Compra e venda Da noo constante do art.

874 CC depreende-se que a compra e venda um contrato translativo da propriedade ou de outro direito sobre um bem. Por via de um contrato de compra e venda no se transmitem coisas, mas direitos; podem ser direitos reais, de crdito, de autor, entre outros. No contrato de compra e venda, como regra geral, vale o princpio da liberdade contratual (405), pelo que as partes so livres de celebrar o negcio jurdico, assim como de estabelecer o contedo que entenderem. A compra e venda pressupe o pagamento de um preo que ser um dos aspectos, seno o principal, pelo qual se distingue este contrato da doao (940). Classificao do contrato Pode qualificar-se a compra e venda como um contrato tpico e nominado. E, nos termos gerais, corresponde a um contrato consensual (219). a. Contrato oneroso. Tendo em conta que a transmisso do direito se faz em contrapartida do pagamento de um preo, a compra e venda qualifica-se como um contrato oneroso, na medida em que dele advm vantagens econmicas para ambas as partes que, evidentemente, no precisam ser de valor equivalente. b. Contrato sinalagmtico. Da noo retira-se igualmente que a compra e venda um contrato sinalagmtico, pois as prestaes das partes na relao contratual, em particular as de entrega da coisa e de pagamento do preo, funcionam em termos de correspectividade; so recprocas e interdependentes. O carcter sinalagmtico da compra e venda infere-se tambm dos efeitos essenciais (879). c. Contrato obrigacional e real. A compra e venda um contrato obrigacional porque corresponde a um contrato em cujo processo normativo a entrega da coisa dispensvel; para a celebrao do negcio jurdico basta o consenso. Nesta sequncia, um contrato quoad effectum, pois, por via de regra, a transferncia do direito, designadamente real, objecto do negcio jurdico, d-se por mero efeito do contrato (408/1). Mas nem sempre assim ocorre, como se depreende no 408/2: estando, designadamente, em causa a venda de coisa genrica, a transferncia da propriedade d-se aquando da concentrao e no com a celebrao do contrato (541). Forma. Vigorando o princpio da liberdade da forma (219), a compra e venda segue as regras gerais. Contudo, para a venda de direitos sobre bens imveis, o art. 875 exige a celebrao do contrato por escritura pblica, tratando-se da transmisso de direitos sobre bens imveis, seja propriedade, usufruto, hipoteca, etc. A falta de forma legalmente prescrita para o contrato, nos termos do art. 220, acarreta a nulidade do negcio jurdico, seguindo o regime geral (286). Para alm das exigncias legais, podem as partes acordar quanto a uma forma convencional (223), caos em que o contrato de compra e venda dever revestir a forma especial estipulada. Efeitos reais a. Ideia geral. Nos termos do 879, a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito um dos efeitos essenciais da compra e venda e opera
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automaticamente, por mero efeito do contrato (408/1). Os efeitos reais derivados da compra e venda passaram a produzir-se, por via de regra, aquando da celebrao do contrato; assim sendo, a transmisso ou constituio de direitos reais opera por mero efeito do contrato de compra e venda. O art. 408/1 demonstra que a transferncia ou constituio de direitos reais no est na dependncia da tradio da coisa, nem do respectivo registo de aquisio. Admite-se, deste modo, a existncia de uma dissociao entre o direito de propriedade e a posse. Atendendo a este regime, no sistema jurdico portugus, a compra e venda qualifica-se como um contrato real quoad effectum. A propsito da transmisso imediata do efeito real, cabe esclarecer que nem todos os contratos de compra e venda pressupem a transferncia de direitos sobre as coisas. De facto, nem sempre o objecto de uma compra e venda se encontra associado com a alienao de direitos reais. Estando em causa outros direitos, por exemplo o de crdito, o efeito translativo tambm ser imediato. O direito transfere-se para o adquirente por mero efeito do contrato. Associada com a transmisso imediata do efeito real, nos termos do 408/1, encontra-se a transferncia do risco. O risco do perecimento ou deteriorao das coisas alienadas assumido pelo comprador no momento da celebrao do contrato, excepto nas situaes em que a coisa no lhe foi entregue por se ter estabelecido um termo a favor do alienante 796/2 ou por se ter aposto uma condio ao contrato 796/3. Por princpio, a titularidade do direito e o risco se renem na mesma pessoa. b. Excepes. O efeito real est associado com a celebrao do contrato, sendo de produo imediata, mas pode estar igualmente relacionado com outros factores, por fora dos quais a transferncia do direito diferida no tempo. Mas o efeito real pressupe a perfeio negocial, isto , o encontro de vontades; se o contrato ainda no se celebrou no se transfere o direito. Nas obrigaes genricas com a concentrao, posterior celebrao do contrato, que o efeito translativo se produz (541/542). Estando em causa a venda de coisa relativamente futura, o efeito translativo fica na dependncia da constituio da propriedade sobre essa coisa futura por parte do alienante. Deste modo, quando so vendidos bens alheios nessa qualidade, o direito real s se transfere para o adquirente na data em que o direito se constituir na esfera jurdica do alienante. Sendo vendida coisa absolutamente futura, o direito s ser adquirido pelo comprador a partir do momento em que a coisa tiver existncia, isto , passar a ser presente. Por via convencional, a transmisso do direito real pode ficar diferida para momento posterior celebrao do contrato, dependendo de facto futuro, certo ou incerto (270). frequente que o efeito translativo fique na dependncia do facto futuro e incerto, que o pagamento do preo; tal ocorre, por exemplo, na compra e venda com reserva de propriedade. Nestes casos, a transmisso ou constituio dos direitos reais no se d no momento da celebrao do contrato, mas posteriormente, sem carecer de subsequente negcio jurdico. Dito de outro modo, a transferncia da propriedade pode no ser efeito imediato do contrato, mas ser sempre efeito directo do contrato. Clusula de reserva de propriedade A clusula de reserva de propriedade apresenta-se, em termos tericos, como uma condio ou um termo suspensivos da transferncia da propriedade ou outro direito real.
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Trata-se de uma clusula frequentemente acordada, em especial no caso de compra e venda com espera de preo, por exemplo, na compra e venda a prestaes, em que a propriedade no se transfere para o comprador enquanto o preo no for pago. Nos termos do 409/1, a reserva de propriedade pode estar relacionada com o cumprimento das obrigaes do comprador, maxime o pagamento do preo, ou com a verificao de qualquer outro evento, podendo ser aposta na venda de coisas mveis ou imveis. A clusula segue a forma do negcio jurdico onde aposta e produz efeitos em relao a terceiros se for registada, caso o direito sobre o bem objecto da venda esteja sujeito a registo (410/2). a. Eficcia. Em relao clusula de reserva de propriedade acordada numa compra e venda de coisa mvel no sujeita a registo, a sua eficcia no questionvel entre as partes, mas no pode ser oponvel a terceiros de boa f. Por outro lado, vigora o princpio da relatividade dos contratos (406/2), nos termos do qual a clusula no ser oponvel a terceiros. A regra constante do 409/2 determina que o regime da reserva de propriedade se afasta daquele que o legislador estabeleceu a propsito da condio: no que respeita oponibilidade a terceiros, necessria a publicidade, razo pela qual, em relao a bens mveis no sujeitos a registo, no se pode aplicar o princpio da eficcia absoluta. Acresce que em caso de incumprimento, designadamente pela falta de pagamento do preo, cabe ao comprador resolver o contrato de compra e venda, mas a resoluo no prejudica os direitos adquiridos por terceiros, salvo se a clusula de reserva de propriedade tiver sido registada (435/1). No caso de ter sido celebrado um contrato de compra e venda com reserva de propriedade, mesmo que tenha havida tradio da coisa, discutvel que se transfira a posse, mas, sem dvida, a clusula obsta a que transmita o direito real sobre o bem a que se reporta a compra e venda. Desta concepo jurdica resulta para o comprador alguma incerteza, pois ele tem a expectativa jurdica de adquirir o direito real no oponvel a terceiros que, entretanto, hajam adquirido o mesmo direito por negcio celebrado com o vendedor. b. Risco. Por aplicao do 796/3, parte final, o risco corre por conta do alienante na pendncia de condio suspensiva e a clusula de reserva de propriedade funciona como condio suspensiva quanto transferncia da propriedade. Deste modo, sempre que tenha havido entrega da coisa deve entender-se que o risco se transferiu, por trs motivos: 1. No 796/1 fala-se tambm em transferncia do domnio, levando a admitir que o risco possa estar associado relao material com a coisa e no s titularidade do direito real; 2. No 796/3, em caos de condio resolutiva, considera-se que, tendo a coisa sido entregue ao comprador, o risco corre por conta deste; e mesmo quando se trate de condio suspensiva, a tradio da coisa importa o risco; 3. A reserva de propriedade constitui, igualmente, uma condio resolutiva, de modo a obstar aplicao do 886, permitindo ao vendedor resolver o contrato de compra e venda no caso de falta de pagamento do preo; deste
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modo, sendo a condio resolutiva e tendo havido tradio da coisa, o risco corre por conta do comprador (796/3). Efeitos obrigacionais a. Entrega da coisa. O art. 879/b) estabelece, como um dos efeitos essenciais na compra e venda, a obrigao, que impende sobre o alienante, de entregar a coisa vendida. Sendo o dever de entregar a coisa vendida uma obrigao que advm do contrato, e no se tratando de um elemento necessrio sua formao, a compra e venda no um negcio quoad constitutionem. Como a compra e venda corresponde a um negcio jurdico real quoad effectum, a entrega da coisa nada tem que ver com a transmisso do direito. A entrega, quando tem de se efectuar, pode fazer-se pela tradio material ou simblica da coisa vendida. O dever de entregar o bem vendido corresponde a uma prestao de entrega da coisa que segue as regras gerais do cumprimento e no cumprimento das obrigaes (762-790). O vendedor, ao entregar a coisa, bem como o comprador, ao exigi-la, devem proceder de boa f (762/2). A coisa deve ser entregue na data acordada; na falta de acordo da data, cabe ao adquirente exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigao, podendo o vendedor, independentemente da interpelao, entregar a coisa ao comprador (777/1). A coisa, na falta de estipulao em contrrio, entregue no lugar onde se encontrava ao tempo da concluso do contrato (773/1) ou onde vier a ser produzida. Assim, se o vendedor se obrigar a enviar a coisa para local diferente do local do cumprimento, o risco transfere-se com a entrega ao transportador. Como a entrega corresponde ao cumprimento de uma obrigao do vendedor, as respectivas despesas, por princpio, devem ser suportadas por ele. O vendedor tem de entregar a coisa no estado em que se encontrava ao tempo do ajuste contratual (882/1). Aps a celebrao do contrato, impor-se, ao vendedor, por um lado, a obrigao de no praticar actos que alterem o estado da coisa e, por outro, o dever de praticar actos relativos conservao da mesma. A obrigao de entregar a coisa no estado em que se encontrava no altera as regras do risco decorrentes do 796: nos termos deste, o risco corre por conta do comprador, desde que no tenha sido constitudo termo entrega da coisa a favor do alienante, ou estabelecida condio resolutiva ou suspensiva sem entrega da coisa. Assim, se a coisa se deteriorar por causa no imputvel ao vendedor entre a data da celebrao do contrato e a da entrega, o risco assumido pelo comprador. Caso a deteriorao seja imputvel ao vendedor, encontram aplicao as regras do cumprimento defeituoso; deste modo, havendo culpa do comprador, que se presume (799), ele responsvel pelo no cumprimento da obrigao de entrega (918). Na falta de entrega da coisa vendida estar-se- sempre perante uma situao de incumprimento e importa determinar se imputvel ao vendedor. Perante uma situao de incumprimento, no havendo impossibilidade parcial nem perda de interesse, o comprador pode reagir atravs da execuo especfica (827); porm, se ele j proprietrio ou titular de outro direito real, tambm lhe facultada a possibilidade de interpor uma aco de reivindicao (1311), ou uma aco de restituio (1278), se adquiriu a posse. Em qualquer dos casos, nos termos gerais, o comprador ter direito a ser indemnizado (562).

b. Pagamento do preo. Nos termos do disposto do 879/c), constitui um dos efeitos essenciais da compra e venda a obrigao de pagar o preo. Trata-se de uma obrigao pecuniria (550) que impende sobre o comprador. Aspectos gerais; determinao. Para a determinao do preo vale um princpio de liberdade contratual; contudo, em certos casos, o preo pode ser fixado por entidade pblica. Na eventualidade, pouco comum, de as partes no fixarem o preo e de no terem incumbido terceiro ou uma delas de o fazer (400), este ser determinado pelo 883. Ainda quanto determinao do preo devido, cabe indicar que se encontra prevista a possibilidade de, nos termos do 884, ele ser reduzido. As hipteses, afora os casos da reduo do contrato (292) e de impossibilidade parcial (793/1), esto, em particular, relacionadas com o cumprimento defeituoso do contrato por parte do vendedor; o que acontece, por exemplo, na situao prevista no 911, no regime de venda de coisa defeituosa. Cumprimento. Correspondendo a obrigao de pagar o preo a uma prestao pecuniria, encontram aplicao as regras gerais do cumprimento (762 ss.) e do no cumprimento das obrigaes (790 ss.) tanto no imputvel (790 ss.), como imputvel ao comprador (798 ss.). O preo deve ser pago pelo comprador ou por terceiro (767) no momento especialmente acordado para o efeito ou, na falta deste, na data estipulada para a entrega da coisa. Quanto ao modo de pagamento, vale, em primeiro lugar, o acordo das partes, pelo que pode ser escalonado no tempo. Na falta de qualquer acordo, ainda que tcito, o preo deve ser pago na totalidade. O comprador que no tenha pago o preo na data do vencimento entra em mora (804), sendo, se nada for acordado em sentido diverso, devidos juros de mora (806). Particularidades. Importa fazer referncia a duas excepes ao regime geral das obrigaes: uma respeitante ao cumprimento e outra ao no cumprimento, sendo, contudo, normas supletivas. Quanto ao lugar do pagamento, o 885 estabelece uma norma que se afasta da regra geral do 774: o lugar do pagamento do preo ser no local onde a coisa deva ser entregue, atento o acordo das partes ou as regras quanto ao lugar do cumprimento do 773. Esta excepo tem uma razo de ser: justifica-se que o preo seja pago no local de entrega da coisa para possibilitar s partes o recurso excepo de no cumprimento (428). Em relao ao incumprimento, a falta de pagamento do preo verificada depois da entrega da coisa e da transferncia da propriedade no faculta ao vendedor a possibilidade de recorrer resoluo do contrato (886). Mesmo perante uma hiptese de incumprimento definitivo, por exemplo, aps o recurso do prazo admonitrio (808), o vendedor no pode resolver o contrato de compra e venda com base em falta de pagamento do preo. Deste modo, ao vendedor, em tal caso, unicamente facultada a aco de cumprimento (817). Este regime especial s encontra aplicao quando estiverem conjuntamente preenchidas duas condies: Transmisso da propriedade; Entrega da coisa.

Pelo que, antes da entrega, o vendedor, apesar de ter havido transferncia da propriedade por mero efeito do contrato, pode usar a excepo de no cumprimento (428), recusando-se a entregar a coisa enquanto o preo no lhe for pago. Por outro lado, mesmo que tenha havido entrega da coisa, se a propriedade no tiver sido

transmitida (por exemplo, em caso de reserva de propriedade 409), ao vendedor cabe o direito de resolver o contrato nos termos gerais. Despesas do contrato. Associadas com o pagamento do preo esto, normalmente, as despesas do contrato que, salvo conveno ou usos em contrrio, so suportadas pelo comprador (878). Trata-se de despesas do contrato em si, como as respeitantes escritura e outros custos inerentes ao negcio jurdico. A acessoriedade plasmada no artigo parece estar somente relacionada com a celebrao do contrato de compra e venda, como o caso de despesas fiscais, no englobando outros custos, como o transporte ou o empacotamento da mercadoria vendida. Modalidades tpicas de compra e venda 1. Venda a filhos e netos. Pode considerar-se uma modalidade de compra e venda, atento o facto de se estar perante um contrato com uma particularidade de regime: a exigncia de consentimento por parte de terceiros 877. A exigncia do consentimento dos outros filhos ou netos tem em vista evitar que, mediante contrato de compra e venda, sejam ocasionados prejuzos na legtima, nomeadamente, no caso de se simular uma compra e venda para realizar uma doao. A previso legal abrange duas situaes: a venda a filhos e a venda a netos; no carecendo de qualquer autorizao a venda quaisquer outros parentes, nem a situaes em que os vendedores so os filhos ou os netos. No caso de compra e venda a filhos, o consentimento, que no carece de forma especial1, ser sempre dado pelos outros filhos, ou seus sucessores, sempre que aqueles tenham falecido. Se os outros filhos no quiserem ou no puderem dar o seu consentimento, nomeadamente por serem incapazes, poder o mesmo ser suprido por deciso judicial (877/1). A falta de consentimento acarreta a anulabilidade do negcio jurdico, que pode ser requerida por quem no deu a autorizao (877/2), o qual, nos termos do 342, dever fazer a prova dessa falha. 2. Venda de bens futuros, frutos pendentes e partes integrantes. A ideia geral do 880 a de que o contrato de compra e venda ser vlido, ainda que os bens alienados no estejam na disponibilidade do vendedor, por serem bens futuros, frutos pendentes e partes componentes ou integrantes. No fundo, a situao prevista corresponde a uma venda sob condio suspensiva sujeita s regras gerais do 270. Concretamente, a condio respeita ao facto de os bens passarem para a disponibilidade do vendedor e, a partir desse momento, o contrato produzir os seus efeitos, nomeadamente no que respeita transferncia da propriedade. Venda de bens futuros. Quanto aos bens futuros, primeira situao disposta no 880/1, h que ter em conta o 211, onde dispe: so coisas futuras as que no esto em poder do disponente, ou a que este no tem direito, ao tempo da declarao negocial. Deste preceito retira-se que h dois tipos de coisas futuras. A primeira situao respeita s coisas futuras que no esto em poder do disponente no momento em que este emite a
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No exigida forma especial para o consentimento, mesmo quando esteja em causa a alienao de bens para cuja compra e venda se exige forma especial (p. ex. imveis); sem forma, designadamente escrita, pode haver dificuldade de fazer prova do consentimento.

declarao negocial. Trata-se de casos em que aquele que venda certa coisa ainda no titular do direito que pretende alienar. A lei no impede, assim, que se proceda venda, por exemplo, de bens alheios, desde que essa situao, a falta de titularidade do direito, seja conhecida do comprador. Por conseguinte, se o comprador sabe que os bens adquiridos no esto na disponibilidade jurdica do vendedor, nada impede a celebrao do contrato de compra e venda. Estes so os bens que se designam por relativamente futuros; eles existem na realidade, s que no se encontram na esfera jurdica do disponente. O segundo tipo de bens futuros respeita queles que so chamados de absolutamente futuros; eles no tm ainda existncia material no momento da celebrao do contrato. O bem absolutamente futuro, no existe, mas o contrato ser vlido nos termos do 880, embora sob condio suspensiva de a coisa futura se tornar presente. Venda de frutos pendentes. Os frutos pendentes podem ser os frutos naturais respeitando a bens de produo peridica; o caso da venda das mas do pomar, que ainda esto na rvore. So frutos pendentes e de produo peridica pois, em princpio, todos os anos as macieiras produziro mas, podendo acordar-se quanto venda das mesmas antes de elas terem sido produzidas. A transferncia da propriedade no se processa no momento da celebrao do contrato, antes quando os frutos forem colhidos (408/2). Neste caso, os efeitos produzem-se ex nunc (com eficcia retroactiva). Venda de partes componentes ou integrantes. O problema em causa respeita complexidade da qualificao deste contrato de compra e venda, sendo difcil distinguir a parte integrante da parte componente. Uma dessas dificuldades respeita qualificao dos elevadores: o elevador, depois de vendido, montado no edifcio e passa a integrarse na estrutura do prdio, perdendo as suas caractersticas de bem mvel. Se o elevador for qualificado como parte integrante, em razo da sua ligao material com o prdio com carcter de permanncia, considerado coisa imvel (204/1, e); 204/3). Quando a coisa mvel se integra na imvel perde a sua autonomia e, nesses termos, uma possvel clusula de reserva de propriedade aposta no contrato de compra e venda do elevador no produz efeitos com respeito a terceiros. Venda de bens de existncia ou titularidade incertas. Do disposto no 881, conclui-se que a validade da compra e venda no posta em causa; nada impede que se celebre um contrato relativamente a um bem cuja existncia ou titularidade se apresente como incerta, desde que essa situao de incerteza seja conhecida do comprador. Em princpio, tal contrato tem carcter aleatrio, permitido pelo 880/2 e 881: a diferena entre os dois preceitos reside no facto de no 881 se presumir que o contrato tem natureza aleatria, enquanto no 880/2, tal carcter depende da estipulao das partes. Tendo em conta o contrato desta natureza, mesmo que o bem no exista ou no venha a pertencer ao vendedor, como o comprador quis correr esse risco, tem de pagar o preo. Ao estabelecer-se um contrato com carcter aleatrio, assumindo-se um determinado risco, certamente o preo acordado ser inferior ao que seria normal; o comprador corre o risco na expectativa de obter o bem por um preo inferior. Na situao prevista no 881, se houver uma impossibilidade quanto existncia do bem, aplicam-se as regras gerais. Nessa medida, sendo a impossibilidade originria, o contrato nulo e, em tal caso, o preo no devido; sendo uma impossibilidade superveniente, o preo ser devido desde que a causa da impossibilidade seja abrangida no carcter aleatrio do contrato.
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3. Venda a contento. A venda a contento 923/924 trata-se de uma venda sob condio de a coisa agradar ao comprador, ou seja, em que o negcio jurdico de compra e venda est dependente da aprovao do adquirente em relao coisa vendida. O adquirente ter de verificar se a coisa vendida lhe agrada numa perspectiva subjectiva, no sujeita a ser apreciada judicialmente. frequente o ajuste de uma venda a contento, especialmente nas vendas feitas em catlogos, em que so enviados aos interessados que pretendem adquirir o bem anunciado, se agradar. No caso de no agradar, a coisa ser devolvida. A lei prev duas modalidades de venda a contento: 923 A primeira modalidade no corresponde a um contrato de compra e venda, pois, como determina, o preceito, a compra e venda vale como proposta de venda. No se trata de uma verdadeira venda porque no h contrato. O vendedor faz uma proposta contratual ao comprador e o negcio jurdico s estar completo depois de a proposta ter sido aceite.

Nesta modalidade de venda a contento presume-se a existncia de uma aceitao se o comprador, nos prazos do 218, nada disser (923/2). Do silncio do declaratrio pressupe-se que aceitou a proposta. No caso das vendas por catlogo, tendo em conta a defesa do consumidor, considera-se que a soluo estabelecida no 923 no deve valer nestas vendas, porque seria uma forma de pressionar os potenciais compradores a darem uma resposta. Por fim, a partir do momento em que a proposta se considera aceite, o comprador j no pode rejeitar a coisa com base no facto de esta lhe no agradar, uma vez que o contrato j se celebrou. 924 Na segunda modalidade est-se perante um verdadeiro contrato de compra e venda, s que esse contrato est sujeito a uma condio: a de ao comprador agradar ou no aquele bem. Trata-se de uma condio resolutiva e potestativa em relao ao comprador porque caso a coisa no agrade, -lhe facultado o direito de resolver o negcio. resoluo aplica-se o 432. Assim sendo, a resoluo, tendo eficcia retroactiva, implica a destruio do negcio jurdico desde o momento da sua celebrao, sendo que o direito de resoluo do contrato no afastado por ter sido recebido o bem (924/3).

4. Venda sujeita a prova. A venda sujeita a prova corresponde a situaes em que se celebra um contrato de compra e venda, ficando o negcio jurdico na dependncia de uma condio, que a de o bem vendido corresponder amostra apresentada ou ao padro mencionado. A partir do momento em que o comprador, tendo recebido e examinado a coisa, no reclamar contra a sua falta de qualidade ou, se a no examinar, deixar passar o prazo de oito dias, sem reclamar, o contrato considera-se perfeito, no podendo ser resolvido com base nesse fundamento (471CCom.). Idntica aplicao encontra-se estabelecida no 925: trata-se de uma venda sob condio suspensiva. Se o bem for idneo ao fim a que se destina e tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor 925 o contrato ser eficaz desde a data da celebrao. Em tais casos, no se permite ao comprador que verifique se o bem lhe agrada, cabe-lhe to-s apreciar se corresponde no sentido de ser idneo e de ter as qualidades asseguradas.

A venda sujeita a prova apresenta aspectos similares com a venda a contento, porque ambas so vendas sujeitas sob condio, mas h algumas divergncias importantes: Por um lado, a condio nelas estabelecida diferente; na venda a contento trata-se de uma condio resolutiva (segunda modalidade), enquanto na venda sujeita a prova a condio, por via de regra, suspensiva; Para alm disso, na venda a contento a condio est dependente de uma causa potestativa, ao passo que na venda sujeita a prova o critrio objectivo: importa averiguar se o bem entregue corresponde amostra ou ao padro.

Quando a venda sujeita a prova estiver dependente de uma condio suspensiva, h que atender matria do risco. Nos termos do 796/3, no caso de vendas sujeitas a condio suspensiva vale o princpio de que o risco no se transfere para o comprador; assim, se o bem no corresponder amostra ou ao padro, o risco continua na esfera jurdica do alienante. O comprador, numa venda sujeita a prova, deve fazer um uso diligente da coisa, unicamente relacionado com a prova a efectuar; os danos causados na coisa por negligncia sua so-lhe imputados, mas o risco suportado pelo vendedor. 5. Venda a retro. A venda a retro est prevista no 927 e trata-se de um contrato de compra e venda em que se confere ao vendedor a faculdade de, querendo, resolver o contrato. Este tipo contratual serve, frequentemente, para financiar o vendedor. Por exemplo, se algum precisa de dinheiro, em vez de hipotecar um dos seus bens, ou em vez de o vender definitivamente, vende-o a retro; deste modo, recebe o dinheiro da venda, e se mais tarde quiser recuperar o bem, porque a sua fortuna mudou, resolve o contrato. A venda a retro associa-se muitas vezes a uma modalidade negocial usurria, vindo a ser proibida no Cdigo Civil de 1867. No foi esta a posio do legislador de 1966. A fim de evitar que a situao de indefinio proveniente da clusula a retro no se prolongue por muito tempo, o legislador estabeleceu prazos mximos para o exerccio do direito de resoluo de dois e de cinco anos a contar da data da celebrao do contrato de compra e venda, consoante se trate de coisas mveis ou imveis (929). Este prazos so imperativos, portanto, improrrogveis. Na venda a retro imposta uma condio resolutiva, a exercer pelo vendedor de modo potestativo, dando-lhe a possibilidade de reaver o bem alienado, mediante a devoluo do preo recebido. Como se trata de um contrato de compra e venda sob condio resolutiva, na pendncia desta, o risco corre por conta do comprador (796/3). Relativamente resoluo do contrato, por um lado, a resoluo tem de ser feita mediante notificao judicial (930). Alm disso, estando em causa a resoluo de um contrato de compra e venda de coisa imvel, ela ter de ser reduzida a escritura pblica (930). Em segundo lugar, aplica-se o 432, nos termos do qual a resoluo no prejudica os direitos adquiridos por terceiro, neste caso ela pode produzir efeitos relativamente a terceiros, desde que se trate de compra e venda de coisas sujeitas a registo e a clusula a retro esteja registada. Deste modo, nos termos do 435/1, em caso de resoluo, os direitos de terceiros no so prejudicados, s podendo ser postos em causa os que forem registados depois do registo da aco de resoluo (435/2).

6. Venda a prestaes. A compra e venda de prestaes corresponde a um tipo de venda a crdito (934), a qual corresponde a um negcio jurdico em que o vendedor aceita receber o preo (ou parte dele) mais tarde. Esta modalidade teve uma grande importncia prtica, facilitando a transaco de bens que so entregues ao comprador antes do pagamento integral do preo. Na compra e venda a prestaes, o pagamento do preo feito rateadamente. O preo devido corresponde a uma obrigao unitria que, todavia, foi dividida e escalonada no tempo no que respeita ao seu cumprimento, ou seja, o preo acordado uma nica obrigao liquidvel em prestaes, com vencimentos diferidos no tempo. Regime. Nos termos do 886, contrariamente ao disposto no 801, no se faculta ao vendedor, salvo clusula em contrrio, a possibilidade de resolver o contrato de compra e venda por falta de pagamento do preo, mesmo que este no cumprimento seja definitivo, se j foi transmitido o direito sobre a coisa e feita a entrega desta. No 934, admite-se que a falta de pagamento do preo constitua uma causa de resoluo do contrato. Assim sendo, esta regra representa uma concretizao do regime especial do 886, s que, neste, a soluo supletiva e, naquele, imperativa. A resoluo do contrato do 934 s concedida ao vendedor, e no ao comprador. No 781 dispe-se que a falta de pagamento de uma das prestaes em que se fraccionou a obrigao, importa o vencimento de todas as outras prestaes, independentemente da discusso de se estar perante um vencimento ou uma exigibilidade antecipada. Nos termos do 934, necessrio o preenchimento de certos pressupostos, designadamente que a prestao em falta exceda um oitavo do preo, para que se d a sua exigibilidade antecipada. A compra e venda a prestaes pode ser ajustada, tendo em conta as consequncias do incumprimento por parte do comprador, com uma clusula de reserva de propriedade (409). Nesse caso, tendo sido entregue a coisa objecto do contrato, a falta de pagamento de uma prestao superior a um oitavo do preo faculta ao vendedor o recurso, em alternativa, a dois meios: a resoluo do contrato ou a exigibilidade antecipada das prestaes vincendas, por via da perda do benefcio do prazo. Esta opo no total. Primeiro, porque a resoluo s pode ser pedida nos termos gerais, isto , depois de se estar perante uma situao de incumprimento definitivo total (801/2) ou parcial, sendo grave. Porm, a exigncia de um oitavo do preo parece corresponder a um incumprimento grave. Segundo, nada obsta a que o vendedor exija o pagamento das prestaes vincendas com base na perda do benefcio do prazo, depois de ter decorrido o prazo admonitrio. Faltando o comprador ao pagamento de uma prestao superior a um oitavo do preo, o vendedor pode interpel-lo, exigindo o pagamento das prestaes vincendas. S aps o incumprimento definitivo pode ser pedida a resoluo do contrato, em alternativa. A compra e venda a prestaes, apesar de no ser habitual, pode ser acordada com reserva de propriedade, mas sem entrega da coisa. Nesse caso, ao vendedor atribuda, em alternativa, a faculdade de resolver o contrato nos termos gerais (801) uma vez que, por um lado, tendo sido acordada a reserva e, por ouro, como a coisa no foi entregue, a resoluo no estaria precludida pelo 886. Em qualquer das situaes, na hiptese de o vendedor optar pela resoluo do contrato, para alm das regras gerais do 432, preciso ter em conta que, tendo a coisa sido entregue ao comprador, muitas das vezes, ter havido um desgaste do bem, que dever
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ser ponderado em termos indemnizatrios. Assim sendo, requerida a resoluo, procede-se repristinao das prestaes contratuais, ou seja, o vendedor recebe, de volta, a coisa vendida e devolve as prestaes do preo recebidas. Particularidades do regime do no cumprimento Princpios gerais da responsabilidade contratual; a presuno de culpa. O no cumprimento das obrigaes emergentes do contrato de compra e venda implica responsabilidade contratual nos termos gerais, levando aplicao das regras gerais do no cumprimento (798). Trata-se, por via de regra, de um facto ilcito e culposo, presumindo-se a existncia de culpa relativamente ao no cumprimento por parte de qualquer dos intervenientes, seja do comprador ou do vendedor (799/1). 7. Venda de bens alheios. Considera-se que h venda de bens alheios sempre que, na qualidade de vendedor, algum celebra um contrato de compra e venda sem legitimidade, por no ser titular do direito a que se reporta a alienao ou por agir sem representao. , no fundo, o negcio mediante o qual algum aliena como prprio, um direito de outrem. No se considera compra e venda de bens alheios a alienao de determinado bem cuja titularidade seja de terceiro, desde que as partes o tenham considerado como coisa relativamente futura 880, 893, 904 ou seja, valida a compra e venda de bem alheio se as partes tiverem presente esse aspecto. Regime. i. Nulidade. A consequncia da venda de bens alheios a nulidade do negcio jurdico 902. Esta soluo est associada, apesar de no ser condio necessria, ao facto de a transmisso da propriedade se encontrar automaticamente relacionada com a celebrao do contrato de compra e venda. Tratando-se de uma nulidade, ela pode ser invocada por qualquer interessado (286). Nestes casos, um dos interessados ser o verdadeiro titular dos bens alienados. Este interessado no obrigado a arguir a nulidade do contrato, na medida em que, tendo a titularidade do direito real, atravs de uma aco de reivindicao ou, eventualmente, por via de uma aco de restituio da posse, poderia igualmente fazer valer os seus direitos.

Estando o comprador de boa f, se no puder restituir a coisa comprada, por exemplo porque se perdeu, tem mesmo assim direito restituio do preo pago (894), excepto se houver tirado proveito da perda ou diminuio do valor dos bens, em que o proveito ser compensado com o montante a haver do devedor (894/2). Esta excepo tem em vista evitar uma situao de locupletamento custa alheia. Independentemente da boa ou m f do alienante, o comprador que no puder restituir a coisa comprada tem direito restituio do preo pago. No fundo, o art. 894 vem estabelecer o princpio de que o risco, no caso de uma compra de bens alheios, corre por conta do vendedor. A nulidade estabelecida para o caso de compra e venda de bens alheios no uma verdadeira nulidade; trata-se de uma figura designada por invalidade atpica. Neste caso, est-se perante uma nulidade atpica porque, por um lado, o vendedor no pode opor a invalidade ao comprador de boa f (892); por outro lado, tambm o comprador
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doloso no pode opor a nulidade ao vendedor de boa f. Importa esclarecer que, quando no 892 se fala em boa f e em dolo, estes conceitos so entendidos em sentido subjectivo. Portanto, est de boa f quem no sabe que o bem alheio e age dolosamente quem pretende causar prejuzo a outrem. A nulidade estabelecida para a hiptese de venda de bens alheios atpica porque pode ser sanada. Admite-se a convalidao do contrato mediante a aquisio do direito sobre o bem alienado por parte do vendedor. Deixa, porm, de ser sanvel a partir do momento em que tiver sido posta em causa a validade do contrato, designadamente por via de um pedido judicial de declarao de nulidade (895). ii. Convalidao do contrato. Sobre o vendedor de bem alheio impende a obrigao de sanar o vcio convalidar o contrato (897). O contrato no se convalida se, entretanto, ocorrer algum dos factos previstos nas alneas do 896/1. Se o vendedor de bens alheios no convalidar o contrato de compra e venda, ser obrigado a indemnizar a contraparte nos termos do 900. Trata-se de uma indemnizao autnoma porque decorre do no cumprimento de um dever legal de sanar o vcio.

Caso a nulidade no possa ser sanada, o vendedor tambm tem de indemnizar o comprador, s que esta uma indemnizao distinta da previso do 900. Na hiptese constante deste ltimo preceito est em causa uma indemnizao por no cumprimento da obrigao de convalidar o contrato. Para este situao, a lei distingue dois tipos de indemnizao: em caso de dolo de qualquer dos contraentes, prevista no 898; e para a hiptese de no haver dolo nem culpa, baseada em responsabilidade objectiva 899. A referncia ao dolo no deve ser entendida na contraposio entre dolo e mera culpa; no e nesse sentido que no art. 898 usada a expresso dolo, mas em oposio boa f. Assim, dever ser interpretado no sentido de haver lugar indemnizao se houver, igualmente, negligncia. 8. Venda de coisa ou direito litigioso. A venda de coisa ou direito litigioso corresponde a uma limitao da autonomia privada. Limita-se a possibilidade de as partes celebrarem contratos de compra e venda que tenham por objecto coisa ou direito litigioso, essencialmente para evitar intuitos especulativos derivados do aproveitamento de situaes em relao s quais h alguma indeciso. Litigioso o direito que tiver sido contestado em juzo contencioso, ainda que arbitral, por qualquer interessado (579/3) e esto inibidos de adquirir direitos litigiosos os juzes, magistrados do Ministrio Pblico, funcionrios de justia e mandatrios judiciais, que exercem habitualmente a sua actividade na rea onde o processo decorre, bem como os peritos e outros auxiliares de justia que tenham interveno no respectivo processo (579/1). A sano para o desrespeito desta limitao a nulidade do contrato (876/2). Para alm da nulidade, a violao ao disposto deste preceito acarreta a obrigao de indemnizar pelo interesse contratual negativo. A nulidade estabelecida vale tambm para a hiptese de a compra e venda ter sido realizada por interposta pessoa (579/2), ou seja, abrange as designadas compras e vendas indirectas. 9. Venda de bens onerados. Se sobre o bem transmitido incidirem nus que excedam os limites normais de direitos da mesma categoria, por exemplo, um

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contrato de locao, estar-se- perante a hiptese de uma compra e venda com vicio de direito, ou seja, de um contrato que incide sobre bens onerados 905. Esta situao corresponde a um incumprimento das obrigaes do vendedor, na modalidade de cumprimento defeituoso. De facto, o vendedor, tanto no caso de alienao de coisa genrica como especifica, est adstrito a efectuar uma prestao sem defeito, a entregar uma coisa conforme ao disposto no contrato. Na definio de defeito, o legislador assenta num padro de normalidade e fala em limites normais inerentes a direitos da mesa categoria. No se consideram vcios de direito os nus ou limitaes que estiverem dentro dos limites normais inerentes a direitos daquela categoria, mas j pode considerar-se que h um defeito de direito se sobre o bem incidirem direitos reais de gozo menores (usufruto), direitos reais de garantia (hipoteca), direitos reais de aquisio (contrato-promessa com eficcia real), ou direitos obrigacionais (locao). Ser ainda de incluir no defeito de direito uma inaptido jurdica para o fim a que a coisa se destina, que corresponda a uma limitao do padro normal (p. ex., imvel vendido sem a licena necessria para o fim a que se destina). pressuposto que o nus seja concomitante com a celebrao do contrato. A funo da venda de bens onerados a de proteger o adquirente para que o direito transaccionado seja transmitido livre de nus e encargos, com vista a no ficar sujeito a limitaes provenientes de direitos de terceiros, as mais das vezes, com a consequente reduo do valor do bem. Esta proteco s se justifica em caso de desconhecimento do facto por parte do comprador, pois se a situao lhe foi comunicada no h que o tutelar. Consequncias i. Anulabilidade. No art. 905 fala-se na anulabilidade do contrato fundada em erro ou dolo. A situao deve ser enquadrada numa hiptese de resoluo. Os deveres de eliminar os defeitos, de substituir a coisa, de reduzir o preo e de indemnizar, previstos nas seces respeitantes ao cumprimento defeituoso, em sede de compra e venda, so estranhos ao regime do erro.

Sempre que o sobre o bem alienado impenda um nus no declarado, o contrato no foi cumprido, mas no se est perante um problema de invalidade negocial. A invalidade dos contratos respeita sua formao, e no a um deficiente cumprimento, como o caso da venda de bens onerados. A aluso, constante do art. 905, aos requisitos legais da anulabilidade, tem de ser interpretado em duas vertentes: por um lado, no sentido de o comprador no poder pr termo ao contrato com base em defeito de que tenha, ou pudesse ter tido conhecimento, no momento da celebrao do contrato; por outro lado, considerando que s se justifica a cessao do vnculo contratual caso a violao do dever obrigacional, por parte do vendedor, seja de tal forma grave, que no permita a manuteno do negcio jurdico. ii. Convalescena do contrato. Como segunda consequncia da venda de bens onerados a de referir a exigncia da convalescena do contrato 906. Mediante a convalescena pretende-se sanar o vcio de direito atravs da sua remoo, isto , eliminado o defeito (nus). A obrigao de eliminar o defeito de direito impende sobre o vendedor que, sem dar conhecimento do facto contraparte, vendeu um bem onerado.

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O comprador pode pretender exercer os seus direitos em alternativa, exigindo a eliminao dos defeitos e, como pedido, subsidirio, a resoluo do contrato. Mas nada impede que o comprador opte por qualquer das pretenses, sem qualquer dependncia entre elas. Por outro lado, como dispe o 906/2, mesmo depois de sanado o vcio de direito, pode ser requerida a resoluo do contrato se o prejuzo derivado do nus j tiver sido causado. O no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato, no prazo fixado pelo tribunal a pedido do comprador, constitui o vendedor em responsabilidade civil, devendo pagar a correspondente indemnizao (910). iii. Reduo do preo. Como terceira consequncia de indicar o pedido de reduo do preo (911). A reduo estabelecida neste preceito regula-se pelo disposto no art. 884 e vai ser tida em conta a desvalorizao da coisa motivada pelo nus oculto. Indemnizao. A quarta consequncia consiste na obrigao de indemnizar. Esta indemnizao pode assentar na culpa do vendedor 908 ou derivar de uma situao de responsabilidade objectiva 909.

iv.

Relativamente ao dever de indemnizar fundado em responsabilidade subjectiva, o legislador faz aluso ao dolo como forma agravada de erro e, da letra do 908, no se pode entender que a indemnizao s ser devida no caso de dolo e no de actuao negligente. Deste modo, o dever de indemnizar baseia-se na culpa do vendedor e engloba todos os danos que integram o interesse contratual negativo. A lei admite tambm uma situao de responsabilidade civil objectiva que s abrange os danos emergentes. A estas obrigaes de indemnizar acresce a que vem prevista no 910, para o caso de no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato. A obrigao de indemnizar pode cumular-se com qualquer dos outros pedidos do contrato, de reduo do preo e de convalidao do negcio jurdico. 10. Venda de coisas defeituosas. A matria est regulada no art. 913 e deste preceito consta uma noo ampla de coisa defeituosa, que abrange os sentidos objectivo e subjectivo de defeito. i. Qualidade normal e acordada. A coisa defeituosa se tiver um vcio ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado. O vcio corresponde a imperfeies relativamente qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa uma discordncia com respeito ao fim acordado. Os vcios e as desconformidades constituem o defeito da coisa. Quando no houver acordo especifico das partes acerca do fim a que a coisa de destina atende-se funo normal de coisas da mesma categoria (913/2).

A falta de qualidade pode ser aferida em funo do que foi assegurado. Se foi afirmado que o computador tem determinadas caractersticas, que o barco adequado para certos fins, pode estar em causa a mera especificao d bem. Deste modo, tambm se estar perante uma coisa defeituosa se ela for de qualidade adversa da acordada. De facto, o 919, quanto compra e venda sobre amostra, estabelece que, caso o bem entregue no corresponda amostra, estar-se- perante uma situao de cumprimento defeituoso, na medida em que a coisa no possui a qualidade acordada.

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ii.

Valor e utilidade da coisa. Associado com o padro de normalidade encontrase a reduo ou extino do valor ou da utilidade da coisa vendida. O preo reduzido pode ser entendido como uma compensao derivada da falta de qualidade (p. ex., venda de bens de refugo, ou seja, sem valor).

Defeito oculto e defeito aparente. O defeito da coisa vendida s pressupe a aplicao do regime da venda de coisas defeituosas caso o comprador o desconhea sem culpa. O defeito oculto aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois no era detectvel atravs de um exame diligente. Sempre que a desconformidade se puder revelar mediante um exame diligente, o defeito aparente. Atento o princpio da boa f, a responsabilidade derivada da venda de coisas defeituosas s existe em caso de defeitos ocultos. Coisa defeituosa e cumprimento defeituoso. O facto de o defeito da coisa ser superveniente, isto , de sobrevir aps a celebrao do contrato, no impede a aplicao das regras sobre incumprimento, relacionadas com o vcio da coisa. O art. 918 aplica-se s hipteses de defeito superveniente verificado em coisa presente que, no momento da celebrao do contrato de compra e venda, no padecia de qualquer vcio ou desconformidade, no obstante da remisso para as regras gerais do incumprimento. Consequncias. As consequncias da compra e venda de coisas defeituosas determinam-se atentos trs aspectos: em primeiro lugar, na medida em que se trata de um cumprimento defeituoso, encontram aplicao as regras gerais da responsabilidade contratual (798); segundo, no 913/1 faz-se uma remisso para a seco anterior, que respeita compra e venda de bens onerados; terceiro, para a compra e venda de coisas defeituosas estabeleceram-se algumas particularidades (914). Nos termos gerais, incumbe ao comprador fazer a prova do defeito (342/1) e presumese a culpa do vendedor, se a coisa entregue padecer de defeito (799/1). Provado o defeito e no tendo sido ilidida a presuno de culpa do vendedor, do regime geral do incumprimento das obrigaes decorre o direito de o comprador recusar a entrega de coisa defeituosa. i. Resoluo. Em primeiro lugar, se for vendida uma coisa defeituosa, ao comprador facultado o exerccio do direito de resoluo do contrato. A remisso que o 913 faz para o 905 levaria a pressupor que no se estaria perante uma resoluo, pois fala-se em anulabilidade do contrato. A posio da jurisprudncia praticamente unnime no sentido de aplicar o regime do incumprimento dos contratos e no o da anulabilidade. Reparao do defeito ou substituio da coisa. Como segunda consequncia, de aludir chamada convalescena do contrato, prevista no 906 a propsito da compra e venda de bens onerados que, em relao compra e venda de coisas defeituosas, assume duas vertentes. Numa primeira faceta, consagra-se a possibilidade de o comprador exigir a reparao do defeito 914. Esta obrigao s existe na medida em que seja possvel a sua realizao. Em segundo lugar, consagrada a possibilidade de exigir a substituio da coisa defeituosa que s existe relativamente a coisas fungveis 207.

ii.

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Se o vendedor no cumprir estas obrigaes de reparar o defeito ou de substituir a coisa, ser responsabilizado. Trata-se de uma responsabilidade derivada do incumprimento dos deveres de eliminao do defeito ou de substituio da coisa (910 remisso do 913). iii. Reduo do preo. A terceira consequncia da venda de coisa defeituosa respeita reduo do preo estipulado no contrato (911). Indemnizao. Como quarta consequncia da compra e venda de coisas defeituosas de aludir ao direito de pedir uma indemnizao, nos termos gerais do 562. Esta indemnizao baseia-se na culpa do vendedor, nos termos do 908, por remisso do 913/1. Na venda de coisas defeituosas s foi estabelecida uma responsabilidade subjectiva; o vendedor ser responsvel na medida em que tenha culpa, como se depreende do disposto do 915, onde se estipula que no devida indemnizao se o vendedor no tiver culpa.

iv.

A indemnizao no pode ser pedida em substituio de qualquer dos outros pedidos mas em complemento deles, com vista a reparar o prejuzo excedente. v. Relao entre os diversos meios jurdicos. Os diversos meios jurdicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida no podem ser exercidos em alternativa. H uma espcie de lgica: em primeiro lugar, o vendedor est adstrito a eliminar o defeito da coisa e, no sendo possvel ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminao, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretenses, pode ser exigida a reduo do preo, mas no sendo este meio satisfatrio, cabe ao comprador a resoluo do contrato. A indemnizao cumula-se com qualquer das pretenses com vista a cobrir danos no ressarcveis por estes meios. Garantia. Se for dada garantia do bom funcionamento (921), estabeleceu-se uma responsabilidade sem culpa do vendedor. Assim, se o alienante vendeu o bem dando garantia de bom funcionamento, por fora desta clusula, sendo defeituosa a coisa, mesmo que o vendedor no tenha culpa, responsvel. Esta responsabilidade objectiva s vale com respeito aos deveres de reparar a coisa e de proceder sua substituio (921/1).

vi.

Exerccio dos direitos; prazos. Para haver responsabilidade por cumprimento defeituoso necessrio que seja previamente feita a denncia do defeito (916). A denncia ser um nus que impende sobre o comprador. A comunicao (denncia) justificar-se- na medida em que o vendedor no se tenha apercebido daquela situao. Na maioria das situaes, a denncia dever ser feita nos trinta dias subsequentes ao do conhecimento do defeito por parte do comprador e, por outro lado, tem de ser feita nos seis meses posteriores entrega da coisa (916/2). No 916/3 l-se: os prazos referidos no nmero anterior so, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imvel. Verificou-se, pois, um alargamento dos prazos estabelecidos. No 917, na sequncia do disposto no preceito anterior, vem estabelecer-se um prazo de caducidade da aco; trata-se de um prazo para interpor a aco judicial contra o vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso. Se o comprador

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tiver procedido denncia do defeito, ter de intentar a aco judicial nos seis meses posteriores denncia; este prazo conta-se a partir da data em que foi feita a denncia. Para as coisas mveis, o limite mximo de garantia retira-se da conjugao de dois prazos: o de denncia, que de seis meses a contar da entrega (916/2) e o prazo para interpor a aco judicial, que de seis meses desde a denncia (917). Estando em causa coisas imveis, o limite mximo de garantia pode atingir cinco anos e meio a contar da entrega, pois aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denncia do defeito somam-se mais seis meses para interpor a aco judicial (916/3; 917). Surge uma divergncia de prazos entre as usuais compras e vendas de imveis e aquelas em que o vendedor do imvel foi quem o construiu, modificou ou reparou. De facto, nos termos do 1225/4, se o vendedor do imvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, aplicam-se as regras da empreitada, nos termos das quais a garantia de cinco anos a contar da entrega (1225/1), sendo o prazo para interpor a aco judicial de um ano desde a denncia (1225/2). DL 67/2003. O regime deste decreto-lei derroga o regime geral da venda de coisas defeituosas, sendo o mbito de aplicao a relao entre o profissional e o consumidor na qual sejam fornecidos bens (mveis ou imveis). Este decreto-lei tambm se aplica locao e empreitada, ou seja, onde h sempre um fornecimento de um bem no quadro da relao entre o consumidor e o comerciante, mesmo que no haja transferncia de bens. O regime no se aplica na venda de bens de consumo invertida, isto , quando o vendedor o consumidor. Como requisitos de aplicao, por um lado, h um profissional a actuar no mbito da sua actividade profissional; por outro, deve encontrar-se um consumidor que no vai dar uso profissional ao bem que adquire. Traos gerais do regime Art. 2 Obrigao de entregar a coisa em conformidade com o contrato (legitimao da posio do Prof. ROMANO MARTINEZ). O comprador tem que provar a conformidade da coisa com aquilo que foi convencionado (2/2) no contrato. A internet, por exemplo, vale como prova [2/c), d)]. O art. 7/5 da Lei de Defesa do Consumidor deve ser articulado com o art. 2/2, d).

Provada a falta de conformidade, deve ser ainda provado que tal desconformidade j existia no momento da entrega (art. 3/1). H uma presuno de anterioridade do defeito e trata-se de uma responsabilidade objectiva, ou seja, o vendedor no se exonera da responsabilidade pelo facto de desconhecer o defeito da coisa (se, p. ex., a coisa vinha defeituosa do fornecedor para o vendedor). H a possibilidade de resoluo do preo. Direitos do consumidor Prazos de denncia: 1 ms para os mveis; 2 meses para os imveis; Danos que se manifestem na coisa: 1 ano para mveis; 2 anos para os imveis.

Tutela particular. Art. 6 O consumidor pode fazer valer os seus direitos face ao produtor ou face ao representante do produtor. H uma excepo ao princpio da
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relatividade do contrato em homenagem ao princpio da tutela do consumidor. Produtor no s aquele que produz mas tambm aquele que importa (conceito amplo de produtor). A excepo relatividade tem limites: s abrange a reparao e a substituio da coisa, ficando de fora a reduo do preo e a resoluo do contrato. Por outro lado, no mbito deste regime tambm se transmitem os direitos do subadquirente (4/6), sendo uma transmisso ope legis dos direitos que assistiam ao adquirente, a favor do sub-adquirente. O decreto-lei de carcter injuntivo, pelo que no podem ser afastadas as regras em detrimento da posio tutelada do consumidor. Locao Noo legal. Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio (1022). Da noo legal constante do preceito, retiram-se trs elementos: pressupe-se que se proporcione a outrem o gozo de uma coisa; o gozo ter de ser concedido de forma temporria; o gozo proporcionado mediante retribuio. Direito de gozo. Proporcionar o gozo implica que seja concedido ao locatrio um direito de desfrute sobre a coisa. O gozo um direito pessoal (de gozo). Na medida em que no art. 1037/2 se confere ao locatrio a possibilidade de usar as aces de defesa da posse do 1276, poder-se-ia concluir que ele, pelo menos, tem a posse. O locatrio no tem posse correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real, sendo-lhe conferida uma posse especial correspondente ao exerccio de um direito pessoal de gozo. Para a doutrina tradicional em Portugal, ao locatrio no foi conferido um direito real. Acresce que, por via da locao, ao locatrio conferido o gozo da coisa, mas no um poder directo e imediato sobre ela, idntico ao dos titulares de direitos reais; conferida a afectao das utilidades da coisa. Ao locatrio, diferentemente do que ocorre na generalidade dos direitos reais de gozo, no lhe conferida a faculdade de proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa (1038/g). Cabe acrescentar que a posio jurdica do locatrio mantm uma permanente ligao ao contrato locativo, nunca se autonomizando deste. Por ltimo, nos termos da noo legal da locao (1022), a entrega da coisa no um elemento integrante do contrato. O locador vincula-se a proporcionar o gozo temporrio da coisa; a obrigao de entrega (1031/a) nasce do contrato e corresponde ao cumprimento de uma das prestaes que dele emergem, no sendo um efeito real do negcio jurdico.2 Nesta medida, a locao corresponde a uma das hipteses de constituio de direitos pessoais de gozo (407). Como excepo ao princpio da prioridade da constituio, h que ter em conta os efeitos do registo do contrato (407, in fine). Deste modo, a regra a da prevalncia do direito mais antigo em data, desde que o arrendamento no esteja sujeito a registo ou, estando-o, no tenha sido registado. Assim, sendo dada em locao uma coisa a certa pessoa se, depois, o mesmo bem for locado a outrem, prevalece o direito do primeiro locatrio, mesmo que a coisa j tivesse sido entregue ao segundo locatrio. Na hiptese de estar sujeita a registo, prevalece a primeiramente registada.

Do art. 1022 consta que uma das partes se obriga a proporcionar outra, pressupondo ser a entrega consequncia ou dever do contrato.

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Sendo um direito de gozo, apesar de pessoal, por via de regra, atribuiu ao locatrio o poder de usar, eventualmente de fruir e at de dispor da coisa. Transitoriedade. A locao uma forma de proporcionar o gozo temporrio de uma coisa. Assim, a transitoriedade uma caracterstica deste negcio jurdico, no obstante a locao, muitas das vezes, perdurar por vrios anos. Onerosidade. O terceiro elemento da noo legal corresponde ao pagamento de uma retribuio. Daqui se infere que o contrato de locao um negcio jurdico oneroso. A retribuio faz parte da noo legal, pelo que no pode haver contratos gratuitos. O facto de se falar simplesmente em retribuio permite retirar duas concluses: por um lado, tolera que, num contrato, se estabelea uma retribuio escalonada; por outro, faculta o ajuste de retribuies variveis, designadamente em gneros. excepo do arrendamento urbano, e tendo em conta o princpio da liberdade contratual (406), em particular a liberdade de estipulao, a retribuio (renda ou aluguer) pode ser fixada no em dinheiro, mas em gneros; todavia, na grande maioria das situaes, a prtica aponta para retribuies pecunirias. Classificao do contrato. O contrato de locao um negcio jurdico sinalagmtico, porque implica a obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa como contrapartida do dever de pagar a retribuio. Por outro lado, oneroso porque dele emergem vantagens patrimoniais para ambas as partes; pressuposto deste contrato que tanto o locador como o locatrio as retirem da situao jurdica constituda. Em terceiro lugar, corresponde a um negcio jurdico obrigacional porque a obrigao que impende sobre o locador de entregar a coisa locada trata-se de uma prestao de entrega de coisa certa, que emerge do prprio contrato. Do conceito de locao no consta a entrega da coisa locada; a entrega da coisa uma obrigao que advm do contrato validamente celebrado, nos termos do 1031/a). A entrega no elemento constitutivo do negcio jurdico, no sendo, por isso, um negcio jurdico real quoad constitutionem. A locao um contrato de execuo continuada, na medida em que a sua realizao se protela no tempo. Da parte do locatrio nasce a obrigao de pagar a renda ou aluguer, e aps o decurso do lapso de tempo pelo qual se celebrou o contrato de locao, este renova-se automaticamente por igual perodo se no houver oposio de qualquer das partes 1054. Da parte do locador h uma obrigao continuada, que se mantm inalterada durante a vigncia do contrato, no que respeita possibilidade de facultar ao locatrio o gozo da coisa. Relativamente ao locatrio, existe uma obrigao peridica e reiterada de pagar a retribuio. Por via de regra, o contrato de locao, na ptica do locador, celebrado intuitu personae. Da que, nos termos do 1038/f), no seja permitido ao locatrio proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa e o 1051/d) determina a caducidade do contrato em caso de morte do locatrio. Relativamente ao locatrio, a relao contratual fungvel, como se conclui do 1057. Formao do contrato. Regime regra. A locao um contrato sujeito ao regime regra dos negcios jurdicos 207 e dos contratos em geral 405. Legitimidade. A legitimidade do locador determina-se pelo poder de administrar a coisa objecto da locao. Assim, o locador poder ser o proprietrio, o usufruturio ou titular de outro direito real que lhe proporcione a administrao do bem.

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Objecto. No h limitaes legais especficas quanto ao objecto do contrato de locao, podendo ser locada qualquer coisa mvel ou imvel. Apesar de a lei no o impor, do conceito de locao parece poder concluir-se que no pode ser locada uma coisa consumvel ou fungvel, pois seria difcil imaginar a obrigao do locador de assegurar o gozo da coisa durante a vigncia do contrato e o dever do locatrio a restituir no fim. O dever de restituio da coisa locada findo o contrato (1038/i) pressupe a devoluo da mesma coisa e no de uma idntica. Forma do contrato. O contrato de locao, nos termos do 219, no carece de forma; como qualquer negcio jurdico, pode ser celebrado sem necessidade de respeitar uma forma especial. Como excepo, com respeito celebrao do contrato de arrendamento, exigida a forma escrita, desde que seja superior a 6 meses 1069. Modalidade de locao. Arrendamento e aluguer. Do art. 1023 consta a distino nos termos da qual a locao diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imvel, aluguer quando incide sobre coisa mvel. O contrato de locao, tradicionalmente, encontra-se vocacionado para regular a utilizao de bens imveis, mas o aluguer tem tido um incremento nos ltimos tempos, no s no que respeita a veculos automveis, como tambm de equipamento de obras, material informtico, imobilirio, etc. Efeitos essenciais Obrigaes do locador. Enunciao. Sobre o locador impendem duas obrigaes principais: em primeiro lugar, a de entregar a coisa ao locatrio; segundo, o locador tem por obrigao assegurar ao locatrio o gozo da coisa locada, tendo em conta o fim a que ela se destina (1031). Entregar a coisa. A obrigao de entregar a coisa (1031/a) um acto de cumprimento do contrato; a entrega no faz parte do conceito de locao, correspondendo, antes, ao cumprimento de uma das prestaes do contrato. Sobre o locador recai o dever de entregar o bem sem vcios de direito nem defeitos que obstem realizao cabal do fim a que a coisa se destina, e este dever abster-se de actos que impeam ou diminuam o gozo da coisa. O locador est, ainda, adstrito a realizar as reparaes necessrias e pagar as despesas imprescindveis boa utilizao da coisa. A coisa no pode ter vcios de direito (1034) nem defeitos (1032) que obstem realizao do fim a que se destina. Nestes ltimos, de incluir a falta de qualidades asseguradas 1034/1. A iseno de vcios de direito e de defeitos da coisa deve verificar-se tanto data da celebrao do contrato, como no momento em que a coisa entregue. Esta regra vale ainda relativamente aos vcios de direito e defeitos da coisa supervenientes. No fundo, o regime do 1032 e do 1034 enquadra-se na figura geral do cumprimento defeituoso das obrigaes. Assim sendo, em tais casos vale a presuno de culpa (799), podendo ser exigido ao locador o pontual cumprimento, acrescida da respectiva indemnizao e, em ltima anlise, a resoluo do vnculo (1035; 1050). A entrega da coisa uma obrigao que emerge do contrato, no fazendo parte do conceito de locao, pelo que sendo deficientemente cumprida acarreta incumprimento; ora, o incumprimento no pode dar origem anulao do contrato, mas resoluo. Todavia, no haver responsabilidade do locador sempre que os vcios ou os defeitos tenham sido previamente conhecidos pelo locatrio (1033); por outro lado, no h
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responsabilidade do locador quando a perturbao do gozo seja feita por terceiro, sem qualquer direito sobre a coisa (1037/1, in fine), bem como se for motivado por caso fortuito ou de fora maior. Assegurar o gozo da coisa. A obrigao de assegurar o gozo da coisa 1031/b) apresenta-se sob duas vertentes. Por um lado, a obrigao do locador se abster de actos que impeam ou diminuam o gozo da coisa (1037/1) e, por outro, a obrigao que impende sobre o locador de fazer as reparaes que sejam necessrias e pagar as despesas imprescindveis boa conservao da coisa (1036). Como o locador tem de proporcionar o gozo da coisa ao locatrio, sob aquele impende a obrigao de fazer obras e reparaes, bem como suportar as despesas que se considerem necessrias para assegurar o gozo da coisa. Esta obrigao de efectuar reparaes e pagar despesas tem uma particular importncia no que respeita aos arrendamentos de prdios, especialmente no caso de arrendamentos urbanos. No que respeita s despesas relativas coisa locada, o princpio geral aponta no sentido de elas correrem por conta do locador (1030) com a excepo estabelecida no 1046/2. Relativamente ao aluguer de animais, as despesas de alimentao, na falta de acordo em contrrio, so suportadas pelo locatrio. Obrigaes do locatrio. Enunciao. As obrigaes do locatrio constam do elenco do 1038, sendo que no se trata de uma indicao taxativa; para alm destas obrigaes, sobre o locatrio recaem igualmente deveres acessrios que se impem a qualquer parte num contrato, como os de cuidado, proteco e segurana. No elenco do 1038 h duas obrigaes principais: a primeira a obrigao de pagar o aluguer ou a renda a) e a segunda, a de restituir a coisa locada no fim do contrato i). Para alm das duas obrigaes principais, podem enquadrar-se os restantes deveres em trs grupos: i. No primeiro grupo incluem-se as obrigaes que recaem sobre o locatrio e advm de um dever de diligncia que lhe exigvel no gozo de uma coisa alheia [alneas c), d) e h)]; No segundo grupo de obrigaes do locatrio podem incluir-se aquelas que permitem ao locador verificar o bom estado da coisa e, detectando quaisquer deficincias, poder colmat-las [alneas b) e e)]; Num terceiro grupo de mencionar os deveres relativamente a limitaes do locatrio quanto a proporcionar o gozo da coisa a outrem, previsto nas alneas f) e g). Nos termos do contrato de locao, o locatrio no pode permitir que outrem desfrute do bem, no podendo proporcionar a terceiro o gozo total ou parcial da coisa. Deste modo, por princpio, no est permitida a sublocao, nem a transmisso da posio contratual. A proibio de proporcionar a outrem o gozo da coisa no obsta a que certos terceiros, designadamente aos familiares do locatrio, seja facultado o gozo da coisa locada.

ii.

iii.

Pagamento da renda ou aluguer. Aspectos gerais. O pagamento da renda ou aluguer o aspecto mais relevante no domnio das obrigaes do locatrio (1039 e SS.) mas, ao lado deste, tambm o dever de restituio da coisa locada 1043 e SS. Vencimento. Relativamente ao vencimento da obrigao de pagar a renda ou aluguer, o art. 1039/1 estabelece que, salvo conveno em contrrio, ele se verifica no ltimo dia da vigncia do contrato ou do perodo a que respeita, ou seja, o principio geral vigente
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em sendo de contrato de locao estabelece que a renda ou aluguer ser pago aps a utilizao da coisa. Lugar do pagamento. Quanto ao lugar do pagamento da renda ou aluguer, estabelece o 1039/1, e mais uma vez de forma supletiva, que ser no domicilio do locatrio. Tratando-se do pagamento de uma prestao pecuniria, que a regra, nos termos do 774, o lugar do cumprimento seria o domiclio do credor, ou seja, o locador; diferentemente, do 1039/1 infere-se que o lugar do cumprimento o domiclio do locatrio, que o devedor da prestao. A regra estabelecida na sei est implantada nos usos, em particular no caso de arrendamento urbano mas ela perde sentido relativamente ao caso do aluguer. De facto, quando algum aluga um automvel, no ter muito sentido que o lugar do pagamento do aluguer seja no domiclio do locatrio, e da que as partes acordem clusulas diversas, nos termos do 1039/1, parte final. Alterao do montante. Em princpio, a lei admite, no 1040, que durante a vigncia do contrato a renda ou aluguer venha a ser reduzido sempre que se verificar uma diminuio do gozo da coisa. No se encontra, porm, prevista a possibilidade de aumento da renda ou aluguer, durante a vigncia do contrato, caso o gozo retirado da coisa passe a ser de valor superior quela prestao. Admite-se, contudo, que nas renovaes do contrato se proceda a tais aumentos; mas durante a vigncia do contrato, como na lei no se prev essa possibilidade, poder-se-, quanto muito, recorrer s regras gerais da alterao das circunstncias (437), com vista modificao do contrato. Ainda quanto aplicao das regras gerais atendendo s limitaes quanto ao gozo da coisa locada, nomeadamente por falta de obras de conservao, poder-se- recorrer ao instituto da excepo de no cumprimento dos contratos no que respeita ao pagamento da renda 428. Incumprimento. A obrigao de pagamento de renda ou aluguer segue o regime normal de incumprimento. Por conseguinte, estando o locatrio adstrito ao pagamento da renda ou aluguer, no cumprindo essa obrigao no momento do vencimento, haver situao de incumprimento, mais propriamente mora (804). Da mora advir uma obrigao de indemnizar; como na maioria das situaes, a renda ou aluguer integra a uma obrigao pecuniria, a indemnizao devida corresponde aos juros moratrios 806. H, todavia, particularidades. O art. 1041/1 estabelece que, caso o locatrio entre em mora, a indemnizao devida ser igual a metade da renda ou aluguer em falta. Para alm disso, a indemnizao estabelecida no preceito s devida oito dias depois de o locatrio ter entrado em mora, como dispe o 1041/2. Por conseguinte, o locatrio no entra em mora no dia imediato ao do vencimento; para efeitos da indemnizao prevista no 1041, s h mora se a falta de pagamento se tiver prolongado por oito dias deste modo, se o locatrio pagar a renda ou aluguer nos oito dias imediatos ao do vencimento, no ser devida a indemnizao no 1041/1. Todavia, se o locatrio esteve em mora por um perodo inferior a oito dias ser obrigado a pagar os juros da mora correspondentes a esse lapso, nos termos gerais (806), ou a indemnizao fixada no 562. Acontece, porm, que o costume, em particular no arrendamento urbano, tem levado a estabelecer que o pagamento da renda se pode efectuar at ao oitavo dia til do ms anterior a que respeita. Nesses casos, o cumprimento, por fora desta norma, pode ser efectuado durante esse lapso e s h mora se o arrendatrio faltar ao pagamento aps esse perodo. Se, eventualmente, a mora se prolongar por mais de oito dias aplica-se o 1041/1. Nos termos gerais, a mora e os respectivos efeitos no subsistem se o locador optar por resolver o contrato. Estando o locatrio em mora, permite-se que o locador, em determinadas circunstncias, possa pr termos ao contrato, mediante a resoluo. A
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resoluo do contrato de locao segue o regime geral, pelo que s seria conferida a possibilidade de o locador resolver o contrato caso se estivesse perante um incumprimento definitivo da obrigao de pagar a renda ou aluguer, imputvel ao locatrio. A particularidade da locao reside no facto de, por um lado no ser necessrio o estabelecimento de um prazo admonitrio e, por outro, no obstante ter decorrido esse prazo, mesmo assim o locatrio pode pagar a renda ou o aluguer em falta, acrescido da indemnizao, ate ao momento da contestao da aco de despejo (1048). Teoricamente, j se estaria perante uma situao de incumprimento definitivo, razo pela qual se admite o pedido de resoluo do contrato de locao, mas este no procede se for efectuado um pagamento tardio. A purgao da mora pode ser feita mediante consignao em depsito das rendas ou alugueres em atraso, acrescido da respectiva indemnizao (1042); mas para que o locatrio possa recorrer consignao necessrio que haja um fundamento relacionado com a impossibilidade de efectuar correctamente o cumprimento da prestao. Restituio da coisa. A outra obrigao que recai sobre o locatrio a de restituir a coisa locada nos termos do contrato no estado em que a recebeu (1038/i); 1043/1). Aps o termo do negcio jurdico, o locatrio dever restituir a coisa no estado em que a recebeu (1043/1), presumindo-se que a coisa foi entregue em bom estado de manuteno (1043/2). Apesar da obrigao de devolver a coisa em bom estado de manuteno, admite-se como vlidas as deterioraes derivadas do uso normal da coisa, bem como do habitual desgaste dos bens, atentos o fim do contrato. Alem disso, as deterioraes no imputveis ao locatrio, como as que advm, de fora maior ou de acto de terceiro a quem o locatrio no tenha facultado o uso da coisa ficam abrangidas no regime do risco (1044). Extinto o contrato de locao, se o locatrio no restituir imediatamente a coisa locada, nos termos do 1045/1, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustados. Contudo, se o locador interpelar o locatrio para este proceder entrega da coisa, no a restituindo, entre em mora. Assim, o locatrio, extinto o contrato, s entra em mora, relativamente obrigao de restituir a coisa, depois de ter sido interpelado para a entregar 1045/2. As obrigaes mencionadas, tanto do locador como do locatrio, no sero devidas se, por qualquer razo, for impossvel o seu cumprimento. Em tal caso importa saber quem suporta o risco. evidente que o risco corre por conta do locador e o 1044 nada acrescenta regra geral do 796, onde se estabelece o princpio geral de que o risco corre por conta do proprietrio (do titular do direito real). Nos termos do 1044, o locador corre o risco de perda ou deteriorao da coisa. Assim, se a coisa se deteriorar por causa no imputvel a nenhuma das partes, o locador dever proceder s necessrias s necessrias reparaes; mas, em caso de perda do bem, no impende sobre o locador um dever de o reconstituir ou substituir. Em contrapartida, o locatrio s responde pela coisa ou deteriorao do bem se lhe for imputvel ou se tiver sido causada por terceiro (p. ex., familiares, amigos) a quem tenha permitido a utilizao do bem. Apesar do 1044 no referir, neste caso, o locatrio suporta o risco da perda do gozo que tinha sobre a coisa, no tendo direito a qualquer indemnizao pois, nos termos do 1051/1, e), o contrato caduca pela perda da coisa locada. Ainda quanto questo do risco, importa referir que o locatrio suporta o risco inerente ao seu direito sobre a coisa. Se o locatrio no puder usar o bem por causa no imputvel ao locador, continua adstrito a pagar a retribuio acordada.
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Vicissitudes na relao contratual Transmisso da posio contratual. Quanto cesso da posio contratual, necessrio distinguir a situao do locador da do locatrio. Emptio non tollit locatum. Relativamente ao locador, nos termos do 1057, a transmisso da posio contratual verifica-se ipso iure, sempre que se transmita o direito com base no qual foi celebrado o contrato de locao3. A situao jurdica do locatrio subsiste, havendo, to-s, uma alterao subjectiva quanto pessoa do locador. Deste modo, se o locador, proprietrio do bem dado em locao, o vender, transmite a posio contratual emergente da locao para o comprador. O comprador, ipso iure, adquire a posio de locador. Por outro lado, nem sempre necessrio que haja transferncia do direito em cuja base o contrato de locao foi celebrado; assim, se o locador, proprietrio do bem locado, o der em usufruto, transferir para o usufruturio a posio jurdica de locador. A situao jurdica do locador tambm se transmite por efeito da morte. Aquele que suceder no direito com base no qual o contrato de locao foi celebrado (p. ex., no direito de propriedade sobre a coisa) adquire ipso iure a qualidade de locador. No fundo, o princpio constante no 1057 no vale s para a aquisio do direito por negcio inter vivos, como tambm mortis causa. Transmisso da posio do locatrio. A posio contratual do locatrio pode transmitir-se mortis causa ou por negcio jurdico inter vivos, hipteses previstas respectivamente no 1059/1 e 2. A transmisso mortis causa da posio contratual do locatrio, tanto engloba as situaes de morte das pessoas singulares como as de extino das pessoas colectivas. O princpio estabelecido no 1059/1 e no 1051/d) o de que a transmisso s ter lugar em caso de acordo escrito celebrado entre as partes. A cessao da posio do locatrio por negcio inter vivos est sujeita ao regime geral dos arts. 424 e SS. (1059/2), carecendo pois do consentimento do locador. A violao desta regra confere contraparte o direito de resolver o contrato (1049). Sublocao. A sublocao engloba tanto o subarrendamento como o subaluguer. A sublocao vem definida no 1060 e deste preceito depreende-se que ela corresponde a um contrato de locao, submetida ao regime deste ltimo, embora com particularidades. O contrato de sublocao encontra o seu fundamento num precedente negcio jurdico locativo, pois o sublocador celebra o contrato de sublocao com base no seu direito de locatrio, que lhe advm do contrato primitivo. A sublocao um contrato subordinado, mediante o qual o sublocador, ao abrigo da sua qualidade de locatrio, proporciona a terceiro (sublocatrio) o gozo de uma coisa, mediante retribuio. Passam, assim a coexistir dois contratos de locao sobrepostos, ficando o segundo negcio jurdico dependente do primeiro. O subarrendamento consta do 1088, sendo que s permitido com a autorizao do senhorio. O subcontrato est na dependncia do contrato principal em matria de subsistncia do mesmo e o limite da renda de 20% (1062). H relaes triangulares, consagradas no 1063, que dizem essencialmente respeito ao pagamento da renda. Autorizaes e limites. Nos termos do 1038/f), o locatrio no pode sublocar sem autorizao do locador. Mesmo quando autorizado, o locatrio tem de comunicar ao locador, no prazo de 15 dias, a cedncia do gozo da coisa (1038/g). Porm, se a
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Como se trata de uma transmisso por efeito da lei, no carece de acordo do locatrio.

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comunicao tiver sido feita pelo sublocatrio, parece que a informao j foi devidamente prestada. A sublocao vlida ainda que sem autorizao da contraparte e comunicao ao locador se este reconhecer o sublocatrio como tal (1049; 1061), designadamente se tiver recebido sub-rendas. A soluo acaba por ser a mesma em caso de caducidade da aco (1094), pois, caducando o direito de interpor a aco, o contrato, apesar de invlido, inatacvel. Caso o locatrio venha a sublocar sem autorizao, para alm de conferir ao locador o direito de resolver o contrato com base em incumprimento, atribui-lhe a impossibilidade de exigir indemnizao pelos danos que resultem dessa locao. Mesmo que o locatrio venha a sublocar o bem sem autorizao do locador, no h qualquer violao do primitivo contrato, desde que aquele no entregue ao sublocatrio o objecto sublocado, pois o incumprimento da obrigao de no sublocar s se verificar no caso de o contrato de sublocao, alm de ter sido concludo, vier a ser executado. Regime. O contrato de sublocao acompanha o contrato base no que respeita ao regime e s vicissitudes. Deste modo, o regime jurdico da sublocao no difere do da locao que lhe serviu de base; a um subarrendamento para habitao aplica-se-lhe o regime do arrendamento urbano para habitao. Para alm das especificidades prprias estabelecidas em cada contrato, o sublocatrio tem os mesmos direitos e obrigaes com respeito ao sublocador/locatrio, do que este em relao ao locador. O contrato de locao e sublocao constituem uma unio de contratos. No que respeita sub-renda e ao subaluguer, no 1063, admitiu-se a existncia de uma aco directa para a sua cobrana. Permite-se que o locador, apesar de no ser parte no contrato de sublocao, exija do sublocatrio o pagamento da sub-renda ou do subaluguer. Para alm da situao prevista no 1063, podem estabelecer-se certas relaes entre o locador e o sublocatrio; p. ex., cessando o contrato da locao, o sublocatrio fica obrigado a restituir a coisa locada ao locador, com as consequncias do 1045, por um lado, e a ser ressarcido das benfeitorias necessrias que tenha realizado (1046/1), por outro. Cessao do contrato Remisso. O contrato de locao um negcio jurdico de execuo continuada, tendo particularidades no que respeita sua extino, atento ao que vem previsto no 434. A cessao do contrato de locao relaciona-se com quatro figuras: resoluo, revogao, denncia e caducidade. Para alm destas situaes, os efeitos no se produzem se o mesmo for invlido: nulo ou anulvel. Resoluo. Importa distinguir a resoluo requerida pelo locador da que desencadeada pelo locatrio. A resoluo pedida pelo locador funda-se em incumprimento definitivo do contrato por parte do locatrio, nos termos gerais do 801. Sempre que uma das partes no cumpra definitivamente a sua prestao, cabe outra o direito de resolver o contrato. Valem, por conseguinte, as regras gerais que permitem ao locador, perante o incumprimento definitivo por parte do locatrio, resolver o contrato de locao. Contudo, a resoluo deste contrato com base em incumprimento definitivo apresenta excepes relativamente ao regime geral: Primeiro, a resoluo tem de ser decretada judicialmente (1047); Segundo, o no pagamento da renda ou aluguer no pode acarretar a resoluo do contrato. A falta de pagamento de renda ou aluguer, em princpio, faz
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incorrer o inadimplente em mora, mas poder ser incumprimento definitivo se tiver decorrido o prazo admonitrio do 808; porm, a falta de pagamento da renda ou do aluguer, mesmo tratando-se de incumprimento definitivo, no implica necessariamente a resoluo do contrato, pois estabeleceu-se no 1048 que o direito de resoluo caduca se o locatrio pagar as prestaes em falta. O 1047 postula uma resoluo judicial, especialmente intentada para o efeito ( uma situao nica: de resto opera a resoluo extrajudicial). A aco judicial concretiza-se na aco de despejo. A resoluo pressupe o incumprimento definitivo: mas a mora tambm a pode originar 1048. Ao locatrio tambm conferido o direito de pedir a resoluo do contrato, s que esta enquadra-se nos parmetros gerais do 432, no se tendo estabelecido qualquer regime especial. H que verificar se se est ou no perante um incumprimento definitivo de obrigaes por parte do locador; em caso afirmativo, o locatrio pode resolver o contrato baseando-se no regime regra do 432, com os pressupostos do 808. Admite-se tambm que a resoluo seja requerida em caso de impossibilidade definitiva ou temporria, ou por defeito superveniente do locado no imputveis ao locador, como se depreende do 1032, 1034 e 1050, seguindo o regime do 436/1. No art. 1050 fala-se em resoluo, mas neste caso pressupe-se a inexistncia de culpa por parte do locador, estando em causa, no a verdadeira resoluo nos termos do 801, mas antes uma causa de extino do vnculo obrigacional 790. A resoluo baseada em incumprimento culposo confere ao locatrio a possibilidade de, cumulativamente, pedir uma indemnizao, como dispe o 801; j no caso do 1050 no lhe conferido o direito de exigir tal indemnizao. Revogao. A revogao do contrato de locao corresponde a um acto bilateral, carecendo do assentimento do locador e locatrio. Por via de regra, a revogao de qualquer contrato, independentemente de ser de locao, no tem efeitos retroactivos; a extino do vnculo obrigacional s produz efeitos ex nunc. O negcio jurdico de revogao no est sujeito forma do contrato a que se pretende pr termo. Denncia. A denncia corresponde a uma declarao negocial por via da qual se obsta renovao automtica do contrato de locao 1055/2. O contrato de locao, como negcio jurdico de execuo continuada, celebrado por um determinado perodo e, tratando-se de arrendamento, se as partes nada disserem, o negcio renova-se automaticamente por um perodo idntico 1054. Sempre que as partes no procedam denncia do contrato, haver renovaes automticas do mesmo por prazo idntico ao inicialmente ajustado, desde que no exceda um ano (1054/2). Quando uma das partes no pretende que a renovao automtica opere, poder recorrer denncia do contrato. A outra hiptese de denncia reside no facto de quando o contrato no tem perodo de vigncia ou, quando tem, for estipulada a faculdade para uma faz partes pr termo ao contrato. A denncia no d direito a compensao, como acontece como a resoluo. Em princpio, a denncia livre, podendo qualquer das partes denunciar o contrato, obstando a que ele se renove para um perodo seguinte. Condicionou-se o exerccio do direito de denncia de forma a no ser completamente livre, s podendo ser usado dentro de determinados parmetros. Tais limitaes existem exclusivamente em relao ao locador e elas justificam-se como formas de proteco dos arrendatrios urbanos e rurais, de modo a no serem facilmente despejados. Apesar de a denncia ser, em
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princpio, livre, ela dever respeitar um prazo de antecedncia, ou seja, tem de ser feita previamente em relao data do termo do perodo de vigncia do contrato, em que a renovao se verificaria (1055/1). A antecedncia exigida serve para que a parte destinatria se possa precaver para o facto de o vnculo contratual se extinguir em breve. O prazo de antecedncia para efectuar a denncia pode ser estabelecido pelas partes; supletivamente o 1055/1 faz referncia a diversos prazos, relacionados com o perodo de durao do contrato. Por via de regra, a denncia no carece de qualquer forma, tal como acontece com as outras modalidades de extino. A denncia uma declarao negocial recipienda sem forma especial estabelecida pela lei (219). Caducidade. Em princpio, se o contrato for celebrado por um determinado prazo, decorrido esse perodo de tempo, o negcio jurdico caduca 1051/a). Normalmente, a principal causa de caducidade o decurso do tempo; mas pode a coisa deixar de existir alnea e). Se o locador deu de locao ao abrigo de um direito que possua, se esse direito deixar de lhe pertencer, o contrato caduca. Temos o exemplo dos direitos transitrios (o locador era usufruturio e o vnculo extinguiu-se). Todavia, no domnio do arrendamento, a regra aponta no sentido de, no obstante o contrato ser celebrado por um determinado prazo, se decorrer esse lapso, haver uma renovao automtica, e o contrato no caduca 1054. Na enumerao constante do 1051 encontram-se situaes de caducidade do contrato de locao propriamente dita, havendo excepes, essas que se encontram no 1052. Cabe ainda referir que, nos termos do 1056, no obstante a caducidade do contrato, se o locatrio se mantiver no gozo da coisa por lapso de um ano, sem oposio do locador, o legislador estabeleceu uma presuno iure et de iure quanto a renovao do contrato. Esta renovao s operar mediante uma transmisso da posio contratual. Arrendamento Regime do arrendamento urbano. Regime comum. O art. 1031 enumera os deveres do locador. Por outro lado, o locatrio s tem o gozo da coisa quando esta lhe for entregue. A alnea b) postula um dever de manuteno da coisa em condies de ser utilizada de acordo com os parmetros estabelecidos no contrato. Quanto aos vcios 1032 eles esto relacionados com a lgica do 1031/b). H, ainda, que ter em conta que a casa arrendada deve ter licena camarria para os fins a que se destina, de acordo com o que for estabelecido no contrato; O 1033, por sua vez, atenua a responsabilidade do locador quando o locatrio tenha observado previamente os vcios da coisa; O 1036 obriga o locador a fazer as reparaes necessrias para que se mantenha o gozo da coisa. no entanto, em algumas situaes, a delonga da interveno do locador far cair sobre o locatrio o dever de proceder a essas diligncias; O 1037 impede o locador de inviabilizar o fim de utilizao do bem;

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No 1038 surgem as obrigaes do locatrio; o pagamento feito atravs de uma prestao pecuniria (no necessariamente) e, quanto ao vencimento, o legislador estabeleceu a regra de este ser anterior ao gozo da coisa, sendo um vencimento antecipado em relao ao gozo. O legislador estabeleceu, no entanto, um prazo que vai ate ao oitavo dia posterior ao gozo da coisa; O lugar do pagamento o domiclio do locatrio; sendo esta norma supletiva, pode o lugar ser outro 1079; Quanto modificao da renda h um problema especfico. partida aplicar-seia o 437 mas o 1040 abrange uma alterao das circunstncias adaptada locao. Lgica do sinalagma: diminui-se o gozo, diminui-se a renda. Quanto ao aumento, no h uma norma especfica.

Quanto ao mecanismo do incumprimento, isto , quanto no seja efectuada a prestao, h mora. Mas a mora no imediata. H juros moratrios nos termos do 806 e o arrendatrio ter que pagar mais 50% do preo da renda, alm do devido. O regime da mora no permite a resoluo: mas na locao essa situao excepo. O pagamento da rende pode ser feito atravs da fiana: uma forma de garantia. O art. 1038 estabelece outras obrigaes para o locatrio. No pode ser vedado ao locador o acesso coisa; a alnea c) obriga o locatrio a prosseguir o fim a que a locao se destina: um requisito de tutela do locatrio e uma decorrncia do princpio da boa f. O locatrio no deve, ainda, ceder o gozo da coisa a outrem e no fim do contrato ter que devolver o bem locado. Nos termos do 1043, o locatrio ter que manter e restituir a coisa no estado em que se encontrava. Assim, o locatrio pode ser responsabilizado pelos defeitos e deterioraes que cause na coisa 1044.

Arrendamentos. As modalidades de arrendamento so trs: rural, florestal e urbano, sendo este ltimo para habitao, no sendo exclusivo de prdios urbanos, e para fins no habitacionais (comerciais, industriais, profisses liberais). O 1067 permite determinar qual o fim do contrato e, no caso de existir um arrendamento mtuo (rstico e urbano), ter que se aplicar o regime da qualificao prevalente (1066). Em matria de celebrao, h que atender forma 1069 que protegida por um critrio temporal. Os seis meses so atendveis como prazo inicial e no como prazo efectivo. A tentativa de controlo pelo legislador acaba por no ter efeito. O bem imvel deve ter licena para o fim a que destinado, sob pena de no se poder celebrar o contrato: h uma exigncia de formalidade. No 1072 estabelecida uma particularidade: desvirtua-se a lgica da locao pela exigncia do uso efectivo, ou seja, o fim a que se destina o arrendamento deve ser efectivamente prosseguido; tutela-se o arrendatrio; logo, ele no pode prescindir daquilo que arrendou. O art. 1074 determina que as obras so a cargo do senhorio para manter a qualidade da coisa arrendada mas h casos em que o locatrio pode agir: em casos urgentes ou sob autorizao do locador. No entanto, sempre o locador a suportar os custos. Porm, por acordo global, as despesas de manuteno podem ficar sob a alada do arrendatrio. O sistema do 1075 movido por uma ampla margem de autonomia privada; quanto ao
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1075/1: a renda uma prestao pecuniria (e pode ser uma moeda que no tem curso legal em Portugal). A renda uma prestao antecipada por um ms, nos termos do 1075/2. Pode, no entanto, ser convencionada uma antecipao maior. Com o 1077 conjuga-se a livre estipulao da actualizao de rendas (pode, ao invs, ser estipulado legalmente, no silncio dos contraentes 1077/2). Direito de preferncia. um modo de garantia do direito habitao por parte do arrendatrio (1091) e constitui um limite ao direito de propriedade em benefcio da tutela da habitao. Este preceito aplica-se a todo e qualquer arrendamento. Cessao. Os modos de cessao esto elencados no 1079. Note-se que o regime imperativo 1080. Quanto ao acordo das partes aplica-se a revogao, constante do 1082. O 1081 indica os efeitos da cessao do contrato: entre eles, a desocupao do local pelo arrendatrio e consequente entrega (n 1). Em relao resoluo: o 1083/1 elenca um princpio geral de revogao unilateral por incumprimento (nada acrescenta ao 801). A partir do n2 do mesmo preceito surge a parte especial pelo prisma do senhorio: ele pode resolver o contrato. O corpo do n2 incorpora a tal justa causa para a resoluo, uma clusula geral que apenas exemplificativa. O 1083 deve ser relacionado com os artigos subsequentes. Especificamente, h que atender ao modo de operar da resoluo do 1084: a resoluo fundada no 1083/2 deve ser judicialmente intentada, isto , atravs de uma aco judicial de despejo 1084/2. Quando h mora do arrendatrio (3 rendas) permite-se que o senhorio resolva o contrato (1084/3 com o agravamento do 1048 e, ainda e principalmente, do 1083/3). Quanto ao arrendatrio, aplica-se o 1083/1 como clusula geral que em nada se distingue do 801. Em matria de denncia, esta tem uma ambivalncia (1094 ou 1099). Quando o prazo determinado, qualquer contratante pode opor-se renovao, consubstanciando uma denncia; quanto aos contratos sem prazo, vale o princpio geral de que qualquer uma das partes, com pr-aviso, pode denunci-lo (1099). O art. 1086 diz-nos que, na eventualidade de, ao ter intentado uma aco de despejo, intente outra por via de denncia que far com que opere a primeira a entrar pronta para o efeito. Forma de cessao. Arts. 1083/1084: senhorio necessidade de intentar a aco de despejo. A interveno judicial um elemento complexo. Ela tem um prazo para ser intentada. O 1085 contm uma regra de caducidade para a aco de despejo: tem de ser intentada at um ano aps a violao do contrato, com excepo do n2. Prazo do contrato. Quanto durao do contrato distinguem-se dois tipos: prazo certo e prazo indeterminado (1094; 1095; 1096). No arrendamento limitado h um princpio de liberdade de no renovao (1097; 1098). A renovao automtica e estabelece-se por mais trs anos (1096). O senhorio, para denunciar, tem de comunicar um pr-aviso com antecedncia de um ano (1097); j o inquilino tem um prazo mais reduzido (120 dias 1098). O prazo do contrato no vincula o arrendatrio, apenas o senhorio (1098/2). Se o contrato for de durao ilimitada, a denncia no carece de justificao, mas deve ser feita a devida comunicao (1100), por parte do arrendatrio. Quanto ao senhorio, o aviso de denncia obedece a um prazo de 5 anos 1101/c). a denncia, ao contrrio do que habitual, judicial, quando invocada pelo senhorio. O arrendamento, apesar de para habitao, pode abranger actividade industrial. O arrendamento , ento, para indstria domstica (1092). Abrem-se os problemas fiscais e de tributao. No h uma noo de indstria domstica. O 1093 refere-se

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hospedagem; nada obsta a que o arrendatrio tenha hspedes que paguem uma remunerao mas o 1038 probe a sublocao. Em relao transmisso: o senhorio f-lo- nos termos gerais (1068). Quanto ao arrendatrio h regras especficas. Na comunicabilidade atende-se s relaes familiares: deve ser comunicada ao cnjuge por tutela da habitao. No arrendamento para habitao no h transmisso inter vivos da posio contratual; por outro lado, admite-se a transmisso mortis causa, apesar de limitada 1106. Os beneficirios so aqueles que vivem com o arrendatrio 1106/1. Arrendamento no habitacional. O arrendamento no habitacional abrange, estranhamente, o prdio rstico. Estava em causa o comrcio, a indstria e as profisses liberais. Nestes arrendamentos no h a tal tutela de estabilidade enunciada no 1072. A transmisso mortis causa consta do 1113. O 1112 trata da transmisso inter vivos, com um regime mais amplo do que o habitacional. Ele no carece de autorizao do senhorio ( o chamado trespasse). O trespasse deve seguir a lgica do estabelecimento. Quanto ao 1112/4 h que esclarecer: o valor do trespasse est relacionado com o do arrendamento. H ainda a hiptese de locao do estabelecimento (1109) uma forma de flexibilizar o regime do arrendamento. Para os arrendamentos no habitacionais h liberdade para determinar a durao do contrato. O prazo supletivo de 10 anos: 1110/2. As obras 1111 so alvo de estipulao das partes. A particularidade do regime o da transmisso (1109; 1112; 1113). Quanto morte do arrendatrio, os seus sucessores, independentemente de estarem naquele stio e a viver com o de cujus, tm direito sucesso no arrendamento. Quanto ao trespasse (1112): ele s se aplica ao arrendamento para o comrcio e indstria. transmitida a posio do arrendatrio e tambm o prprio estabelecimento comercial. O arrendamento um dos elementos que acompanha o estabelecimento na sua alienao. Muito frequentemente, o valor do trespasse est associado ao valor do arrendamento. O 1109 permite a situao de o arrendatrio dar de locao o estabelecimento a um terceiro; mas esse terceiro no o substitui; porque o arrendatrio continua a s-lo. O locatrio o do estabelecimento e no do espao. O espao do senhorio e est arrendado ao arrendatrio.

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