Compraventa de lotes por mensualidades (Consideraciones actuales sobre el rgimen de la ley 14.

005) Por Ariel Ariza

1. Objetivos y evolucin de la estructura de la ley La ley 14.005, que define el marco regulatorio de la compraventa de inmuebles en lotes cuyo precio se paga por mensualidades, puede ser considerada como una legislacin precursora para el momento histtico en que fue sancionada. La modalidad del pago peridico del precio permita por entonces acceder a la propiedad inmobiliaria a aquellas familias de menores ingresos que no contaban con otras posibilidades de financiamiento ni de adquirir una propiedad bajo otras condiciones1. An hoy en da, esta alternativa sigue constituyendo una opcin relevante para los adquirentes que tienen que desenvolverse en un mercado inmobiliario que se ha diversificado en sus opciones de contratacin. En su versin original, esta regulacin legal tuvo el objetivo de tutelar el inters de la parte adquirente tomando en consideracin que los contratos que se celebraban solan incluir algunas clusulas que, en los hechos, podan conducir a la frustracin de las operaciones2. Uno de los problemas considerados en la discusin legislativa que precedi a su dictado fue el de la aplicacin de pactos comisorios que se ejercan ante demoras en los pagos cuando ya se encontraba cancelado un nmero importante de cuotas del precio. Se consideraba tambin riesgoso, y perjudicial para el inters del comprador, el hecho de que la escrituracin se postergue para el momento en que se haya pagado la totalidad del precio puesto que durante ese lapso los acreedores del vendedor podan pretender cobrar sus crditos sobre el inmueble objeto del loteo. La ley 14.005 vino a consagrar una tutela legislativa especial para ciertos compradores de inmuebles, superponiendo a las normas del Cdigo Civil un rgimen diferenciado (vgr. limitaciones al ejercicio del pacto comisorio, posibilidad de obtencin de la escritura pagado el 25% del precio). Para acceder a este rgimen especial se exigieron dos inscripciones: a) la inscripcin registral que incorpora el inmueble a lotearse al rgimen de la ley y b) la inscripcin individual de cada uno de los actos de venta. En el ao 1985 fue sancionada por el Congreso de la Nacin una modificacin legislativa a la ley 14.005 que se introdujo por ley 23.266. Esta reforma, entre otras modificaciones, incorpor modificaciones tendientes a garantizar la eficacia de la ley estableciendo multas en caso de incumplimiento de las prescripciones legales y sealando de manera expresa el carcter de orden pblico de sus disposiciones a travs de la incorporacin del art. 14. La doctrina sostuvo pareceres divergentes sobre la incidencia de la reforma introducida por la ley 23.2663.

BORDA, Guillermo Tratado de Derecho Civil. Contratos, T. 1, 7ma edicin actualizada, Editorial Perrot, Bs. As., 1997, pg. 287. Una descripcin del estado de la cuestin en el derecho comparado latinoamericano en la poca de la sancin de la ley p. v. en COLOMBO, Leonardo La venta de inmuebles en lotes y a plazos, L.L. 60781/782. Ha considerado Borda que la reforma tuvo modificaciones benficas, otras menores y finalmente algunas francamente desacertadas dejndose pasar la oportunidad de mejorar algunos conceptos oscuros empleados en la ley; BORDA, Alejandro La reforma de la ley 14.005 (Una oportunidad perdida), L.L. 1986-B, pg. 714. Por su parte ROCCO consider que la ley 23.266 reafirm el mismo objetivo de la ley 14.005, asegurando la seriedad y estabilidad de las transacciones comerciales, conf. ROCCO, Emma Adelaida Venta de inmuebles en lotes y a plazos. Ley 14.005 y sus modificaciones, 2da. edicin ampliada y actualizada, Ediciones Jurdicas, Bs. As., 2006, pg. 40.

2. La disciplina sectorial de la ley 14.005 y la figura del consumidor inmobiliario El estudio de las disposiciones de la ley 14.005 impone igualmente mencionar que, con posterioridad a su sancin, el mercado inmobiliario ha experimentado modificaciones significativas. La transmisin inmobiliaria encuentra cauce a travs de otras figuras jurdicas como la organizacin de barios cerrados, el leasing, el fideicomiso, las compras a travs de consorcios o grupos y las cooperativas de vivienda. Si bien es fcilmente perceptible que no todas estas figuras comparten el originario propsito social de facilitar el acceso a la vivienda familiar a los adquirentes de menores ingresos, lo cierto es que ya no es la compra de lotes el medio principal ni excluyente en el sector inmobiliario. Desde la sancin de la ley 14.005 se han producido modificaciones trascendentes en cuanto al rgimen monetario en el pas que fueron desplazando las preocupaciones sobre la interpretacin de algunas soluciones de la ley, como la relativa a la invariabilidad del precio y a la posibilidad y condiciones para actualizacin del precio. La ley 23.073 fue dictada especialmente pare remediar situaciones de desequilibrio o desfase en el precio de compraventas de lotes -celebrada o no conforme a la ley 14.005-. Las soluciones de esta ley tomaban en cuenta la incidencia del fenmeno de la actualizacin monetaria en la determinacin del valor de las cuotas, instaurndose un procedimiento de determinacin del valor del inmueble a la poca en que fue sancionada dicha ley. En el ao 1993, fue sancionada la ley 24.240 de defensa del consumidor que estableci, en el art. 1 del texto originalmente aprobado, la aplicabilidad del estatuto especial del consumidor a la compra de inmuebles nuevos destinados a vivienda -incluso lotes de terreno- cuando la oferta sea pblica y dirigida a personas indeterminadas. Esta nueva normativa legal trae aparejada la posibilidad de que ambos estatutos de proteccin converjan en algunos casos y se apliquen combinadamente las soluciones de ambos. La ley 26.361 sancionada en 2008 extendi de manera ms amplia an la posibilidad de que una adquisicin inmobiliaria se encuentre comprendida en los trminos de la ley 24.240. Ello por cuanto la derogacin de los incisos del art. 1, que enunciativamente indicaban las relaciones a las que la ley alcanzaba, ha trado como consecuencia un mbito material de aplicacin que comprende a las adquisiciones inmobiliarias en general y dentro de ella algunas adquisiciones de lotes por mensualidades-. Sin embargo, las limitaciones en este sector provendrn del mbito de aplicacin subjetivo puesto que es necesario para que aplique la ley de defensa del consumidor a una operacin inmobiliaria que exista un proveedor y un consumidor. 3. El carcter de orden pblico de la ley 14.005 y sus alcances En los ltimos aos se han registrados esfuerzos doctrinales valiosos por precisar la nocin de orden pblico. Se ha indicado que el orden pblico se delimita como el conjunto de los principios fundamentales del ordenamiento jurdico4. La temtica fue objeto de consideracin en el IX Encuentro de Abogados Civilistas realizado en Paran en 1995, en donde se sostuvo que el orden pblico consista en el conjunto de principios fundamentales del ordenamiento jurdico de un pas en un momento determinado de su evolucin histrica. Se ha reconocido en un relevante precedente judicial en materia locativa que corresponde a los jueces la indagacin sobre el carcter de orden pblico declarado por el legislador en una ley5.
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BREBBIA, Roberto Intento de caracterizacin jurdica de la nocin de orden pblico, en Derecho Privado, Libro Homenaje al Dr. Alberto Bueres, Dir. Oscar Ameal, Hammurabi, Bs. As., 2001, pg. 89., 5 Sup. Corte Just. sala 1, 10/06/2003 - Consolidar AFJP. S.A. v. Triunfo Cooperativa de Seguros Limitada, JA 2004-III-432

En cuanto a la ley 14.005 su art. 14 expresamente asume su carcter de orden pblico, tratndose de un rgimen legal sustentado en principios de orden pblico econmico de proteccin6. En esta materia la doctrina ha denunciado un exceso legislativo de leyes de orden pblico econmico7 sin embargo no se han reconocido objeciones a la pertenencia de la ley 14.005 a este conjunto de principios bsicos del Derecho Privado. La pertenencia de la ley al conjunto de disposiciones que ostentan carcter de orden pblico en el Derecho Privado nacional trae como consecuencia una limitacin a la autonoma privada de los contratantes, siendo invlidas las clusulas contractuales que contravengan la ley. Los derechos reconocidos en la ley tienen carcter irrenunciable para el adquirente sin perjuicio de que la medida en que se concrete dicha proteccin legal depende del modo y forma en que lo indique el comprador quien, vgr., puede no valerse de una nulidad del acto de venta reconocida a su favor. Tiene especial inters indicar que en los supuestos en que pueda ser igualmente de aplicacin la ley de defensa del consumidor 24.240 el orden pblico de este sector de adquisiciones inmobiliarias determinar un especial rigor en la apreciacin de posibles clusulas abusivas en los contratos como igualmente una decisiva aplicacin de la norma que impide las prcticas abusivas segn el art. 8 bis de la ley 24.240 (modif. la ley 26.361). El carcter de orden pblico de la ley, y su consecuente emplazamiento como conjunto de normas imperativas, no implica desconocer que la invocacin y demostracin de los supuestos de hecho que la tornen aplicable tiene que ser oportunamente introducida en los procesos judiciales, debiendo acreditarse por quien la invoca dicha aplicabilidad de sus disposiciones al contrato celebrado. En la jurisprudencia se ha decidido que, en razn del carcter de orden pblico de la ley 14.005, la prohibicin de resolver el contenida en el art. 8 se aplica aunque el vendedor del loteo no haya dado cumplimiento a la inscripcin o anotacin registral del loteo que impone el art. 18. 4. La forma esencial de validez de los contratos El artculo 1 de la ley 14.005 establece los requisitos y condiciones a que deben someterse los contratos que van a quedar comprendidos en este rgimen especial y los califica con la expresin forma esencial para la validez. Esta expresin legal ha dado lugar a interpretaciones divergentes sobre cules son estas exigencias que equivaldran a forma esencial y cules seran las consecuencias del incumplimiento. Lpez de Zavala consider que la forma esencial no refiere al requisito de la reinscripcin del inmueble actualmente denominada en la ley como anotacin- previsto en el art. 2 de la ley sino a los recaudos que deben contener los boletos de compraventa segn el art. 4. Wayar ha entendido que la reinscripcin del art. 2, y las exigencias previas impuestas por la ley para llevarla a cabo, constituiran deberes del propietario que no se ajustan a la nocin tradicional de forma9. A nuestro criterio, la forma esencial para la validez que establece esta norma constituye una expresin amplia que incluye tanto la anotacin del inmueble indicada en el art. 2 como tambin la anotacin de los boletos y el sometimiento del contenido de los instrumentos a las exigencias del art. 4. Es correcto, que el incumplimiento de cada uno de los recaudos que se acaban de
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STRATTA, Alicia, STRATTA, Osvaldo, op. cit., pg. 935. PIN, Benjamn Orden Pblico, JA 1995-III-812. C.Nac.Civ. 19.4.2006, Financiera Centenario SACIFIA v. Ayala, Miguel D.J. 19.4.2006, pg. 1070. WAYAR, Ernesto en Cdigo civil y leyes complementarias, Dir. Augusto Belluscio, T. 6, Astrea, Bs. As., 1992, pg. 594.

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mencionar acarrear consecuencias distintas pero ello no impide reconocer que la expresin legal contenida en el comienzo de la ley alude a la integridad del sistema establecido. Es decir, los contratos que tengan por objeto la venta de lotes a travs del pago de cuotas peridicas tendrn que celebrarse bajo el marco de una previa reinscripcin del inmueble segn los trminos del art. 2, cumplir los requisitos de contenido del art. 4 e inscribirse los boletos en el Registro de la Propiedad. 5. El mbito de aplicacin de la ley Del mismo art. 1 de la ley se desprenden tres requisitos para que esta ley especial resulte de aplicacin, dos que podran denominarse positivos y uno negativo: a) La venta de lotes, b) El pago de cuotas peridicas y c) El no otorgamiento de la escritura de inmediato. a) Venta de inmuebles fraccionados en lotes La existencia de loteo es un requisito necesario para que la ley resulte de aplicacin. Una de las finalidades que ha orientado el dictado de esta regulacin protectoria es el inters del legislador por la subdivisin de la tierra. Lote es aquella porcin de un inmueble que todava no es objeto de propiedad independiente10. El lote depende para la posibilidad jurdica de existencia de un plano de subdivisin del que surgirn esas entidades ideales que an no han adquirido individualidad registral porque forman parte del inmueble a lotearse. A medida que los lotes son vendidos y es inscripta su titularidad dominial, el lote pasa a constituir un inmueble. En esta materia debe considerarse que la ley 26.209, promulgada en enero de 2007, ha establecido el nuevo marco regulatorio del catastro nacional, fijndose en su art. 5 las pautas que conforman el estado parcelario de los inmuebles11. Jurisprudencialmente se decididi que si el vendedor haba adquirido lotes que ya estaban deslindados y no fue l quien hizo la subdivisin no concurre la exigencia de loteo establecida por la ley 14.00512. Si se trata de la venta un nico lote tampoco la enajenacin se encuentra amparada por las disposiciones de la ley13 La doctrina plenaria de la Cmara Nacional Civil dispuso que es de aplicacin la ley 14.005 aunque se haya mencionado en una clusula del boleto que el inmueble se adquira para ser afectado a propiedad horizontal14. b) Precio en cuotas peridicas Para que la ley resulte aplicable tiene haber pago del precio en cuotas. Si bien inicialmente se interpretaba que la totalidad del precio tena que ser abonada en forma peridica, a posteriori ha prevalecido el criterio finalista -ms acorde con
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LOPEZ DE ZAVALA, Fernando Teora de los contratos, T. 2, Zavala Editor, reimpresin 2da. edicin, Bs. As., 1991, pg. 334. VENTURA, Gabriel Anlisis de la Ley Nacional de Catastro 26209. Hacia una reglamentacin adecuada, J.A. 2007-II, pg. 970. C.Nac.Civ., Sala E, 16.6.2005, Cedama S.A. c/ Viana, Marcos, L.L. 2005-E, pg. 241. C. Nac. Civ., sala E, 14/03/1986, Seberio, Irene v. Coronel, Ramn R., JA 1987-I-130 C. Nac. Civ., en pleno, 20/11/1986, Lencina, Ramn D. y otro v. Las Casuarinas JA 1986-IV-5. Doctrina plenaria: La ley 14005 , acerca de la "venta" de inmuebles fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas, rige tambin el supuesto en el cual se hubiera indicado en el boleto que la "venta" en mensualidades era de una unidad funcional que el adquirente deba construir a su cargo bajo el rgimen de la ley 13512 de propiedad horizontal.. Si bien la doctrina de este pronunciamiento parece, en trminos literales, referir a un supuesto de aplicacin extensiva de la ley 14.005, en realidad, la decisin tiende nicamente a que no pueda sustraerse del alcance de la ley la adquisicin en un loteo por la sola circunstancia de haberse incorporado una clusula en la que se aluda al rgimen de propiedad horizontal a que se afectara el inmueble. Este criterio tuvo reciente aplicacin jurisprudencial por la C.Apel. Civ. y Com. de Junn, en fallo del 6.10.2009 in re Postiglione, Atilio Rodolfo v. Portello, Gustavo Luis R.C.y S. 2009-XII, pg. 164.

el espritu del rgimen legal- que admite que parte del precio pueda ser pagada al celebrarse el acto y el resto en cuotas. c) Postergacin del otorgamiento de la escritura El art. 1 agrega un requisito negativo que es que la escritura no se otrogue de inmediato. Refiere Wayar la advertencia negativa que se efectu respecto de este agregado al proyecto original en el trmite legislativo puesto que el slo otorgamiento de la escritura no justifica que se dejen de aplicar otras previsiones legales como la referida al pacto comisorio15. Lpez de Zavala considera que aunque se haya otorgado la escritura igualmente resultaran de aplicacin las dems soluciones de la ley no vinculadas a la escrituracin16. Prima en la doctrina el criterio interpretativo de que, por ser la ley 14.005 un rgimen especial, sus disposiciones son de interpretacin restrictiva no correspondiendo la aplicacin analgica a supuestos semejantes. Sin embargo, algunos pronunciamientos judiciales han considerado que la aplicacin analgica es procedente17.

6. Recaudos y efectos de la anotacin del inmueble para ser enajenado por loteo El acto de anotacin inicial de la declaracin del vendedor constituye un paso inicial indispensable para que se pueda posteriormente acceder a la registracin de los contratos individuales de venta. La mencionada anotacin constituye un negocio jurdico unilateral al que se adicionan el acompaamiento de la documentacin establecida en la misma disposicin legal: a) el plano de subdivisin y el b) certificado notarial de legitimidad extrnseca del ttulo. El Registro en el que debe efectuarse la anotacin es el que corresponde a la ubicacin del bien. El certificado notarial sobre la legitimidad extnseca del ttulo no aporta mayor utilidad puesto que si con ello se alude nicamente a las formas externas del ttulo el Registro no realizar la anotacin18. El incumplimiento por parte del propietario de la anotacin establecida en el art. 2 puede generar distintos efectos: a) Se ha considerado conforme al texto original de la ley que los contratos suscriptos sin darse cumplimiento a la anotacin del art. 2 de la ley carecan de validez por no haberse cumplido la formalidad esencial indicada por el art. 1. Actualmente se considera que tales actos seran susceptibles de anulacin nicamente a instancia de la parte compradora19. Se sostiene en este sentido que luego de la reforma introducida por la ley 23.266 a este artculo los contratos deben considerarse vlidos -salvo que el comprador plantee la invalidez- resultando que el incumplimiento genera nicamente un agravamiento de la responsabilidad del vendedor20. b) El mismo art . 2 de la ley alude a la constitucin en mora del vendedor del loteo para lo cual ser necesario, atento no existir plazo expreso entre las partes, una previa intimacin por parte del adquirente a tal fin. La existencia de mora del vendedor permitir al comprador oponer la excepcin de incumplimiento contractual (art. 1201 del C.C.) ante el reclamo de cumplimiento del vendedor. Asimismo, la disposicin legal permite que sea la propia parte compradora quien supere la falta de anotacin realizando los trmites correspondientes a costa del vendedor. El comprador se encuentra facultado a descontar los gastos que demanda la realizacin del plano de subdivisin y la certificacin notarial de los saldos pendientes del precio del lote; c) Establece la ley posibilidad de aplicacin de una
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WAYAR, Ernesto, op. cit., pg. 589. LOPEZ DE ZAVALA, op. cit., pg. 335. C. Civ. y Com. Morn, sala 2, 17/06/1997, -Ammannato, Antonio v. Ifran, Rodolfo S., JA 1998-IV-156 BORDA, Guillermo, op. cit., pg. 288. Wayar. Ernesto, op. cit., pg. 595. BORDA, Alejandro, op. cit., pg. 714.

multa al vendedor que no satisfaga la exigencia de anotacin establecida por esta disposicin. La naturaleza de esta multa es sancionatoria resultando de aplicacin los principios que garantizan los derechos del imputado en el derecho administrativo sancionatorio, en cuanto al resguardo del derecho de defensa y la posibilidad de revisin judicial. El destino de la multa corresponder al Estado21. La anotacin del inmueble en el Registro de la Propiedad busca inmobilizar la situacin dominial del inmueble, garantizando por un lado que no se encuentre afectado por gravmenes reales ni medidas cautelares y evitando, por otro, que dicho estado se modifique (art. 5). El art. 3 de la ley prescribe, entonces, un requisito para el registrador puesto que de encontrarse afectado el inmueble por alguna medida o gravamen no corresponder asentar la inscripcin. Admite la ley, de manera excepcional, que el inmueble a lotearse pueda encontrarse hipotecado. Sin embargo, para poder concretar dicha anotacin de la declaracin del vendedor de someter el inmueble al loteo de la ley 14.005, es necesaria la participacin del acreedor hipotecario admitiendo la divisin de la deuda y de la garanta que recaera ahora en cada uno de los lotes separadamente. El art. 3112 del C.C. otorga fundamento a la posibilidad de que el acreedor sea compelido judicialmente a la divisin de la deuda. En caso de divisin del crdito hipotecario le asistira al comprador el derecho de cancelar el gravamen mediante el pago de las cuotas que se encuentren an pendientes22. 7. Inscripcin de los boletos de compraventa de lotes La inscripcin registral de instrumentos privados se encuentra admitida por la ley 17.801 (art. 3) en la medida en que lo autorice la ley. Considera Highton que para que la inscripcin registral de los boletos emitidos conforme a la ley 14.005 pueda concretarse, tienen que estar certificadas las firmas de los otorgantes por escribano o funcionario competente23. La reforma introducida por la ley 23.266 ha venido a ratificar la corriente jurisprudencial que, conforme al texto anterior, haba considerado que el obligado a efectuar la inscripcin de los instrumentos de venta era el vendedor. El plazo para efectuar la inscripcin se ha ampliado a 30 das desde la fecha del acto. La necesidad de la inscripcin registral y las dems exigencias en cuanto al contenido de los contratos dejan en claro que las ventas ineludiblemente deben celebrarse por escrito. Las libretas de pago al indicarse que deben contener la transcripcin de las clusulas del boleto constituyen una documentacin que cumple la doble funcin de instrumento del acto y constancia de los recibos registrados al abonarse las cuotas. La inscripcin efectuada dentro del plazo legal de 30 das retrotrae sus efectos a la fecha de otorgamiento del acto (art. 6 inc. 2 de la ley 14.005) 24. Atento que la inscripcin de los instrumentos emitidos conforme a la ley 14.005 no exige la previa certificacin dominial corresponde aplicar el art. 19 de la ley 17.801, de acuerdo al cual la prioridad entre dos o ms inscripciones se establecer por la fecha y nmero de presentacin de los documentos25. El documento puede ser registrado una vez vencido el plazo legal, mas en ese caso los efectos son hacia
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Ha sostenido Borda que podra darse a dicha multa el carcter de multa privada a favor del comprador conf. BORDA, Alejandro opr. Cit., pg. 715. No compartimos tal posicin en la medida en que dicha solucin desborda el texto legal analizado. Wayar, Ernesto, Cdigo Civil, cit, pg. 602. HIGHTON, Elena Inscripcin de boletos de compraventa inmobiliaria, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2000-3 Boleto de compraventa, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, pg. 101. LOPEZ DE ZAVALA, Fernando, Teora de los contratos, pg. 343. GARRIDO, Roque, ZAGO, Jorge Contratos Civiles y Comerciales. Parte Especial, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1995, pg. 83.

el futuro y no se retrotraen a la fecha del acto. La falta de inscripcin del documento por parte del vendedor habilita al comprador a oponer la excepcin de incumplimiento contractual. 8. Clusulas de los boletos de compraventa: exigencias y lmites legales Si bien la ley 14.005 establece con carcter de orden pblico el contenido y formalidades de los boletos de compraventa, actualmente cabe reconocer que su regulacin no es autosuficiente, existiendo la posibilidad de superposicin de otras regulaciones protectorias como es el caso de la Ley de Defensa del Consumidor. Ya se ha expuesto que la modificacin introducida por la ley 26.361 ampli el campo de aplicacin material a las adquisiciones inmobiliarias exigiendo, no obstante, que el acto se celebre entre un proveedor y un consumidor inmobiliario. La aplicacin de la ley 24.240 apareja como consecuencias directas la exigencia de un deber de informacin reforzado del vendedor (art. 4 L.D.C.) lo que en materia inmobiliaria tiene gran inters desde el punto de vista de las condiciones de edificabilidad y urbanismo que conciernan al inmueble. Tambin el vendedor se encuentra alcanzado por la obligacin de seguridad que impone el art. 5 de la L.D.C., siendo completado el contenido del instrumento de venta con las precisiones efectuadas en la publicidad (art. 8 L.D.C.). Sin embargo, una de las modificaciones ms relevantes se constata en el campo del control de los contratos puesto que, en estos casos, los contratos se encontrarn sujetos a especficas pautas de interpretacin negocial26, siendo revisables las clusulas abusivas que puedan incluirse y que no se encuentren ya prohibidas por la ley 14.005. El art. 4 de la ley 14.005 se refiere a los siguientes recaudos a que deben ajustarse los boletos: a) Identidad y domicilio de las partes: La correcta determinacin de los datos de las partes constituye un recaudo de contenido de todo acto que vaya tener acceso registral. La ley 23.266 agreg la exigencia de que el domicilio de las partes tiene que ser el real, lo que procura evitar la fijacin de domicilios contractuales que puedan poner en riesgo el derecho de defensa del adquirente. Lpez de Zavala consider que la mencin de la nacionalidad, estado civil y edad de las partes no constituyen requisitos esenciales27. b) Individualizacin del bien: Dicha determinacin estar en directa relacin con el contenido del plano de subdivisin. Indica la disposicin la necesidad de indicar la superficio, lmites y mejoras. c) Determinacin del precio: La exigencia de determinabilidad del precio que es propia del contrato del compraventa en general, en el campo de la ley 14.005 resulta considerablemente ms rgida en proteccin del inters del adquirente. El precio de estar expresado con carcter fijo. El calificativo fue incluido para descartar la aplicacin a estas ventas de mecanismos de actualizacin que eran admitidos en la poca en que la ley 23.266 modific la ley 14.005. Luego, la ley 23.928 prohibi dichos mecanismos de actualizacin, considerando nulas las clusulas contractuales que convengan lo contrario. Si bien, podra haberse suscitado alguna discusin semejante a la que tuvo lugar en materia de locaciones urbanas (ley 23.091) respecto de la posibilidad de convenir el precio en moneda extranjera cuando estuvo vigente la relacin de paridad con el dlar estadounidense (art. 1 ley 23.928), actualmente cabe sostener que la moneda contractual debe ser de curso legal.
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ARIZA, Ariel Interpretacin de los contratos, Hammurabi, Bs. As., pg. 255 y sgtes. LPEZ DE ZAVALA, Fernando, op. cit., pg. 344.

d) Correlacin entre el ttulo del vendedor y su antecesor en el dominio: Esta correlacin de antecedentes de transmisin dominial del vendedor se la considera hoy en da innecesaria puesto que las constancias a que hace referencia el inciso se encuentran asentadas en folio real del inmueble. e) Designacin del escribano: Segn la redaccin otorgada a este arculo por la ley 23.266 sancionada por el Congreso Nacional se haba incluido en este artculo una modificacin consistente en reservar el derecho eleccin del escribano al comprador. Sin embargo, el Poder Ejecutivo (decreto 2015/85) vet esta solucin, dejando librada dicha eleccin al acuerdo de partes. f) Especificacin de los gravmenes que afecten el inmueble: El supuesto de aplicacin de este inciso puede darse en aquellos excepcionales casos en que el inmueble se inscribe pese a estar afectado por una hipoteca (art. 3 de la ley 14.005). g) Competencia de la justicia ordinaria con jurisdiccin en el lugar del bien: Constituye un directiva legal no dispensable por la autonoma de las partes la fijacin de la competencia de los tribunales con jurisdiccin en el lugar del bien. Hay que tener presente, sin embargo, que en aquellos casos en que las ventas celebradas conforme al rgimen de la ley 14.005 les resulten tambin aplicable la ley 24.240 de Defensa del Consumidor (modif. Ley 26.361) la competencia ser la de los tribunales que correspondan al domicilio del comprador. La jurisprudencia vincula la asignacin de la competencia del domicilio del consumidor a la efectividad de los derechos establecidos por el art. 43 de la C.N. 9. Oponibilidad de los boletos de compraventa La regulacin de la ley 14.005 puede considerarse seera al haber tratado la cuestin de la oponibilidad del boleto de compraventa frente a terceros y ante distintos adquirentes. Antes de la regulacin de este problema por la ley, primaba la concepcin tradicional que consideraba que el adquirente por boleto era titular de derechos personales, los que slo eran oponibles entre partes. De tal forma, un acreedor del vendedor titular del inmueble del loteo que trabase embargo sobre el bien objeto de venta poda cobrar su crdito ejecutando el inmueble loteado y, consecuentemente, desplazando a los compradores que an no haban obtenido la escrituracin. En consonancia con el objetivo tuitivo de la ley, se dise un sistema orientado a proteger a dichos compradores consistente en la posibilidad de otorgar publicidad a los instrumentos de venta -boletos- y en el consiguiente reconocimiento de oponibilidad de los boletos inscriptos a las medidas cautelares que puedan trabarse con posterioridad a dicha anotacin. La modalidad de la inscripcin de los instrumentos de venta se analiz al comentarse el art. 4 de la ley. El camino inaugurado por la ley 14.005 fue uno de los primeros avances de una larga evolucin que tuvo la oponibilidad del boleto de compraventa inmobiliaria fuera del marco del rgimen especial de la venta de lotes por mensualidades. A travs de la reforma introducida en el Cdigo Civil por la ley 17.711 se incorporaron dos modificaciones vinculadas con esta cuestin en los arts. 1185 bis y 2355. Luego la ley de concursos y quiebras 24.522 ampli dicho campo de oponibilidad suprimiendo el requisito de vivienda del inmueble adquirido que se haba consagrado a travs de la ley 19.551. El panorama de criterios jurisprudenciales en cuanto a la oponibilidad de los boletos de compraventa en general ha sido exhaustivamente reflejado y analizado en dos relevantes precedentes de la Corte Suprema de Justicia de Mendoza28.

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Sup. Corte Just. Mendoza, en pleno, 30/05/1996, -Coviram Ltda., JA 1997-I-83. Anteriormente la doctrina del mismo Tribunal fue fijada en fecha 6.12.1991, en la causa Ongaro de Mini, JA 1992-I-462; LL 1992-B-160.

El sistema de oponibilidad de los boletos segn la norma que se analiza requiere nicamente la inscripcin del instrumento de venta en el Registro de la Propiedad. El boleto inscripto otorgar preferencia al comprador sobre el acreedor del vendedor que haya trabado un embargo con posterioridad a la anotacin del boleto. Tambin el boleto inscripto otorgar preferencia al adquirente frente a otros sujetos que, con distintos ttulos, ostenten una pretensin de obtener la escrituracin del inmueble -vgr. otros adquirentes por boleto-. En la doctrina se ha planteado el interrogante consistente en si las normas posteriores relacionadas con esta materia sancionadas con posterioridad -arts. 1185 bis y 2355 del C.C. y art. 146 ley 24.522, dejan si efecto este rgimen especial o por el contrario subsiste la solucin especfica del art. 6 de la ley 14.005. Al respecto la posicin de Wayar ha sido la de reconocer la incidencia de las dispocisiones generales del Cdigo Civil que tutelan al adquirente con posesin limitando la solucin de la ley 14.005 que hace prevalecer la publicidad registral. En cambio, Belluscio ha considerado que debe mantenerse el principio rector de la proteccin de los boletos inscriptos. A nuestro criterio, corresponde reconocer la subsistencia del rgimen especial de la ley admitiendo una interpretacin integradora de las disposiciones legales en juego con las normas del rgimen general. De tal suerte surgir una complementacin de las soluciones especiales del sistema de la ley 14.005 con algunas previsiones del rgimen general para casos especiales. a) Si no ha mediado inscripcin del boleto, el adquirente de un lote con posesin podr oponer dicha compra al acreedor del vendedor que traba un embargo con posterioridad a dicha venta. En este caso, se debe admitir una integracin del rgimen especial con los criterios de oponibilidad generales del Cdigo Civil. b) Si ha mediado inscripcin del boleto, ste prevalecer ante los embargos posteriores sobre el inmueble conforme al rgimen especfico del art. 6 de la ley. c) Si se suscita un conflicto entre adquirente por boleto inscripto conforme al art. 6 de la ley 14.005 y un adquirente por boleto con posesin, compartimos la posicin expuesta por Garrido y Zago segn la cual habr que distinguir la fecha de comienzo de la posesin29. Si la posesin fue anterior a la inscripcin del boleto habr que reconocer preferencia al adquirente con posesin puesto que la buena fe del adquirente por boleto lleva a que no se deba restar eficacia a lo normado por el art. 2355 del C.C. En cambio, si la posesin es posterior a la inscripcin de boleto rige el criterio de la prevalencia de la inscripcin no correspondiendo mantener la regla de la buena fe del adquirente de la posesin ex art. 2355 del C.C. puesto que la realidad registral indicaba que el inmueble haba sido objeto de venta. d) En caso de conflicto entre adquirentes por boleto sin posesin la prevalencia se establecer tomando en cuenta el boleto que tenga inscripcin registral (art. 6) y si ninguno lo tiene, el que sea de fecha anterior. e) La oponibilidad del boleto inscripto a la quiebra del vendedor se rige por la especfica solucin del art. 6 de la ley 14.005. Si bien, la ley 24.522 en su art. 146 establece una serie de requisitos adicionales que la doctrina concursalista ha sostenido que se diferencian inclusive de la oponibilidad del rgimen del Cdigo Civil, el carcter especial y de orden pblico de la ley 14.005 y la especfica finalidad de evitar la conculcacin de los derechos de estos adquirentes especialmente protegidos no puede ser relativizada por el solo hecho de haber devenido el patrimonio del vendedor en insolvencia. f) Si el boleto no est inscripto, la oponibilidad a la quiebra del vendedor podr ser
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GARRIDO, Roque, ZAGO, Jorge Contratos Civiles y Comerciales. Parte Especial, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1995, pg. 84.

intentada por las normas comunes (art. 146 L.C.Q.) demostrando los requisitos de pago del 50% del precio, buena fe del adquirente. La consecuencia de la oponibilidad, mediando boleto inscripto, consiste en que el derecho al cobro podr hacerse efectivo sobre la cuotas impagas que el comprador tiene que abonar al vendedor. A tal fin, ser necesario la notificacin de la medida cautelar correspondiente al comprador bajo la especfica modalidad del embargo de crditos. Respecto de la fecha en que la oponibilidad tiene lugar la norma establece que la inscripcin retrotraer los efectos a la fecha del instrumento. Se han manifestado opiniones divergentes en cuanto a la solucin que corresponde otorgar cuando el boleto se inscribe tardamente proponindose que se mantenga la fecha del instrumento o que se tome en la fecha de la efectiva inscripcin. Compartimos la postura que considera que, vencido el plazo de treinta das para efectuar la inscripcin del instrumento corresponde computar la oponibilidad desde la fecha de inscripcin y no desde la fecha del boleto. 10. Exigibilidad y cumplimiento de la obligacin de escriturar La ley 14.005, en su art. 7, limita la autonoma de la voluntad de los contratantes estableciendo como derecho reconocido al comprador la posibilidad de obtener la escrituracin una vez pagado el 25% del precio. El ordenamiento legal persigue el objetivo de permitir que el comprador no vea dilatada en el tiempo la adquisicin del derecho de dominio sobre el inmueble, bien que para ello previamente habr debido ponrselo en posesin del inmueble, como derivacin implcita de esta misma norma. En forma independiente de lo que se haya previsto en el contrato, la obligacin de escriturar se torna exigible con el pago del 25% del precio. Sin embargo, la ley agrega como requisito para la exigibilidad la necesidad de una intimacin una vez que se encuentre reunida la condicin de que se haya pagado el 25% del precio. A partir de esta intimacin comienza a correr el plazo legal para el otorgamiento de la escritura. Se seala que esta previsin configura para el comprador una opcin unilateral30. Las particularidades que supone la obligacin de escriturar al requerir la cooperacin de ambas partes han llevado a la doctrina a reconocer que no es sencillo demostrar cundo se incurrir en mora en el cumplimiento de esta obligacin31. Consideramos que en el caso de la ley 14.005 la directiva legal simplifica los distintos supuestos que pueden presentarse en cualquier compraventa inmobiliaria en las que la mora se produce ante la no concurrencia a suscribir la escritura una vez que el escribano cit a las partes a tal fin32. En efecto, aqu la ley coloca al vendedor en situacin de tener que impulsar l, en el lapso de treinta das, el otorgamiento de la escritura. Quiere decir que, transcurrido ese plazo legal, las nicas causales que lo exonerarn de la mora sern el incumplimiento del escribano de la tarea de preparacin que se le encomend o la mora creditoris del comprador al no colaborar en la preparacin del acto. Por tanto, juzgamos que la intimacin del art. 7 constituye un acto necesario para el comienzo del cmputo del plazo de treinta das. Aunque resultaba innecesario aclararlo, el art. 7 de la ley priva de validez a las clusulas contractuales que dispongan un efecto distinto para la escrituracin. Hay que considerar comprendidas en tal invalidez a las clusulas que agregan requisitos o notificaciones por encima del procedimiento simple establecido en la
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ROCCO, Emma, op. cit., pg. 104. WAYAR, Ernesto, op. cit., pg. 623. LORENZETTI, Ricardo Daos por el incumplimiento de la obligacin de escriturar, en Revista de Derecho Privado y Comunitario 2000-3, Boleto de compraventa, Rubinzal Culzoni, pg. 180 y sgtes.

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ley. Ninguna objecin cabra si el acuerdo de partes admite la escrituracin con anterioridad al pago del 25% del precio. 11. Limitacin al ejercicio de la facultad comisoria Antes de la ley 14.005 la resolucin del contrato por incumplimiento de una de las partes se presentaba con un supuesto frecuente en este tipo de actos dando a corrientes jurisprudenciales contrapuestas 33. La ley vino a reflejar la solucin reconocida por una de estas corrientes jurisprudenciales limitando el ejercicio de la potestad extintiva del contrato cuando se pagaron cierto nmero de cuotas. En la actualidad la cuestin de la resolucin contractual es concebida con mayor amplitud, a partir del reconocimiento de la facultad comisoria implcita incorporada por el art. 1204 del C.C. y como consecuencia de entender la resolucin como un medio ms de tutela del crdito. Sin embargo, este mayor campo de aplicacin de la resolucin contractual por incumplimiento no priva de contenido axiolgico a esta norma legal establecida para evitar la frustracin de operaciones cuando se pag un nmero considerable de cuotas. Para que se aplicable la exclusin de la potestad de resolucin del contrato ante el incumplimiento de la parte compradora, se requiere que se encuentre pagado el 25% del precio o que se hayan efectuado mejoras por valor superior al 50% del precio de compra. La disposicin comprende tanto el ejercicio de la facultad comisoria expresa (art. 1203 del C.C.) como la facultad tcita (art. 1204 del C.C.). No interesa la denominacin que las partes le hayan dado al ejercicio de la facultad extintiva ante el incumplimiento del vendedor. En lo que respecta al pago del 25%, cuando se han adquirido varios lotes dicho porcentaje debe corresponder al precio de cada lote no siendo admisible que se efecte un promedio global entre todos ellos. La segunda causal que permite excluir la facultad del vendedor de resolver el contrato es la realizacin de obras que importen un valor superior al 50% del precio de compra. En pocas anteriores al restablecimiento del principio nominalista dispuesto por la ley 23.928 se consider por la doctrina en pleno de la Cmara Nacional Civil que el precio de compra deba ser actualizado a fin de obtener un parmetro de comparacin homogneo con el valor de las obras 34. En la actualidad, por el contrario, impera en la jurisprudencia el criterio de que el valor de las mejoras debe ser cotejado con el precio de compra y no con el valor actual del terreno35. La solucin legal da por supuesto el incumplimiento del comprador en el pago de cuotas pero se tiende a posibilitar la regularizacin de la situacin de mora evitndose la extincin del negocio. Por ello, de manera excepcional, podra proceder la resolucin del contrato si tal pretensin se hizo valer de manera subsidiaria y el comprador incumple la condena a pagar. Igualmente, se ha considerado admisible la resolucin en casos de mora prolongada o de indiferencia absoluta de la parte compradora. Se ha considerado en la jurisprudencia la posibilidad de aplicar analgicamente la solucin del art. 8 de la ley 14.005 cuando se est frente a
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En la recensin que del tema efecta GASTALDI distingue tres etapas del desarrollo de la cuestin en la jurisprudencia: a) Una primera poca que abarca de comienzos de siglo hasta un fallo plenario de 1923 en la que el pacto comisorio tena como lmite temporal al plazo fijado en el boleto para escriturar; b) Una segunda etapa en la que la Cmara Nacional Civil en pleno aval la subsistencia de la facultad comisoria an luego de abonada la cantidad de cuotas exigida para la escrituracin y c) Una tercera etapa en la que basndose especialmente en el concepto de moral y buenas costumbres se limita el ejercicio de la facultad resolutoria, conf. GASTALDI, Jos Mara Pacto comisorio, Hammurabi, Bs. As., 1985, pg. 363. 34 C. Nac. Civ., en pleno, 26/12/1978, -Pequea Obra de la Divina Providencia v. Tarifa, Jorge H., JA 1979-I497. Doctrina plenaria: A los efectos del art. 8 ley 14005 , corresponde que el precio de compra se lleve a guarismos actualizados para compararlo con el valor de las mejoras introducidas. 35 C. Apel. Civ y Com. Formosa, 20.5.2009, Leyba, Hctor Antonio v. Ayala, Bernardo L.l. Litoral 2009 (octubre), pg. 1025.

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alguna venta que no queda comprendida en el mbito de aplicacin de este rgimen especial36. Advierte Gastaldi que la jurisprudencia no ha hecho una estricta aplicacin del art. 8 a situaciones no abarcadas por la ley37. Ms que aplicar un porcentaje establecido en el marco de un sistema protectorio corresponder analizar dichas situaciones conforme al principio general del abuso del derecho y analizando las dems circunstancias que puedan concurrir sumadas al pago de una parte del precio. 12. Cesiones y endosos del contrato En materia inmobiliaria resulta frecuente la transmisin de los contratos por va de acuerdos que se instrumentan a travs de formas diversas. El negocio que permite la transmisin de la calidad de parte de un contrato se denomina cesin de contrato y su objeto es la transmisin de la posicin contractual 38. Si nada se prohibi en acto a transmitirse la cesin es permitida. Cabe recordar que el cedente de la posicin contractual -comprador originario- no queda desobligado frente al vendedor sino que, para que esa liberacin se produzca, ser necesaria una declaracin expresa del contratante cedido. La transmisin puede instrumentarse igualmente a travs del endoso del boleto originario. La ley en su artculo 10 impone al cedente de la posicin contractual la obligacin del inscribir en el Registro el acto de cesin. Consideramos que dicha inscripcin tiende tanto a la proteccin del inters del cesionario que pasa a ocupar el lugar de comprador como as tambin de terceros interesados en conocer la situacin jurdica del inmueble. En materia de cesin de un boleto celebrado conforme al rgimen de la ley 14.005, corresponde distinguir los efectos entre las partes originarias de la compraventa y frente a terceros. Para que el negocio de cesin adquiera oponibilidad ante el vendedor ser necesaria su notificacin al vendedor que ahora dispondr de dos deudores por el pago del precio. Ahora bien, ante otros terceros (eventuales embargantes, otros adquirentes) la cesin tendr que inscribirse en el Registro de la Propiedad. 13. Responsabilidad solidaria de los intervinientes en las ventas La ley 23.266 introdujo en el art. 12 de la ley una solucin especfica para el caso de adquisicin de lotes para vivienda nica. Esta disposicin vino a constituir un antecedente legislativo de una tendencia que desde el ao 2002 intensific la proteccin de los adquirentes de vivienda nica (ley 25.798 y modif.). Hay que destacar que la circunstancia de que el inmueble haya de constituir la vivienda nica del comprador depender de circunstancias de hecho que no siempre se pueden advertir de manera clara en la negociacin de la compra, por ello corresponder que el adquirente efecte una declaracin especfica al respecto (art. 1198 C.C.). El art. 12 impone que los mandatarios sern solidariamente responsables en el cumplimiento de la ley. La doctrina ha sostenido un parecer crtico respecto de esta disposicin sealando, con acierto, que la mencin de los mandatarios no resulta la ms indicada para referir a las distintas relaciones jurdicas en que pueden encontrarse quienes participen en la intermediacin de una venta de un loteo39. Tambin se ha sostenido que la referencia a los mandatarios excluye a quienes acten como corredores puesto que la figura del corretaje excluye la
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C. Civ. y Com. Morn, sala 2, 17/06/1997, Ammannato, Antonio v. Ifran, Rodolfo S., JA 1998-IV-156. GASTALDI, Jos Mara, op. cit., pg. 394. ARIZA, Ariel en Cdigo Civil Comentado. Doctrina Jurisprudencia Bibliografa, Contratos Parte Especial, Dir. Ricardo Lorenzetti, T. I, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, pg. 309. BORDA, Alejandro, op. cit., pg. 716.

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intervencin como mandante40. Compartiendo la crtica a la expresin utilizada propiciamos una interpretacin extensiva del trmino mandatarios comprendiendo bajo esa denominacin a todas aquellas situaciones en las que un sujeto en inters del vendedor anuncie o efecte promocin del loteo al margen de la figura del corretaje. 14. Conclusiones La larga vigencia que ha tenido la ley 14.005 y la aplicacin que de ella ha efectuado la jurisprudencia, nos lleva a concluir que sus disposiciones siguen presentndose como un marco regulatorio adecuado de este sector de la contratacin inmobiliaria. Pese a las nuevas figuras que hoy en da han venido a poblar los empredimientos inmobiliarios, las sencillas soluciones legislativas contenidas en la ley 14.005 mantienen su valor ordenatorio de la conducta de los contratantes y siguen mereciendo por parte de la jurisprudencia un especial reconocimiento de los fines protectorios que presiden este microsistema. Si bien se advierte que la conexin entre las normas de la ley 14.005 y las soluciones del Cdigo Civil siguen dando lugar a discrepancias interpretativas, stas no ponen en riesgo el sentido tuitivo con que se ha hecho funcionar este conjunto normativo. Este racimo de soluciones normativas, que en verdad son la consecuencia de una matriz de directivas axiolgicas exigibles como mnimo en las transmisiones inmobilairias, puede resultar de gran utilidad y fuente inspiradora en nuestros anctecedentes nacionales para quienes en la actualidad estn llevando adelante la loable tarea de la recodificacin de nuestro Derecho Privado.

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STRATTA, Alicia, STRATTA Osvaldo El boleto de compraventa en la ley 14.005 modificada por la ley 23.266 y el decreto 2016/85, E.D.-117, pg. 938.

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