Sei sulla pagina 1di 17

1 - A Teoria dos Contratos 1.

1 - Definio
Contrato uma espcie de acordo entre duas ou mais pessoas, cuja finalidade adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir uma relao jurdica patrimonial. , portanto, ato jurdico que, se realizado em conformidade com as normas legais, poder ser entendido como lei entre as partes.

1.2 - Forma
O contrato pode ser verbal ou escrito. - Verbal quando se tratar de uma simples combinao entre as partes, no sendo utilizada a forma escrita. Ainda que difcil a sua prova, a lei permite que o contrato verbal seja provado por todos os meios em direito admitidos (por exemplo: testemunhas, confisso, atos processados em juzo, etc.). - Escrito quando os termos do acordo entre as partes vm expressos em um documento, real e concreto. Os contratos escritos podem ser pactuados por instrumentos particulares, que so documentos elaborados pelas prprias partes, seus advogados ou terceiros. Nesse caso no exigida forma especial. Os contratos escritos podem ser pactuados por instrumentos pblicos, que so documentos em que a lei determina forma especial para a sua realizao, ou seja, devem ser lavrados em cartrio. Cdigo Civil Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

1.3 - Condies de Validade dos Contratos


A validade do contrato exige, precipuamente, acordo de vontades, mas tambm so requisitos necessrios: Agente capaz: aptido de algum para exercer por si os atos da vida civil. O Cdigo Civil exclui certas pessoas dessa capacidade, considerando-os absolutamente incapazes ou relativamente incapazes. Cdigo Civil Art. 3 So absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil:

I - os menores de dezesseis anos; II - os que, por enfermidade ou deficincia mental, no tiverem o necessrio discernimento para a prtica desses atos; III - os que, mesmo por causa transitria, no puderem exprimir sua vontade. Art. 4 So incapazes, relativamente a certos atos, ou maneira de os exercer: I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II - os brios habituais, os viciados em txicos, e os que, por deficincia mental, tenham o discernimento reduzido; III - os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; IV - os prdigos. Pargrafo nico. A capacidade dos ndios ser regulada por legislao especial. Objeto lcito, determinado e possvel: o objeto do contrato deve ser aquele no proibido por lei, possvel de ser individualizado para distino entre outros e apto a ser o motivo do contrato. Forma legal (prescrita ou no defesa em lei): h casos em que a lei determina forma especial aos contratos, que se desobedecida, os tornam nulos de pleno direito. Para aqueles casos em que h liberdade de forma, as partes devem agir sempre de boa-f, em conformidade com a lei. A lei dispe da seguinte forma: Cdigo Civil Art. 104. A validade do negcio jurdico requer: I - agente capaz; II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel; III - forma prescrita ou no defesa em lei. Art. 105. A incapacidade relativa de uma das partes no pode ser invocada pela outra em benefcio prprio, nem aproveita aos co-interessados capazes, salvo se, neste caso, for indivisvel o objeto do direito ou da obrigao comum.

1.4 - Princpios Bsicos


So considerados princpios bsicos de uma relao contratual: - Autonomia da vontade: liberdade das partes para estipular o que melhor lhes convier. a liberdade de contratar, desde que respeitados os limites da lei. - Supremacia da ordem pblica: a autonomia da vontade relativa, sujeita-se lei e aos princpios da moral e da ordem pblica. - Obrigatoriedade do contrato: o contrato faz lei entre as partes - pacta sunt servanda. Uma vez celebrado pelas partes, no pode mais ser modificado, a no ser por mtuo acordo.

- Consensualismo: os contratos podem ser realizados sem quaisquer formalidades, obrigando as partes no momento em que estas cheguem a um consenso. regra geral, com vrias excees, quando a lei exige formalidades extras para alguns contratos.

1.5 - Pacta Sunt Servanda e Rebus Sic Stantibus


So princpios que giram em torno do cumprimento do contrato. Embora antagnicos ambos buscam a garantia de um fim juridicamente protegido. Pacta sunt servanda o Princpio da Fora Obrigatria, pelo qual o contrato obriga as partes nos limites da lei. uma regra que versa sobre a vinculao das partes ao contrato, como se norma legal fosse, tangenciando a imutabilidade. A expresso significa "os pactos devem ser cumpridos". Rebus sic stantibus representa a Teoria da Impreviso e constitui uma exceo regra do Princpio da Fora Obrigatria. Trata da possibilidade de que um pacto seja alterado, a despeito da obrigatoriedade, sempre que as circunstncias que envolveram a sua formao no forem as mesmas no momento da execuo da obrigao contratual, de modo a prejudicar uma parte em benefcio da outra. Nesse caso haveria a necessidade de um ajuste no contrato. Rebus sic stantibuspode ser lido como "estando as coisas assim" ou "enquanto as coisas esto assim". J a clusula de mesmo nome a instrumentalizao deste ajuste. a aplicao de um princpio ou a estipulao contratual em que, presente a situao imprevista, o contrato deve ser ajustado nova realidade. Ou seja, a reviso do contrato. Pode-se dizer que estes princpios (pacta sunt servanda e rebus sic stantibus), mais que contrapostos, se completam, porque a teoria da impreviso limitadora da fora obrigatria.

1.6 - Formao dos Contratos


Os contratos consensuais consideram-se concludos no momento em que as partes entram em acordo. A lei no exige forma especial para que se celebrem. Os formais, alm do acordo de vontades, dependem de forma especial, prevista em lei, para que se perfaam. Os contratos reais se aperfeioam com a entrega da coisa - traditio rei. A observao dos princpios de boa-f e probidade so obrigaes previstas na norma contratual:

Cdigo Civil: Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f. Art. 423. Quando houver no contrato de adeso clusulas ambguas ou contraditrias, dever-se- adotar a interpretao mais favorvel ao aderente. Art. 424. Nos contratos de adeso, so nulas as clusulas que estipulem a renncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negcio. Art. 425. lcito s partes estipular contratos atpicos, observadas as normas gerais fixadas neste Cdigo.

1.7 - Limitao para Contratar


- No se pode contratar contra dispositivos de lei (Direito da locao civil, Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC -, etc.). - No se pode contratar sobre uma herana de pessoa viva. Cdigo Civil Art. 426. No pode ser objeto de contrato a herana de pessoa viva. - No podem contratar as pessoas consideradas absolutamente incapazes, quando no representadas: - os menores de 16 (dezesseis) anos, por seus pais (art.1.690 CC) ou tutores (art.1.747, I, CC); - os enfermos, deficientes mentais ou aqueles que, mesmo por causa transitria, no puderem exprimir sua vontade, por seus curadores. - No podem contratar as pessoas tidas como relativamente incapazes, quando no assistidas: - os menores de 18 (dezoito) anos e maiores de dezesseis, por seus pais ou tutores (art. 1.690 e 1.747, I, CC); - os demais casos, por curadores (art.1.767, CC).

1.8 - Manifestao de Vontade


A manifestao de vontade, nos contratos, se traduz em um acordo entre as partes, uma que promete e outra que aceita, podendo se expressar de maneiratcita ou expressa. - Manifestao tcita

D-se a manifestao tcita quando a lei no exigir que seja expressa; aquela que se deduz de atos de razovel entendimento, no manifestados de forma escrita. Tal consentimento depende de resposta, excluindo, pois, o silncio como exemplo de manifestao tcita. - Manifestao expressa A manifestao expressa aquela representada de forma clara, explcita, por escrito.

1.9 - Dos Vcios de Consentimento nos Contratos


So fatos que podem influir na manifestao de vontade, induzindo uma das partes a consentir equivocadamente ou por violncia. - O erro O erro engano, falsa ideia da realidade; no deve ser confundido com ignorncia, que desconhecimento, falta de ideia. O erro pode ser: - acidental: aquele que pode ser sanado; no invalida o ato jurdico; - substancial (essencial): no pode ser corrigido, reparado; invalida o ato jurdico; - de clculo: permite retificao, no invalidando o ato jurdico; - de direito: o ato praticado com desconhecimento ou interpretao equivocada da lei que deveria ser aplicada ao caso. No invalida o ato jurdico. Sobre o erro, a lei dispe: Cdigo Civil Art. 138. So anulveis os negcios jurdicos, quando as declaraes de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligncia normal, em face das circunstncias do negcio. Art. 139. O erro substancial quando: I - interessa natureza do negcio, ao objeto principal da declarao, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; II - concerne identidade ou qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declarao de vontade, desde que tenha infludo nesta de modo relevante; III - sendo de direito e no implicando recusa aplicao da lei, for o motivo nico ou principal do negcio jurdico. (...) Art. 143. O erro de clculo apenas autoriza a retificao da declarao de vontade.

Art. 144. O erro no prejudica a validade do negcio jurdico quando a pessoa, a quem a manifestao de vontade se dirige, se oferecer para execut-la na conformidade da vontade real do manifestante. - O dolo O dolo significa astcia, esperteza, engano, ardil, etc. O dolo se caracteriza quando o agente do dolo tem inteno de prejudicar a parte contrria, de induzi-la a erro, ou age de m-f, desejando o resultado ilcito e contrrio ao direito. As disposies legais so claras: Cdigo Civil Art. 145. So os negcios jurdicos anulveis por dolo, quando este for a sua causa. Art. 146. O dolo acidental s obriga satisfao das perdas e danos, e acidental quando, a seu despeito, o negcio seria realizado, embora por outro modo. Art. 147. Nos negcios jurdicos bilaterais, o silncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omisso dolosa, provando-se que sem ela o negcio no se teria celebrado. (...) Art. 150. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode aleg-lo para anular o negcio, ou reclamar indenizao. - A coao A coao o ato de obrigar, constranger, forar algum a que faa ou deixe de fazer algo. a fora irresistvel, por meio da qual se cobe a vontade de uma das partes mediante a ameaa de um mal. Para que o ato jurdico seja considerado viciado, a coao deve ser grave e injusta. Uma vez viciado o consentimento pela coao, o contrato anulvel. A coao pode ser, tambm, exercida por terceiros. Veja a lei: Cdigo Civil Art. 151. A coao, para viciar a declarao da vontade, h de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considervel sua pessoa, sua famlia, ou aos seus bens. Pargrafo nico. Se disser respeito a pessoa no pertencente famlia do paciente, o juiz, com base nas circunstncias, decidir se houve coao. Art. 152. No apreciar a coao, ter-se-o em conta o sexo, a idade, a condio, a sade, o temperamento do paciente e todas as demais circunstncias que possam influir na gravidade dela. Art. 153. No se considera coao a ameaa do exerccio normal de um direito,

nem o simples temor reverencial. Art. 154. Vicia o negcio jurdico a coao exercida por terceiro, se dela tivesse ou devesse ter conhecimento a parte a que aproveite, e esta responder solidariamente com aquele por perdas e danos. - O estado de perigo O estado de perigo caracteriza-se quando o contratante adota conduta que, conscientemente, no adotaria, em virtude da necessidade imposta por grave risco a ele prprio ou a algum de sua famlia. O exemplo clssico daquele que est se afogando quando algum aparece oferecendo salv-lo desde que se torne possuidor de metade de sua fortuna. Uma vez alegado e provado o estado de perigo, possvel a anulao do acordo ou um ajuste proporcional, compatvel ao fato. - A leso A leso ocorre quando, em um contrato oneroso, uma das partes, agindo de m-f, induz a outra a se obrigar a uma prestao desproporcional. No apenas o prejuzo pelo mau negcio que configura a leso e, sim, a existncia do vcio no consentimento, que autoriza a desconstituio do negcio jurdico. Cdigo Civil Art. 157. Ocorre a leso quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperincia, se obriga a prestao manifestamente desproporcional ao valor da prestao oposta. 1 Aprecia-se a desproporo das prestaes segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negcio jurdico. 2 No se decretar a anulao do negcio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a reduo do proveito. - A onerosidade excessiva Ocorre a onerosidade excessiva quando, aps a contratao, a prestao de uma das partes se torna excessivamente onerosa e extremamente vantajosa a outra, ocorrendo um desequilbrio entre a situao dos contratantes em virtude de acontecimentos supervenientes e imprevisveis, que permitem a resoluo do contrato. - A simulao A simulao o fingimento na declarao de vontade com a inteno de enganar ou ludibriar uma das partes na execuo do contrato.

Manifesta-se, frequentemente, pelo ato de ocultar a violao de um preceito legal em defesa de interesses prprios. O vcio de simulao nos contratos acarreta a nulidade de pleno direito do negcio simulado. - A fraude A fraude o ato praticado com inteno de lesar terceiros. violar obrigao ou frustrar dispositivos de lei, usando procedimentos aparentemente lcitos. prejudicar, enganar; burlar, sonegar. - A fraude contra credores D-se a fraude contra credores quando o devedor oferece ao credor bem mvel ou imvel em garantia de uma obrigao e, para fugir ao cumprimento desta, age dolosamente desfalcando seu patrimnio por meio de alienaes ou quaisquer outros atos, com o objetivo de prejudicar seu credor. Os atos eivados de fraude contra credores so anulveis pela via da Ao Pauliana, cujo objeto o retorno dos bens transferidos fraudulentamente ao patrimnio do devedor. Mas necessrio que haja a existncia do crdito poca da disposio do bem, a inteno de fraudar por parte do devedor e o prejuzo concreto ao credor pela prtica do ato fraudulento. A fraude contra credores tem espao prprio na norma: Cdigo Civil Art. 162. O credor quirografrio, que receber do devedor insolvente o pagamento da dvida ainda no vencida, ficar obrigado a repor, em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu. Art. 163. Presumem-se fraudatrias dos direitos dos outros credores as garantias de dvidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor. Art. 164. Presumem-se, porm, de boa-f e valem os negcios ordinrios indispensveis manuteno de estabelecimento mercantil, rural, ou industrial, ou subsistncia do devedor e de sua famlia.

1.10 - Dos Vcios Redibitrios


Os vcios redibitrios so defeitos ocultos da coisa, j existentes ao tempo de sua aquisio, que a tornam imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminuem o valor. uma garantia legal ao comprador que, antes de entrar na posse da coisa, no percebeu seus vcios e defeitos, podendo, por esse motivo, rescindir o contrato ou pedir abatimento do preo.

Ao vendedor recai toda a responsabilidade pela venda da coisa defeituosa, ainda que de boa-f estivesse e desconhecesse o vcio. Mas a lei pune com mais rigor o vendedor de m-f que, se sabia do defeito oculto, alm de ser obrigado a restituir o que recebeu, deve compor as perdas e danos. A responsabilidade do vendedor (alienante) subsiste ainda que o vcio se manifeste somente aps a tradio da coisa, devendo assim indenizar o comprador (adquirente). As aes para defesa dos vcios redibitrios so: - Ao redibitria O adquirente do bem maculado por vcio pode propor a ao redibitria com o objetivo de devolver a coisa viciada e reclamar a importncia paga, bem como as despesas do contrato. Se provar que o alienante conhecia o vcio, poder pleitear perdas e danos. - Ao quanti minoris O adquirente da coisa defeituosa reclama apenas o abatimento do preo. O prazo de decadncia, contado da entrega efetiva da coisa, para obter a redibio ou o abatimento no preo tambm previsto na norma. No caso do adquirente j estar na posse do bem, conta-se o prazo da data da alienao, reduzido metade. O Cdigo Civil dispe da seguinte forma: Cdigo Civil Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminuam o valor. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preo. Art. 443. Se o alienante conhecia o vcio ou defeito da coisa, restituir o que recebeu com perdas e danos; se o no conhecia, to-somente restituir o valor recebido, mais as despesas do contrato. Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa perea em poder do alienatrio, se perecer por vcio oculto, j existente ao tempo da tradio.

1.11 - Invalidade do Contrato


Quando ausente algum de seus requisitos legais, o contrato torna-se invlido, no produz seus efeitos. Portanto, ser nulo, anulvel ou ineficaz. - Nulidade do contrato

H nulidade contratual quando o pacto possui um vcio ou defeito grave, que o torna incapaz de se efetivar. Sero nulos os contratos que no observarem as condies de validade dos atos jurdicos ou aqueles marcados de simulao, e ainda, os casos previstos em lei. A nulidade pode ser total ou parcial e pode ser alegada por qualquer interessado, inclusive pelo Ministrio Pblico e pelo Juiz, ex officio (a anulao do contrato independe de requerimento dos interessados). Cdigo Civil Art. 166. nulo o negcio jurdico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilcito, impossvel ou indeterminvel o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilcito; IV - no revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prtica, sem cominar sano. - Anulabilidade do contrato O contrato ser anulvel quando contaminado por defeito leve, passvel de convalidao. O ato imperfeito, mas no a ponto de deixar de produzir seus efeitos, restando, portanto, aos interessados, a opo de requerer sua anulao ou no. So anulveis os contratos praticados por todas as pessoas relativamente incapazes; aqueles que contm vcio resultante de erro, dolo, coao, fraude contra credores, leso, etc; e ainda, os contrados por menores, entre 16 e 18 anos, desde que no assistidos devidamente. Cdigo Civil Art. 171. Alm dos casos expressamente declarados na lei, anulvel o negcio jurdico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vcio resultante de erro, dolo, coao, estado de perigo, leso ou fraude

contra credores. Art. 172. O negcio anulvel pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro. - Ineficcia do contrato Por ineficcia do contrato entende-se aquilo que no produz seus efeitos perante terceiros, embora a declarao da vontade seja manifestada de modo vlido e de acordo com o direito. Um exemplo clssico a venda de carro sem a respectiva transferncia perante o rgo oficial do trnsito. Nesse caso a venda ser vlida entre comprador e devedor, mas no produzir efeitos contra terceiros. Na hiptese de uma penhora por dvida, o carro continuar sendo do antigo dono.

1.12 - Formas de Extino do Contrato


- Clusula resolutiva (rescisria, resolutria) Entende-se como clusula resolutiva a disposio contratual que prev o trmino do contrato pela inexecuo das obrigaes pactuadas por parte de um dos contratantes. A parte prejudicada pelo inadimplemento do contrato pode pedir sua resoluo ou exigir-lhe o cumprimento. Em qualquer caso, porm, haver indenizao por perdas e danos. A clusula resolutiva que estiver expressa no contrato possui eficcia plena; j aquela apenas implcita depende de interpelao judicial. Exemplo de clusula resolutiva: Se o COMPRADOR incorrer em mora e, aps notificado, no a purgar no prazo de 15 (quinze) dias, ocorrer a resciso deste contrato e a retomada do imvel, caso em que o VENDEDOR devolver ao COMPRADOR, o valor efetivamente por ele pago por conta do preo, descontados 20% (vinte por cento) a ttulo de multa e ressarcimento de despesas administrativas com a comercializao do imvel e a comisso de corretagem para pelo VENDEDOR, devidamente corrigida monetariamente pelo ndice adotado neste contrato. - Ocorrendo atraso em qualquer pagamento, poder o VENDEDOR se lhe convier, a seu exclusivo critrio, exigir o integral cumprimento deste contrato, sem prejuzo da clusula resolutiva expressa. - Exceo do contrato no cumprido Segundo o artigo 476 do Cdigo Civil de 2002, nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes pode exigir o implemento do outro, antes de cumprir a sua obrigao. Cdigo Civil

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o implemento da do outro. Entretanto, o Cdigo Civil tambm prev que se uma das partes sofrer diminuio em seu patrimnio capaz de comprometer a prestao pela qual se obrigou, pode recusar-se a cumpri-la at que a outra parte efetue a sua obrigao ou lhe d garantias de que satisfar sua prestao. a exceo do contrato no cumprido que, no entanto, s prevista em caso de diminuio patrimonial sofrida por uma das partes. Cdigo Civil Art. 477. Se, depois de concludo o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuio em seu patrimnio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestao pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se prestao que lhe incumbe, at que aquela satisfaa a que lhe compete ou d garantia bastante de satisfaz-la. - Resoluo por onerosidade excessiva J visto como um dos vcios de consentimento, a resoluo por onerosidade excessiva trata da possibilidade do pedido de resoluo do contrato de execuo continuada, na ocorrncia de um desequilbrio entre a situao dos contratantes em virtude de acontecimentos supervenientes e imprevisveis, que sobrecarregam a prestao do devedor e, em contrapartida, geram vantagens ao credor. Cdigo Civil Art. 478. Nos contratos de execuo continuada ou diferida, se a prestao de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinrios e imprevisveis, poder o devedor pedir a resoluo do contrato. Os efeitos da sentena que a decretar retroagiro data da citao - Distrato O distrato um contrato que tem por objeto extinguir as obrigaes estabelecidas em um contrato anterior, que ainda no foi executado na sua totalidade. Depende do consentimento entre as partes, mas pode se operar tambm por resilio unilateral (por apenas uma das partes), mediante denncia notificada a outra parte. A lei determina que o distrato seja feito pela mesma forma dos contratos: Cdigo Civil Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denncia notificada outra parte. Pargrafo nico. Se, porm, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos considerveis para a sua execuo, a denncia unilateral s produzir efeito depois de transcorrido prazo compatvel com a natureza e o vulto dos investimentos.

1.13 - Arras ou Sinal


Arras ou sinal a garantia, em dinheiro ou bens mveis, dada por um dos contratantes com a finalidade de firmar a presuno de acordo final e tornar obrigatrio o contrato. , portanto, pacto acessrio que depende da existncia de um contrato principal e tem como funo assegurar a execuo da obrigao neste convencionada. Na execuo do contrato, as arras devem ser restitudas ou computadas como parte da prestao devida. Porm, mediante clusula expressa, pode-se estipular o direito de arrependimento, perdendo o sinal dado quem deu arras e no executou o contrato e, se tal inexecuo partir de quem a recebeu, poder o outro pedir sua devoluo em dobro. Cdigo Civil Art. 417. Se, por ocasio da concluso do contrato, uma parte der outra, a ttulo de arras, dinheiro ou outro bem mvel, devero as arras, em caso de execuo, ser restitudas ou computadas na prestao devida, se do mesmo gnero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras no executar o contrato, poder a outra t-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecuo for de quem recebeu as arras, poder quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devoluo mais o equivalente, com atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorrios de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenizao suplementar, se provar maior prejuzo, valendo as arras como taxa mnima. Pode, tambm, a parte inocente exigir a execuo do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mnimo da indenizao. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal tero funo unicamente indenizatria. Neste caso, quem as deu perd-las- em benefcio da outra parte; e quem as recebeu devolvlas-, mais o equivalente. Em ambos os casos no haver direito a indenizao suplementar.

1.14 - Da Irrevogabilidade e Irretratabilidade

Na hiptese de estar o negcio jurdico definitivamente concludo, h possibilidade de se pactuar que os contratos no sejam mais desfeitos, suspensos ou alterados, mediante clusula expressa de Irrevogabilidade e Irretratabilidade. Exemplos de clusulas da irrevogabilidade e irretratabilidade: O presente instrumento celebrado pelas partes em carter irrevogvel e irretratvel, na forma disposta no Cdigo Civil, renunciando expressamente ao direito de arrependimento. O presente contrato celebrado em carter irretratvel e irrevogvel, obrigando-se as partes por si e seus sucessores, vedado o arrependimento e admitida a sua resciso apenas nos casos previstos em lei e neste instrumento.

1.15 - Do Pacto Adjeto ou Acessrio


Pacto adjeto a denominao dada a toda clusula inserida no contrato, formando uma conveno acessria dentro de uma conveno principal, com a finalidade de garantir seu adimplemento ou modificar seus efeitos.

1.16 - Da Clusula Penal


Tambm chamada de pena convencional, a clusula penal um pacto acessrio, portanto inserta no contrato, por meio da qual se estipulam penas ou multas contra a parte que retardou ou deixou de cumprir a obrigao a que se comprometeu. , assim, clusula imposta para a segurana e garantia da execuo ou cumprimento de uma obrigao principal, ajustada no contrato. tida como meio coercitivo para que o devedor tenha interesse em cumprir a obrigao. A clusula penal pode referir-se inexecuo completa ou incompleta ou simplesmente mora e, geralmente, recproca, visando garantir ambas as partes. Em regra, prevalece o princpio da liberdade de contratar para as partes, ou seja, podem estipular valores e o objeto da pena, seja dinheiro, coisas, fatos ou abstenes. Mas essa liberdade sofre algumas restries quando a penalidade for excessiva ou exceder o valor da obrigao principal ou quando o devedor tiver cumprido parcialmente a obrigao. A clusula penal classificada como compensatria ou moratria. A clusula compensatria estipulada a ttulo de indenizao pelo prejuzo resultante do inadimplemento da obrigao. Exemplo: O no cumprimento de quaisquer das clusulas pactuadas que ensejar o desfazimento do presente negcio implica multa igual a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da transao, a ser pago pela parte infratora parte inocente, devidamente corrigidos a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuzo das perdas e danos a apurar-se em procedimento prprio.

A clusula moratria estabelecida para a eventualidade de ocorrer retardamento no cumprimento da obrigao. Exemplo: O atraso nos pagamentos da parcelas restantes implicar na multa moratria de 10% (dez por cento), mais juros moratrios de 1% (um por cento) incidentes sobre o dbito devidamente corrigido. O Cdigo Civil define regras bsicas para a clusula penal. Cdigo Civil Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na clusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigao ou se constitua em mora. Art. 409. A clusula penal estipulada conjuntamente com a obrigao, ou em ato posterior, pode referir-se inexecuo completa da obrigao, de alguma clusula especial ou simplesmente mora. Art. 410. Quando se estipular a clusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigao, esta converter-se- em alternativa a benefcio do credor. Art. 411. Quando se estipular a clusula penal para o caso de mora, ou em segurana especial de outra clusula determinada, ter o credor o arbtrio de exigir a satisfao da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigao principal.

1.17 - Da evico
Evico a perda total ou parcial da coisa adquirida em favor de terceiro, que tenha direito anterior. O preo a ser pago deve ser o do valor integral da coisa na evico total ou, se parcial, proporcional ao prejuzo sofrido. Para que ocorra a evico devem concorrer os seguintes requisitos: - que existam vcios no direito do alienante; - que isso se d em contrato oneroso; - que se verifique a perda da posse ou do domnio; - que esse vcio ou defeito seja anterior ao contrato; - que essa perda da posse ou do domnio seja decretada judicialmente; - que o adquirente no tenha cincia de que se trata de coisa alheia ou litigiosa. Evicto aquele que sofre os efeitos da evico, a parte prejudicada, o adquirente do bem pertencente a terceiro. Evictor a pessoa que reivindica a coisa, o terceiro interessado. Alienante aquele que alienou o bem, a pessoa que vai suportar as consequncias da sentena judicial que acolheu a pretenso do

evictor. So direitos do evicto: - restituio integral do preo ou das quantias que pagou; - indenizao dos frutos que tiver sido obrigado a pagar; - indenizao pelas despesas dos contratos e pelos prejuzos que, diretamente, resultarem da evico; - custas judiciais. Por clusula expressa, as partes podem reduzir, excluir ou reforar a responsabilidade pela evico. Exemplo de clusula de incidncia da evico: O VENDEDOR responder pela evico que eventualmente incida sobre o imvel ora alienado, na forma dos artigos 447 a 457 do Cdigo Civil vigente. A lei regula a evico: Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evico. Subsiste esta garantia ainda que a aquisio se tenha realizado em hasta pblica. Art. 448. Podem as partes, por clusula expressa, reforar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evico. (...) Art. 457. No pode o adquirente demandar pela evico, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

1.18 - Contratos por Tempo Determinado e Indeterminado


- Contratos por tempo determinado A data de incio ou de trmino de um contrato limita a durao dos efeitos deste, gerando o seu princpio e sua extino. - Contratos por tempo indeterminado O contrato por prazo indeterminado aquele que, por vontade dos contratantes, no estipulada a sua durao, podendo findar a qualquer tempo, por iniciativa de uma das partes (resilio unilateral). Geralmente os contratos formais pactuados por tempo indeterminado dependem de notificao para que possam ser extintos. Comumente, determina-se a vigncia do negcio jurdico subordinando-o a certas condies que dependem de um acontecimento futuro e incerto, mas que pem termo, inicial ou final, ao contrato.

H previso para duas espcies de condies: - a condio resolutiva a que, uma vez implementada, implica na extino da relao jurdica; - a condio suspensiva a que, enquanto no implementada, no permite o gozo do direito pelo titular. A norma trata das condies dos negcios jurdicos: Art. 125. Subordinando-se a eficcia do negcio jurdico condio suspensiva, enquanto esta se no verificar, no se ter adquirido o direito, a que ele visa. Art. 126. Se algum dispuser de uma coisa sob condio suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto quela novas disposies, estas no tero valor, realizada a condio, se com ela forem incompatveis. Art. 127. Se for resolutiva a condio, enquanto esta se no realizar, vigorar o negcio jurdico, podendo exercer-se desde a concluso deste o direito por ele estabelecido. (...) Art. 474. A clusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tcita depende de interpelao judicial. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos.

1.19 - Contratos Ilcitos


Existem limites para a liberdade de contratar, assegurada por lei que, uma vez violados, tornam ilcitos os contratos nos quais incidem. Basta uma condio ou clusula ilcita no contrato para torn-lo invlido. A violao transforma o contrato em: - Proibido quando desobedece uma lei imperativa de ordem pblica, mesmo que no expressa essa proibio. Exemplo: contrato que fere a liberdade do comrcio. - Imoral se o contrato ofensivo aos bons costumes, ou seja, ao conjunto de princpios que constituem as diretrizes do comportamento social. Exemplo: contratos destinados explorao de casas de tolerncia. - Ilegal no caso de afrontar norma proibitiva. Exemplo: contratos usurrios, vez que a usura expressamente proibida por lei.