonial individual de stos, del patrimonio y de la responsabilidad civil patrimonial del ente colectivo. Cuando hablamos de que una entidad tiene personalidad jurdica propia Como

CC-2010-0275 nos referimos a que la entidad que la disfruta es un sujeto de derecho, y como tal, es portador de derechos y de obligaciones propias y distintas a las de otros sujetos de derecho.

12

Michel J. Godreau, Personalidad jurdica, legitimacin activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la junta de directores y del presidente para llevar acciones a nombre del condominio, 64 REV. JUR. UPR 481, 482 (1995). A pesar de esto, la mera determinacin de poseer personalidad jurdica no determina las facultades que

posee el ente en cuestin.

En el caso del consejo de

titulares, que es una persona jurdica, hay que examinar los derechos y obligaciones otorgadas, ya que no cuentan con un catlogo de derechos y de obligaciones como Para

ocurre con el ser humano.

Id. en la pg. 484.

eso hay que ver lo que se le permite hacer al consejo de titulares; en otras palabras, cules son los derechos y obligaciones que tiene. En sntesis, el anlisis no puede ser que como el consejo de titulares tiene personalidad jurdica ipso facto tiene derechos y obligaciones que le permitan usucapir o realizar otros actos jurdicos. anlisis debe superar tres interrogantes; a saber: El (1)

el consejo de titulares tiene personalidad jurdica?, (2) qu derechos y obligaciones le han sido facultados? y (3) el acto que pretende efectuar ahora ese consejo de titulares est incluido dentro de los derechos y

obligaciones facultados? La primera en la interrogante afirmativa. de la este examen es ya la

contestamos

Para

segunda

necesario En la

examinar el estatuto que crea la persona jurdica.

controversia de autos el estatuto es la propia Ley de Condominios. El Artculo 38 de la Ley de Condominios

CC-2010-0275

13

establece la lista de facultades provistas al consejo de titulares, pero en ella no hay expresin en torno a la capacidad de poseer una unidad privada dentro del

rgimen. 31 LPRA 1293b.

En cambio, la nueva Ley de

Condominios de 2003 introdujo dentro del Artculo 11-A el elemento procomunal, cuya titularidad se le adjudica al consejo de titulares. Dicta el mencionado Artculo:

Sern elementos procomunales aquellas reas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo sern tambin las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesin, ejecucin en cobro de deudas o por cualquier otro medio legtimo. 31 LPRA 1291i-1 (nfasis suplido). Como vemos, a diferencia del Artculo 38, en el

Artculo 11-A s se le faculta al consejo de titulares adquirir privado. reconoce una Cabe que el unidad susceptible que 11-A la de aprovechamiento Mayoritaria consejo de

destacar Artculo

Opinin al

faculta

titulares la adquisicin de propiedades y ser titular de stas. A pesar de ello, concluye contradictoriamente la

mayora de este Tribunal que el consejo de titulares no puede adquirir una propiedad por el medio legtimo de la usucapin. A raz de lo anterior debemos concluir que si la ley prescribe como una de las finalidades del consejo de

titulares el poder tener patrimonio separado al de los titulares, adems de poder adquirir una unidad privada mediante la ejecucin en cobro de deudas o cualquier

medio legtimo, entonces adquirir por la va de la prescripcin

CC-2010-0275 adquisitiva es otro procedimiento ms dentro de

14 esas

finalidades del consejo de titulares.

En vista de este

anlisis, a la segunda interrogante debemos responder que el consejo de titulares tiene como parte de sus derechos y obligaciones la facultad para adquirir mediante

cualquier medio legtimo un apartamiento privado dentro del condominio. Tal facultad proviene de las finalidades

otorgadas al consejo de titulares y eso no contraviene las dems funciones de ese cuerpo. La tercera interrogante del examen pautado se puede responder bajo la lgica de un silogismo, sin mayores consideraciones. Esto es, si dentro de los derechos y

obligaciones del consejo de titulares se le faculta a adquirir una unidad privada mediante cualquier medio

legtimo, y la usucapin es un medio legtimo dentro de nuestro sistema de derecho, entonces al consejo de

titulares le est facultado a adquirir va prescripcin o usucapin. Esta conclusin tiene su fundamento en el

propio Artculo 11-A de la Ley de Condominios. Finalmente, es meritorio sealar que a pesar de que el consejo de titulares posee la facultad para usucapir una unidad susceptible de aprovechamiento privado dentro del rgimen, catastral tal acto jurdico no puede contravenir el sistema al que est sujeto el rgimen de propiedad

horizontal de Puerto Rico, segn sealamos anteriormente. Aplicado a los hechos del caso de autos, debido a que el acto de prescripcin adquisitiva efectuado por el consejo de titulares incide sobre la cabida del apartamiento y las

CC-2010-0275

15

constancias del Registro, dicha usucapin no se consum. A tales efectos, procedera revocar la determinacin del foro inferior.

Anabelle Rodrguez Rodrguez Juez Asociada

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman, Carmen Gonzlez Hernndez Peticionarios v. Certiorari Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos CC-2010-0275

Opinin Disidente emitida por el Juez Presidente seor HERNNDEZ DENTON a la que se une la Jueza Asociada seora PABN CHARNECO.

San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011. Diferimos de la Opinin que emite una mayora de este Tribunal en el presente caso, principalmente, porque al aplicarla a los hechos especficos de la controversia, condominio desprotege a los titulares pueden de un

cuyos

servicios

bsicos

quedar

secuestrados por un particular. Esto, pues no provee remedios que inmediatos ocho una para finalizar este y no conflicto permite Por

lleva

aos

litigndose

continuar

sana

convivencia

comunitaria.

entender que no hay nada en la Ley 103 de 5 de abril de 2003, conocida como la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. (Ley de Condominios), que impida que un Consejo de Titulares adquiera un

CC-2010-0275 bien privativo mediante prescripcin

2 adquisitiva

extraordinaria, confirmaramos la decisin del Tribunal de Apelaciones que concluy de igual manera y pondramos punto final a este caso. Somos del criterio que, en virtud del

Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra, el Consejo de Titulares est facultado para adquirir, mediante cualquier medio legtimo, una unidad privativa sometida al rgimen de horizontalidad como un elemento procomunal. Al este de Tribunal un bien aclarar privativo que dentro la del prescripcin rgimen de

adquisitiva

propiedad horizontal es viable como medio de adquisicin de propiedad privada, no hallamos preceptos en la Ley de

Condominios que le impidan al Consejo de Titulares utilizar este medio de adquisicin de dominio, sino todo lo

contrario. I. En junio de 2003, el Sr. Sol Bravman y la Sra. Carmen Gonzlez Hernndez (esposos Bravman-Gonzlez) presentaron

ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda contra Metropolitan Builders, Inc.17 y la Junta de Directores del Condominio Palma Real. En esencia, alegaron que desde el

28 de junio de 2001 eran titulares del apartamento 1-G del Condominio Palma Real (Condominio), inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal desde octubre de 1968, y que poco tiempo despus de mudarse a ese apartamento se dieron cuenta que el armario del dormitorio principal haba

17

En el 2004, el Tribunal de Primera Instancia desestim la causa de accin contra Metropolitan Builders, Inc.

CC-2010-0275 sido segregado del al haberse De construido igual una pared que que

3 lo el

separ

dormitorio.

forma,

adujeron

Consejo de Titulares utiliza dicho armario para ubicar los contadores de electricidad, y tuberas de agua y desage del Condominio, aunque dicho espacio est inscrito como

finca privativa tanto en la escritura matriz como en los planos del inmueble. Asimismo, los esposos Bravman-Gonzlez arguyeron que utilizar ese espacio privativo para fines comunales es una violacin al Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291, pues este claramente establece que el uso y destino de un rea comprendida en un inmueble sometido al rgimen de horizontalidad solo podr ser variado mediante el consentimiento unnime de los condminos. Por tal razn, le solicitaron a la Junta de Directores del Condominio la devolucin del uso y posesin del armario en cuestin, mas esta no accedi los a sus reclamos. Tras varios incidentes su

procesales,

esposos

Bravman-Gonzlez

enmendaron

demanda a los efectos de sustituir la Junta de Directores del Condominio por el Consejo de Titulares. Por su parte, el Consejo de Titulares, en su

contestacin a la demanda enmendada, neg la mayora de las alegaciones y esboz como defensa afirmativa, entre otras, que el rea del armario en controversia la haba adquirido por prescripcin adquisitiva. Esto, pues arguy que posey dicha rea de forma pacfica, ininterrumpida y en concepto de dueo por ms de treinta aos y, por lo tanto, adquiri el dominio del bien mediante la usucapin extraordinaria.

CC-2010-0275 Luego de varios trmites procesales y celebrado

4 el

correspondiente juicio, el Tribunal de Primera Instancia emiti una sentencia por los en la que desestim la demanda los

presentada

esposos

Bravman-Gonzlez.

Entre

hechos que fueron estipulados por las partes y tomados como ciertos por el foro primario, se encuentra que el dueo original del apartamento 1-G del Condominio, FM Investment, Corp., nunca tuvo acceso al armario en controversia pero que, en abril de 1993, present una demanda ante el

Tribunal de Primera Instancia en la cual aleg prdidas por la utilizacin de ese espacio que, registralmente, era

parte de su apartamento. No obstante lo anterior, dicha demanda fue desestimada por incumplimiento e inactividad de parte de FM Investment, Corp. mediante una sentencia al da de hoy final y firme. Asimismo, como el foro primario razon que la

presentacin de la referida demanda en 1993 no tuvo el efecto de interrumpir el trmino prescriptivo para adquirir la propiedad en cuestin mediante la usucapin, concluy que el Consejo de Titulares haba adquirido el armario por prescripcin adquisitiva extraordinaria. Esto, pues haba estado poseyendo dicha rea por ms de treinta aos en concepto de dueo, pblica, pacfica e ininterrumpidamente. Inconformes con esta determinacin, los esposos

Bravman-Gonzlez acudieron ante el Tribunal de Apelaciones en apelacin. no En es sntesis, alegaron de que ser el rea en por

controversia

susceptible

adquirida

prescripcin adquisitiva a la luz del Art. 2 de la Ley de

CC-2010-0275

Condominios, supra. De esta forma, adujeron que, el uso y destino de las fincas comprendidas en un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal solo pueden variarse con el consentimiento unnime de los condminos. As expuesta confirm la la controversia, sentencia el Tribunal por el de foro

Apelaciones

emitida

primario. En esencia, concluy que la Ley de Condominios, supra, guarda silencio sobre si el uso y destino de un rea dentro de un inmueble ser sometido variado al rgimen la de propiedad

horizontal

puede

mediante

prescripcin

adquisitiva, por lo que al no existir ninguna expresin a estos efectos, y al no haber conflicto entre la ley

especial y las disposiciones pertinentes del Cdigo Civil, se pueden aplicar estas ltimas al caso de autos. Al as hacerlo, seal que el Consejo de Titulares fue un poseedor de mala fe, pero que desde 1969 estuvo poseyendo el

referido armario en concepto de dueo, de forma pblica, pacfica e ininterrumpidamente, por lo que adquiri el

dominio del bien por la usucapin extraordinaria. Aun insatisfechos, los esposos Bravman-Gonzlez acuden ante nos mediante la recurso de certiorari que de y el variar alegan, Consejo el uso como de y

resuelve Titulares

Opinin

mayoritaria, impedido

est

legalmente

destino de un rea, cambindola de privativa a comunal, sin el consentimiento de la totalidad de los condminos al

amparo del Art. 2 de la Ley de Condominios, supra.

CC-2010-0275 II. A. La prescripcin adquisitiva o usucapin

El Art. 1830 del Cdigo Civil de Puerto Rico precepta que [p]or prescripcin se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Tambin se extinguen del propio modo por la prescripcin los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean. 31 L.P.R.A. sec. 5241. Como se desprende de lo anterior, la existen dos clases y de la prescripcin, extintiva. a

saber,

prescripcin

adquisitiva

d.;

vanse, adems: Silva Wiscovich v. Weber Dental Mfg. Co., 119 D.P.R. 550 (1987); Dvila v. Crdova, 77 D.P.R. 136 (1954). Por denominada la prescripcin o adquisitiva, del o comnmente dominio, se

usucapin

prescripcin

adquieren el dominio y todos los derechos reales. De igual forma, la doctrina ha dividido la prescripcin adquisitiva en dos modalidades, E. a saber, la ordinaria Derecho y la

extraordinaria.

Vzquez

Bote,

Privado

Puertorriqueo, New Hampshire, Equity Publishing Company, 1991, T. VII, Vol. 1, pgs. 375-376; Castn Tobeas, op. cit., sobre pgs. estas 347-348. dos Asimismo, como expresa Puig Brutau la

modalidades

de

prescripcin,

[e]n

primera [la ordinaria] el plazo es ms breve, pero a cambio de ello han de concurrir los requisitos de ttulo y buena fe. En la segunda [la extraordinaria] no son necesarios

CC-2010-0275

estos requisitos pero el plazo es ms prolongado. Puig Brutau, op. cit., pg. 360. Ahora bien, la usucapin solo es viable como forma de adquirir la propiedad respecto a todas las cosas que estn en el comercio de los seres humanos, como lo seala el Art. 1836 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5247. Vase,

adems: Dez Picazo y Gulln, op. cit., pg. 146. Asimismo, la prescripcin adquisitiva conlleva una serie de

requisitos dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria. Para que ocurra la prescripcin adquisitiva ordinaria hay dos elementos adicionales que deben estar presentes siempre que se tenga la posesin dispuesta en la ley, de una cosa o derecho susceptible de apropiacin, a saber, justo ttulo y buena fe. Ramos v. Ros, 78 D.P.R. 619 (1955); Dez Picazo y Gulln, op. cit., pgs. 149-151; Puig Brutau, op. cit., pgs. 363-366. As, el Art. 1850 del Cdigo Civil precepta que [l]a buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era duea de ella, y podra transmitir su dominio. 31 L.P.R.A. sec. 5271. De igual forma, el Art. 363 del Cdigo Civil establece, inter alia, que [s]e reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. 31 L.P.R.A. sec. 1424; vanse, adems: M. J. Godreau Robles, Lealtad y buena fe contractual, 58 Rev. Jur. U.P.R. 367 (1989); D. Espn Cnovas, Derecho Civil Espaol, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., Tomo II, 1968, pg. 159.

CC-2010-0275

Por otro lado, el Art. 1852 del Cdigo Civil dispone que [e]ntindese por justo ttulo el que legalmente baste para transferir se el dominio 31 o derecho real de cuya Como

prescripcin

trate.

L.P.R.A.

sec.

5273.

complemento a ello, tal como lo establece el Art. 1854 del mismo cuerpo normativo, el justo ttulo debe probarse, pues este, que debe a la ser verdadero fe. 31 y vlido, no secs. se presume,

contrario

buena

L.P.R.A.

5274-5275;

vanse, adems: Castn Tobeas, op. cit., pgs. 353-355; D. Espn Cnovas, Funcin del justo ttulo en la adquisicin de derechos por usucapin, Ed. Rev. Der. Priv., Madrid, Editoriales de Derecho Reunidas, 1968, pgs. 833 et seq.; M. Albaladejo, El ttulo anulable en la usucapin, 34 Rev. Jur. U.P.R. 47 (1965). Claro est, la posesin de una cosa o derecho real susceptible de apropiacin sin justo ttulo ni buena fe, por imperativo de ley, tambin puede ser un modo de

adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, lo que se conoce como la Para usucapin que o prescripcin al igual adquisitiva para que

extraordinaria.

suceda,

que

aplique la prescripcin adquisitiva ordinaria, la cosa o derecho debe poseerse por un transcurso de tiempo con

determinadas caractersticas. Ello, pues para que ocurra la usucapin tiene que haber existido la posesin de la cosa o derecho por un periodo de tiempo fijado en ley, pero

recalcando que no toda posesin da pie a la prescripcin adquisitiva. Vanse Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, 166

CC-2010-0275

D.P.R. 154 (2005); Dvila v. Crdova, supra; Puig Brutau, op. cit., pg. 368. Primeramente, es pertinente notar que el Art. 1842 del Cdigo Civil establece expresamente que los actos de

carcter posesorio llevados a cabo en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueo de una cosa no se pueden aprovechar para cumplir con la posesin necesaria para la prescripcin adquisitiva. 31 L.P.R.A. sec. 5263; vanse, adems: Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, supra, pg.

183; Vlez Cordero v. Medina, 99 D.P.R. 113 (1970); Ortiz v. Dvila, 31 D.P.R. 220 (1922). Por el contrario, tanto el Art. 1841 como el 317 del Cdigo Civil disponen que la posesin que se disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio. 31 L.P.R.A. secs. 5262 y 1462. As, por ley, el acto posesorio, o posesin civil, para adquirir mediante usucapin una cosa mueble o inmueble o derecho real debe ser en concepto de dueo de la cosa o derecho objeto de la usucapin. Castn Tobeas, op. cit., pg. 355; Puig Brutau, op. cit., pg. 368. De la misma forma, el Cdigo Civil exige que dicha posesin, para que sea aplicable la usucapin, debe ser, adems, pblica. 31 L.P.R.A. secs. 5262 y 1447. As, pues [l]os actos meramente y sin tolerados y del los ejecutados de una

clandestinamente

conocimiento

poseedor

cosa, o con violencia, no afectan la posesin. 31 L.P.R.A. sec. 1447. Por ello, como expresa Vlez Torres basndose en el criterio del tratadista Albaladejo:

CC-2010-0275 [E]s pblica la posesin que no se tenga ocultamente, como ocurrira si quien la disfruta lo hace a escondidas. La publicidad persigue el propsito de no frustrar la posibilidad de que la posesin del usucapiente llegue a ser conocida por quien podra reclamar la cosa; si se posee en forma clandestina y secreta la cosa no podra ser reclamada por su legtimo dueo y faltara el fundamento para presumir que este la ha abandonado. Vlez Torres, op. cit., pgs. 273-274. Adems de los elementos necesarios de publicidad

10

posesin en concepto de dueo, la posesin exigible para la prescripcin adquisitiva debe ser pacfica, segn se

desprende de la intencin del legislador plasmada en los Arts. 1841 y 370 del Cdigo Civil. 31 L.P.R.A. secs. 5262 y 1444. Ello, como nos dice Castn Tobeas, significa que la posesin debe ser ganada sin violencia, ya que es norma general que en ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. Castn Tobeas, op. cit., pg. 355. Es decir, debe ser pacfica durante el trmino necesario para usucapir. Como ltimo requisito estatuido por el legislador para la posesin necesaria para la prescripcin adquisitiva, esta debe ser ininterrumpida por el periodo de tiempo

establecido en ley. 31 L.P.R.A. sec. 5262; Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, supra, pg. 182; vase, adems: Puig Brutau, op. cit., pg. 371. Como se sabe, el plazo o trmino de tiempo requerido para que se adquiera la propiedad mediante la usucapin vara segn la naturaleza de la cosa y de si es una

CC-2010-0275

11

prescripcin adquisitiva ordinaria o extraordinaria. Como nos ilustra Vzquez Bote: Respecto de la ordinaria, ya sabemos que el plazo es diverso, segn se trate de bienes muebles o inmuebles. Para los muebles, el art. 1.855, C.c., establece un plazo de tres aos, mientras que, tratndose de inmuebles, es necesaria una posesin de diez aos si es entre presentes-, y de veinte, si es entre ausentes. Vzquez Bote, op. cit., pg. 380. De igual manera, nos expresa el mismo autor que, en la usucapin extraordinaria tambin debe diferenciarse entre la naturaleza mueble o inmueble de la cosa. Para los

muebles, el art. 1.855, C.c., fija un plazo de seis aos; tratndose de inmuebles, el art. 1.859, C.c., fija un plazo de treinta aos. d.; vase, adems: Vlez Torres, op. cit., pgs. 276-277. As, el legislador estableci, en el Art. 1860 del Cdigo Civil, las reglas mediante las cuales se computa el tiempo necesario para la prescripcin. 31 L.P.R.A. sec. 5281. A tales efectos, el referido artculo precepta que: (1)El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripcin, uniendo al suyo el del causante. (2)Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca anterior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. (3)El da en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el ltimo debe cumplirse en su totalidad. d; vase, adems: Hernndez v. Caraballo, 74 D.P.R. 29 (1952). Cnsono con estas reglas de computacin, el efecto que tendr la prescripcin adquisitiva, de acuerdo a la

naturaleza del bien y si es ordinaria o extraordinaria,

CC-2010-0275

12

consiste en la adquisicin por el usucapiente del dominio de los dems derechos reales -susceptibles de posesin-

sobre las cosas.

Vanse Vzquez Bote, op. cit., pgs. 383-

384; Castn Tobeas, op. cit., pgs. 366-370. Ahora bien, este efecto ipso iure de la usucapin no es posible si se interrumpe el trmino o plazo mediante el cual se posee la cosa o derecho en concepto de dueo de forma pblica y pacfica. Por esta razn, el legislador entendi que dicho plazo puede ser interrumpido de varias formas. Como se sabe, respecto a la interrupcin de la

usucapin, el Art. 1843 del Cdigo Civil especficamente establece que la posesin se interrumpe para los efectos de la prescripcin, natural o civilmente. 31 L.P.R.A. sec. 5264. Asimismo, es el Cdigo Civil el que dispone que la posesin judicial tribunal se interrumpe al civilmente: aunque (1) sea por por la citacin del el

hecha o un

poseedor, juez

mandato mediante

incompetente;

(2)

requerimiento judicial o notarial, siempre que dentro de los dos meses de practicado se presente ante el tribunal o el juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada, y (3) por el reconocimiento expreso o tcito que el poseedor haga del derecho del dueo. Vanse Arts. 1845, 1847 y 1848 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. secs. 5266, 5268 y 5269; Nissen Holland v. Genthaller, 172 D.P.R. 503, 513 (2007); Vlez Torres, op. cit., pg. 275. De no interrumpirse el trmino prescriptivo para la prescripcin adquisitiva, el usucapiente adquirir el

dominio de la cosa y, como expresa Castn Tobeas sobre

CC-2010-0275

13

este momento, al ganar el dominio [el usucapiente], tiene a su favor accin para reclamarlo y excepcin para oponerse a las reclamaciones de los dems. Castn Tobeas, op.

cit., pg. 366. De esta forma, como lo razona Vzquez Bote, la usucapin produce sus efectos por s misma; pero, como consecuencia del principio procesal de justicia rogada, es obvio que, bien mediante excepcin, bien mediante ejercicio de la correspondiente accin, siempre que exista contencin ser necesario acreditarla, ya que los jueces no pueden aceptarla de oficio. Vzquez Bote, op. cit., pg. 384; Vlez Torres, op. cit., pgs. 278-279. B. Rgimen de Propiedad Horizontal, el Registro de la Propiedad y la usucapin Como propiedad requisito reiteradamente horizontal de hemos expresado, el rgimen de al v.

est

rigurosamente registral.

supeditado Larrnua

inscripcin

Garca

Lichtig, 118 D.P.R. 120, 128 (1986); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978). Por tal razn, como lo exige expresamente el legislador en el Art. 2 de la Ley de Condominios, supra, para que exista el rgimen de

horizontalidad respecto a una propiedad en particular este tiene que constar inscrito en el Registro de la Propiedad. 31 L.P.R.A. sec. 1291. Sobre este particular, el Profesor Godreau Robles ha mencionado acertadamente que: El Tribunal ha reiterado en el caso de Garca Larrinua v. Lichtig, lo que ya antes haba manifestado en Arce, en el sentido de

CC-2010-0275 que la Ley ha establecido un verdadero sistema catastral, que como tal, constituye una excepcin al principio de que el Registro no es garantizador de la cabida de una finca. (nfasis en el original.) Godreau Robles, op. cit., pgs. 19-20.

14

De esta forma, el mismo autor nos afirma que en dicho sistema catastral las constancias del Registro de la

Propiedad sobre un condominio, si bien no establecen el derecho respecto a la titularidad de cada apartamiento asunto que de surgir controversia solo compete resolver a los tribunales- s constituye la fuente inexpugnable sobre la configuracin d. fsica 20. de Por los tal apartamentos. carcter en (nfasis del v.

suplido.) rgimen Lichtig, registral de

pg.

catastral Larrinua

propiedad al el

horizontal, amparo del

Garca de

supra, cuando

principio de

publicidad queda

rgimen

horizontalidad inscripcin,

debidamente que:

constituido

mediante

expresamos

Teniendo el Registro en cuanto dicha ley las caractersticas de un catastro, la realidad extraregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que el comprador de un apartamento de un edificio que est sometido al rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar, por ficcin de ley, el conocimiento no solo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo, sino que se le imputa el conocimiento de las circunstancias particulares, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate. Garca Larrinua v. Lichtig, supra, pg. 133. Cnsono con lo anterior, en dicho caso expresamos que, por ficcin de ley y a tenor con el principio de la fe

CC-2010-0275

15

pblica registral, la naturaleza catastral del rgimen de horizontalidad obliga a que al comprador, de un apartamento de un inmueble sujeto a dicho rgimen, se le impute el conocimiento de la cabida o superficie del apartamento que compra. Por ende, las constancias del Registro de la

Propiedad deben coincidir con la realidad extrarregistral de los apartamentos de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal. d.; Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra; Godreau Robles, op. cit., pgs. 20-21; N. Rosado Figueroa & A. L. Crdova, Aspectos registrales en la constitucin del rgimen de propiedad horizontal y su

carcter catastral, 63 Rev. Jur. U.P.R. 857 (1994). Ahora bien, es preciso aclarar la relacin y

viabilidad, al amparo del carcter catastral del rgimen de propiedad dicho horizontal, Esto, Muiz de la prescripcin como afirma adquisitiva ciertamente en en el

rgimen. Luis ha

pues

Profesor ocasiones

Argelles, que

este el

Tribunal de

varias

insinuado

rgimen

propiedad

horizontal puede alterarse mediante la usucapin. L. Muiz Argelles, Derechos Reales y Derecho Inmobiliario

Registral, 77 Rev. Jur. U.P.R. 629, 638 (2008).18 De esta forma, el Profesor Muiz Argelles es del criterio de que si en realidad a un el rgimen de propiedad no horizontal es posible est que

supeditado

sistema

catastral,

mediante la usucapin se adquieran o modifiquen derechos

Es importante notar que el Profesor Muiz Argelles se refiere a los casos lvarez Figueredo v. Gonzlez Lamela, 134 D.P.R. 374 (1993), Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225 (2001) y Nissen Holland v. Genthaller, supra.
18

CC-2010-0275

16

sin inscripcin. As, el mismo autor expresa que [d]ecir que se pueden adquirir derechos sobre bienes no previamente individualizados o que se puede variar el uso de una unidad sin inscripcin es negar la caracterstica catastral que se proclama. d. Por su parte, el Profesor Godreau Robles tiene un

criterio muy distinto sobre la aplicacin de la usucapin en el rgimen de propiedad horizontal. As, y comentando el tpico, el autor nos menciona que: Ni siquiera el carcter catastral que se le ha reconocido a nuestro rgimen, conforme los casos de Arce y Garca Larrinua v. Lichtig, debe interpretarse como obstculo a la usucapin. La prescripcin adquisitiva tiene que ver con la titularidad y no con la configuracin fsica o material del rea en cuestin. (nfasis en el original y suplido.) M. Godreau Robles, La privatizacin de los elementos comunes en los condominios: reflexiones en torno a posibles enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal, 66 Rev. Jur. U.P.R. 149, 171-172 (1997). De igual forma, el tratadista Juan V. Fuentes Lojo, comentando la posibilidad de la usucapin en el rgimen de horizontalidad en Espaa, nota que [l]a doctrina estima que es posible la adquisicin de la propiedad del

apartamento por usucapin, ya que ha de regirse por las normas comunes. J. V. Fuentes Lojo, Novsima Suma de la Propiedad Horizontal, Ed. Bosch, 1998, Tomo I, pg. 379. De esta forma, nos explica el mismo autor que: Todos los inconvenientes que se podran alegar para tal usucapin, provenientes de la doctrina tradicional referente a la comunidad de bienes, en el sentido de que nunca un comunero puede usucapir con

CC-2010-0275 independencia la parte indivisa correspondiente a los dems... carecen de aplicacin en este rgimen especial por la naturaleza de verdadera propiedad individual que tiene. d.

17

A base de los anlisis antes mencionados, somos del criterio que no hay nada en la Ley de Condominios, supra, que obstaculice que se adquiera la propiedad mediante la prescripcin adquisitiva, aun en contra de las constancias del Registro de la Propiedad. que Tampoco y creemos que en el la

carcter

catastral

anunciamos

reiteramos

jurisprudencia antes reseada obste para que, de cumplirse con los elementos de la usucapin, se pueda usucapir un bien o derecho en un inmueble sometido al rgimen de

horizontalidad. Habiendo aclarado este asunto, es pertinente repasar la prescripcin adquisitiva y sus consecuencias respecto al Registro de la Propiedad. Primeramente, es preciso notar que de ordinario hay dos modalidades mediante las cuales la usucapin se relaciona con las constancias del Registro de la Propiedad, o a saber, la prescripcin y la conforme contra al el

Registro,

secundum

tabulas,

usucapin

Registro, tambin conocida como contra tabulas. E. Vzquez Bote, Derecho Privado Puertorriqueo, New Hampshire, Equity Publishing Company, 1991, T. XV, pgs. 229-235. Vase,

adems: R. Roca Sastre et al., Derecho Hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2008, Tomo II, Vol. 2, pgs. 425-479.

CC-2010-0275 Sobre la usucapin conforme al Registro de

18 la

Propiedad, el Art. 106 de la Ley Hipotecaria establece que [a] los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul y de ha posedo fe pblica, el pacfica, tiempo de

ininterrumpidamente

buena

durante

vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga Vzquez causa. Bote, 30 la L.P.R.A. referida sec. 2356. Como de nos ley comenta es un

disposicin

complemento de los actos jurdicos defectuosos. A saber, nos dice el autor, [q]uien es titular registral, pero por un defecto de no su ttulo, podra ser desalojado la del

Registro,

solamente

puede

invocar

usucapin

extrarregistral, sino la propia que opera con fundamento en los asientos registrales, facilitando as la subsanacin de aquel acto en otro caso impugnable. Vzquez Bote, op.

cit., pg. 229. Por otro lado, como regla general, es el Art. 107 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. 2357, que tiene su

equivalente en el Art. 36 de la Ley Hipotecaria de Espaa, el que regula lo referente a la prescripcin contra el Registro. Citando al reconocido tratadista Roca Sastre, el Profesor Vzquez Bote, mediante una crtica a la redaccin del referido artculo, menciona que: La regla general citada por el eminente jurista espaol es: que se pueden usucapir bienes registrados, con perjuicio de su titular, conforme con las normas del ms puro Derecho civil. Todo derecho susceptible de posesin es usucapible. Por ello, entre el que prescribe y el dueo del inmueble, y

CC-2010-0275 sus sucesores que no sean terceros protegidos, se califica el ttulo y se computa el plazo conforme con ese Derecho civil. Vzquez Bote, op. cit., pgs. 234235.

19

Dicho esto, el Art. 107 de la Ley Hipotecaria, supra, establece una excepcin al principio de imprescriptibilidad que postula que no puede adquirirse un derecho real sobre un inmueble debidamente inscrito en el Registro, como

efectivamente es en jurisdicciones como Alemania o Suiza. Vase Rivera Rivera, op. cit., pg. 180. Como surge de la referida disposicin, pueden usucapirse bienes inscritos en el Registro a favor de una persona distinta al usucapiente. No obstante ello, el legislador pretendi proteger a un tercero Registro que y, adquiri adems, confiando que en las con constancias los del

cumpla

requisitos

elementales de fe pblica registral, que no haya conocido ni pudo conocer la usucapin en curso y que no la haya consentido. d., pgs. 181-182; Atanacia Corp. v. J.M.

Saldaa, Inc., 133 D.P.R. 284 (1993). Tal como lo dispone la ley, ese tercer adquirente prevalecer de ante un derecho un real que si

implique

posesin

usucapiente

ejercita la correspondiente accin dentro del ao siguiente a la adquisicin. 30 L.P.R.A. 2357; vanse, adems: Roca Sastre, op. cit., pgs. 451-467; Rivera Rivera, op. cit., 181-182; Vzquez Bote, op. cit., 236-240. C. La usucapin de los elementos comunes y privativos As las cosas, como bien seala la Opinin del

Tribunal en el caso de autos, de la Ley de Condominios,

CC-2010-0275

20

supra, emana un esquema de divisin de elementos comunes que son regulados detalladamente por los preceptos

correspondientes de dicho estatuto. Ello as, es forzoso concluir elementos rgimen indiviso de de que de el la legislador estructura dese de un que excluir inmueble fuesen determinados sometido propiedad Como al pro lo

horizontalidad todos los

para

titulares

del

inmueble.

expresa el Profesor Godreau Robles: [s]abemos que respecto a las reas comunes que no son propiedad del Consejo de Titulares pues le pertenecen en comn pro indiviso a los titulares- se establece la indivisin forzosa de las mismas y, adems, su enajenacin, en las reas que la ley lo permite, debe hacerse por voto unnime. Esa es una de las consecuencias inevitables de la indivisin y de la no aplicabilidad al rgimen de las normas sobre la copropiedad. M. Godreau Robles, Personalidad jurdica, legitimacin activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la Junta de Directores y del Presidente para llevar acciones a nombre del condominio, 64 Rev. Jur. U.P.R. 481, 483 (1995). De esta forma, la Ley de Condominios, supra, es muy clara al establecer a saber: varias (1) los clasificaciones elementos de elementos generales

comunes,

comunes

necesarios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a); (2) los elementos comunes generales, detallados en el inciso (b) de la misma seccin, comunes 31 L.P.R.A. 31 sec. 1291i(b); sec. (3) 1291j sean los y; elementos (4) los

limitados,

L.P.R.A.

estacionamientos

comunes,

cuando

considerados

elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291l-1; vase, adems: Rivera (2008). Rodrguez Respecto v. a Junta los Dir. I y II, 173 D.P.R. 475

elementos

comunes

generales

CC-2010-0275

21

necesarios, el legislador estableci que cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesin o control de estos elementos a otra persona natural o jurdica distinta del Consejo de Titulares ser nulo. 31 L.P.R.A. sec.

1291i(a)(6). Esto, pues dicha clasificacin de elementos comunes, por imperativo de ley, no son susceptibles de

propiedad individual por los titulares y estn sujetos a un rgimen de indivisin forzosa. d. De igual manera, la Ley de Condominios, supra,

establece que, sobre los elementos comunes generales, [a]un cuando las reas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrn constituirse o enajenarse como reas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. 31 L.P.R.A. sec. 1291i(b). Esto plasmada elementos parte en el de que, segn la intencin se ley legislativa enumeran se hace los la

mismo

artculo, en

cuando la

comunes

generales

salvaguarda que se considerarn como tales dichos elementos salvo disposicin o estipulacin en contrario. (nfasis nuestro.) d.; vase, adems, Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225 (2001). As, pues, el elemento comn general, que se diferencia del elemento comn general

necesario porque puede pertenecer a uno o varios titulares o condminos, tendr tal clasificacin a menos que en los documentos constitutivos del rgimen se estipule o disponga lo contrario. 31 L.P.R.A. sec. 1291i(b); M. J. Godreau

CC-2010-0275

22

Robles, La Nueva Ley de Condominios, San Juan, Ed. Dictum, 2003, pgs. 56-57. Asimismo, el Art. 14-A de la Ley de Condominios,

supra, contempla que los estacionamientos del inmueble sean considerados elementos comunes si as se dispone en los documentos 1291l-1. En constitutivos dicho del rgimen. se 31 L.P.R.A. sec.

artculo

especifica

detalladamente

cmo se utilizar aquel espacio o finca considerada como elemento legislador condminos comn del inmueble. que era de d. propio De esta forma, a el los de

entendi la

concederle una

oportunidad

establecer

cantidad

estacionamientos como elementos comunes del inmueble y no como fincas o espacios privativos de los apartamentos de este. d. Por aquellos pueden otro que lado, los la a elementos comunes de de limitados pero son que con

ostentan

naturaleza un nmero v.

comn,

ser

destinados de los

apartamentos Home

exclusin

dems.

Arce

Caribbean

Const.

Corp., 108 D.P.R. 225, 238 (1978). De esta forma, el Art. 12 de la Ley de Condominios, supra, precepta que

[t]ambin sern considerados elementos comunes, pero con carcter limitado, siempre que as se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen con al servicio de de los cierto nmero de

apartamientos

exclusin

dems.

(nfasis

nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Ante tal lenguaje, se desprende que el legislador quiso condicionar y regular la clasificacin de este tipo de elemento aprovechable por

CC-2010-0275

23

solo un nmero limitado de apartamentos a que, y si y solo si, la totalidad de los condminos lo acordaran de esa manera. Asimismo, el legislador fue enfticamente claro en el Art. 13 de la Ley de Condominios, supra, al establecer que [l]os elementos comunes, generales y limitados, se

mantendrn en indivisin forzosa y no podrn ser objeto de la accin de divisin de la comunidad. Cualquier pacto en contrario ser nulo. (nfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291k. Como Opinin antes hemos visto, en y como correctamente los concluye la

mayoritaria

este una

caso,

elementos especfica

comunes en el

reseados

tienen

regulacin

esquema que establece la Ley de Condominios, supra. Dicho esquema comunes, tiene salvo como pacto propsito en el que estos se elementos trate de

contrario

cuando

elementos comunes generales y elementos comunes limitados o estacionamientos comunes, se mantengan en indivisin

forzosa y que no sean objeto de la accin de divisin de la comunidad. Por ende, al amparo del sistema catastral que reiteradamente le hemos reconocido al rgimen de propiedad horizontal en nuestra jurisdiccin, entendemos que los

bienes comunes antes enumerados y altamente regulados por la Ley de Condominios, supra, no son susceptibles a ser adquiridos usucapin. mediante No la prescripcin lo anterior, adquisitiva dicho o

obstante

sistema

catastral, segn el silencio legislativo al respecto en la Ley de Condominios, supra, no obsta para que una persona adquiera mediante usucapin una finca privativa o derecho

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susceptible de apropiacin sobre esta en un bien sometido al rgimen de propiedad horizontal. Dicho Opinin esto, coincidimos al con las expresiones con relacin de a la las

mayoritaria

exponer

que,

unidades privativas que integran el inmueble, no hay duda de que estas pueden ser objeto de prescripcin adquisitiva. Esto, pues el Art. 4 de la Ley de Condominios, supra, as lo reconoce al disponer que estas fincas independientes

pueden ser objeto de dominio y posesin y de toda clase de actos jurdicos con libertad total del resto del inmueble. Adems, coincidimos con la Opinin mayoritaria cuando establece que no puede proclamarse un cambio en la

titularidad de un elemento comn sin que ello conlleve un cambio en el destino y uso de este, el cual demanda el consentimiento unnime de los titulares. eso reafirma el hecho de que los no podrn Nos parece que adquirirse comunes. por Sin

prescripcin

adquisitiva

elementos

embargo, encontramos contradictorio que la Opinin exprese, con el propsito de aclarar, que las unidades privativas s puedan ser objeto de usucapin pero ello no podr afectar el destino o naturaleza privativa del bien. concluye que las unidades privativas solo Es decir, podrn ser

adquiridas por usucapin por otro titular o un tercero, siempre que se mantenga el uso privativo. Diferimos en

condicionar la posibilidad de adquirir unidades privativas por prescripcin adquisitiva a que el poseedor lo use para el mismo uso en privativo. el Cdigo Entendemos Civil y que los requisitos

expuestos

discutidos

anteriormente

CC-2010-0275 sobre la prescripcin adquisitiva, de posesin

25 civil,

pacfica, pblica e ininterrumpidamente, y el Art. 4 de la Ley de Condominios, supra, permiten el acto jurdico de usucapir sin ms limitaciones. D. Consejo de Titulares y los elementos procomunales Aclarado lo anterior, discrepamos de la interpretacin que hace una mayora de este Tribunal sobre la inaplicabilidad de la figura de la usucapin cuando quien est usucapiendo un elemento o bien privativo es el Consejo de Titulares de un inmueble sometido al rgimen de horizontalidad. El Art. 38 de la Ley de Condominios establece que el Consejo de Titulares es la autoridad suprema del rgimen de propiedad horizontal y que tiene personalidad jurdica

propia. 31 L.P.R.A. 1293b.

Ello sin olvidar que el Art. 1-

A de la misma ley establece que el principio primordial del rgimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada. 31 L.P.R.A. sec. 1291a. Por ello, se

decret la personalidad jurdica del Consejo de Titulares, para ayudar a fortalecer el rgimen de propiedad

horizontal. Arce v. Caribbean Home Corporation, 108 D.P.R. 225 (1978); Asociacin de residentes prticos v. Compad, 163 D.P.R. 510 (2004). Al as reconocerse, sostuvimos que ello convierte al referido cuerpo en un autntico sujeto de derecho con d.

personalidad plena en el mbito de sus finalidades. pg. 253. que, Como podemos a apreciar, fines, esta se le

personalidad reconoce en

jurdica

conforme

sus

CC-2010-0275

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nuestro ordenamiento jurdico al Consejo de Titulares, se fundamenta no solo en la potencialidad de un patrimonio propio distinto al de los propietarios individuales de los apartamientos que componen el inmueble, sino adems, en el reconocimiento de que tiene intereses, deberes y

finalidades distintas a las de los titulares individuales, las cuales pueden ser contrarias y contradictorias a las de determinados titulares en su carcter personal. Cond. Prof. S.J.H. Ctr. v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488, 497, (1993); D.A.C.O. v. Junta Cond. Sandy Hills, 169 D.P.R. 586

(2006)(nfasis suplido). Por ello, se justifica la concesin de la personalidad jurdica a una colectividad cuando: (1)[t]enga una funcin o finalidad distinta a la de los particulares que la

integran; (2)[l]os procesos decisionales de la colectividad se efecten a base de criterios distintos al de esos

individuos; y (3)[p]ueda identificarse un patrimonio, o la posibilidad de este, propio de la colectividad,

desvinculado del de los particulares. d. citando a M. Godreau, El Condominio: el rgimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, Ed. Dictum, 1992, pgs. 31-37. Precisamente, con este propsito es que se le confiri

personalidad jurdica propia a la colectividad del Consejo de Titulares del rgimen de propiedad horizontal. Asimismo, hemos establecido que parte del patrimonio del Consejo de Titulares lo componen los elementos

procomunales establecidos en el Art. 11-A de la Ley de Condominios que expresa que:

CC-2010-0275 [s]ern elementos procomunales aquellas reas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo sern tambin las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesin, ejecucin en cobro de deudas o por cualquier otro medio legtimo. 31 L.P.R.A. sec. 1291i-1. (nfasis suplido).

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Es decir, el propio artculo que establece las formas de adquisicin de unidades privadas por parte del Consejo de Titulares permite hacerlo por cualquier medio legtimo. Adems, reconoce que se pueda convertir a procomunal un rea susceptible de uso privativo. ser una Por de tanto, las la

prescripcin

adquisitiva

podra

formas

legtimas dado que, como bien reconoce la Opinin de este Tribunal, es avalada por la Ley de Condominios, supra. Diferimos en que las unidades privativas pueden ser adquiridas mediante prescripcin adquisitiva siempre que no sea por el Consejo de Titulares. la autoridad y suprema y el tiene Dado que este rgano es principio propiedad fundamental horizontal,

como de

mejorar

propiciar

rgimen

entendemos que redundara en parte del beneficio comn que sea este rgano el que adquiera el bien objeto de

controversia en el presente caso, y no otro titular o un extrao. Ello armoniza con la intencin expuesta de

otorgarle personalidad jurdica a esa colectividad. La Consejo Opinin de mayoritaria la entiende potestad de los que de permitirle adquirir al por

Titulares adquisitiva rgimen de

prescripcin dentro del

parte

bienes

privativos que le

propiedad

horizontal,

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corresponde proteger, atenta contra la naturaleza misma de dicho ente. Conforme a lo expuesto, de la jurisprudencia y de la disposicin de ley que le otorga la personalidad jurdica al Consejo de Titulares es evidente que el

propsito es desligar las finalidades de los titulares de las del Consejo de Titulares, as como el patrimonio. Por

ello, diferimos en que pueda existir un conflicto en cuanto a la proteccin del condominio o del propio rgimen de propiedad horizontal por el hecho de que el Consejo de

Titulares adquiera una unidad privativa. Enfatizamos que, el Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra, le permite adquirir unidades privativas por cualquier medio legtimo y aun con ese bien le seguir correspondiendo la

administracin del condominio. En fin, las facultades y prerrogativas del Consejo de Titulares condominio. mayora de responden En vista a de la buena cmo administracin puede adquirir concluir del la

ello,

este

Tribunal

que

-mediante

prescripcin adquisitiva- el armario de los contadores y las tuberas de desage atenta contra las funciones del Consejo o contra el rgimen de propiedad horizontal cuando llevan desde 1969 utilizndolo en beneficio de los

titulares y en respuesta a sus obligaciones de viabilizar el disfrute de los apartamentos. III. En virtud de los fundamentos que anteceden, disentimos de la Opinin mayoritaria de que el Consejo de Titulares no puede ser el que adquiera por prescripcin adquisitiva un

CC-2010-0275 bien privativo. Ms aun, la mayora de este

29 Tribunal

entiende que la problemtica de reubicar o llegar a un acuerdo para la ubicacin de los contadores elctricos no es justificacin para conceder una proteccin posesoria al Consejo de Titulares. esposos Con esto, resuelve y aclara que los y el Consejo de Titulares del

Bravman-Gonzlez

Condominio Palma Real pueden continuar con su problemtica fuera de nuestro Foro. Como afirm el Tribunal de Apelaciones en este caso, la Ley de Condominios, supra, establece que el destino y los usos de los bienes de un inmueble sometido al rgimen se pueden variar con el consentimiento unnime de los

condminos. No obstante lo anterior, guarda silencio sobre la posibilidad de que la propiedad y dominio de un bien, con los derechos que ello acarrea, pueda ser adquirida

mediante la prescripcin adquisitiva que, como expresamos anteriormente, es un medio de adquisicin del dominio de una cosa o derecho. Al no expresar prohibicin alguna a la aplicacin de la usucapin sobre bienes de un inmueble

sometido al rgimen de horizontalidad, es forzoso concluir que la prescripcin adquisitiva, tal como la regula nuestro Cdigo Civil, es viable en este tipo de rgimen especial. En otras palabras, no hay contradiccin entre la Ley de Condominios, supra, y las disposiciones del Cdigo Civil sobre prescripcin adquisitiva. Como vimos, el Consejo de Titulares tiene personalidad jurdica propia y puede adquirir unidades privadas. As las cosas, analicemos si en este caso cumpli con los

CC-2010-0275

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requisitos de la prescripcin adquisitiva para adquirir el dominio del armario en controversia. En primer lugar, es evidente que el Consejo de Titulares no tiene justo ttulo ni buena fe, pues los documentos constitutivos del rgimen de propiedad horizontal sobre el Condominio establecen que dicho armario es parte del apartamento 1-G, destinado a uso privativo. Por lo tanto, el Consejo de Titulares solo poda usucapir el bien mediante la prescripcin adquisitiva

extraordinaria y contra las constancias del Registro. Segn se desprende de los hechos tomados como ciertos por los foros y inferiores, el el Consejo de Titulares para ha

posedo

utilizado

referido

armario

colocar

contadores de energa elctrica, desages y tuberas desde 1969. El acceso de ese armario al apartamento 1-G fue

eliminado y se cre un acceso por el lado contrario del armario para que la Autoridad de Energa Elctrica pudiera entrar a revisar los seis contadores los de luz del que caso, se el

colocaron Consejo armario

originalmente. Titulares concepto ha de

Segn

hechos y

de en

utilizado dueo, no

administrado como poseedor

este con

licencia, permiso o por mera tolerancia de los titulares registrales del apartamento 1-G. De hecho, el propietario original del apartamento, FM Investment Corp., nunca tuvo acceso al armario. Por tal razn, somos del criterio que el Consejo de Titulares satisface el requisito de poseedor

civil necesario para que sea aplicable la usucapin en este caso. Cabe aadir que, diferimos de la conclusin a la que

llega la mayora de este Foro al decir que el Consejo de

CC-2010-0275 Titulares discutido propsitos independiente acuerdo. Asimismo, segn la prueba testifical tomada actu sobre de del en el la capacidad poseedor representativa. civil y los Por

31 lo y e de

fundamentos propia estamos

personalidad de

jurdica no

Consejo

Titulares,

como

cierta por el foro primario, el Consejo de Titulares ha posedo dicho armario de forma pblica. Es de notar que, la Sra. Yolanda Passalacqua, desde que de quien de ha 1969 siempre residido en se de el ha luz,

ininterrumpidamente Condominio, utilizado a

noviembre el

testific los fines

armario

albergar

contadores

desages y tuberas de agua. Adems, surge del expediente que la posesin en concepto de dueo y de forma pblica se realiz sin violencia alguna. No contamos con prueba que nos indique lo contrario. Habiendo establecido que el Consejo de Titulares ha posedo el armario en concepto de dueo, de forma pblica y pacfica, es necesario determinar si lo ha posedo de esta manera ininterrumpidamente. Como se dijo anteriormente, el dueo original del apartamento present en 1993 una demanda ante el foro primario en la que le imput al Consejo de Titulares que estaban utilizando un armario de su

apartamento para fines comunales. El Tribunal de Primera Instancia, sin embargo, desestim, mediante sentencia, la demanda por el incumplimiento reiterado de la parte

demandante y por inactividad. Por tal razn, segn hemos interpretado el Art. 1846 del Cdigo Civil, supra, no basta

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con que se inicie un pleito contra el reclamante de dominio para que ocurra la interrupcin civil, sino que se requiere que el demandante prosiga su caso hasta una terminacin victoriosa. Vanse Sucn. Rosa v. Sucn. Jimnez, 77 D.P.R. 551 (1954); Ex parte Reyes, 68 D.P.R. 854 (1948). Por ende, al haberse desestimado la causa de accin presentada por FM Investment Corp., por inactividad e incumplimiento craso ante ese foro, es forzoso concluir que el trmino de

treinta aos, contados desde 1969, para adquirir el armario mediante la prescripcin adquisitiva extraordinaria nunca se interrumpi. A base de lo expresado anteriormente, entendemos que el Consejo de Titulares del Condominio posey el armario por ms de treinta aos en concepto de dueo, pblica, pacfica dominio e del ininterrumpidamente, mismo. Lo adquiri en y la por en ley lo que adquiri de el los

cumplimiento sobre las

requisitos adquisitiva Registro de

especificados extraordinaria la Propiedad.

prescripcin del

contra As las

constancias los

cosas,

esposos

Bravman-Gonzlez adquirieron el apartamento 1-G en junio del 2001, mientras que presentaron la presente demanda en junio de 2003, dos aos luego de adquirido el apartamento. Cnsono con nuestro ordenamiento registral inmobiliario,

estos no pueden alegar tercera registral y as impugnar la usucapin consumada, por haber presentado su accin dos

aos despus de adquirido el apartamento. Resuelto que el Consejo de Titulares adquiri el

dominio sobre el armario en cuestin, entendemos que podan

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hacerlo en virtud de su personalidad jurdica y del Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra, que trata sobre su patrimonio: Sern elementos procomunales aquellas reas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamentos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo sern tambin las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesin, ejecucin en cobro de deudas o por cualquier otro medio legtimo. (nfasis suplido.) d. Asimismo, como se expresa en la Sec. 1291i-1 de la Ley de Condominios, supra, las reas como el susceptibles armario en de este

aprovechamiento

independiente,

caso, sern elementos procomunales al ser adquiridos por el Consejo de Titulares mediante cualquier medio legtimo. Por ello insistimos en que, el Consejo de Titulares adquiri el dominio del armario mediante la usucapin extraordinaria, por lo que debemos concluir que dicho armario lo adquiere como bien procomunal del Condominio. Contrario a lo que decide la Opinin mayoritaria, el mismo artculo permite el cambio a procomunal de un rea susceptible de

aprovechamiento independiente. No obstante, con la Opinin que hoy emite una mayora de esta Curia, se pone en entredicho el funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal y la convivencia de una comunidad que se ver forzada a adquirir de los

peticionarios el derecho a continuar teniendo acceso a los servicios servicios. bsicos, El o a o reubicar la falta a su de, costo que dichos la

remedio,

ofrece

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Opinin no solo nos parece incorrecto sino injusto, dada las circunstancias particulares la del caso. Por todo por lo el

anterior,

confirmaramos

sentencia

emitida

Tribunal de Apelaciones, y ordenaramos la desestimacin de la demanda presentada por los peticionarios ante el

Tribunal de Primera Instancia.

Federico Hernndez Denton Juez Presidente