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Registro: 2012.0000013461 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 001599782.2007.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante ANA PAULA GANTNER DUARTE sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP. ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JAMES SIANO (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E ERICKSON GAVAZZA MARQUES. So Paulo, 24 de janeiro de 2012. Moreira Viegas RELATOR Assinatura Eletrnica
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Apelao: Comarca: Apelante: Apelado:

0015997-82.2007.8.26.0000 So Paulo ANA PAULA GANTNER DUARTE COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP
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COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga do instrumento definitivo de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento.

VOTO N

689

Apelao

contra

sentena

de

improcedncia, em ao declaratria buscando o reconhecimento da quitao do preo de aquisio da unidade habitacional transacionada com

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a r (fls. 359/366). Nas razes de irresignao sustenta-se o descabimento do decisum, pelos fundamentos anteriormente expendidos (fls. 372/384).

Recurso processado, com resposta (fls. 391/401).

o relatrio.

Consta da inicial, que a autora firmou o termo de adeso no dia 30/04/1998, para aquisio do apartamento n 24, Edifcio Arco ris, do Residencial Solar de Santana, So Paulo, conforme o contrato e termo de autorizao de uso acostados a fls. 17/31 e 33/36; unidade esta integralmente quitada, conforme demonstrativos juntados aos autos (fls. 37/82). Ocorre que, em 13/03/06 os adquirentes receberam o comunicado de fl. 86, o qual informava a apurao final e encerramento da Seccional Solar de Santana, noticiando a existncia de saldo remanescente a ser rateado entre todos os cooperados-adquirentes, cabendo a autora a importncia de R$ 15.494,04 (quinze mil, quatrocentos e noventa e quatro reais e quatro centavos). Naquele documento se esclarecendo que a escritura definitiva seria outorgada ao cooperado mediante o termo de quitao do resduo. A sentena recorrida mostra-se equivocada, data venia.

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A matria em discusso j se encontra pacificada nesta Cmara, em sentido contrrio ao do decisrio recorrido. De minha relatoria a Apelao n 0648942-71.2061.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, sendo apelante Andria Susi de Vasconcelos e apelada a mesma r, Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo; da 990.10.324353-6, de So Paulo, sendo apelante Benedez Gomes de Brito e apelada a Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo. No mesmo sentido, h julgados de outras Cmaras. Confira-se: AO MONITORIA - Compromisso de compra e venda - Cooperativa - Incorporao imobiliria Saldo Residual - No comprovao de sua exigibilidade - Sentena mantida - Recurso desprovido (Apelao n 004605385.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo Andr, 6 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Percival Nogueira, j. 17.11.2011). COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termo de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido (Apelao n 9138213-18.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, 4 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Teixeira Leite, j. 17.11.93) A autora, como no se controverte nos autos, pagou integralmente o preo de aquisio da unidade com que
Apelao n 0015997-82.2007.8.26.0000 4 Este documento foi assinado digitalmente por JOAO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0015997-82.2007.8.26.0000 e o cdigo RI000000CXUDL.

relatoria

do

Desembargador

James

Siano,

Apelao

Cvel

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contemplada; mas se viu depois notificada ao pagamento de elevado resduo, decorrente de prejuzos que a cooperativa de que partcipe estaria enfrentando. Que isso ocorreu, no h dvida, qual nova Encol, de infeliz memria; confessada a utilizao de recursos
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provenientes de outros grupos cooperados para o trmino da obra. Havendo notcia de aprovao das contas do perodo compreendido entre 2005 e 2008 somente em 19.02.09; isto , muito depois de ultimada a obra, ocorrida esta nos primeiros anos da dcada passada. A mera aprovao de contas da

cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberao especfica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou. Nesta Corte a questo se pacificou, em sentido contrrio ao da sentena. Iterativo aresto, da lavra do Desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, j. 24.03.11, 4 Cmara de Direito Privado): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, onstato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao.

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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudarse em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assemblia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes.

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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

Como bem assinalado no aresto, aqui no se dever falar em incorporao imobiliria, no sentido jurdico do termo; da a desnecessidade de se promover o registro prprio da lei 4591/64, de Condomnios e Incorporaes. No h necessidade mesmo, em situaes
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da ordem da presente primeiro se erige a obra, depois esta simplesmente averbada no Registro Imobilirio. No havendo notcia de que isso tenha deixado de ser feito. Importa menos, a partir da, a aprovao das contas de 2005 a 2009, como anotado em acrdo outro da 1 Cmara pelo desembargador Rui Cascaldi:
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(Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, julgada em 26.04.2011)

A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista

informativa da r informa apenas os ingressos e dispndios acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assemblia realizada em 15.09.2009 sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos correspondente cobrana efetuada dos autores. Ainda Desembargador Luiz Antonio de da 1 Cmara, a relatado pelo

Godoy,

Apelao

0116243-

49.2008.8.26.0001, julgada em 10.05.2001. Com remisso a inmeros

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outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.03.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.02.2011), 010490629.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.03.2011).

Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282-83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.04.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4 Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 01.10.2009), 488.4134/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.02.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 05.11.2008). Mais recentes, as apelaes ns. 019838830.2006.8.26.0100 (8 Cmara, j. 06.04.2001, rel. Des. Salles Rossi), 9247421-68.2008.8.26.0000 (2 Cmara, rel. Des. Boris Kuffmann, j. 19.04.2011), 0343193-80.2009.8.26.0000 (2 Cmara, rel. Des. Neves Amorim, j. 29.03.2011), 9070537-24.2007.8.26.0000 (1 Cmara, rel. Des. Rui Cascaldi, j. 29.03.2011), 0122050-53.2008.8.26.0000 (4 Cmara, j. 07.04.2011, rel. Des. Teixeira Leite. Com essas consideraes, dou provimento ao apelo, para julgar a ao procedente, reconhecida a quitao integral do preo e determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio a autora. Invertidos os nus do sucumbimento, honorrios de advogado ordem de 10% sobre o valor corrigido da causa.

Apelao n 0015997-82.2007.8.26.0000

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Apelao n 0015997-82.2007.8.26.0000

JOO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS Relator

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