PODER JUDICIRIO TRIBUNAL D E JUSTIA D E SO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

97

(o

ACRDO

*03656008*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0620394-98.2008.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS BANCOOP sendo apelado CLEUSA APARECIDA FREGONEZ. ACORDAM, em 18 a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao

dos

Desembargadores

CARLOS LOPES

(Presidente sem voto),

WILLIAM MARINHO E JURANDIR DE SOUSA OLIVEIRA.

So Paulo, 13 de julho de 2011

**i.

PODER J U D I C I R I O
TRIBUNAL DE J U S T I A DO ESTADO DE SO PAULO 18 a Cmara de D i r e i t o Privado

VOTO N : 1 8 6 3 1 APEL.N": 0 6 2 0 3 9 4 - 9 8 . 2 0 0 8 . 8 . 2 6 . 0 0 0 1 COMARCA: SO PAULO APTE. : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS BANCOOP APDO. : CLEUSA APARECIDA FREGONEZ

POSSESSRIA - Reintegrao - Pretenso da Cooperativa desocupao do imvel por f a l t a de pagamento de saldo devedor residual - Inadmissibilidade - Ausncia de comprovao da origem do dbito - Falta de prestao de contas e de aprovao prvia das contas por assembleia - Realizao de assembleia aps o ajuizamento da ao - Impossibilidade de c o n s t i t u i o da r em mora - Esbulho i n e x i s t e n t e - Improcedncia da p o s s e s s r i a mantida - Recurso no provido.*

Trata-se de recurso de apelao tirado contra a r. sentena de fls. 314/318, proferida pela MM. Juza de Direito da 4 a Vara Cvel da Comarca de So Paulo, Dra. FERNANDA DE CARVALHO QUEIROZ, que julgou improcedente a ao de reintegrao de posse, condenando a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, alm dos honorrios advocatcios fixados em R$800,00, por equidade. Pleiteia o apelante, preliminarmente, nulidade do julgado, por cerceamento de defesa, diante da necessidade de produo de prova tcnica. No mrito, aduz, em sntese, que, ao final da obra, foi transmitida autora apenas a posse precria; que a posse definitiva somente lhe seria transmitida aps adimplidas todas as obrigaes; que a r, todavia, deixou de pagar as parcelas finais; que foi notificada a sua eliminao dos quadros associativos e a sua constituio em mora; que a permanncia no imvel caracteriza esbulho; que - apesar de fora do prazo realizada Assembleia Geral, onde foi comprovaaiQ//' e

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aprovado o saldo residual devido pelos cooperados; que desde 2 005 conversa com os cooperados os valores do rateio; e, finalmente, que alm de desocupar o imvel, a autora deve ser condenada ao pagamento de multa, nos termos do item XIX do Termo de Autorizao de Uso. Apresentadas as contra-razes (fls. 402/427), encontram-se os autos em termos de julgamento. o relatrio.

De incio, afasta-se a preliminar nulidade do julgado por cerceamento de defesa.

de

Nos termos do art. 13 0, do CPC, "Caber ao juiz, de ofcio ou a requerimento da parte, determinar as provas necessrias instruo do processo, indeferindo as diligncias inteis ou meramente protelatrias."

No caso dos autos, cabia requerente demonstrar a legitimidade da dvida ora questionada por meio de documentos produzidos poca da construo do imvel, da prestao de contas e da ata da assembleia ordinria realizada com o fim de aprovar as contas. No possvel, nesta produzir prova pericial para tal mister. oportunidade,

Demais disso, importante salientar que a autora - instada a especificar provas, justificando-as (fls. 291), preferiu reiterar seus argumentos e pleitear o julgamento imediato (fls. 298/301). Superada a preliminar, no mrito melhor sorte no lhe assiste. Cuida-se de ao promovida pela Cooperativa Habitacional dos Bancrios - BANCOOP contra a Sra. CLEUSA APARECIDA FREGONEZ em que visa reintegrao de posse do imvel localizado na Rua Jos Martins Borges, 189, casa 3 8 - Trememb, sob a alegao de que ficou caracterizado o esbulho, no momento em que notificada para pagamento do saldo devedor inerte.

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Contra a improcedncia do insurge-se a cooperativa nesta oportunidade. No lhe assiste razo, todavia.

pedido,

Consta que a autora, em 3 0 de outubro de 1998, firmou Termo de Adeso e Compromisso de Participao com a cooperativa r, no valor de R$73.000,00, com o fim de adquirir casa prpria (fls. 45/54). Consta, ainda, montante supramencionado, de integralmente pago em janeiro de chaves para o exerccio de adquirido. que o pagamento do forma parcelada, foi 2004, recebendo a r as posse sobre o imvel

Consta, finalmente, que quatro anos depois - em 05 de agosto de 2008 - a cooperada recebeu notificao extrajudicial para pagamento imediato do saldo devedor, sob pena da resciso do Termo e da necessidade de desocupao do imvel. Diante da inrcia da r, a Cooperativa ora apelante ajuizou a presente ao possessria com o fim de reintegrar-se na posse do imvel em questo, alm de condenar a requerida ao pagamento da multa contratual. Com efeito, trata-se de contrato firmado sob a gide da Lei 5764/71 e, portanto, passvel da cobrana de saldo residual apurado ao final da construo do imvel e rateado entre os demais cooperados, nos termos do art. 80. Ocorre, todavia, que apesar de amparada pelo regime da lei supramencionada, importante asseverar que os cooperados tambm esto protegidos pelas normas gerais que regem os contratos, pelas regras do Cdigo de Defesa do Consumidor e pela lei de incorporao imobiliria. Nesse diapaso, cumpre transcrever os, ensinamentos do ilustre desembargador ENIO Z U L I A N I , TO julgamento da apelao 0272764-88.2009.8.26.0000: L J /

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18 a Cmara de Direito Privado "Embora a apelante invoque o regime da Lei 5.764/71, absolutamente certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao, uma certeza que exige interpretao no somente das regras da Lei n 4.591/64, como dos dispositivos da Lei n 8.078/90. (.) ..

As determinaes da Cooperativa no so imunes ao questionamento jurdico, porque vulnerveis quando v i c i a d a s . A f i n a l i d a d e da c o o p e r a t i v a de h a b i t a o envolve a c o n q u i s t a de um patrimnio magnnimo, que c o n s i s t e na casa p r p r i a , o que e x p l i c a a imensa p r o c u r a p e l o s i s t e m a de c a p t a o , s e j a s e t o r i a l (como nos b a n c r i o s ) como de adeso l i v r e . O comprador, ainda que chamado de cooperado, s e r sempre o comprador t u t e l a d o p e l a s l e i s que protegem os consumidores, de modo que s u r g e , como p r i m e i r o o b s t c u l o da cobrana do segundo saldo residual, a falta de transparncia".

Na instruo da possessria, a c o o p e r a t i v a n o comprovou a o r i g e m do d b i t o q u e , d i g a s e , s f o i a p u r a d o q u a t r o a n o s d e p o i s da q u i t a o do m o n t a n t e i n i c i a l m e n t e e s t i m a d o e da e n t r e g a d a s c h a v e s . S a l i e n t a - s e , a i n d a , q u e nem s e q u e r m e n c i o n o u , n a i n i c i a l e na n o t i f i c a o e x t r a j u d i c i a l ( f l s . 57), a expressiva q u a n t i a q u e p r e t e n d e c o b r a r da r e q u e r i d a : R$ 3 4 6 . 7 9 5 , 6 7 . L i m i t o u - s e a c o l a c i o n a r d e m o n s t r a t i v o da e v o l u o da d v i d a u n i l a t e r a l m e n t e apurado ( f l s . 5 5 / 5 6 ) . No h s e q u e r p r o v a de p r e s t a o de c o n t a s d u r a n t e a obra. C a b i a - l h e p r o v a r a r e g u l a r i d a d e da d i v i d a q u e e s t e x i g i n d o , mas d e s s e n u s n o s e d e s i n c u m b i u . Demais d i s s o , a c o b r a n a d e v e r i a t e r s i d o previamente aprovada em assembleia convocada e s p e c i f i c a m e n t e com e s s e p r o p s i t o . Mas, p e l a a n l i s e d o s a u t o s e conforme r e c o n h e c e a p r p r i a c o o p e r a t i v a , em r a z e s d e a p e l a o , a a p r o v a o d a s c o n t a s d e u - s e em a d e s t e m p o . A a s s e m b l e i a f o i r e a l i z a d a a p e n a s em f e v e r e i r o d e 2 009 e , p o r t a n t o , m e s e s a p s o a j u i z a m e n t o d a R r f e s e n t e ao.

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Ora, inadmissvel emitir n o t i f i c a o e x t r a j u d i c i a l para c o n s t i t u i r a requerida em mora de dvida no comprovada, nem aprovada. Por todo o exposto, agiu com a c e r t o a douta sentenciante ao considerar abusivo e x i g i r da cooperada o saldo r e s i d u a l em t e s t i l h a . Nesse s e n t i d o :
COOPERATIVA (BANCOOP) Inadmissibilidade de impor condio p o t e s t a t i v a pura para que o comprador obtenha o domnio, aps q u i t a o do preo - E x i g i b i l i d a d e de s a l d o r e s i d u a l sem c o r r e s p o n d n c i a com o c u s t o comprovado da obra - Abuso do e x e r c c i o de c o n t r o l a r a evoluo dos g a s t o s da i n c o r p o r a o - No Provimento" (Apelao n 994.09.2919803 , r e l a t o r designado Dr. Enio Z u l i a n i ) . "AO DE REINTEGRAO DE POSSE - Sistema c o o p e r a t i v o p a r a a q u i s i o de moradia - F e i t o a j u i z a d o em d a t a a n t e r i o r aprovao das c o n t a s em assembleia de cooperados Notificao extrajudicial que no atende aos termos contratuais Atos demonstrativos do direito insuficientemente caracterizados - Sentena mantida Recurso no p r o v i d o . " (Apelao 0622003-19.2008.8.26.0001, r e l a t o r Heraldo de O l i v e i r a ) .

Por fim, no consta meno alguma da cooperativa no que tange devoluo do capital investido pela apelada, na hiptese de restituio do imvel.

RUBENS CURY