Universidade Presbiteriana Mackenzie

Prticas de Engenharia Civil II Mercado Imobilirio Comercial/ Corporativo

Nome: Fernando Hamaoui - 3071006-5 Gervzio Assis de Azevedo Neto - 4063431-0

Turma: 10A

So Paulo, Maro de 2012

NDICE

1. PEQUENO HISTRICO SOBRE O CRESCIMENTO DE SO PAULO.............................2 2. SEGUNDO PERODO: 1900 A 1970..................................................................................4 3. TERCEIRO PERODO: 1970 AOS DIAS ATUAIS............................................................ 10 4. O CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO CORPORATIVO...............................12 5. LTIMA DECADA........................................................................................................... 17 6. 2011/ 2012 ...................................................................................................................... 24 7.REFERNCIAS ............................................................................................................... 27

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1. PEQUENO HISTRICO SOBRE O CRESCIMENTO DE SO PAULO Sculo XVI a 1900 A histria oficial de So Paulo tem incio em 25 de Janeiro de 1554, com a construo de um colgio por padres jesutas com a finalidade de iniciar a catequizao dos ndios. Entretanto, So Paulo s comeou a ter alguma importncia em meados do sculo XVIII por se tornar como um meio de caminho para os que iam do Rio Grande do Sul para o Rio de Janeiro, principalmente com a produo de gado, e do interior para Santos, com a produo de acar. Com esses e outros produtos vindo e indo pela Colnia, atravs de So Paulo, o surgimento de locais onde se atendiam aos viajantes, comearam a dar a pequena vila uma nova aparncia. Ruas do centro de hoje como as rua da Quitanda, lvares Penteado e rua So Bento so exemplos de locais onde o comrcio de produtos bsicos comeou a florescer. Em 1815, So Paulo passou a ser a capital da provncia e em 1822, com a independncia, passou a ostentar o ttulo de Imperial Cidade. A partir disso, So Paulo comeou a experimentar um desenvolvimento cultural e econmico mais importante. nessa poca que inaugurada a Academia de Direito do Convento de So Francisco, atual Faculdade de Direito da USP. Assim, a elevao da cidade a um nvel mais civilizado permitiu que algumas leis passassem a ser discutidas e implantadas. o caso das leis de controle de propriedade e desapropriao para utilidade pblica, em 1837, e a regulamentao de posse de propriedade atravs de registro legal, em 1850. A cidade, por esta poca, era abastecida com a agricultura local e a indstria ainda era bem artesanal e sem grandes impactos para a sociedade. As construes ainda eram de taipa, a gua para consumo era retirada de fontes e rios, e a iluminao e pavimentao dos caminhos eram praticamente inexistentes. Mas a partir de 1860 que se iniciou uma nova fase: o ciclo do caf. O interior de So Paulo possua uma terra muito propcia para o cultivo desta nova cultura que vinha conquistando o mundo. Com o aumento da demanda internacional e o esgotamento de outras

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terras cultivadas desde 1727, como Rio de Janeiro e vale do Paraba, a localizao estratgica da cidade de So Paulo foi decisiva para a ligao do interior com o porto de Santos. Com o enriquecimento dos fazendeiros de caf, a capital, j importante por sua variedade cultural, passou a ser local preferido para a residncia dessa nova classe social. Com isso, as condies da cidade, que at ento pouco tinham mudado desde sua fundao, passaram a sofrer considervel mudana em todos os seus aspectos; em 1879 as primeiras casas de taipa comearam a ser substitudas por tijolos; surgiam os primeiros centros de negcios, bancos, e com a abolio da escravatura, em 1888, fez-se necessria a contratao de outro tipo de mo de obra, o que d incio aos movimentos imigratrios da Europa, principalmente da Itlia e Alemanha, e do Japo. O crescimento da populao alavancou a melhoria de sistemas que contribuam para o comrcio crescente do caf, como a ferrovia. E com a ferrovia, vm as obras de saneamento, retificao de rios e construo civil, favorecendo uma migrao da populao do campo para a cidade. A desvalorizao das terras rurais em detrimento de seu abandono favoreceu as transaes imobilirias na cidade, que com o tempo, se tornaram um negcio extremamente rentvel. Surgem os loteamentos residenciais de elite, como os Campos Elseos, Paulista e Higienpolis. Mas tambm surgem os loteamentos populares como Brs, Bela Vista, Bom Retiro e Lapa. A regio ao redor do ento conhecido Tringulo (formado pelas Ruas Direita, XV de Novembro e So Bento) passou a ser o primeiro ncleo comercial, administrativo, de servios e de lazer da cidade. Como a maioria das construes dessa regio era de sobrados, os mesmos passaram a abrigar as lojas nos andares inferiores e pequenos escritrios e consultrio na parte superior, como ainda at hoje em algumas localidades. Paralelamente, houve melhoria dos sistemas pblicos de transporte com os novos bondes com trao animal e a cidade comeou a vivenciar sua primeira crise devido ao excesso populacional. Entre 1895 e 1900 a populao saltou de 130 mil para 239 mil.

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2. SEGUNDO PERODO: 1900 A 1970

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Como em todos os ciclos histricos, a queda de um ciclo no acontece imediatamente ao aparecimento de outro. O mais natural que dois ciclos consecutivos coexistam durante algum tempo; assim um ciclo lentamente substitudo por outro. Foi o que aconteceu com o ciclo do caf. Com o aumento da produo mundial em outras localidades, o caf paulista passou a concorrer na preferncia dos consumidores internacionais e, portanto, teve seu valor diminudo, o que natural num mercado onde h concorrncia. A questo que os bares do caf paulista, acostumados aos grandes lucros, passaram a ter dificuldades financeiras. Assim, lentamente, a produo econmica da capital passou a migrar da cafeicultura para a indstria. Isso parece at uma ironia, mas o enriquecimento que a cidade vivenciou atravs do caf foi o que propiciou o crescimento da atividade industrial. Isso aconteceu porque no vieram apenas imigrantes para trabalharem na lavoura. O Novo mundo comeou a atrair comerciantes que tinham algum capital e que comearam a dar incio a seus prprios negcios. Assim, as primeiras indstrias paulistanas foram muito simples, voltadas basicamente ao uso da matria-prima local, como a indstria alimentcia e de tecidos. Desde modo, desde 1890, So Paulo com quase 70 mil habitantes, j podia ser considerada uma referncia industrial. Alguns nomes comeam a se destacar no meio industrial, entre eles o de Francisco Matarazzo. O jovem italiano que veio ao Brasil buscar novas oportunidades para uma vida melhor construiu ao longo de sua vida um dos maiores imprios da Amrica Latina. Comeou seus negcios com a comercializao de banha de porco; mais tarde passou a importar farinha de trigo; em 1900 conseguiu crdito de um banco internacional para abrir um moinho em So Paulo e atender a demanda de outros pases da Amrica, j que alguns destes estavam em guerra com a Espanha. E, como ele mesmo dizia uma coisa leva a outra; criou negcios paralelos para aproveitar todos os subprodutos daquilo que produzia, ou para suprir toda a cadeia produtiva: para ensacar o trigo criou uma tecelagem; para aproveitar o leo do algodo, usado na tecelagem, criou uma refinaria; seus

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equipamentos eram consertados em suas prprias oficinas, e assim por diante. Poucos anos depois j eram 365 fbricas espalhadas pelo Brasil e 6% de toda a populao paulistana estava direta ou indiretamente ligada s fbricas. Em 1928, Francisco Matarazzo participou da fundao do Centro das Indstrias de So Paulo, atualmente conhecida como FIESP. O enriquecimento da indstria em So Paulo comeou a abrir caminho para um nvel mais glamoroso na arquitetura. Comeava a poca das grandes construes em So Paulo. A arquitetura daqui acompanhava s ltimas tendncias internacionais e nada deixava a desejar. Surgiam belssimas construes como a Estao da Luz (1901), Pinacoteca de So Paulo (1905), Palcio Caetano de Campos, atual sede da Secretaria de Educao (1894), Teatro Municipal (1911) entre outros. Os primeiros edifcios comerciais comeavam, tambm, a ser construdos sob essa arquitetura artstica. Um bom exemplo disso foi o de Ermelino Matarazzo, neto de Francisco Matarazzo, que mandou construir um edifcio que abrigasse a sede de suas indstrias. So Paulo ganhava, assim, um de seus primeiros prdios comerciais de destaque: O Edifcio Matarazzo. Hoje ele conhecido como Palcio do Anhagaba e abriga, desde 2004, a sede da prefeitura. Outro nome de destaque entre os que construram magnficos edifcios comerciais nesta poca foi o de Giuseppe Martinelli. Desejoso de deixar um legado mais permanente decidiu construir o primeiro arranha cu da Amrica do Sul, um edifcio que levaria seu prprio nome: Edifcio Martinelli. A polmica que essa deciso causou na cidade foi enorme. Nesta poca, So Paulo no possua mais de uma dezena de prdios nenhum com mais que 5 andares. O site oficial do edifcio nos traz ao conhecimento a magnitude de tal construo, seus detalhes primorosos e seu impacto na sociedade da poca: Em 1924 deu incio construo do prdio projetado para ter 12 andares, num grande terreno na ento rea mais nobre da capital, entre as ruas So Bento, Lbero Badar e Avenida So Joo. O autor do projeto era o arquiteto hngaro William Fillinger, da Academia de Belas Artes de

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Viena. Todo o cimento da construo era importado da Sucia e da Noruega, pela prpria casa importadora de Martinelli. Nas obras trabalhavam mais de 600 operrios. 90 artesos, italianos e espanhis, cuidavam do esmerado acabamento. Os detalhes da rica fachada foram desenhados pelos irmos Lacombe, que mais tarde projetariam a entrada do tnel da Avenida 9 de Julho. [...] Enquanto isso, Martinelli no parava de acrescentar andares ao edifcio, estimulado pela prpria populao que lhe pedia uma altura cada vez [...]. A questo foi resolvida por uma comisso tcnica que garantiu que o prdio era seguro e limitando a altura do prdio a 25 andares. O objetivo de Martinelli, contudo, era chegar aos 30 andares, e o fez construindo sua nova residncia com cinco andares no topo do prdio tal como Gustave Eiffel fizera no topo de sua torre [em Paris]...O Martinelli impressionava no s pelas dimenses como pela rica ornamentao e luxuoso acabamento: portas de pinho de Riga, escadas de mrmore de Carrara, vidros, espelhos e papis de parede belgas, loua sanitria inglesa, elevadores suos tudo o que havia de melhor na poca; paredes das escadas revestidas de marmorite, pintura a leo nas salas a partir do 20 andar, 40 quilmetros de molduras de gesso em arabescos. O prdio possuia reentrncias, comuns nos hotis norte-americanos da poca, para ventilao e iluminao, e apresenta as trs divises bsicas da arquitetura clssica: embasamento, corpo e coroamento. O embasamento revestido de granito vermelho; no coroamento, falsa mansarda de ardsia. O corpo pintado em trs tons de rosa e recoberto de massa cor-de-rosa, uma mistura de vidro modo, cristal de rocha, areias muito puras e p-de-mica, que fazia a fachada cintilar noite. O revestimento tem trs tons de rosa. O Martinelli inspirou Oswald de Andrade a chamar pejorativamente So Paulo de cidade bolo de noiva. Mesmo antes de sua concluso o prdio j havia se tornado um smbolo e cone de So Paulo em 1931 o inventor do rdio, Guglielmo Marconi, visitou a cidade e foi levado at o topo do edifcio. Quando o Zeppelin sobrevoou a cidade em 1933, deu uma volta em torno do Martinelli. O curioso deste edifcio foi a construo da prpria residncia de Giuseppe Martinelli nos ltimos 5 andares; segundo contam os curiosos isso teve duas finalidades: alcanar os 30 andares

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sonhados por Martinelli e, tambm, para provar que apesar das dimenses grandiosas do edifcio, o prdio no cairia. Se a I Guerra Mundial no afetou diretamente o desenvolvimento da cidade, a II Grande Guerra, fez at o contrrio: fortalece a indstria alimentcia e txtil paulista e de duas maneiras diferentes. Durante a guerra, as empresas americanas e europias dedicavam-se com muita intensidade a suprir as demandas da guerra, abrindo oportunidade para outras localidades suprirem a demanda negligenciada. E, posteriormente, cessada a guerra, essas mesmas empresas passaram a voltar seus olhos para outros mercados potenciais, entre eles o do Brasil, mais especificamente, o de So Paulo. Assim, no comeo do sculo XX, anos 20 e 30, So Paulo j dava sinais de que seria uma grande metrpole. A verticalizao da cidade j uma tendncia e em alguns casos at uma obrigao. A prpria legislao municipal passou a dar obrigatoriedade s construes das ruas Xavier de Toledo, Sete de Abril, Conselheiro Crispiniano e Vinte e Quatro de Maio para terem mnimo de 10 andares. Em 1934, o Ato 663 considerou algumas partes da cidade como sendo de uso exclusivamente residencial. Era a Primeira Lei de Zoneamento da cidade. Na dcada de 50, com Juscelino Kubistchek na presidncia, surge o Plano de Metas, que faria o pas crescer 50 anos em 5. Estava pavimentada a entrada de empresas estrangeiras no pas, e a consolidao da indstria automobilstica. Surgem as primeiras rodovias estaduais como Anchieta, Anhanguera e Dutra. Nesta mesma poca, o comrcio do centro, ento voltado alta sociedade, intensifica sua migrao para outras partes da cidade, principalmente nas regies mais ao sul, alcanando seu pico na dcada de 60. Isso aconteceu porque nos anos 20 e 30, So Paulo j dava sinais de que seria uma grande metrpole e a diviso das finalidades que cada regio da cidade comeava a dar capital algumas das caractersticas que ela teria at hoje, entre ela a consolidao da regio do Bom Retiro e Brs como localidades industriais, ao passo que mais para a zona sudoeste, como Paulista

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e Jardim Amrica, concentraram-se as residncias das classes mais abastadas. Essa escolha foi baseada em fatores bem concretos: era uma regio que estava bem longe de um dos problemas mais comuns na cidade daquela poca: as enchentes. Alm disso, o grande adensamento e movimento de pessoas na regio central acabou incentivando a sada de muitos comerciantes mais sofisticados para as regies onde estavam seus consumidores. Somando-se a isso estavam os novos investimentos em cultura, como teatros e cinemas que passaram e ter novos endereos: Avenida Paulista e Brigadeiro Faria Lima. De modo geral, o centro ficou mais disponvel para pequenos comerciantes e o comrcio popular ocupou a maioria da regio. O grande cone dos anos 60 para a regio sul foi a construo do Shopping Iguatemi, hoje um dos shoppings de So Paulo destinado a consumidores da alta classe paulistana.

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3. TERCEIRO PERODO: 1970 AOS DIAS ATUAIS Paralelamente, exatamente nesse perodo, 1955 a 1975, que a indstria paulista se consolida de fato; era a poca do Nacional Desenvolvimento. O capital nacional era investido basicamente em saneamento e melhoria das condies de transporte e habitao, ao passo que o capital estrangeiro se concentrava nas indstrias mecnicas, eltricas, de telecomunicaes e de transporte, que exigem maior tecnologia. tambm nesse perodo que as multinacionais comeam a trazer para o Brasil a instalao de suas novas fbricas, possibilitando, assim, a exportao de produtos de maior valor agregado. o caso da indstria automobilstica que se limitava a montar os veculos, j que todos os componentes eram importados. Mas com a crise do Petrleo em 1973, o governo obrigado a rever sua poltica de desenvolvimento. A conseqncia disso foi a descentralizao das indstrias de So Paulo para o resto do pas. nesse perodo que surge empresas como Cia Siderrgica Nacional em outros plos do Brasil. Outra regio favorecida pela descentralizao industrial foi o prprio interior de So Paulo. Com vantagens como mo de obra mais barata, menores impostos e, principalmente, o desenvolvimento das telecomunicaes, que j conseguiam permitir melhor comunicao entre os agentes da linha produtiva, muitas indstrias da capital migraram para o interior, principalmente as cidades que ficavam ao longo da malha rodoviria como Sorocaba, Campinas, Ribeiro Preto, entre outras. Na dcada de 80, os problemas econmicos em pases do ento chamado terceiro mundo se agravaram profundamente, chegando o prprio Mxico, em 82, a pedir moratria de sua dvida externa. O Brasil acompanha a crise e seu PIB anual amarga uma taxa de crescimento absolutamente inexpressiva de 1,5% ao ano entre os anos 80 e 90.

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O interessante deste perodo que medida que a participao da indstria diminua sua participao no PIB, de 9,3% ao ano na dcada de 70 para 0,3% na dcada de 80, o setor de servios, tambm chamado de tercirio, crescia acima do PIB, cerca de 2,5% ao ano. Na dcada essa diferena superou os 10%. Veja o Grfico abaixo, que compara a participao da indstria e dos servios no PIB:

O setor de servios em 2009 responde a 64 % do PIB contra 30,3% da rea industrial (apesar da nova metodologia de obteno do ndice). A dcada de 90 passa a ser marcada pela absoro da mo de obra excedente das indstrias para o setor tercirio e a solidificao do setor como grande agente econmico na cidade e no estado. Os historiadores caracterizam esse novo setor como tendo recursos humanos altamente qualificados, novas formas de cooperao produtiva e empresarial, pequenas e mdias indstrias limpas (de alta tecnologia e no poluentes) servios industriais especializados e servios financeiros e gerenciais integrados.

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4. O CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO CORPORATIVO

Dentro de um sistema econmico capitalista, como o nosso no Brasil, os investimentos feitos no segmento imobilirio normalmente so advindos de um capital excedente do ciclo produtivo. Com a diminuio da industrializao nas cidades (esse processo foi vivenciado praticamente por todas as grandes cidades do ocidente, principalmente na Europa e Amricas), o espao desocupado pela indstria abriu uma oportunidade para o desenvolvimento de outro tipo de construo. Mas como fazer com que a iniciativa privada tenha interesse em investir na construo de novos edifcios? A resposta mais simples e direta oferecendo resultados vantajosos para o investidor; o uso do capital excedente, mencionado anteriormente. Muitas vezes era mais interessante manter o capital investido num mercado de aes que em uma operao de carter mais concreto. Por isso, uma das caractersticas bsicas nos anos 80, incio dos 90, foi a especulao financeira. Mas no foi assim com o mercado imobilirio comercial. O mercado imobilirio com fins comerciais, como Shopping Centers foi um dos que mais cresceu. Entre os anos de 1970 e 1995, houve um crescimento no estoque total deste segmento de 2,5 milhes para 8,5 milhes de m. Quanto aos imveis de escritrios para locao, a instabilidade econmica do pas fazia com que os investimentos em bolsa fossem muito instveis e a indexao do valor dos aluguis galopagem da inflao, tornava o investimento em imveis para locao uma alternativa bem segura. Em menos de 10 anos tivemos oito planos econmicos e uma inflao anual que chegou a atingir 1.782,90% em 1989. Com o crescente aumento do setor tercirio na economia da capital, o investimento em imveis para locao comercial foi tomando novas dimenses, tornando-se cada vez mais um excelente investimento. Esse mercado teve um grande crescimento: de 2,1 milhes de m, em 1970, para 6,3 milhes de m em 1998 e, agora, 9,8 milhes de m em 2009.

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Deslocamento do mercado de escritrios para a regio sul da cidade. Segundo os ltimos dados obtidos da Secretaria de Planejamento do Estado de So Paulo, a regio metropolitana de So Paulo composta por 38 municpios, alm da capital e, possui uma rea total de 9.298 km2, uma rea urbanizada de 2.139 km2 e uma populao de aproximadamente 21,0 milhes de habitantes. Segundo dados do IBGE, a regio metropolitana de So Paulo a regio com maior participao percentual no PIB brasileiro, possuindo a maior concentrao populacional e atividade econmica do Pas. A cidade de So Paulo, maior mercado de escritrios do pas com aproximadamente 11.000.000 m de rea locvel bruta (ABL), pode ser dividida em quatro regies principais: (i) Regio Centro sendo este o centro histrico da cidade de So Paulo, (ii) Regio Paulista compreendida pelo eixo da Avenida Paulista e seus arredores, (iii) Regio Jardins compreendendo as principais avenidas (Av. Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek) e seus arredores e a (iv) Regio Marginal considerando a Marginal Pinheiros, cuja distribuio de reas de escritrios, bem como a distribuio em cada regio entre espaos com ar condicionado central e sem ar condicionado central, pode ser observada no grfico abaixo.

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Considerando apenas as reas de escritrio com ar condicionado central, a cidade de So Paulo possui rea total de aproximadamente 5.626.100 m teis da qual cerca de 78,3% est concentrada nas quatro regies acima mencionadas.

A Regio Centro concentra grande parte dos edifcios corporativos incorporados antes da dcada de 70. Aps esse perodo, a regio caiu em declnio por falta de renovao devido s caractersticas tcnicas dos prdios que no permitiam certas instalaes, como dutos de ar condicionado central e pisos elevados. Alm disso, outro fator que caracteriza a Regio Centro a carncia de terrenos para empreender novos projetos, em comparao com as demais regies.

J a Regio Paulista, localizada no ponto mais alto da cidade, comeou a se desenvolver em meados dos anos 50 como migrao natural ao notar-se que a Regio Centro no poderia mais acomodar o crescimento das empresas em geral com relao s exigncias de melhor qualidade tcnica das edificaes. Durante as dcadas de 70 e 80, a Regio Paulista foi reconhecida como o

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centro financeiro da Amrica Latina.

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No final da dcada de 90, diversas dessas instituies financeiras e empresas de outros segmentos se transferiram para edifcios mais modernos em outras localizaes, no entanto, a demanda pela Regio Paulista ainda grande devido infraestrutura existente, por exemplo, de transporte pblico e servios.

Na Regio Jardins, a incorporao comercial comeou em meados da dcada de 70, com a construo de pequenos prdios para atender a demanda local ao redor do primeiro Shopping Center do pas, o Shopping Iguatemi.

Com o esgotamento dos terrenos na Regio Paulista e, principalmente, a (i) expanso da Avenida Faria Lima e a (ii) criao da Operao Urbana Faria Lima que permitiu a compra de potencial construtivo adicional para os terrenos a serem desenvolvidos na regio, a Regio Jardins ganhou um novo impulso que permitiu o surgimento de alguns dos edifcios de melhor qualidade do pas, sendo que, atualmente, a Regio Jardins e em especial a expanso da Faria Lima - considerada uma das reas mais nobres da cidade e concentra boa parte dos edifcios corporativos de alto padro e alta tecnologia, tornando-se, dessa forma, o novo centro financeiro da cidade.

Em decorrncia desse crescimento, valorizaram-se tambm as reas ao longo da Avenida Presidente Juscelino Kubistchek, que j conta com vrios novos empreendimentos de boa qualidade, bem como a Regio Vila Olmpia, subsetor da Regio Marginal fronteira com a Regio dos Jardins.

A Regio Marginal, que compreende, entre outras, os subsetores das Avenidas Engenheiro Lus

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Carlos Berrini, Naes Unidas e a Chcara Santo Antnio, desenvolveu-se a partir dos anos 80 por apresentar considervel estoque de terrenos passveis de construo de grandes empreendimentos para abrigar grandes corporaes a custos inferiores s Regies Jardins e Paulista, apesar da necessidade, poca, de investimentos em infraestrutura na regio, tais como servios e transporte pblico, hoje presentes e em consolidao. Existe uma tendncia mundial de se tentar ocupar reas degradadas de maneira mais racional, atraindo investimentos privados para o desenvolvimento de tais locais. Dois grandes exemplos mencionados por Eduardo Nobre, em sua tese de doutorado, so Nova York, Battery Park, e Londres, Docklands. O Battery Park City hoje uma das reas mais valorizadas de Nova York, mas nem sempre foi assim. Essa regio, at a dcada de 60 era uma zona porturia, ocupada basicamente por docas. Com sua desocupao, a prefeitura da poca deu incios a busca de projetos que viabilizasse o desenvolvimento desta rea. Mas foi apenas na dcada de 80 que um dos projetos conseguiu sair de papel. Um dos primeiros prdios foi o World Financial Center, com 557 mil m, seguido por vrios outros. Os Docklands, em Londres, tem as mesmas caractersticas: regio porturia, desativada, e que com o abandono gerou uma regio degradada e desvalorizada. A exemplo do Battery Park, os Docklands passaram por vrias propostas de projetos at que o projeto atual fosse aprovado. Hoje, a mistura de reas comerciais, escritrios e residncias tornou os Docklands uma das reas mais nobres da cidade. Em So Paulo, o deslocamento dos centros comerciais de certa forma seguiu este mesmo modelo. Inicialmente, o conhecido tringulo do centro, foi ali estabelecido por seu uma das melhores localizaes, longe dos pontos de alagamento e prxima de seus consumidores. A primeira migrao, j durante o perodo do caf, foi para Paulista, local alto, igualmente longe de pontos de vrzeas de rios e livre das enchentes. Mas com a nova Avenida Faria Lima e o

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desenvolvimento do primeiro shopping Center do Brasil, a regio comeou a atrair novos investimentos, graas a maior oferta de terrenos, com preos mais acessveis. O crescimento a partir dessa regio no parou mais. Em 1975, a incorporadora Bratke-Collet, vislumbrando o crescimento do setor tercirio da cidade, deu incio a grandes investimentos na Avenida Luis Carlos Berrini, tanto que nos cursos de arquitetura e urbanismos essa regio foi apelidada de bratkelndia. Os novos edifcios eram voltados a profissionais liberais e pequenas empresas, e por isso tinham um perfil econmico. A partir da dcada de 90 que a regio comea a ter o perfil que conhecemos hoje. De l para c o estoque total da cidade cresceu cerca de 54%, um crescimento expressivo e importante, considerando que So Paulo a maior capital econmica e financeira do Brasil.

5. LTIMA DECADA

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Estoque de Edifcios Corporativos em So Paulo

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Historicamente, e de acordo com informaes da CBRE, as regies Paulista, Jardins e Marginal, em conjunto, tiveram uma mdia de aproximadamente 75.000 m de rea bruta locvel (ABL) de novos escritrios entregues por ano no perodo de 1980 a 1994. A partir de 1994, com a estabilizao da economia proporcionada pelo Plano Real, o mercado de escritrios, a exemplo de outros segmentos da economia, viveu um perodo de melhorias significativas. Com isso, foram quebrados recordes sucessivos no volume mdio de novos edifcios corporativos entregues ao mercado a cada ano, chegando-se mdia de 216.080 m teis no perodo compreendido entre os anos de 2000 e 2004, sendo o pico alcanado em 2000 (quase 300.000 m teis).

A partir de 2005, ocorreu forte reduo na entrega de novo estoque, resultando na menor entrega dos ltimos dez anos, de apenas 90.000 m, sendo que o perodo de 2005 a 2009 (1 semestre) apresentou uma mdia de 139.076 m/ano, reduo de 35% em comparao com o mesmo perodo do ano anterior, rapidamente absorvido pelo mercado. Para os prximos anos, 2010 e 2011, a mdia de entrega de novos empreendimentos dever permanecer prxima aos nveis observados nos ltimos cinco anos (ao redor de 140.000 m/ano).

Absoro Bruta e Lquida Nos anos de 2001 e 2002, devido s seguidas crises econmicas mundiais, o mercado de espaos de escritrios na cidade de So Paulo apresentou, em mdia, 400.000 m2 de absoro bruta, considerado satisfatrio frente ao cenrio mundial. A partir de 2003, a absoro bruta registrou forte crescimento, atingindo patamares ao redor de 600.000 m tendo, em 2008, registrado seu recorde prximo a 707.700 m absorvidos.

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Analisando a absoro lquida, que reflete a variao da ocupao efetiva de reas de escritrios e, portanto, reflete a vacncia, nota-se que com a melhoria do cenrio macroeconmico a partir de 2004, a absoro lquida praticamente dobrou do perodo de 2005 a 2009 com relao ao perodo dos cinco anos anteriores, de 122.336 m/ano para 231.722 m/ano. Confrontando essa absoro lquida com a oferta de novo estoque nos mesmos anos, vemos que a absoro lquida superou a oferta de novos espaos, reduzindo, dessa forma, a oferta disponvel (vacncia).

Oferta Disponvel e Vacncia Considerando a conjuno dos fatores acima narrados (estoque total, novo estoque, absoro bruta e absoro lquida), tem-se, como resultado, a oferta disponvel existente no mercado para atender a demanda por novas reas de escritrios quer seja para expanses de ocupantes existentes quer seja para novos ocupantes.

A partir de 2005, pelo crescimento da absoro de novos espaos e pouca entrega de novas reas, a oferta disponvel iniciou seu movimento de queda at o primeiro semestre de 2009, quando a crise mundial causou uma parada abrupta nas novas ocupaes que dependiam, na maioria das vezes, de aprovaes externas que foram suspensas. J, no segundo semestre de 2009, a absoro lquida voltou de maneira forte em funo da retomada do crescimento econmico (mais de 50% da absoro lquida at setembro de 2009 foi concluda no 3 trimestre de 2009) retomando, dessa forma, a tendncia de queda da oferta disponvel.

A medida da oferta disponvel mais bem percebida ao analisarem-se as taxas de vacncia (hoje ao

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redor de 6,5% do estoque existente) que refletem um mercado de proprietrios (landlord market), ou seja, com presso de alta nos valores de locao em funo da escassez de espaos disponveis.

Taxas de vacncia inferiores a 10% indicam um mercado com maior demanda, o que pode acarretar alta dos preos praticados decorrente da especulao. O contrrio ocorre com taxas acima de 15%, quando se tem um excesso de oferta e uma conseqente reduo de preos e valores praticados. Dessa forma, percebe-se que o cenrio muito favorvel combinao das perspectivas do cenrio econmico brasileiro e s perspectivas de entrega de novos espaos de escritrios nos prximos anos.

Vale ressaltar que, pela caracterstica de fragmentao do mercado, a vacncia de 6,5% percebida pelos potenciais ocupantes como ainda menor, uma vez que a mesma no se encontra em reas contguas, dificultando a ocupao de empresas de mdio a grande porte, pblico alvo da BR Properties.

Valores Praticados Locao e Venda

O comportamento dos valores de locao que refletem diretamente nos valores de venda facilmente compreendido aps a anlise dos fundamentos acima relatados.

Entre os anos 2000 e 2004, a forte entrada de novo estoque aliada desacelerao econmica, conseqncia de vrios fatores, tais como crises em pases vizinhos bem como o risco de uma sucesso poltica no Pas, enfraqueceram a demanda por espaos corporativos, gerando uma vacncia que atingiu seu pico em 2004 (ao redor de 17%), provocando uma queda nos valores de locao.

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J a partir de 2005, especificamente o perodo compreendido entre 2005 e os dias atuais, se, por um lado, houve a melhora do cenrio econmico mundial, em especial do Brasil por sua estabilidade poltico econmica, por outro, a nova oferta de espaos corporativos em relao demanda observada no foi suficiente para manter os valores de locao nos mesmos patamares, iniciando-se um processo de apreciao de valor de locao contnuo.

Em especial, as regies Jardins (pela qualidade da oferta e escassez de terrenos), Paulista (pela escassez de novos empreendimentos e terrenos) e Marginal (pela presena dos grandes empreendimentos corporativos de alta qualidade) observaram um forte crescimento em seus valores de locao, atingindo valorizao em mdia de, praticamente, 50% em cinco anos.

No que tange venda de escritrios, o ano de 2007 foi marcado por um volume elevado de transaes devido grande liquidez do mercado com a entrada de maior nmero de investidores, tanto domsticos como internacionais, e conseqente compresso dos ndices de Capitalizao exigidos pelos investidores.

Devido desacelerao econmica mundial de final de 2008 e incio de 2009, o volume de aquisies foi reduzido, principalmente pela ausncia do investidor estrangeiro. No entanto, notouse, no mesmo perodo, a retomada dos investimentos imobilirios por parte dos fundos de penso domsticos que, atravs de suas operaes, mantiveram os valores de venda estveis.

Segundo informaes da CBRE, os valores de locao de espaos de escritrios devero retomar sua trajetria de crescimento, no curto e mdio prazo, devido, entre outros fatores, escassez de espaos corporativos e maior demanda esperada pelo crescimento econmico nacional.

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Oferta e Demanda A oferta e demanda variou bastante nos ltimos 8 anos na cidade de So Paulo. Com a criao e regulamentao de fundos imobilirios, investimentos para pessoas que buscam um rendimento fixo e de baixo risco ficou mais atrativo. Com isso, muitos fundos comearam a adquirir imveis comerciais, locar, e dividir o investimento em cotas.

Esse modelo est funcionando at hoje. Muitas empresas preferem locar a comprar. Para o pequeno investidor, mais atrativo do que ele mesmo comprar um imvel e locar. Em um fundo imobilirio, se tem uma reduo de impostos, e o investidor tambm dilui o seu risco de inadimplncia.

Devido a esse novo modelo, lajes corporativas comearam a ficar atrativas novamente para os incorporadores. Neste momento comeou os altos investimentos na regio da Paulista e Berrini. As Operaes Urbanas Faria Lima e gua Espraiada, ajudou para esse desenvolvimento.

At 2008, existia uma grande demanda por imveis comerciais, e com isso a oferta e os preos aumentavam. Na crise de 2008 ouve uma reduo nos preos e tambm na vacncia como demonstrado abaixo

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6. 2011/ 2012

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Ao observar os principais indicadores do mercado, nota-se que 2011 foi um ano positivo para a atividade econmica no Estado de So Paulo, apesar dos nmeros mostrarem uma desacelerao de crescimento se comparado ao nvel verificado em 2010 (6,9%).De acordo com os ltimos dados do SEADE Sistema Estadual de Anlise de Dados de So Paulo, o PIB paulista acumulado do ano registrou crescimento de 3,2% - resultado sustentado pelos nveis decrescentes de desemprego, melhoria de renda e salrios e polticas do governo que estimularam o aumento do consumo (tais como polticas de crdito e financiamento). Contudo, em relao ao mesmo trimestre do ano anterior, o crescimento foi de apenas 2,1%, nmero este que pode ser atribudo aos desdobramentos da crise europia e s oscilaes do cmbio que afetaram as importaes e consequentemente diminuram ainda mais o crescimento da atividade industrial interna, dada a falta de competitividade. O ndice de Confiana do Consumidor (ICC) da regio Metropolitana de So Paulo (divulgado pelo FECOMRCIO) registrou alta de 2,7% em relao ao trimestre anterior indicando assim a melhora na percepo da economia que estava com vis de baixa desde maio de 2011. Entretanto, houve reduo de 3,7% do nvel de confiana em relao ao ano passado, registrando 158,2 pontos (onde a escala varia de 0 pessimismo; a 200 pontos otimismo), indicando cautela e desaquecimento do boom econmico observado em 2010. O Relatrio Focus, divulgado pelo Banco Central, indica que o crescimento ser mais lento no ano de 2012, projetando o PIB brasileiro em 3,3%. Estes nmeros refletem o impacto da diminuio do PIB mundial e seus efeitos nos pases emergentes, causados pela crise europia e a diminuio do ritmo de crescimento dos Estados Unidos. O mercado de escritrios paulista apresentou bom desempenho ao longo do ano atingindo a menor taxa de vacncia do mundo e altos nveis de absoro principalmente no terceiro trimestre. Entretanto no final do ano, houve a confirmao de que o mercado est mais cauteloso e as tomadas de deciso so mais lentas, tanto que na maioria

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dos edifcios entregues no final do ano, a atividade de pr-locao ocorreu com menor incidncia em comparao a perodos passados. O atraso na entrega de edifcios como Morumbi Business (8.328 m), Ptio Malzoni (68.657 m), WTorre JK 1 (12.800 m) e Brascan Century Plaza (Torre Corporate) (29.968 m) alteraram as projees para o ano de 2012, que j contava com grande quantidade de empreendimentos a serem entregues, situao esta que dever modificar durante o ano de 2013, que deve ser caracterizado por taxas de vacncia bem inferiores s de 2012. O aumento real observado nos preos pedidos de locao em 2011 foi 2,4 vezes superior ao aumento da inflao, que reajusta a maioria dos contratos de aluguel (IGP-M), demonstrando que o preo reflete descompasso entre a oferta e a demanda, ou seja, o aumento de preos no influenciado apenas pelo reajuste de mercado. No dia 29 de dezembro de 2011 foi sancionada a lei n 15.119/11 (alterao da lei n 13.769/04) que altera o estoque original de CEPACS da operao urbana consorciada Faria Lima (papis adquiridos que so utilizados na troca por potencial construtivo ou na mudana de uso da rea) possibilitando a emisso de 350.000 novos ttulos. A lei passou a prever expressamente, no programa de investimentos, a implantao de um sistema coletivo no poluente no eixo da Avenida Brigadeiro Faria Lima, que influenciar diretamente o trfego na regio. A construo de novos empreendimentos est vinculada a disponibilidade de ACA (rea construda adicional) na regio, sendo a maior parte do estoque voltado para o segmento residencial. Independente da utilizao destes CEPACS para viabilizao de novos empreendimentos comerciais, a relao de 24% existente entre os edifcios de alto padro e o estoque total do mercado, se modificar com a entrada de 187.325 m at 2014, elevando esta relao para 62%. Destacam-se nos novos edifcios a busca pela certificao Green Building.

Vacncia

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A taxa de vacncia apresentou ligeira alta (1,1% em relao ao perodo anterior) encerrando o ano em 1,6%. Tal fato atribudo entrada de dois edifcios na regio Marginal Pinheiros (Cidade Jardim Corporate Center Torre Park Tower e Capital Building). Dos 31.700 m entregues, apenas 40% foram pr-locados.As demais regies permaneceram com taxas de vacncia semelhantes s do 3 trimestre, que variou de 0,2% a 1,5%. Ao considerar a regio de Alphaville, a taxa de vacncia aumentou para 5,1%, ou seja, houve crescimento de 1,8% em relao ao trimestre passado. Essa alta justifica-se pela entrega do edifcio Castelo Branco Office Park II (26.600 m) com 57% de vacncia at o encerramento do ano, e da disponibilidade total do Edifcio I Tower (40.600 m) entregue no incio do ano de 2011. Preos Os preos mdios pedidos de locao alcanaram R$ 118,5 /m/ms no 4 trimestre, nmero 7,2% superior ao perodo passado e 17,9% superior ao mesmo perodo do ano anterior. Descontado o efeito inflacionrio, o aumento foi de 8,3%, ou seja, os preos praticados so maiores aos rejajustados pela inflao e so justificados pela falta de oferta de forma geral. Esta constatao evidencia o descompasso do equilbrio de mercado entre a oferta e a demanda. O preo mximo pedido de locao permanece em R$ 200,00/m na regio Faria Lima. As regies de Alphaville e Chcara Santo Antnio detm os menores preos pedidos de locao, ambas com R$ 55/m/ms. Dentre as dez regies de escritrios corporativos classes A+ e A consideradas primrias (regies que a Colliers monitora trimestralmente e que possui perfil corporativo) mais de 50% apresentam preos mdios pedidos abaixo da mdia (R$ 118,5/m/ms). So elas: Alphaville, Barra Funda, Berrini, Chcara, Marginal Pinheiros e Roque Petroni. Novo Estoque

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Os empreendimentos classe A+ e A tero o maior crescimento do mercado, 53,5% a mais em relao a 2011. At 2014, sero entregues 893.046 m, dos quais 67% so de empreendimentos com certificao Green Building, o que ratifica esta tendncia no setor corporativo. Este fato demonstra que a expanso do mercado ser focada em melhorias para a cidade em geral, visto que os espaos disponveis esto cada vez mais escassos ento, investimentos em tecnologia e sustentabilidade sero cada vez mais recorrentes. Segundo a Associao de Investidores Estrangeiros no Setor Imobilirio (Afire), So Paulo foi de 26 para 4 cidade mais atraente para aplicaes em imveis comerciais. As primeiras colocaes so Nova York, seguido por Londres e Washington. Esse salto no ranking pode ser explicado pelo boom imobilirio no Brasil e tudo indica que em 2012 o pas ser considerado o 2 melhor mercado imobilirio para investimentos (fatores como o crescimento da economia, eventos esportivos, garantias legais e boa apreciao de capital e segurana influenciaram na avaliao dos investidores)

7.REFERNCIAS

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- Jones Langla Salle- Real State Research-

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http://www.joneslanglasalle.com.br/ResearchLevel1/On.Point_S%C3%A3o%20Paulo_4%C2%BA %20Trimestre%202011.pdf - Colliers International - Market report escritrios http://www.colliers.com.br/marketing/Market_Report_Office_4%C2%B0tri2011_POR.pdf - Artigos site BR Properties,. Mercado Imobilirio Corporativo em So Paulo. http://brproperties.riweb.com.br/show.aspx?idCanal=wABsuWAfnMMJ5CNzONGbMA== -Web site buildings - Histria do Mercado Imobilirio Corporativo em So Paulo http://www.buildings.com.br/revista/revista-buildings-8-historia-mercado-imobiliario.php .