FIDEICOMISO INMOBILIARIO

Por Daniel Enrique Butlow (*)

danielbutlow@arnet.com.ar

Las palabras latinas "fides" o sea "fe" y "comissus" es decir "confiado", se amalgaman para integrar un concepto jurdico llamado "fideicomiso", que est ms cerca suyo de lo que usted imagina Desde muy vieja data y al tratar el dominio imperfecto, nuestro Cdigo Civil ha reconocido el mismo, pero una Ley nacional dedicada al Financiamiento de la Vivienda y la Construccin se ha ocupado de reglamentarlo y de ponerlo en funcionamiento, ms all de sus limitados orgenes. En tiempos de negocios complejos, donde es necesario encontrar nuevas frmulas para unir los diversos intereses que se plantean en la edificacin y que a veces son contrapuestos, intentaremos responder las preguntas ms reiteradas por inversores, empresas constructoras y profesionales, en materia de fideicomiso inmobiliario. 1- Qu es un fideicomiso inmobiliario? Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno por el que se trasmite una propiedad y otro por el que slo se permite un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquel indicado. 2- Cul es la autonoma de un fideicomiso inmobiliario? Se trata de un instrumento que sirve para la realizacin de otros negocios que le son subyacentes y que pueden ser de la ms variada naturaleza dentro del campo de lo lcito. Por ejemplo el caso comn, de un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las unidades terminadas. 3- Cul es el fundamento normativo de un fideicomiso inmobiliario? Consiste el mismo en la posibilidad de adquirir un dominio imperfecto. El Cdigo Civil dispone que dominio fiduciario es el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley. (Artculo 2662 Cdigo Civil segn ley 24.441) 4- Cules son las partes del contrato?

Bsicamente el fiduciante, que es la persona que transmite los bienes, y el fiduciario, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria. Pueden existir adems, terceros interesados como el beneficiario, que es quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos. 5- Cules son los contenidos mnimos del contrato de fideicomiso inmobiliario? Segn el artculo 4 de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construccin, el contrato debe: A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y caractersticas de aquellos. B) Determinar el modo en que otros bienes podrn ser incorporados al fideicomiso. C) Plazo o condicin a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podr durar ms de 30 aos desde su constitucin. D) El destino de los bienes a la finalizacin del fideicomiso. E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare. 6- Existe transmisin inmobiliario? de bienes en el fideicomiso

No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quien slo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extincin. (Artculos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2.662 del Cdigo Civil). 7- Cmo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario? El fiduciario deber cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convencin con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que acta sobre la base de la confianza depositada en l. (Artculo 6 de la ley 24.441) 8- Cul es el rgimen de rendicin de cuentas? En todos los casos los fiduciarios debern rendir cuenta a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un ao. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la omisin de rendir cuentas. (Artculo 7 de la ley 24.441) 9- Cmo se retribuye al fiduciario?

El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribucin que puede ser fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijar el juez teniendo en consideracin la ndole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir. (Artculo 8 de la ley 24.441) 10- Cul es fideicometidos? el rgimen patrimonial de los bienes

Los bienes fideicometidos quedarn exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. (Artculos 14 y 15 de la ley 24.441) 11- Y respecto de los bienes del fiduciario? Los bienes del fiduciario no respondern por las obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso. El fiduciario podr disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso. (Artculos 16 y 17 de la ley 24.441) 12- Cul es la legitimacin activa que posee el fiduciario en materia de acciones? El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario. El juez podr autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustitucin del fiduciario, cuando ste no lo hiciere sin motivo suficiente. (Artculo 18 de la ley 24.441)

(*)Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniera legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor legal consultor de la Federacin Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA) y de la Cmara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.).

ARQUITECTURA LEGAL SEGN BUTLOW

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