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MULTIFAMILIAR CORPAC

DAMANTIO

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CONSTRUYE: ADAMANTIO ARQUITECTOS ASOCIADOS S.A.C.

PERFIL DE INVERSION

Direccin: Av. Benavides 1060, Miraflores | Correo: adamantio@gmail.com Telef: (511) 276 2824 | Nextel: (99)826*8881

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Edificio Residencial Multifamiliar Corpac RESUMEN EJECUTIVO DESCRIPCIN DEL PROYECTO rea de terreno: 575.00 m2. Zonificacin: CS Valor del terreno: US$ 575,000.00 dlares americanos. Coeficiente de edificacin: No aplica. Proyecto rea construida: 3041.54 m2 No Pisos: 06 + azotea + semistano + stano No Departamentos: 10 Caractersticas y Acabados:

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ANALISIS DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO INMOBILIARIO

No Estacionamientos: 30 rea Promedio c/Departamento: 141.99 m2 rea Comn: 1,102 m2

Sistema Constructivo Instalaciones sanitarias Instalaciones elctricas

Convencional (Columnas y vigas de concreto armado, Muros de albailera confinada y losa aligeradas) Redes de agua fra y caliente y desage con tuberas de PVCSAP clase 10 empotrada. Cisterna y equipo de electrobomba. Instalaciones de alumbrado, tomas de energa, acometida telefnica y tv con tubera PVC SAP. Cajas de pase de distribucin para comunicaciones galvanizadas. Equipos de alumbrado 2 x 40 W. Departamentos: Pisos parquet sala y dormitorio 1 y 2, dormitorio principal piso alfombrado y porcelanato para el rea de servicios y baos; Puertas en MDF contra placadas; aparatos y accesorios Sanitarios nacionales; ventanas corredizas batientes en cristal templado. Solo muebles bajos en cocina con tablero postformado. Empastado y pintado con pintura sper mate dos manos.

Acabados

Circulacin vertical: Cuenta con 01 ascensor para 6 pasajeros y una escalera con accesos desde la primera planta hasta la azotea, y otra escalera desde el stano hasta el primer nivel. Stano: Estacionamientos (8), Deposito, Cisterna, Cuarto de bombas, Rampa acceso. Semistano:

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Estacionamientos (13), Deposito (1), Rampa acceso Primer piso: Segundo piso:

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Hall de ingreso, recepcin y bao, cuarto de basura y estacionamientos (9).

Dos (02) departamentos de tres dormitorios con un rea techada promedio de 141.99 m2. Del Tercer al Sexto piso: Dos (02) departamentos por cada piso para un total de diez (8) departamentos de tres dormitorios con un rea techada promedio de 141.99 m2 por departamento. Azotea: Cuarto de maquina

Acabados Los acabados de los departamentos son de calidad media, tal como se describe a continuacin:
rea Sala/ Comedor Pisos
Piso alemn laminado aparquetado Piso alemn laminado aparquetado Porcelanato en los baos, Bao de servicio tendr cermico

Puertas
Contraplacadas en MDF modelos machihembrado enchapado en Cedro. Contraplacadas en MDF con relleno de Cedro Contraplacadas en MDF con relleno de Cedro

Sanitarios y Griferas

Muebles y Carpintera

Otros

Dormitorios

Closet con puerta de melamine su respectiva cajonera. Aparatos sanitarios lavatorio bowl e inodoro marca TREBOL Grifera Vainsa Lavadero de acero inoxidable de 02 poza con escurridero Grifera Mono cromando Vainsa o similar (agua fra y caliente) Repostero bajo y alto modelo estndar en melamine blanco o almendra con canto delgado. Tablero de granito o cuarzo color a definirse.

Baos

Ingreso al edificio y escaleras con piso porcelanato. Iluminacin total en zonas comunes y estacionamient os.

Cocina

Piso porcelanato

Contraplacadas en MDF con relleno de Cedro

Distribucin Interna
En el siguiente cuadro podemos ver que existe un tipo de departamento como se describe a continuacin:

TIPO A

N U.I. 10

UBICACION Del segundo al Sexto piso

Dormitorio s 3

Baos 4

Comentarios Sala ,comedor, bar, hall, cocina, lavandera, dormitorio 2, dormitorio principal con bao

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Planos de Distribucin PLANTA TIPICAS

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completo

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PRESUPUESTO
Terreno Testimonio Compra-Venta Contrato de Asociacin en Participacin Valuacin Comercial del Terreno Fecha 26/07/2008 30/07/2008 03/09/2010
Sub total 575,000 9,407 500 1,000 2,200 588,107 4,622 2,521 1,681 1,681 420 10,925 2,529 546 8,403 118

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Monto $150,000.00 $378,000.00 $635,578.95

Conceptos principales Terreno Alcabala Pago de aportes Estudio de Suelos Estudio de Topografa Gastos Notariales Gastos Registrales Otros pagos y/o imprevistos Sub-Total (1) Arquitectura Estructuras Elctricas Sanitarias Otros Planos Asesora

IGV

Total 575,000 9,407 0 595 0 1,190 2,618 0 588,810 5.500 3,000 2,000 2,000 500 0 13,001 0 3,009 650 10,000 140 0 0 13,799 306,566 408,607 66,188 47,871 0 829,231 41,462 43,535 84,996 4,961 3,448 8,409

De GG y til. De Construccin

Sub- total (2) Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios Revisin Anteproyecto y Proyecto Licencia de demolicin Tramite y Licencia Construccin Control de Obra Municipalidad Deterioro de pistas y veredas Otros Sub-total Estructuras Arquitectura (incluye ascensor) Inst. Sanitarias Inst. Elctricas Otros Sub Total (3) Gastos Generales Constructor Utilidad Constructor Imprevistos Sub Total (4) Conexiones domiciliarias Gas Desage / agua Electricidad /Telefona

0 95 0 190 418 0 703 878 479 319 319 80 0 2,076 0 480 104 1,597 22 0 0 2,203 34,063 45,401 7,354 5,319 0 92,137 4,607 4,837 9,444 792 550 1,343

De Pre operativo

EGRESOS

De Diseo

De Terreno

11,596 272,503 363,206 58,834 42,552 737,094 36,855 38,697 75,552 4,169 2,897 7,066

De Servicios

Sub Total (5)

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Certificado numeracin Costos legales SERPAR Certificado de Finalizacin de obra y zonificacin Declaratoria de Fabrica Independizacin/ Reglamento Interno Gastos registrales/notariales Arbitrios, serenazgo y otros Impuesto Predial Junta de Propietarios Otros General Sub Total (7) Gerencia inmobiliaria/ Construccin Administrativos Comisiones de Ventas Publicidad Costos proceso de ventas General Sub Total (8) Gastos Financieros Seguro de Obra (CAR) Seguro Complementario Supervisin de obra Fideicomiso Otros Sub Total (9) TOTAL 1,494 2,521 120 1,500 3,958 2,689 500 2,664 De Post. Construccin

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1,778 3,000 0 143 1,785 4,710 3,200 595 3,170 0 18,381 46,183 5,712 23,091

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284 479 0 23 285 752 511 95 506 0 2,935 7,374 912 3,687

15,446 38,809 4,800 19,404

De Superv./ Seguros De oficina Principal

63,013 31,397 3,870 2,521

11,972 735 479

74,985 31,397 4,605 3,000

37,788 1,128,58 7

1,214 124,02 7

39,002 1,252,614

En el siguiente cuadro de costos directos de construccin podemos apreciar que todos los costos por partida se encuentran dentro del rango referencial de valores:
Costo Directo de Construccin (CDC) (Sin IGV) Estructura Arquitectura (incluye ascensor) Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Gastos generales Imprevistos TOTAL US$ 272,502.69 363,206.01 58,833.66 42,551.62 36,854.70 38,697.43 812,646.11 % 33.53% 44.69% 7.24% 5.24% 4.54% 4.76% 100% US$/m2 117.46 156.55 25.36 18.34 15.89 16.68 Rango Referencial (US$/m2) 102.35 - 123.85 129.81 - 157.07 22.34 - 27.03 Comentari o Conforme Conforme Conforme

15.55 - 18.82 Conforme Valor estndar ajustado al 5% del CDC Valor estndar ajustado al 5% del CDC + GG.

El costo del ascensor marca AyM (Argentino) es de US$ 30,000.00 ms IGV.

En el siguiente cuadro se presentan los dems costos del proyecto:

Presupuesto total Terreno, alcabala y Otros Construccin (incluido IGV) Proyecto / Pre operativos US$ 588,107.00 914,226.88 35,208.46 % 35.21% 54.75% 2.10% Referencia 20.00% - 40.00% 50.00% - 70.00% 1.50% - 3.00% Comentario conforme Conforme Conforme

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Gerencia incluido IGV Gastos de ventas Publicidad Gastos administrativos Post- construccin/ titulacin Gastos financieros Supervisin / seguro (incluye IGV) TOTAL 5,712.00 23,090.76 46,182.71 18,380.96 31,397.15 7,604.99 0.00% 0.35% 1.38% 2.77% 1.10 % 1.89% 0.45%

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1.00% - 2.00% 1.00% - 2.00% 1.00% - 4.00% 0.50% - 1.50% Bajo Conforme Conforme Conforme

0.30% - 1.90%

Conforme

1,669,910.91

100.00 %

Del cuadro que antecede, vemos que el costo del terreno, alcabala y otros es conforme porque estamos considerando el valor del terreno estipulado en el contrato de asociacin en participacin con fecha del 30 de julio del 2010. Asimismo, los gastos de ventas tambin se encuentran bajos debido a que las comisiones que paga el promotor es US$ 200.00 dlares ms IGV por cada departamento. APORTE DEL PROMOTOR/GESTOR En el siguiente cuadro podemos ver que el aporte del cliente comprende lo siguiente: en terreno, el valor estipulado en contrato de asociacin en participacin por concepto del terreno y el valor de alcabala; en costos pre operativos, lo correspondiente a gastos de terreno como estudio de suelos y de topografa, gastos notariales y registrales, gastos de proyecto y de diseo para cada una de las partidas de construccin (arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y elctricas, planos y asesora), certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, revisin de anteproyecto, deterioro de pistas y veredas, trmite y licencia de construccin y conformidad de demolicin; y en costos de construccin, el monto estimado segn la valorizacin de obra efectuada al da de la visita 24/02/10. FUENTES DE FINANCIAMIENTO CUADRO DE COSTOS (CON IGV) CLIENTE US$ 584,407.00 39,611.46 368,485.87 41,425.38 504,315.63 18,380.96 41,295.23 41,295.23 CUOTA INICIAL US$ CREDIOBR A US$

RUBRO Terreno (incluye alcabala) Costos Pre- operativos Costos de Construccin Otros Gastos Municipales Otros costos sin Gastos Financieros

US$ 584,407.00 39,611.46 914,226.87 18,380.96 82,590.46

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Costo antes de Gastos Financieros Participacin (%) Gastos Financieros (Int + Comis) COSTO TOTAL Participacin (%) 1,639,216. 76 100.00% 31,397.15 1,670,613. 91 100.00% 615,799.5 6 49% 1,033,799. 56 50%

DAMANTIO
563,991.82 46% 31,397.15

Arquitectos asociados
41,425.38 3%

41,425.38 3%

595,388.97 48%

Nota: Segn la relacin presentada por el cliente, los montos recibidos por la venta de 7 departamentos a la fecha es de US$ 75,287.02 dlares. Asimismo cabe sealar que la solicitud del crdito es por un monto de US$ 400,000.00 dlares. Por otro lado podemos ver que los crditos hipotecarios por preventa equivalen al 76% de la lnea crediobra, tal como se presenta a continuacin:
(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) Lnea por Aprobar Crediobra Construccin Crditos Hipotecarios Preventa Saldo por Cancelar (a - b) Cobertura de Deuda con Preventas (b/a) Ventas Adicionales de Departamentos Ventas de Estacionamientos, etc. Cobertura (e+f/c) $595,389 $372,828 $222,561 63% $1,242,761 $60,000 585 %

CUADRO DE REAS Y PRECIOS El precio y rea promedio de los departamentos es de US$ 69,042.29 dlares y 90.33 m2; mientras que el precio de los estacionamientos es de US$ 5,000.00 dlares, tal como podemos ver a continuacin:

Nro . 201 202 301 302 401 402 501

Descripcin Tipo Flat - segundo piso Tipo Flat - segundo piso Tipo Flat - tercer piso Tipo Flat - tercer piso Tipo Flat - cuarto piso Tipo Flat - cuarto piso Tipo Flat - quinto piso

rea Techada (m2) 141.99 141.99 141.99 141.99 141.99 141.99 141.99

Precio de venta sin IGV (US$) $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00

IGV Ventas $5,309.5 9

Precio de Venta US$ $61,200.00 $42,500.00 $38,500.00 $42,500.00

$4,038.5 8 $5,899.5 4 $5,496.1 2

$46,550.00 $68,000.00 $63,350.00

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502 601 602 Tipo Flat - quinto piso Tipo Flat - sexto piso Tipo Flat - sexto piso 141.99 141.99 141.99 $150,100.00 $150,100.00 $150,100.00

DAMANTIO
$41,000.00 $65,450.00 $68,000.00

Arquitectos asociados
$5,678.3 1 $5,899.5 4

Cant. 12

Descripcin

rea Techada (m2) 13.00 13.00 13.00

Precio de venta sin IGV (US$) $54,794.52 54,794.52 54,794.52

IGV Ventas $5,205.48 5,205.48 5,205.48

Precio de Venta US$ $60,000.00 60,000.00 60,000.00

Estacionamien tos Sumatoria Promedio

PUNTO DE EQUILIBRIO El monto total de la obra es de US$ 1,252,613.91 dlares y el precio promedio por departamento es de US$ 69,042.29 dlares, lo que significa que para poder cubrir dicho monto se tienen que vender dieciocho (18) departamentos, lo que representa un 75%.

FLUJOS DE EGRESOS E INGRESOS EVALUACIN El proyecto ofrece una rentabilidad mayor al 14% anualizado sobre el capital invertido por el nmero de meses que dura el proyecto. As como tambin genera una utilidad del 69% sobre su inversin. FLUJO DE CAJA

INGRESOS TOTALES Cuota Inicial Desemb. Hipotecarios Preventa Desembolso Hipotecarios Estacionamiento s, Depsitos, Aires TOTAL INGRESOS

Mes 0 49,710

Mes 1

Mes 2

Mes 3

Mes 4

Mes 5

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9 447.394 1159.91 1 60,000

TOTAL 49,710 447,394 1,159,9 11 60,000 1,717,0 15

49,710

1,667,3 05

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EGRESOS TOTALES Terreno y Alcabala Gastos de terreno Proyecto y Diseo Conexin de Servicios Habilitacin Urbana Costo Directo de Construccin Gastos Generales del Constructor Utilidad del Constructor Imprevistos IGV de la Construccin Gerencia de Construccin/ Inmobiliaria/Ascens or IGV de la Gerencia de Construccin/Ascen sor Costos Municipales Pre Operativos Costos Municipales Construccin / Post - Construccin Publicidad y Marketing Comisin por ventas Gastos Administrativos y Operativos de la Promotora Seguros Supervisin de Obra igv de Seguros y Supervisin IGV Otros TOTAL EGRESOS Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6

DAMANTIO

Arquitectos asociados
Mes 7 Mes 8 Mes 9 TOTAL

584,407
3,700 10,925 7,066

584,407
3,700 10,925 7,066 51,224 2,561 137,58 2 6,879 93,334 4,667 223,42 7 11,171 168,56 4 8,428 62,962 3,148

737,094 737,094 0

2,689 7,059

7,223 18,961

4,900 12,86 3

11,730 30,791

8,850 23,230

3,305 8,677

38,697 101,581 0

11,596 15,446 1,940 480 3,881 3,881 960 7,762 3,881 960 7,762 3,881 960 7,762 3,881 960 7,762 1,940 480 3,881

11,596 15,446 19,404 4,800 38,809

645 420 202 6,325 206,01 8 1,197 72,300

645 420 202 2,394 186,91 0

645 420 202 2,394 132,028

645 420 202 2,394 293,384

645 420 202 2,394 225,337

645 420 202 4,132 105,239

3,870 2,521 1,214 21,232 0 0

1,670,6 14

INGRESOS Y EGRESOS

Resumen GG y PP Concepto Ingresos Egresos Utilidad Operativa Gastos Financieros - Intereses - Comisiones Utilidad antes de impuestos - Impuesto a la Renta

US$ 1,585,749 1,670,614 457,162 31,397 25,343 6,054 425,765 127,729

% 71.2% 28.8% 2.0%

26.8% 8.1%

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Utilidad despus de impuestos
PREVENTAS
Preventa Departamentos (%) Preventa en N Departamentos Preventa (a+b) Departamentos (US$) : a) Cuota inicial preventa 10% b) Hipotecarios preventa 90% * Referencial Por evaluar 25% 6 414,254 41,425 372,828

DAMANTIO

Arquitectos asociados 298,035 18.8%

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