Alemn >> las cuotas son decrecientes, cada cuota = % capital constante + intereses decrecientes Francs >> las

cuotas son fijas, cada cuota = % capital creciente + intereses variables

Sistema de amortizacin francs de hipotecas: Es el sistema ms extendido. Se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata. Pero se han parado a pensar que cuando lleven la mitad del plazo de la hipoteca, ni mucho menos habrn pagado la mitad del piso? Se han parado a pensar que despus de 15 aos de pagar hipoteca les puede quedar por pagar un 85% del valor real de la vivienda

Sistema de amortizacin aleman de hipotecas: Es algo ms infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortizacin de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a ms en cuanto a cantidad. Los primeros pagos son ms difciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo de la hipoteca, habremos pagado la mitad del piso.

Ahora, Qu Sistema de Amortizacin Conviene y Porqu?

Si se busca un mayor control sobre el monto de las Cuotas a pagar mensualmente, el Sistema Francs es el ms aconsejable. Esto es porque a lo largo del pago del Prstamo el Sistema Francs est armado para que siempre se paguen las mismas Cuotas. Por el otro lado, el Sistema Alemn es el conveniente si uno quiere estar ms tranquilo y seguro ya que se amortiza el capital en forma constante, mientras que en el Francs pagas siempre primero los intereses. Lo que sucede en el Sistema Alemn es que cuando llevamos la mitad del plazo cumplido, se habr pagado el 50% del precio real de la vivienda. La desventaja es que las cuotas no son todas iguales en el Sistema Alemn, al principio son mayores, mientras que el Francs si se mantienen constantes (ver grfico). Se piensa cancelar anticipadamente el crdito en algn momento, conviene elegir el sistema Alemn, debido a que las primeras cuotas se componen en mayor proporcin de capital y su saldo de deuda ser menor que bajo el sistema Francs.

Como conclusin: La desventaja clave est en que el Sistema Francs lo que primero que se paga son los Intereses, con lo cual si se va pagando la mitad del total de la Cuotas, lo que usted pago fueron casi todos intereses y todava le est quedando pagar casi el 75% de la Casa (en el caso de ser un Crdito Hipotecario). Con lo cual si algo sucede, usted todava no pago el capital que debe, sino que slo pago intereses y esta debiendo la mayora del capital que solicito prestado desde el primer momento. En definitiva, el Sistema Francs es ms seguro para los Bancos (ya que paga primero el inters que le cobran y adems el bien hipotecado es de ellos casi en su totalidad) y el Sistema Alemn es el ms seguro para usted.

Descomposicin de la cuota en el sistema alemn.

Tal como se indicara la cuota total se descompone en amortizacin e inters. Cuota Total = Amortizacin de Capital + Inters Una forma rpida y sencilla de calcular la amortizacin de capital en el SA es dividir el prstamo total por la cantidad de cuotas en las cuales se lo amortizar. Amortizacin de Capital = monto original prestado / cantidad de cuotas En ausencia de mecanismos indexatorios el monto destinado a amortizar capital se mantendr constante de la primera a la ltima cuota, pero si ante un proceso inflacionario se deben aplicar clusulas indexatorias la frmula correcta a utilizar es la siguiente: Amortizacin de Capital = saldo al final del perodo n (ajustado) / cantidad de cuotas restantes Esta segunda frmula en realidad constituye el "caso general", del cual la primera es un caso particular que puede utilizarse como aproximacin. Una vez obtenida la amortizacin de capital para completar la cuota total debe agregarse el inters que surge de la siguiente frmula: Inters = tasa pactada x saldo al final de perodo anterior En general suele pactarse una tasa denominada "Tasa Nominal Anual" (TNA) y una frecuencia de pago de tipo mensual. Para convertir la TNA a base mensual ("Tasa Efectiva Mensual" TEM)) se puede aplicar la siguiente frmula: TEM: (TNA * 30) / 360
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Descomposicin de la cuota en el sistema francs.

En el sistema francs de amortizacin (SF) los clculos son algo ms complejos. Para ello pueden utilizarse los conceptos de renta y sus frmulas de valor actual y valor futuro ya que existe cierta similitud entre la nocin de renta y el concepto de amortizacin, donde el acreedor entrega una suma de dinero y espera recibir una serie de pagos prefijados.

Una renta financiera es un conjunto de capitales o pagos asociados a perodos de tiempo consecutivos. Se las puede clasificar en base a diferentes criterios (constantes o variables, temporales o perpetuas, prepagables o postpagables, fraccionarias o enteras, etc.). Entre los ejemplos ms conocidos de rentas se encuentran las rentas vitalicias, que se utilizan en algunos sistemas de seguridad social en los cuales un agente entrega una suma de dinero a una institucin financiera que se compromete a pagarle una suma de dinero hasta la muerte del agente. Un aspecto importante de las rentas es su valoracin: existen frmulas que permiten conocer rpidamente el valor actual de una renta (los pagos futuros a valor de hoy) as como el valor futuro de una renta (los pagos futuros al valor del da del ltimo pago). Sus frmulas son: Valor Actual = ( 1-(1 + i)-n ) / i Valor Futuro = ( (1 + i)n 1 ) / i donde i es la tasa de inters y n, el nmero de perodos. Definicin extrada de "Matemtica de las Operaciones Financieras y de la Inversin", Gustavo Levenfeld / Sofa de la Maza, Mc Graw Hill, Madrid 1997. No obstante la aparente complejidad de estas frmulas existen programas de que realizan rpidamente estos clculos, no siendo necesario "hacer las cuentas a mano". Los distintos componentes de la cuota total del SF pueden obtenerse mediante diferentes opciones. En el caso del inters, la frmula es idntica a la expuesta para el SA, pero para la amortizacin de capital y para la cuota total existen dos frmulas especficas. Sin embargo no es necesario calcularlas a ambas, ya que obteniendo una de las dos, ms el inters correspondiente, la restante puede obtenerse por diferencia. La frmula para la cuota total es la siguiente: Cuota Total= Saldo al final del perodo / [( 1 - (1 + i)-n ) / i] donde i es la tasa de inters o TEM y n es la cantidad de cuotas pendientes de pago. En el denominador se usa la "frmula del valor actual". Para el clculo de la amortizacin de capital se usa la siguiente frmula: Amortizacin de Capital= Saldo al final del perodo / [( (1 + i) - 1 ) / i ]
n

En este caso el denominador es la "frmula del valor futuro".

Implicancias de los Distintos Sistemas

En los ltimos aos, en la mayora de los prstamos hipotecarios otorgados por el sistema financiero en Argentina se utiliz el SF con tasa variable, siendo el SA de uso bastante menos frecuente. Desde el punto de vista comercial el SF presenta algunas ventajas: dado que en las primeras cuotas se paga proporcionalmente ms intereses que capital, para el acreedor resulta ms atractivo desde el punto de vista de la presentacin contable de los beneficios. Adems, dado que las cuotas son iguales resulta intuitivamente atractivo para el deudor. Por otra parte, a iguales tasas y plazos las primeras cuotas del SF son inferiores a las del SA favoreciendo el acceso al crdito, mediante una relacin cuota/ingreso ms baja. Esto es especialmente importante cuando se evala la capacidad de pago del deudor, ya que una cuota ms baja resulta ms fcil de pagar. Un aspecto que suele sealarse como una de las ventajas del sistema alemn es que resulta especialmente atractivo para quienes prevn cancelar anticipadamente su prstamo, es decir que desean adelantar el pago de algunas cuotas. Dado que en el SA la amortizacin de capital es relativamente ms acelerada que en el SF, si un deudor supone que dispondr de mayores ingresos en el futuro el SA le resultar ms conveniente. Desde el punto de vista financiero ambos sistemas son equivalentes. Si bien los flujos de fondos son diferentes tienen iguales tasas internas de retorno, aunque en el SF el deudor paga una suma total de intereses levemente superior que en el SA. En el siguiente cuadro se muestran algunos datos comparativos de prstamos similares bajo diferentes sistemas de amortizacin.