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Direitos Reais

Paulo Pichel

Porto

2009

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

I – NOÇÕES INTRODUTÓRIAS DE DIREITOS REAIS

7

1.

OS DIREITOS REAIS COMO RAMO CIENTÍFICO DO DIREITO: OBJECTO, SITUAÇÃO E FONTES LEGAIS (BIBLIOGRAFIA: CARVALHO

FERNANDES, LIÇÕES DE DIREITOS REAIS, ED., 2007, PP.15-21 E 26-33; PINTO DUARTE, CURSO DE DIREITOS REAIS, ED., 2007, PP.11-15 E 42; PINTO DUARTE, DIREITO COMUNITÁRIO E DIREITOS REAIS, IN NOVOS ESTUDOS DE DIREITO PRIVADO EM HOMENAGEM AO PROFESSOR DOUTOR GALVÃO TELLES, VOL.I, 2003, PP.451 E SS; CARVALHO FERNANDES, TEORIA GERAL DO DIREITO CIVIL, VOL.I, UNIVERSIDADE CATÓLICA EDITORA, 4ªED, PP. 645-650; PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, CÓDIGO CIVIL ANOTADO, ANOTAÇÃO DO ART.

7

 

A. Fixação da terminologia: acepções subjectiva e objectiva da expressão direitos reais

7

B. A categoria direito

real

7

C. Estrutura e função dos direitos reais

7

D. O Direito das Coisas como ramo do Direito Privado

7

E. Noção de Coisa

8

Diversos sentidos da expressão “coisa”

8

Noção legal de coisa: critica e posição adoptada

8

2. OS DIREITOS REAIS COMO DIREITOS SUBJECTIVOS ABSOLUTOS. A CARACTERIZAÇÃO REALISTA, PERSONALISTA E ECLÉTICA.

PREFERÊNCIA POR ESTA ÚLTIMA FACE À COMBINAÇÃO DOS ASPECTOS INTERNOS E EXTERNOS DO DIREITO REAL. REALCE DOS TRAÇOS MARCANTES QUE DISTINGUEM OS DIREITOS REAIS DOS DIREITOS DE CRÉDITO: TIPICIDADE/TAXATIVIDADE, LIGAÇÃO DIRECTA DIREITO-COISA E EXERCÍCIO ERGA OMNES (A PREVALÊNCIA E A SEQUELA COMO MANIFESTAÇÕES PRIMÁRIAS DESTA

DUALIDADE OU DESTA NATUREZA ABSOLUTA). ZONAS DE INTERFERÊNCIA ENTRE AMBOS OS DIREITOS: SOBRETUDO AS GARANTIAS

REAIS, AS OBRIGAÇÕES REAIS E OS ÓNUS

9

A. As várias concepções de direito real e as espécies da figura

9

As várias concepções de direito real

9

Distinção entre direitos de crédito e direitos reais

10

Zonas de interferência entre ambos os direitos: as garantias reais, as obrigações reais e os ónus reais

10

B. Características dos Direitos reais

11

Lado externo do direito real

11

Sequela e Prevalência:

11

Publicidade

12

Auto-defesa

12

Lado interno do direito real

12

Características relativas ao objecto – coisificação

12

Permanência

12

Inerência

13

Tipicidade (art. 1306º,1 CCiv.)

13

Valor dos actos constitutivos de direitos reais atípicos

13

Actualidade

14

Imediação

14

Especialidade

14

Compatibilidade (princípio)

14

Elasticidade

14

O registo predial

15

Fins e objecto do registo

15

Princípios orgânicos do sistema português

15

Carácter estatal

15

Base real

15

Descentralização

15

Princípios funcionais do sistema português

15

Natureza de ónus

15

Instância

15

Tipicidade

16

Legalidade

16

Trato sucessivo

16

Prioridade

16

Factos sujeitos a registo – arts. 2º e 3º do

17

Efeitos do registo

17

Efeito enunciativo ou declarativo

17

Efeito constitutivo ou transmissivo

17

Efeito de oponibilidade a terceiros

17

Efeito presuntivo

17

Efeito de legitimação

17

Os vícios do registo

17

Remissão para Teoria Geral da Relação Jurídica relativamente às regras do registo e o art. 291º

18

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3. A DINÂMICA TÍPICA DOS DIREITOS REAIS (COM EXCEPÇÃO DA POSE E FOCALIZANDO A ANÁLISE NOS DIREITOS REAIS DE GOZO):

CONSTITUIÇÃO NEGOCIAL, MODIFICAÇÃO DE CONTEÚDO E DE OBJECTO, EXTINÇÃO, TRANSMISSÃO E

19

A. A constituição/ aquisição

de direitos reais

19

B. Modificação de conteúdo e de objecto

19

C. Extinção do direito

19

D. A transmissão do direito real

19

E. A tutela do direito real

19

4. CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS: POSSE, DIREITOS REAIS DE GOZO (PROPRIEDADE PLENA E DIREITOS LIMITADOS COMO O

USUFRUTO, O USO E HABITAÇÃO, O DIREITO DE SUPERFÍCIE, AS SERVIDÕES E O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA), DIREITO

 

REAIS DE GARANTIA E DIREITOS REAIS DE

20

 

A. A posse

20

B. Direitos reais de gozo

 

20

C. Direitos

reais

de

garantia

20

D. Direitos reais de aquisição

20

II

– DIREITOS REAIS EM ESPECIAL

21

 

1.

A POSSE

21

 

A. Direito Real?

 

21

A.1 Noção prévia

 

21

A.2 A posse como direito real

21

B. Concepção objectiva ou subjectiva da posse?

21

B.1 Concepção objectiva

 

21

B.2

Concepção

subjectiva

21

B.3 Posição adoptada

21

B.4 Distinção entre posse e detenção

21

C. O objecto da posse

22

D. Fundamento da tutela da posse

22

E. A publicidade da posse

22

E.1 A função da publicidade da posse: generalidades

22

E.2 A função da publicidade da posse: as presunções possessórias

22

E.3 Efeitos da publicidade possessória

23

a) Posse constitutiva de direitos

23

b) Posse consolidativa

23

c) Posse

enunciativa

23

F. A composse

23

G. Características da posse: posse titulada, não titulada, pacífica, violenta, de boa ou má fé, pública ou oculta, causal e formal, efectiva ou não efectiva e registada ou não registada

24

G.1 Posse titulada e posse não titulada

24

G.3 Posse de boa e de má fé

24

G.4 Posse pública ou oculta

24

G.5 Posse causal e formal

24

H.

Sobreposição de posses

24

I. Aquisição da posse: aquisição originária e aquisição derivada

24

I.1 Aquisição originária: apossamento e inversão do título da posse

24

a) apossamento

24

b) inversão do título da posse

25

I.2 Aquisição derivada: tradição, sucessão e constituto possessório

25

a) tradição

25

b) sucessão

25

c) constituto possessório

25

I.3 Acessão na posse

25

J. Conservação, defesa e perda da posse (art.1267º)

25

J.1 Conservação da posse

25

J.2 Defesa da posse

26

a) restituição provisória da posse

26

b) acção

de prevenção

26

c) acção

de manutenção

26

d) acção de restituição

26

e) embargos de terceiros

26

J.3 Perda da posse (art. 1267º)

26

a) perda absoluta: abandono e perda da coisa

26

b) perda da posse por apossamento de terceiro

26

c) perda relativa: a cedência; remissão

26

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L. Efeitos da posse: presunção da titularidade do direito, direitos relativamente aos frutos e benfeitorias e responsabilidade

face à

coisa possuída

27

L.1 Presunção da titularidade do direito (direito de uso)

27

L.2 Direitos relativamente aos frutos e benfeitorias

27

 

a)

direito de fruição

27

b)

direito a benfeitorias

27

L.3 Responsabilidade face à coisa possuída

27

M. Usucapião (a questão dos prazos)

27

 

M.1 A usucapião: noção e requisitos gerais

27

M.2 A usucapião: decurso do tempo

28

M.3 A usucapião: regime de invocação

28

N.

Defesa

da posse

29

2. O DIREITO DE PROPRIEDADE

29

2.1 Direito de Propriedade Plena

29

A. Relevo civil e constitucional (Algumas ideias)

29

A.1 Propriedade como direito de gozo máximo

29

A.2 Essência do direito de propriedade

29

B. Aquisição por ocupação, achamento, acessão natural e acessão industrial mobiliária e imobiliária

30

B.1 Aquisição por ocupação

30

B.2 Aquisição por acessão

31

C. Perda por abandono

34

D. Modalidades da propriedade (nua-propriedade, propriedade perpétua, propriedade resolúvel e propriedade temporária)

35

E. Limitações públicas ao conteúdo do direito (expropriação por utilidade pública, requisição e servidões

35

E.1 Expropriação

35

E.2 Requisição

35

E.3 Servidões administrativas

35

F. Limitações particulares derivadas, sobretudo, de relações de vizinhança (emissões, instalações prejudiciais, construções e plantações,

escoamento natural de águas, utilização de terreno alheio, obras defensivas de águas, escavações, tapagem de prédios, ruína de construção, demarcação, reparação ou reconstrução de parede ou muro

36

F.1 Limitações que impõem um dever de abstenção

36

F.2 Limitações que impõem a necessidade de suportar actuação alheia F.3 Limitações que impõem deveres especiais de diligência

38

F.4 Limitações que impõem dever de colaboração

38

2.2 compropriedade

A

38

A.

Noção e confronto com o regime da sociedade

38

B.

Os poderes dos comproprietários e os encargos da compropriedade

39

B.1 Poderes de exercício isolado

39

B.2 Poderes de exercício maioritário

39

B.3 Poderes de exercício unânime

39

C.

Encargos da compropriedade

39

D.

A cessação da compropriedade

39

2.3 A propriedade horizontal

40

A – noção legal, objecto e diferenciação da

40

B – a constituição da propriedade horizontal, os requisitos do título constitutivo e possíveis modificações quanto ao objecto e ao

 

conteúdo

40

B.1 Modalidades de constituição

40

B.2 Requisitos do título constitutivo

40

B.3 Modificações

40

C

– os poderes e as obrigações dos condóminos no tocante às fracções próprias e às partes comuns

41

C.1 Poderes relativos à fracção

41

C.2 Poderes relativos às partes comuns

41

C.3 Obrigações dos condóminos

41

3. OS DIREITOS REAIS DE GOZO MENORES

41

3.1 O direito de usufruto

41

A –

Noção, modalidades e objecto

41

B – Direitos e obrigações do usufrutuário

42

C – Usufrutos específicos

43

D – Usufruto e arrendamento

44

E – Modos de aquisição, transmissão e extinção do usufruto

44

3.2 Direitos de uso e habitação (art. 1484º)

45

A – Noção e delimitação face ao direito de usufruto

45

B – Regime e domínio de aplicação

45

3.3 O direito de superfície

46

A – Noção, natureza, objecto e

46

B – Direitos e obrigações do fundeiro e do superficiário

46

C – Constituição, transmissão e

47

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47

3.4 O direito de servidão predial (art. 1543º e ss)

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

47

A – Noção e características

47

B – Tipos e modalidades das

48

C – Formas de constituição e modos de

48

D – Direitos e obrigações comuns aos donos dos prédios dominantes

49

3.5 O direito de habitação periódica

A – Noção e aspectos de regime

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49

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I – Noções Introdutórias de Direitos Reais 1. Os direitos reais como ramo científico do Direito: objecto, situação e fontes legais (Bibliografia: CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, 5ª ed., 2007, pp.15-21 e 26-33; PINTO DUARTE, Curso de Direitos Reais, 2ªed., 2007, pp.11-15 e 42; PINTO DUARTE, Direito Comunitário e direitos reais, in Novos Estudos de Direito Privado em homenagem ao Professor Doutor Galvão Telles, Vol.I, 2003, pp.451 e ss; CARVALHO FERNANDES, Teoria Geral do

Direito Civil, Vol.I, Universidade Católica Editora, 4ªed, pp. 645-650; PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil anotado, anotação do art. 202º).

A. Fixação da terminologia: acepções subjectiva e objectiva da expressão direitos reais

Direitos reais em sentido objectivo – identifica um ramo do Direito objectivo, como divisão do Direito civil. (Direito das coisas).

Direitos reais em sentido subjectivo – identifica uma categoria de direitos subjectivos.

B. A categoria direito real

É possível retirar duas notas gerais:

o

Os direitos reais são direitos subjectivos referidos a coisas, envolvendo a sua atribuição a uma ou mais pessoas determinadas, para à custa delas realizarem determinados interesses.

o

São direitos subjectivos dotados de uma eficácia própria – eficácia real – e constituem um numerus clausus.

C. Estrutura e função dos direitos reais

Função – asseguram ao seu titular, a realização de interesses próprios mediante o aproveitamento de utilidades de coisas determinadas. Tal implica a fixação de critérios que presidam à atribuição das coisas a

certas pessoas. [Nota: não é necessário que a atribuição seja feita a título exclusivo, nada impede que as suas utilidades possam ser repartidas por várias pessoas, quer mediante a atribuição, a cada uma, de direitos qualitativamente iguais sobre a mesma coisa,

quer pela admissão do concurso, sobre ela, de direitos de diversa natureza, ordenados segundo critério determinados].

Estrutura – direito subjectivo absoluto, mediante o qual uma pessoa determinada pode afectar certa coisa à realização de interesses particulares tutelados pelo Direito, pelo aproveitamento de todas ou de algumas das suas utilidades. [Nota – distinção com direitos creditícios – nos direitos reais a doutrina tem estabelecido a existência de uma actuação directa hoc sensu, um poder directo ou imediato sobre uma coisa, ao contrario dos direitos creditícios em que esse poder é mediato.

D. O Direito das Coisas como ramo do Direito Privado

Conjunto de normas jurídicas que rege a atribuição das coisas com eficácia real.

Os elementos invocados na caracterização sumária dos poderes jurídicos atribuídos aos titulares de direitos

reais apontam claramente para a localização dessas normas no Direito privado, em particular no Direito Civil.

o Não deixa de se entender que este ramo do direito tem também projecções no direito público:

O regime dos direitos reais é aplicável às relações jurídicas de que são sujeitos o Estado ou outras pessoas colectivas públicas, actuando como particulares. (Art. 1304º CCiv).

É possível identificar, no campo do Direito Público, institutos jurídicos paralelos das categorias próprias de direitos reais (ex. Servidões administrativas) que, sem prejuízo das exigências decorrentes do seu carácter público, mergulham, por vezes, as suas raízes nos institutos privados correspondentes, ou a partir deles estabelecem o seu regime próprio.

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No regime de direitos reais, verifica-se a interferência, em aspectos muito relevantes, de institutos próprio do direito público (ex. Expropriação e a requisição), sendo que o próprio legislador civil lhes fez referencia nos arts. 1308º a 1310º).

Limitações ao conteúdo dos direitos reais decorrentes de razões de interesse público.

E. Noção de Coisa

Art. 202º CCiv – “1. Diz-se coisa tudo aquilo que pode ser objecto de relações jurídicas. 2. Consideram-se, porém, fora do comercio todas as coisas que não podem ser objecto de direitos privados, tais como as que se encontram no domínio público e as que são, por sua natureza, insusceptíveis de apropriação individual”.

o

Tudo o que pode ser objecto de uma relação jurídica é uma coisa, seja ela corpórea ou incorpórea, seja mesmo um direito. Forma uma categoria à parte tudo aquilo que não pode ser objecto de direitos privados, como as coisas do domínio público ou as que, por sua natureza, são insusceptíveis de apropriação individual. As primeiras podem ingressar no comércio jurídico desde que sejam desafectadas do domínio público. Além dos casos normais de desafectação expressa, pode haver casos de desafectação tácita (abandono, por exemplo, do troço onde corre uma estrada em virtude da construção de uma via nova).

o

A noção dada neste artigo é bastante mais restrita que o conceito do Código de 1867, para o qual coisa era tudo aquilo que carecesse de personalidade. Há, na verdade, muitas realidades ou objectos que, embora não tenham personalidade, não podem ser objecto de direito ou de relações jurídicas, e por isso não devem ser considerados coisas sub specie iuris.

o Haverá entretanto quem diga que a noção deste artigo também peca ainda pelo facto de as relações jurídicas poderem ter por objecto, não apenas coisas, mas também pessoas, como sucede no poder paternal e no poder tutelar. É, porém, muito duvidoso que essas concepção corresponda à melhor forma de transportar para o domínio do conceitualismo doutrinário o regime daqueles dois institutos. Diversos sentidos da expressão “coisa”

Conceito filosófico – entende-se tudo o que pode ser pensado ou concebido pelo espírito humano; cabem portanto, nele, realidades diversas como uma parcela de terreno, a lua, o ar, uma prestação, um evento, uma realidade humana.

Sentido corrente – objectos materiais. Como dizia CABRAL DA MONCADA “coisa é tudo aquilo que tem natureza material ou corpórea, no estado sólido, líquido ou gasoso, e sobre que podemos actuar materialmente dentro das categorias do espaço ou do tempo” [res quae tangit possunt]. Noção legal de coisa: critica e posição adoptada

A noção de coisa deve mover-se entre dois pólos:

o

Ser apta a abarcar tudo o que interessa à realização de interesses humanos juridicamente relevantes.

o

Não dar ao conceito um alcance tão amplo, que caia no exagero de tudo o que é bem para o Direito ser coisa.

A noção legal contida no Código Civil, parece ser insuficiente, forçando um formulação diferente.

Coisa poderá ser entendida como toda a realidade estática, autónoma, que não sendo pessoa em sentido jurídico é dotada de utilidade e susceptível de denominação exclusiva pelo homem. [Nota – definição de OLIVEIRA

8/49

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel DE ASCENSÃO – realidade exterior ao homem e dele independente na sua subsistência, que tem individualidade e utilidade e é susceptível

de aproprição].

o

Autonomia – afasta, por um lado, do conceito de coisa realidades que fazem parte de um todo complexo ou mais vasto e só como elementos dele sejam consideradas, não sendo possível, quanto a elas, estabelecer-se relações jurídicas autónomas. Por outro lado, só uma porção delimitada de uma qualquer realidade é considerada coisa em Direito (ex. Prédio rústico, corrente eléctrica).

o

Utilidade – só os bens aptos a satisfazer necessidades humanas cabem na categoria de coisa, o que as limita às realidades úteis para o Homem.

o

Possibilidade de denominação exclusiva pelo Homem – ficam excluídas do conceito de coisa as realidades dotadas de utilidade, mas postas, pela sua natureza, à disposição de todos os homens, não podendo, por consequência, ser objecto de apropriação exclusiva por nenhum [res communes omnium].

2. Os direitos reais como direitos subjectivos absolutos. A caracterização realista, personalista e eclética. Preferência por esta última face à combinação dos aspectos internos e externos do direito real. Realce dos traços marcantes que distinguem os direitos reais dos direitos de crédito: tipicidade/taxatividade, ligação directa direito-coisa e exercício erga omnes (a prevalência e a sequela como manifestações primárias desta dualidade ou desta natureza absoluta). Zonas de interferência entre ambos os direitos: sobretudo as garantias reais, as obrigações reais e os ónus reais). A. As várias concepções de direito real e as espécies da figura As várias concepções de direito real

Corrente realista ou clássica (ius in re) – poder de alguém sobre algo. O titular poderia satisfazer o seu interesse mediante o exercício directo de poderes sobre um objecto, não necessitando da cooperação de qualquer outro sujeito.

Corrente personalista – sustentava que era inadequado falar de relação entre pessoa e coisa, por a ideia de

relação implicar alteridade [KANT, afirmava que era absurdo configurar uma obrigação entre uma pessoa e uma coisa]. Esta

corrente recentrou o conceito de direitos reais na sua oponibilidade geral por contraposição à relatividade própria dos direitos de crédito.

o Esta corrente foi criticada por subvalorizar o conteúdo do direito real e ser artificiosa quanto à ideia da implicação por cada direito real de uma relação entre o seu titular e todo o restante universo dos sujeitos jurídicos (relação passiva ou negativa universal).

Concepção eclética – sublinha que o conceito de direito real envolve um lado interno e um lado externo:

o

Lado interno – consiste num poder directo e imediato de uma pessoa sobre uma coisa.

o

Lado externo – consiste na oponibilidade erga omnes por essa pessoa desse poder.

o

Art. 903º Código Civil Alemão – diz que o proprietário de uma coisa pode agir em relação a ela de modo discricionário (lado interno) e excluir os outros de qualquer intervenção (lado externo).

o

O lado interno e externo dos direitos reais são incindíveis: os poderes sobre a coisa (lado interno) só têm a chamada natureza real na medida em que a sua oponibilidade a terceiros (lado externo) também seja protegida pelo Direito.

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Distinção entre direitos de crédito e direitos reais

Exercício erga omnes - carácter absoluto dos direitos reais versus carácter relativo dos direitos de crédito:

aos direitos reais corresponderiam deveres de abstenção universais, ao passo que aos direitos de crédito corresponderiam deveres de pessoas determinadas.

Ligação directa direito-coisa - a imediação dos direitos reais versus a mediação dos direitos de crédito, relativamente aos seus objectos: os direitos reais consistiriam em poderes imediatos sobre coisa, ao passo que os direitos de crédito só mediatamente se dirigiram aos seus objectos, pois os poderes em que consistem dirigir-se-iam primariamente contra os devedores.

Tipicidade/ taxatividade -vários autores sublinham ainda o princípio da tipicidade e do numerus clausus como um traço de distinção entre direitos de crédito e direitos reais. Zonas de interferência entre ambos os direitos: as garantias reais, as obrigações reais e os ónus reais

Garantias reais:

o

As coisas objecto dos direitos são afectadas a que os seus titulares possam obter o cumprimento de uma obrigação, pelo valor dessas coisas ou pelos seus rendimento, com preferência sobre os

demais credores dos titulares dessas coisas.

o

Exemplos: a hipoteca, o penhor, a consignação de rendimentos, os privilégios creditórios, o direito de retenção, a penhora e o arresto, e mesmo o direito de propriedade pode ser usado com função de garantia.

Obrigações reais (propter rem) 1

o

São relações obrigacionais que integram o estatuto de alguns direitos reais. Surgem em situações em que, associado a um direito real estão determinados deveres.

o

Podem ser distinguidas entre ambulatórias e não ambulatórias:

Ambulatórias – transmitem-se automaticamente com o direito real.

Não ambulatórias – a obrigação não se transmite automaticamente com o direito real.

Critério de distinção proposto por HENRIQUE MESQUITA:

Sejam consideradas ambulatórias as obrigações reais de facere que imponham ao devedor a prática de actos materiais na coisa objecto do direito real (ex. Art. 1472º - o dever de realização de obras de reparação ordinária pelo usufrutuário).

Sejam tendencialmente consideradas não ambulatórias todas as demais, nomeadamente a generalidade das obrigações pecuniárias. A excepção é constituída pelas obrigações cujos pressupostos materiais se encontram objectivados na coisa sobre que o direito real incide.

o

Exemplos: dever dos comproprietários de contribuírem para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum (art. 1411º,1); dever dos condóminos de contribuírem para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns (art.1424º,1), dever dos usufrutuários de efectuarem as reparações ordinárias e de suportarem as despesas da administração (art. 1472º,1).

1 A quem pergunte qual é o contrario de uma obrigação real, dir-se-á que noção não é classificatória – pelo que não origina um contrario. São obrigações não reais todas as que não integrem o estatuto de um direito real. A quem peça um exemplo de uma obrigação relacionada com um direito real que não integre o seu estatuto indiquem-se as obrigações assumidas relativamente a coisas que sejam estranhas à titularidade de um direito real sobre elas.

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Ónus reais

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

o

Situação jurídica real caracterizada pela circunstância de uma coisa (a que é objecto desse ónus) responder por uma obrigação mesmo após a sua eventual transmissão para um sujeito diferente daquele que é o seu titular no momento da constituição da obrigação, gozando o titular activo do ónus, em caso de execução, de preferência sobre a coisa onerada, relativamente aos demais credores do titular da coisa em causa. Assim, o adquirente da coisa objecto do ónus real, apesar de não ser devedor da obrigação real transmitida, vê esse seu bem responder pela obrigação em causa, o que o conduzirá normalmente a solver a dívida, quando o devedor não o faça.

o

HENRIQUE MESQUITA e CARVALHO FERNANDES dão à figura um âmbito diverso pois exigem que o titular da coisa se encontra vinculado, nessa qualidade, à obrigação por que a mesma responde, ou seja, só há ónus real se houver obrigação real (propter rem).

o

OLIVEIRA DE ASCENSÃO ónus real é o poder de exigir a entrega, única ou repetida, de coisas ou dinheiro, a quem for titular de um direito real de gozo.

o Exemplos: Privilégio do Estado sobre imóveis sujeitos a imposto municipal (art. 744º, 1 art. 122º do Código de Imposto Municipal sobre Imóveis); eventual redução das doações sujeitas a colação (art. 2118º); certas taxas de beneficiação e conservação. B. Características dos Direitos reais Lado externo do direito real Sequela e Prevalência:

Sequela – consiste no poder de o titular seguir a coisa onde quer que ela se encontre; susceptibilidade de invocação do direito contra qualquer detentor da coisa. Ao contrario, nos direitos obrigacionais o credor não pode atingir a coisa devida desde que ela saia do património do devedor.

o

É a manifestação dinâmica da inerência dos direitos reais e por isso são múltiplas as suas manifestações de algum modo ligadas ao particular conteúdo de cada uma das suas modalidades.

o

Esta característica não está presente em todos os direitos reais, exprimindo-se, nomeadamente, na reivindicação (exigência judicial de reconhecimento do direito real e da sua restituição – arts. 1311º e 1315º CCiv) 2 .

o

Casos excepcionais onde se verifica uma limitação da sequela: constituição de posse sobre móveis a favor de terceiro de boa fé, inoponibilidade da invalidade a terceiros de boa fé, aquisição registal.

Prevalência – consiste no poder de o titular do direito real impor o seu direito a todos os sujeitos que não tenham um direito anterior incompatível sobre a coisa, ou seja, implica o sacrifício dos direitos reais constituídos posteriormente e que se mostrem incompatíveis com os já existentes sobre a mesma coisa (qui prior est tempore, potior jure).

2 Acção de reivindicação – é mais importante forma de defesa do direito de propriedade. Para ter êxito, tem de ser alicerçada em dois pedidos complementares:

Reconhecimento do direito de propriedade.

o

Desde que o tribunal reconheça a propriedade, a restituição só pode ser impedida de existirem razões legítimas que impeçam a restituição.

o

Para se fazer prova da existência do direito, é necessário fazer prova da existência de uma aquisição originária (usucapião), podendo ainda invocar-se o registo, a presunção de posse (1268º CCiv).

Restituição do bem, que está detido indevidamente por outrem.

(Pedido eventual – pedido de indemnização de danos que tenham sido causados).

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Nos casos de relacionamento entre direitos reais e direitos de créditos ou direitos reais menores (exs. Relação entre proprietário e comodatário, usufruto e servidão em contacto com o direito de propriedade) – compatibilização de conteúdo

o Nos casos entre garantias reais e direitos reais incompatíveis (ex. várias hipotecas sobre o mesmo prédio e usufruto sucessivo) e nos casos em que existe um conflito entre um direito de crédito e um direito real posterior) existe uma verdadeira prevalência dos direitos reais.

A actuação conjunta da prevalência e da sequela traduz a mais forte tutela de que beneficiam os direito reais, quando confrontados com os direitos de crédito, sendo exemplo disso a possibilidade de se assegurar a realização de créditos mediante o recurso a garantias reais, ou a possibilidade do titular de direitos pessoais recorrer a meios possessórios. Publicidade

Consiste em a existência do direito real ser ostensiva e facilmente cognoscível, seja por força dos sistemas de registo (que abrange todos os prédios e parte das coisas móveis), seja por força da posse. Esta ligada ao carácter absoluto, erga omnes, do direito real: só um direito que é conhecido ou cognoscível pela comunidade pode ser oposto aos seus membros em geral (mais à frente será vista a publicidade em especial). Auto-defesa

Direitos de acção directa (e legítima defesa própria e alheia contra acções agressivas) que, dada a natureza dos direitos reais são potenciadas.

Arts. 1314º e 1277º; 1320º,1 (recuperação/reivindicação), 1322º(perseguição/captura), 1349º,2 (acesso a prédio alheio), 1352º,1 e 2 (obras defensivas das águas), 1366º (corte da ramos raízes) e 1367º (apanha de frutos). Lado interno do direito real Características relativas ao objecto – coisificação

O direito real tem que ter por referencia uma coisa certa e determinada e, como tal, existente (não são direitos sobre pessoas ou prestações).

O objecto do direito real tem de existir, ser certo e determinado no momento da constituição ou da aquisição do direito (contraposição com direitos de crédito – a prestação pode respeitar a coisas genéricas, individualizadas apenas pelo seu tipo ou género e quantidade, só se tornando necessária a sua determinação no momento do cumprimento) – ver art. 408º CCiv.

Tendencialmente, o direito real afecta a totalidade da coisa que tem por objecto (ex. Art. 1421º,3 – o direito do condónimo na propriedade horizontal não abrange necessariamente todas as partes comuns do edifício, sem que isso ponha em causa o carácter real do seu direito). Permanência

Não pode ter-se como verdadeira em qualquer um dos sentidos que se lhe pretenda atribuir:

o Ideia de perpetuidade - tal nunca poderá ser mais do que uma tendência e, ainda assim, tal não é líquido (há direitos reais temporários – usufruto, uso e habitação – arts. 1439º e 1490º; também o direito de superfície pode ser perpétuo ou temporário – art. 1524º).

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o Direitos reais que não se extinguem pelo seu exercício – tal não seria específico dos direitos reais (obrigações de non facere) e há direitos reais que se extinguem pelo seu exercício (direitos reais de garantia e de aquisição). Inerência

Traduz uma ideia de íntima ligação do direito à coisa. Por ser inerente a ela, o direito real muda, em geral, se passar a recair sobre coisa diversa; em contrapartida acompanha a coisa nas suas vicissitudes.

Tem como corolário a inseparabilidade do direito e da coisa. Tal significa, por um lado, que é necessária uma coisa para que haja direito e que, regra geral, a mudança da coisa leva à mudança do direito. Tipicidade (art. 1306º,1 CCiv.)

Pode ter dois sentidos:

Taxatividade (numerus clausus) – os direitos reais formam um elenco fechado não susceptível de alargamento por vontade das partes. É uma característica co-essencial aos direitos reais pois se estes se caracterizam por consistirem em certas formas de aproveitamento dos bens (para gozo ou garantia) oponíveis a todos, parece difícil conceber que o legislador possa deixar a criação de novos

tipos de direitos reais na disponibilidade dos sujeitos privados. O legislador pode delinear os direitos reais como tipos mais abertos ou mais fechados, mas não poderá atribuir aos sujeitos privados o poder de criação de tipos não previstos na lei.

Exemplos em que o legislador dá amplo campo de actuação à autonomia privada na determinação dos seus conteúdos – regra que diz que os direitos e obrigações do usufrutuário são regulados pelo título constitutivo (art. 1445º) e a regra que diz que podem ser objecto das servidões quaisquer utilidades susceptíveis de serem gozadas por intermédio do prédio dominante (art. 1544º).

Pode consistir na ideia de que cada direito real está organizado por lei como um tipo, isto é, como categoria não encerrável numa definição clássica por a sua caracterização implicar o recurso a um conjunto de traços identificadores.

Implica uma qualificação normativa – definição das características específicas do tipo mediante a atribuição de um nomen iuris.

A doutrina faz a distinção entre tipos fechados e tipos abertos:

o

o

o

Tipos fechados – o legislador configura cada direito real, projectando-se no seu conteúdo.

o

Tipos abertos – alguma liberdade de fixação do conteúdo do tipo, diversificando, alargando ou restringindo as faculdades reconhecidas ao titular do correspondente direito. Esta liberdade não pode alargar-se ao ponto de romper os traços essenciais, específicos, do tipo, sob pena de o subverter.

A tipicidade dos direitos reais envolve duas consequências fundamentais:

o

Impossibilidade de constituição de direitos reais não previstos na lei (atípicos).

o

Impossibilidade de aplicação analógica das normas que fixam o regime dos direitos reais a situações jurídicas não reais. Valor dos actos constitutivos de direitos reais atípicos

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Art. 1306º,1 Código Civil – se por negócio jurídico se constituir uma restrição real atípica ao direito de propriedade, o negócio é nulo, enquanto tal; vale, porém, com era eficácia obrigacional, constituindo o proprietário da cosa objecto do negocio na obrigação de adoptar um certo comportamento, equivalente ao conteúdo da restrição real que se pretendia constituir. Se pusermos de lado o carácter real ou obrigacional da restrição, a conversão atribui às partes poderes e deveres não substancialmente diferentes, quanto ao seu objecto, dos visados com a celebração do negocio. Actualidade

Só pode haver direitos reais sobre coisas presentes.

É uma dimensão da inerência e da inseparabilidade entre direito e coisa. Imediação

Consiste em o titular do direito real poder aceder directa e imediatamente à coisa sobre que o mesmo incide. Note-se, no entanto, que o entendimento do que seja esse acesso directo e imediato não é uniforme, havendo quem o perspective numa óptica fáctica e que acentue a sua dimensão jurídica.

A imediação não é nítida fora dos direitos reais de gozo (o titular de um direito real de garantia não acede directamente à coisa) e, há direitos sem carácter real que aparentam a mesma característica (direito do locatário). Especialidade

É necessária a especificação das coisas objecto dos direitos reais, não podendo haver direitos reais sobre coisas genéricas (é uma dimensão daquilo a que grande parte da doutrina chama inerência ou inseparabilidade).

Arts. 666º,1; 686º,1 e 656º,1 – exprimem claramente que os objectos de penhor, de hipoteca e consignação de rendimentos têm de ser coisas certas. Compatibilidade (princípio)

Só pode existir um direito real sobre determinada coisa quando for compatível com outros direitos reais existentes. Assim, afirmada a compatibilidade nada obsta à existência simultânea de vários direitos reais sobre a mesma coisa.

o ORLANDO DE CARVALHO e HENRIQUE MESQUITA – o princípio não entra em jogo nem na compropriedade, nem na propriedade colectiva, se pensarmos que se trata, no primeiro caso de um único direito sobre partes não individualizadas e no segundo de um único direito com vários titulares.

o CARVALHO FERNANDES – na compropriedade há vários direito de propriedade – qualitativamente iguais – sobre uma mesma coisa, e como tal, autolimitados. Elasticidade

Consiste em os direitos reais tenderem a abranger o máximo de utilidades que abstractamente podem propiciar; os direitos reais tenderiam a expandir-se ao máximo das faculdades que abstractamente podem comportar. Assim, o direito de propriedade, que pode ser comprimido por outros direito – usufruto, direito de superfície – tende a recuperar a sua plenitude no momento da extinção desses outros direitos.

Esta característica foi inicialmente apresentada como própria do direito de propriedade e só depois alargada a todos os direitos reais.

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O registo predial Fins e objecto do registo

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Art. 1º CRPred – “Fins do registo – o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”.

O registo pode ter um efeito:

 

o

Transmissivo:

 

Pode ser um facto gerador de transmissão de direitos.

Pode ser um facto integrante de um processo de transmissão.

 

o

Meramente enunciativo:

 

Factos publicitários de efeitos completamente produzidos por outros factos.

 

o

Eficácia (oponibilidade erga omnes):

 

Factos condicionadores relativamente a terceiros da produção de efeitos resultantes de outros factos.

Art. 104º CRPred – “qualquer pessoa pode pedir certidões dos actos de registo e dos documentos arquivados, bem como obter informações verbais ou escritas sobre o conteúdo de uns e de outros”. Princípios orgânicos do sistema português Carácter estatal

O registo predial é levado a cabo pelo Estado, por serviços estatais designados por “conservatórias do registo predial”. Base real

O registo está organizado primariamente em função dos prédios (art. 23º CRPred). Descentralização

Há uma conservatória por cada circunscrição territorial, não havendo um registo central. Princípios funcionais do sistema português Natureza de ónus

Embora o CRPred. não imponha a obrigação de registo, do conjunto das regras sobre o registo retira-se que

sua efectuação é, em geral, um ónus para quem adquire um direito sujeito a registo. ISABEL PEREIRA MENDES considera que o registo é de obrigatoriedade indirecta que resulta:

a

 

o

Art. 9º CRPred. – determina, como regra geral, que os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa a quem se adquire o direito ou contra que se constitui o cargo.

o

Art. 5º CRPred – os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. Instância

A

inscrição registral depende, regra geral, da iniciativa dos interessados.

Art. 36º CRPred – definição de interessado – “têm legitimidade para pedir o registo os sujeitos, activos ou

passivos, da respectiva relação jurídica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse”.

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Tipicidade

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

Estão sujeitos a registo apenas os factos e situações atinentes aos prédios tipificados na lei. Para essa tipificação, a lei serve-se principalmente dos efeitos jurídicos produzidos pelos factos. Há, pois, uma tipificação de factos realizada por recurso aos seus efeitos jurídicos.

Art. 2º e 3º CRPred. Legalidade

O conservador do registo predial tem o poder-dever de recusar os pedidos de registo que não se conformem com a lei tanto do ponto de vista formal como substancial (arts. 68º e 69º CRPred.). Trato sucessivo

A efectuação de cada registo de aquisição depende do registo prévio de aquisição por parte do transmitente.

Cada aquisição é um elo de uma cadeia e só é definitivamente acolhido nessa cadeia se quem nele figura como transmitente estiver acolhido como titular do direito transmitido.

Art. 34º CRPred.

Só abrange aquisições deixando de fora outros factos sujeitos a registo, como é o caso das acções judiciais

(nota: mesmo em relação às aquisições, a lei admite excepções ao princípio do trato sucessivo – arts. 116º-119º).

Meios de suprimento:

o

Justificação - arts. 116º a 118º - assume duas modalidades:

Justificação notarial (arts. 89º e ss do código notarial) – procedimento que começa por uma escritura em que o intressado se afirma titular de um certo direito, especificando a causa da sua aquisição e referindo as razões que o impossibilitam a comprovar essa titularidade. De seguida há lugar à publicação do conteúdo essencial da escritura num dos jornais mais lidos do concelho da situação do prédio, para que seja possível a sua impugnação – a fazer judicialmente. A lei só permite a justificação notarial relativamente a direitos inscritos nas matrizes prediais a favor do interessado ou de pessoa de quem ele tenha adquirido (nota:

uma grande ligação entre a justificação e a usucapião).

Justificação judicial - o CRPred desjudicializou este procedimento, pela atribuição de competência para a sua instrução e decisão aos conservadores do registo predial.

Art. 119º CRPred. – regula a possibilidade de obter registo definitivo de penhora, arresto ou apreensão em insolvência que recaia sobre bens inscritos a favor de outrem que não o executado, requerido ou falido. O procedimento consiste na citação do titular inscrito para declara se o bem lhe pertence. A resposta positiva determina que não haja registo definitivo e que os interessados devam discutir judicialmente a sua titularidade; a resposta negativa e o silêncio determinam que tenha lugar o registo definitivo. Prioridade

Art. 6º, 1 CRPred – “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma dará, pelo número de ordem das apresentações correspondentes.”

o

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Factos sujeitos a registo – arts. 2º e 3º do CRPred. Efeitos do registo Efeito enunciativo ou declarativo

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Publicidade em si mesma, independentemente de qualquer efeito jurídico específico. Efeito constitutivo ou transmissivo

Situações em que a constituição ou a transmissão de um direito depende (apenas ou também) do registo.

No caso português, por regra, o registo predial não tem efeito constitutivo. Excepção feita à hipoteca (art. 4º,2 CRPred e art. 687º CCiv, que faz depender a eficácia da hipoteca, mesmo entre as partes, da realização do registo).

A este propósito, assinale-se a regra do art. 17º,2 do CRPred “a declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade”. Efeito de oponibilidade a terceiros

Art. 5º CRPred “ os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”.

O sistema português vigente parece resumivel nas seguintes palavras: em geral, a eficácia dos factos sujeitos a registo não depende da efectuação do mesmo; exceptuam-se os casos em que duas pessoas tenham adquirido da outra direitos incompatíveis entre si, casos estes em que prevalecerá o direito inscrito em primeiro lugar.

O adquirente de um direito real sujeito a registo pode opô-lo à generalidade das pessoas, mas só pela realização do registo fica protegido contra a possibilidade de outra pessoa adquirir do mesmo alienantes o direito incompatível. Por isso, muitos autores falam antes em efeito consolidativo ou confirmativo. Efeito presuntivo

Art. 7º CRPred.

A presunção resultante do registo pode ser destruída por dois modos:

Arts. 14º e ss CRPred. – demonstração de um vício do registo.

o

o

Art. 13º CRPred. – demonstração de o que o facto registado é inválido ou insuficiente para servir de base ao registo. Efeito de legitimação

Art. 9º CRPred – “os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo”.

Art. 54º CNot. – “nenhum instrumento respeitante a factos sujeitos a registo pode ser lavrado sem que no texto se mencionem os números das descrições dos respectivos prédios na conservatória a que pertençam ou hajam pertencido, ou sem a declaração de que não estão descritos. Os vícios do registo

Inexistência (arts. 14º e 15º CRPred):

o O registo é inexistente quando:

Tiver sido lavrado pela conservatória territorialmente incompetente (al. a) foi revogada).

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For insuprível a falta de assinatura do registo.

o Regime:

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Não produz quaisquer efeitos.

Pode ser invocada por qualquer pessoa a todo o tempo, independentemente de declaração judicial.

Nulidade (art. 16º e 17º)

o Ver art. 16º CRPred – invalidade substantiva (als. a) e b)) e invalidade vícios independentes do título (als. c), d) e e)).

o Art. 17º,2 – “boa fé” não deve contemplar situações em que o terceiro desconhece culposamente as causas da nulidade. Remissão para Teoria Geral da Relação Jurídica relativamente às regras do registo e o art. 291º

O registo predial em particular:

o

“O registo predial destina-se, essencialmente, a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança no comercio jurídico imobiliário” (CRPred art. 1º).

o

Estão sujeitos a registo, entre outros, os factos jurídicos que importem a constituição, a aquisição ou a modificação do direito da propriedade ou de um direito real limitado sobre um prédio (CRPred art. 2º).

o

O respectivo direito constitui-se, adquire-se ou modifica-se por mero efeito do contrato entre as partes (art. 408º,1 + art. 879º,a – compra e venda / art. 939º,a + 954º,1,a) – doação), sendo depois levado a registo para aí ser inscrito em ordem a que o facto se torne oponível a terceiros.

o

Os factos sujeitos a registo podem ser invocados desde logo, a partir da sua ocorrência, entre as próprias partes ou seus herdeiros, ainda que não registados (art. 4º CRPred). [Na verdade, como os terceiros apenas precisam de conhecer os factos depois de registados é natural que estes não lhes sejam oponíveis anteriormente].

o

Terceiros para efeito de registo são terceiros para efeito de registo, aqueles que adquirem do mesmo transmitente, um direito total ou parcialmente incompatíveis com direitos de outrem, sobre o mesmo objecto.

o

Neste tipo de negócios, os factos ou direitos não registados não são oponíveis a terceiros que participam no processo aquisitivo quanto ao imóvel.

o

Fora do processo aquisitivo, os direitos não registados gozam de oponibilidade geral, de harmonia com os efeitos “erga omnes” que os caracterizam, pois aqui não é posta em causa a segurança no tráfico jurídico (ex. Art. 492º - o proprietário não inscrito de um prédio responde pelos danos causados por defeitos de conservação. )

o

O registo constitui a presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (art. 7º CRPred).

o

Antes do registo, a eficácia é apenas relativa, não abrangendo os terceiros que pretendam adquirir direitos sobre o mesmo imóvel o registo estabelece em relação a estes terceiros, a ficção de que a situação jurídica ainda não se modificou, contradizendo assim a realidade.

o

A inoponibilidade destes negócio jurídicos sujeitos a registo, enquanto não são registados, relativamente a terceiros adquirentes, pode acarretar consequências graves para quem devia registar a aquisição e não regista. No caso de dupla disposição a favor de outro adquirente que confia nas presunções do registo, se a segunda aquisição for registada primeiro, é essa que prevalece (Nos termos do art. 6º CRPred).

o

As regras da prioridade do registo podem assim ter como consequência a perda de um direito adquirido que apenas possuía eficácia relativa, dada a falta da sua publicidade por meio de registo e a inoponibilidade daí decorrente.

o

(Para a resolução de casos práticos:

O registo não tem efeitos constitutivos.

Venda de bens alheios – art. 892º (o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé) – é este direito que, uma vez registado, leva a que o terceiro adquirente para efeitos de registo adquira pleno direito sobre o bem, mesmo na sequência da um negócio nulo. [não se trata de uma verdadeira excepção ao princípio “nemo plus iuris”]).

o

Existem casos em que a falta de registo exclui de todo a invocação de um facto ocorrido:

Os factos constitutivos da hipoteca cuja eficácia, entre as próprias partes depende da realização do registo (art. 4º, 2 CRPred + 687ºCCiv).

No âmbito do registo civil – o estado civil da pessoa tem de ser registado sob pena de produzir meros efeitos latentes. A partir do momento que é registado, o registo tem efeitos retroactivos.

Os casos da inoponibilidade da invalidade:

o

Trata-se de casos em que o negócio é nulo.

o

Os negócio aqui em causa dizem todos respeito a atribuições patrimoniais, cuja a incerteza traz grandes perturbações ao tráfico jurídico. Como tal, a lei tenta atribuir o mínimo de estabilidade, mesmo nos casos de nulidade. Determinando, a produção de certos efeitos laterais quando se trata de negócios nulos cujo objecto são atribuições patrimoniais.

o

Art. 892º (para negócios onerosos) e art. 956º,1 (negócios gratuitos):

O vendedor ou doador de bens alheios não opor a nulidade ao comprador ou donatário de boa fé.

Existe, portanto, uma eficácia relativa entre as partes de um negócio nulo, resultante da inoponibilidade da nulidade entre as mesmas por virtude da boa fé de uma delas, que será normalmente o adquirente de boa fé.

Estes artigos constituem uma excepção ao art. 286º, segundo o qual a nulidade é oponível a todos os interessados (ver também art. 939º).

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3. A dinâmica típica dos direitos reais (com excepção da pose e focalizando a análise nos direitos reais de gozo): constituição negocial, modificação de conteúdo e de objecto, extinção, transmissão e garantia.

A. A constituição/ aquisição de direitos reais

Pode ter lugar de forma originária ou de forma derivada translativa, por negócio unilateral, por factos não negociais.

o

Forma originária – posse duradoura e com certas características.

o

Forma derivada translativa – através dos chamados contratos reais quod effectum, como a compra e venda a doação ou a troca.

o

Negócio unilateral – testamento.

o

Factos não negociais – ocupação.

Pode ser a favor de um só titular ou de vários (ex. Usufruto simultâneo).

B. Modificação de conteúdo e de objecto

Modificação de conteúdo – é possível, por exemplo, regular no título constitutivo o conjunto de direitos e deveres do usufrutuário ou definir a extensão e o exercício das servidões; quando se constitui ou extingue um direito real menor os poderes do titular, respectivamente, restringem-se e conhecem uma expansão.

Modificação do objecto – pode ser por perda parcial (art. 1478º,1), fraccionamento da coisa, eventos naturais (art. 1449º).

C. Extinção do direito

A perda, a destruição total ou a deterioração essencial da coisa.

Abolição legal de certo tipo, renúncia liberatória e abdicativa, a impossibilidade definitiva de exercer o direito (ex. 1571º), o não uso (arts. 1397º, 1476º,1 al.c), 1485º e 1569º,1 al.b)), a caducidade (arts. 1439º, 1485º. 1536º,1 al. a)), o regime dos negócios fiduciários (como os fideicomissos e a alienação em garantia), a confusão (ex. Aquisição do direito de usufruto pelo nu-proprietário).

D. A transmissão do direito real

Nota: As cláusulas de inalienabilidade perpétuas são nulas.

E. A tutela do direito real

As normas referentes à defesa da propriedade são consideradas paradigmáticas para a defesa dos outros direitos reais.

Acção de reivindicação – do proprietário não possuidor contra ou detentor ou possuidor não proprietário.

Acções de mera apreciação – exemplo, declaração de que a titularidade de certo direito real contestado ou perturbado no seu exercício pertence a A ou não pertence a B.

Acções inibitórias – exemplo, para oposição às emissões de gases e cheiros provindos de prédios vizinhos.

Procedimentos cautelares genéricos – para a prevenção do dano.

Procedimentos cautelares especificados – ver arts. 393º e ss para a restituição provisória da posse e 412º e ss para o embargo de obra nova.

Acção comum de demarcação.

Acções de responsabilidade civil por violação de direitos absolutos.

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4. Classificação dos direitos reais: posse, direitos reais de gozo (propriedade plena e direitos limitados como o usufruto, o uso e habitação, o direito de superfície, as servidões e o direito real de habitação periódica), direito reais de garantia e direitos reais de aquisição.

A. A posse

Remissão para o capítulo II.

B. Direitos reais de gozo

As coisas objecto dos direitos são afectadas a que os seus titulares retirem delas utilidades, seja pelo seu uso, seja pela apropriação dos frutos por elas produzidos.

Exemplos:

o Direito de propriedade, usufruto, direito de uso e habitação, o direito de superfície, as servidões, direito real de habitação periódica (alguma doutrina inclui aqui o direito do arrendatário).

C. Direitos reais de garantia

As coisas objecto dos direito reais são afectadas a que os seus titulares possam obter o cumprimento de uma obrigação, pelo valor dessas coisas ou pelos seus rendimentos, com preferência sobre os demais credores dos titulares dessas coisas.

Exemplos:

o

Hipoteca, penhor, consignação de rendimentos, privilégios creditórios, direito de retenção, a penhora e o arresto.

o

O próprio direito de propriedade pode ser usado com função de garantia.

D. Direitos reais de aquisição

São aqueles cuja função é propiciar a possibilidade aos seus titulares de, em certas circunstâncias, adquirirem uma coisa determinada, com preferência sobre terceiros.

Segundo um entendimento, direitos reais de aquisição são os direitos de estrutura real cujo o exercício

redunda na aquisição de um direito real, seja ele de gozo ou de garantia. Segundo outro entendimento, direitos reais de aquisição são quaisquer direitos de estrutura real dirigidos à aquisição de outros direito, sejam estes reais ou não.

Exemplos:

o

Direito do beneficiário de promessa de alienação dotada de eficácia real.

o

Direito do titular de preferência dotada de eficácia real.

o

(As posições do adquirente na reserva de propriedade e do locatário financeiro apresentam analogias com os direitos reais de aquisição).

o

Art. 36º,1 DL 157/2006 – direito de aquisição do locado – pressupõe que o arrendatário pretenda fazer obras de reabilitação no prédio na qualidade de proprietário, que o nível de conservação do imóvel tenha sido fixado pelas Comissões Arbitrais Municipais em mau ou péssimo e que quer o senhorio quer o município tenham mostrado, de uma forma ou de outra, desinteresse pela realização das obras.

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1. A posse A. Direito Real? A.1 Noção prévia

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

II – Direitos Reais em Especial

Art. 1251º CCiv – posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.

Assim, a posse pode ser configurada como um direito subjectivo.

O exercício das faculdades correspondentes ao conteúdo de certo direito real – que caracteriza a posse – tanto pode ser acompanhado da titularidade desse direito (posse causal) como não (posse formal).

o A posse formal em si mesma, não é ilícita, beneficiando o possuidor da tutela que é adequada à situação objectiva de exercício desse direito.

o O tratamento jurídico da posse, em geral, abstrai do facto de ela ser causal ou formal, embora tal não seja absolutamente verdadeiro (ver art. 1278º,1). A.2 A posse como direito real

A posse encontra-se regulada no Livro III do Código Civil.

A lei tutela, na posse, interesses autónomos do possuidor, fazendo dela derivar relevantes efeitos ligados ao uso e à fruição de um coisa.

Enquanto direito real a posse pertence à categoria dos direitos reais de gozo, porquanto no conjunto de faculdades reconhecidas ao seu titular se compreendem o uso e a fruição da coisa. B. Concepção objectiva ou subjectiva da posse? B.1 Concepção objectiva

Para esta concepção, a posse reconduz-se a uma situação de facto, bastando-se com o corpus da posse.

corpus enquanto a coisa se mantiver no âmbito de actuação de vontade do respectivo sujeito, em termos de poder retomar a sua actuação em relação a ela. Tal significa que a posse não tem necessariamente que ser acompanhada de actos materiais sobre a coisa. B.2 Concepção subjectiva

Aqui, o corpus é apenas um dos elementos do conceito. Para haver verdadeira posse, deve existir também animus da posse, consistindo ele na intenção de agir como titular do direito.

Ao animus basta o apuramento de uma vontade abstracta, correspondente à causa por que se detém.

B.3 Posição adoptada

Verificado o corpus, no sentido atrás fixado, há, em princípio, posse, ou, como a lei também designa, mera posse. Pode, porém, dar-se o caso de, por determinação da lei, por manifestação de vontade do próprio possuidor ou por uma apreciação objectiva do próprio título da posse, o elemento material ser desconsiderado e a correspondente situação de facto descaracterizada em detenção.

B.4 Distinção entre posse e detenção

Ver art. 1253º.

Situações em que existe corpus mas não existe animus.

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C. O objecto da posse

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

A posse tem por objecto uma coisa, sobre a qual recaem os poderes do possuidor e, consequentemente, os actos materiais em que o comportamento possessório se traduza. Deste modo, para expressar correctamente esta realidade, deve dizer-se que se possui certa coisa a título de propriedade ou de usufruto (ou de proprietário ou de usufrutuário).

D. Fundamento da tutela da posse

Necessidade de tutela da aparência no mundo do Direito, por exigências de segurança nas relações sociais e

a

sua projecção nas relações jurídicas.

possibilidade de, a cada momento, se investigarem os títulos atributivos dos direitos de cada um tornar-se-

A

ia num pernicioso factor de perturbação da vida jurídica, com o consequente acréscimo de diferendos. Por outro lado, imporia a necessidade de conservar, em relação a todos os bens, os títulos justificativos dos direitos sobre eles adquiridos, o que seria inviável.

Não só se reduz os conflitos como se facilita a própria actuação do titular do direito, por ser a prova da posse, em geral, muito mais fácil e expedita do que a da titularidade do direito possuído.

Função de sancionamento da inércia do titular do direito.

E. A publicidade da posse

E.1 A função da publicidade da posse: generalidades

Da noção legal de posse (art. 1251º) pode concluir-se que esta é caracterizada por 2 notas:

o

A posse está ligada aos direitos reais de gozo.

o

A posse envolve uma actividade material, genericamente de uso e fruição de uma coisa, correspondente ao conteúdo de certo direito real, sendo perceptível por terceiros.

A publicidade possessória tem primariamente um sentido material, de facto, relevando fundamentalmente a materialidade e a exterioridade do comportamento inerente à posse. São estes aspectos, ao permitirem o conhecimento, por terceiros, de certo tipo de actuação de alguém sobre coisa, que determinam a relevância da publicidade inerente a tais comportamentos. E.2 A função da publicidade da posse: as presunções possessórias

A posse envolve uma actuação correspondente à actuação das faculdades de determinado direito. É dessa actuação que, primariamente, terceiros se podem aperceber, independentemente de apurarem se quem assim actua é portador de título juridicamente atendível e legitimador dessa actuação. Para proteger a razoável confiança de terceiros na existência de tais títulos, é justificado fazer corresponder à posse, no que

respeita à sua relevância jurídica para efeitos de publicidade, a presunção da titularidade do direito (ver arts. 1268º,1 e 1278º,1) tendo um alcance significativo, pois o possuidor perturbado no exercício da sua posse ou dela esbulhado deve ser mantido ou restituído, a menos que contra ele seja invocada e provada, por outrem,

a titularidade do correspondente direito.

A presunção da posse deve ser ilidível estando em concordância com o regime geral (art. 350º) e o próprio

regime da posse:

o Cede sempre que o possuidor seja convencido na questão da titularidade do direito a que respeita a posse.

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o

Cede perante a presunção fundada no registo se este for anterior ao início da pose (art. 1268º,1

2ªparte).

o

Não se encontra consagrado o princípio posse vale título – se alguém comprar uma coisa móvel a comerciante do correspondente ramo, e estiver de boa fé, pode fazer valer a posse assim adquirida contra o verdadeiro proprietário da coisa, mesmo que este tenha sido ilegitimamente desapossado

dela, pelo comerciante ou por terceiro que àquele a tenha vendido. Neste sentido, posse vale título, ou seja, substitui-se ao título válido de aquisição de que, afinal, o terceiro se não mostra munido.

Este princípio não é acolhido pelo nosso ordenamento jurídico tendo em consideração o art.

1301º (que em relação à compra e venda é confirmado pelos arts. 892º e 894º). Na verdade, o verdadeiro proprietário, feita a prova desta qualidade, pode exigir a sua entrega àquele que a comprou de boa fé, mesmo que a venda tenha sido feita por comerciante que e dedique ao comercio de coisas do mesmo género ou de género semelhante. O único limite à reivindicação da coisa pelo proprietário reside na obrigação de restituir o preço.

Tal não implica que o terceiro de boa fé fique totalmente desprotegido – nos termos do art. 1281º,2 a acção de restituição está vedada a terceiros de boa fé não podendo este beneficiar da presunção de posse (ver art. 1278º,1) logo, só resta ao proprietário uma acção de reivindição, de prova mais exigente. E, mesmo que obtenha ganho de causa, o proprietário não pode obter a restituição da coisa sem ter previamente restituído o preço de aquisição por este pago. Corre, deste modo, pelo proprietário o risco de vir a obter do esbulhador a restituição do valor do preço desembolsado, com a inerente tutela da boa fé do terceiro. E.3 Efeitos da publicidade possessória

a) Posse constitutiva de direitos

A eficácia constitutiva da posse como fonte de aquisição circunscreve-se à usucapião.

A posse reiterada, verificados certos requisitos, é, em relação a certas categorias de direitos reais, causa de aquisição do direito a cujo conteúdo a posse respeita.

b) Posse consolidativa

Não existe posse consolidativa.

c) Posse enunciativa

A posse exerce uma mera função de publicidade, limitando-se a dar a conhecer o direito, sendo, neste sentido, enunciativa. F. A composse

Estamos perante uma situação de contitularidade da posse.

A lei faz-lhe referências esporádicas, nomeadamente, no art. 1268º e 669º,2.

Estão aqui em presença posses compatíveis, embora reciprocamente limitadas, numa situação próxima da compropriedade.

Salvo em tudo quanto seja especialmente regulado, estando em causa uma contitularidade de situações jurídicas activas, o art. 1404º legitima, nesta matéria, a aplicação a título subsidiário, do regime da compropriedade.

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G.

Características da posse: posse titulada, não titulada, pacífica, violenta, de boa ou má fé, pública ou oculta, causal

e formal, efectiva ou não efectiva e registada ou não registada

G.1 Posse titulada e posse não titulada

Posse titulada (art. 1259º,1) – em geral, é justo o título que corresponde a um facto que seja admitido em Direito como causa lícita de aquisição.

Art. 1259º,2 – o título não se presume, tendo de ser provado por quem o invoca. G.2 Posse pacífica e posse violenta

Art. 1261º,1 – é pacífica a posse que foi adquirida sem violência (coacção física ou moral, ver nº2).

A

noção legal de posse pacífica qualifica-a em função do momento da sua aquisição, mas o carácter pacífico

ou violento da posse projecta-se também no seu exercício, como se vê nomeadamente do art. 1297º. Assim,

a

posse é violenta quando adquirida com violência e enquanto se mantiver a coação, mas passa a pacífica

quando ela cessar, com relevantes consequências, por exemplo, quanto à contagem do prazo de usucapião.

Art. 1260º,3 – é sempre considerada de má fé a posse adquirida com violência.

Art. 1295º,2 – a posse violenta não pode ser registada. G.3 Posse de boa e de má fé

Ver art. 1260º.

A

qualificação de boa fé, faz-se em sentido subjectivo, não meramente psicológico mas ético.

G.4 Posse pública ou oculta

Ver art. 1262º.

G.5 Posse causal e formal

Posse causal – a posse acompanha o direito a cujo exercício corresponde. O possuidor causal é também titular do direito a que a sua posse corresponde, por isso, pode invocar esse seu direito e obter protecção, independentemente da posse.

Posse formal – posse que existe independentemente do direito a cujo exercício corresponde. O possuidor meramente formal nada tem para invocar para além da posse. Esta é, portanto, a posse mais relevante neste contexto.

H. Sobreposição de posses

Critérios para a determinação da posse prevalente ou melhor posse (arts. 1267º,2 e 1278º, 2 e 3):

o

A posse titulada prevalece sobre a não titulada.

o

Na falta de título, a mais antiga prevalece sobre a mais moderna, a menos que esta tenha duração superior a um ano.

o Sendo igual a antiguidade, a posse actual prevalece sobre a posse anterior. I. Aquisição da posse: aquisição originária e aquisição derivada

I.1 Aquisição originária: apossamento e inversão do título da posse a) apossamento

Art. 1263º, al. a).

Apropriação material da coisa, mediante a prática, sobre ela, de actos materiais correspondentes ao exercício de certo direito (dada a necessidade não só de corpus mas também de animus, esta prática reiterada tem de ser acompanhada de uma intenção de se apoderar da coisa).

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b) inversão do título da posse

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Art. 1263º, al. d), complementada pelo regime do art. 1265º (ver ainda 1290º e 1406º,2).

Nesta situação, verifica-se a transformação de uma situação de mera detenção em verdadeira posse. Neste

sentido, o título por que se exerciam certos poderes sobre a coisa muda e daí a designação do instituto.

Pode resultar:

o De acto do próprio detentor – o detentor, praticando sobre a coisa actos análogos aos que já vinha praticando, passa, porém, a fazê-lo como se fosse o verdadeiro titular do direito a cujo exercício eles correspondem e não como quem actua em nome de outrem. Em regra, haverá uma alteração desse exercício, indiciadora da nova qualidade que reveste a actuação material sobre a coisa (vontade de apropriação).

o De acto de terceiro – há inversão do título da posse, por esta via, quando alguém, sem legitimidade, vende ao detentor, por exemplo ao locatário, o prédio que lhe estava arrendado. A inversão produz- se aqui por efeito de um novo título – compra e venda – apto a transferir a posse, embora inválido. I.2 Aquisição derivada: tradição, sucessão e constituto possessório

a) tradição

Art. 1263º, al. b) – há um acto do possuidor antigo que, material ou simbolicamente, envolve a atribuição da posse ao novo possuidor, pela transmissão da situação de facto, que o habilita a exercer sobre a coisa actos correspondentes ao exercício do direito possuído.

b) sucessão

Art. 1255º - há um fenómeno de aquisição mortis causa. Os sucessores do antigo possuidor, que aceitem a

herança ou o legado, adquirem, por esse simples acto, a posse que pertencia ao falecido. Assim, o sucessor tem a posse jurídica mesmo sem ter posse de facto.

c) constituto possessório

Ver art. 1256º (permite transmissão da posse entre vivos)

É a transmissão da posse sem transferência da detenção da coisa. Do ponto de vista do alienante que permaneça na detenção, consiste na passagem de possuidor em nome próprio a detentor em nome alheio, por força da alienação do direito que servia de base à posse em nome próprio.

Exemplo: situação do proprietário de prédio que o aliena, mas que, nos termos do contrato com o adquirente, fica a ocupar, por algum tempo, o prédio após a alienação; durante esse lapso de tempo, o alienante já não é possuidor, sendo mero detentor. I.3 Acessão na posse

Art. 1256º - possibilidade de juntar à sua posse a posse do antecessor, tendo especial relevância para efeitos de contagem de prazos.

Ver excepções do nº 2 do art. 1256º. J. Conservação, defesa e perda da posse (art.1267º) J.1 Conservação da posse.

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J.2 Defesa da posse

a) restituição provisória da posse

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Art. 1279º - tem em vista a reconstituição da situação anterior ao esbulho, enquanto não se decide, a título definitivo, qual a pessoa a quem a posse deve ser atribuída. Trata-se assim de obter uma decisão meramente preliminar, cujo regime é justificado pelo carácter violento do esbulho.

b) acção de prevenção

Art. 1276º.

A acção de prevenção tem muito pouca relevância prática, não só por corresponder a casos em que, de

facto, a posse não está atingida, mas por a sua eficácia ser bastante reduzida. Na verdade, não dica assegurada a efectiva abstenção de terceiro, constituindo a cominação da multa e do dever de indemnização bem fraca dissuasão de terceiros renitentes.

Justo receio implica um receio consistente.

c) acção de manutenção

Art. 1278º.

É o meio processual a que o possuidor deve recorrer no caso de haver perturbação da sua posse, sem que, contudo, chegue a haver esbulho.

É necessário ter em consideração os critérios da melhor posse.

Ver arts. 1281º a 1284º.

d) acção de restituição

Está reservada para os casos em que a violação da posse se traduz na sua privação, ou seja, quando há esbulho, independentemente de este ser violento ou não, como também resulta do art. 1279º.

e) embargos de terceiros

Art. 1285º.

Meio especial de restituição da posse, em reacção contra actos judiciais de apreensão de coisas, podendo também funcionar preventivamente, como um meio de manutenção da posse, pois é possível que o possuidor recorra a eles em relação a diligências de apreensão já ordenadas, mas não realizadas. J.3 Perda da posse (art. 1267º)

a) perda absoluta: abandono e perda da coisa

Art. 1267º, als. a) e b).

Abandono – a perda da posse dá-se por efeito de acto de vontade do próprio possuído, que se demite da situação jurídica de que era titular.

Perda ou destruição material da coisa, ou por sair fora do comércio jurídico.

Em qualquer destes casos deixa de ser possível a existência de corpus.

b) perda da posse por apossamento de terceiro

Art. 1267º, al. d).

A posse antiga só cede perante uma nova posse de ano e dia, sendo que, enquanto não tiver decorrido o prazo, verifica-se o fenómeno de sobreposição de posses.

Contagem da nova posse – art. 1267º,2.

c) perda relativa: a cedência; remissão

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L.

Efeitos da posse: presunção da titularidade do direito, direitos relativamente aos frutos e benfeitorias e

responsabilidade face à coisa possuída

L.1

Presunção da titularidade do direito (direito de uso)

Direito de usar a coisa segundo o conteúdo próprio do direito possuído.

Este uso não é ilícito não gerando o dever de indemnizar (Art. 1269º, a contrario).

L.2

Direitos relativamente aos frutos e benfeitorias

a)

direito de fruição

 

Art. 1270º (frutos na posse de boa fé) e 1271º (frutos na posse de má fé).

b)

direito a benfeitorias

 

Ver art. 216º,1.

Ver arts. 1273º a 1275º.

Nota: se o possuidor for obrigado a indemnizar as deteriorações por que seja responsável, pode compensar

o

valor dessa indemnização com o que lhe seja devido por benfeitorias por ele feitas. Noutro plano, havendo

lugar a indemnização, o possuidor de boa fé goza, nos termos gerais do art. 754º, d direito de retenção (art.

756º).

 

L.3

Responsabilidade face à coisa possuída

 

As obrigações do possuidor desenvolvem-se em dois planos:

 

o

Encargos com a própria coisa (enquanto contrapartida natural do direito aos frutos):

 

A divisão dos encargos faz-se entre possuidor e o titular do direito, segundo um critério equivalente ao que preside à divisão dos frutos.

Art. 1272º - os encargos são repartidos, em relação ao período a que respeitam, na medida dos direitos do possuidor e do titular sobre os frutos.

Os encargos com a coisa consistem em conservação e reparação da coisa possuída, por efeito do seu uso normal.

 

o

Danos sofridos pelo titular do direito

 

Estão em causa, para além da perda da coisa, as deteriorações que ela sofra no decurso da posse.

Ver. Art. 1269º.

 

Se o possuidor tiver adquirido a sua posse por esbulho fica também na obrigação de indemnizar o anterior possuidor, seja ele ou não o efectivo titular do correspondente direito, para além de ter de suportar os encargos com a restituição da posse (Art. 1284º).

M.

Usucapião (a questão dos prazos)

 

M.1 A usucapião: noção e requisitos gerais

Art. 1287º.

A

contagem do prazo só se inicia, à partida, com a inversão do título (art. 1290º).

Não podem ser objecto de usucapião coisas fora do comércio jurídico integradas no domínio público do Estado (art. 202º,2). Já o mesmo não se passa quanto a coisas do domínio particular do Estado cujo regime especial está ressalvado pelo art. 1304º.

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A lei exclui a possibilidade de serem usucapidas as servidões não aparentes e os direitos de uso e de habitação (arts. 1293º, 1485º e 1548º).

A

posse violenta e a posse oculta não permitem a contagem dos prazos para a usucapião (art. 1297º e

1300º,1).

Basta ter capacidade de gozo correspondente ao direito para que este possa ser adquirido por usucapião (art. 1289º). M.2 A usucapião: decurso do tempo

A

duração do prazo da posse, para haver usucapião, varia em função de vários factores, que se reconduzem

duas ideias fundamentais: características da posse e natureza dos bens sobre que incide o direito a cujo exercício a posse respeita.

a

A

determinação do prazo de duração da posse faz-se pela conjugação destes factores, com base nos quais

lei estabelece dois regimes distintos de usucapião, um para os direitos que têm por objecto coisas imóveis (art. 1293º e ss), outro para os que têm por objecto coisas imóveis (art. 1298º e ss).

a

Contagem dos prazos:

o

Art. 1292º - remissão para os arts. 300º e ss (prescrição).

o

Aspectos particulares da usucapião:

Sucessão na posse e possibilidade de acessão na posse (art. 1255º e 1256º).

A posse boa para usucapião deve, em princípio, manter-se durante todo o decurso do prazo (art. 1283º). M.3 A usucapião: regime de invocação

Deve ser invocada pelo interessado, representante ou, no caso de ser um incapaz, pelo Ministério Público (arts. 1288º-303º/ 1292º). Pode ainda ser invocada por credores do possuidor ou por outros interessados na aquisição do direito (art. 1292º + 305º,1).

Uma vez invocada, a usucapião actua retroactivamente, tendo-se a aquisição como operada desde o início da posse (arts. 1288º e 1317º al.c)).

Havendo composse, a usucapião operada por um dos compossuidores, quanto ao objecto da posse comum, aproveita aos demais (art. 1292º).

A

renúncia da prescrição:

o Art. 1292º - 302º, só é válida a renúncia da usucapião se ela se verificar depois de ocorrido o prazo correspondente. Para além disso, a renúncia, para ser válida tem de ser feita por quem possa dispor do direito a cuja aquisição a usucapião respeitava.

Os credores ou outros interessados na aquisição podem invocar a usucapião mesmo tendo o possuidor renunciado, sendo necessário, para o efeito, estarem preenchidos os requisitos da impugnação pauliana (art. 305º,1).

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N. Defesa da posse 3

TUTELA PRIVADA – ACÇÃO DIRECTA (ARTIGO 1277º) E LEGÍTIMA DEFESA

TUTELA PÚBLICA (ACÇÕES POSSESSÓRIAS E OUTROS MEIOS) – A PROVA DA POSSE È FACILITADA PELO DISPOSTO NO ARTIGO 1252º,2

ACÇÃO DE PREVENÇÃO – RECEIO FUNDADO DE TURBAÇÃO OU ESBULHO POR PALAVRAS OU ACTOS (ARTIGO 1276º)

ACÇÃO DE MANUTENÇÃO (ARTIGO 1278º) – PARA ACTOS MATERIAIS DE TURBAÇÃO (PASSAR POR PRÉDIO ALHEIO/PLANTAR EM PRÉDIO ALHEIO). A CONTAGEM DO PRAZO PARA VÁRIOS ACTOS TURBATIVOS (DISTINÇÃO SEGUNDO H. MESQUITA ENTREACTOS COMPLEMENTARES CONSTITUTIVOS DE POSSE CONTRÁRIA E ACTOS AUTÓNOMOS)

ACÇÃO DE RESTITUIÇÃO (ARTIGO 1278º) – NO CASO DE ESBULHO (PRIVAÇÃO DO EXERCÍCIO DOS PODERES POSSESSÓRIOS – A IMPEDE B DE HABITAR CASA POSSUÍDA POR ESTE). VER PARA 2 E 3 O ARTIGO 510º,5 DO CPC.

ACÇÃO DE RESTITUIÇÃO NO CASO DE ESBULHO VIOLENTO (ARTIGO 1279º DO CC E 393º-394º DO CPC)

EMBARGOS DE TERCEIRO (ARTIGO 1285º DO CC E 351º E SS. DO CPC) – CONTRA PENHORAS OU OUTROS ACTOS JUDICIAIS DE APREENSÃO DE BENS

2. O direito de propriedade 2.1 Direito de Propriedade Plena A. Relevo civil e constitucional (Algumas ideias) A.1 Propriedade como direito de gozo máximo

Art. 1305º CCiv – reconhece ao seu titular a generalidade das faculdades atribuíveis a um particular, em vista do aproveitamento pleno da utilidade de uma coisa, dirigido à satisfação de necessidades legítimas.

Noção – direito real máximo, mediante o qual é assegurada a certa pessoa, com exclusividade, a generalidade dos poderes de aproveitamento global das utilidades de certa coisa. A.2 Essência do direito de propriedade

Teoria da pertença (cariz qualitativo) – no direito de propriedade verifica-se uma situação de pertença de certa coisa a uma pessoa, criando-se assim uma relação de subordinação da coisa ao titular do direito.

o Critica: a ideia de pertença é própria da noção de titularidade de um direito, gerando-se uma indefinição entre as noções de titularidade e de propriedade.

Teoria do senhorio/ domínio (quantitativa) – identifica o direito de propriedade como o mais vasto sobre uma coisa, que assim fica sujeita inteiramente ao titular do direito.

o Critica: indeterminação do conteúdo do direito de propriedade como consequência da vastidão dos poderes que o integram e não admitem enumeração exaustiva.

Oliveira Ascensão – a essência da propriedade resida na sua aptidão para abarcar a generalidade dos poderes que permitam o total aproveitamento da utilidade de uma coisa, o que lhe dá carácter de exclusividade, nunca pressupondo a existência de um outro direito sobre a mesma coisa. Por assim ser, não

3 Retirado do sítio da disciplina.

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deixa de haver propriedade ainda quando alguns desses poderes são destacados e atribuídos a outrem, pois a tendência para a universalidade se mantém. Extinto o direito limitativo ou onerador, a propriedade expande-se e retoma, ipso iure, o seu conteúdo pleno (Elasticidade). B. Aquisição por ocupação, achamento, acessão natural e acessão industrial mobiliária e imobiliária. B.1 Aquisição por ocupação

Noção e objectivo:

o

Apreensão material de coisas móveis sem dono.

O acto de apreensão tem de ser voluntário, embora não seja requerida para o efeito

capacidade de exercício ou mesmo uso da razão (retira-se do regime estatuído na posse).

Não é necessária a intenção de ocupar ou de adquirir a propriedade.

Dá-se por simples acto de apreensão e nesse momento (acto jurídico simples).

Coisas móveis sem dono:

Verdadeira ocupação: coisas móveis sem dono, inanimadas, que, pela sua maior singeleza, não têm tratamento especial; coisas semoventes, a que se referem os arts. 1319º a 1322º.

Achamento: coisas perdidas (art. 1323º) ou tesouros (art. 1324º).

o

Fora do instituto estão as coisas imóveis (ver arts. 1318º e 1345º).

Achamento de animais

o

É necessário fazer a distinção entre animais bravios no seu estado natural e animais que tenham uma guarida própria estabelecida pelo homem.

Animais bravios no seu estado natural – animais que não foram domesticados pelo homem (Art. 1319º que remete para legislação especial –caça).

Animais que tenha uma guarida própria. É necessário ter em consideração:

O animal não é feroz nem maléfico:

 

o

Caso se desloque para uma guarida pertencente a outro dono, dispõe o art. 1320º,1 que caso o animal possa ser identificado, o seu antigo dono tem a faculdade de o recuperar, desde que não cause prejuízo ao dono da nova guarida, se não poder ser identificado, o dono da nova guarida torna-se seu proprietário. [Implica que a intervenção do dono da nova guarida não seja fraudulenta ou artificiosa – art. 1320º,2].

Animal feroz ou maléfico

 

o

Art. 1321º atribui a qualquer pessoa que o encontre o direito de livremente o destruir ou ocupar.

o

Regime especial das abelhas (art. 1322º).

Achamento de coisas perdidas ou escondidas

o Não podem ser consideradas res nullius, por faltar em qualquer caso um acto intencional do seu proprietário de se demitir da titularidade do correspondente direito.

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o

Coisa perdida coisa escondida – no primeiro caso, a detenção da coisa perdeu-se por acto involuntário do seu dono, no segundo, ao contrário de se querer demitir do direito, o proprietário o quis assegurar, ao esconder a coisa.

o

Regime dos achados:

Achador sabe quem é o dono da coisa perdida ou escondida – deve restitui-la ou avisá-lo do achado (Art. 1323º,1 e 1324º,3).

Não sendo conhecido o dono, há o dever de anunciar o achamento ou de avisar as autoridades (Art. 1323º,1 e 1324º.3). [Este dever não existe nas coisas enterradas ou escondidas se o tesouro foi lá colocado há mais de 20 anos].

Se no prazo de um ano a coisa não for reclamada, ao achador são-lhe reconhecidos certos direitos:

Coisa perdida – o achador faz sua a coisa (art. 1323º,2).

Coisa escondida – metade do valor da coisa pertence ao achador e a outra metade ao dono da coisa onde se encontrava o tesouro (art. 1324º,1). B.2 Aquisição por acessão

Noção – Art. 1325º - consiste na união ou incorporação, em coisa de que é titular certa pessoa, de outra coisa pertença de pessoa diferente.

É um modo de aquisição originária, estando, no entanto, sujeita a registo não sendo este meramente enunciativo como é o caso da usucapião. É de admitir a tutela de direitos de terceiros com regito anterior ao da acessão sobre a coisa que desta é objecto.

Modo de aquisição da acessão – art. 1317º, al. d) [divergência doutrinal]:

o

Aquisição automática – defendida por Pires de Lima e Antunes Varela.

o

Direito potestativo de adquirir – doutrina dominante e jurisprudência (esta é a hipótese mais correcta)

Não faz sentido impor, em geral, ao beneficiário da aquisição do direito de propriedade sobre a coisa, tanto mais porque em regra este é acompanhado de uma obrigação de indemnização.

Acessão natural (Art. 1327º):

o

Resulta exclusivamente da acção de forças da natureza.

o

É sempre imobiliária.

o

Vai no sentido de atribuir ao dono da coisa tudo quanto, por acção de forças naturais, a ela acrescer.

o

Pelo seu maior relevo prático, o código civil ocupa-se especificamente da acessão que resulta do movimento natural da água existente na natureza (arts. 1328º a 1332º). Tem em consideração o modo como actua a força da água:

Aluvião (art. 1328º, 1 e 2) – modo de actuar sucessivo e imperceptível que molda o regime, sendo muito difícil ou inviável identificar as partes acrescidas, o mais razoável é atribuir a sua propriedade ao dono da coisa principal.

Avulsão (art. 1329º,1) – modo de actuar imediato e violento que permite que o dono das coisas tenha o direito de as recuperar, desde que o faça dentro de certo prazo (6 meses, em regra).

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O regime aplica-se com as necessárias adaptações a movimentos de água que se traduzam na formação de ilhas ou mouchões, no leito da corrente (art. 1331º).

Mudança de leito (art. 1330º).

Verificados os requisitos do aluvião ou da avulsão, a aquisição da coisa acrescida é automática (art. 1317º, al. d)).

Acessão industrial mobiliária

o

Intervenção de facto humano.

o

Há que tratar separadamente dois institutos:

União ou confusão – por acção do homem, unem-se ou confundem-se duas coisas, sendo

uma própria do autor do acto e outra alheia (art. 1333º,1). Há que distinguir se as coisas podem ser separadas ou não:

Podem ser separadas – atende-se, ainda, ao facto de a separação se poder dar, ou

não, sem prejuízo para algum dos donos das coisas envolvidas. Se for possível, deve ser restituída a coisa alheia (art. 1333º,1 e 1334º,1).

o Neste caso, a má fé do autor da união só relva para efeitos de indemnização

(art. 1334º,1 in fine).

Não podem ser separadas – é necessário saber qual das partes opera a acessão (supondo que não há acordo):

o

Boa fé do adjuntor – o critério que preside à acessão é o do maior valor das coisas unidas ou confundidas – quem for dono da mais valiosa adquire a menos valiosa, compensando o dono da outra pelo seu valor ou entregando- lhe coisa equivalente (art. 1333º,1). Se o dono da coisa mais valiosa não exercer este direito, igual direito é reconhecido ao outro (art. 1335º,1).

Este critério poderá trazer problemas, caso as coisas tenham igual valor. Neste caso, existem duas soluções:

Licitação entre as partes – a coisa é atribuída ao que fizer maior lanço, devendo este pagar ao outro a parte que nesse valor corresponda à outra coisa.

Se as partes não licitarem, procede-se à venda da coisa, sendo o produto repartido entre os donos das coisas unidas

na proporção do valor destas (art. 1333º, 1 e 2).

Se a coisa não for atribuída ao adjuntor, o beneficiário pode preferir receber a indemnização que lhe seja devida pela sua coisa, tendo o adjuntor que ficar com ela e pagar a correspondente indemnização (Art. 1333º,3).

o

Má fé do adjuntor – a lei confere à outra parte duas alternativas:

Ficar com as duas coisas tendo de pagar ao autor da união ou confusão o valor da sua coisa de acordo com as regras do enriquecimento sem causa (art. 1334º,2).

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O adjuntor fica com as duas coisas mas deve restituir à outra parte o valor do bem + indemnização que seja devida.

Especificação – alguém, pelo seu trabalho, dá forma diferente a coisa móvel pertencente a outra (art. 1336º,1). Segue um modelo muito próximo do da união ou confusão, quanto aos

critérios de atribuição da coisa especificada. [É necessário distinguir se o especificador agiu de boa ou má fé, sendo relevantes o facto de a coisa que foi objecto da especificação poder ser restituída à sua forma antiga, sem perda do valor criado pela especificação, o valor relativo acrescentado e a vontade do dono da coisa modificada].

Boa fé do especificador – se a restituição da coisa à forma primitiva implicar a perda do valor acrescentado, a coisa resultante da especificação tanto pode ser atribuída ao especificador como ao dono anterior, dependendo tal do valor acrescentado ser superior ou inferior ao da coisa anterior.

o A parte a quem couber o direito sobre a coisa é obrigada a indemnizar o outro do valor que lhe couber. Contudo, quando o direito seja atribuído ao dono da coisa anterior, ele tem o direito de optar pela indemnização a cargo do especificador – art. 1336º.

Má fé do especificador (art. 1337º) – o direito à coisa transformada cabe ao dono da coisa primitiva. O especificador só tem o direito de ser indemnizado quando o valor acrescentado for superior em um terço, ao valor da coisa anterior. O montante da indemnização é correspondente ao montante que exceder esse terço.

Acessão industrial imobiliária

o

Está em causa a aquisição de bens por efeito da construção de obras ou da feitura de sementeiras ou plantações, quando ao seu autor não pertencerem o terreno ou os materiais, sementes ou plantas usadas ou ambas as coisas (Art. 1339º e ss).

o

É necessário ter-se em consideração várias hipóteses:

Obra, sementeira ou plantação for feita em terreno próprio, com materiais, sementes ou plantas alheias:

O autor de tais actos adquire os bens que utilizou, pagando o seu valor e

respondendo pela reparação dos danos que haja causado (art. 1339º).

Bens usados na obra, sementeira ou plantação forem próprios do autor desses actos, mas o terreno alheio (arts. 1340º e 1341º):

Autor de boa fé – o maior valor dos bens em causa determina, para o respectivo titular, a aquisição do outro.

o

Dono da obra – tem que pagar ao dono do terreno o valor do terreno anterior à execução da obra.

o

Dono do terreno – tem o dever de indemnizar a outra parte do valor que elas tinham antes da implantação (art. 1340º, 1 e 3).

o

Se o valor for igual aplica-se o regime da união ou confusão de boa fé (art. 1333º, 2).

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Autor de má fé – são atribuídas ao dono do terreno duas faculdades:

o

Fazer sua a obra sementeira ou plantação, tendo de pagar ao autor da obra um valor auferido através das regras do enriquecimento sem causa.

o

Exigir a reconstituição do status quo ante (art. 1341º), à custa do autor da obra, sementeira ou plantação.

Autor da obra, plantação ou sementeira não é dono nem do terreno nem dos bens por ele usados. É necessário considerar:

O dono dos bens utilizados tem ou não culpa quanto ao uso que lhes foi feito:

o

Não tem culpa – toma a posição que ao autor da incorporação couber, segundo o regime do art. 1340º, tendo em conta o valor da incorporação e do terreno.

o

Tem culpa – aplica-se o regime da obra, sementeira ou plantação deita de má fé em terreno alheio (art. 1341º).

Se, a acrescer a isto, existir má fé do autor da incorporação, é necessário distinguir:

Se houver lugar a indemnização, respondem solidariamente o autor da incorporação e o dono dos bens incorporados.

Se o autor da incorporação tiver direito a qualquer quantia, esta será repartida entre ele e o dono dos bens, na proporção do valor da mão-de-obra usada e dos materiais, sementes ou plantas utilizadas.

Invasão de terreno alheio na construção de edifícios:

Boa fé + 3 meses sem oposição do proprietário do terreno – o construtor tem o direito de adquirir o terreno, pagando o seu valor e o prejuízo que causar (art.

1343º,1).

C. Perda por abandono

O direito de propriedade pode extinguir-se por perda da coisa, abandono e renúncia.

Perda da coisa:

o Consiste no seu perecimento físico (arts. 1318º e 1397º).

Renúncia:

o

Negócio jurídico unilateral pelo qual o seu autor extingue um direito de que é titular.

o

Há que distinguir:

Renúncia abdicativa – a extinção do direito é pura e simples.

Renúncia liberatória - a extinção do direito é feita a favor de alguém, não gratuitamente, mas como meio de obter a exoneração de uma obrigação (exemplos: renúncia ao usufruto (art. 1472º,3), renúncia à compropriedade (art. 1411º), renúncia ao direito de propriedade sobre prédio onerado com servidão (art. 1567º,4)).

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o

Alguma parte da doutrina sustenta que não é possível renunciar ao direito de propriedade sobre prédios dado o silencio da lei nesta matéria, entendendo esta doutrina que tal teria consequências

sociais que se pretende evitar.

o

Outra parte da doutrina considera que tal é possível (art. 1305º + autonomia privada), sendo que os prédios se tornam património do Estado (art. 1345º).

Abandono:

o Modalidade de renúncia especializada por o negócio consistir numa conduta e não num texto

(renúncia abdicativa). D. Modalidades da propriedade (nua-propriedade, propriedade perpétua, propriedade resolúvel e propriedade temporária)

servidões

E.

administrativas). E.1 Expropriação

Limitações

públicas

ao

conteúdo

do

direito

(expropriação

por

utilidade

pública,

requisição

e

Código das expropriações – Lei nº 168/99 de 18 de Setembro.

Direito de apropriação forçada dado ao Estado, tendo como fundamento a utilidade pública (art. 1310º CCiv).

A importância da utilidade pública:

o

Permite a demarcação da expropriação de outros institutos.

o

Condiciona o regime da expropriação em dois sentidos:

Exclui a possibilidade de haver expropriação sem reconhecimento e declaração de utilidade pública.

No caso de não existir, atribui ao particular o direito de reversão sobre o bem expropriado (art. 5º C.Expr).

A expropriação determina a extinção do correspondente direito, constituindo-se um novo, em benefício da entidade expropriante, não se verificando um verdadeiro fenómeno de transmissão. E.2 Requisição

Art. 1309º CCiv.

Acto administrativo pelo qual um órgão competente impõe a um particular, verificando-se as circunstâncias previstas na lei e mediante indemnização, a obrigação de prestar serviços, ceder coisas móveis ou semoventes ou consentir na utilização temporária de quaisquer bens que sejam necessários à realização do interesse público e que não convenha procurar no mercado.

A requisição é sempre limitada no tempo (12 meses seguidos ou interpolados), respeitando tanto a móveis como a imóveis.

É devida indemnização adequada aos titulares dos direitos reais que tenham por objecto os bens requisitados. E.3 Servidões administrativas

Implicam a afectação de utilidades de um prédio objecto de direitos reais, em benefício de outro, por razões de utilidade pública.

Ver art. 8º,2 CExpr.

Exemplos: aqueduto público, linhas eléctricas, telefónicas, aeronáuticas, militares, de faróis

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F. Limitações particulares derivadas, sobretudo, de relações de vizinhança (emissões, instalações prejudiciais,

construções e plantações, escoamento natural de águas, utilização de terreno alheio, obras defensivas de águas,

escavações, tapagem de prédios, ruína de construção, demarcação, reparação ou reconstrução de parede ou muro

comum).

F.1 Limitações que impõem um dever de abstenção

Emissões:

o

Compreendem-se múltiplos factores de perturbação, de natureza física, que a utilização de um

prédio pode causar aos proprietários de prédios vizinhos.

o

Art. 1346º:

Prédio vizinho – deve entender-se no sentido de prédio alheio e não de prédio contíguo.

Havendo utilização anormal, tem de haver prejuízo, mas este não carece de ser substancial.

Se a emissão resultar da utilização normal do prédio, o prejuízo tem de ser substancial

[posição de CARVALHO FERNANDES] 4 .

o

Aos lesados está aberto, apesar de autorização, o recurso aos tribunais para a tutela dos seus

interesses, nomeadamente, mediante a cessação da actividade ou a eliminação das obras

perturbadoras.

Instalações prejudiciais:

o

Art. 1347º.

o

Abrange obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigos que apresentam em

comum a característica de poderem ser nocivas para um prédio vizinho, no sentido de produzirem

sobre ele efeitos não permitidos por lei.

Construções e plantações:

o No que respeita a construções ou edificações, a tutela dos interesses do titular do direito sobre o

prédio vizinho visa fundamentalmente evitar dois resultados:

Devassamento – o dono de cada prédio pode construir até a sua linha divisória, desde que

não abra porta ou janela ou não construa varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes

que deitem directamente sobre o prédio vizinho (art. 1360º). Se existirem tais obras o

proprietário tem que deixar um espaço de 1,50 m a menos que exista uma estrada ou outra

passagem por terreno do domínio público (art. 1361º).

Ver excepções nos arts. 1363º,2; 1364º, 1360º,2.

Gotejamento – a lei manda que a construção seja feita de modo a que a beira do telhado ou

outra cobertura não goteje sobre o prédio vizinho. A construção tem de, pelo menos, deixar

um intervalo de 5dm entre ela e o prédio vizinho (art. 1365º,1).

Uma das formas de ultrapassar esta limitação é a de dotar os prédios de meios de

recolha de águas das chuvas, como sejam algerozes, evitando assim a sua queda no

prédio vizinho. A evolução dos meios de construção, veio reduzir o interesse prático

desta limitação.

4 Há quem considere que basta verificar-se um dos requisitos (AV) ou que é necessário que se verifiquem os requisitos cumulativamente.

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A violação das limitações impostas, consoante os casos dá ao dono do prédio vizinho o direito à eliminação da obra feita ou à realização de obras que satisfaçam os requisitos legais. Havendo danos, também tem direito à sua reparação.

Nota: se o lesado não reagir poderá gerar-se uma situação de aquisição de um servidão legal, por usucapião.

o

Se tal ocorrer em caso de janelas, varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes – servidão de vistas (art. 1362º).

o

Se se tratar de aberturas de tolerância sem os requisitos legais, há uma servidão legal de conteúdo atípico.

o

Relativamente a limitações ao gotejamento, a servidão é de estilicídio (art.

1365º,1).

o Quanto à plantação de árvores ou arbustos, o proprietário tem, em princípio, a faculdade de a fazer

até a linha divisória dos prédios, salvo certas espécies (eucaliptos, acácias

vd. 1366º, 1 e 2.)

Quando a plantação seja lícita, o dono do prédio vizinho tem a faculdade de exigir que seja

arrancadas ou cortadas as raízes, troncos e ramos que se introduzam no seu terreno; se tal não for feito, no prazo do 3 dias, a lei atribui ao dono do prédio vizinho o direito de ele próprio o fazer.

A lei contempla ainda 2 casos:

Art. 1368º - nascimento espontâneo de árvores e arbustos na linha divisória de dois prédios – presume-se comuns, cabendo a qualquer dos comproprietários o direito de

os arrancar, mas tendo o outro direito a metade do seu valor ou da lenha ou madeira que produzam.

Art. 1369º - árvores ou arbustos servem de marco divisório - só por acordo de ambos os proprietários dos prédios podem ser cortados ou arrancados.

Escoamento natural de águas

o Art. 1351º,2.

F.2 Limitações que impõem a necessidade de suportar actuação alheia

Utilização de terreno alheio

o

Existência de plantações em terrenos confinantes – o dono pode exigir do dono do prédio vizinho a permissão para a apanha dos frutos que não possa ser colhidos do prédio onde existe a planta (Art.

1367º).

o

Edifícios ou construções onde sejam necessárias reparações – art.1349º - passagem forçada momentânea.

o

Em qualquer um dos casos, é necessário indemnizar os danos sofridos pelo dono do prédio por eles atingido (art. 1367º e 1349º,3).

o

A este propósito podem referir-se as limitações independentes como o direito de o proprietário de um exame de abelhas o perseguir e fazer a captura em terreno alheio (art. 1322º,1). Vd, também

1349º,2.

o

A lei eliminou os atravessadouros.

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Obras defensivas de águas

o Art. 1352º,1.

F.3 Limitações que impõem deveres especiais de diligência

Escavações

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

o

Art. 1348º.

o

Devem ser tomadas as precauções necessárias e, ainda assim, não fica eximido o autor das obras da obrigação de indemnizar o dono do prédio vizinho dos danos que sofra por virtude delas.

Tapagem de prédios

o Ver arts. 1357º a 1359º e 1370º e ss.

Ruína de construção

o Art. 1350º.

F.4 Limitações que impõem dever de colaboração

Demarcação

o

Art. 1353º e 1354º.

o

Quando os vizinhos confinantes não chegarem a acordo, tal problema deve ser resolvido por via judicial através de uma acção declarativa comum.

Reparação ou reconstrução de parede ou muro comum

o Art. 1375º,1 (vd. 1370º e 1371º).

2.2 A compropriedade A. Noção e confronto com o regime da sociedade civil.

Art. 1403º - há compropriedade quando duas ou mais pessoas detêm simultaneamente direito de

propriedade sobre uma mesma coisa.

A situação jurídica de cada um dos consortes são qualitativamente iguais, sendo indiferente que o sejam ou não sob o ponto de vista quantitativo.

Constitui o paradigma de situações de titularidade conjunta e simultânea de direitos, reais ou não, iguais sobre uma coisa.

Natureza jurídica:

o

o

Concepção clássica – na compropriedade cada um dos comproprietários é titular de um direito sobre uma quota ideal ou intelectual da coisa, que constitui o seu objecto.

Criticas: envolve uma concepção difícil de ajustar à estrutura típica dos direitos reais, deixa sem explicação a incidência imediata de certos poderes dos comproprietários sobre a coisa, no seu todo, as referencias legais a quotas não são suficientes pois o legislador também refere a existência de vários titulares sobre um direito.

Doutrina Dominante – conjunto de direitos, coexistindo sobre todas a coisa e não sobre qualquer realidade ideal ou imaterial, como seria a quota, ou nem sequer sobre uma parte da coisa. Sendo esses direitos qualitativamente iguais, eles autolimitam-se, pois exercício de cada um terá de se fazer sem prejuízo de um exercício equivalente dos demais.

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o Henrique Mesquita – um só direito com vários titulares.

Criticas: existência de poderes distintos, cada um deles atribuído a um dos consortes, não é ajustável ao regime a existência de um só direito (art. 1403º,2, 1408º e 1411º).

Confronto com o regime da sociedade civil

o

Sociedade civil sem personalidade jurídica o património é colectivo, o que é diferente de compropriedade.

Afectação do património a um fim.

No património colectivo os poderes dos seus titulares não se referem quanto à coisa comum a cada uma das coisas específicas que o integram, mas ao conjunto que elas constituem.

o

Os pontos de maior contacto verificam-se ao nível do uso e administração da coisa.

B. Os poderes dos comproprietários e os encargos da compropriedade B.1 Poderes de exercício isolado

Art. 1406º - uso da coisa.

Art. 1408º - legitimidade para alienar a totalidade ou parte da quota.

Art. 1405º,1 – reivindicação da coisa comum. B.2 Poderes de exercício maioritário

Art. 1407º - actos de administração.

Compreende actos de fruição da coisa comum, da sua conservação ou beneficiação e ainda actos de alienação de frutos.

Manda aplicar o art. 985º - deliberações tomadas por dupla maioria (mais de metade dos consortes e representarem pelo menos metade do valor das quotas).

Não se chegando a acordo, recorrer-se a tribunal – art. 1407º,2. B.3 Poderes de exercício unânime

Art. 1408º - actos de disposição e oneração da coisa comum ou parte dela.

Se o comproprietário vende como coisa alheia aplica-se art. 893º, valendo o acto como venda de coisa futura com mera eficácia obrigacional (art. 408º,2). Se vende como se de coisa própria se tratasse aplica-se o regime de venda de bens alheios (art. 892º).

C. Encargos da compropriedade

Art. 1405º,1 – Princípio geral de distribuição dos encargos em proporção com o valor das quotas.

Art. 1411º,1 – renúncia liberatória.

D. A cessação da compropriedade

Art. 1412º - direito de exigir a divisão.

Art. 1413º:

o

Amigável.

o

Por via judicial, implicando uma acção de divisão da coisa comum.

Caso a coisa seja indivisível (art. 209º), existem duas opções:

o

Adjudicação da coisa a algum ou alguns dos comproprietários, recebendo o(s) outro(s) a sua parte em dinheiro, segundo o valor atribuído à coisa e segundo a sua quota.

o

Venda da coisa, recaindo a divisão sobre o produto da venda.

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2.3 A propriedade horizontal A – noção legal, objecto e diferenciação da compropriedade.

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

Ver arts. 1414º, 1415º e 1420º

O direito da propriedade horizontal pode traduzir-se no direito que incide sobre cada uma das fracções autónomas, cujo titular se denomina condómino.

Requisitos do objecto:

o Requisitos civis (art. 1415º e 1418º) e requisitos administrativos.

o Vd. art. 1421º - as demais partes dos edifícios presumem-se comuns, a menos que no título constitutivo ou pela própria natureza da função assim não seja. B – a constituição da propriedade horizontal, os requisitos do título constitutivo e possíveis modificações quanto ao objecto e ao conteúdo. B.1 Modalidades de constituição

Usucapião – posse + verificação dos requisitos necessários à constituição de uma propriedade horizontal, caso contrário, teremos uma situação compropriedade.

Negócio jurídico – o mais normal é verificar-se por acto do proprietário do prédio, as mais das vezes, ainda em fase de construção.

Decisão judicial – produzida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário (vd. art.

1417º,2).

B.2 Requisitos do título constitutivo

Art. 1418º:

o

Nº1 – especificação das partes correspondentes às várias fracções + fixação do valor relativo de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem do valor do prédio.

o

Nº2 – fim a que se destina cada fracção ou parte comum, regulamento do condomínio, estipulação de compromisso arbitral para a resolução de litígios emergentes das relações de condomínio.

o

Devem constar do registo – art. 95º,1 al.p) CRPred.

Consequências da falta de requisitos do objecto e de vícios de título (art. 1416º e 1418º,3):

o Vício quanto ao objecto (Art. 1416º) – impossibilidade legal (vd. 280º e 294º).

o Falta de menções obrigatórias e discrepância entre o fim estipulado e aprovado – deve, em primeiro lugar, permitir-se que os interessados recorram à conversão (art. 293º), recorrendo-se só em última análise à nulidade. Ver art. 59º,2 CNot. B.3 Modificações

Modificações quanto ao objecto:

o

Alteração de qualificação de fracção autónoma ou parte comum (art. 1421º,2).

o

Art. 1422º - A.

o

Vd. art. 1423º que proíbe a divisão das partes comuns.

o

Ver arts. 1422º, 2 al.a) e 1425º.

Modificação quanto ao conteúdo:

o Arts. 1422º,4; 1422º-A,3;1424º,1.

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o Regime das modificações

Direitos Reais – 4ºSem.|Paulo Pichel

Modalidade e forma do acto modificativo – escritura pública sujeita a registo. Pode ser

praticado pelo administrador do prédio em nome do condomínio, se o acordo de que depende a modificação constar de acta assinada pelos condóminos (Art. 1419º, 1 e 2). Vd. art. 1422º-A,3.

Requisitos materiais – autorização de todos os condóminos, havendo duas relevantes excepções (Art. 1419º):

Arts. 1422º, 3 e 4; 1425º,1.

Art. 1422º -A, 3 (falta de oposição) ou alteração livre (art. 1422º-A,1).

C – os poderes e as obrigações dos condóminos no tocante às fracções próprias e às partes comuns C.1 Poderes relativos à fracção

Art. 1420º,1.

Art. 1422º,1. C.2 Poderes relativos às partes comuns

Art. 1423º e 1420º,2 in fine.

Não atribuição de um direito de preferência (art. 1423º).

Assim, a prjecção do regime da compropriedade, no condomínio, sobre as partes comuns, reduz-se a bem pouco. Em boa verdade, ele vale sobretudo no que respeita ao seu uso, prevalecendo a regra geral segundo a qual a todos é permitido servir-se das coisas comuns, desde que não impeça os demais de fazer um uso equivalente. C.3 Obrigações dos condóminos

Encargos de conservação, uso e fruição – englobam todas as despesas decorrentes do uso e fruição das partes comuns, nomeadamente as resultantes de serviços prestados por terceiros no interesse comum dos condóminos (exemplo: jardinagem, limpeza) Estes encargos são suportados por todos os condóminos, exceptuando-se os relativos a partes comuns que estejam afectas ao uso de algum ou alguns condóminos ou que só sirvam certas fracções (art. 1424º, 3 e 4).

Reparações e inovações – art. 1425º e 1426º. (dupla maioria).

Encargos fiscais – impostos e taxas sobre as partes comuns seguem o regime dos encargos de conservação e fruição.

D – administração das partes comuns

Assembleia de Condóminos – órgão deliberativo máximo do condomínio (arts. 1431º e 1432º).

Administrador – órgão executivo do condomínio (art. 1435º a 1437º). 3. Os direitos reais de gozo menores 3.1 O direito de usufruto

A – Noção, modalidades e objecto

Noção – art. 1439º - direito de gozo pleno, mas temporário, de coisa ou direito alheio, salva rerum substantia.

o Plenitude de gozo – o usufrutuário pode no seu uso e fruição, tirar partidos de todas as suas utilidades, sem outra limitação que não seja de preservar a sua forma ou substância. Esta limitação não tem carácter absoluto, pois a lei permite o usufruto de coisas consumíveis. [Assim, se se excluir

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o direito de dispor da coisa, o conteúdo do usufruto aproxima-se significativamente do direito de propriedade].

o Limitação temporal – caduca pela verificação do evento previsto no seu título constitutivo (art. 1476º,1 al.a)).

Art. 1443º - decurso do tempo ou a morte do usufrutuário caso o usufruto seja vitalício. Quanto a pessoas colectivas é fixado um prazo máximo de 30 anos.

Quando a duração do usufruto é fixada por referencia à idade de certa pessoa, que não o usufrutuário, há que distinguir se o limite fixado tinha em consideração a existência dessa pessoa. Des